Decisión nº PJO182006000223 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 29 de Septiembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES

VISTOS, CON INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE

.

Expediente Nº FP02-R-2005-000365.-

RESOLUCION N° PJO182006000223

PARTE DEMANDANTE:

SOCIEDAD MERCANTIL “CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 12-09-2000, bajo el N° 40, del Tomo N° 9-A, representada por sus gerentes, ciudadanos W.R.L.U. y FRANCESCANTONIO L.U., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad No. 8.891.410 y 8.891.411 y de este domicilio.-

APODERADOS DE PARTE DEMANDANTE:

Ciudadanos: R.E.H.C., E.O.G., R.A.R.L. y E.D.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.749, 38.531, 30.234 y 119.201, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

Sociedad mercantil “BODEGÓN DE LICORES EL TEQUILAZO, C. A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 19-03-2002, bajo el No. 75, del Tomo No. 33-A-Pro., representada por su Presidente y Gerente, ciudadanos ANNARELLA BONO MORALES y A.B.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y con cédulas de identidad Nros. 13.595.891 y 14.409.716, respectivamente.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Ciudadanos: C.Z.F., E.G.B. e I.G.D., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 50.779, 95.256 y 87.772, respectivamente.-

MOTIVO:

JUICIO DE DESALOJO.

SEGUIDO POR ANTE EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR. DECISIÓN DEFINITIVA. DECLARADA SIN LUGAR. APELADA POR LA PARTE DEMANDANTE.

DE LA PRETENSIÓN:

Visto el escrito de demanda presentado por los ciudadanos: W.R.L.U. y FRANCESCANTONIO L.U., en representación de la Sociedad Mercantil “CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO C.A.”, en contra de la Empresa: BODEGON DE LICORES “EL TEQUILAZO”, C.A., representada por su Presidente y Gerente, ciudadanos ANNARELLA BONO MORALES y A.B.M., por DESALOJO por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, alegando en su demanda: Que desde el año 2002, procedió a materializar, con el carácter de arrendadora, relación arrendaticia con la empresa denominada “BODEGÓN DE LICORES EL TEQUILAZO, C. A.”. El objeto de la relación arrendaticia lo conforma el Local Comercial, signado con el N° 01, el cual está emplazado en la Planta Baja del inmueble denominado “Centro Comercial Hermanos Liberto” ubicado en la esquina Sur-Este del cruce formado por la Avenida J.S. y la Prolongación del Paseo Heres, zona urbana de esta Ciudad. Que el canon de arrendamiento mensual quedó establecido en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00), cantidad esta que la empresa arrendataria canceló hasta la fecha del 14 de julio del año 2002, pues a partir tal oportunidad la relación arrendaticia fue novada en lo atinente a su duración y canon mensual de arrendamiento, quedando el arrendamiento en cuestión a tiempo indeterminado y los cánones de arrendamiento quedaron estipulados en la cantidad mensual de OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 80.000,00), canon este que comenzó a regir inclusive para la mensualidad subsiguiente, la cual se inició el 15 de julio del 2002 y finalizó el 14 de agosto del 2002 y que se ha mantenido en tal monto mensual hasta la presente fecha. Que la empresa arrendataria desde el mes de noviembre del año 2003 comenzó a presentar retraso visible en el cumplimento de los pagos por concepto de cancelación de los cánones de arrendamiento y es en el día 22-11-2004, cuando cancela las mensualidades que comprenden los períodos 15-02-2004 al 14-03-2004, 15-03-2004 al 14-04-2004, 15-04-2004 al 14-05-2004, y 15-05-2004 al 14-06-2004, cesando en tal oportunidad de realizar cualquier otro pago conducente a cancelación de los restantes cánones insolutos debidos. Que ante tal situación, se procedió en más de una oportunidad de lograr el cobro extrajudicial de los cánones debidos, siendo infructuosa tales gestiones hasta la presente fecha, oportunidad actual en que ya se encuentran acumuladas un total de SIETE (7) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS E INSOLUTAS, correspondientes a los períodos comprendidos entre el 15-06-2004 al 14-07-2004, del 15-07-2004 al 14-08-2004, de 15-08-2004 al 14-09-2004, del 15-09-2004 al 14-10-2004, del 15-10-2004 al 14-11-2004, del 15-11-2004 al 14-12-2004 y desde el 15-12-2004 al 14-01-2005, como se desprende de los anexos marcados C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6 Y C-7, correspondientes a las facturaciones signadas 429, 430, 431, 432, 433, 434 y 435, respectivamente. Que consigna anexos al escrito libelar los originales de los recibos cancelados por concepto de canon de arrendamiento desde el 15-05-02 al 14-10-02, del 15-09-03 al 15-12-03 y del 14-01-04 al 14-06-04 conjuntamente con los comprobantes de retención de impuesto sobre la renta y las fotocopias de las planillas de depósitos efectuados en CORPBANCA, durante los referidos períodos. Que por las razones antes expuestas proceden a demandar a la empresa BODEGÓN DE LICORES EL TEQUILAZO, C. A., a los efectos que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal: PRIMERO: A desalojar el inmueble arrendado antes identificado. SEGUNDO: Al pago de las siete mensualidades consecutivas adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento. Estimaron el valor de la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00), fundamentando la causa en los artículos 1.159, 1.264, 1.579 y 1.592 del Código Civil y, 33 y 34, literal “A” y 39 DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.-

