Decisión nº 452 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 18 de Noviembre de 2013

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Asunto No. 000228 (Antiguo No. AH13-R-1999-000001)

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES

Motivo: Cumplimiento de Contrato (Apelación)

Sentencia: Definitiva

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano H.J.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-1.318.558. Representado en la causa por la abogada F.P., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.925, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, de fecha 07 de mayo de 1996, anotado bajo el No. 88, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

PARTE DEMANDADA: Constituída por la sociedad mercantil ASESORIAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 1979, anotada bajo el No. 6, Tomo 138-A Sgdo., en la persona de su presidente, ciudadano I.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-2.934.117. Representado en la causa por sus apoderados judiciales, abogados A.R. LOSSADA PIFANO y F.S.S., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.966 y 49.968, respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 09 de mayo de 1997, anotado bajo el No. 62, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de la presente causa en virtud del recurso de apelación ejercido, en fecha 13 de abril de 1999, por la abogada F.P., ya identificada, en representación de la parte actora en contra de la sentencia dictada, en fecha 04 de marzo de 1999, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

SIN LUGAR la demanda y ABSUELVE al demandado totalmente. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA al actor a pagar al demandado las costas del proceso

.

De los Informes

Se deja constancia que la parte apelante, no presentó escrito de informes, en el cual sustentara su apelación.

III

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha 04 de marzo de 1999, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa.

En fecha 13 de abril de 1999, la parte actora apeló de la sentencia dictada. En fecha 21 de abril de 1999, el Tribunal a-quo, oyó la citada apelación en ambos efectos y, remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia del la misma Circunscripción Judicial.

En fecha 06 de febrero de 2001, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada al expediente.

Por auto de fecha 13 de febrero de 2012, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, quien luego del sorteo de ley, lo remitió este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme ordena la Resolución No. 2011-0062.

En fecha 10 de abril de 2012, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada a la causa de que tratan las presentes actuaciones, quedando anotada en los correspondientes libros, bajo el No. 000228.

En fecha 15 de mayo de 2012, la Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, se abocó a su conocimiento, ordenando la notificación de las partes, la cual se logró, tal y como se desprende de las actas del expediente.

En fecha 10 de diciembre de 2012, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del mismo año, según la cual ordenó que la notificación a las partes, en las causas asignadas a los Juzgados Itinerantes, se realizara por publicación en prensa, este Juzgado ordenó lo conducente.

En fecha 10 de enero de 2013, se dejó constancia de la publicación en prensa, del cartel indicado e igualmente, fue publicado en la sede de este Juzgado y, en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, en la cartelera de esta sede, como en la de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, y consignado en autos, todo ello en la misma fecha 10 de enero de 2013.

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, actuando en alzada, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:

IV

DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en segunda instancia . Así se decide.

V

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Se observa:

Antes de entrar en el análisis sustancial y de fondo de la presente causa, es preciso por demás, realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debiendo resaltar quien suscribe el presente fallo, que en v.d.p.d. reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela, el 1° de enero de 2008, la cantidad estimada de la presente demanda, se contrae actualmente en TRES MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.560,00).

Una vez señalado lo anterior, pasa este juzgado, en alzada, a decidir de la controversia aquí planteada y, lo hace en los siguientes términos:

El Tribunal a-quo, declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano H.J.A.R., contra la sociedad mercantil ASESORIAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., teniendo como basamento lo siguiente:

“De dicha prueba de informes se infiere que la fecha de la solicitud de crédito para el pago del saldo del precio previsto en la promesa de venta en que funda el actor su pretensión, fue interpuesta en fecha 13 de diciembre de 1993, según copia de la misma acompañada al informe (folio 195 vto). No obstante en el informe se afirma que se inició el trámite el 1º de diciembre del mismo año. El mismo informe (folio 192) afirma que la solicitud se introdujo en fecha 1º de diciembre de 1993 y que el solicitante (el demandado en autos) y la vendedora abandonaron el trámite sin explicaciones. No obstante que el informe afirma que fue aprobada la solicitud en comité de crédito según acta No. 336, no consta que tal aprobación haya sido comunicada a ninguna de las partes ni que ninguna de ellas haya desplegado diligencia alguna para el otorgamiento del crédito que por harto conocidas normas de funcionamiento del Sistema de Ahorro y Préstamo, exige garantía hipotecaria sobre el inmueble financiado. Es así que no se dio cumplimiento por el demandante ni desplegó la diligencia debida para cumplir con las obligaciones del pacto sinalagmático de compra-venta a su cargo.-“

Ahora bien, del extracto anterior, se desprende que el criterio empleado por el Tribunal a-quo, al momento de emitir su decisión, fue el empleo de la excepción denominada non adimpleti contractus, alegado por la parte demandada en el escrito de contestación.

