Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Julio de 2007

Exp. Nº 8510.

Definitiva/Demanda Civil

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Sin lugar “Confirmada”/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: H.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 77.946.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: I.G.M., S.M.M. y L.P.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.991.041, 6.347.463 y 6.554.386 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.981, 64.725 y 22.738, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE LINCOLN, representada por su administradora INMOBILIARIA CONCORDIA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de octubre de 1.974, bajo el N° 64, Tomo 144-A.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.E.M.V., Z.M.A.M. y A.F.E., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.182, 13.815 y 5.349, en su orden.

   MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Conoce este tribunal del juicio de cumplimiento de contrato, incoado por H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, en razón de la decisión dictada el 17 de febrero de 2006, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que revocó la decisión dictada por este tribunal el 28 de septiembre de 2004, en la que se declaró incompetente para conocer de la demanda por la cuantía

   Llegan las actuaciones ante esta Alzada, en razón de la inhibición planteada el 16.12.2003, por el Dr. A.C.E., en su condición de Juez Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció del recurso de apelación interpuesto el 02.09.2003, por la abogada Z.M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 07.07.20033, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln.

   Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta Alzada, quien por auto de fecha 12.02.2004 (f. 592), la dio por recibida, entrada y solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos en la presente causa, con la finalidad de determinar el estado en que se encontraba.

   En fecha 08.03.2004, se recibió oficio N° 04-0078, de fecha 04.03.2004, procedente del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual remitió cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 19.09.2003, exclusive, hasta el 07.11.2003, inclusive.

   En fecha 24.03.2004, se dictó auto en el cual se fijó el vigésimo (20°) día para dictar sentencia.

   En fecha 13.04.2004, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 28.09.2004, se dictó decisión mediante la cual se declinó la competencia en un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 18.04.2005, la abogada L.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la regulación de la competencia.

   El 17.02.2006, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión en la regulación de competencia, en los siguientes términos:

   En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, ordena la remisión de las presente actuaciones al JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los fines de que conozca y decida el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada contra la decisión de fecha 7 de julio de 2003, dictada en el presente juicio por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, REVOCA la decisión de fecha 28 de septiembre de 2004, dictada en el presente juicio por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial

   .

   Recibidas las presentes actuaciones, el 22 de marzo de 2006, se le dio entrada.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado el 04.08.1999, por los abogados I.G.M. y S.M.M., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 12.08.1999, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del juicio ordinario.

   El 16.11.1999, el ciudadano J.G.M., en su condición de alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia de la practica de la citación de la parte demandada, en la persona del presidente de la Junta de Condominio de la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, quien se negó a firmar.

   En fecha 17.11.1999, el juzgado de la causa, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, acordó la notificación de la parte demandada, conforme con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 10.01.2000, la ciudadana D.M., en su condición de secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haber realizado la notificación de la parte demandada, conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

   El 14.01.2000, compareció ante el juzgado de la causa, la abogada Z.M.A., y consignó poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada.

   En fecha 20.01.2000, la abogada Z.M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda.

   En fecha 27.02.2000, los abogados J.E.M.V. y Z.M.A.M., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas.

   El 08.03.2000, los abogados I.G.M. y S.M.M., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 21.03.2000, el juzgado de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.

   El 13.02.2002, la abogada J.C., en su condición de Jueza Temporal del juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la misma.

   Notificadas las partes del abocamiento de la juez temporal del juzgado de la causa al conocimiento de la misma, en fecha 07.07.2003, el referido juzgado dictó decisión en los siguientes términos:

   Por los razonamientos antes expuesto, este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano H.A., contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE LINCOLN. En consecuencia se ordena a la demandada a restituir el inmueble identificado como el Local O, Planta Baja del Edificio torre Lincoln, ubicado en las Avenidas A.L. y Las Acacias, Caracas, a la parte actora garantizándole el goce pacífico del inmueble que le fuere arrendado en su día

   .

   Contra la referida decisión fue ejercido recurso de apelación el 02.09.2003, por la representación judicial de la parte demandada; recurso que fue oído en ambos efectos el 11.09.2003, por el juzgado de la causa; alzamiento que subió las actuaciones al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 19.09.2003, le dio entrada y fijó oportunidad para la presentación de informes.

   En fecha 24.10.2003, ambas partes presentaron escrito de informes.

   En fecha 04.11.2003, el abogado Á.F.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones.

   En fecha 16.12.2003, el Dr. A.C.E., en su condición de juez del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de continuar conociendo la causa; lo que trasladó las actuaciones ante esta Alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere el conocimiento de esta Alzada del recurso de apelación interpuesto el 02.09.2003, por la abogada Z.M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 07.07.2003, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln; y, condenó a la demandada en restituir a la parte actora el inmueble identificado como Loca O, situado en la Planta Baja del Edificio Torre Lincoln, el cual se encuentra ubicado en las Avenidas A.L. y Las Acacias, Caracas, garantizándole el goce pacífico del inmueble.

