Decisión nº 448 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 6 de Febrero de 2007

Exp. No. 43.978.

Parte Actora: H.U. y M.M..

Parte Demandada: C.R.

Motivo: Cumplimiento de Contrato.

Fecha: 06-02-2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Comparecen por ante este Tribunal los ciudadanos H.U.U. y M.R.M.P., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-5.830.153 y V-7.818.358, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en este acto la segunda de las nombradas en nombre propio y en representación de los coherederos del ciudadano P.N.M.A., fallecido ab intestato en esta ciudad de Maracaibo en fecha doce (12) de Diciembre de 2003, todo lo cual consta de la Declaración de Únicos y Universales Herederos emitida por el Juez Unipersonal Tercero de los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que se acompaña agregado al libelo de demanda identificada con la letra “A”, asistidos en este acto por el abogado en ejercicio y de este domicilio H.G.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-15.750.884, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 112.787, para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano C.R.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-4.557.592 y con domicilio en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Expone la parte actora en su escritura libelar que consta de documento autenticado por ante la Oficina de la Notaría Séptima de Maracaibo en fecha seis (06) de Diciembre de 2002, bajo el No. 78, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, el perfeccionamiento de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos H.U.U. y el hoy occiso P.N.M.A. con el ciudadano C.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.557.592 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene por objeto un inmueble de la propiedad de los demandantes, signado con el No. 68, avenida 6, Sector El Perú, a una cuadra de la segunda entrada a la Urbanización San Francisco, y el fondo de comercio denominado FUENTE DE SODA RESTAURANT PIZZERIA Y FESTEJOS EL TIMON, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco, Municipio San F.d.E.Z.. El lapso de duración del contrato se estableció en la Cláusula Cuarta, fijándose en un (01) año prorrogable contados a partir del seis (06) de Diciembre de 2002. El monto del canon de arrendamiento fue fijado en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales, pagaderos puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, siendo que el incumplimiento de esta obligación causaría intereses moratorios en la rata del uno por ciento (1%) mensual, y en caso de prórroga, el canon de arrendamiento sería de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), quedando sometido el mencionado Contrato a todos los demás términos, condiciones y estipulaciones contenidos en el instrumento antes identificado.

Ahora bien, continúan exponiendo los actores que se estableció en el contrato la posibilidad para el arrendatario de adquirir el inmueble objeto del contrato de alquiler, pero es el caso que en ningún momento los propietarios manifestaron su intención o deseo de enajenar el inmueble, por lo que durante el segundo año de vigencia del contrato, se incrementó el canon a la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), siendo el caso que el prenombrado ciudadano incumplió lo pautado por la Cláusula Segunda, ya que hasta la presente fecha no ha hecho efectiva la cancelación de las pensiones de arrendamiento desde el mes de Febrero del año 2005, pues las correspondientes a los meses de Septiembre de 2004 a Enero de 2005 fueron retiradas del Tribunal donde se consignaron, a lo cual se obligó contractualmente a cancelar por mensualidades adelantadas, resultando infructuosas y sin ningún efecto positivo todas las gestiones de cobro realizadas por los actores para la efectiva cancelación de lo cánones adeudados, siendo que la principal obligación del arrendatario, era la de hacer efectivo el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil.

En este mismo orden de ideas, expresa la parte actora que se infiere del artículo 1.579 del Código Civil que el arrendatario, al hacer uso efectivo de la cosa arrendada, se encuentra en la obligación de pagar el canon de arrendamiento el cual, en el caso sub iudice, se encuentra fijado en cantidades de dinero que no han sido canceladas desde hace varios meses. Aunado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, expone la parte accionante que el arrendatario incumplió con otras de las obligaciones establecidas en el instrumento contractual, específicamente en las Cláusulas Séptima y Octava, ya que se encuentra insolvente con el pago del servicio de energía eléctrica, teniendo que cancelar la deuda con Hidrolago y no habiéndose contratado la póliza de seguro que ampare el local y los bienes muebles arrendados, tal como fue convenido. De igual manera, manifiesta la parte demandante que, resulta aún más alarmante y dañino como propietarios del fondo de comercio también alquilado, el hecho de no haberse cancelado hasta la presente fecha los impuestos adeudados al Fisco Nacional y los pasivos laborales asumidos por el arrendatario en el Contrato de Arrendamiento.

Tomando en consideración lo antes expuesto, alega la parte actora que el día primero (01) de Diciembre de 2004, previa habilitación solicitada, se trasladó y constituyó en el local objeto de arrendamiento el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con el objeto de notificar judicialmente al ciudadano C.R.R., antes identificado, que debía entregar el inmueble para el día seis (06) de Diciembre de 2004, fecha en la cual se vencía la prórroga legal del mencionado Contrato. Expone además que se acompañó copia certificada del contrato de arrendamiento con el anexo del Inventario Físico de Bienes Muebles y Materiales, copia de la notificación privada entregada al arrendador, estado de cuenta emitido por la empresa ENELVEN y estado de cuenta otorgado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en el cual constan los impuestos dejados de cancelar; todo lo cual se evidencia de copia certificada que se anexó al libelo de demanda signado con la letra “B”. Por lo que tomando en consideración la responsabilidad solidaria por parte de los propietarios que establece el Código Orgánico Tributario, en fecha dieciocho (18) de Agosto de 2005, introdujo la denuncia correspondiente por ante el SENIAT, tal como consta de Copia de Recepción de la misma, que en original constante de tres (03) folios útiles se acompañaron al escrito de demanda signados con la letra “C”.

