Decisión nº 145 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 13 de Junio de 2007

En la entrega del inmueble.

En cancelar la cantidad de UN MILLLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por conceptos de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados por la arrendataria.

Se reservó el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios ocasionados, los cuales serán estimados en su debida oportunidad.

En pagar las costas y costos del presente juicio, las cuales protestó en el mismo acto.

Alegatos de la parte accionada:

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, ya que la actora alega que ella como arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas; y que dicha cuestión previa opera debido a que esa circunstancia no ha operado en el presente caso; puesto que no se ha producido el incumplimiento de la arrendataria en el pago de las dos (2) mensualidades consecutivas y que menos aún, haya habido incumplimiento en los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006 que se aducen insolutos.

Que lo cierto es que conforme a lo previsto en el Artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante la negativa expresa del arrendador a recibir los cánones, efectuó a favor del ciudadano H.W.F., oportuna y sucesivamente el pago por consignación ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de Agosto de 2006, mes por mes, hasta la presente fecha.

Que el Arrendador estaba en conocimiento de las mismas, desde su notificación en fecha 30 de Octubre de 2006; consignando las copias de dichas consignaciones arrendaticias que según su decir, prueban su legítimo estado de solvencia.

Que por lo tanto, y hasta tanto no concurra el incumplimiento del arrendatario en el pago de las mensualidades consecutivas, la ley no legítima ni autoriza al arrendador a demandar la resolución de contrato, el pago de sumas de dinero y la desocupación del inmueble, resultando inadmisible la demanda por prohibición legal y contractual de accionar.

De igual manera, contestó al fondo la demanda, donde negó por incierta, rechazó por infundada y contradijo por errónea la pretensión del arrendador-demandante contenida en la demanda incoada en su contra, por ser falsos los hechos alegados e improcedente el derecho invocado-

Que no es cierto que con motivo de la relación arrendaticia que los vincula, en su carácter de arrendataria, haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, ni los sucesivos hasta la presente fecha.

Que por ello no le adeuda la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00).

Rechazó la pretensión de desocupación y entrega del inmueble que ocupa legítimamente en virtud de la Ley y del contrato suscrito entre ambos.

Afirmó que la responsabilidad contractual del arrendador deviene de la Cláusula Primera del contrato y el Artículo 1.579 del Código Civil vigente.

Que lo cierto es que a consecuencia del requerimiento de desocupación del inmueble que se le hizo mediante carta de fecha 08 de Junio de 2006, el accionante se negó rotundamente a recibir el pago del mes de agosto de 2006 y los sucesivos, con la intención deliberada intención de crear la causal de incumplimiento contractual que ahora invoca como fundamento de su acción.

Que esa actitud deliberada y malintencionada del arrendador lo obligó a realizar el procedimiento consignatario de dichos cánones por ante el órgano jurisdiccional competente.

Que el arrendador fue notificado de las consignaciones depositadas a su favor por ante el Tribunal Séptimo de los Municipios el día 30 de Octubre de 2006.

Que se encuentra actualmente en estado de solvencia con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento mensual convenido.

Que en consecuencia, no le asiste la razón al arrendador ni le ampara el derecho a exigir jurisdiccionalmente los conceptos demandados, que quedan desvirtuados y desmentidos como fundamento de su acción.

Solicitó que en base a los hechos antes expuestos y con fundamento en el derecho invocado, solicitó a este Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta y deseche la demanda, declarando extinguido el proceso, de conformidad con el Artículo 356 de la Ley Adjetiva Civil, además solicitó que declare sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares que se ha incoado en su contra sobre el inmueble que ocupa legítimamente en su condición de arrendataria y que se condene en costas procesales al demandante.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este Operador de Justicia entra a analizar las cuestión previa opuesta que relaciona el Ordinal Once (11°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, y lo hace de la forma y manera siguiente:

Cuestión Previa del Ordinal Once (11°) del Artículo 346 del

Código de Procedimiento Civil

En efecto, alega la demandada de autos, que el actor basa su demanda en el supuesto incumplimiento de su persona como Arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, cuando ella conforme a lo previsto en el Artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ante la negativa expresa del arrendador a recibir los cánones, efectuó a favor del ciudadano H.W.F., el pago de los mismos mediante el procedimiento consignación ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, desde el pasado mes de Agosto de 2006, mes por mes hasta la presente fecha.

