Decisión nº 10.986DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 7 de Abril de 2011
| Fecha de Resolución | 7 de Abril de 2011 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Compra Venta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: H.Y.V.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.838.695 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: J.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.982.465 y de este domicilio.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: E.A.F., abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 95.592.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: C.C.B.A., Abogada en ejercicio, Inscrita en el Inpreabogado bajo el número N° 46.990.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
EXP. 10.986.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 14 de Diciembre de 2010.
En fecha 04 de febrero de 2011, la parte demandada asistida de abogado da contestación a la demanda.-
En fecha 16 de marzo de 2011 la parte confiere Poder Apud acta a la abogada E.Á.D..
En fecha 21 de febrero de 2011 la parte demandada promueve pruebas.
En fecha 23 de febrero de 2011 la parte actora promueve pruebas, siendo admitidas las pruebas de las partes en esta misma fecha.
En fecha 04 de marzo de 2011 mediante auto se difiere la sentencia a dictarse el día de hoy para dentro de los treinta días siguientes.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo que suscribió un Contrato de opción de Compra-venta con el ciudadano J.G.G., , según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 17 de octubre de 2005, anotado bajo el N° 53, Tomo 299 de los libros llevados por esa Notaría. Que dicha negociación fue pactada para la adquisición de un inmueble constituido por un Apartamento ubicado en la Calle “E”, Bloque 45, Edificio 01, Piso 14, Apartamento 14-04 de la Urbanización Las Acacias, Jurisdicción del Municipio Girardot de la Parroquia J.C. de esta ciudad de Maracay Estado Aragua, con un valor de Quince Millones de Bolívares (bs. 15.000.000,00) equivalente hoy a Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), de los cuales entrego la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), como reserva de la presente operación y que posteriormente comenzó a pagar nueve letras a saber, en fecha 26-11-2005, pagó Tres Mil Doscientos Treinta Bolívares (BS. 3.230,00); en fecha 28-10-2005 pagó Dos Mil Setecientos Setenta Bolívares (bs. 2.770,00); en fecha 24-10-2005 pagó Quinientos Bolívares (bs. 500,00): En fecha 27-12-2006 pagó Cien Bolívares (Bs. 100,00); en fecha 05-10-2006 pagó Trescientos Cincuenta Olivares (Bs. 350,00); en fecha 23-12-2005 pagó Setecientos Bolívares ( Bs. 700,00), en fecha 23-06-2007 pagó Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.450,00) y en fecha 19-04-07 pagó Trescientos Cincuenta Bolívares (bs. 350,00), que sumados todos hacen un total de Diez Mil Novecientos Cincuenta Bolívares (bs. 10.950,00), es decir, que restaría Cuatro Mil Cincuenta Bolívares (bs. 4.050,00) del monto total del precio convenido en esa negociación, habiendo pagado casi la totalidad del precio convenido para la fecha del contrato. Que en reiteradas oportunidades ha conversado con el ciudadano J.G.G. a fin de solventar y cerrar la negociación definitiva de la misma, que ha sido infructuoso llegar a feliz término la venta del inmueble. Que fundamenta la demanda en los artículos 1160 y 1167 del Código de Procedimiento Civil. Que siendo negativas todas las gestiones realizadas extrajudicialmente a fin de que haga la venta definitiva del inmueble, demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra –venta al ciudadano J.A.G., para que convenga en obtener el documento definitivo de venta del inmueble antes descrito, con su respectiva liberación de la cláusula opcional entregada por el INAVI, más la suma de ochenta mil bolívares por concepto de daños y perjuicios
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Alega la parte demandada, que rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto la demandante carece de falta de cualidad por cuanto no existe tal incumplimiento de su parte, ya que en ningún momento, no se menciona en el documento de Opción Compra-venta, una fecha determinada para la venta definitiva, sino que se condiciono la venta a la Entrega del Titulo de Propiedad del inmueble por parte de un Tercero ajeno a dicha negociación, en este caso INAVI. Que el juicio carece de razón de ser, por lo tanto no se puede hacer ni la venta, ni la entrega material del bien, ni la tradición de la propiedad del inmueble. Que por lo tanto no se puede establecer la falta de cumplimiento de su parte. Que además no ha concluido la cancelación total del valor del inmueble, por lo tanto no se puede realizar la venta, ya que el último pago fue en fecha 19-04-2007. Que ha realizado todas las gestiones ante los organismos competentes, en este caso INAVI, a los fines de obtener su titulo sobre el prenombrado inmueble, pero las mismas han sido infructuosas, por causas