Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 26 de Mayo de 2009

De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:

1. Escrito libelar, presentado por la ciudadana H.G. D’A.R., asistida por el abogado A.R.R., en el cual se lee:

   …Soy propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial A.M.V., Edificio N° 5, signado con el N° 5-2 del Conjunto N° 3, en el Municipio Guacara del Estado Carabobo; tal y como consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna o Registro Inmobiliario de Guacara Estado Carabobo, en el cual quedó inserto bajo el N° 29, Tomo 15 de fecha 22 de Diciembre de 1.999, en los .libros respectivos y el cual anexo a este libelo de demanda en copias fotostáticas simples, marcadas con la letra "A". Por razones de trabajo y económicas tuve que venirme a vivir a Valencia, alquilando un Apartamento en el Edificio Residencias Centro Norte , Torre B, Piso 11, Apartamento 11-6, en el Paseo Cabriales, Parroquia San José ,Municipio V.d.E.C.; debido a esto, tuve que alquilar mi apartamento a la ciudadana: EMILYS M.C.… dicho contrato se hizo de manera VERBAL y el canon actual de arrendamiento es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales. Pero es el caso Ciudadano Juez, que a comienzo del año 2.006 le solicité a la ciudadana EMILYS CEDEÑO… inquilina de mi apartamento, que me entregara el mismo.

   Por todo lo anteriormente expuesto, es que procedo en este acto a demandar como en efecto así lo hago a la ciudadana EMILYS M.C.… por DESALOJO, por la necesidad urgente que tengo de habitar el inmueble, objeto de este litigio y del cual soy propietaria… De conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de procedimiento Civil estimo la presente demanda en la cantidad de: CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500.000,00)…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por la ciudadana EMILYS M.C., asistida por el abogado H.J.F., en los términos siguientes:

   …Niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en mi contra, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, por cuanto los primeros al no ajustarse a la realidad no pueden sub sumirse en los supuestos de hechos previstos en las normas jurídicas cuya protección invoca y pretende le sean tutelados.

   En efecto, ciudadana Juez, no es verdad que la demandante tenga la necesidad urgente de habitar el inmueble, pues me permito señalarle y demostrarle suficientemente que el referido inmueble, constituido por un apartamento residencial, distinguido con el número 2, en la planta número 5, el cual forma parte del conjunto número tres (3) del Complejo Residencial "A.M.V.", en Jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo, el cual tiene un área aproximada de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 Mts2)… al cual le pertenece un puesto de estacionamiento para estacionar un (1) solo vehículo marcado el número ES-5.2… el cual le perteneció a la vendedora según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guacara, del Estado Carabobo el día 22 de diciembre de 1999, bajo el número 29, protocolo primero (1º), tomo 15, folios 1 al 7, y cuyo instrumento e consignado por la accionante conjuntamente con su libelo de demanda. Me fue vendido por la ciudadana H.G. D'A.R., mediante una operación de compra venta que efectuamos en el mes de marzo de 2007, dicha operación de compra-venta fue por la cantidad de OCHENTA y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.85.000.000,oo), a tales efectos consigno marcados con las letras "A y B" las instrumental es que sirvieron de base para la fijación del precio acordado y señalado supra, en las cuales se estipulo en principio una inicial de un 34% del monto, pero después se cambio tal porcentaje y se convino en una inicial fraccionada en dos partes hasta llegar a Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) instrumentales que están debidamente firmadas por la vendedora.

