Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 4 de Junio de 2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.- San Cristóbal, 04 de Junio de dos mil siete (2.007).-

196º y 148º

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: H.B.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.985.802, de este domicilio y hábil.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados P.A.R.G., M.D.L.A.G.V. y E.E.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.471, 81.104 y 111.246 respectivamente.

DOMICILIO PROCESAL: carrera 23, entre calles 9 y 10, Edificio La Firma, piso 2, oficina 1, Barrio Obrero, San Cristóbal, estado Táchira

PARTE DEMANDADA: M.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.239.880, de este domicilio y hábil.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: L.E.G.C. y M.A.M.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.304 y 116.676 respectivamente.

DOMICILIO PROCESAL: Centro Cívico San Cristóbal, Torre Rental, piso 5, oficina 5-12, San Cristóbal, estado Táchira.

EXPEDIENTE: CIVIL Nº 6210/2005

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS.

(SENTENCIA DEFINITIVA).

I

Síntesis de los Hechos

Comienza el presente juicio por libelo de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora, en fecha veintidós (22) de septiembre de 2.005, ante el Juzgado Segundo (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, correspondiéndole por sorteo, a este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la misma Circunscripción Judicial, conocer y decidir de esta causa, la cual fue admitida conforme a auto de fecha tres (03) de octubre de 2.005.

Manifestó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

- Que celebró contrato de opción de compra-venta con el ciudadano M.A.G.M., sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, ubicada en la calle El Aguila con avenida F.C. de la Urbanización Pirineos, parcela Nº 24-R distinguida con el Nº 1, jurisdicción de la Parroquia P.M.M., del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, la cual se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE, zona verde de la Urbanización, mide quince metros (15 m.); SUR-OESTE, con entrada a la calle El Aguila, mide treinta y ocho metros con setenta centímetros (38,70 m.); ESTE, con parcela Nº 23-R, que es o fue de V.Y.C.S.A., mide cincuenta y seis metros con quince centímetros (56,15 m) y OESTE-NORTE, con parcela Nº 25-R, que es o fue de la Urbanización Pirineos S.A., mide veintisiete metros con cuarenta centímetros (27,40 m.). El contrato de opción de compra-venta fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2.005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 99, folios 58-59 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho inmueble le pertenece al demandado según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, de fecha 08 de junio de 2.000, anotado bajo el Nº 42, Tomo 016, Protocolo Primero, folios 1 al 9.

- Que según de las cláusulas del aludido contrato de opción de compra-venta el precio pactado y opcionado fue la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 295.000.000,,oo), dando en calidad de arras la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) los cuales serían imputados al precio de la venta.

- Que el plazo de la opción de compra-venta era de treinta (30) días, contados a partir de la firma del referido contrato de opción de compra-venta.

- Que las obligaciones del Oferente (demandado) consistían en entregar todos los documentos relativos al inmueble, muy especialmente el documento de liberación de hipoteca pues la venta sería libre de gravámenes, tal y como lo establecía la cláusula séptima del contrato de opción de compra-venta.

- Que dicha obligación no la cumplió el oferente-demandado, el cual mediante comunicación escrita le manifestó que habiendo transcurrido el plazo de la opción de compra-venta, retendría y quedaría en su poder (del oferente) la cantidad de dinero dada en arras por concepto de daños y perjuicios.

- Que debido al incumplimiento del demandado (oferente) se rehusó a cumplir con su obligación.

- Que debido a lo anterior, procedió a demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA y a solicitar la indemnización de daños y perjuicios, los cuales estaban previamente convenidos en el referido contrato preliminar mediante la estipulación de una cláusula penal y que se le devolviera la cantidad de dinero dada en arras. Solicitó indexación. Fundamento su acción el los artículos 1.134, 1.168, 1.206, 1.167, 1.257 y 1.263 del Código Civil.

- Estimó la demanda en la cantidad de Doscientos Noventa Y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 295.000.000,oo).

- Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, fuese decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble suficientemente descrito en el escrito libelar

En fecha tres (03) (18) de octubre de 2.005, fue admitida la demanda ordenando al efecto el emplazamiento del demandado, a fin que comparecieran por ante este Juzgado, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda.

Luego de resultar infructuosa la citación personal del demandado pues no fue localizado por el alguacil de este Juzgado, se procedió conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y vencido el lapso de comparecencia para que se diera por citado en la causa, se procedió a la designación de defensor judicial en fecha 21 de febrero de 2.006, el cual fue juramentado.

No obstante, en fecha 28 de marzo de 2.006, el abogado M.Á.M.S., titular de la cédula de identidad Nº V-13.821.022, I.P.S.A. Nº 116.676, mediante diligencia consignó instrumento-poder que le confiriera a él y al ciudadano abogado L.E.G.C., titular de la cédula de identidad Nº V-9.190.239, I.P.S.A. Nº 50.304; el demandado de autos ciudadano M.Á.G.M..

En fecha veintisiete (27) de abril de 2.006 el co-apoderado del demando, procedió a contestar demanda, manifestado lo siguiente:

- Rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representado, tanto en los hechos como en el derecho.

-Que si bien era cierto que su poderdante firmó contrato de opción de compra-venta con el demandante de autos, éste cumplió a su cabalidad las obligaciones que asumió en el referido contrato.

- Que su representado le entregó, dentro del plazo establecido en el contrato, los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, de lo cual el demandante estuvo conforme y le firmó u otorgó un recibo de aceptación de los documentos entregados, no teniendo nada más que solicitarle para la protocolización de la compra-venta del inmueble de marras.

- Que el actor nunca cumplió con su obligación que era perfeccionar la compra venta, que era comprar el inmueble, tal y como lo establece la cláusula primera

- Que su representado esperó más de noventa (90) días para que el optante (demandante) tramitara todo lo necesario para hacer efectiva la negociación, no obstante que el plazo de la opción era de treinta (30) días prorrogables por treinta (30) días más, tal y como lo establecía la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

- Que en virtud de lo anterior su mandante le participó mediante comunicación escrita que por cuanto había transcurrido el plazo de la opción, sin que se hubiera celebrado la venta definitiva, la cantidad de dinero dada en arras quedaría en sus manos por indemnización de daños y perjuicios debido a su incumplimiento.

- Que la obligación principal de su mandante era vender, a lo cual nunca se negó a hacerlo.

- Que el demandado sabía de la existencia de la hipoteca, y que el hecho de que su mandante no haya podido liberar la hipoteca especial de primer grado que pesaba sobre el inmueble, no impedía la protocolización de la venta, pues la hipoteca se hubiera podido cancelar antes de la venta, o en el mismo documento de venta, o se hubiera constituido otra, o se hubiera constituido hipoteca especial de segundo grado, y que es bien sabido el uso de liberar las hipotecas en la oportunidad de la protocolización con parte del precio de venta.