Exponen lo actores que la situación planteada ameritaba la toma de acciones legales por su parte, dado que la abogada N.P., actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano H.U.U., introdujo demanda por Resolución de Contrato, la cual fue admitida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día veintiocho (28) de Octubre de 2004, siendo el caso que en la misma no se efectuó una especificación exacta de los montos adeudados ni se consideró la existencia de un litisconsorcio activo, por lo que en vista del fallecimiento de una de las partes contratantes, es decir, del ciudadano P.M., lo procedente era que la parte accionante por lo menos hiciera acotación de estar actuando en nombre de su comunero e incluir a uno de los herederos, tal como lo establece el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Es por ello que pese a que en un principio incluso se decretó la medida preventiva de secuestro, la parte demandada alegó Falta de Cualidad del Actor, por lo que en consecuencia se levantó la medida y se dio por terminado el procedimiento, dado lo cual la apelación correspondiente fue decidida por ese órgano jurisdiccional, tal como se evidencia del expediente que cursó marcado con el No. 52.050 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante el cual fue ratificado el fallo dictaminado por el juzgado de la causa, por que antes de dilucidarse dicha controversia no podía demandarse el cumplimiento de contrato por ser ambas acciones totalmente excluyentes, todo lo cual consta de copias simples de la demanda y la sentencia del Juzgado de la Causa, que se presentaron anexas al libelo de demanda, marcadas con la letra “D”.

Continúa exponiendo la parte actora que adicional a la falta de cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Contrato de Arrendamiento, el ciudadano C.R.R., ya identificado, pretendía que se le vendiera el inmueble objeto del contrato, alegando que la Cláusula Décima Octava contiene una opción de compraventa. No obstante, de la simple lectura de la misma, se deduce en forma clara que se regula el derecho preferencial del arrendador para el caso de vender el inmueble y adicionalmente, una persona que adeuda tantos conceptos, no se encuentra en condiciones de cancelar el precio del mismo. Es por ello que con la finalidad de obstaculizar las acciones judiciales correspondientes en fecha doce (12) de Noviembre de 2004, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, recibe y admite la Consignación de cánones de arrendamiento efectuada por el ciudadano C.R.R., antes identificado, quien mediante esta figura trató de hacer efectivo el pago de los cánones caídos correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2004, obviando de esta manera lo preceptuado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Continúan explicando los actores que es obvio que si se convino contractualmente en la cancelación del canon de arrendamiento los primeros cinco (05) días de cada mes, la consignación debe realizarse en los quince (15) días subsiguientes, en cuyo caso, la parte demandada debió consignar el canon correspondiente al mes de Septiembre antes del día veintiuno (21) de ese mismo mes y de igual manera con los meses subsiguientes, no siendo factible en forma ni manera alguna la cancelación de los dos (02) meses en fecha doce (12) de Noviembre de 2005, pues se encontraba dentro del plazo para la cancelación del canon de Noviembre cuando canceló los anteriores, y ni siquiera canceló los tres (03) meses adeudados.

Ahora bien, posteriormente y siguiendo con las consignaciones extemporáneas, expone la parte actora que en fecha tres (03) de Diciembre, el prenombrado ciudadano consigna ante el Tribunal la cancelación del mes de Noviembre, siendo el caso que la única consignación realizada dentro de los parámetros legales establecidos por nuestro ordenamiento jurídico, la realiza el día veinte (20) de Diciembre de 2004, cuando consigna la cancelación correspondiente a ese mes, hecho este totalmente fuera de lugar, cuando las tres (03) mensualidades anteriores han sido consignadas en forma extemporánea y de ninguna manera puede surtir el efecto otorgado por el legislador según lo establecido en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de considerar al arrendatario en estado de solvencia, siendo el caso que a pesar de encontrarse notificados los arrendadores de la consignación, no retiraron las mismas a los efectos de no convalidarlos, pues se encontraba en curso la acción de resolución de contrato por falta de pago.

Por último y para proseguir con su extemporaneidad en las consignaciones de los cánones de arrendamiento, en fecha dieciocho (18) de Febrero de 2005, fue consignada la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2006, siendo el caso que en forma posterior no se ha realizado ninguna otra consignación ni pagado en forma personal nada de las cantidades adeudadas. Ahora bien, por cuanto la presente acción no se refiere a una resolución de contrato por falta de pago de los cánones y tomando en consideración el monto tan alto de lo adeudado, en fecha trece (13) de Diciembre de 2005, los actores procedieron a solicitar la entrega de los cánones consignados, lo cual fue proveído por el Juzgado de la Causa, tal como se evidencia de copias simples que acompañan al libelo de la demanda identificadas con la letra “F”.