   Es decir ciudadana Juez, que la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00) fueron pagaderos de la siguiente forma, una inicial por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) fraccionados en dos partes, los cuales fueron recibidos por la vendedora, mediante dos cheques de gerencia emitidos por el Banco Provincial a cargo de la cuenta número 01080071470200062512 perteneciente a mi esposo ciudadano E.R.L.C.; el primero de los cheques signado con el número 000018102, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) emitido el día 23-03-2007, el cual fue recibido por la hoy demandante, emitiendo de su puño y letra un recibo en señal de conformidad, fechado en Guacara el día 24 de marzo de 2007, donde estampó su firma y señala o establece en dicho recibo que esta cantidad es por cuota: 1/2 (entiéndase una de dos) de Opción Venta del Apto. Conjunto 03, Edificio 05, apartamento 5-2, Malave Villalba, y luego emite un segundo recibo fechado en Guacara el día 03 de Abril de 2007, donde detalla que recibe la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), en cheque de gerencia número 002040788, por concepto de ½ (entiéndase una de dos) cuota Opción de Compra-venta del apartamento ubicado en la Urbanización A.M.V., conjunto 03 Edificio 05, Apartamento 5-2, Guacara, Estado Carabobo, recibos que consigno marcados con las letras "C, D y E" el segundo cheque signado con el número 002040788, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), emitido por el Banco Provincial lía 03 de abril de 2007, girado contra o a cargo de la misma cuenta de mi esposo el cual fue recibido por la accionante, por lo cual me emitió un recibo firmado con su puño y letra, fechado en Guacara el día 03 de abril de 2007, donde se establece que recibe dicha cantidad mediante cheque de gerencia número 002040764, por concepto de la mitad de la segunda cuota, Opción- Venta del apartamento ubicado en la Urbanización. A.M.V., conjunto 03, edificio 05, apartamento 5-2, Guacara, Estado Carabobo, inclusive el mismo día 03 de abril de 2007, por exigencia de la vendedora, hoy actora, le deposite dicho cheque en la cuenta corriente signada con el número 0461004140 de Central Banco Universal perteneciente a la ciudadana HELLEN D'A.R., tal como se evidencia de los instrumentos, incluida la planilla de deposito número 28845602 que consigno marcados con las tras "F, G y H", y el resto o diferencia a pagar, es decir, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) serian pagaderos mediante un crédito Hipotecario a solicitar, por mi persona o mi esposo (grupo familiar) a través de una Institución Financiera (política habitacional o crédito directo), pero resulta que la ciudadana HELLEN D' A.R., después de haber recibido el pago el dinero inicial, se negó a llevar a efecto la operación definitiva de venta, pues se legó a entregar y otorgar cualquier documento, inclusive me citó por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara, mediante citación fechada el día 9 de octubre de 2007, suscrita por la Abogada. S.M.P., Directora de Inquilinato de dicha Alcaldía, para comparecer el día 11 de octubre del mismo mes y año a las dos de la tarde (02,00PM) tal como se evidencia de dicha citación la cual consigno marcada con la letra "I", cita a la cual acudí, pero esta me exigía que le entregara el inmueble en un plazo no mayor de cuatro (4) meses o cual me opuse...

   Es por ello ciudadana Juez, que al haberse concretado formalmente un contrato de compra venta, en virtud del cual la ciudadana HELLEN D'A.R., me vendió el bien inmueble que me tenía arrendado, ya este contrato de arrendamiento inicialmente convenido dejó de tener efecto alguno, ya que se verificó un verdadero contrato de compra venta, a tenor de lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil en concordancia con el artículo 1161 del Código Civil; es decir, ciudadana Juez, le habiéndose verificado la venta, que es solamente con el consentimiento legítimamente manifestado, lo que restaría es únicamente las obligaciones de hacer… esta es la única realidad ciudadana Juez, pues me encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de esta demanda como poseedora legítima en virtud de haberlo comprado y haberse verificado un contrato de venta perfecto y por ello pido que la demanda intentada sea declarada SIN LUGAR.

   Ciudadana Juez, desde el año 2001 ocupé en primer término, conjuntamente con mi esposo y mis hijos, como arrendataria, mediante contrato verbal, el inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con el número 2, en la planta número 5, el cual forma parte del conjunto número 3, del Complejo Residencial A.M.V.", ubicado en Jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo, el cual se describió ut-supra. Pero no es verdad que la ciudadana H.G. D'A.R. me haya solicitado la entrega del inmueble a comienzos del año 2006, esto es falso, pues en ningún momento me ha solicitado la entrega del mismo, salvo el día 09 de octubre de 2007 cuando me cito a través de la Dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara, fecha para la cual ya se habla concretado la operación de compra-venta…

   Ciudadana juez, es cierto que comencé a ocupar dicho inmueble como arrendataria pagando un canon de arrendamiento mensual, el cual se fue incrementando con el tiempo hasta pagar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) mensuales, los cuales siempre pague a cabalidad y que en el caso de autos no es un hecho controvertido.