Dicha excepción del contrato no cumplido, llamada también excepción de incumplimiento, puede ser definida como “la facul¬tad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación” definición que nos regala el autor Maduro Luyano, la cual se encuentra contemplada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece:

En los contratos bilaterales, cada con¬tratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

. (Subrayado del Tribunal).

En este punto resulta necesario traer a colación lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa suscrito entre las partes la cual establece:

El saldo del precio pactado para la venta, o sea, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) los pagará EL COMPRADOR a LA COMPRADORA, mediante un crédito hipotecario que por igual monto otorgará la Institución Bancaria ORIENTE ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO (sic), previa aprobación por parte de esa Entidad, (sic) del referido crédito siempre y cuando EL COMPRADOR reúna a juicio de la Entidad, las condiciones necesarias para ser beneficiario de dicho crédito. LA PROMOTORA gestionará por ante ORIENTE ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, la concesión del préstamo en referencia (…).

(Negrillas del Tribunal).

Ahora bien, se observa que la cláusula tercera estableció la carga de tramitar el referido crédito hipotecario, no en la persona de “EL COMPRADOR” (parte actora en la presente causa), sí no en la persona de “LA PROMOTORA”, es decir, la sociedad mercantil INMOBILIARIA 2124 C.A., según lo señalado en el contrato de opción a compraventa, no siendo por tanto posible alegar que el incumplimiento de la referida cláusula por parte del actor, genera la posibilidad de que la demandada, se negase a cumplir con sus obligaciones, por cuanto ello estaba a cargo de un tercero, en este caso, de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 2124 C.A., no pudiendo por tanto aplicarse la excepción del contrato no cumplido o non adimpleti contractus, por tanto, este juzgado no comparte el criterio empleado por el a-quo al momento de sentenciar la presente causa, más aún cuando el informe emanado de la citada entidad bancaria, se refirió que el préstamo había sido aprobado, lo que se infiere que la hoy actora, cumplió con todos los requisitos necesarios para ser beneficiario de dicho crédito, tal y como quedó estipulado en el documento fundamental de la demanda que aquí se conoce.

Siendo ello así, este Juzgado forzosamente debe revocar la sentencia apelada y, en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, entrar a decidir el fondo de la controversia, en los siguientes términos:

La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito libelar, que su representado, ciudadano H.J.A.R., había suscrito en fecha 29 de septiembre de 1993, compromiso de venta con la Inmobiliaria 2124, C.A., la cual se encontraba para ello autorizada por la sociedad mercantil ASESORÍAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., y VALORES LA PALMA C.A., según se evidencia de documentos conformados por compromiso de venta de fecha 23 de diciembre de 1992.

Que dicho contrato, versaba sobre un inmueble conformado por una casa, que forma parte del Conjunto Residencial que para dicha oportunidad, se denominaría y actualmente se denomina “LA ARBOLEDA”, ubicada en la Urbanización La Arboleda, bajo el número C-27, jurisdicción del Distrito Marín del estado Nueva Esparta, siendo el precio de la venta convenido en la cantidad de DOS MILLÓNES CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.400.000,00), ahora DOS MIL CUATRCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.400,00).

Igualmente alegó, que para el momento en que estaba previsto que se llevara a cabo la firma del documento definitivo de venta, las descritas sociedades mercantiles, no dieron respuestas a sus obligaciones, llegando a cambiar de domicilio sin previa notificación, incurriendo por tanto, el demandante en gastos extras de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00), ahora CUARENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40,00), por concepto de canon de arrendamiento del inmueble que ocupaba como arrendatario, para el momento de interposición de la demanda.

Posteriormente, el demandante se trasladó hasta la parcela, a fin de supervisar la construcción, encontrándose que la obra se encontraba paralizada, por lo que se entrevistó con el ciudadano I.P.M., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil ASESORÍAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., quien le informó que se encontraban tramitando un crédito, para continuar con la construcción. Posteriormente visitó la parcela, encontrándose que estaban culminando unas casas, pero no la suya, por lo que procedió a preguntar al contratista y, éste le informó que sólo había sido contratado para construir diez (10) casa, dentro de las cuales no estaba incluida la No. C-27. Que debido al incumplimiento por parte de la sociedad mercantil ASESORÍAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., procedió a demandarla, a fin de que fuese condenada a concluir la construcción de la casa No. C-27, que forma parte del Conjunto Residencial “LA ARBOLEDA”, así como otorgarle, el documento definitivo de venta del inmueble, sobre el cual se celebró el contrato de opción a compraventa.