- Conjuntamente con la contestación de la demanda, RECONVINO al demandante en nombre de su representado, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que conviniera o en su defecto sea condenado por el Tribunal a cumplir la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, y en consecuencia se declare que la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,oo) entregada por el demandado reconvenido en calidad de arras, quede en poder de su representado por concepto de daños y perjuicios debido al incumplimiento del demandado reconvenido, tal y como se estableció en el contrato. Fundamentó su reconvención o mutua petición en el artículo 1.167 del Código Civil. Estimó la reconvención en la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares (Bs. 200.000.000,oo)

En fecha tres (03) de mayo de 2.006 este Juzgado, admitió la reconvención y ordenó la comparecencia de la parte demandante reconvenida al quinto (5°) día de despacho siguiente a su admisión, a los fines dar la contestación ala reconvención propuesta.

Así las cosas, la co-apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, la abogada M.d.l.Á.G.V., procedió a contestar la reconvención propuesta en contra de su representado mediante escrito consignado en fecha 12 de mayo de 2.006, alegando:

- Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta en contra de su mandante por el demandado-reconviniente M.Á.G.M..

- Reitera que el demandado-reconviniente no cumplió la condición de entregar el documento de liberación de hipoteca en el plazo establecido.

- Que la demanda no se funda e el hecho de que existiera imposibilidad material para protocolizar la venta, sino en el incumplimiento por parte del demandado de cumplir una de las obligaciones asumidas en el contrato, en el tiempo establecido, como lo era entregar en el plazo de 15 días a la firma del contrato, el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble;

- Que le asiste el derecho a su representado de negarse a cumplir su obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.

- Que la demanda intentada en contra de su representado sea declarada sin lugar, con la correspondiente condenatoria en costas y costos.

QUEDO ASI TRABADA LA LITIS.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentando sus respectivos escritos de promoción, en fecha seis (06) de junio de 2.006, lo presentó la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; y en fecha siete (07) del mismo mes y año, lo presentó la representación judicial de la parte demandante-reconvenida.

Dichos escritos fueron agregados en fecha 06 de junio de 2.006. Y posteriormente admitidos en fecha 16 del mismo mes y año.

Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes, ambas partes hicieron uso de tal derecho en fecha 09 de octubre de 2.006, e igualmente hicieron las respectivas observaciones a los informes de cada una.

Este Juzgado dijo “VISTOS” mediante auto de fecha 26 de octubre de 2.006.

II

Motivaciones para Decidir

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, esta Sentenciadora debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación; así como en la reconvención propuesta y su contestación.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia lo constituye:

La parte actora, ha deducido como pretensión el incumplimiento por parte de la demandada de un CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA, sobre un inmueble ya identificado en autos. Alegando como fundamento fáctico de la pretensión lo siguiente: 1) Que su representado suscribió un Contrato de Opción de Compraventa con el ciudadano M.Á.G.M., en fecha 04 de mayo de 2.005, ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual quedó anotado bajo el N° 26, Tomo 99, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. 2) Que el objeto de la futura venta, sería un inmueble constituido por una parcela de terreno y las mejoras sobre ella construida consistente en una casa de habitación, ubicada en la calle El Águila, con Avenida F.C. de la Urbanización Pirineos, parcela Nº 24-R, en jurisdicción de la Parroquia P.M.M., del Municipio San Cristóbal de este estado. 3) Que en la cláusula segunda del contrato, las partes convinieron, que el precio de venta del inmueble sería por la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 295.000.000,00), de los cuales pagarían la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 100.000.000,00), en calidad de arras, suma ésta que sería imputada al precio de la venta y que fue entregada en el momento de la firma del contrato, y la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 195.000.000,00), a través de un crédito hipotecario que gestionaría su representado ante una institución financiera. 4) Que el plazo de la opción era de 30 días, contados a partir de la firma del documento, tiempo que requeriría su representado para tramitar el crédito, prorrogables por 30 días más si no hubiere culminado el trámite crediticio. 5) Que en la cláusula sexta del contrato acordaron, que las consecuencias del incumplimiento serían: Si el incumplimiento viene del adquirente, éste perderá la suma entregada al oferente, la cual quedará en manos de ésta por concepto de daños y perjuicios; y que si el incumplimiento viene del oferente, éste devolverá íntegramente al adquirente, la suma recibida, más una indemnización de daños y perjuicios equivalentes al cien por ciento (100%) de la suma dada en calidad de arras. 6) Que en la Cláusula Séptima se estableció que el oferente se obligaba a entregar dentro del lapso de quince (15) días, todos y cada uno de los documentos necesarios, tales como: solvencia municipal, declaración de enajenar y gravar expedida por el SENIAT, documento de liberación de hipoteca y cualquier otro documento necesario para la tramitación del crédito por parte del adquirente. 7) Que el demandado-oferente no cumplió con su obligación de entregar oportunamente el documento de liberación. 8) Que se resuelva judicialmente el contrato y que el demandado le devuelva la cantidad dada en arras más una suma igual por concepto de in demnización por daños y perjuicios. 9) Que fundamenta su acción de resolución de contrato de opción de compra venta en el contenido de los Artículos 1.134, 1.168, 1.206, 1.167, 1.257 y 1.263 del Código Civil.

Por su parte, la parte demandada, rechazó la acción interpuesta por el demandante H.B.G., en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegando lo siguiente: 1) Que firmó contrato de opción de compra venta con el demandante. 2) Que cumplió a cabalidad con las actiuvidades establecidas en el contrato de opción de compra-venta, dentro del limitado plazo que se estableció. 3) Que tal cumplimiento se demuestra con comunicación de fecha 17 de mayo de 2.005, trece (13) días después de la firma del contrato de opción, en donde entrega una serie de documentos y que en dicha comunicación el demandado manifiesta y firma: “ Y yo H.B.G., certifico que he recibido los documentos aquí mencionados, no teniendo nada mas que solicitar, para la protocolización de la compra-venta, de la vivienda ubicada en la calle el Águila con Av. Fco. Cárdenas signada con el número R-24.” 4) Que en ningún momento incumplió con las actividades que él debía realizar para que se hiciera efectiva la opción de compra-venta. 5) Que transcurrieron más de noventa (90) días del plazo acordado para la protocolización de la compraventa definitiva, sin que la parte actora cumpliera pagando el precio acordado, es decir, la cantidad de CIENTO NEVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 195.000.000,00). 6) Que le informó a través de comunicado que el plazo de la opción ya había transcurrido y que la cantidad de dinero dada en arras quedaría en sus manos como indemnización de daños y perjuicios. 7) Que su obligación principal era vender, lo cual nunca se negó a hacerlo, por el contrario, el demandante nunca perfeccionó la compra. 8) Que debido al incumplimiento por parte del adquirente-demandante, lo reconviene por cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil para que la suma dada en arras quede en su poder por concepto de indemnización de daños y perjuicios, tal y como se estableció en la cláusula sexta del contrato de opción de compra.