   Pues bien ciudadana juez, en la actualidad soy propietaria y poseedora legítima del bien inmueble antes mencionada y no soy ni ostento la cualidad de arrendataria y la ciudadana H.G. D'A.R., no es ni ostenta la cualidad de arrendadora sino que es mi vendedora del referido apartamento, en virtud del contrato de compra venta que se efectuó y se perfeccionó en el mes de marzo del año 2007, por la suma antes mencionada, de la cual he cancelado la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000). Ahora bien, ciudadana Juez, en el recibo de fecha 03 de abril de 2007, mediante el cual la ciudadana demandante recibió la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs . 10.000.000), por concepto de pago de la cuota 1 de 2, debidamente suscrita por HELLEN D'AMARIO, se menciona que dicha cantidad fue recibida en cheque de Gerencia N° 002040788, pero la realidad es que el cheque de gerencia que recibió esta ciudadana, que es mi vendedora, fue el signado con el N° 000018702, igualmente de gerencia, por la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), de fecha 23-03-2007, correspondiente al Banco Provincial, contra la cuenta N° 01080071470200062512, cuyo titular es mi cónyuge, ciudadano E.R.L.C., y el cheque N° 002040788 primeramente mencionado, fue por la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, girado contra la misma cuenta perteneciente a mi esposo, el día 03-04-2007; de esta forma dejamos aclarado el pequeño error que se observa en dichos recibos.

   En virtud de los señalamientos precedentes señalados solicitamos que la demanda intentada sea declarada SIN LUGAR…

3. Sentencia definitiva dictada el 02 de marzo de 2009, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

   PRIMERO: CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la ciudadana: H.G. D'M.R. contra EMILYS M.C.… en autos y en consecuencia se le concede a la demanda un plazo de SEIS (6) MESES para la entrega del inmueble completamente desocupado a la parte actora y así se decide.-

   SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

4. Diligencia de fecha 15 de abril de 2009, el abogado H.J.F., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 22 de abril de 2009, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado H.J.F., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 02 de marzo de 2009.

PRUEBA ACOMPAÑADA AL ESCRITO LIBELAR:

Copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guacara del Estado Carabobo, en fecha 22 de diciembre de 1999, bajo el No. 29, Protocolo 1º Tomo 15, folios 1 al 7.

Este documento al no haber sido impugnado, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la accionante, ciudadana H.G. D’A.R., es propietaria del inmueble objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Durante el lapso probatorio, la ciudadana H.G. D’A.R., asistida por el abogado A.R.R., promovió las siguientes pruebas:

1. - De conformidad con lo establecido en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, pidió que se le solicite a la demandada exhibir los vouchers de los depósitos bancarios realizados desde el año 2001 hasta enero de 2008, en las cuentas bancarias que tiene, que son del conocimiento de la demandada, a los efectos de probar: a) Que no ha habido venta de inmueble como insólita e inconcebiblemente lo ha alegado la demandada; b) para probar que sigue existiendo una relación arrendaticia, porque la demandada sigue depositando los cánones de arrendamiento del inmueble, inclusive, durante los meses que ha transcurrido este litigio, siendo el último el realizado en fecha 21 de Enero de 2008; y c) para probar la irregularidad de los pagos de la demandada, el incumplimiento por falta de pago de algunos meses y que ni siquiera tiene derecho a la Preferencia Ofertiva establecida en la Ley, por su incumplimiento.

   Esta Alzada observa que por auto de fecha 13 de febrero de 2008, el Juzgado “a-quo” inadmitió dicha prueba, decisión que al no haber sido impugnada, quedó firme; por lo que nada tiene que analizarse en relación a la misma.