Ante dicha pretensión, la representación judicial de la parte demandada, quien se opuso a la misma, alegando que el referido contrato de opción a compraventa, estableció de forma clara una serie de requisitos que el demandante debía cumplir, encontrándose entre ellos, la tramitación de un crédito hipotecario ante ORIENTE ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, tal y como reza la cláusula tercera del contrato de opción a compra; solicitud en la que debía llenar todos los requisitos exigidos por la entidad, siendo que, ni LA PROMOTORA, ni LA VENDEDORA, eran responsables por la negativa de otorgase el crédito y, que además, sí la entidad se retrazaba en dar la aprobación, la demandada quedaría libre de toda responsabilidad, quedando sólo con la obligación de reintegrar la cantidad dada como cuota inicial.

De igual forma, alegó que la parte actora no puede pretender obligar a su representada, a que construya una casa cuyo valor actual, sobrepasa diez (10) veces al de la fecha de suscripción del locativo.

Para finalizar, alegó que la parte actora reformó el escrito libelar de manera violatoria a lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que modificó la cuantía original de la demanda para situarla en TRES MILLÓNES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.560.000,00) actualmente TRES MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.560,00).

En ese contexto quedó trabada la litis

La parte actora presentó una serie de instrumentos probatorios, acompañando con el escrito libelar, documento de compromiso de venta; de cesión de derechos; documento de propiedad del inmueble y; contrato de opción de compraventa.

En cuanto al documento fundamental de la demanda, es decir, el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, en fecha 28 de octubre de 1993, por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, anotado bajo el número 43, Tomo 367, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, se evidencia que el mismo no fue controvertido por la demandada, por lo que se tiene como cierto su contenido y, así se decide.

Con respecto al documento contentivo de compromiso de venta, se observa que el mismo fue suscrito en fecha 29 de septiembre de 1993, por la parte actora y la sociedad mercantil INMOBILIARIA 2124, C.A., intermediario o promotora de la sociedad mercantil ASESORÍAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., cuya documental fue un acuerdo previo, que quedó sustituido en definitiva con la opción de compra objeto de la presente controversia, por tanto, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, así se decide.

Sobre el documento contentivo de la cesión de derechos, donde la sociedad mercantil INMOBILIARIA 2457 C.A., cede sus derechos, acciones, créditos totales o parciales y todas las obligaciones inherentes o derivadas del documento de promoción y venta en forma exclusiva de las 226 casas que conforman el Conjunto Residencial “La Arboleda”, a la sociedad mercantil INMOBILIARIA 2124 C.A., se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con ello que la cesionaria es la promotora de la venta de los inmuebles que conforman el citado conjunto residencial y, a su vez, encargada junto con el hoy actor, en tramitar el crédito hipotecario pactado en el documento fundamental de la pretensión que aquí se dilucida. Así se decide.

En relación con el documento de propiedad del inmueble, el cual fue presentado en copia simple, suscrito en fecha 14 de enero de 1987 y, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Mariño del estado Nueva Esparta, bajo el número 16, folios 75 al 87, Tomo 1, Protocolo Primero, el cual no fue impugnado o tachado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículo 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando con ello demostrada que la sociedad mercantil ASESORÍAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre la parcela de terreno en que se llevaría a cabo la construcción del inmueble objeto de este procedimiento y, así se decide.

Por último, fue presentado un recorte de periódico de fecha 21 de octubre de 1995, el cual contiene propaganda comercial alusiva a la venta del conjunto residencial “La Arboleda”, ofrecida por la parte demandada, lo cual no es objeto de controversia, pues, las partes están contestes que se llevaría acabo la construcción de viviendas en el sitio denominado Urbanización “La Arboleda”, específicamente en el Conjunto Residencial “La Arboleda”. Así se decide.

De igual forma, fueron presentados otra serie de medios probatorios, al momento de presentar el escrito de promoción pruebas, siendo éstos: contratos de arrendamiento suscritos entre el actor y, la ciudadana C.D.G.; constancia de fecha 17 de enero de 1997, emitida por Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, en donde se dejó constancia que el actor, ciudadano H.J.A.R., es asociado de dicha entidad bancaria; libreta de ahorro a nombre del actor; fotografías sobre el desarrollo en que se debía construirse el inmueble objeto de la presente pretensión; tarjeta de presentación de la Licenciada RITA DE MARÍN, Gerente de Agencia Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo; testimoniales de los ciudadanos J.C.M., IRAIMA A.P.D., W.I.M.V., I.M.V.M. y M.J.T., siendo evacuados únicamente las deposiciones de los ciudadanos C.M., IRAIMA A.P.D. y M.J.T..

