Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 13 de Marzo de 2015

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

El JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada en fecha 13 de diciembre de 2010, por la Oficina de Recepción de Documentos de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, por apelación interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2010, por el abogado L.P.C., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.540, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana H.B.D.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.056.252, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión dictada en fecha 26 de noviembre de 2010, por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana H.B.D.E. contra el ciudadano A.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.771.298, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

En fecha 27 de enero de 2011, se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante éste Órgano Jurisdiccional, estableciendo el término de dictar sentencia de diez días, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de febrero de 2011, fue interpuesto por la abogada D.B.M.R., actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano A.R.M.M., escrito dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, alegando lo siguiente:

… Como puede observarse en el Escrito de Contestación al Fondo de la Demanda, se estableció que era Cierto que, mi Representado tiene suscrito un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana H.B.D.E., …, y se estableció también que la mencionada ciudadana procedió con fecha 06 de Diciembre de 2007, a convenir junto con el ciudadano M.T.E.V., en otorgarle al ciudadano YOLIGER MARCANO, la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, …, el cual fue debidamente homologado con fecha 21 de Enero de 2008, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia…

… es el caso que desde el 06 de Diciembre de 2007, Ya la ciudadana H.B.D.E. no era la propietaria del apartamento, cedido en calidad de arrendamiento, sino que su propietario lo era el ciudadano YOLIGER MARCANO y en ese sentido ya la mencionada ciudadana H.B.D.E., no tenía vínculo contractual con mi Representado, sino que este automáticamente paso al ciudadano YOLIGER MARCANO.

Con el objeto de demostrar la dación de pago de apartamento efectuado entre H.B.D.E. y M.T.E.V. con el ciudadano YOLIGER MARCANO, se procedió a consignar con el Escrito de Promoción de Prueba copia certificada del convenimiento y del Auto de homologación…

Sin embargo el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a pesar de darle valor probatorio a la copia certificada del convenimiento, estableció que la mencionada ciudadana H.B.D.E., no efectuó la cesión del contrato de arrendamiento que originó la relación arrendaticia y que por tal motivo continuaba en su carácter de arrendadora, teniendo esta condición especial para el ejercicio del derecho de acción, pero es el caso que para la fecha en la cual la ciudadana H.B.D.E., demandó o incoó la demanda en contra de mi Representado, ésta había cedido en pago el apartamento y por lo tanto ya no tenía cualidad ni interés para intentar la demanda en cuestión.

En el anterior sentido cuando la ciudadana H.B.D.E. da en pago el apartamento, se produce la subrogación arrendaticia, sin necesidad de que el arrendador ceda el contrato de arrendamiento al nuevo propietario sino que este se produce por efecto de la Ley, tal como lo establece el Artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…

… Sin embargo, en la parte In-Fine del Escrito de contestación al Fondo de la Demanda, en virtud que mi Representado no fue debidamente notificado de su derecho preferencial de venta del apartamento que consagra la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a pesar de encontrarse al día con sus obligaciones contractuales y que mi representado considera que lo que se produjo entre la ciudadana H.B.D.E., y el ciudadano YOLIGER MARCANO fue un fraude procesal en perjuicio de éste…

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Consta en actas que en fecha 22 de abril de 2010, fue presentado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, escrito libelar suscrito por la ciudadana H.B.D.E., asistida por el abogado L.P.C., ya identificados, en el que expuso lo siguiente:

En fecha veintisiete (27) de agosto de 2001, celebré contrato de arrendamiento con el ciudadano A.R.M.M., …, el cual su fecha de inicio fue desde 18 de febrero de 2001, sobre un inmueble constituido por: Un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria; Edificio 12, Piso 3, Apto 3-A, situado e la Calle 71 de la Urbanización “LA VICTORIA”,…, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el N° 49, Tomo 58 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

El canon de arrendamiento se pactó inicialmente en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), siendo el último canon ante de los decretos de suspensión de los aumentos de los cánones de arrendamientos de casas y apartamentos a DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) por mes. La duración del contrato se fijó en tres (3) meses, contado a partir del 18 de febrero de 2001, prorrogables por iguales períodos siempre y cuando alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días antes del vencimiento del período que esté corriendo.