2. - Copia fotostática de libreta de ahorros de su propiedad de la Entidad Bancaria Fondo Común, marcada con la letra “A”, en la cual deposita los cánones de arrendamiento la demandada de autos, para probar: a) Que la demandada está consciente que en ningún momento le ha vendido el inmueble objeto de este litigio, principalmente por sus incumplimientos; b) para probar que la relación arrendaticia y el Contrato de Arrendamiento Verbal siguen vigentes, ya que de haberle vendido el inmueble a la demandada, ésta no estaría pagando cánones de arrendamiento; c) para probar la irregularidad en los pagos y que tiene los recibos de depósitos bancarios en su poder los cuales se ha negado a entregarme para ser canjeados por los recibos correspondientes y demostrar que está insolvente con los pagos de cánones de arrendamiento del inmueble de mi propiedad objeto de este litigio; y d) para probar que la demandada no tiene derecho a gozar de los beneficios que establece la Ley.

   Este sentenciador observa que dicho documento no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia simple, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le da ningún valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

3. - Original de Acta levantada por la funcionaria Directora de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, marcada con la letra "B", en donde remite a los Organismos Jurisdiccionales Competentes, debido a la negativa de la demandada a llegar a ningún tipo de arreglo o acuerdo amistoso, para probar: a) Que no ha habido ninguna venta del mueble, ya que la demandada no le alegó a la Directora de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara que el inmueble le había sido vendido, lo único que hizo fue negarse a todo lo que se le propuso en esa reunión; b) Que la demandada se negó a desocupar el inmueble, c) Que la demandada se negó a recibir el dinero que me había depositado de forma incompleta por la inicial del precio del inmueble para poder firmar por ante los organismos competentes la opción de compra-venta del inmueble, d) Que la demandada se negó a aceptar las condiciones le pago que le propuse para firmar un documento de Opción de Compra-Venta y satisfacer sus condiciones y aspiraciones como lo establece el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Esta Alzada observa que, el referido instrumento constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, los cuales deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), razón por la cual esta Alzada le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que la accionante, ciudadana H.G. D’A.R., con el carácter de arrendadora por ante la Dirección de Inquilinato, a los efectos de celebrar un convenio con la ciudadana EMILYS CEDEÑO, hoy demandada, quien se negó a la firma de cualquier acta o convenio; Y ASI SE DECIDE.

4. - Documentos privados originales de la Preferencia Ofertiva establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, principalmente la última efectuada el 1º de Septiembre de 2007, firmado por parte de la demandada, su puño y letra, para probar: a) El incumplimiento del Parágrafo Unico del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por parte de la demandada; b) para probar que la inicial para aspirar a firmar el documento de Opción Compra era de TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES 37.500.000,00) es decir, el 30% de CIENTO VEINTICINCO MILLONES BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00), esa fue la propuesta que le hizo a finales mes de Marzo de 2007, después de transcurrir más de seis meses sin obtener respuesta de aceptación y ningún pago de la propuesta realizada el 15 de Agosto de 2006; en la nueva oferta le solicitó depositar VEINTE MILLONES DE BOLIVARES en dos partes y sólo depositó QUINCE MILLONES DE BOLIVARES, es por eso que en el segundo recibo se indica: "mitad de la segunda cuota de la operación de opción de Compra Venta" y aún así, a pesar de su nuevo incumplimiento, le propuso que le entregara los VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs. 22.500.000,00) restantes de la inicial de CIENTO VEINTICINCO MILLONES correspondientes al 30% del valor del bien inmueble objeto de este litigio, en fecha 1° de Septiembre de 2007, cuando le hizo la nueva oferta como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 45; y c) Para probar que sí le había solicitado la desocupación del inmueble en ENERO de 2005, según consta en las preferencias ofertivas de fechas 15 de Agosto de 2006 y 1° de Septiembre de 2007 firmadas por la demandada de su puño y letra; las consignó marcadas con la letra "C".

   En cuanto al instrumento de fecha 1º de septiembre de 2007, este Sentenciador observa que la parte demandada lo desconoció en su contenido y firma, por lo que de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la promovente hacer valer dicho instrumento, bien sea, a través de la prueba testifical, o bien mediante la prueba de cotejo, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el referido artículo, razón por la cual se desecha el mismo del presente procedimiento; Y ASI SE DECIDE.