En primer lugar, se desechan el contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y la ciudadana C.D.G., toda vez, que por tratarse de documento privado emanado de tercero, deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, hecho que no ocurrió así en autos. Así se decide.

Igualmente, son desechadas las fotografías aportadas por la parte actora, por cuanto las mismas fueron tomadas sin la presencia de la parte demandada o, de algún órgano facultado para dar fe de la veracidad de las misma, pudiendo por tanto verse afectado el principio del control de la prueba y, así se decide.

Por último, son desechadas las documentales referentes a la constancia de fecha 17 de enero de 1997, emitida por Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, en donde se dejó constancia que el actor, ciudadano H.J.A.R., es asociado de dicha entidad bancaria; la libreta de ahorro de la entidad a favor de la demandada y la tarjeta de presentación de la Licenciada RITA DE MARÍN, Gerente de Agencia Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, toda vez, que su contenido resulta impertinente, pues, no arroja ningún elemento de convicción, para dilucidar la presente causa. Así se decide.

Con respecto a las testimoniales de los ciudadanos C.M., IRAIMA A.P.D. y M.J.T., se observa que todos fueron contestes en afirmar que las sociedades mercantiles INMOBILIARIA 2124 C.A., ASESORIAS Y PROYECTOS P Y F, C.A. y VALORES LA PALMA C.A, fueron las sociedades que promocionaron la venta de las casas de la Urbanización “La Arboleda”; que el actor suscribió contrato de opción a compraventa sobre la casa No. C-27 de dicha Urbanización; que en el año 1993 se paralizó la construcción de la parcela C-27, retomándose la construcción en el año 1997; que el actor arrendó un inmueble para destinarlo a vivienda; que la demandada incumplió con el otorgamiento de la venta definitiva de la citada casa y, que dicha casa se encuentra habitada por otras personas.

Dichas testimoniales fueron evacuadas en fecha 20 de noviembre de 1998 y, se les otorga plena eficacia probatoria a la luz de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando con ello reafirmado el vínculo jurídico existente entre las partes, así como el incumplimiento de la demandada frente al actor, quedando desechado la relación arrendaticia entre el actor y el tercero, por cuanto ya fue desechado el contrato de arrendamiento y, así se decide.

De igual forma, fue promovida la prueba de informes, dirigida a ORIENTE ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, cuya resulta consta a los folios ciento noventa y dos (192) al doscientos dos (202), cuyo tenor es el siguiente:

1.- El señor H.J.A.R. C.I 1.318.558 introdujo una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda en la urbanización la arboleda M.E.N.E..

2.-La solicitud se introdujo en fecha 01/12/93.

3.-La solicitud fue aprobada en comité mediante el acta No. 336.

4.-El solicitante y la compañía ASESORIA DE PROYECTOS P Y F. no prosiguieron con los tramites sin explicaciones por lo cual no se documento el préstamo solicitado.

5.-A la fecha el señor H.A. posee una cuenta de ahorros No. 1-0007-004002-7 con salo actual de Bs. 79.691,26 la cual no se moviliza desde el 30/09/98 por lo que se encuentra en condición inactiva.

6.-El inmueble que pretendía adquirir el señor H.A. fue construido mediante un préstamo a constructor desarrollado por ASESORIA Y PROYECTOS P Y F, C.A., otorgado por ORIENTE E.A.P. el cual fue cancelado a nuestra satisfacción en fecha

.

Dicha prueba se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado que el crédito hipotecario había sido aprobado por la entidad bancaria, según Acta No. 336 y, que tanto la parte actora como la promotora INMOBILIARIA 2124, C.A., no prosiguieron con el trámite de dicho crédito.

En este contexto, debemos analizar lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de opción a compraventa lo siguiente:

Las partes convienen en establecer como plazo para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del referido inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, un lapso de ciento veinte (120) días calendario, contados a partir de la firma del presente contrato. Sin embargo, LA VENDEDORA tendrá derecho a prorrogar unilateralmente y por máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento del término inicial. En tal caso, tanto LA VENDEDORA como EL COMPRADOR, se obligan a mantener vigentes todas las solvencias y recaudos necesarios a los efectos del oportuno otorgamiento del documento definitivo de venta. Es entendido expresamente, que para el momento de la terminación del plazo inicial de ciento veinte (120) días, EL COMPRADOR deberá haber cancelado la cuota inicial a que se refiere la cláusula anterior (…).