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA

La presente demanda fue admitida en fecha 28 de Enero del 2005, por ante el Juzgado A-quo, librándose Boleta de Citación a la parte demandada. En cuanto a la medida solicitada, el Tribunal se reservó proveer sobre la misma por auto separado.-

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Que en fecha 15 de febrero de 2005, en el acto de la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, el co-apoderado judicial de la parte demandada procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el demandante de autos no consigno junto con el libelo de la demanda el contrato escrito de arrendamiento y además porque la pretensión no puede ser determinada con precisión. Que el artículo 34 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios establece como requisito indispensable para interponer la demanda de desalojo que se trate de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y solicitó se declaren con lugar las cuestiones previas ut supra señaladas.- Cuestiones Previas éstas que fueron contradichas por la parte actora según escrito presentado en fecha 17-02-2005.-

Que seguidamente procedió a dar contestación a la demanda, y alegó: Que en primer lugar, rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de desalojo incoada en su contra empresa mercantil BODEGON DE LICORES “EL TEQUILAZO”; que le adeude la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 560.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio de 2004 a enero de 2005. Se opuso a la solicitud de la medida cautelar de secuestro por cuanto no se encuentran cubiertos los supuestos para la admisión de la demanda y la procedencia de la pretensión en todas y cada una de sus partes; que si es cierto que existe un contrato de arrendamiento celebrado inicialmente a tiempo determinado (un año) en el año 2002 y renovado a partir del año 2003.-

DE LA RECONVENCION

En el mismo escrito de contestación de demanda, la parte accionada interpuso reconvención o mutua petición en contra de la parte actora en los términos siguientes: de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso la reconvención contra la empresa sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO C.A., por reintegros de excedente en cuotas de condominio, para que convinieran o sean condenados por el Tribunal a devolver al BODEGON DE LICORES “EL TEQUILAZO C.A.”, la suma de Un Millón Setecientos Cincuenta y Ocho Mil Quinientos con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.758.500, 54), que fueron cancelados en exceso por gastos de condominio los cuales no podían exceder de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000, 00) mensuales, que corresponden al veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento fijado en Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000, 00) mensuales, tal como se desprende del legajo de treinta y tres (33) folios útiles, marcados con la letra “D”. Que los arrendadores se han dedicado a la tarea de perturbar el desarrollo de sus actividades mercantiles, impidiendo el acceso tanto de ellos como de sus clientes a las áreas comunes del Centro Comercial con la instalación de una cadena en el estacionamiento que limita y disminuye el flujo comercial.