   En relación a los instrumentos de fechas 7 y 15 de agosto de 2006, observa este Sentenciador que los mismos fueron traídos a los autos por ambas partes, por lo que se tiene por cierto su contenido, en el sentido de que la ciudadana H.G. D’A.R., en su condición de propietaria del inmueble objeto del presente juicio, realizó sendas ofertas a la ciudadana EMILYS CEDEÑO, hoy demandada, en su condición de inquilina, hecho éste no controvertido, y por tanto, exento de prueba; Y ASI SE DECIDE.

5. - Copia fotostática simple de la citación recibida por la demandada, emanada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, para probar que como había transcurrido más de un (1) mes sin obtener aceptación ni pago del resto de la inicial propuesta de la demandada, se vió en la necesidad de citarla por ese organismo para llegar a un arreglo amistoso, marcada con la letra "O".

   Esta Alzada observa que el contenido de dicho instrumento, no aporta nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en el presente juicio, razón por la cual se desecha, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

6. - Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento del inmueble en el cual está alquilada en los actuales momentos y originales de documentos privados entregados por el propietario de dicho inmueble a su persona, solicitándole la entrega inmediata de dicho inmueble, por vencimiento de la prórroga legal, a los fines de demostrar los perjuicios que le ha causado la demandada, por su incumplimiento y negativa de comprar el inmueble o de desocuparlo, lo consignó marcado con la letra "E".

   En relación al contrato de arrendamiento y demás instrumentos privados que rielan a los folios que van desde el 63 al 68, este Sentenciador advierte que se pronunciará sobre su valoración, en la parte motiva del presente fallo.

7. - Copia fotostática simple de las Partidas de Nacimiento de sus dos menores hijos de diez (10) y Un (1) respectivamente, marcadas con la letra "F".

   Este Sentenciador observa que las referidas copias fotostáticas, constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, los cuales deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), aun cuando hayan sido impugnados por la parte demandada; ya que la sola impugnación no es suficiente para fulminarles su valor probatorio, puesto que, para que se produzca tal efecto, sobre los documentos públicos, es necesario que el litigante que lo pretenda, instaure la correspondiente tacha; procedimiento que no se intentó, al no haberse presentado el escrito de formalización de la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados, de conformidad con lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Alzada les da valor probatorio a las mencionadas copias, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Durante el lapso probatorio, el abogado H.J.F., en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en fecha 21 de enero de 2008, promovió las siguientes pruebas:

1. - Reprodujo el mérito favorable que arrojan las actas procesales a favor de su representada, en todo cuanto lo beneficie.

   Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Original de instrumentos firmados por la actora, contentivos del precio ofertado y concretado en el mes de marzo de 2007, marcados con las letras "A y B", a los fines de probar que H.D.R., le vendió el inmueble a su representada y que el precio fijado fue de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00).

   Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas promovidas por la parte actora, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

3. - Originales de recibos marcados con las letras “C y D”, mediante los cuales la hoy accionante deja expresa constancia haber recibido la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), correspondiente a la cuota (1/2) uno de dos de la operación de opción de compra-venta del referido inmueble, instrumentales debidamente firmados por la vendedora de su puño y letra, con el objeto de probar que la ciudadana H.G. D'A.R., vendió el inmueble objeto de marras a su representada en el mes de marzo de 2007 y que esta recibió parte de la cuota inicial del mismo.

4. - Constancia de emisión de cheque de gerencia número 000018702, emitido el día 23 de marzo de 2007 a nombre de HELLEN D'AMARIO por el Banco Provincial contra la cuenta corriente número 0108007147020006251,2 perteneciente a E.R.L.C., esposo de su representada, marcado con la letra “E”, con el objeto de probar que la ciudadana H.G. D' A.R., en el mes de marzo de 2007 le vendió el referido inmueble a su representada y recibió, como cuota ½, una de dos, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs 10.000.000,00). Con relación a esta, prueba, solicitó que por vía de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la Agencia del Banco Provincial ubicado en el interior de la empresa Chrysler de Valencia, en la Avenida P.P.C. de esta ciudad de Valencia, para que informe si emitieron el día 23 de marzo del 2007, cheque de gerencia número 000018702, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) a favor de la ciudadana HELLEN D'AMARIO, contra la cuenta de ahorros número 01080071470200062512, de E.R.L.C.; solicitando que a dicho oficio sea agregado una copia del mencionado recibo del cheque de gerencia.