Planteada la litis en los términos anteriormente descritos, quedan fijados los hechos admitidos o no controvertidos, a saber: el hecho de la celebración del contrato de opción de compra venta del inmueble, el cual consta de instrumento auténtico y que además fue alegado por la parte actora y reconocido por la demandada; el hecho de que el demandado M.Á.G.M. es propietario del inmueble dado en opción de compra-venta; que sobre dicho inmueble pesa una hipoteca especial, convencional y de primer grado a favor del Banco Provincial S.A., Banco Universal, por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,oo), según se evidencia de documento que riela a los autos; igualmente, queda fuera del debate probatorio el monto del precio opcionado de venta; y que la parte actora entregó al momento de la celebración de la opción de compra venta, la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), en calidad de arras e imputables al precio de venta.

Siendo los hechos controvertidos los siguientes: el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de entregar el documento de liberación de hipoteca; que el demandante no cumplió con su obligación de perfeccionar la protocolización de la venta definitiva dentro del plazo de la opción mediante el pago del precio opcionado; que la venta era libre de gravamen; que debido al incumplimiento de la cláusula séptima por parte del oferente-demandado, la parte demandante-adquirente-reconvenida solicita la resolución, devolución de la cantidad de dinero dada en calidad de arras, más una indemnización de daños y perjuicios por la inejecución de la obligación asumida por el demandado-oferente-reconviniente; por otra parte, que en virtud de la inejecución del contrato de opción por parte del demandante, el demandado lo reconviene para que cumpla con la cláusula sexta del aludido contrato de opción de compra-venta.

Quedando circunscrita la controversia en determinar si la parte demandada incumplió con sus obligaciones que asumió en el contrato, motivo por el cual la parte accionante pide su resolución; y por otro lado, con ocasión a la mutua petición propuesta, en determinar si quien incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción fue el demandante, motivo por el cual el demandado reconviene el cumplimiento del contrato de marras.

Antes de pasar al pronunciamiento de fondo previo el necesario análisis de las probanzas que han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión; se hace igualmente necesario citar algunos criterios doctrinarios:

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5). Es por esta razón que la jurisprudencia ha establecido en sentencias que datan del año 1.976 que “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, tiene simplemente un derecho potestativo, que puede ejercer o no.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:

es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal

. (Ob. cit).

Por su parte, el autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero. Respecto al mismo enumera las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por la naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.

El autor M.R. señala que:

El contrato de opción es una vía, de tres, para dejar sentada la oferta (irrevocable) de un contrato ulterior. Por eso, es menester entender con claridad que entran en juego dos contratos: a. El contrato de opción en sí (que solo genera la oferta irrevocable), y el ulterior contrato hacia el cual apunta el contrato de opción. b. Este ulterior contrato puede nacer o no, dependiendo de la sola voluntad del optante, pues de este contrato sólo se tiene, precisamente, la oferta irrevocable. c. No se puede hablar de efectos retroactivos porque el contrato ulterior no se forma con el contrato de opción. Ni siquiera es seguro que se forme el contrato ulterior, ni tampoco hay la obligación de concluir el contrato ulterior.

Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que solo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro, pero al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos y, a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.

Ante el incumplimiento de una de las partes de este tipo de contratos, nace la posibilidad de solicitar el cumplimiento o la resolución del mismo y accesoriamente el resarcimiento de los daños y perjuicios a tenor de lo pautado con el artículo 1.167 del Código Civil.

No existe pues, duda alguna sobre la posibilidad de ejecutar o resolver un contrato preparatorio de compra-venta, en el que el propietario se compromete a vender un acosa determinada mediante un precio y la parte contraria se obliga a compararla por el precio fijado, tras unas condiciones determinadas, estando en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se han obligado en forma recíproca y simultánea, por lo tanto quien incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso jurídico, por iniciativa procesal de la otra parte. Fundamentándose la aplicación exclusiva de norma procesal establecida en el artículo 1.167 a los contratos bilaterales.

Con respecto a la acción de resolución propuesta por la parte actora, considera esta Juzgadora explanar previamente las siguientes consideraciones con respecto a este tipo de acciones:

La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.

Normativas éstas que encuentran a su vez en relación con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria.

Considera ésta Sentenciadora que debo cumplir con la función pedagógica que tenemos todos los administradores de justicia, y al respecto considero necesario dejar establecido el criterio doctrinario existente entre Resolución de Contrato y Cumplimiento de Contrato, ya que la primera busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes; y la segunda acción, es aquella donde el contratante podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del otro contratante y a la que éste esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en vigencia o no. Ambas acciones, la de Resolución y la de Cumplimiento, son completamente incompatibles y sólo puede ser intentada una de ellas.

Ahora bien establece nuestro Código Civil que ante un incumplimiento de un contrato bilateral, las partes tienen dos acciones bien definidas, ello es “La Resolución” ó “Cumplimiento de Contrato”, todo ello según las situaciones y condiciones establecidas en el mismo, limitadas a ser ejercidas en forma individual, no pudiendo ser ejercidas conjuntamente, salvo algunas excepciones.

En el caso subjudice estamos frente a una Resolución de Contrato intentada por el actor en su libelo, y frente a una Acción de Cumplimiento de Contrato intentada por el demandado contra el demandante mediante reconvención; y ambas acciones producen efectos diferentes. En el primero de los casos (Resolución) el efecto es la terminación del contrato bilateral celebrado entre las partes, y el segundo de los casos (Cumplimiento) es obligar a una de las partes a cumplir sus obligaciones establecidas en el contrato.

En este sentido, la doctrina y la jurisprudencia distingue diversas condiciones para la procedencia de las acciones a saber:

1. La terminación del Contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien el contrato se considera terminado, no desde el momento de que se declara la Resolución, sino que se considera que jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2. Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos: Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

3. La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos actores la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción daño y perjuicio debe haberse pedido el cumplimiento o la resolución de contrato.