Que al folio 74 corre inserto auto del Tribunal, de fecha 18 de febrero del 2005, donde admite la reconvención, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley y se ordena la citación de la Empresa reconvenida, para que comparezca el Segundo día hábil de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Al momento de contestar la reconvención o mutua petición, la parte demandante reconvenida, sostuvo en resumen, que rechazaba y contradecía los hechos y el derecho alegado en la reconvención; que no ha incurrido en cobro indebido de cantidades de dinero; que no le adeuda a la demandada cantidad alguna de dinero y que se encuentre dentro de algún supuesto legal que conlleve el reintegro de cantidad alguna. Procedió a negar y desconocer los instrumentos consignados por la parte demandada, los cuales rielan a los folios 125 al 157 del Cuaderno Principal. Que no ha realizado ningún tipo de acto perturbador en el desarrollo de las actividades comerciales de la demandada y mucho menos permitir el acceso al estacionamiento del centro comercial dentro de las horas hábiles.

DE LAS PRUEBAS

Que en la etapa probatoria, |promovió las siguientes pruebas: Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos, que le favorezcan a su representado y en especial de conformidad con lo previsto en el artículo 1401 del Código Civil, las confesiones operadas por el representante legal de la demandada, en el sentido de reconocer haber recibido los pagos alegados en la contestación. Del mismo modo, promovió las documentales acompañadas en la contestación de la demanda. Promovió prueba de informes conforme lo prevé el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de las Entidades Bancarias; BANESCO Banco Universal agencia Ciudad Bolívar, con sede en la avenida República de esta ciudad, informe al Tribunal la autenticidad de los Cheques personales números 26431269, 38431270 y 21431271 emitidos en fecha 19-11-2004 por un monto de Bs. 880.000,00, 352.000,00 y 358.828,00, respectivamente, la identificación del librado, la operación realizada por taquilla o deposito en esa u otra entidad bancaria; a CORP BANCA agencia Ciudad Bolívar, sede Paseo Meneses, informe al Tribunal el movimiento de la cuenta corriente N° 35-920536-4 y al Servicio de Administración Tributaria y Aduanera SENIAT con sede en Ciudad Bolívar, informe y remita al Juzgado; copias de las últimas declaraciones del ISLR de la empresa mercantil CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO C.A. RIF J-30747927-2 y NIT 0167745539.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Que asimismo la parte actora, a través de su Apoderado, Abogado E.O.G., mediante escrito cursante a los folios Ciento Noventa (190) al Ciento Noventa y Cinco (195), presentado en fecha 17-03-2005, promovió pruebas, consistentes en la invocación del mérito favorable de los autos, ratificando y haciendo valer los Documentos presentados con el libelo de la demanda; así mismo invocó la confesión de parte demandada de que le canceló a un sujeto de derecho distinto e independiente a la arrendadora demandante “CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A.”, por cuanto admite la demandada de autos, que dicha empresa esta representada por la actuación conjunta de los ciudadanos W.L.U. y Francescantonio L.U.; finalmente procedió nuevamente a impugnar las documentales que la parte demandada menciona bajo la letra “D”, que rielan a los folios 125 al 157.-

DE LA SENTENCIA

En fecha 12 de julio del 2005, el Tribunal A-quo dictó sentencia, declarando en primer termino SIN LUGAR las cuestiones previas propuestas por la empresa demandada BODEGÓN DE LICORES “EL TEQUILAZO,CA. Segundo: Declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo de Inmueble y cobro de pensiones insolutas propuesta por la sociedad mercantil “CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A en contra de la empresa BODEGÓN DE LICORES “EL TEQUILAZO”, C.A., ambas suficientemente identificadas en autos. Y tercero: Se declara CON LUGAR la reconvención propuesta por la empresa BODEGÓN DE LICORES EL TEQUILAZO, C.A en contra de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., en consecuencia, se condena a ésta última a cancelar la suma de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.758.500,54) por concepto de reintegro, cancelados en exceso por gastos de condominio, calculados al veinticinco por ciento (25%), según lo establecido en el artículo 19 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..-

DE LA APELACIÓN

En fecha 30 de septiembre del 2005, el co-apoderado de la parte demandante, APELO de la decisión dictada en fecha 12 Julio de 2005, donde se declara Con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada; siendo oída la misma en fecha 06 Octubre de 2005, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 30 septiembre de 2005.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA

En fecha 14-10-2005, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste Tribunal de Alzada en fecha 19-10-2005, al presente asunto.-

En fecha 25 de Octubre de 2.005, este Tribunal dictó auto, fijando el Décimo día de Despacho Siguiente contado a partir de la presente fecha (25-10-2005), para dictar sentencia en el presente asunto.-

Que en fecha 31 de Octubre del 2005, el co-apoderado de la parte demandante abogado E.O.G.V., presentó escrito de Informe en la presente causa inserto al folio 09 al 11 del presente expediente.-

Que en fecha 12 de julio del 2006, los ciudadanos W.R.L.U. y Francescantonio L.U., actuando en representación del CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., otorgan Poder Apud Acta a los Abogados Rafael Rodiz y Ernesto Rivas.