Desde el mes de octubre de 2009, el identificado ARRENDATARIO A.R.M.M., no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, por lo que debe por tales conceptos la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) cada mes…

…El caso es, que EL ARRENATARIO A.R.M.M., no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses ya citados de octubre a diciembre de 2009, como los transcurridos desde el mes de enero hasta el mes de abril del presente año, que corresponden a siete (7) meses de falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por lo que de conformidad con la cláusula Décima Primera de contrato de arrendamiento, numeral 3, puedo demandar la resolución del contrato por la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento consecutivas…

… Por todo lo antes expuesto es que recurro ante este órgano jurisdiccional competente por la materia y la cuantía, a demandar como en efecto demando al ciudadano A.R.M.M., por resolución de contrato de arrendamiento celebrado el día veintisiete (27) de agosto de 2001, y en consecuencia convenga en desocupar el inmueble arrendado y descrito en la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento…

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En fecha 23 de abril de 2010, el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, recibió y le dio entrada a la presente causa, admitiéndola cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 30 de septiembre de 2010, fue presentado escrito de contestación a la demanda, suscrito por la abogada D.B.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.611.345, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 34.627, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en el que expuso lo siguiente:

Es cierto que, mi Representado, tiene suscripto un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana H.B.D.E., por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 27 de Agosto de 2001, bajo el N° 49, Tomo 58.

Es Cierto que, el último Canon de Arrendamiento, es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00), hoy Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).

Es Cierto que, que la duración del contrato se fijó en tres (3) meses, contado a partir del 18 de febrero de 2001, prorrogables por iguales períodos siempre y cuando alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días antes del vencimiento del período que esté corriendo…

Es Cierto que, por efecto de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento y debido a la prórroga automática del lapso de duración del contrato, el mismo permanece como contrato a tiempo determinado.

Es Cierto que, que durante la vigencia del Contrato de Arrendamiento mi Representado ha gozado del inmueble, sin ser molestando por LA ARRENDADORA en el uso del inmueble alquilado.

… Niego, rechazo y Contradigo, que desde le mes de octubre de 2009, mi Representado no haya pagado los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y los de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2010.

Niego, rechazo y Contradigo, que mi representado adeude por cánones de arrendamiento, la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1400,00).

Niego, rechazo y Contradigo, que mi Representado este (sic) incurso en cualquiera de las causales de Resolución de Contrato previstas en la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento.

Niego, rechazo y Contradigo, que mi Representado no haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y los de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2010, que corresponden a siete (7) meses.

Niego, rechazo y Contradigo, que mi Representado este (sic) incurso en falta de pago de cánones de arrendamiento y que LA ARRENDADORA tenga derecho de conformidad con Cláusula Décima Primera Numeral 3 del Contrato de Arrendamiento a demandar la Resolución del Contrato por la falta de pago de dos (2) presuntas mensualidades de arrendamiento consecutivas…

… Con fecha 23 de Abril de 2010, la ciudadana H.B.D.E. procede debidamente asistida por el Profesional del Derecho L.P.C., a incoar formal Demanda en contra de mi Representad, es decir, entonces que para la anterior fecha la parte Demandante, no había otorgado Instrumento Poder a abogado alguno.

Con fecha 26 de Abril de 2010, el Profesional del Derecho L.P.C., procede mediante diligencia efectuada por el mismo a consignar copia fotostática del Libelo de Demanda…

Con fecha 26 de Mayo de 2010, es que la ciudadana H.B.D.E., procede a otorgar Poder Apud Acta al Profesional del Derecho L.P. CAIZEDO…

… Siendo entonces que cuando el Profesional del Derecho L.P.C., procede a diligenciar con fecha 26 de Abril de 2010, éste no era Apoderado Judicial de la ciudadana H.B.D.E., es decir, que éste no podía actuar en este proceso por no tener éste representación alguna, que no estar debidamente facultado para ello…

En el anterior sentido, el lapso que comenzó con fecha 23 de Abril de 2010, no se interrumpió con la diligencia de fecha 26 de Abril de 2010, efectuada por el Profesional del Derecho L.P.C. y por tal motivo el lapso correspondiente que tenía la parte formal y no la presunta parte material del proceso para que se libraran los correspondientes recaudos de citación y el suministro al alguacil del tribunal los emolumentos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada venció con fecha 23 de mayo de 2010…

… es por lo que solicito se declare como Punto Previo en la Sentencia que habrá de dictar este Tribunal en la presente causa la perención Breve de la instancia.