   De los alegatos de las partes:

   I

   Alegó la actora en su escrito libelar, que según documento de fecha 15.11.1984, celebró contrato de arrendamiento con la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, representada por su Presidente, ciudadano C.B., sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con la letra “O”, propiedad de la Comunidad de Propietarios del referido edificio.

   Que el canón de arrendamiento mensual, según la cláusula segunda, era por la cantidad de dos mil trescientos bolívares (Bs. 2.300,oo), los cuales se comprometió a pagar puntualmente, mediante depósitos bancarios en la cuenta corriente N° 232658-2 del Banco Mercantil.

   Que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría el derecho a la arrendadora de exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, más el pago de las indemnizaciones a que hubiere lugar.

   Que según la cláusula tercera del contrato, la duración del arrendamiento sería por un (1) año, prorrogable por períodos iguales, siempre que el arrendatario estuviese solvente en los pagos mensuales.

   Que igualmente la arrendadora se reservó el derecho de exigir la desocupación del inmueble al finalizar cada período, cuando la comunidad de propietarios lo considerase conveniente, para lo cual concedió un plazo de dos (2) meses de anticipación para el aviso de desocupación.

   Que según la cláusula cuarta del contrato, se estableció la obligación del arrendatario de instalar su oficina cónsona con los demás negocios existentes en el resto del edificio y que igualmente no estaba permitido dentro del local arrendado reuniones de carácter político, religioso o de otra naturaleza que implicase alteración del orden público o molestias a los vecinos.

   Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se estableció que al firmar el mismo, el arrendador depositaría en la mencionada cuenta corriente, la cantidad de seis mil novecientos bolívares (Bs. 6.900,oo) como garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento; y, que dicho depósito le sería devuelto en el mismo acto de entrega del local arrendado.

   Que para los efectos del contrato, se estipuló como domicilio especial la ciudad de Caracas.

   Que el día 23.05.1998, a las nueve y treinta minutos (9:30) de la mañana, a solicitud del ciudadano O.C., en su condición de presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, asistido del abogado Á.F.E., y en presencia del ciudadano M.R., Jefe de Vigilancia del edificio, se trasladó y constituyó el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con su Juez, O.T.F.d.G., con la finalidad de realizar una inspección ocular en el local arrendado.

   Que dicha inspección no le fue notificada al arrendador y además fue realizada en forma arbitraria y clandestina, por haberse practicado un día sábado, día no laborable.

   Que en dicha inspección el ciudadano O.C.B., señaló a la juez que dicho local pertenecía a la comunidad de propietarios del edificio, acompañando el documento respectivo, pero no hizo referencia alguna al contrato de arrendamiento celebrado el 15 de noviembre de 1984.

   Que procedieron a forzar la cerradura del local para abrirlo por medio del ciudadano V.R., titular de la cédula de identidad N° 6.170.595.

   Que una vez dentro del local, dejaron constancia en el acta, que introdujeron en cajas carpetas contentivas de documentación relacionada con el condominio del edificio, retirándolas de inmediato del local sin especificarse en la misma los nombres de dichas carpetas y la documentación que contenían; que tampoco se dejó constancia de todas las cosas que se encontraban en el lugar, ni el estado de las mismas, tales como mobiliario, máquina de escribir, escritorios modulares, sillas, efectos personales, chequeras, llaves de cajas de seguridad en Bancos, recibos de pago, etc.

   Que O.C. se quedó con una llave y M.R. con otra copia, apoderándose de todos los objetos muebles propiedad del arrendador y quitándolos del lugar donde se encontraban sin el consentimiento de éste.

   Que a raíz de dicha penetración al indicado local, por parte del tribunal y de los mencionados ciudadanos, desaparecieron bienes y valores, algunos personales, lo que impidió el goce pacífico de la cosa arrendada.

   Alegó igualmente que el 1°.12.1998, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada y anotó en el libro de causas bajo el N° 98-3271, solicitud de reconocimiento de firma, incoada por el arrendador el 03.11.1998. Que igualmente ordenó la citación del ciudadano C.B., para que compareciese a las diez de la mañana (10:00) del tercer día de despacho siguiente, con la finalidad de reconocer su firma.

   Que en fecha 14.12.1998, el alguacil del juzgado antes señalado, dejó constancia de la citación del mencionado ciudadano.

   Que el 17.12.1998, oportunidad y hora fijados para que tuviese lugar el acto de reconocimiento de la firma de C.B., éste no compareció y el indicado tribunal dio por reconocido el documento.