Cumplidos como han sido los límites procesales, éste Tribunal para decidir lo hace en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO – DECISIÓN

Como punto previo a la sentencia de fondo, debe esta sentenciadora, pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta como defensa de fondo por la parte demandada, la cual es la contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de admitir la demanda”.-

La misma fue fundamentada por el apoderado Judicial de la parte arrendataria aduciendo los siguientes argumentos: “Que la norma que fundamenta la presente demanda establece como requisito indispensable para interponer la demanda de desalojo que se trate de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, no existiendo otro supuesto por lo que debemos entender que fuera de estos casos, no podrá demandarse el desalojo. Y en consecuencia constituye una prohibición de la ley su admisión. “

Para decidir el Tribunal observa:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. En efecto, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que:

(...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada...

Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

Se quiere significar con ello que, para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil.

En el caso de autos, no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada. Por el contrario, la acción deducida por el demandante (desalojo) lejos de estar prohibida por la ley, mas bien se encuentra expresamente consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en el artículo 33. Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora, debe esta Juzgadora declarar improcedente la presente cuestión previa. ASÍ SE DECLARA.

No obstante a lo decidido, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la litis:

ANÁLISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS:

Pruebas De La Parte Demandada:

De conformidad con lo establecido en el artículo 507 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ésta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por la demandada de autos mediante escrito de fecha 15-03-2.005, donde promovió lo siguiente:

En su oportunidad, la parte demandada reprodujo el mérito de los autos que la beneficiaran a su representada, firma mercantil BODEGON DE LICORES EL TEQUILAZO C.A., sobre el particular este despacho establece que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que los jueces están en el deber de aplicar de oficio, no siempre se tiene la necesidad de promoverla, es decir debe aplicarse sin necesidad de alegación de parte. Y ASI SE DECIDE.-

Seguidamente en el capítulo que denominó DE LAS DOCUMENTALES, promovió legajo de documentos y ratificó los producidos con la contestación de la demanda, los cuales identificó con los números 1) Acompañó “A” Reporte expedido por el Sistema de Registro de BANESCO, Agencia Ciudad Bolívar, con copia de cheque por concepto de cánones cancelados a la parte actora; 2) Acompañó “B” Reporte expedido por el Sistema de Registro de BANESCO, Agencia Ciudad Bolívar, con copia de cheque por concepto de Condominio cancelados a la parte actora, los mismos corren a los folios 132 y 133 en copia sencilla y por ser documentos privados no se les asigna ningún valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

3) Acompañó “C” comunicación enviada por la actora a los copropietarios donde se eleva el canon de arrendamiento; En lo que atañe a este medio probatorio esta Juzgadora considera que por ser un documento privado, que en su oportunidad legal fue impugnado y desconocido por la parte demandante, y visto que la parte promovente no probó su autenticidad, no se le concede valor probatorio, en virtud de que tal como lo señalan diversos sectores de la doctrina la expresión instrumentos o documentos privados se comprenden todos los actos o escritos, que emanan de las partes sin intervención del registrador o de algún otro funcionario competente, y que se refieren a actos jurídicos que pueden servir de prueba y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone. Con este instrumento pueden pues, probarse todos los actos que la ley no requiere constancia en documento público, o no revista solemnidades especiales; documentos estos que sólo tienen validez si son reconocidos o tenidos legalmente por tales. En la doctrina que ahora se ratifica, ha definido el desconocimiento de un documento privado y el objeto del referido desconocimiento, en los siguientes términos:

Son dos cosas distintas hacer una afirmación contraria a lo que se dice en un documento y desconocer el documento. Esto último se refiere a la negación de la escritura o de la firma, que es un desconocimiento de la procedencia del documento; es negar que tal documento emana de la persona a quien se le opone, independientemente de que el contenido sea falso o erróneo, en una palabra, la procedencia del instrumento, y sin embargo, pretender su autor de lo que se dijo allí no es verdad, que fue víctima de un error o bien dar una explicación de su inexactitud…………….