5. - Original de recibo marcado con la letra "F", mediante el cual la hoy accionante deja expresa constancia haber recibido la cantidad de CINCO LONES DE BOLIV ARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de la mitad de la segunda cuota de la operación de opción de compra-venta del referido inmueble, instrumental debidamente firmado por la vendedora de su puño y letra.

6. - Instrumento denominado “emisión del cheque de gerencia”, número 002040788 emitido el día 03 de abril de de 2007, a nombre de HELLEN D' AMARIO por la Agencia del Banco Provincial ubicado en el Centro Comercial Osaka de la ciudad de Guacara, contra la cuenta corriente número 01080071470200062512 perteneciente a E.R.L.C., esposo de su representada, marcado con la letra "G", con el objeto de probar que la ciudadana H.G. D'A.R., en el mes de abril de 2007 recibió la segunda cuota de la inicial por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00). Con relación a esta, prueba, solicitó que por vía de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la agencia ante referida a los fines de esta Institución Informe a este Tribunal, si ellos emitieron el día 03 de abril de 2007 cheque de Gerencia número 002040788, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) a favor de la ciudadana HELLEN D'AMARIO, contra la cuenta de ahorros número 01080071470200062512, de E.R.L.C.; solicitando que con dicho oficio, sea agregado copia del recibo del mencionado cheque de gerencia.

7. - Planilla de deposito número 28845602, marcada con la letra "H", con el objeto de probar que el cheque de gerencia signado con el número 002040788 emitido por el Banco Provincial Agencia Guacara, fue depositado en la cuenta número 00461004140 de la ciudadana H.D.R., en Central Banco Universal, agencia Guacara, da en el Centro Comercial, donde funciona el Central Madeirense de Ciudad Alianza, el día 03 de abril de 2007. Con relación a esta, prueba, solicitó que por vía de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a Central Banco Universal, agencia Guacara, para que informara si la cuenta signada con el número 0461004140, en esa Institución, pertenece a la ciudadana HELLEN D'AMARIO y si el día 03 de abril de 2007, mediante deposito signado con el numero 28845602, fue depositado por la ciudadana EMILYS CEDEÑO el cheque de gerencia número 02040788 por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) a favor de la ciudadana HELLEN D’AMARIO, contra la cuenta de ahorros número 01080071470200062512, de E.R.L.C.; solicitando que con dicho oficio, sea agregado copia del mencionado deposito y copia del recibo del cheque.

   En relación a los instrumentos señalados en los numerales 3, 4, 5, 6 y 7, los cuales corren agregados a los folios que van desde el 33 al 38, observa este Sentenciador que los mismos fueron promovidos con el objeto de probar que la ciudadana HELLEN D’AMARIO, hoy demandante, dio en venta el inmueble objeto del presente juicio, a la ciudadana EMILYS CEDEÑO, parte demandada en el presente juicio, hecho éste ajeno a la causa petendi alegada por el demandante, para obtener el objeto de la pretensión contenida en la demanda, que no es otra que la desocupación del inmueble arrendado, objeto de la presente causa, por lo que, si bien éstos podrían constituir prueba de la expectativa de derecho que supuestamente asiste a la demandada, por existir un contrato de opción de compra-venta, ésta debe ser ventilada a través de una acción diferente, por vía ordinaria. En consecuencia, al resultar evidentemente impertinentes dichos documentos, se desechan de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.

8. - Citación a su representada emitida por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, marcada con la letra "I", a los fines de demostrar que la actora la citó ante dicha Dirección. Con relación a esta, prueba, solicitó que por vía de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la Dirección de Inquilinato de Alcaldía, para que informara si en efecto su representada fue citada el día 11 octubre de 2007 y compareció el día 11 del mismo mes y año.

   Esta Alzada advierte que, al analizar las pruebas promovidas por la parte actora, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, por lo que dá por reproducida dicha valoración.