   Que la arrendadora incumplió una de sus principales obligaciones, al no mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, sino que realizó perturbaciones, permitió ataques y molestias de terceros, impidiendo el pacífico goce del local, participando en los mismos.

   Alegó haber cumplido con todas las obligaciones contenidas en el contrato, ya que el local fue destinado para el uso convenido, puesto que la oficina del arrendatario fue instalada en forma cónsona con los demás negocios existentes en el sitio y no se alteró en forma alguna el orden público o se causaron molestias a los vecinos.

   Que también cumplió con sus principales obligaciones desde la fecha que suscribió el contrato, pues pago el canón de arrendamiento en los términos y modos convenidos; y, sirviéndose del inmueble arrendado como un buen padre de familia y para el uso que fue determinado.

   Alegó también, haberse comunicado en varias oportunidades con la arrendadora y sus asesores jurídicos, los cuales asumieron una actitud dilatoria, sin querer reconocer el derecho del arrendatario de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y sin que se haya recibido respuesta en relación al cumplimiento por parte de la arrendadora de sus obligaciones.

   II

   Por su parte la demandada, rechazó y contradijo la demandada en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda y por ende el derecho que pretende hacer valer.

   Alegó su falta de cualidad para sostener el juicio.

   Que el actor pretende el cumplimiento de un supuesto contrato de arrendamiento donde el Condominio Torre Lincoln, no fue parte.

   Impugnó, rechazó y desconoció el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda.

   Que en todo caso, el inmueble identificado como local “O”, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, es un bien común de la comunidad de propietarios del mencionado edificio, conforme quedó estípulado en el documento de condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 12.08.1971, bajo el N° 5, Folio 50 del Protocolo Primero, Tomo 18.

   Que por ser un bien común de la comunidad de propietarios del Edificio Torre Lincoln, todo lo concerniente a su administración, conservación y uso, debe ser sometido a la previa autorización de la Asamblea de Copropietarios; que para este efecto, primero debe aplicarse el documento de condominio y supletoriamente el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, bajo el procedimiento establecido en los artículos 23 y 24 eiusdem; y, también supletoriamente, las reglas de la comunidad establecidas en el Título IV, Libro Segundo del Código Civil, entre las cuales, la disposición del artículo 764 eiusdem, establece el acuerdo de la mayoría de los comuneros para decidir sobre la administración y mejor disfrute de la cosa común.

   Que el artículo 765 del Código Civil, prohíbe al comunero cercar fracciones determinadas del predio común así como también arrendar lotes del mismo a terceros.

   Alegó la nulidad del contrato de arrendamiento, por ser violatorio al contenido del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal y por falta de consentimiento de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, por ser su objeto imposible e ilícito.

   Que en todo caso, el ciudadano C.B., no fue autorizado por la Asamblea de Copropietarios ni por la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, para celebrar ningún tipo de contrato por el citado local, ni por ningún otro, por lo que éste no podía obligarla.

   Que la ausencia de autorización para obligarla, se evidencia de los Libros de Asambleas y de Acta de la Junta de Condominio, en los cuales nunca se autorizó a C.B. para que contratara o diera en arrendamiento local alguno.

   Calificó la demanda de temeraria e infundada, por lo que debía ser declarada sin lugar; y, siendo que el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, emana de tercero quien no fue autorizado por la Asamblea General de Propietarios ni por la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, para arrendar ni suscribir en nombre de dicha comunidad contrato cuyo objeto fuese un bien común, como lo es el referido local identificado con la letra “O”.

   Que por ello es evidente que el Condominio Torre Lincoln carece de cualidad pasiva para sostener la demanda.

   Alegó igualmente la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto ésta no guarda ningún vínculo o relación contractual con el Condominio Torre Lincoln, por no existir ni mediar relación jurídica contractual alguna entre ambos, y por no tener la demandada obligación alguna respecto al demandante.

   Calificó de falsas e infundadas todas las aseveraciones contenidas en el libelo de demanda, por carecer de base jurídica.

   Rechazó la cuantía en la que estimó la actora la demanda por exagerada.

   III

   Corresponde a esta Alzada determinar si la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, está obligada en la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito el 15.11.1984, en el entendido de hacer gozar en forma pacífica al ciudadano H.Á., del inmueble constituido por un local distinguido con la letra “O”, situado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, ubicado en el cruce de las Avenidas A.L. y Las Acacias de esta ciudad de Caracas; ello en razón de la defensa previa de falta de cualidad de la demandada y de la actora para sostener e intentar la presente demanda, por falta de autorización de la Asamblea de Propietarios del Edificio Torre Lincoln ó de la Junta de Condominio del referido edificio al ciudadano C.B., para arrendar el inmueble en cuestión y, por tanto, éste no podía obligarla frente a terceros, asimismo, fundamentó dicha falta de cualidad, en el desconocimiento e impugnación que realizó al documento fundamental de la demanda.

