Decisión nº 20 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 28 de Noviembre de 2008

Del Procedimiento

Por auto de fecha 18 de abril de 2008, fueron recibidas las presentes actuaciones en este Tribunal, dándoseles entrada y asignándoseles la numeración respectiva conforme la nomenclatura interna del mismo, a cuyos efectos se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, señalando que sólo se admitirían en esta Instancia, las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (folio 140).-

En fecha 05 de Mayo de 2.008, la parte demandada-recurrente consignó escrito de informes a través del cual expuso las razones que conducirían a que el recurso de apelación fuese declarado con lugar por este Juzgado (folios 141 al 1434).-

Sección

De los Alegatos de las Partes

Alegatos del demandante

Expuso el demandante, en su libelo, que celebró, en fecha 06 de enero de 2005, contrato de arrendamiento con el ciudadano C.J.V.F., sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el Conjunto Residencial Bucare de la Urbanización Nueva Cumaná, Torre A, piso 7, apartamento Nº 1; estableciendo un canon mensual por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, con una duración de seis (06) meses. Dicho contrato fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, quedando anotado bajo el Nº 11, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Asimismo convinieron en que los canones de arrendamiento serían depositados en la cuenta de ahorros Nº 0105007705007762292-8 del Banco Mercantil.

Arguyó el demandante que el arrendatario incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, de tal manera que en vez de comenzar a pagar en el mes de enero de 2005, tal como lo habían estipulado, realizó un primer depósito en el mes de mayo del mismo año, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); en septiembre, dos depósitos por las cantidades de doscientos mil bolívares y cuatrocientos mil bolívares, respectivamente; en febrero de 2006 depositó doscientos mil bolívares; en marzo hizo dos depósitos de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) cada uno; desde junio hasta noviembre, doscientos mil bolívares por cada mes; y en diciembre, señala el actor, canceló con un cheque, que no pudo ser pagado al presentarse por taquilla por presunta falta de provisión de fondos; cheque éste que consigna con el libelo de la demanda. De modo tal, que para el momento de la interposición de la demanda, el demandado debía los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007; todo lo cual sumaba la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES, lo que significa en la actualidad, la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.800,00); sumas éstas cuyo pago pretende el demandante, más las pensiones de locación que se siguieran venciendo hasta el momento de dictarse la sentencia definitiva en el presente juicio.

Asimismo, solicitó el demandante a este Tribunal que el arrendatario-demandado fuera condenado por este Juzgado a pagar la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), la cual adeudaba por concepto de falta de pago de las cuotas de condominio; más las cuotas que se siguieran venciendo por ese concepto hasta el momento de dictarse la sentencia definitiva en el presente juicio.

Incluyó el demandante en su petitorio la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares por concepto de intereses moratorios y gastos de cobranza, conforme a lo convenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; más las costas y costos del proceso.

Alegatos del demandado-recurrente

En la oportunidad de contestar al fondo de la pretensión, el demandado admitió haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.H. en fecha 06 de enero de 2005, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el Conjunto Residencial Bucare de la Urbanización Nueva Cumaná, Torre A, piso 7, apartamento Nº 1; estableciendo un canon mensual por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, con una duración de seis (06) meses. No obstante, negó los demás hechos y el derecho alegados por el demandante.

Alegó que el apartamento en cuestión no se encontraba al día en el pago de los servicios tales como agua, luz, energía eléctrica, aseo, gas y condominio. Que el área de cocina y baños no se encontraban en buenas condiciones, lo que ameritó una serie de reparaciones y ello originó un gasto extra no conocido para el momento de la celebración del contrato y convinieron en que se descontara del pago de los cánones de arrendamiento. Que tuvo que pagar el contrato celebrado por suscripción al servicio de gas. Que el apartamento tenía una deuda pendiente por concepto de servicio eléctrico con la empresa Eleoriente, cuya deuda para el día 18 de septiembre de 2002 alcanzaba una suma de DOS MILLONES QUINIENTOS QUINCE MIL CIENTO UN BOLÍVARES, por lo que tuvo que hacer un convenimiento de pago con dicha empresa para poder darle al inmueble el uso para el cual estaba destinado. Que tuvo que realizar pagos por concepto de materiales y mano de obra a los fines de realizar reparaciones al inmueble. Que tuvo que asumir el pago de las cuotas de condominio para no ser privado de los servicios, por cuanto era imposible que el arrendador pudiera hacer el pago oportuno de las mismas, ya que éste vive en la ciudad capital.

En su escrito de contestación, el demandado desconoció, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cheque consignado por el demandante junto con el libelo, ya que, conforme al estado de cuenta de ese mes, había dinero suficiente para pagarlo.

Asimismo, negó el demandado que tuviera que pagar cuotas de condominio y que pudiera el demandante asumir un papel y/o gestión de cobro que no le había sido encomendado por la Junta de Condominio de la Torre A del Edificio Bucare. Negó también el demandado, que debiera pagar Ochocientos Mil Bolívares por concepto de intereses moratorios y gastos de cobranzas ni costas y costos procesales.