Esta Alzada observa que, la accionante, ciudadana H.G. D’A.R., alega en su escrito libelar, que es propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial A.M.V., Edificio N° 5, signado con el N° 5-2 del Conjunto N° 3, en el Municipio Guacara del Estado Carabobo; según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna o Registro Inmobiliario de Guacara Estado Carabobo, en fecha 22 de Diciembre de 1.999, bajo el N° 29, Tomo 15; que de manera verbal alquiló su apartamento a la ciudadana: EMILYS M.C.; que el canon actual de arrendamiento es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), mensuales; alegando asimismo que, a comienzos del año 2.006, le había solicitado a su inquilina, ciudadana EMILYS CEDEÑO, que le entregara el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; razón por la cual es que procede en este acto, a demandar por desalojo, a la ciudadana EMILYS M.C., por la necesidad urgente que tiene de habitar el inmueble, objeto de este litigio y del cual es propietaria, de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de procedimiento Civil.

Asimismo, la accionada, ciudadana EMILYS M.C., en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, por cuanto los primeros no se ajustan a la realidad, no pudiendo subsumirse en los supuestos de hechos previstos en las normas jurídicas, cuya protección invoca y que la actora pretende le sean tutelados; alegando que no es verdad, que la demandante tenga la necesidad urgente de habitar el inmueble, ya que el mismo, le fue vendido por la accionante, ciudadana H.G. D'A.R., mediante una operación de compra venta, que efectuaron en el mes de marzo de 2007, que dicha operación de compra-venta fue por la cantidad de OCHENTA y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.85.000.000,oo), que en principio se había estipulado una inicial de un 34% del monto, pero después se cambió tal porcentaje y se convino en una inicial fraccionada en dos partes, hasta llegar a QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00).

Asimismo alega que la ciudadana HELLEN D' A.R., después de haber recibido el pago el dinero inicial, se negó a llevar a efecto la operación definitiva de venta, negándose a entregar y otorgar cualquier documento; que al haberse concretado formalmente un contrato de compra venta del bien inmueble que le tenía arrendado, el contrato de arrendamiento inicialmente convenido, dejó de tener efecto alguno, siendo la realidad, que se encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de esta demanda, como poseedora legítima en virtud de haberlo comprado y haberse verificado un contrato de venta perfecto y por ello pidió que la demanda intentada sea declarada SIN LUGAR.

Continúa alegando que, es cierto que comenzó a ocupar dicho inmueble como arrendataria pagando un canon de arrendamiento mensual, el cual fue incrementando con el tiempo hasta pagar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) mensuales, los cuales siempre pagó a cabalidad y que en el caso de autos no es un hecho controvertido.

Observa este Sentenciador que la accionada de autos reconvino a su demandante, para que conviniera en que celebró con ésta, contrato de compraventa del inmueble arrendado, reconvención ésta que inadmitida por el Juzgado “a-quo”, sin que dicha decisión fuese objeto de impugnación alguna, quedando firme dicho fallo.

En consecuencia, queda delimitada la presente controversia, en precisar si efectivamente la ciudadana HELLEN D' A.R., tiene derecho a ocupar el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, o si se extinguió la relación locativa al confundirse en la demandada de autos las condiciones de inquilina y propietaria.

De la revisión del instrumento que la parte actora consignó junto con su escrito libelar, valorado por esta Alzada con anterioridad, se evidencia la condición de propietaria de la accionante de autos, hecho éste que no fue desvirtuado por la parte demandada, quien tenía la carga de probar su afirmación de que el inmueble le había sido vendido y que por ello el contrato de arrendamiento dejó de tener efecto alguno, ya que ella posee el inmueble con ánimo de dueña; por lo que al no haber traído a los autos, elementos probatorios que trajesen al ánimo de este Sentenciador la convicción de que efectivamente se efectuó la operación de compra venta de dicho inmueble, ya que las pruebas aportadas fueron desechadas con anterioridad, incumpliendo con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto, al haber manifestado ambas partes, que existía una relación locativa, contenida en el contrato de arrendamiento verbal, cuyo objeto lo constituye el inmueble objeto de la presente causa, se tiene como un hecho convenido, la existencia de la relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto al alegato de la accionante de tener necesidad de ocupar el inmueble, observa este Sentenciador el criterio sustentado por el Dr. G.G.Q., en su obra tratado de DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, el cual señala que:

…Para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos: La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal ó por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño ó del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada, por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social ó familiar; la necesidad no viene dada sólo por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo.