   De igual forma determinar la nulidad del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, en razón que el mismo carece de consentimiento por parte de la Asamblea de Propietarios ó Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, por la falta de autorización de cualquiera de éstas al ciudadano C.B. para arrendar el mencionado inmueble; por ser su objeto ilícito, ya que el mismo es integrante de las áreas comunes del edificio, existiendo prohibición legal de disposición sobre las mismas.

   En lo que respecta a la impugnación de la cuantía por exagerada, efectuada por la parte demandada, este sentenciador no emitirá pronunciamiento alguno, toda vez que dicho punto fue resuelto en sentencia N° 000125/2006 del 17.02.2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con motivo de la regulación de competencia propuesta por la representación judicial de la parte actora. Así se establece.

   IV

   De la falta de cualidad e interés:

   En este punto debe pronunciarse esta Alzada sobre la defensa previa de falta de cualidad e interés de la demandada y de la actora, para sostener e intentar la demanda de ejecución de contrato de arrendamiento, incoada por H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln.

   Para decidir se observa:

   La cualidad e interés para intentar y sostener la demanda, se encuentra consagrada en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil que establece:

   Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente

   .

   La norma transcrita, se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar. La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley; y, el que deviene de la falta de certeza.

   El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial de la obtención de un bien. Este último es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. Esa necesidad lo es por partida doble, pues deviene del estado de incertidumbre y de la prohibición legal de auto tutela de los propios derechos. Cuando este artículo 16 requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, no se refiere al interés sustancial, pues el precepto equivaldría a decir que para proponer la demanda hay que tener la razón, lo cual se sobrentiende tanto que no ha menester prescribirlo en el ámbito del “deber ser” del derecho. Aunque, lógicamente, ambos conceptos se complementan, pues quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer del derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba.

   Para definir la cualidad o legitimatio ad causam, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 18 de septiembre de 2002, en el expediente N° 13.353, contentivo del juicio de daño moral, incoado por C.G.P.P., contra Lagoven, C.A., representada por PDVSA Petróleo y Gas, C.A., expresó:

   La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183).

   Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente

   . …Omissis…

   En el caso de marras, se evidencia que el ciudadano H.Á., demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 1984, con el ciudadano C.B., en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas que conforman al presente expediente, se evidencia que dicho contrato de arrendamiento, fue sometido al procedimiento especial de reconocimiento de contenido y firma, ordenándose el 1° de diciembre de 1998, la citación del ciudadano C.B., para que reconociera el contenido y la firma del contrato en cuestión, cuando debió ordenarse la citación de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, en la persona de quien ejerciera su presidencia, pues el ciudadano C.B., para esa fecha, no obstentaba dicho cargo. Sin embargo, de las copias fotostáticas acompañadas por la representación judicial de la parte demandada, conjuntamente con la contestación, se evidencia que para el 15 de noviembre de 1984, el ciudadano en cuestión, era el Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, y en tal carácter podía obligarla; razón por la cual considera este sentenciador, que a pesar de haberse evacuado en forma incorrecta el reconocimiento de instrumento por parte de la actora, existe identidad lógica entre el ciudadano H.Á. y la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, pues ambos son los obligados por medio del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, razón suficiente para considerar que ambos tiene cualidad para intentar y sostener el presente juicio, por lo que dicha defensa previa se declara sin lugar, lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo; de igual forma, se declara sin lugar la impugnación y desconocimiento del documento realizada por la representación judicial de la parte demandada, así como de los recibos de alquileres, los cuales equivalen por sí solos a la determinación del contrato de arrendamiento, ello, por cuanto los mismos no fueron impugnados en forma eficiente por la parte contra quien fueron opuestos. Así formalmente se decide.

   V

   De la nulidad:

   La demandada alegó la nulidad del contrato de arrendamiento, por ilicitud de objeto, ya que el mismo versa sobre un bien inmueble común de la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, según la cláusula trigésima segunda del documento de condominio, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 12 de agosto de 1971, bajo el N° 5, Tomo 17, Folio 50, Protocolo Primero, lo cual atenta contra el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Asimismo, se evidencia que mediante diligencia de fecha 14 de marzo de 2000, el abogado I.G.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, luego de una serie de argumentos impugnó la copia fotostática del documento de condominio presentada por la representación judicial de la demandada.

   Para decidir se observa:

   El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

   .