(Negrillas del Tribunal)

Al respecto, alegó la parte actora haber cumplido con el pago de la referida cuota inicial, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada, lo cual se tiene como cierto, aunado al hecho que la única defensa de fondo de la demandada, fue el incumplimiento del actor de su obligación respecto del crédito hipotecario, lo cual se verificó como antes se indicó.

Del análisis probatorio previamente efectuado, así como de las actas que conforman el presente expediente, se observa que la parte actora, cumplió con la carga que le impone la ley de demostrar la existencia de la obligación que pretende sea ejecutada, fundamentalmente mediante el contrato de opción a compraventa suscrito entre las partes y, con la prueba de informes de la entidad bancaria, mediante la cual se constató que el crédito hipotecario fue aprobado, cumpliendo así con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada tal y como fue señalado anteriormente, alegó sólo el no cumplimiento del actor en la tramitación del crédito hipotecario, alegato que fue desechado por este Juzgado. Además es pertinente señalarse, que mal puede la parte demandada, pretender liberarse de la obligación contraída, esgrimiendo que no puede pretender la actora, que se construya una casa, cuyo valor para la fecha del contrato era de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) y, que en la actualidad sobrepasa diez (10) veces ese valor, asimismo indicó que de conformidad con lo previsto en el artículo 1274 del Código Civil, el deudor sólo queda obligado a pagar los daños y perjuicios previstos en la cláusula quinta del contrato de opción a compra, aún cuando su incumplimiento se deba a una actitud dolosa, lo cual no es su caso. En sentido, se tiene que el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, siendo ello así, las obligaciones contraídas por las partes, quedaron perfectamente delimitadas por el contrato de opción de compraventa supra analizado, teniéndose que la obligación de la demandada, era construir una casa ubicada en la Urbanización “La Arboleda”, bajo el número C-27, jurisdicción del Distrito Marín del estado Nueva Esparta, siendo el precio de la venta convenido de DOS MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00), actualmente DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 2.400,00), debiendo por tanto, cumplir con dicha obligación de la manera en que fue contraída.

Igualmente, es preciso señalar, que la parte demandada alegó que la parte actora reformó el escrito libelar al momento de subsanar las cuestiones previas, toda vez, que modificó la cuantía de la demanda, como se desprende del acto de subsanación que riela a los folios ochenta y nueve (89) y noventa (90), defensa que es desechada, por cuanto el Tribunal a quo, declaró como válida la subsanación hecha por la parte actora.

Siendo ello así, y no logrando el demandado demostrar nada que le favorezca, debe este Juzgado declarar procedente el cumplimiento de contrato que aquí se decide.

Por último, la parte actora pretende el resarcimiento de ciertas cantidades de dinero, en calidad de daños y perjuicios por cuanto, al verse imposibilitada de habitar el inmueble objeto del proceso, se vio en la necesidad de arrendar un inmueble a razón de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00), actualmente CUARENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40,00), mensuales, contados desde el mes de abril de 1994 hasta el mes de septiembre de 1996, que sumados arrojan la cantidad total de MIL UN MILLÓN CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.160.000,00), en la actualidad CIENTO SESENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.160,00), los cuales son negados por este juzgado, toda vez, que el sustento de ello, lo fue el contrato de arrendamiento que fue desechado por el Tribunal. Así se decide.

-VI-

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de abril de 1999, por la abogada F.P., actuando en representación de la parte actora, ciudadano H.J.A.R., contra la sentencia dictada el por Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 04 de marzo de 1999, la cual se revoca en todas y cada una de sus partes.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano H.J.A.R., contra la sociedad mercantil ASESORIAS Y PROYECTOS P Y F, C.A..

TERCERO

Se condena a la parte demandada, sociedad mercantil ASESORIAS Y PROYECTOS P Y F, C.A., a que concluya, en caso de que aún no se encuentre concluida, la casa que forma parte del Conjunto Residencial “LA ARBOLEDA”, ubicada en la Urbanización La Arboleda, signada con el número C-27, objeto del referido contrato de opción a compraventa y, en consecuencia, deberá otorgar de forma inmediata a la actora, el documento definitivo de venta del citado inmueble, ello con apego a lo pactado en el contrato de opción a compraventa, plenamente identificado, debiendo igualmente cumplir la parte actora con el pago de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00), actualmente MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.000,00), correspondientes al saldo restante del precio de la compraventa de conformidad con la cláusula tercera de tantas veces señalado locativo.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, dieciocho (18) de noviembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

A.G.S.E.S.,

RHAZES I. GUANCHE M.

En la misma fecha, 18 de noviembre de 2013, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.