En consecuencia, se hace necesario verificar, si en el caso bajo examen fueron cumplidos los requisitos antes señalados.

En cuanto al primer requisito, vale señalar, si la Arrendadora tiene la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; se observa que riela a los autos, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guacara del Estado Carabobo, bajo el número 29, folios 1 al 7, protocolo primero, tomo 15; valorado plenamente por esta Sentenciador como instrumento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil; constatándose, tal como fue señalado, que la ciudadana H.G. D’A.R., es propietaria del bien inmueble objeto del presente juicio, y que fuera arrendado por ella, a la hoy demandada, ciudadana EMILYS CEDEÑO; razón por la cual, se tiene por cumplido, con el primer requisito exigido para la procedencia del Desalojo, en beneficio del sujeto necesitado, como lo es la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido el Primer Requisito, para la procedencia de la Acción de Desalojo, por la causal invocada; corresponde ahora, examinar si se cumplieron los demás requisitos de procedencia, y en este sentido se observa que, la acción de Desalojo invocada, está fundamentada en un Contrato de Arrendamiento verbal, cuya existencia, tal como fue establecido con anterioridad, fue convenida por ambas partes; quedando por tanto tan solo precisar, la indeterminación del referido contrato arrendaticio; de lo que se observa que, si bien la demandada de autos alegó la extinción de la referida relación contractual, dado que había adquirido el inmueble por compra-venta que realizase a la ciudadana H.G. D’A.R., no probó el hecho excepcionante, de que la misma poseía el inmueble como dueña; por lo que reconocida la existencia de la relación locativa, se da por cumplido el requisito atinente a la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido y ASÍ SE DECIDE.

Con relación al último requisito, esto es, la “Necesidad del Propietario, para ocupar el inmueble”, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando otro inmueble en calidad de inquilino, es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado, y a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio, es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues justamente, lo que se pretende probar con ella, es la existencia de una relación jurídica contractual entre el necesitado y un tercero, por lo que habiendo sido acompañado a los autos copia del contrato de arrendamiento suscrito por la accionante de autos y el ciudadano M.P.D.R., en representación de los ciudadanos ENMANUELE PIANEROSI Y GRAZIA DI RAIMONDO DE PIANEROSI, al cual se le dá valor indiciario, que al ser adminiculado con el instrumento que corre al folio 65 donde se le exige a la accionante la entrega del inmueble arrendado, se da por probada la existencia de la relación locativa entre la demandante y los referidos terceros. Lo cual aunado a que no consta en autos que la arrendadora obtente la propiedad de otros inmuebles, trae al ánimo de este Sentenciador el concluir que, debe tenerse por cierto, el hecho de que la demandante de autos, vive alquilada; teniéndose por cumplido el tercer y último requisito para la procedencia de la acción de desalojo; Y ASÍ SE DECIDE.

Establecidos como fueron los hechos en los particulares anteriores, se concluye que la Acción de Desalojo propuesta por la ciudadana H.G. D’A.R., contra la ciudadana EMILYS M.C., debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

Decidido lo anterior, observa este Sentenciador que el Parágrafo Primero, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

…Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

En consecuencia, decidida la procedencia de la presente acción de desalojo, dada la necesidad del propietario de ocupar el inmueble objeto de la presente causa, se le concede a la demandada, ciudadana EMILYS CEDEÑO, un plazo de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, para que entregue a la accionante, el inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado; Y ASI SE ESTABLECE.

Por lo que, en observancia de los criterios doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 02 de marzo de 2009; la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 15 de abril de 2009, el abogado H.J.F., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EMILYS M.C., contra la sentencia dictada el 02 de marzo de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO.- CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana H.G. D’A.R., contra la ciudadana EMILYS M.C.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial A.M.V., Edificio N° 5, signado con el N° 5-2 del Conjunto N° 3, en el Municipio Guacara del Estado Carabobo, totalmente desocupado; concediéndosele a la accionada un lapso de seis (6) meses para que efectúe la entrega, de conformidad con el articulo 34 Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados a partir de la notificación que se le haga de que el presente fallo quedó definitivamente firme.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiséis (26) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.