Y visto como ha sido que en el presente expediente la parte demandada no insistió en hacer valer la autenticidad del documento privado, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede valor probatorio. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

4) Acompañó “D” un legajo de treinta y tres (33) folios útiles de recibos de condominio librados por la actora, en dicho medio probatorio no consta que haya sido recibido por la parte demandada y visto que fue desconocido en su oportunidad legal por la parte demandante de autos, y por estar los mismos emitidos y suscritos por personas ajenas a este proceso, se desechan de la solución de la litis. Y ASÍ SE RESUELVE.

5) Acompañó “E” Reporte Certificado con sello húmedo y firma expedido por el sistema de Registro de Banesco, Agencia Ciudad Bolívar con copia de cheque N° 26431269 por concepto de cánones cancelados a la actora y 6) Acompañó “F” Reporte Certificado con sello húmedo y firma expedido por el sistema de Registro de Banesco, Agencia Ciudad Bolívar con copia de cheque N° 38431270 por concepto de cuotas de condominio cancelados a la actora, con los cuales pretende demostrar, según su decir, la cancelación de los conceptos demandados por la actora y la cancelación en exceso de las mensualidades por concepto de condominio alegado en la reconvención. Sobre este capítulo, estos informes se desechan de la solución de la litis, y sumado a ello que los mismos fueron ofrecidos en copia sencilla y siendo documentos privados no se les concede ningún valor probatorio. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

De igual modo, promovió la denominada PRUEBA DE INFORMES, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a las distintas instituciones que señala, a los fines de que informen sobre los particulares que indica expresamente, cuyo objeto –sostiene- es demostrar el pago de las cantidades demandadas por concepto de arrendamiento y deudas de condominio. En cuanto a este medio probatorio, solo se desprende de los mencionados informes que los cheques Nros. 38431270 y 26431269 de la Entidad Bancaria Banesco, fueron depositados en la Cuenta corriente N° 135-920536-4, cuyo titular es el ciudadano Francescantonio Liberto y que el cheque N° 21431271, fue pagado en fecha 26-11-2004 al ciudadano Francescantonio Liberto, titular de la Cédula de Identidad N° 8.891.411, el prenombrado ciudadano es una persona natural distinta a la Sociedad Mercantil “Centro Comercial Hermanos Liberto, C.A.”, tal como se puede evidenciar del acta constitutiva que corre inserta al presente expediente a los folios doce (12) al veintidós (22), en virtud de que para que el ciudadano Francescantonio Liberto, pueda comprometer validamente a la Empresa demandante, tiene que actuar conjuntamente con el ciudadano W.R.L., en su cualidad de gerentes de la Sociedad Mercantil “Centro Comercial Hermanos Liberto, C.A.”. Por lo tanto este medio probatorio no aporta nada a la solucion de la litis y por ello se desecha de la misma. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1. - La parte accionante, por su lado, reprodujo el mérito de los autos que le favorecieran, específicamente las documentales producidas con la demanda. Hace valer a su favor, al particular SEGUNDO, a su decir, la confesión de parte demandada de que le canceló a un sujeto de derecho distinto e independiente a la arrendadora demandante, por cuanto en fecha 15-02-2005, de manera expresa admite y reconoce que la parte actora CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., esta representada por la actuación conjunta de los ciudadanos W.R. y Francescantonio L.U., suficientemente identificados en autos, en ejercicio de sus respectivos caracteres de Gerentes, subsecuentemente los pagos efectuados en persona sin capacidad suficiente para obligar y representar por sí sola a la arrendadora no puede configurar el pago de los cánones de arrendamiento; al particular TERCERO, procedió nuevamente a impugnar las documentales que la parte demandada menciona bajo la letra “D”, que rielan a los folios 125 al 157.