   Esta nueva norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil precisa que las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier otro medio mecánico, se reputarán fidedignas, siempre que se cumplan cuatro condiciones: 1) que se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente (no simplemente privados); 2) que sean producidas con la demanda, la contestación o en el lapso de promoción de pruebas; o si producidas en cualquier otro momento, que cuente con la aceptación expresa de la contraparte; 3) que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si fueron producidas con la contestación o en el mencionado lapso de pruebas. Hemos de insistir que el antagonista del promoverte tiene la carga de impugnar las fotocopias simples del documento público si dicha fotocopia se consigna en los tres momentos indicados (demanda, contestación, lapso de promoción de pruebas). Si es consignada en otro momento ulterior, no tiene carga alguna y el documento se reputa totalmente ineficaz, a menor que –como expresa la norma- dicho antagonista la acepte ex profeso; 4) que sean legibles, claramente inteligibles, pues, de lo contrario, el juez, a su prudente arbitrio podrá desecharlas de oficio o a petición de parte.

   Habiendo sido impugnadas las copias fotostáticas, la contraparte o promovente tenía la obligación de hacerlas valer, bien sea mediante su confrontación con el original o copia certificada expedida con anterioridad; es decir, la demandada –al ser impugnada la copia fotostática- podía, con la finalidad de hacerla valer, consignar en autos copia certificada del mismo o el documento original, ya que de no hacerlo, dicha copia fotostática carecería de valor probatorio.

   En el caso de marras, se evidencia que la parte demandada consignó copia fotostática del documento de condominio del Edificio Torre Lincoln, la cual fue impugnada por la parte actora. Siendo que la demandada, no insistió en su valor, por medio de la consignación del original o copia certificada expedida con anterioridad, inspección ocular o mediante el peritaje, dicha copia fotostática perdió valor probatorio y por tanto es ineficaz para lo que pretendió probar con ella. Así se establece.

   No habiendo cumplido con la obligación que le imponían los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar sus respectivas afirmaciones de hechos y alegatos, en relación a la nulidad del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, debe este juzgador desechar el alegato de nulidad esgrimido por la parte demandada, toda vez que no comprobó la fundamentación del alegato de nulidad; aunado a la imposible alegación de nulidad contractual por vía de excepción; toda vez que la misma debe ser propuesta en acción directa o por vía reconvencional. Así formalmente se decide.

   VI

   Del fondo:

   De las pruebas promovidas por las partes:

   La actora conjuntamente con el libelo de demanda, produjo los siguientes elementos probatorios:

   1. ) Marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 1984, por los ciudadanos C.B., en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln; y, H.Á., el cual versa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “O”, propiedad de la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, situado en el cruce de las Avenidas A.L. y Las Acacias; del cual se evidencia que dicho local lo venía ocupando la Junta de Condominio para celebrar reuniones periódicas; que se estableció un canon de arrendamiento mensual de do mil trescientos bolívares (Bs. 2.300,oo) los cuales debía depositar el arrendatario en la cuenta corriente N° 232658-2 del Banco Mercantil a nombre del Condominio Torre Lincoln; que la falta de pago de dos (2) mensualidades, daría derecho a la arrendadora para exigir la desocupación del inmueble, mas el pago de las indemnizaciones de ley; que se estableció un (1) año como duración del contrato, prórrogable por períodos iguales, siempre y cuando el arrendatario estuviese al día en el pago de los cánones de arrendamiento; que la arrendadora se reservó el derecho de exigir la desocupación del inmueble al finalizar cada período, cuando lo creyere conveniente, para lo cual debía concederle un plazo de dos (2) meses como aviso para la desocupación; que el arrendatario se comprometió en instalar su oficina de manera cónsona con los demás negocios existentes en el resto del edificio; que no estaba permitido dentro del local realizar reuniones de carácter político, religioso o de otra naturaleza que implicase alteración del orden público o molestias a los vecinos; que el arrendatario depositaría al momento de la firma del contrato de arrendamiento, la cantidad de seis mil novecientos bolívares (Bs. 6.900,oo), como garantía de fiel cumplimiento, en la cuenta corriente N° 232658-2 del Banco Mercantil, a nombre de Condominio Torre Lincoln; documento que es apreciado y valorado por este sentenciador, ya que a pesar de haber sido impugnado por la representación judicial de la parte demandada, este se encuentra reconocido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 631 del Código de Procedimiento Civil, en analogía con el artículo 444 eiusdem, en relación con el artículo 1363 del Código Civil. Así se establece.