Observando este Jurisdicente que el referido Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, y B) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.

En tal sentido, en el caso de marras, se está demandado la resolución del contrato de arrendamiento, en alegación de que la arrendataria ha dejado de pagar más de dos meses de cánones de arrendamiento, sobre este respecto, observa el Jurisdicente, que nuestra Constitución Bolivariana como todas las constituciones del mundo, prevén tutela jurídica y efectiva para sus administrados, esto es, la garantía constitucional de que los mismos, acudan al órgano jurisdiccional en reclamo de sus derechos, esto es, el derecho subjetivo procesal y abstracto que tiene toda persona de poner en funcionamiento el Estado venezolano a través del poder judicial y obtener de ellos, oportunas respuestas bien sea en sentido favorable o no y, no estando prohibido por la Ley especial de la materia inmobiliaria la acción de resolución de contrato que hoy ocupa nuestra atención o se admita por determinadas causales o en su defecto cuando no exista interés procesal o cuando la acción se interponga para violentar el orden público o las buenas costumbres o cuando se utiliza el proceso para cometer fraude procesal, sólo en estos casos, habría prohibición de admitir la acción y no existiendo en el presente caso, prohibición de ley o limitación para su ejercicio, forzoso es concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta, pues determinar si el demandado se encuentra solvente o no en los pagos de los referidos cánones reclamados, es cuestión que se determinará en análisis de la legitimidad o no de las consignaciones inquilinarios, como:

PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la declaratoria de la legitimidad o no de las consignaciones arrendaticias, este Tribunal, entra a analizar dicha defensa formulada por la accionada de autos sobre la cual fue invocada su extemporaneidad por la parte actora.

CONSIGNACIÓN LEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Puntualiza el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (negrillas y subrayado del Tribunal).

Se deduce de la interpretación de la norma antes descrita, que es de la competencia funcional del Juez de causa que esté conociendo la respectiva demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho en forma legítima, más no es de la competencia del Juez ante quien se ha hecho en forma graciosa las consignaciones, hacer tal determinación, salvo que por distribución u otra circunstancia le toque conocer de dicha demanda.

La consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es de orden público, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.

Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de los datos necesarios (dirección) para la notificación del beneficiario, o en su defecto, se solicite la publicación de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente.

En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.

CONSIGNACIÓN ILEGÍTIMAMENTE EFECTUADA

Por consignación ilegítimamente efectuada se entiende, aquella realizada sin cumplir con los requisitos o supuestos establecidos por el Legislador a saber: presentar la consignación ante un Tribunal incompetente por razón de la materia, no suministrar los datos suficientes para la práctica de la notificación o por el cartel y, presentar el escrito consignatario en forma extemporánea, o realizar las futuras consignaciones en Juzgados diferentes al de la primera consignación.

De las actas procesales que integran la anatomía del expediente Nº 030, que en copia certificada produjera la parte demandada y cursante por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual corre inserto en la pieza de medidas, contentivo de las consignaciones arrendaticias y que este Tribunal, aprecia y valora en fundamento al Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, pero tomando en cuenta las siguientes observaciones:

Tomando en consideración y como hecho no controvertido por las partes que el contrato arrendaticio a tiempo determinado que ocupa nuestra atención, fue celebrado el día 18 de Julio de 2003, y la reclamación de Resolución de Contrato refiere a la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2006. Se hace imperioso señalar que según los alcances del Artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en razón de ello, observa el Tribunal, que la CLAÚSULA TERCERA del aludido contrato establece: “El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) mensuales, los cuales se compromete a cancelar LA ARRENDATARIA a EL ARRENDADOR dentro de los cinco (5) días primeros de cada mes” y como quiera que no se pactó si dicho pago debía hacerse en forma anticipada, se entiende siempre en beneficio del “ARRENDATARIO”, es decir, que en este caso el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades vencidas, no obstante, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga un plazo adicional de 15 días dentro de los cuales se podrá hacer la respectiva consignación, contados a partir del vencimiento de su mensualidad.