Ahora bien, se alegó en la demanda que la empresa arrendataria dejo de cancelar las pensiones de arrendamiento correspondiente al periodo de julio de 2004 a enero del 2005, y a los fines de demostrar tal insolvencia arrendaticia alegada produjo con su libelo un legajo de recibos, sin embargo es oportuno señalarle que ha sido constante la doctrina y Jurisprudencia al establecer: "que la insolvencia de la parte demandada no se demuestra con que el actor consigne recibos de pago insolutos sin firma del demandado y que realmente estos instrumentos no demuestran nada, por el hecho mismo de no contener la firma de la parte demandada por lo tanto no le son oponibles. Y ASÍ SE RESUELVE.

Al momento de contestar la demanda, la empresa arrendataria se excepciona alegando el cumplimiento de la obligación demandada, sosteniendo que los cánones de arrendamientos demandados y los correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril también fueron cancelados al actor, y a los fines de demostrar el pago alegado, señaló que el mismo se hizo mediante cheque personal girado a favor del ciudadano Francescantonio L.U., en fecha 19 de noviembre de 2004, por la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00). Sin embargo, tales pagos fueron efectuados a uno de los socios gerentes, como persona natural distinta al Centro Comercial Hermanos Liberto, C.A.

Demostrado como quedó precedentemente, la falta de pago de la obligación demandada, la acción de desalojo intentada ha de ser declarada procedente, y así se determinará expresamente en la parte dispositiva de este fallo, Y ASÍ SE DECIDE.

En este sentido, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone al arrendatario la carga de probar la consignación oportuna como prueba de solvencia en caso que haya hecho el pago mediante el trámite legal de la consignación judicial de los cánones mensuales.-

Es de observar, que el actor explana en su libelo que ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento, para lo cual se modificó el cánon de arrendamiento, es decir, en el contrato de arrendamiento se pactó como plazo único el lapso de seis (6) meses y una vez vencido éste, las partes estuvieron de acuerdo en continuar la relación contractual, configurándose de esta forma el supuesto contenido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual expresa:

Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le ha dejado en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…..

Como puede apreciarse, en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, al cual solo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, lo cual está probado en las actas procesales que el contrato de arrendamiento se tornó en indeterminado por lo que toca a su tiempo de duración.-

DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO

DECISIÓN

No obstante, a lo decidido anteriormente, pasa este Tribunal Superior a resolver el fondo de la causa en los siguientes términos:

Ciertamente establece el artículo 34 de la citada Ley lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente, en cualesquiera de las siguientes Causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas,…..”

De allí que sea necesario para esta Juzgadora, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.-

En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

"Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuación o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. Para el derecho procesal la prueba es la desmotración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de contrato escrito, es suficiente que el actor compruebe la existencia de éste, la obligación sin que éste obligado a probar que la deuda no se ha extinguido, pues es sabido que las negaciones indefinidas no son susceptibles de prueba a causa de su imposibilidad lógica y material".-

Dicho esto, tenemos que si existe en proceso pruebas fehacientes que amparen la pretensión del demandante, es decir, el demandante alega en su demanda el hecho de haber celebrado en el mes de marzo del año 2002, un contrato de arrendamiento a término fijo con la empresa denominada: BODEGON DE LICORES EL TEQUILAZO, C.A,”, el cual tuvo por objeto un inmueble conformado por un local comercial, signado con el N° 01, ubicado en la Planta Baja del “Centro Comercial Hermanos Liberto”, y que posteriormente en fecha 14 de julio de 2002, la relación arrendaticia fue novada en lo atinente a su duración y canon mensual quedando el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,ºº).-

Como es obvio, renovado el contrato, la arrendadora debió seguir pagando el cánon de arrendamiento, obligación ésta que no hizo y que viene incumpliendo desde el mes de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, y enero de 2005, causa por el cual se demanda el desalojo del bien inmueble objeto de este procedimiento; hecho éste negado por la parte demandada en el acto de contestación, por la cual le correspondía a ella probar la solvencia arrendaticia ya que la falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es no corresponde al arrendador - propietario. Y ASÍ SE DECIDE.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene la accionada como arrendataria de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento. Pero es el caso que la arrendataria trae unos elementos nuevos que tienden a enervar, extinguir o modificar la relación jurídica debatida por lo que la carga de la prueba se traslada hacia ella. En efecto, al alegar la arrendataria que no debe suma alguna por pago de pensiones de arrendamiento insolutas..............". Es claro que es la arrendataria quien tiene que demostrar tales extremos.-