   2. ) Marcadas “D”, copias certificadas expedidas por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de las cuales se evidencia: a) que el 29 de abril de 1999, se practicó inspección ocular al expediente N° 12.027 de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Tercero de Primera Instancia del Trabajo y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se dejó constancia que la parte actora en dicho juicio era H.Á.; que la demandada era Edificio Torre Lincoln; que el motivo era Prestaciones Sociales; que de los folios 35 al 51 del cuaderno principal constaba solicitud de copias certificadas de reconocimiento de firma S983271, la cual se ordenó fotocopiar para agregarse a la inspección que nos ocupa; que constaba del folio 57 al 68 del expediente copia de la solicitud N° 98121 contentiva de inspección ocular peticionada por el Condominio del Edificio Torre Lincoln, cuyo contenido se ordenó fotocopiar y se certificó pasando a formar parte de la inspección. Dicha inspección ocular, fue realizada a las 12 m., del 23 de mayo de 1998, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa habilitación del tiempo necesario, por haber sido jurada la urgencia del caso, en compañía del ciudadano O.C.B., titular de la cédula de identidad N° 2.535.783, asistido por el abogado Á.F.E., en el local distinguido con la letra “O” del Edificio Torre Lincoln; de la misma se evidencia que estando presentes los ciudadanos O.C.B., Á.F.E. y M.R., los primero anteriormente identificado y el último titular de la cédula de identidad N° 2.935.859, y manifestó ser el Jefe de Vigilancia del Edificio Torre Lincoln, en la que se dejó constancia de: a) que por ordenes de O.C.B., en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, el ciudadano V.B., titular de la cédula de identidad N° 6.170.595, estaba abriendo la cerradura, facilitando así la entrada al local en cuestión; b) que una vez dentro O.C.B., procedió a introducir en cajas carpetas conteniendo documentos relacionados con el Condominio de la Torre Lincoln, retirándolas del local; c) que O.C.B., se quedó con una llave del local y otra le fue entregada a M.R.; copias certificadas que son apreciadas y valoradas por este sentenciador, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 429 eiusdem y 1357 del Código Civil, ya que la representación judicial de la parte demandada las impugnó y siendo copias certificadas de documentos públicos, debieron haber sido tachadas. Así se establece.

   3. ) Marcada “E, copia certificada de asiento del libro diario llevado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de la cual se evidencia que la inspección antes referida quedó asentada bajo el N° 1 correspondiente al día Sábado 23 de mayo de 1998; copia certificada que es apreciada y valorada por este sentenciador de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      De las pruebas producidas por la representación judicial de la parte demandada, conjuntamente con su contestación:

   1. ) Copias fotostáticas del libro de actas llevados por el Condominio del Edificio Torre Lincoln; de las cuales se puede establecer: a) de las actas Nos. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, se evidencia que el ciudadano C.B. y H.Á., actuaban como presidente y administrador, respectivamente, de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln; b) de las actas Nos. 14 (6.7.1994), 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, que los ciudadanos O.C.B., y H.Á., fungieron como presidente y administrador, respectivamente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln; del acta 33, se evidencia que el local distinguido con la letra “O”, es un bien común destinado al arrendamiento; del acta de fecha 30 de noviembre de 1978, se evidencia que fue designado como presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln el ciudadano C.B.; de las demás actas, las cuales carecen de numeración, se evidencia que los ciudadanos C.B., O.C.B., y H.Á., actuaron como presidentes y administrador, respectivamente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln y posteriormente la administración de dicha junta de condominio fue ejercida por distintas empresas del ramo; documentación que es apreciada y valorada por este sentenciador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que a pesar de ser copias simples, éstas no fueron impugnadas por la parte contra quien fueron opuestas, aunado al hecho que de las mismas se evidencia que no sólo existía una relación arrendaticia entre los litigantes del presente proceso, sino que también existió una relación como integrantes de la Junta de Condominio del edificio Torre Lincoln. Así se establece.

      De las pruebas promovidas por la actora en la etapa probatoria:

   1. ) El mérito favorable de los autos. En relación con ello, debe reiterar este Tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el Tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

   2. ) Contrato de arrendamiento, acompañado al libelo de demanda, marcado con la letra “B”; documento fundamental sobre el cual se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación ut supra, razón por la cual considera quien decide, inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   3. ) Copias certificadas, consignadas conjuntamente con el libelo marcadas “D”, de las cuales ya se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   4. ) Copias certificadas, consignadas conjuntamente con el libelo marcadas “E”, de las cuales ya se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, por lo que se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   5. ) Cincuenta y dos (52) recibos de pago distinguidos con los Nos. 127, 125, 124, 126, 118, 119, 109, 108, 70, 71, 68, 67, 66, 65, 62, distinguidos con los Códigos Nos. 021001, 001, por la cantidad de dos mil trescientos bolívares (Bs. 2.300,oo) cada uno; los cuales versan sobre el local comercial distinguido con la letra “O” ; los cuales se aprecian y valoran de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, pues, con los mismos se evidencia la relación arrendaticia existente entre H.Á. y la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, la cual se encontraba representada por su presidente, ciudadano C.B., que, en tal carácter podía obligarla, como anteriormente se expresó. Así se establece.