   Ahora bien, el norte de todos los que tenemos el privilegio de administrar Justicia, es también ese derecho a utilizar el sentido común, para analizar lo que alega la parte que demanda y la parte accionada, tomando como norte la norma contenida en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   Es por lo que considera esta juzgadora necesario ANALIZAR el contenido del documento suscrito por los contratantes, para determinar CUAL FUE LA INTENCION DE ESTAS, tal como se lo permite a quién Juzga, el in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

   …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   La norma parcialmente copiada permite a los jueces la interpretación de los contratos o actos de las partes, cuando estos presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, pues en la mayoría de los casos los contratos están redactados en términos tan claros que no ameritan interpretación alguna, pero hay casos, como el de autos, que la voluntad y propósito de los contratantes esta redactado en términos confusos o contradictorios lo que hace necesaria su interpretación por parte del juzgador, a los fines de desentrañar cual fue la verdadera intención de las partes, atendiendo siempre a la ley, la verdad y la buena fe.

   En tal sentido R. Marcano Rodríguez, en su obra Aplicaciones Analíticas sobre las Materias Generales Fundamentales del Código de Procedimiento Civil, paginas 69 y 70 expresa: “… De la circunstancia de que el articulo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto dedúcese que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que dé el juez de los términos y cláusulas de aquel, escapa a la censura de la Casación. Pero este poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal corrección y enlace que las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, ya que estando expresa e indubitablemente manifestada la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad y ello constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”.

   Para esa interpretación el artículo en el cual nos ocupamos prescribe, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones, y, en fin, las de la buena fe, en el sentido de que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

   Las partes se presentan ante el juez en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo, y asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es esta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

   Frabreguettes condensa, en pocas palabras, su concepto acerca de la interpretación: “La interpretación, dice, en la explicación de lo que es oscuro o ambiguo. En estos casos es necesario disipar un equivoco, una confusión, una contradicción; o rectificar la impropiedad de un término; o escoger la acepción verdadera entre acepciones diversas; o restringir la exageración de una expresión irreflexiva; restablecer el orden de las frases; la armonía de las cláusulas, fijar el sentido natural y verdadero del acto en su conjunto: pero el poder de los jueces del fondo, no se ejerce en plena libertad sino cuando se trata de actos oscuros ambiguos, o de suplir el silencio o las lagunas de los actos; y no les sería, por tanto, permitido, sin exponerse a la censura de la Corte de Casación, sustituir con una interpretación de voluntad los términos claros o positivo del contrato, ni introducir en ellos modificaciones arbitrarias”.

   Por otra parte, la facultad de juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza.

   La interpretación, como hemos dicho, escapa de la censura de la Casación; pero ante la evidencia de una desnaturalización, el Tribunal Supremo, casa el fallo sustentado en ella, porque en él se ha cometido una violación de ley. Nuestro Tribunal Supremo ha tenido oportunidad de aplicar estos dos principios en diferentes casos. Así, ha dicho: “En materia de convenciones, compete a los jueces del fondo de la causa interpretar el verdadero sentido de las cláusulas de un contrato, de tal modo, que la violación de él por este respecto, no tiene el carácter de violación de la Ley, y, por consiguiente, no puede invocarse como un medio de casación”; pero “la facultad que tiene los Tribunales ordinarios para investigar la intención de las partes contratantes, no les permite extender hasta cambiar la naturaleza de los contratos expresamente definidos caracterizados por la Ley”.

   Las principales reglas para la interpretación de los contratos son:

   1. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intensión común de las partes contratantes, más bien que atenerse al sentido literal. In conventionibus contrahentium voluntas potius quam verba spectari placuit.

   2. En caso de duda, debe siempre adoptarse por lo más benigno. Semper in dubiis benigna praeferenda sunt.

   3. Cuando el contrato es oscuro, el juez debe determinarse más bien a favor de la parte que ha de sufrir una perdida que en el de la que ha de realizar una ganancia con la demanda. In re obscura, melius est favere repetitioni quam advertitio lucro.

   4. Los términos ambiguos deben entenderse, de modo que el contrato produzca algún efecto, más bien que en el sentido por el cual no produciría ninguno. Quotiens in stipulationibus ambigua oratio est, commodissimum est id.

   5. Es injusto hacer producir a una convención un efecto en el cual no pensaron las partes al celebrarla. Iniquum est perimi pacto, id de quo cogitatum nom est.

   6. Lo que ha sido puesto en el contrato en favor de alguna de las partes no debe convertirse en daño suyo por una rigurosa interpretación. Quod in gratiam alicujus introductum est, nom debet duriori interpretationi verti in ejes perniciem.

   7. Lo especial priva sobre lo general, y en virtud de este principio, debe siempre estarse por lo que ha sido especialmente pactado por las partes. In toto jure generi per speciem derogatur, et illud posi ssimum habetur quod ad speciem directum est.

   8. Cuando hay ambigüedades, lo que se presume haberse debido decir, se presume haberse dicho, o sea, que debe seguirse la interpretación más conforme con lo que las partes quisieron más probablemente hacer.

   9. En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hallan escrito manifiestamente contrario a la ley.

   10. Cuando hay oscuridad, los términos del contrato deben tomarse en el sentido más inverosímil, o asignarle él en que son ordinariamente usados.

   11. En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho.

   12. Cuando se trata de saber lo que ha sido estipulado, la convención se interpreta contra el que estipuló y a favor del que contrajo la obligación. In stipulationibus cum quacritur quid actum sit, verba contra stipulatorem interpretando sunt.

   13. Cuando se trata de ver si hay obligación el intérprete debe estar más bien en el sentido de la negativa, por pequeños que sean los motivos; y cuando se trata de decidir si un deudor se ha libertado, debe situarse en la de la afirmativa.

   14. Lo que se escribe en un contrato para disipar toda duda sobre el sentido en sus estipulaciones no perjudica en el derecho común.

   15. Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato.

   16. En el contrato deben considerarse puestas las cláusulas que son de estilo o de necesidad, aunque no se hayan expresado. In contratibus tacite veniunt ea quae sunt moris et consuetudinis.

   17. Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas con las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención, considerada en conjunto.

   18. Por generales que sean los términos en que esté concebida una convención ésta no comprende sino las cosas respecto de las cuales quisieron las partes contratar.

   19. Cuando en un contrato se expresa un caso para explicar la obligación, no se presume que se hayan querido excluir lo demás casos a los cuales puede aplicarse la obligación conforme a las leyes. Que dubitaciones tollenda causa in contractibus inseruntur, jus commune nom laedunt.

   20. Las cláusulas y expresiones absolutamente ininteligibles deben considerarse como no escritas.

   21. La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.

       La síntesis de cuanto en Legislaciones extranjeras y en la doctrina expuesta, – afirma Borjas (Comentarios al CPC, Pag 47, Tomo I, Caracas 1.985) -, en materia de reglas de interpretación la expresa nuestro texto en un solo precepto: “Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos”.