Si embargo una vez analizadas las pruebas ofrecidas por la partes tenemos que el demandante probó la existencia del contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte demandada, así como la insolvencia de la arrendataria, desvirtuando así la excepción propuesta por la demandada en el acto de contestación de la demanda. La parte demandada nada aportó al proceso, tendente a demostrar la excepción opuesta en el acto de la litis contestación de la demanda. Y así se establece.-

En, fin al constar en autos que el contrato de arrendamiento si existe y que el mismo inicialmente y a tiempo determinado, que posteriormente se convirtió en indeterminado, y que el último canon mensual de arrendamiento, es el señalado por la parte actora en el libelo de la demanda, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,ºº) mensuales, y al no haber demostrado la arrendataria que haya pagado los cánones reclamados por el arrendador, este Tribunal considera que la arrendataria efectivamente se encuentra en el estado de insolvencia con respecto a los meses de de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, y enero de 2005, como alega la parte actora en el libelo de la demanda. Y así se declara.-

DE LA RECONVENCIÓN

En el acto de contestación de la demanda la parte demandada propuso formal reconvención contra la SOCIEDAD MERCANTIL “CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., por reintegros de excedente de condominio a la empresa mercantil demandante…,

Ahora bien, a los efectos de pronunciarse sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la misma pasa este Tribunal hacer las siguientes consideraciones:

PRIMERO

Que la figura del reintegro en materia arrendaticia esta referida al pago del canon de arrendamiento fijado por el organismo administrativo inquilinario, el reintegro de deposito en garantía, así como a los cánones de arrendamientos o sub-arrendamientos de las vivienda urbanas o sub-urbanas que no poseen las condiciones elementales mínima de sanidad y habitabilidad.

SEGUNDO

Que el canon de arrendamiento es un concepto de contraprestación periódica y determinada para el uso de una cosa lo cual lo hace distinto a otro gasto relativo al inmueble.

TERCERO

Que el condominio no forma parte del canon de arrendamiento, ya que el mismo se considera que entra como obligaciones que se le pueden eventualmente imponer al inquilino y al incumplimiento de dichos pagos nunca podrán ser considerados como falta de pago del canon de arrendamiento, ya que las mismas no constituyen dicha falta de pago sino obligaciones accesorias o segundarias impuestas al arrendatario

CUARTO

Que quien debe responder independientemente por el condominio a que el inmueble se encuentre regulado o no, arrendado o no, siempre será el propietario-arrendador el que deberá responder.

Dicho esto tenemos que en el caso que nos ocupa el demandado reconviniente fundamento la reconvención en excedentes de condominio, y como quedo ya dicho la figura del reintegro este referida a la repetición o pago de sobrealquileres, como a las sumas de dinero depositados en garantía, más no al excedente del pago del condominio razón por la cual se declara IMPROCEDENTE la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de los razonamientos antes hechos este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR LA ACCION propuesta por la Sociedad Mercantil: CENTRO COMERCIAL HERMANOS LIBERTO, C.A., representada por sus gerentes, ciudadanos W.R.L.U. y FRANCESCANTONIO L.U., en contra de la sociedad mercantil “BODEGÓN DE LICORES EL TEQUILAZO, C. A.” representada por su Presidente y Gerente, ciudadanos ANNARELLA BONO MORALES y A.B.M., e IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada todos suficientemente identificados en autos.-

SE REVOCA LA SENTENCIA DICTADA por el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 12 de JULIO de 2005. En consecuencia se declara CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la demandada por haber sido vencida totalmente. Y por cuanto ésta Sentencia ha sido dictada después de vencido el lapso legal, se ordena la Notificación de las partes. Librense boletas.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 29 días del mes de septiembre de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..-

La Secretaria Temporal,

S.M..-

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las Dos de la tarde. Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-