La parte actora fundamenta la presente acción en los artículos 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil y los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último, como consecuencia de lo anteriormente expuesto es por lo que acudieron a demandar como efectivamente demandaron al ciudadano C.R.R., ya identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga en el cumplimiento del contrato de arrendamiento perfeccionado por ambas partes o así sea constreñido por este Tribunal y en consecuencia haga entrega efectiva del inmueble arrendado con los bienes muebles suficientemente especificados en el inventario que forma parte del contrato, totalmente desocupados de personas, así como también cancelar las cantidades siguientes: PRIMERA: La cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 24.000.000,00) correspondientes a la cancelación de los cánones adeudados desde el mes de Febrero de 2005 hasta Enero de 2006, además de las mensualidades que se sigan generando hasta la entrega efectiva del inmueble. SEGUNDA: El monto de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.234.666,67) correspondiente a los intereses moratorios generados hasta la presente fecha, calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual y los que se continúen generando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado. TERCERA: La cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 134.080.000,00) por concepto de indemnización por cada día de atraso establecida como cláusula penal en la Cláusula Décima Sexta del instrumento contractual, además de los días que se continúen generando hasta la entrega efectiva del inmueble. CUARTA: La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 2.215.577,60) correspondientes a la cancelación de HIDROLAGO y ENELVEN, según consta de solvencia y estado de cuenta de los respectivos entes que se consignan signados con las letras “G” y “H”. QUINTA: La suma se CUATRO MILLONES CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 4.005.159,00) equivalente a la contratación de la póliza de seguro establecida en la Cláusula Octava, tal como se evidencia de de presupuesto que se acompaña marcado con la letra “I”. SEXTA: La cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) correspondientes al cálculo aproximado de lo adeudado al Fisco Nacional y pasivos laborales, pues la suma exacta resulta indeterminable debido a las multas correspondientes por la falta de declaración y los intereses moratorios que se calculan al momento de efectuar el pago correspondiente. SEPTIMA: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios profesionales. El monto total de la presente acción, asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA Y TRES MILLONES TREINTA MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 163.030.244,30).

Asimismo, la parte actora solicitó al Tribunal que las cantidades de dinero que finalmente sean condenadas a pagar en contra del demandado, sean indexadas hasta la fecha cuando sea dictada la sentencia definitivamente firme en base a los Índices de Precios al Consumidor (IPC) emanados del Banco Central de Venezuela, en virtud de la inflación que pesa sobre la economía del país, hecho este que es considerado como notorio por la actual doctrina y jurisprudencia, y que no amerita prueba alguna.

Por auto de fecha ocho (08) de Febrero de 2006, este Tribunal admitió la presente acción en cuanto ha lugar en Derecho. Se acordó citar al ciudadano C.R.R., ya identificado, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los dos (2) días de despacho siguientes, contados a partir de la constancia en actas de la citación del mencionado ciudadano, en horas destinadas para despachar, a dar contestación a la demanda.

En fecha diez (10) de Febrero de 2006, el ciudadano H.U.U., ya identificado, asistido por el abogado en ejercicio y de este domicilio H.G.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-15.750.884 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 112.787, confirió Poder General Apud Acta a los abogados en ejercicio y de este domicilio M.T.Z., M.R.M.P. y H.G.A., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-10.449.372, V-7.818.358 y V-15.750.884, respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 60.172, 56.931 y 112.787, respectivamente. En la misma fecha, la ciudadana M.R.M.P., ya identificada, actuando en nombre propio y en nombre y representación de los coherederos del ciudadano P.N.M.A., fallecido ab intestato en la ciudad de Maracaibo en fecha doce (12) de Diciembre de 2003, confirió Poder General Apud Acta a los abogados en ejercicio y de este domicilio M.T.Z. y H.G.A., ya identificados.

Por diligencia de fecha nueve (09) de Marzo de 2006, el abogado en ejercicio H.G.A., solicitó a este Tribunal practicar la citación del demandado, ciudadano C.R.R., consignando la dirección donde debía ser practicada la misma, y solicitó fuesen tomadas las copias fotostáticas simples de los respectivos recaudos de citación.

Por diligencia de fecha diez (10) de Marzo de 2006, el ciudadano C.R.R., ya identificado, asistido por la profesional del Derecho Y.L.D.S., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 95.148, se dio por notificado y emplazado en la presente causa.

Ahora bien, el día trece (13) de Marzo de 2006, el ciudadano C.R.R., antes identificado, presentó escrito de Contestación de la Demanda incoada en su contra, asistido en ese acto por el abogado en ejercicio L.P.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 19.540, de este domicilio, en el siguiente sentido: Solicitó a este Juzgado declarara inadmisible la demanda interpuesta en su contra, de conformidad con lo establecido en los artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1, 3 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 78, 206 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Expone el demandado que como bien señalan los actores, el contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y los ciudadanos H.U.U. y el hoy occiso P.N.M.A., era de arrendamiento de un inmueble de un fondo de comercio denominado Fuente de Soda Restaurant Pizzería y Festejos El Timón, así como una opción de compra de los bienes arrendados. Manifiesta además la parte accionada que los demandantes en su petitum pretenden la entrega de los bienes arrendados ya sean estos muebles o inmuebles, la cancelación de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, los intereses moratorios, indemnización por cláusula penal, la cancelación de servicios públicos, el pago de la prima de una p.d.s.y. la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) correspondientes al cálculo aproximado de lo adeudado al Fisco Nacional. Continúa exponiendo el demandado que la admisión de la demanda viola sus derechos y garantías constitucionales al debido proceso y el derecho a la defensa por la inepta acumulación de de acciones prohibidas por una norma considerada de orden público como lo es el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 341 ejusdem que no permite la admisión de una demanda cuando es contraria al orden público.