       A los efectos de cumplir con el principio de exhaustividad probatoria, este tribunal debe agotar el análisis del material probatorio, así se observa:

       PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

       - La representación judicial de la parte accionante promovió el documento contentivo del contrato de opción de compra-venta suscrito entre “el oferente” M.Á.G.M. (demandado) y “el adquirente” H.B.G. (demandante), el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2.005, anotado bao el Nº 26, Tomo 99, folios 58-59, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Por cuanto dicha instrumental, no fue objeto de impugnación en su debida oportunidad, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 del Código Civil. Y así de decide.

       - Promovió Certificación de Gravamen expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Trobes del estado Táchira, de fecha 29-09-2005, la cual fue consignada en original, y se encuentra agregada al folio 16 de este expediente. De acuerdo a esta Certificación sobre el Inmueble objeto del contrato cuyo Resolución se reclama, existe el siguiente gravámen:

   1. Hipoteca Convencional y de Primer Grado a favor de la sociedad mercantil Banco Provincial S.A. Banco Universal, por la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,oo), según documento Nº 042, Tomo 16 del 08-06-2.000 y que esa obligación hipotecaria estaba sin cancelar. Esta certificación de gravámenes se encuentra suscrita por el funcionario competente para darle fe pública, en razón de lo cual su valoración se efectúa atendiendo lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, disposición ésta que establece el carácter fidedigno de dicho documento, por lo que, esta juzgadora le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE

      - Promovió carta enviada por el demandado de autos M.Á.G.M. al demandante H.B.G., de fecha 18 de agosto de 2.005, la cual riela al folio 17 de este expediente. De dicha carta misiva se desprende la notificación hecha por el demandado al demandante, ciento seis (106) días después de la celebración del contrato, sobre su decisión de retener la cantidad de dinero dada en arras por indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula sexta del contrato de opción, pues ya había trascurrido el plazo de dicha opción. Dicha carta misiva, no fue atacada, impugnada o desconocida por la parte demandada, por lo que se le considera reconocida por éste de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se les concede todo el valor probatorio conforme al artículo 1371 del Código Civil tratándose de una carta o misiva dirigida a una de las partes. Y ASI SE DECIDE.

      - De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, promovió carta misiva emitida por el demandado M.Á.G.M. al demandante H.B.G., suscrita por ambos, la cual corre a los folios 87 y 88 de este expediente, en donde consta la entrega formal de una serie de documentos y en donde el demandante suscribe: “ Y yo, H.B.G. certifico que he recibido los documentos aquí mencionados, no teniendo nada mas que solicitar, para la protocolización de la compra-venta, de la vivienda ubida en la calle el Águila con Av. Fco. Cardenas signada con el numero R-24. Así lo firmamos a los fines de ley pertinentes. M.A.G.. El Vendedor:C.I. 9239880.(fdo) H.B.G. El Comprador. C.I. (fdo).De dicha carta misiva se desprende el hecho de que el demandante de autos recibió conforme los documentos que en dicha carta misiva se detallan y manifestó expresamente no tener mas nada que solicitarle al demandado-oferente para la protocolización de la venta. Dicha carta misiva, no fue atacada, impugnada o desconocida por la parte demandada, por lo que se le considera reconocida por éste de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se les concede todo el valor probatorio conforme al artículo 1371 del Código Civil tratándose de una carta o misiva dirigida a una de las partes. Y ASI SE DECIDE.

      - Promovió prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el propósito de verificar el estado de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción, para que el Banco Provincial informe sobre: i) El estado actual de la obligación contraída por el ciudadano M.Á.G.M., con dicha entidad bancaria por la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, negocio a través del cual se constituyó la hipoteca de primer grado, ii) Si existen abonos a dicha obligación, iii) ¿cuál es el capital adeudado?, iv) Si existen intereses pendientes y v) Si existe fecha cierta de pago de tal obligación. Este Tribunal observa que de acuerdo al oficio Nº 871 de fecha 16-06-06 donde se le solicita a dicha institución financiera informe sobre los referidos particulares, el informante da respuesta a lo indicado en fecha 24-08-06, según oficio MP-06-2851. SG-200602696, en donde informa que el ciudadano M.Á.G.M., cédula de identidad Nº V-9.239.880, figuró en esa institución financiera con un crédito hipotecario encontrándose a la fecha cancelado e indica que se esta elaborando la carta de finiquito y liberación de hipoteca. En consecuencia, este Tribunal aprecia el contenido del informe emanado del Banco Provincial, otorgándole pleno valor probatorio por haber sido evacuada dentro de los parámetros previstos en el articulo 433 C.P.C.. ASÍ SE DECIDE.

      - Igualmente promovió otra prueba de informe a los fines de que el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, informara sobre si el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, pesaba algún gravamen, todo ello con el propósito de verificar la situación jurídica actual de dicho inmueble. Este Tribunal libró oficio Nº 872, de fecha 16 de junio de 2.006 al mencionado Registro Inmobiliario, éste respondió según oficio Nº 495, de fecha 20 de julio de 2.006, el cual riela por error involuntario al folio 26 del cuaderno de medidas de este expediente, e informa que sobre el inmueble según documento Nº 42, Tomo 16 de fecha 08-06-2000, M.Á.G.M. hipoteca al Banco Provincial S.A. Banco Universal, lo adquirido; que existe registrado documento de contrato de obra a favor de M.Á.G. bajo el Nº 2005-LRI-T47-24 de fecha 16-09-2.005, y existe asentada medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada por este Juzgado, según oficio Nº 808 de fecha 26-10-2005. En consecuencia, este Tribunal aprecia el contenido del informe emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, otorgándole pleno valor probatorio por haber sido evacuada dentro de los parámetros previstos en el articulo 433 C.P.C.. ASÍ SE DECIDE.

      - Corre al folio 157 de este expediente, Certificación de Gravámenes expedida por el Registrador Inmobiliario Auxiliar del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, de fecha 06 de octubre de 2.006; la cual fue traída a los autos por la representación judicial de la parte actora conjuntamente con escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada. Esta Juzgadora se abstiene de valorarlo pues a pesar de ser un documento público, fue presentado extemporáneamente por parte de dicha profesional del derecho pues de conformidad con lo consagrado en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, este tipo de documentos puede ser traído a juicio o producirse en todo el proceso HASTA LOS ÚLTIMOS INFORMES y no después de éstos, y tal como se señaló supra advierte esta Juzgadora que este documento fue producido después de informes, vale decir, en etapa de observación a los informes de la partes, por lo que no se aprecia ni valora. Y ASI SE DECIDE.-

      PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

      - La representación judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos. Dicha solicitud de apreciación del mérito favorable no constituye un medio de prueba de los previstos en nuestra legislación y respecto a este aparte, considera quien juzga que el señalamiento genérico de actuaciones en el expediente, sin pormenorización de cuáles de éstas son las que invoca el promovente ni su relación de causalidad con la pretensión, nada aporta a la fase probatoria del juicio y deja a la actividad del Juez la tarea que la ley impone a las partes. En virtud de ello este Juzgador no le confiere valor ni mérito jurídico alguno a la prueba promovida. ASI SE DECIDE.