Observando el Tribunal, que para el caso del primer mes reclamado, esto es, el mes de Agosto de 2006, este mes se vencía el día 18 de Septiembre de 2006, por lo tanto, la arrendataria debió realizar el pago dentro de los primeros cinco días, que se vencieron el día 23 de Septiembre de 2006; sin embargo, la consignación respectiva ha debido efectuarse entre el 24 de Septiembre de 2006 y el 08 de Octubre de 2006, y la misma fue realizada en fecha 02 de Octubre de 2006; y así sucesivamente, es decir, que el mes de Septiembre de 2006, se vencía el día 18 de Octubre de 2006; el mes de Octubre de 2006 se venció el día 18 de Noviembre de 2006, y ambos meses igualmente fueron consignados el día 02 de Octubre de 2006.

En lo que refiere al último mes reclamado, Noviembre de 2006, se venció el día 18 de Diciembre y la consignación fue realizada el día 13 de Noviembre de 2006.

Ahora bien, encontrando el Tribunal del aludido expediente consignatorio, depósito y consignación que refiere a los meses reclamados, el canon del mes de Agosto de 2006, fue realizada el día 02 de Octubre de 2006, es decir, fue realizada a término, y las consignaciones de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006 fueron efectuadas por adelantado; por lo tanto, por ningún motivo podría considerarse que dichas consignaciones son extemporáneas.

Como de las actas procesales, se desprende un legajo de documentos probatorios que en copias certificadas, ha consignado la parte demandada, que se corresponde al expediente N° 030 de Consignaciones Arrendaticias que cursa por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, los cuales el Tribunal, ha leído, estudiado y analizados en forma minuciosa, encontrando que todos y cada uno de los requisitos que señala el Legislador Patrio para considerar la consignación legítimamente efectuadas, se han cumplido, observando, que el lapso para pagar siempre será en beneficio del arrendatario, a quien no podrá obligársele a pagar por anticipado.

Maduro Luyando, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES DERECHO CIVIL III, Cuarta Edición, Año 1979, considera que “el deudor puede cumplir la obligación antes de vencerse el término, si éste está establecido en beneficio del deudor y no puede ejercer la repetición de lo pagado, pues se entiende que paga una obligación existente y que ha renunciado al beneficio del término”.

Por lo tanto, el pago por anticipado se considera liberatorio de la obligación, sólo que no puede repetir lo pagado con la excusa de que ignoraba la existencia del plazo, puntualiza el Artículo 1.213 del Código Civil, en consecuencia, el Tribunal declara legítimamente efectuada la consignación arrendaticia formulada por la demandada I.L.V. DE GUISANDES, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios señalado.- Así se decide.-

Mutatis Mutandi, este Tribunal asume la presunción ominis de que la arrendataria se encuentra solvente inquilinariamente aun cuando algunos de sus depósitos se hayan hecho en forma anticipada, posición que asume este Juzgador en fundamento al principio general de que la arrendataria al igual que el trabajador para el caso de la legislación laboral, constituyen los débiles-jurídicos de la relación contractual, partiendo de la premisa de que si vivía arrendada es porque no tiene la suficiente capacidad económica para adquirir su propio hogar, razón por la cual y como antes se expresó, se deduce la interpretación del Artículo 1.296 del Código Civil, esto es, que los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, se encuentran cancelados y las consignaciones arrendaticias legítimamente efectuadas, razón por la cual, se abstiene de a.l.d.p. aportadas al proceso por considerarlo innecesario. Así se decide.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

1. - SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la demandada contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil.-

2. - SIN LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el ciudadano H.L.W.F. en contra de la ciudadana I.L.v. DE GUISANDES.

3. - Se condena en costas procesales a la parte actora, por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los trece (13) días de Junio de dos mil siete (2007). AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo la 1:28 p.m.

La Secretaria,

Abog. A.A.R.

Charyl*