Ahora bien, establece que al no regir la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los contratos de arrendamiento de fondos de comercio, no pueden los demandantes acumular pretensiones cuyo trámite es el procedimiento ordinario que establece el Código de Procedimiento Civil al procedimiento especial del juicio inquilinario que establece el artículo 35 del citado Decreto-Ley. La pretensión de obtener en el juicio especial inquilinario el pago de cantidades de dinero derivadas de un contrato de arrendamientos de fondo de comercio, que por su naturaleza un contrato mercantil sólo es procedente por vía del juicio ordinario. La pretensión de los actores relacionada con el fondo de comercio consiste en obtener de su parte el pago de la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) por deudas con el Fisco Nacional y pasivos laborales. Por otra parte, si la cantidad que pretende la parte actora es por deudas al Fisco Nacional y pasivos laborales, el cobro de tales acreencias tienen procedimientos especiales diferentes, tanto en el Código Orgánico Tributario como en la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, juicios estos que ente sí se contraponen en procedimientos y tribunales competentes diferentes a los civiles por la materia, lo cual está prohibido por el Código de Procedimiento Civil en su artículo 78. Señala el demandado que por todo lo expuesto, este Tribunal debe declarar de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, la inadmisibilidad de la demanda interpuesta por los ciudadanos H.U.U. y M.R.M.P., y admitida por este Tribunal en fecha ocho (08) de Febrero de 2006, por existir inepta acumulación de acciones y como consecuencia suspenda la medida de secuestro decretada por este Tribunal.

Ahora bien, de conformidad con los artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 346 numeral 1 y 884 del Código de Procedimiento Civil, el demandado opuso a los demandantes la falta de competencia del Tribunal para conocer de la presente demanda por cuanto del petitum se desprende que los actores pretenden el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un local comercial urbano y entre otra de sus pretensiones el pago de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) correspondientes al cálculo aproximado de lo adeudado al Fisco Nacional y pasivos laborales, pues la suma exacta resulta indeterminable debido a las multas correspondientes por la falta de declaración y los intereses moratorios que se calculan al momento de efectuar el pago correspondiente, pretensión de la cual sólo pueden conocer los Tribunales con competencia en lo Contencioso Tributario o Laborales. Para el caso de que este Tribunal considere procedente la admisibilidad de la demanda como competente para la materia, de conformidad con los artículos 35 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el demandado opuso a la parte actora, para ser resuelta como punto previo a la sentencia definitiva, la falta de cualidad para ejercer la acción de resolución de contratote arrendamiento a que se contrae la pretensión interpuesta, por cuanto no acompañó la codemandante M.R.M.P., los instrumentos que demuestren que pueda actuar en este juicio en su propio nombre y en representación de los coherederos del ciudadano P.N.M.A.. Señala el demandado que los actores acompañan a la demanda instrumento marcado con la letra “A” que corresponde a una declaración universal de únicos herederos emanada por el Juzgado Unipersonal Tercero de los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pero este Tribunal no tiene competencia para declarar a personas como herederos universales de otra fallecida.

En este mismo orden de ideas, señala el demandado que el artículo 177 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente no faculta a los jueces unipersonales de juicio a intervenir en actos de jurisdicción voluntaria relacionados con la declaración de únicos y universales herederos de una persona muerta, aún por la circunstancia de existir un menor como presunto heredero. La competencia de los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente, es producto de una ley especial y por lo tanto sus atribuciones son las que la ley que rige su creación les otorgue; el artículo 177 ejusdem no atribuye a las salas de juicio competencia para declarar a personas como únicos y universales herederos de otra muerta, pues esa atribución es exclusiva de los Tribunales Civiles Ordinarios. Por lo tanto la declaración de únicos y universales herederos realizada por el Juez Unipersonal No. 3 del Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial es nula de nulidad absoluta, razón por la cual es imposible demostrar quienes son lo coherederos que representa M.R.M.P., antes identificada, ni mucho menos demuestra esta última el título del cual dimane sus derechos para estar en este juicio. Tampoco acompañó a la demanda la partida de defunción de P.N.M.A., así como las partidas de nacimiento de los coherederos para demostrar su filiación, que es el único medio probatorio para demostrar el parentesco, ni señaló las oficinas públicas donde estuviesen archivados tales instrumentos. Por lo tanto, no probada la condición de M.R.M.P. para actuar en este juicio, ni la representación de los coherederos de P.N.M.A., el otro coarrendador H.U.U. no tiene cualidad para demandar la nulidad del contrato de arrendamiento tal como lo estableció la sentencia del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial del once (11) de Agosto de 2005 y que se anexó en fotocopia simple, sin violar la cosa juzgada de esa sentencia, razón por la cual el demandado solicitó al Tribunal se declarara la falta de cualidad de los demandantes para estar en juicio como punto previo en la sentencia definitiva.

Ahora bien, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el demandado opuso a los actores la falta de cualidad para ejercer la acción de pago de su parte de la cantidad de dinero adeudada al Fisco Nacional y pasivos laborales, pues tales derechos, si los hubiere, son ajenos y el legitimado activo es el Fisco Nacional a través del SENIAT y los trabajadores que se vieren afectados en sus derechos laborales y conforme al artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, los actores no tienen cualidad activa para demandar derechos ajenos como lo pretenden en su demanda y tal defensa sea resuelta como punto previo a la sentencia de fondo.