Sección

Del Fallo Recurrido

En fecha 12 de febrero de 2.008, el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, dictó sentencia definitiva en la causa de marras, resolviendo el fondo del asunto sometido a su consideración, en términos que a continuación se transcriben:

Al estar probado en autos, el hecho alegado por el actor para demandar el desalojo del inmueble, es decir, que el demandado adeuda las pensiones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2005), enero, mayo y diciembre de dos mil seis (2006), la conducta del demandado se subsume en la causal establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. CON LUGAR esta demanda que intenta A.H. contra C.J.V.F., por DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento, distinguido con el Nº 1, ubicado en el piso 7 de la Torre A del conjunto residencial bucare en la urbanización Nueva cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2. CON LUGAR EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS demandados correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2005), enero, mayo y diciembre de dos mil seis (2006), que ascienden a la suma de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,oo) o reconvertidos Dos Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 2.200,00), y los que corresponden a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007), enero y febrero de dos mil ocho (2008), transcurridos desde la admisión de la demanda a esta sentencia, que suman la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 1.800.000,oo) o reconvertidos Un Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.800,oo), lo que, por pensiones de locación, hacen un total de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo) o reconvertidos CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.000,oo).

3. SIN LUGAR EL PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO por la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) y las que se venzan hasta la culminación del procedimiento.

4. SIN LUGAR LA CANCELACIÓN DE INTERESES MORATORIOS Y GASTOS DE COBRANZAS.

   En consecuencia el demandado está condenado a:

1. Desalojar el inmueble.

2. Pagar al actor la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.531,oo) que resulta de restar a los Cuatro Mil Bolívares Fuertes que se condenó por pensiones de locación, los Un Mil Cuatrocientos Sesenta y Nueve Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.469,oo), que el demandado pagó por concepto de cuotas de condominio, cuya cancelación correspondía al actor.

   CAPÍTULO II

   DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR

   De los límites del recurso de apelación.

   Siendo la oportunidad establecida en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, para que este Órgano Jurisdiccional resuelva lo referente a la procedencia del recurso de apelación, de seguidas esta juzgadora emite el pronunciamiento de mérito correspondiente, sobre la base de las siguientes consideraciones:

   Nuestro sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo, que domina en nuestro proceso civil, y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado, de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada.

   Observa quien suscribe, que la sentencia dictada por el Juzgado de primer grado de la jurisdicción, declaró con lugar la pretensión de desalojo incoada, resultando de éste modo evidente, que conforme las previsiones del artículo 297 ejusdem, la parte demandada estaba facultada para ejercer el recurso de apelación, razón por la cual en opinión de ésta juzgadora, el recurrente cumplió con el requisito de admisibilidad llamado por la doctrina personalidad del recurso y así se decide.

   En este orden de ideas, respecto al agravio que le ha causado la sentencia referida ut supra a la parte recurrente, contra la cual ejerció el recurso de apelación, consideró ésta que el criterio sustentado por el juzgador en la recurrida se muestra contradictorio, pues, no se basó en las pruebas aportadas por su parte, que a su entender, demostraron la facultad que tenía para realizar las reparaciones, y, en cambio dio por demostrado con absoluta certeza la falta de pago de los canones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007; dictaminando como procedente, sobre la base de esas consideraciones, el desalojo pretendido por el actor y el pago de los canones correspondientes a esos meses más los canones de los meses transcurridos hasta la sentencia.

   De modo que, conforme las anteriores circunstancias denunciadas por la parte demandante, sólo debe este Despacho Judicial, entrar a analizar toda la controversia suscitada en el presente juicio. Ello, en virtud de la amplitud del agravio denunciado, esto es, que no se basó el fallo dictado por el tribunal a quo sobre las pruebas promovidas por el recurrente, y así se establece.

   De la naturaleza del contrato que vincula a las partes.

   Surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar conforme a los hechos y datos aportados por las partes, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la controversia, ello en el ejercicio de la facultad que le confiere el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, determinar cual debe ser la forma judicial de ponérsele término a la relación arrendaticia. Al respecto observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia se encuentra basada en un contrato de arrendamiento en el que se estableció una duración de seis (06) meses, pues establecen las partes en la cláusula Cuarta del contrato, lo siguiente

La duración del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante la Notaría Pública respectiva. Si al cumplirse estos seis (6) meses, “EL ARRENDATARIO” quiere arrendar nuevamente este inmueble, se hará un nuevo Contrato, si en ello estuviese de acuerdo “EL ARRENDADOR”.

Sin embargo, debe indicarse que se operó la figura de la prórroga legal, una vez transcurrido el lapso de seis meses, por un lapso igualmente de seis meses contados a partir del vencimiento de aquél. Es decir, el lapso de seis meses convenido en el contrato expiró el día 06 de julio de 2005, toda vez que no hubo manifestación alguna de las partes para la renovación del contrato; por lo que, inmediatamente se dio de pleno derecho la prórroga legal, puesto que el arrendatario decidió continuar ocupando el inmueble. Luego de vencido el término de la prórroga legal, esto es, a partir del día 06 de enero de 2006, se desprende de autos que se configuró la tácita reconducción, dado que, pasados los seis meses correspondientes a la prórroga legal arrendaticia, las partes continuaron vinculadas por la relación locataria en los mismos términos en que antes lo habían estado, sin que conste en autos que el arrendador se hubiere opuesto a la posesión que ejerció el arrendatario después de vencida la prórroga legal.