      - Promovió el contrato de opción de compra-venta, que corre agregado a los autos. Dicho instrumento ya fue apreciado y valorado.

      - Promovió una supuesta confesión en que incurrió la parte demandante en el libelo de demanda (folio 6) donde dice: “…Me rehusé y me rehúso a cumplir mi obligación…” Con respecto a la supuesta confesión por parte del actor al manifestar lo que manifestó en su libelo, esta Sentenciadora considera que no se puede hablar de confesión sino de la admisión de tal circunstancia; en este sentido se pronunció en fecha 12 de Abril del 2005, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Sentencia Nª. 00100, en ella se expresó lo siguiente:

      Las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emitan para apoyar su defensa, no constituyen una confesión como medio de prueba…simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil…

      Siendo así no existe confesión espontánea del actor, considerando esta Juzgadora que tal circunstancia debe entenderse como un hecho admitido que delimita la controversia. Y ASÍ SE DECIDE.

      - Promovió el acuerdo firmado entre su mandante M.Á.G.M. y el actor H.B.. Sobre esta prueba ya se pronunció esta Juzgadora sobre su apreciación y valoración.

      Planteada de esta manera la controversia, éste Órgano Jurisdiccional, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

      Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

      El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a los alegado y probado para decidir.

      En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil, prevé:

      Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

      Conforme a lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil:

      El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

      Y el artículo 1.159 ejusdem, establece:

      Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

      Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración, la demanda o, la excepción, no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

      Expuestos de esta forma los criterios doctrinarios precedentes y los diversos preceptos legales establecidos en las normas sustantiva y adjetiva, los cuales coadyuvan al desarrollo de la controversia planteada, esta Juzgadora adentrándose a su decisión, luego del estudio del instrumento fundamental de esta acción, y aplicando la Doctrina sobre interpretación de los contratos al caso de autos, de conformidad con el único aparte el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera: que el norte de todos los que tenemos el privilegio de administrar Justicia, es también ese derecho a utilizar el sentido común, para analizar lo que alega la parte que demanda y la parte actora y basada además en la norma contenida en el Artículo 12 ejusdem, se permite esta Juzgado establecer lo que se convino en algunas cláusulas del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se pide:

      PRIMERA: EL OFERENTE se compromete a vender y EL ADQUIRENTE a comprar un inmueble propiedad de EL OFERENTE (sic) SEGUNDA: El precio pactado para la futura venta es por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 295.000.000,oo) los cuales serán pagados al adquirente de la manera siguiente: 1) La cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) en calidad de arras los cuales serán imputados al precio de la venta…(sic) 2) La suma restante a través de un crédito hipotecario que gestionará ante una institución financiera. TERCERA: El plazo de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es de treinta (30) días, contados a partir de la firma del presente documento, tiempo que requiere EL ADQUIRENTE a los fines de tramitar el crédito hipotecario. Dicho lapso se prorrogará…(sic)…por treinta (30) días más en caso de que EL ADQUIRENTE no haya culminado con los trámites del crédito.(sic) SEXTA: Si alguna de las partes incumple los términos aquí convenidos ocurrirán para ellos las siguientes consecuencias: Si el incumplimiento viene de EL ADQUIRENTE éste perderá la totalidad de la suma entregada a EL OFERENTE, los cuales quedarán en manos de esta por concepto de daños y perjuicios Si el incumplimiento viene de EL OFERENTE, éste devolverá íntegramente a EL ADQUIRENTE, la suma recibida, más una indemnización por daños y perjuicios equivalente al cien por ciento (100%) de la suma dada en calidad de arras. SEPTIMA: EL OFERENTE se obliga a entregar dentro del lapso de quince (15) días, todos y cada uno de los documentos necesarios, tales como: Solvencia Municipal, Declaración de Enajenar y Gravar expedida por el SENIAT, Documento de Liberación de Hipoteca y cualquier otro documento necesario para la tramitación del crédito de EL ADQUIRENTE, para lo cual necesitará solo comunicación dejada en el domicilio de EL ADQUIRENTE el cual se fija en la siguiente dirección: …(sic)

      Ahora bien, del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que ambas partes asumieron recíprocas obligaciones:

      • El oferente (demandado) asumió la obligación de vender al adquirente (demandante) el inmueble identificado en el contrato;

      • El adquirente (demandante) se comprometió a ejercer la opción de comprar, es decir, perfeccionar la venta mediante la protocolización del documento definitivo traslativo de propiedad, mediante el pago del precio opcionado, en un plazo de treinta (30) días más treinta (30) días más de prórroga si no hubiere culminado la tramitación del crédito, contados a partir del día cuatro (04) de mayo de 2.005, fecha en que celebraron el contrato; ASI SE DECLARA.

      • El oferente se obligó a entregar una serie de documentos, obligación ésta que cumplió según se evidencia de comunicación, carta misiva o recibo, prueba documental ésta que fue apreciada y valorada up supra y en conformidad el adquirente la suscribió y libertó al oferente de cualquier otra obligación pues manifiesta expresamente no tener más documentación que requerir para la protocolización de la venta, documento el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad legal; ASI SE DECLARA

      • El adquirente se obligó a tramitar un crédito bancario para la adquisición del inmueble y a cumplir su obligación principal de adquirir el inmueble en un plazo que establecieron las partes en el contrato de opción no mayor a sesenta (60) días contados a partir de la fecha de suscripción del documento, es decir, desde el 04 de mayo de 2.005 hasta el 02 de julio de 2.005, obligaciones éstas (tramitación de un crédito y ejercicio de la opción) que durante todo el iter procesal no demostró haber cumplido el actor; ASI SE DECLARA.