ajenas y esto se le ha comunicado al demandante. Que el actor presenta una serie de fotocopias de letras de cambio que le han sido pagadas por él, de las cuales la letra de fecha 23-06-2007, no le ha sido entregada, por cuanto no ha sido firmada. Que en la clausula cuarta del contrato las partes lo suscribieron y acordaron que “El plazo acordado entre las partes es a partir de la entrega del documento de propiedad del inmueble cancelado”, que es un documento de plazo abierto, de fecha incierta y una vez que le sea cancelado en su totalidad. Que el demandante estima el daño causado a él en Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) basado en la clausula quinta del Contrato de Opción Compra-Venta, que la cantidad que tendría que pagar como penalización según la referida clausula sería de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) y no la de Ochenta Mil Bolívares ( Bs. 80.000,00). Que el presente juicio no causa costos y costas procesales debido al principio de gratuidad procesal. Que niega rechaza y contradice la demanda por falta de basamento. Que demostrado por el demandante en el libelo, que tiene aproximadamente cuatro (4) años que no cancela el resto del valor del inmueble pactado en el documento de opción compra-venta y basándose en el artículo 1167 de Código de Procedimiento Civil, pide la Resolución del Contrato de Opción compra-venta, aceptando indemnizar, si hubiera lugar según lo establecido en el documento.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Copia certificada de documento Notariado de compra-venta suscrito entre J.G.G. y H.T.V.V. (Folios 5 al 9).
2) Copias simples de letras de cambio, (folios 10 al 13).
3) Contrato de Servicio de Suministro de Energía Eléctrica, (folios 37 al 39).
Por su parte el demandado, trajo a los autos:
1) Copia simple de Contrato de Venta a plazo emitido por INAVI, (Folios 25 al 28).
2) Copia simple del Contratote Opción compra-venta, (folios 29 al 30.).
3) Copia simple de jurisprudencia Tribunal Supremo de Justicia (folios 31 al 34).
PARA DECIDIR SE OBSERVA:
DE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada opone la falta de cualidad y para ello señala:
En este sentido debe señalarse que la cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Estar legitimado, según el citado autor, significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas en la demanda, es decir, sobre la existencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable.
En el caso de autos es evidente que el argumento utilizado para oponer la falta de cualidad no tiene nada ver con la figura analizada, por lo que se desestima, y así se declara.
DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
La parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y pide la obtención del documento definitivo de propiedad, con su respectiva liberación de la cláusula opcional entregada por el INAVI, más la suma de ochenta mil bolívares por concepto de daños y perjuicios.
En este sentido es importante puntualizar lo siguiente: En las operaciones de compra venta según las previsiones de nuestro Código Civil en su artículo 1474 y siguientes es necesario que:
1) quien compra, para poder exigir el cumplimiento debe demostrar que ha cumplido con todas sus obligaciones y muy especialmente con el pago del precio pactado
2) quien vende debe ser el propietario del inmueble.
En el caso de autos se constata que el demandante en su libelo de demanda señala que todavía adeuda la suma de 4.050,00 bolívares, por lo que desde principio no podía pretender el cumplimiento del contrato en los términos planteados. En efecto habiendo pagado casi la totalidad del precio convenido para la fecha del contrato, no otorga al actor el derecho a exigir el cumplimiento, pues para ello previamente debe realizar todas las gestiones pertinentes para cumplir con las obligaciones a su cargo, y muy especialmente el pago total del precio convenido, y así se declara.
Asimismo se constata que en el documento de opción de compra-venta cursante al folio 07 al 09 que en la cláusula tercera se señaló lo siguiente “El inmueble objeto de esta opción a compra le pertenece al vendedor según consta de contrato de venta a plazo No 144412 de fecha 06 de diciembre de 1984.”, esto aunado al instrumental cursante al folio 25, no impugnado, contentivo del contrato de venta a plazos suscrito por el demandado con el INAVI y a que en autos no hay documento registrado alguno que demuestre la propiedad del inmueble, pone de manifiesto que el INAVI aun no le ha efectuado al demandado la venta definitiva del inmueble y por lo tanto materialmente hay imposibilidad de obtener una sentencia que sirva de título de propiedad del inmueble, y menos aun puede condenarse a que el INAVI, quien es un tercero ajeno a este juicio, emita la liberación de la cláusula opcional prevista usualmente para este tipo de inmuebles, y así se declara.
Dado lo anterior y por cuanto el caso no requiere mayores análisis es forzoso desestimar la acción incoada, y así se declara.