   6. ) Dieciséis (16) comprobantes de ingreso de consignaciones emanados de los Juzgados Noveno y Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por concepto de arrendamiento del local comercial distinguido con la letra “O” del Edificio Torre Lincoln, por la cantidad de dos mil trescientos bolívares (Bs. 2.300,oo) cada uno; dichos documentos se aprecian y valoran de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, pues, con los mismos se evidencia la solvencia en la relación arrendaticia existente entre H.Á. y la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln. Así se establece.

   7. ) Inspección judicial evacuada el 09 de mayo de 2000, por el juzgado de la causa en la Oficina del Banco Unión, Agencia Torre Lincoln, situada en la Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Federal, de la cual se evidencia que en dicha entidad financiera no existió un número de cuenta 018-30821-5; que la persona notificada expresó que después de un mes de cerradas las cuentas desaparecían del sistema. Inspección que se aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1428 del Código Civil. Así se establece.

   8. ) Declaración testimonial de la ciudadana M.J.H.d.Á., la cual fue admitida por auto de fecha 21 de marzo de 2000 y evacuada los días 30 de marzo y 05 de abril de 2000; en relación a la misma, este sentenciador observa que habiendo reconocido las instrumentales que le fueron presentadas, este sentenciador la aprecia conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se evidencia que fue la persona que elaboró los mismos y el pagó de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano H.Á., por el local arrendado. Así se establece.

   9. ) Declaración testimonial del ciudadano J.F.A.P.G., la cual fue admitida por auto de fecha 21 de marzo de 2000 y evacuada el 11 de mayo de 2000, de la cual se evidencia que el ciudadano H.Á. era administrador del Condominio del Edificio Torre Lincoln; que era arrendatario del local identificado con la letra “O” del Edificio Torre Lincoln; que pagaba la cantidad de dos mil trescientos bolívares (Bs. 2.300,oo) por concepto de canon de arrendamiento; lo cual es concordante con el contrato de arrendamiento promovido por la actora conjuntamente con el libelo de demanda, razón por la cual se aprecia y valora como indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   10. ) Dos (2) comprobantes de ingreso de consignaciones, emanados del Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales fueron promovidos mediante escrito presentado el 8 de marzo de 2000, los cuales son apreciados y valorados por este sentenciador, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documentos públicos, de los cuales se evidencia que el ciudadano H.Á., realizó las consignaciones de los cánones de arrendamiento en el referido juzgado, además de evidenciarse la relación contractual que une al ciudadano H.Á., con la Junta de Condominio del Edificio Torre Lincoln, por un local ubicado en la planta baja de dicho edificio distinguido con la letra “O”. Así se establece.

       La parte actora Promovió además las testimoniales de los ciudadanos C.B., E.N.G., F.C.A., Fileno Mascioli Vitacolonna, F.E.M. y G.S.; así como la prueba de posiciones juradas de O.C., comprometiéndose a la reciprocidad, las cuales fueron admitidas por el juzgado de la causa el 21 de marzo de 2000, pero no se lograron evacuar en el juicio, razón por la cual no se emitirá pronunciamiento alguno en relación a su valoración y apreciación. Así se establece.

       La parte demandada produjo en la etapa probatoria copia fotostática de documento de condominio del Edificio Torre Lincoln, autenticado, sobre el cual ya se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, en razón de la impugnación efectuada por la parte actora, razón por la cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Además hizo valer el mérito favorable de los autos. En relación con ello, debe reiterar este Tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el Tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

       De las pruebas producidas por las partes en el presente proceso, quedó comprada la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual versa sobre un local comercial distinguido con la letra “O” de la planta baja del Edificio Torre Lincoln, situado en el cruce de las Avenidas A.L. y Las Acacias, Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Federal; quedó comprobado que el día sábado 23 de mayo de 1998, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizó inspección judicial en el referido inmueble; que en dicho acto se procedió al cambio de la cerradura; a introducir en cajas carpetas contentivas de documentación relacionada con dicho condominio, retirándolas del local sin especificar los nombre de las mismas ni la documentación; que no se hizo constar en el acta los objetos, ni su estado, que se encontraban dentro del mismos, tales como mobiliario y efectos personales del ciudadano H.Á.; que los ciudadanos O.C. y M.R., presidente y jefe de vigilancia del Edificio Torre Lincoln, quedaron en posesión de una copia, cada uno, de las llaves del local; sin el consentimiento del arrendatario. Así se establece.

       Quedó comprobado que como consecuencia de dicha inspección judicial se le quitó la posesión del inmueble arrendado al ciudadano H.Á., la cual tenía a r.d.c. de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 1984, con la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln. Así se establece.