Si bien es Cierto que, mi Representado, suscribió un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana H.B.D.E., por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 27 de Agosto de 2001, bajo el N° 49, Tomo 58,…, también es cierto que ésta mediante diligencia efectuada con fecha 06 de Diciembre de 2007, junto con el ciudadano M.T.E.V., convienen con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otorgarle la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, antes identificado, el cual fue debidamente homologado con fecha 21 de Enero de 2008, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En el anterior sentido si la ciudadana H.B.D.E., le otorgó la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, al ciudadano YOLIGER MARCANO, ya éste para el momento en la cual procede incoar formal demanda en contra de mi Representado por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento, …ya no tenía, ni el carácter de ARRENDADORA, ni era la verdadera propietaria del mencionado inmueble en cuestión.

De manera pues que haber Dado en Pago el inmueble, ya mi Representado no tiene un Vínculo Contractual con la ciudadana H.B.D.E., por carecer la misma de derecho o interés para proceder a Demandarlo por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ni por ninguna otra Acción en cuestión, precisamente por que carece de cualidad para hacerlo…

… que mi representado nada adeuda, debido a que éste viene consignando los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conforme consta en el expediente signado con el número C-115-07, en forma puntual y consecutivo todos los meses a partir desde el mes de Octubre de 2007 hasta el mes de Mayo de 2010.

Las referidas consignaciones de cánones de arrendamiento,…, fue debidamente notificada la ciudadana H.B.D.E., mediante la publicación de un Cartel por la prensa, al punto que su Apoderado Judicial GSTAVO HERAS ARAUJO, mediante diligencia de fecha 03 de Junio de Octubre de 2007 hasta el mes de Mayo de 2008.

Siendo el caso que cuando a ciudadana H.B.D.E., procede al retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, con fecha 03 de Junio de 2008, ya ésta no era, ni ARRENDADORA, ni propietaria del inmueble, debido a que con fecha 06 de diciembre de 2007, ésta junto con el ciudadano M.T.E.V., había convenido con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otorgarle la plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble,…, el cual fue debidamente homologado con fecha 21 de enero de 2008, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia…

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En fecha 06 de octubre de 2010, fue presentado escrito de pruebas por la abogada D.M.R., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en el que promovió lo siguiente:

1. - Copia certificada del Expediente signado con el N° 115-2007, del procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento realizado por el ciudadano A.R.M.M. a favor de la ciudadana H.B.D.E., por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

2. - Copia certificada de la demanda de Cobro de Bolívares por Intimación.

3. - Copia certificada del Documento de Propiedad.

4. - Copia certificada del Convenimiento.

5. - Copia certificada del auto de Homologación.

6. - Factura de Electricidad.

7. - Recibo de pago de cuota ordinaria de mes de Mayo de 2010.

8. - Constancia de solvencia de fecha 05 de Junio de 2010.

9. - Solicitó se sirva presentar los documentos antes mencionado al ciudadano L.A.D.C., para que proceda a ratificar su contenido y firma.

En fecha 26 de junio de 2010, el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó sentencia, declarando lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana H.B.D.E., en contra del ciudadano A.R.M.M., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en constas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso…

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III

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

El Código Civil, en sus artículos 1.579 y 1.592, dispone que:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (…)

Es sabido que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

En el caso que nos ocupa, la parte demandante, ciudadana H.B.D.E., requiere la resolución del contrato de arrendamiento que la mantiene vinculada con el ciudadano A.R.M.M., y al inmueble de su propiedad, alegando que la mencionada no le ha cancelado siete (7) meses de condominio consecutivos, contados a partir del mes de octubre de 2009 hasta el mes de abril de 2010.

En virtud de lo anterior, esta Superioridad considera necesario traer a las actas lo estatuido por el artículo 1.159 del Código Civil, en el siguiente tenor:

(…) Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Así, el artículo 1.167 del Código Civil, determina las vías a seguir en casos de incumplimiento contractual, en el siguiente tenor:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

En ese sentido, el contrato celebrado por las partes en fecha 27 de agosto de 2001, celebrado por ante la Notaría Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, se estableció lo siguiente:

… CUARTA: El presente contrato tendrá una duración de tres (3) meses, contado a partir del 18 de febrero de 2001, y podrá ser objeto de prórrogas adicionales por iguales períodos siempre y cuando alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días antes del vencimiento del período que esté corriendo… QUINTA: El canon de arrendamiento para el primer período de contrato es por la suma mensual de Ciento cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 150.000,00) pagaderos en dinero en efectivo a la presentación del recibo de cobro correspondiente y se obliga a cancelarlo a la persona de la arrendadora o quién sus derechos hubiere… La falta de pago o.d. derecho a La Arrendadora a reclamar intereses moratorios conforme a lo pautado por la Ley especial de Arrendamiento… DÉCIMA PRIMERA: Son causas de resolución de presente contrato las siguientes: 1) Insolvencia de El Arrendatario. 2) Insolvencia en los Servicios Públicos. Impuesto de derecho de frente y que adicionalmente se factura conjuntamente con el recibo de ENELVEN. 3) La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, bien sea consecutivas o alternativas. 4) La no aceptación del nuevo canon de arrendamiento para la prórroga, fuere cual fuere, de acuerdo a las condiciones planteadas. 5) el cambio del uso convenido que se le de al inmueble…

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Ahora bien, en atención a las cláusulas anteriormente desglosadas, esta Superioridad, en relación al alegato plasmado sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, observa que según lo convenido, la falta de pago de dos (2) mensualidades autorizaría a la arrendadora a resolver el contrato de arrendamiento.

Al respecto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

(Negrillas del Tribunal).

Asimismo el artículo 1.354 del Código Civil dispone lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. (Negrillas del Tribunal).

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

En ese sentido y en lo que respecta a las pruebas promovidas por las partes, se analizarán conforme a lo alegado, y de actas se desprende lo siguiente:

Pruebas promovidas por la parte actora junto al escrito libelar:

* Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de agosto de 2001, celebrado por ante la Notaría Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 49, Tomo 58 de los libros de autenticaciones.

El presente instrumento es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación, por lo que se estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

* Copia certificada del Expediente signado con el N° 115-2007, del procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento realizado por el ciudadano A.R.M.M. a favor de la ciudadana H.B.D.E., por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

La presente copia certificada es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, por cuanto la misma emana del JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIO MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

De la referida copia se evidencia que en fecha 08 de octubre de 2007, fue interpuesta Consignación de Canon de Arrendamiento, en la cual fueron consignados los correspondientes cánones de arrendamiento a partir del mes de Octubre de 2007 a Diciembre de 2007; Enero de 2008 hasta Diciembre de 2008; Enero 2009 hasta Diciembre de 2009; Enero de 2010 hasta Julio de 2010, y por cuanto la presente prueba no fue impugnada por la parte contraria, esta sentenciadora la estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

*Copia certificada de la demanda de Cobro de Bolívares por Intimación.

La presente copia certificada es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, por cuanto la misma emana del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

De la referida copia se evidencia que fue interpuesto juicio que por COBRO DE BOLÍVARES POR INTIMACIÓN, por el ciudadano YOLINGER MARCANOGUILLÉN contra E.B. y M.E., en el cual fue celebrado convenio en fecha 06 de diciembre de 2007, por ambas, conviniendo en los siguientes términos:

“… PRIMERO: … a fin de terminar con el presente proceso, ofrecen a la parte demandante dar en Dación de pago, el Inmueble ubicado en el Conjunto Residencia “Combinado La Victoria”; Edificio 12, Piso 3, Apartamento 3-A, situado en la calle 71 de la Urbanización La Victoria, de esta ciudad y municipio Maracaibo, del Estado Zulia, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Estado Zulia, el día 06 de Mayo del año 1.996, bajo el N° 19, Tomo 14, Protocolo 1ero…TERCERO: … con la Dación en Pago declarada en el presente convenimiento , le damos al ciudadano YOLINGER MARCANO, la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble y hacemos la tradición legal del mismo…”.

* Copia Certificada del Documento de Propiedad de fecha 06 de mayo de 1996, Protocolo 1°, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

La presente prueba es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia la venta real y pura, perfecta e irrevocable, realizada a los ciudadanos H.B.D.E. y M.T.E.V., por parte de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS PALMERAS, por lo que esta sentenciadora estima la presente prueba en todo su valor probatorio. Así se establece.

• Copia certificada del Convenimiento.

La presente prueba ya fue valorada, debido a que forma parte del Expediente signado con el N° 115-2007 del procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento realizado por el ciudadano A.R.M.M. a favor de la ciudadana H.B.D.E., por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Así se establece.