Por otra parte, el demandado negó, rechazó y contradijo que deba a los ciudadanos H.U.U., M.R.M.P. y a los herederos de P.N.M.A., la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00) correspondientes a los cánones adeudados desde el mes de Febrero de 2005 hasta Enero de 2006; asimismo, negó rechazó y contradijo que deba a los ciudadanos H.U.U., M.R.M.P. y a los herederos de P.N.M.A., la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.234.666,67) correspondientes a los intereses moratorios generados hasta la presente fecha, calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que deba a H.U.U., M.R.M.P. y a los herederos de P.N.M.A., la cantidad CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 134.080.000,00) por concepto de indemnización por cada día de atraso establecida como Cláusula Penal en la Cláusula Décima Sexta del instrumento contractual. Negó, rechazó y contradijo que deba a los ciudadanos H.U.U., M.R.M.P. y a los herederos de P.N.M.A., la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 2.215.577,60) correspondientes a la cancelación de HIDROLAGO y ENELVEN, la cantidad de CUATRO MILLONES CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 4.005.159,00) y la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) correspondientes al cálculo aproximado de lo adeudado al Fisco Nacional y pasivos laborales.

En este mismo orden de ideas, el demandado establece que en el contrato de arrendamiento que celebró con H.U.U. y el fallecido P.N.M.A., incluía una opción de compra y no una regulación anticipada del retracto arrendaticio, pues los arrendadores antes de celebrar el contrato de arrendamiento tenían la firme intención de vender el inmueble. Celebrado el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, el inmueble se dedicó en forma lícita y con autorización del Instituto Nacional de Hipódromos a un Centro Hípico donde se recibían y pagaban apuestas, venta de comida y bebidas alcohólicas, motivo por el cual hubo que hacerle al local arrendado con dinero del propio peculio del demandado, una serie de mejoras consentidas por sus propietarios que sobrepasaban el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Al producirse la muerte del ciudadano P.N.M.A., sus causahabientes, por problemas internos entre ellos, no se presentaron a ejercer sus derechos y H.U.U., en vista del aumento del valor del inmueble producto de su trabajo, se negó a reconocer el contrato de opción de compra y trazó como estrategia junto con la ciudadana M.R.M.P., no aceptarle el pago de la pensiones de arrendamiento para así poder demandar por vía judicial la resolución del contrato de arrendamiento. Por estas circunstancias en con fecha doce (12) de Octubre de 2004, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, había admitido la demanda interpuesta por H.U.U., por resolución del contrato de arrendamiento, la cual fue declarada sin lugar por falta de cualidad del actor como lo estableció la sentencia definitiva del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial de fecha once (11) de Agosto de 2005.

Ahora bien, sobre la validez de oferta arrendaticia realizada por el demandado y en vista de la impugnación de los demandantes a su valor como libertaria de sus obligaciones contractuales, señaló que la consignación arrendaticia fue efectuada en el lapso de ley por las razones siguientes: de acuerdo a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, las pensiones de arrendamiento debían ser pagadas anticipadamente dentro de los cinco primeros días de cada mes, en consecuencia si el arrendador se negaba a recibir el pago de la pensión de arrendamiento como fue en el presente caso, nació para el demandado, a partir del seis (06) de Septiembre de 2004, el derecho de poder recurrir a la consignación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento el lapso de la mensualidad se vencía los días seis (06) de cada mes, pues sus efectos comenzaron el seis (06) de Diciembre de 2003, por lo que al hacer la consignación arrendaticia en fecha doce (12) de Noviembre de 2004 por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, lo hizo en el lapso de ley, pues de acuerdo con a la Cláusula Tercera del mencionado contrato, era falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas a la fecha de vencimiento daría a los arrendadores a solicitar la resolución judicial del contrato el pago de las mensualidades vencidas y por consiguiente la inmediata desocupación del inmueble. En consecuencia, al negarse los arrendadores a recibir el pago de la mensualidad del mes de Septiembre de 2004, tenía hasta el veintiuno (21) de Octubre de 2004 para recurrir a la consignación arrendaticia el primer mes, y como los arrendadores se negaron a recibir el pago de la segunda mensualidad correspondiente al mes de Octubre, tenía hasta el veintiuno (21) de Noviembre de 2004 para la consignación arrendaticia del segundo mes, como igualmente tenía hasta el veintiuno (21) de Diciembre de 2004 para la consignación arrendaticia del mes de Noviembre de 2004. Por lo que mal pueden pretender los actores que el pago de la renta del mes de Enero de 2005, si por efecto de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por H.U.U. el veinte (20) de Enero de 2005, se ejecutó por el Juzgado Segundo Especial (Ejecutor de Medidas) de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, medida de secuestro decretada por el Juez de la causa y cesó en ese momento los efectos del contrato de arrendamiento, lo cual le produjo una serie de daños y perjuicios, así como el cumplimiento del contrato de opción compraventa.

Expone el demandado que como la consignación arrendaticia de los dos (02) meses, Septiembre y Octubre de 2004, la hizo el doce (12) de Noviembre de 2004, la misma se efectuó en tiempo hábil y surtió todos los efectos del artículo 56 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto para el momento en que H.U.U., ejerció su demanda por resolución de contrato, no sólo carecía de la cualidad para ello, sino que su demanda era también improcedente en Derecho, pues como arrendatario estaba solvente con las pensiones de arrendamiento, y pidió que así se declarara en la sentencia definitiva.

Por otra parte, con la muerte del co-arrendador P.N.M.A., el doce (12) de Diciembre de 2003, se abrió su sucesión y por existir entre sus herederos un menor de edad, la herencia debía aceptarse forzosamente a beneficio de inventario por disposición del artículo 998 del Código Civil. El demandado supo de la existencia del menor en el mes de Noviembre de 2004, razón por la cual seguir haciendo las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial constituía un pago indebido sujeto a repetición, por lo que legalmente estaba impedido de consignar el pago de las pensiones de arrendamiento en personas que no estaban facultadas para recibir el pago de las rentas sin tener instrucciones de Tribunal de Menores sobre cómo distribuir la pensión y sin exponerse a pagar otra vez la cuota parte del menor en la pensión de arrendamiento. Ahora bien, al no haber aceptado los causantes de P.N.M.A. la herencia a beneficio de inventario, ni constar en el expediente tal declaración, los causantes del co-arrendador P.N.M.A., no tienen la cualidad de herederos por cuanto no han aceptado válidamente la herencia, en consecuencia, el demandado no debe la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.234.666,67) por intereses moratorios producidos por pensiones no pagadas correspondientes a los meses de Febrero de 2005 hasta Enero de 2006, por cuanto la falta de pago de esas pensiones ha sido por falta de los causantes del ciudadano P.N.M.A. de aceptar la herencia en las condiciones y en los términos que establece la ley. Dentro del lapso contractual, el día seis (06) de Noviembre de 2004, el demandado ejerció su opción de compra y solicitó a los arrendadores el cumplimiento de la Cláusula Décima Octava del referido contrato y les solicitó le entregaran todos los documentos necesarios para redactar el documento de venta, a lo cual se negaron incumpliendo con el contrato, todo con el objeto de desconocerle al demandado sus derechos y lucrarse indebidamente con su patrimonio y su trabajo.

Por otra parte, expone el demandado que por efecto de la ilegal demanda ejercida por el ciudadano H.U.U., se le privó de su derecho a la prórroga legal que establece el artículo 38, literal b del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, seguir gozando del inmueble arrendado en las mismas condiciones pactadas y por un año más. La medida de secuestro fue ejecutada en fecha veinte (20) de Enero de 2005 y hasta el día veintidós (22) de Febrero de 2005 es que se suspenden sus efectos sobre el inmueble arrendado y es a partir de esa fecha que se reinicia el contrato de arrendamiento inmobiliario, pero ya no por efecto de esa prórroga legal, sino por la tácita reconducción de acuerdo a los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil y en consecuencia el contrato que era inicialmente a tiempo determinado pasó a ser a tiempo indeterminado y por lo tanto tampoco debe nada a los demandantes por concepto de cláusula penal de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento.

La pretensión de los actores del cobro de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 134.080.000,00) por concepto de la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento es ilegal por violar normas de orden público, ya sea por efecto de la prórroga legal a que tenía derecho y que se refiere al artículo 38, literal b del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o por efecto de la tácita reconducción, y pidió que así se declarara en la sentencia definitiva. Por último, el demandado solicitó al Tribunal declarara la inadmisibilidad de la presente demanda por violar normas de orden público y en todo caso por violar normas legales del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la correspondiente condenatoria en costas.

En fecha veintidós (22) de Marzo de 2006, el ciudadano H.G.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-15.750.884, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 112.787, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora del presente proceso, presentó escrito en el que expuso que por cuanto el presente proceso se tramita de acuerdo con el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, es necesario recalcar que la parte demandada ha incurrido en cierto error al presentar su escrito de alegato de cuestiones previas y contestación a la demanda de forma extemporánea, de acuerdo a lo establecido en el artículo 883 del ejusdem. Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada señala la falta de jurisdicción por la materia del tribunal que conoce la causa, alegando que el contrato de arrendamiento del cual se pide el cumplimiento, versa sobre un Fondo de Comercio haciendo hincapié a que la vía correcta sería la Administrativa; por su parte el contrato de arrendamiento establece que la relación arrendaticia tratará esencialmente sobre el alquiler del local comercial en el cual funciona dicho fondo de comercio, de lo que se infiere que la cosa arrendada es corpórea y no intangible como lo es el fondo de comercio, en cuyo caso la naturaleza del contrato sería estrictamente diferente al entorno a un contrato arrendaticio.

Por lo que en tal sentido, resulta absurdo reclamar como cuestión previa la falta de competencia en cuanto a la materia y que consecuentemente se intente la acción como tal en otro proceso y no a través del procedimiento breve. Ahora bien, en dicho escrito se hace oposición al pago y de igual forma se hace referencia a la falta de competencia del Tribunal, de nuevo por la materia, al alegar que el pasivo adquirido por el arrendatario ante el Fisco Nacional no es competencia del Tribunal por ser ésta una entidad del Estado y el competente sería el Tribunal Contencioso Tributario. Por último, solicitó a este Juzgado se sirviera resolver sobre las cuestiones previas propuestas, declarando las mismas sin lugar.

En fecha veintinueve (29) de Marzo de 2006, el abogado en ejercicio H.G.A., ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, y en la misma fecha fue agregado a las actas. Por auto de la misma fecha, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora por cuanto las mismas son ha lugar en Derecho.

Por diligencia de fecha veinticinco (25) de Abril de 2006, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado en ejercicio H.G.A., consignó copias certificadas de las actas de nacimiento de los herederos para que previa certificación en actas le fuesen devueltos los originales.

Por diligencia de fecha dieciséis (16) de Mayo de 2006, el abogado en ejercicio A.J.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V-5.798.527, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 37.837, actuando con el carácter de apoderado general del ciudadano C.R.R., ya identificado, consignó poder general que le fuera conferido por el ciudadano C.R.R., para que se le tenga como apoderado judicial en la presente causa; asimismo, solicitó al Tribunal le fuese devuelto el mismo, dejando copia certificada en este expediente del mencionado poder.

En fecha cinco (05) de Junio de 2006, la parte demandada, ciudadano C.R.R., presentó escrito en el que pidió a este Tribunal declarara la demanda por Inepta Acumulación, por ser contraria a la ley y porque pudiera ser casada de oficio por nuestro M.T. a futuro.

Por diligencia de fecha cuatro (04) de Julio de 2006, los abogados en ejercicio A.J.A. y S.U., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 37.837 y 33.748, respectivamente, ratificaron los escritos de fechas trece (13) de Marzo de 2006 y cinco (05) de Junio de 2006; asimismo solicitaron a este despacho sentenciara la presente causa, ya que la tardanza de la misma le sigue ocasionando daños irreparables e irreversibles a su representado.

Una vez narrados los hechos en la presente causa, pasa esta juzgadora a hacer previas las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA:

El objeto de la presente controversia lo constituye formal demanda que por CUMPLIMIENTO DE ARRENDAMIENTO propusieren los ciudadanos H.U.U. y M.R.M.P. contra el ciudadano C.R.R..

En este orden de ideas, esta sentenciadora procede a realizar un análisis exhaustivo sobre la acción propuesta a los fines de tomar una decisión; para lo cual es necesario determinar si el contrato objeto de la controversia es a tiempo determinado o indeterminado.

En tal sentido, se desprende de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento en cuestión que: “La duración del presente contrato será de un (01) año, contados a partir del seis de diciembre de dos mil dos (06-12-2002) prorrogable por un año”.

De tal manera que, contando el período de duración del contrato objeto de la controversia se tiene que desde el día seis (06) de diciembre de 2002 hasta el día seis (06) de diciembre de 2003, transcurrió el año de duración del contrato; posteriormente se sobreentiende que transcurrió la prórroga convenida de un (01) año, la cual se extendía hasta el día seis (06) de diciembre de 2004.

Se evidencia de las actas que componen el presente expediente que la demanda objeto del litigio se admitió el día ocho (08) de febrero de 2006, lo cual hace necesario para esta Juzgadora determinar si el arrendatario, hoy día demandado estaba al día con sus obligaciones contractuales y cual fue la actuación de la parte accionante.

Expresa la parte actora en la escritura libelar que en fecha doce (12) de noviembre de 2004, la parte demandada consignó judicialmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre del año 2004; que posteriormente en fecha tres (03) de diciembre de 2004, el ciudadano C.R.R., canceló el canon correspondiente al mes de noviembre; el día veinte (20) de diciembre canceló la mensualidad correspondiente al mes de diciembre y en fecha dieciocho (18) de febrero de 2005, consignó el canon correspondiente al mes de enero de 2005, fecha en la cual no ha cancelado ninguna otra mensualidad. De igual manera, expresa la parte demandante que por haber demandado el cumplimiento del contrato y no la resolución, procedió en fecha trece (13) de diciembre de 2005 a solicitar la entrega de los cánones consignados, como en efecto se hizo.

Ahora bien, si se analiza detenidamente la actuación realizada por el demandante, es necesario traer a colación lo establecido por el autor J.L.V., en su obra ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, pág. 180, el cual sobre el efecto del retiro de consignaciones por el arrendador cuando no está en curso un proceso judicial, expresa:

En esta circunstancia, se aplica igualmente el principio general conforme al cual el arrendador puede retirar las sumas de dinero depositadas a su favor. Y el acto de retiro de las consignaciones, dependiendo de la forma en que se hubiere efectuado producirá efectos tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Sí la consignación, fue retirada o dispuesta libremente por el arrendador, tendrá para el arrendatario los efectos liberatorios y extintivos del pago. En consecuencia el arrendatario estará solvente en el cumplimiento de una de sus principales obligaciones, como es la de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida; además, que podrá alegar a su favor, según las circunstancias particulares de cada caso, que el contrato se ha continuado ejecutando generándose en consecuencia la tácita reconducción, la prórroga legal, el derecho de preferente ofertivo, la excepción de pago, y cualquier otro efecto, beneficio legal o contractual, para el cual se requiera la solvencia del arrendatario.

En este orden y tomando en consideración lo antes expresado es necesario traer a colación lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha veintiuno (21) de mayo de 2004, donde estableció lo siguiente:

…es posible que algún juez de instancia hubiese incumplido o quebrantado alguna forma procesal sin que proceda la reposición, pues para ello es presupuesto indispensable que el acto no haya alcanzado su finalidad, que sea imputable al Juez, que no haya sido consentido o convalidado por las partes, y resulte lesionado el derecho de defensa de alguna de ellas.

Lo expuesto permite concluir que la reposición, más allá de perseguir el respeto a las formas procesales, se dirige a preservar el derecho de defensa de las partes, frente a conductas arbitrarias observadas por el juez en la conducción y orden del proceso, razón por la cual sólo puede ser solicitada por quien sufre el menoscabo de ese derecho de rango constitucional…

En base a las preliminares consideraciones, este Tribunal observa que en la presente causa la parte accionante demandó en el siguiente sentido:

...acudimos a su competente autoridad amparados en la tutela jurídica conferida por los artículos 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para DEMANDAR como real y efectivamente DEMANDAMOS, al ciudadano C.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.557.592 y con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga en el cumplimiento del contrato de arrendamiento perfeccionado por ambas partes o así sea constreñido por el tribunal y en consecuencia HAGA ENTREGA EFECTIVA DEL INMUEBLE ARRENDADO CON LOS BIENES MUEBLES SUFICIENTEMENTE ESPECIFICADOS EN EL INVENTARIO QUE FORMA PARTE DEL CONTRARIO TOTALMENTE DESOCUPADO DE PERSONAS, así como también en cancelar las cantidades siguientes:…

.