       En el caso de marras, la demandada no atacó el alegato de la actora en relación a la práctica de la inspección judicial referida, sino que en su defensa adujo que el contrato de arrendamiento era nulo, por cuanto el mismo era contra legem, toda vez que en el documento de condominio del Edificio Torre Lincoln, se había establecido que el local distinguido con la letra “O”, no se le asignaba porcentaje de condominio, por haber sido excluido de la venta, manteniéndolo como parte integrante de las cosas de propiedad común; y, por tanto, no se podía arrendar por prohibición expresa del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

       En tal sentido se observa:

       Los artículos 31 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal disponen:

       Artículo 31. Los registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar

       .

       Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:

       a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;

       b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;

       c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste;

       d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;

       e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;

       f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;

       g) Los locales e instalaciones de servicio centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;

       h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;

       i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso, siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en el este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen;

       j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de los apartamentos o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

       k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;

       l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes

       .

       En el sistema legal los apartamentos y locales son las partes principales susceptibles de propiedad particular, pero al lado de ellas están los puestos de estacionamiento, los maleteros, sótanos, depósitos y locales de estacionamientos declarados como objetos de dominio singular en el Documento de Condominio. Ocupan posición importante los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, declarados comunes en el mencionado instrumento, cuyos frutos se destinan a cubrir los gastos del condominio, los cuales, conforme al literal “l” del artículo 5° transcrito, pueden ser arrendados por la comunidad de propietarios, junta de condominio o administrador del condominio designado por éstas, ya que sus frutos se encuentran destinados a la satisfacción de los gastos comunes.

       En línea con lo expuesto, no puede considerarse que un local comercial, a pesar de ser señalado en el documento de condominio, como cosa común a la comunidad de propietarios, se encuentre al amparo de la prohibición de arrendamiento establecida en el artículo 31 de la Ley de Propiedad H.p. eso es darle un sentido distinto al estipulado por nuestro legislador, ya que la misma ley expresa que sus frutos se destinan a cubrir los gastos del condominio; es decir, prohibir el arrendamiento de locales destinados como cosas comunes del edificio, es quitarle su carácter lucrativo en favor del condominio.

       Mal puede considerar este sentenciador, que el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, es nulo porque el mismo versa sobre un bien inmueble que fue destinado por el documento de condominio como cosa común del edificio, ya que las cosas comunes sobre las cuales pesa la prohibición establecida en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, se encuentran establecidas en los literales a, b, c, d, e, f, g, h y k del artículo 5° eiusdem, toda vez que las menciones efectuadas en los literales i, j y l del mencionado artículo, se encuentran fuera del ámbito de aplicación de dicha prohibición, por disponerlo así sus respectivos usos y las disposiciones especiales relativas a los mismos.

       Ahora bien, la demandada no aportó a los autos prueba alguna que llevase a la convicción de quien decide, no haber realizado actuaciones tendientes a desposesionar al ciudadano H.Á.d. local distinguido con la letra “O” de la planta baja del Edificio Torre Lincoln, sino que se limitó en atacar la validez del contrato de arrendamiento, además de argüir defensas previas de cualidad y falta de autorización de la comunidad de propietarios para arrendar el inmueble en cuestión que ocasionaría la nulidad del contrato de arrendamiento.

       No aportó la demandada la prueba idónea que demostrase la falta de autorización de la Asamblea de Propietarios del Edificio Torre Lincoln al ciudadano C.C., en su condición de Presidente de la Junta de Condominio del mencionado edificio, faltando a la obligación que le imponían los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, como era la de probar sus afirmaciones de hechos, lo cual conlleva a este juzgador, por argumento en contrario, considerar autorizado el arrendamiento del inmueble distinguido con la letra “O” de la planta baja del edificio en cuestión. Así se establece.

       No yerra el juzgador de primer grado en la recurrida cuando expresó que el supuesto del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, no se ajusta al caso en concreto, pues, si bien es cierto que la negociación celebrada por un bien común se sanciona con la nulidad, no puede entenderse sobre cualquier bien común, sino lo que por su naturaleza son necesarios para la existencia, seguridad, salubridad y conservación del inmueble y las necesarias para permitir el uso y goce de los apartamentos, es decir, son comunes las cosas sin las cuales sería imposible el uso o goce de los apartamentos u oficinas, no así en cuanto a los previstos en la producción de rentas, pues aceptar la tesis contraria, sería incurrir en una interpretación contraria al espíritu y propósito de la Ley, amén de las nuevas innovaciones y requerimientos en el derecho inmobiliario.

       Por ello, se declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Z.M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 07 de julio de 2003, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y, se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por H.Á., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln. En consecuencia, se condena a la parte demandada en restituir en el goce y uso del inmueble distinguido con la letra “O”, situado en la Planta Baja del Edificio Torre Lincoln, ubicado en el cruce de las Avenidas A.L. y Las Acacias, Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Federal a la parte actora, garantizándole el goce pacífico del mismo. Así formalmente se decide.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: