Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 18 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciocho (18) de octubre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2009-003208

PARTE ACTORA: los ciudadanos H.M.C. y C.R.C.d.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 1.510.196 y 2.068.414, respectivamente

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.C.C., abogada en el ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 36.849

PARTE DEMANDADA: ciudadano O.R.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.587.404

LA PARTE DEMANDADA SE ENCUENTRA REPRESENTADA POR: F.H.C.E., abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 71.421.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

En fecha 25.09.2009, se recibió proveniente de la U.R.D.D., libelo de demanda constante de cuatro (4) folios útiles y anexos de trece (13) folios útiles, presentado por la abogada J.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.849, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos H.M.C. y C.R.C.d.C., quien intenta demanda por cumplimiento de contrato por expiración del termino, contra el ciudadano O.R.Y..-

Esgrime la representación judicial de la parte actora que sus mandantes, son propietarios de un inmueble ubicado Barrio Los Pararaparos, Parroquia La Vega, distinguido con el N° 02 ubicado en la Planta Baja, el cual forma parte del Edificio 33-18, situado en el Callejón Fortuna, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.11.2002, bajo el N° 34 Tomo 42 del Protocolo 1, el cual dieron en arrendamiento desde el 11 de noviembre de 2008, a tiempo determinado al ciudadano O.R.Y., antes identificado, estableciendo en la cláusula tercera del referido contrato “…teniendo una duración única y exacta de tres (03) meses fijos e improrrogables,…” , por lo que de acuerdo a lo establecido por las parte el contrato de arrendamiento en comento éste venció en fecha 11.02.2009, ya que el mismo fue suscrito el 11.11.2008, por lo que una vez vencido el plazo del contrato así como el de prorroga legal otorgado a la parte demandada éste debió hacer entrega del referido inmueble el 11 de agosto de 2009, y a pesar de que se procedió a la notificación de no continuar con la relación arrendaticia, el arrendatario se niega a abandonar el inmueble y que actualmente sigue ocupando, es por lo que procedió a demandar al ciudadano O.R.Y., para que convinieran o ha ello fueran condenados por el Tribunal en:

1).-En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.

2).-En que hagan entrega real y efectiva del inmueble objeto del contrato en virtud de que el referido contrato terminó en fecha 11.11.2008.

A tales efectos el 01.10.2009, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda y sus anexos, presentado por la ciudadana J.C.C., inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 36.849, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos H.M.C. y C.R.C.d.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.510.196 y 2.068.414, respectivamente, ordenándose el emplazamiento del ciudadano O.R.Y., para que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y de contestación a la demanda incoada en su contra.

Por lo que el 08.10.2009, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada, ciudadano O.R.Y.. Asimismo se ordeno abrir el cuaderno de medidas y se acordó librar el oficio al Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador.

En fecha 21 de octubre de 2009, compareció el ciudadano C.M., alguacil adscrito a este Circuito Judicial, mediante la cual consignó boleta de citación dirigida al ciudadano O.R.Y., antes identificado, debidamente cumplida.

En fecha 26.10.2009, compareció el ciudadano O.R.Y., y otorgó poder apud acta al abogado F.C., inscrito en el IPSA bajo el N° 71.421, consignando en la misma fecha escrito de contestación de demanda, mediante el cual alegó que la existencia de la relación arrendaticia es por más de dos años y medio, ya que data desde el día 18 de enero de año 2007, y no como fue planteada por la parte demandada por un lapso de tres (03) meses, ya que el primer contrato de arrendamiento tuvo vigencia desde el 18 de enero de 2007, según se desprende de contrato de arrendamiento Notariado en la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador el cual quedó protocolizado bajo el Nº 70 Tomo 18, y el cual tenia un plazo de seis (06) meses, que en fecha 11 de noviembre de 2008, se celebró un segundo contrato de arrendamiento siendo protocolizado ante la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador bajo el Nº 35, Tomo 249, con un plazo de tres (03) meses; alegó de igual manera que habiendo concluido el plazo del primer contrato su representada siguió utilizando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, la arrendadora siguió cobrando el canon de arrendamiento respectivo, a plena satisfacción de las partes, consolidándose para ese momento la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; que luego de celebrado el segundo contrato de arrendamiento de fecha 11.11.2008, al 11.02.2009, le corresponde una prorroga legal de un (01) año, desde el término del contrato y hasta el día 11.02.2010.

Al folio 48 de la presente causa, riela diligencia consignada por el alguacil G.P., mediante la cual consignó resultas de oficio N° 2344-09, dirigido a Sindico Procurador del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, compareciendo en fecha 10.11.2009, consignando escrito de pruebas, en el cual la parte accionada promovió Contratos de Arrendamiento celebrado entre ambas partes en fechas 18.01.2007 y 11.11.2008, respectivamente, y la parte actora promovió el principio de la comunidad de la prueba, así como la confección ficta por parte de la demandada.

En fecha 10.11.2009, este Juzgado dicto auto mediante la cual se dicto pronunciamiento sobre las pruebas promovidas.

Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia, esta Juzgadora lo hacen previo las siguientes consideraciones

-II-

-DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN-

DE LA PRUEBA APORTADA POR LA PARTE DEMANDANTE

1. -Documento de propiedad de la parcela de terreno numero de ciento cuarenta metros ubicado en el sector 010, manzana 002 y parcela 018, de la Urbanización popular la vega1, jurisdicción del municipio libertador del distrito Capital

2. -Titulo supletorio a favor del ciudadano H.M.C..-

3. - Confesión espontánea por parte de la demandada, al manifestar en el escrito de contestación de la Demanda lo siguiente: “Con lo cual le correspondía una prorroga (sic) legal de seis (06) meses, (…) prorroga (sic) legal esta, la cual fue utilizada totalmente por mi defendido” (negritas y subrayado de la parte demandada.

   Esta Juzgadora a los fines de poder emitir pronunciamiento sobre la confesión alegada por la parte actora, considera necesario traer a colación la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas parte en fecha 18.01.2007, registrado ante la Notaria Pública 27 del Municipio Libertador, en la cual se establecieron el plazo de duración del contrato en los siguientes términos “…TERCERA: El presente convenio entrará en vigencia a partir de la fecha de su autenticación ante la Notaria, teniendo una duración de seis (06) meses exactos, prorrogable, de ser el caso y por una sola vez, por el mismo período fijo…”, en tal sentido y de acuerdo a lo manifestado por la parte demandada en su escrito de contestación, efectivamente dicho contrato mantendría una vigencia de seis meses prorrogable por seis (6) meses mas, por ende, es necesario establecer que dicha prorroga que hace uso la parte demandada, es la prorroga que fue establecida de manera convencional por las partes al momento de suscribir el contrato de arrendamiento tal y como se desprende del texto de la cláusula antes transcrita, y que transcurrida ésta ambas partes procedieron a celebrar una segunda convención la cual fue suscrita en fecha 11 de noviembre de 2008, por lo que se deduce que dicha prorroga no obedece a la prórroga legal que pretende hacer valer la parte actora en su promoción de pruebas, en consecuencia esta juzgadora desecha el alegado de confesión promovido por la parte actora. Así se declara.

   DE LA PRUEBA APORTADA POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Copia Certificada de contrato de arrendamiento de fecha 18 de enero del año 2007, protocolizado ante la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 18.-

   Esta prueba se refiere a una copia certificada de documento público, la cual al no ser impugnada por la parte contraria debe ser valorada como plena prueba, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

2. - Copia certificada de contrato de arrendamiento de fecha 11 de noviembre de 2008, protocolizado ante la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 35, Tomo 249.-

   Esta prueba se refiere a una copia certificada de documento público, la cual al no ser impugnada por la parte contraria debe ser valorada como plena prueba, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   -III-

   -DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-

   La parte actora alegó que sus mandantes, son propietarios de un inmueble ubicado Barrio Los Pararaparos, Parroquia La Vega, distinguido con el N° 02 ubicado en la Planta Baja, el cual forma parte del Edificio 33-18, situado en el Callejón Fortuna, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.11.2002, bajo el N° 34 Tomo 42 del Protocolo 1, el cual dieron en arrendamiento desde el 11 de noviembre de 2008, a tiempo determinado al ciudadano O.R.Y., antes identificado, estableciendo en la cláusula tercera del referido contrato “…teniendo una duración única y exacta de tres (03) meses fijos e improrrogables,…” , por lo que de acuerdo a lo establecido por las parte el contrato de arrendamiento en comento éste venció en fecha 11.02.2009, ya que el mismo fue suscrito el 11.11.2008, por lo que una vez vencido el plazo del contrato así como el de prorroga legal otorgado a la parte demandada éste debió hacer entrega del referido inmueble el 11 de agosto de 2009, y a pesar de que se procedió a la notificación de no continuar con la relación arrendaticia, el arrendatario se niega a abandonar el inmueble y que actualmente sigue ocupando, es por lo que procedió a demandar al ciudadano O.R.Y., para que convinieran o ha ello fueran condenados por el Tribunal en:

   1).-En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.

   2).-En que hagan entrega real y efectiva del inmueble objeto del contrato en virtud de que el referido contrato terminó en fecha 11.11.2008.