Ahora bien, por cuanto esta juzgadora observa que de conformidad con lo antes expresado, infiere que se demandó el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y como consecuencia de ello la entrega efectiva del inmueble arrendado. Pero es el caso que se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Séptima de Maracaibo en fecha seis (06) de Diciembre de 2002, bajo el No. 78, Tomo 106, suscrito entre los ciudadanos H.U.U. y el hoy occiso P.N.M.A. con el ciudadano C.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.557.592 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene por objeto un inmueble, signado con el No. 68, avenida 6, Sector El Perú, a una cuadra de la segunda entrada a la Urbanización San Francisco, sobre el cual funciona el fondo de comercio denominado FUENTE DE SODA RESTAURANT PIZZERIA Y FESTEJOS EL TIMON, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco, Municipio San F.d.E.Z., de conformidad con la cláusula CUARTA, se dejó sentado que el lapso de duración del contrato objeto del litigio era de un (01) año prorrogable por un año, contados a partir del seis (06) de Diciembre de 2002.

En tal sentido, cabe destacar que si se toma la fecha cierta del contrato, es decir, el día seis (06) de diciembre de 2002, se tiene que dicho contrato se extendía en cuanto a su duración hasta el día seis (06) de diciembre de 2003, prorrogándose por otro año mas, hasta el día seis (06) de diciembre de 2004.

Como consecuencia de lo anterior, se tiene que el contrato objeto del presente litigio se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, ya que si bien es cierto que el cumplimiento del contrato procede para los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, no es menos cierto que cuando se tratan de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado procede el desalojo con fundamento al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cualquiera de sus literales. Este artículo reza al tenor siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.-. De este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

En tal sentido, este Órgano Jurisdiccional en aras de corregir las faltas cometidas en el decurso del proceso y procurar la estabilidad de los juicios, observa que se dejó de cumplir con los requisitos exigidos por la legislación inquilinaria Venezolana, violándose un requisito procesal de admisibilidad para la validez de la presente causa, ya que la acción ejercida por el demandante no fue la idónea para hacer efectiva su pretensión y por cuanto es de obligación de todos los Jueces de la República otorgarle a las partes el derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales para que hagan valer sus derechos e intereses y a la tutela jurídica efectiva de los mismos (Artículo 19 C.R.B.V.), igualmente garantizar a las partes el derecho a la defensa contenido en el debido proceso (Artículo 49 C.R.B.V.), ya que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (257 C.R.B.V.), por mandato del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, declara la nulidad del auto de admisión de fecha ocho (08) de febrero de 2006, así como todas las actuaciones posteriores a dicha fecha. ASÍ SE DECIDE.-

Igualmente constata esta Juzgadora que en el petitum realizado por la parte actora se encuentra la solicitud de “…SEXTA: la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000, oo), correspondientes al cálculo aproximado de lo adeudado al Fisco Nacional y pasivos laborales…”.

Ahora bien, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos” (Negritas del Tribunal), pero a ese efecto preceptúa el artículo 78 ejusdem que “No podrán acumularse (...) aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí” (Negritas del Tribunal), lo cual ratifica el artículo 81 ejusdem que determina “No procede la acumulación de autos o procesos: (…) 3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles” (Negritas del Tribunal). En este estado debe estimarse que tal y como expresa el demandante, el cumplimiento de contrato demandado persigue un procedimiento según lo planteado por el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XXII del Código de Procedimiento Civil, y el pago de pasivos laborales y deudas al fisco deben seguirse por procedimientos distintos que escapan de esta jurisdicción. En este estado, vista la incompatibilidad de los procedimientos y de jurisdicción de las acciones intentadas en el escrito libelar sub-examine, representa lo que la doctrina ha llamado la “inepta acumulación de pretensiones”.

En base a todo lo antes expuesto este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, declara INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. ASÍ SE DECIDE.-

Se suspende la medida de secuestro decretada en fecha siete (07) de marzo de 2006 y ejecutada el día treinta (30) de marzo de 2006.

No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de acción.

Se deja constancia que el ciudadano H.U.U., estuvo representado por los abogados en ejercicio y de este domicilio: M.T.Z., M.R.M.P. y H.G.A., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 60.172, 56.931 y 112.787, respectivamente. Así mismo la ciudadana M.R.M.P., estuvo representada por los abogados en ejercicio y de este domicilio: M.T.Z., y H.G.A., ya identificados. Por otra parte, la parte demanda estuvo representado por los profesionales del derecho y de este domicilio A.J.A. y S.U., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 37.837 y 33.748, respectivamente.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los seis (06) días del mes de febrero de dos mil siete (2007). AÑOS: 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL:

DRA. D.M.R.

LA SECRETARIA:

ABOG. LORENA FLORES MUÑOZ

En la misma fecha previa formalidades de Ley, se publicó la anterior sentencia en este Órgano Jurisdiccional, siendo las doce y treinta (12:30PM) de la tarde.

LA SECRETARIA:

ABOG. LORENA FLORES MUÑOZ.

DSMR/jaf/acc.