      • Y en caso de contravención o inejecución de las recíprocas obligaciones que asumieron mediante la celebración del contrato de opción, se estipularon dos formas para la indemnización de los eventuales daños y perjuicios por la inejecución del contrato: Si el incumplimiento era proveniente de el adquirente (hoy actor), éste perdería la suma dada al oferente en calidad de arras, vale decir, la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo), la cual quedaría en manos del oferente como indemnización de daños y perjuicios; y si el incumplimiento era imputable al oferente, éste devolvería al adquirente la suma dada en arras, más otra suma igual por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

      Considera esta operadora de justicia, que el demandante-adquirente debió haber demostrado durante el juicio su intención de perfeccionar el contrato de compra-venta, ya sea iniciando los trámites bancarios para la obtención del crédito, o haber ejercido el procedimiento de oferta de pago, o iniciar los tramites para el perfeccionamiento de la venta, vale decir: los trámites para su registro o protocolización por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. En este orden, debe considerarse que la doctrina se ha encargado de establecer cuales son los pasos que deben seguirse para la protocolización de documento público entre los que se encuentran básicamente: a) Concurrir a la oficina del registro con el documento en original, redactado por un profesional de derecho, y documentos de identificación de los contratantes, b) Solicitar el cálculo del monto de los derechos a pagar por dicho documento, c) Tramitar la planilla de liquidación de los derechos de registro, d) Cancelar ante la entidad bancaria correspondiente el monto de los derechos de registro u otros emolumentos, e) Presentar el documento, f) Obtener la cita u oportunidad para la firma del documento, g) Entregar las solvencias usuales: Derecho de Frente, Aseo Urbano, Agua, Derechos Fiscales, entre otros recaudos, etc. Estas formalidades son, en su mayoría, a cargo del comprador, en este caso a cargo del adquirente u optante, ciudadano H.B.G., pues de los trámites arriba mencionados a la parte oferente, en este caso al ciudadano M.Á.G.M., sólo le correspondería la entrega de las respectivas solvencias.

      Al respecto, el Código Civil venezolano en artículo 1.491 establece: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”. Es decir, el adquirente, tiene a cargo la redacción del documento de venta y sus costos.

      En el caso bajo estudio, se observó que la parte accionante alegó, en su defensa, que el oferente no había cumplido su obligación consistente en la entrega del documento de liberación de hipoteca, esa fue su defensa principal y en base a ella fundamentó su pretensión de obtener por vía judicial la resolución del contrato de opción de compra-venta que pactó con el demandado. Pues bien, quien aquí juzga considera que no obstaculizaba la existencia de la hipoteca convencional y de primer grado que pesaba sobre el inmueble para que se pudiera ejecutar la opción de comprar por parte del adquirente-demandante puesto que es una máxima de experiencia que cuando se está frente a esa circunstancia es viable y muy común en los negocios inmobiliarios que en el mismo documento de protocolización de la venta definitiva se libere o cancele previamente la hipoteca que pesa sobre el inmueble vendido y luego sí se realiza la venta convenida; como también se pudiera constituir una hipoteca convencional y de segundo grado; así como también se hubiera podido deducir del precio de la venta definitiva el saldo deudor de la hipoteca; como también el adquirente por tener interés y cualidad se hubiera subrogado en la garantía, o se hubiera pactado una cesión; en fin, en nuestro ordenamiento jurídico sustantivo existe una variada gama de posibilidades que hubiera optado por ejecutar el adquirente para verdaderamente cumplir su obligación principal que era comprar el inmueble dentro del plazo establecido en el contrato de opción. ASÍ SE DECLARA.

      En consideración a lo anterior, esta Juzgadora a la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria a saber: A) que se trate de un contrato. B) Se requiere el incumplimiento. C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir. D) se requiere la declaración judicial.

      El esquema antes anotado podemos abreviarlo en dos puntos esenciales, los cuales son: 1) Los requisitos fundamentales; y, 2) El incumplimiento como requisito por excelencia.

1. - Existencia de un Contrato. Según la doctrina tradicional, es necesario que se trate de un contrato bilateral para que proceda la acción resolutoria.

   En la oportunidad en que se analizó el ámbito de aplicación de aquella acción se dijo que, según tal doctrina, sólo se aplica a los contratos bilaterales porque en los mismos es donde las partes se obligan recíprocamente: son deudores y acreedores al mismo tiempo, en forma simultánea. Que no se aplica la resolución a los contratos sinalagmáticos imperfectos debido a que en éstos surgen obligaciones pero para una sola de las partes, aún cuando puedan surgir con posterioridad obligaciones para la otra parte y hasta llegar a ser perfectos. En forma terminante se ha rechazado su procedencia, de modo casi unánime, para los contratos rigurosamente unilaterales como el mutuo.

2. - QUE EL ACTOR HAYA CUMPLIDO U OFRECIDO EFICAZMENTE CUMPLIR. El cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo por quien resulte deudor. Nos referimos al cumplimiento a los efectos resolutorios. Por eso no hablamos del cumplimiento coactivo impuesto por el acreedor al deudor incumpliente. De consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones.

   Respecto al incumplimiento, la doctrina ha establecido que el juez tiene el poder de apreciar la gravedad de los hechos que se invocan ante él para configurar la suficiencia del alegado incumplimiento del deudor, a fin de declarar o no la resolución. La posibilidad de que pudiera considerarse cualquier retardo como fundamento de la acción resolutoria, constituiría una solución muy dura para el deudor comerciante. Asimismo, si el incumplimiento obedece a un caso fortuito o de fuerza mayor, o si obedece a una causa extraña no imputable al deudor, no es procedente la resolución del contrato, sino en todo caso su disolución, de acuerdo a la Teoría de los Riesgos. De tal manera que debe tratarse de un incumplimiento culposo, y además debe tratarse de una obligación principal, es decir de una obligación que sea determinante, sin la cual la parte no habría prestado su consentimiento al momento de celebrar el contrato.

   En el caso bajo juzgamiento, tal y como que establecido up supra el accionante incumplió con su obligación principal de materializar la opción, es decir, no ejerció la opción de comprar dentro del plazo establecido protocolizando el documento definitivo de propiedad, pues tal y como quedó demostrado a los autos, el demandado si cumplió con sus obligaciones, no quedó demostrado que se hubiere retractado en el contrato de opción de compra-venta celebrado y más bien esperó más del plazo establecido para comunicarle al adquirente que ya había transcurrido dicho plazo y que la suma dada en arras le correspondía a él por indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento por parte del aquí demandante; por lo que resulta forzoso dictaminar que la acción de resolución propuesta por el actor no debe prosperar pues el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta es oponible a él y no al demandado. Y SI SE DECIDE.

   DE LA RECONVENCION.

   El demandado en su escrito de contestación a la demanda propuesta por el demandante, ejerció una mutua petición o reconvención, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el demandante-reconvenido conviniere o en su defecto sea condenado por este Tribunal en cumplir la cláusula sexta del contrato de opción de compra autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2.005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 99, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual se encuentra agregado a los autos, folios 13 y 14, y en consecuencia se declare que la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) entregada por el demandante reconvenido queden en su poder (demandado reconvincente), por concepto de daños y perjuicios. Fundamenta su mutua petición en el artículo 1.167 del Código Civil.