   Por su otro lado la parte demandada alegó que la existencia de la relación arrendaticia es por más de dos años y medio, ya que data desde el día 18 de enero de año 2007, y no como fue planteada por la parte demandada por un lapso de tres (03) meses, ya que el primer contrato de arrendamiento tuvo vigencia desde el 18 de enero de 2007, según se desprende de contrato de arrendamiento Notariado en la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador el cual quedó protocolizado bajo el Nº 70 Tomo 18, y el cual tenia un plazo de seis (06) meses, que en fecha 11 de noviembre de 2008, se celebró un segundo contrato de arrendamiento siendo protocolizado ante la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador bajo el Nº 35, Tomo 249, con un plazo de tres (03) meses; alegó de igual manera que habiendo concluido el plazo del primer contrato su representada siguió utilizando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, la arrendadora siguió cobrando el canon de arrendamiento respectivo, a plena satisfacción de las partes, consolidándose para ese momento la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; que luego de celebrado el segundo contrato de arrendamiento de fecha 11.11.2008, al 11.02.2009, le corresponde una prorroga legal de un (01) año, desde el término del contrato y hasta el día 11.02.2010.

   Ahora bien, vistas las defensas opuestas por ambas partes, pasa ésta Juzgadora pasa decidir el fondo de lo controvertido y al respecto observa:

   De los autos se aprecia que la demandada le opone al demandante Copia Certificada de contrato de arrendamiento de fecha 18 de enero del año 2007, protocolizado ante la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 18, así como también la Copia certificada de contrato de arrendamiento de fecha 11 de noviembre de 2008, protocolizado ante la Notaria Pública 27º del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 35, Tomo 249.- de fecha 11.11.2008, suscrito entre los ciudadanos H.M.C., C.R.C.d.C. y O.R.Y., que se le otorga pleno valor probatorio ya que no fue impugnado por la contraparte de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, que el primer contrato de arrendamiento suscrito por las partes comenzó el 18 de enero de 2007 con una duración de seis (6) meses, el cual culminó el 18 de Junio de 2007, el cual se prorrogo por una sola vez por seis (6) meses mas es decir hasta el 18 de enero de 2008, que las partes suscribieron un segundo contrato de tres (3)meses fijos e improrrogables, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato de fecha 11 de noviembre de 2008, se interpreta que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sin prorroga, es decir que vencido el mismo comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal.

   Ahora bien, a los fines de determinar la duración de la prórroga legal en el presente caso se debe tomar en cuenta la duración de la relación arrendaticia, en tal sentido se evidencia de los autos que la relación arrendaticia comenzó el 18 de enero de 2007 fecha en la cual se suscribió el primero de los contratos y culminó 11 de febrero de 2009 fecha en la cual culminó la prorroga convencional establecida en el segundo contrato, y, siendo que de autos no se desprende que el arrendatario hayan suscrito un nuevo contrato, es por lo que se evidencia que la relación contractual culminó en fecha 11 de febrero de 2009, sin necesidad de notificación previa, comenzando a computarse de pleno derecho la prorroga legal desde (12) de febrero de dos mil nueve (2.009); expuesto lo anterior, dada que la vigencia de la relación contractual tuvo una duración de 2 años, entonces en el presente caso se debe aplicar lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndole a la arrendataria un (1) año de prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria y la cual finaliza en fecha (12) de febrero de dos mil Diez (2.010). Y ASÍ SE DECLARA.

   Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (cursivas y negrilla de quien suscribe).

   Por lo expuesto esta Juzgadora puedo apreciar que efectivamente el plazo de prórroga legal a favor de la arrendataria – demandada, al momento de la interposición de la demanda en fecha 25 de septiembre de 2009 se encontraba en curso, es decir, no se había vencido y siendo que la norma ut supra señalada, prevé expresamente una prohibición al ejercicio de la presente acción de cumplimiento de contrato por no estar vencido el término, es por lo que resulta forzosa declarar INADMISIBLE la presente demanda por estar en curso la prorroga legal al momento de la interposición de la presente demanda. ASÍ SE DECLARA EXPRESAMENTE.

   IV

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por los ciudadanos H.M.C. y C.R.C.d.C., en contra del ciudadano O.R.Y., ambas partes ya identificadas inicio del presente fallo.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

   Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil,

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

   Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

   Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A los Dieciocho (18) días del mes de octubre del año Dos Mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   LA JUEZ,

   ABG. A.G.G.

   LA SECRETARIA;

   ABG. A.P.

   En la misma fecha se publicó el presente fallo.-

   LA SECRETARIA;

   ABG. A.P.

   AGG/APR/C.R.O.C.-