* Copia certificada del auto de Homologación.

La presente prueba ya fue valorada, debido a que forma parte del Expediente signado con el N° 115-2007 del procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento realizado por el ciudadano A.R.M.M. a favor de la ciudadana H.B.D.E., por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Así se establece.

* Factura de Electricidad

De esta manera considera esta Sentenciadora, que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, y de la referida nota de consumo se evidencia la cancelación de la misma, por cuanto consta de un sello húmedo de haberse cancelado el mes de mayo de 2009, por lo que se estima la presente prueba en todo su valor probatorio. Así se establece.

* Recibo de pago de cuota ordinaria de mes de Mayo de 2010, y constancia de solvencia de condominio, de fecha 05 de Junio de 2010.

Las presentes pruebas para ser valoradas deben ser ratificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 431, mediante prueba testimonial.

Consta de actas que las referidas pruebas fueron ratificadas por prueba testimonial, efectuada en fecha 13 de octubre de 2010, donde fue tomada la testimonial del ciudadano L.A.D.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 776.704, en su condición de administrador del Condominio del Edificio 12, Combinado La Victoria, exponiendo lo siguiente:

… el Tribunal exhibe al testigo el recibo y la solvencia antes citados, el cual cursan al folio trescientos sesenta (360) y trescientos sesenta y uno (361) del presente expediente,…; “Si lo ratifico, que es el recibo de mayo y de la solvencia actualmente, lo acabo de leer, y ratifico en todo su contenido y mi firma”…”.

En virtud de la testimonial rendida por el ciudadano L.A.D.C., en su condición de Administrador del Condominio del Edificio 12, Combinado La Victoria, ratificando tanto la solvencia como el recibo de pago de condominio, es por lo que esta sentenciadora estima en todo su valor probatorio. Así se establece.

Ahora bien, una vez analizadas las pruebas presentadas por las partes, esta sentenciadora realiza las siguientes consideraciones:

La parte actora demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO al ciudadano A.R.M.M., por la supuesta falta de cumplimiento de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2009 hasta el mes de abril de 2010, además alega la misma ser propietaria del inmueble arrendado, el cual es constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria, Edificio 12, Piso 3, Apto 3-A.

La parte demandada a su vez, niega, rechaza y contradice que desde el mes de octubre de 2009 hasta el mes de abril de 2010, no haya pagado los respectivos cánones de arrendamiento, y asimismo que en fecha 06 de diciembre de 2007, la ciudadana H.B.D.E. junto al ciudadano M.T.E.V., realizaron un convenio con el ciudadano YOLIGER MARCANO, en otorgarle plena propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, siendo el mismo ratificado en fecha 07 de marzo de 2008, según consta en el legajo de copia certificada del expediente número 10.580, valorado por esta sentenciadora, y que por lo tanto para esa fecha la ciudadana H.B.D.E., ya había dejado de ser la propietaria y arrendadora del inmueble.

En ese sentido los artículos 1604 y 1605 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.604.- Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.

Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro.

Artículo 1.605.- Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.

Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación

.

A su vez el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 20 dispone lo siguiente:

Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismo términos pactados, y las condiciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contempladas en el presente Decreto-Ley

.

Si bien es cierto que en el caso que el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y que por medio de subrogación el nuevo propietario pasaría a ser el nuevo arrendador; y como quiera que la parte demandada opuso a la parte demandante la Defensa Perentoria de Fondo de Falta de Cualidad y de interés para proponer la presente demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que esta sentenciadora pasa a conocer sobre la referida Oposición como defensa de parte, debido a que fue interpuesta en el tiempo oportuno conforme a la Ley.

Para un mayor entendimiento, esta sentenciadora considera necesario traer a colación lo expuesto por el Autor G.G.Q. en su Obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, Universidad Católica A.B., Caracas, año 2006, páginas 73 y los sucesivos, respeto a la Subrogación Arrendaticia, lo siguiente:

La Subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho, inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. Sin embargo, no sólo la enajenación produce la subrogación, así entendida, sino también cualquier otro acto que permita la traslación o transmisión de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona, el adquiriente está obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos convenidos…

.

Respecto a lo anteriormente citado, esta sentenciadora observa que en actas en primero lugar, consta que en fecha 27 de agosto de 2001, fue celebrado un contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Primera del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 49, Tomo 58 de los libros de autenticaciones, por las parte intervinientes en la presente causa.

Asimismo, consta copia certificada del expediente número 10.580 contentivo del juicio que por Cobro de Bolívares por Intimación, incoado por YOLINGER MARCANO GUILLÉN contra los ciudadanos H.B. y M.E., en el que se evidencia que en fecha 06 de Diciembre de 2007, celebraron conviniendo en los siguientes términos:

“… PRIMERO: … a fin de terminar con el presente proceso, ofrecen a la parte demandante dar en Dación de pago, el Inmueble ubicado en el Conjunto Residencia “Combinado La Victoria”; Edificio 12, Piso 3, Apartamento 3-A, situado en la calle 71 de la Urbanización La Victoria, de esta ciudad y municipio Maracaibo, del Estado Zulia, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Estado Zulia, el día 06 de Mayo del año 1.996, bajo el N° 19, Tomo 14, Protocolo 1ero…TERCERO: … con la Dación en Pago declarada en el presente convenimiento , le damos al ciudadano YOLINGER MARCANO, la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble y hacemos la tradición legal del mismo…”.

Pruebas estas ya valoradas por esta Jurisdicente; y, como es evidente, la presente causa fue interpuesta en fecha 22 de abril de 2010, por resolución de contrato de arrendamiento, por las supuestas faltas de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2009 hasta el mes de abril de 2010, por parte del ciudadano A.R.M.M., y admitida en fecha 23 de abril de 2010.

Esta Juzgadora, en virtud de lo anteriormente citado y conforme a las pruebas presentadas y analizadas, observa que efectivamente existe una subrogación arrendaticia, al momento de efectuarse el convenio celebrado entre los ciudadanos H.B. y M.E.; y el ciudadano YOLINGER MARCANO GUILLÉN, en fecha 06 de diciembre de 2007, de la transmisión plena de la propiedad, dominio y posesión del inmueble arrendado y la realización de la tradición legal del mismo, por ante el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; es decir, que el ciudadano YOLIGER MARCANO GUILLÉN, pasa a ser el nuevo arrendador a partir del momento de haberse efectuada la transmisión de la propiedad.

En virtud de lo antes expuesto, considera este sentenciadora que la ciudadana H.B.D.E., carece de cualidad para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, al ciudadano A.R.M.M., desde el mismo momento que efectuó junto con el ciudadano M.E., la transmisión de la propiedad al ciudadano YOLIGER MARCANO GUILLÉN.

La presente falta de cualidad, fue opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, y siendo que la sentenciadora de la Instancia no se pronunció sobre la misma; esta Juzgadora declara la ILEGITIMIDAD de la ciudadana H.B.D.E., como parte demandante en la presente causa, en virtud de presentar FALTA DE CUALIDAD, conforme a lo ya a.e.c. este Tribunal de Alzada no conocerá del fondo de la presente controversia, lo que mal pudo realizar la Juzgadora de la Instancia sin resolver como punto previo la falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2010, por el abogado L.P.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana H.B.D.E., contra la decisión dictada en fecha 26 de noviembre de 2010, por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana H.B.D.E. contra el ciudadano A.R.M.M.; se REVOCA la decisión dictada en fecha 26 de noviembre de 2010, por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como parte demandante en la presente causa; en consecuencia se declara CON LUGAR la Defensa Perentoria de Fondo de Falta de Cualidad opuesta por la parte demandada en contra de la ciudadana H.B.D.E., como parte demandante en la presente causa . Así se declara.

IV

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2010, por el abogado L.P.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana H.B.D.E., contra la decisión dictada en fecha 26 de noviembre de 2010, por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana H.B.D.E. contra el ciudadano A.R.M.M., todos plenamente identificados.

SEGUNDO

SE REVOCA la decisión dictada en fecha 26 de noviembre de 2010, por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en virtud de la falta de cualidad de la ciudadana H.B.D.E., como parte demandante en la presente causa.

TERCERO

CON LUGAR la Defensa Perentoria de Fondo de Falta de Cualidad opuesta por la parte demandada en contra de la ciudadana H.B.D.E., como parte demandante en la presente causa

CUARTO

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. I.R.O..

EL SECRETARIO,

Abg. M.F.Q..

En la misma fecha anterior siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

Abg. M.F.Q..