   CONTESTACION DE LA RECONVENCION.

   En su debida oportunidad, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida procedió a contestar la reconvención o mutua petición intentada por el ciudadano M.Á.G.M., demandado reconviniente, aduciendo de una manera sintetizada lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta. Aduce reiteradamente el hecho de que su mandante no recibió el documento de liberación de hipoteca por parte del demandado-reconviniente, lo cual, a su decir, era una obligación de éste. Invoca a favor de su representado la disposición del artículo 1.168 del Código Civil pues señala que dado en incumplimiento del demandado-reconviniente su poderdante tenía el derecho a no cumplir su obligación, sin que ello pueda ser considerado como incumplimiento. Por último solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar con los respectivos pronunciamientos de ley.

   En este sentido, considera oportuno esta Juzgadora analizar la cláusula en referencia. De manera que dicha cláusula establece: “…(sic)…SEXTA: Si alguna de las partes incumple los términos aquí convenidos ocurrirán para ellos las siguientes consecuencias: Si el incumplimiento viene de EL ADQUIRENTE éste perderá la totalidad de la suma entregada a EL OFERENTE, los cuales quedarán en manos de esta por concepto de daños y perjuicios Si el incumplimiento viene de EL OFERENTE, éste devolverá íntegramente a EL ADQUIRENTE, la suma recibida, más una indemnización por daños y perjuicios equivalente al cien por ciento (100%) de la suma dada en calidad de arras.” La cantidad dada en arras quedó establecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta, a saber, CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo), la cual fue recibida por el oferente-demandado-reconviniente a la firma del contrato en cuestión.

   Cabe destacar, que la reconvención es definida como un medio de ataque del demandado, una verdadera demanda que intenta el demandado en un proceso contra el actor; y bajo ningún aspecto debe entenderse como una defensa pura y simple del demandado dentro del proceso.

   En relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil estipula que la parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Los daños y perjuicios son toda disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral, los cuales pueden tener su origen en un incumplimiento culposo de una obligación contractual o de una obligación distinta a la del contrato, denominados estos últimos como daños extracontractuales, como el hecho ilícito, enriquecimiento sin causa, etc.

   Es pertinente traer a colación lo siguiente:

   LAS ARRAS, del latín arrha, constituyen garantía señal, cantidad de dinero, cosas entregadas en garantía o seguridad del cumplimiento de lo convenido o pactado, que en caso de incumplimiento se reputan como perdidas por quien las entregó como deudor, y que en el supuesto de realizarse el negocio que afianzaban se estiman como anticipo de la cantidad debida. Por otra parte, la misión de las arras puede ser muy diversa, desempeñando un papel probatorio de la celebración del negocio, pago anticipado, entre otros.

   El Código Civil contempla las arras en su artículo 1263 cuyo primer párrafo dispone:

   A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención

   .

   En este orden de ideas, nuestro Derecho regula pues, las llamadas arras confirmatorias, que son aquellas efectuadas para asegurar el cumplimiento o ejecución de un contrato, como arras confirmatorias se reputa todo lo dado en arras. En los contratos preparatorios desempeñan una invalorable misión en dos sentidos: como limitación de los eventuales daños y prejuicios producidos por incumplimiento de la obligación y como respaldo de ambos contratantes en el cumplimiento de las respectivas prestaciones. Constituyen en fin el aseguramiento del cumplimiento de las obligaciones, incluyendo la suscripción del contrato, pautadas en el mismo.

   Ahora bien, con relación a lo antes señalado y a los fines de decidir la reconvención propuesta, es conveniente traer a colación lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.-

   Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

   El artículo 1.159 de Código Civil, antes citado estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos. De la lectura del contrato de opción de compra-venta, particularmente de la cláusula tercera, se desprende que la vigencia de la opción de compraventa allí contenida tenia una duración de treinta (30) días, prorrogables por treinta (30) días más, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta, correspondiéndole entonces al demandante-reconvenido, de conformidad con lo establecido en los 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil el cumplimiento de sus obligaciones en ese plazo; y, por el contrario de los documentos que el propio actor aporta a su escrito de demanda, así como de sus propias expresiones contenidas en el libelo de la demanda, y del aporte probatorio integrado al proceso, se infiere que no perfeccionó la venta; y debido a ese incumplimiento, debe prosperar el cumplimiento de contrato solicitado por el demandado-reconviniente y de conformidad con lo que ellos mismos pactaron en el contrato, la suma de dinero dada en calidad de arras deben quedar en poder del demandado reconviniente como indemnización de daños y perjuicios por la inejecución de su obligación principal. Y ASÍ SE DECIDE.

   De manera que para este Juzgado, el incumplimiento de la parte actora reconvenida de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa que hoy nos ocupa, y que ya fuera declarado precedentemente, trajo como consecuencia que el contrato quedara resuelto de pleno derecho y las arras entregadas, quedaran en beneficio del vendedor por concepto de indemnización, resultando procedente la reconvención planteada. ASÍ SE DECIDE.-

   III

   DISPOSITIVO

   En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano H.B.G., contra el ciudadano M.Á.G.M., ambas identificadas al inicio de este fallo.-

SEGUNDO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN que interpusiera el ciudadano M.Á.G.M., a través de su co-apoderado abogado L.E.G.C. contra el ciudadano H.B.G..

TERCERO

Se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo del año 2005, el cual quedó anotado bajo el Nº 26, Tomo 99, folios 58-59, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, cuyo objeto estaba constituido por un inmueble consistente en una casa para habitación, ubicada en la calle El Aguila con avenida F.C. de la Urbanización Pirineos, parcela Nº 24-R distinguida con el Nº 1, jurisdicción de la Parroquia P.M.M., del Municipio San Cristóbal, estado Táchira.

CUARTO

Con base en lo previsto por las partes en la cláusula sexta del contrato queda en beneficio del demandado reconviniente la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) la cual recibió en calidad de arras al momento de la firma del contrato.

QUINTO

Se levanta la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha once (11) de octubre de 2.005, según decisión que riela en el cuaderno de medidas de este expediente, participada al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, según oficio Nº 808 de fecha 26 de octubre de 2.005. En consecuencia, se ordena oficiar lo conducente al Registrador Inmobiliario indicado.

SEXTO

Se condena al actor reconvenido a pagar las costas tanto del juicio principal como de la reconvención al resultar vencido en ambas acciones, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

De conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En la ciudad de San Cristóbal, al cuarto día (04) días del mes de junio de Dos Mil Siete (2.007). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

La Juez Temporal,

Abog. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA

LA SECRETARIA

Abog. JEINNYS M. CONTRERAS P.