Significa entonces que, por efecto de la tácita reconducción, y así es aceptado por ambas partes, según se desprende de las actas del proceso, el referido contrato pasó a ser de los llamados por la doctrina “a tiempo indeterminado”. En este sentido, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Volumen I, año 2.003, ha expresa expresado lo siguiente:

“EL contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado” dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado”.

Ahora bien, debe ocupar de momento nuestra atención, el determinar cual es la vía judicial idónea para ponerle fin a dicha relación arrendaticia, y, en consecuencia, verificar la procedencia o no de la vía escogida por el actor para reclamar la tutela judicial.

En este sentido, merece la pena recordar que ha dicho la doctrina patria que el contrato de arrendamiento puede ser objeto de desalojo sólo en los casos de que el contrato sea a tiempo indeterminado y por las causales taxativamente establecidas en la ley. Pues bien, de los hechos expuestos por el demandante, se observa que solicita la desocupación del inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento, de forma consecutiva. Lo cual, se traduce en el supuesto de hecho establecido en el artículo 34, literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de modo tal que estando encuadrado el contrato de marras en los que la doctrina ha denominado como de tiempo indeterminado, no cabe duda que es procedente la pretensión de desalojo como vía judicial idónea para poner fin a la relación arrendaticia.

De la interpretación de las cláusulas contractuales

Debe esta sentenciadora, una vez establecido que el contrato de marras se entiende que es de los que la doctrina denomina como de tiempo indeterminado, pasar a analizar e interpretar lo que las partes quisieron establecer en su convención locataria. En este sentido, tenemos que las cláusulas Quinta y Sexta del contrato en cuestión, dicen lo siguiente:

Serán de exclusivo cargo de “EL ARRENDATARIO” todo lo relativo a los servicios de electricidad, agua, aseo urbano, gas doméstico, sin que “EL ARRENDADOR” contraiga responsabilidad alguna por la interrupción total o parcial de estos servicios.

“EL ARRENDATARIO”, queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación o mejoras en el inmueble arrendado, sin el consentimiento dado por escrito por “EL ARRENDADOR” y bajo ningún concepto “EL ARRENDATARIO” podrá hacer deducción alguna del canon de arrendamiento en caso de que estas se realizaran de manera arbitraria.

Merece la pena, entonces, destacar lo que al respecto ha dicho la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 13 de octubre de 1994, citada por G.G.Q., respecto a la interpretación del contrato:

El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras (supra nº 3). Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

En ese orden de ideas, estima esta juzgadora que las partes tuvieron la intención, y así lo pactaron, de que no se realizaran alteraciones, modificaciones o reparaciones, en la estructura del inmueble, estando absolutamente de acuerdo en que de ser necesaria alguna reparación, debía el arrendador autorizarlo por escrito, entiéndase darle el arrendatario, de manera escrita, su consentimiento para poder efectuar, el arrendatario, reparaciones o mejoras. Más aún, también expresaron clara y palmariamente que no podría el arrendatario, bajo ningún concepto hacer deducciones del canon de arrendamientos en el caso de que las mejoras se hicieran sin el debido consentimiento del arrendador expresado por escrito.

De igual manera, se desprende de la redacción de las cláusulas contractuales que era obligación del arrendatario hacer el pago de los servicios públicos de que gozara el inmueble; de modo que, siendo obligación del arrendatario realizar tales pagos, mal podría descontar del monto de los cánones de arrendamiento, suma alguna a cuenta de haber pagado los servicios.

A todas luces resulta claro que la intención expresada en el contrato de arrendamiento por las partes no requiere de mayor interpretación, puesto que de la letra del contrato se desprende indubitablemente que su propósito era no realizarle al inmueble reparaciones que el arrendador no considerase necesarias y por ello debía manifestarlo por escrito, razón demás cuando para evitar este tipo de situaciones, previeron una sanción, pues dispusieron consensualmente que, en caso de que el arrendatario se atreviese a realizar las actuaciones mencionadas, no podría bajo ningún concepto deducir, lo que en ellas gastase de los canones de arrendamiento cuya obligación tenía de pagar, y así se establece.

De la distribución de la carga de la prueba

Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que, en el proceso judicial:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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En el caso de marras, se deduce que la parte actora afirma la existencia de un contrato de arrendamiento realizado con el ciudadano C.J.V., sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Bucare de la Urbanización Nueva Cumaná, Torre A, piso 7, apartamento Nº 1, en virtud del cual, el arrendatario tendría la obligación de cancelar un canon mensual, sucediendo que dejó de pagar los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007.

Por su parte, la demandada, en el escrito de contestación a la demanda, rechazó y contradijo que hubiese incumplido con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (por falta del oportuno pago) por cuanto que, el demandante le habría autorizado para realizar algunas reparaciones tendientes a permitir la habitación del inmueble arrendado, y, en consecuencia, deducir de los cánones de arrendamiento las cantidades invertidas en ello, así como también lo que gastó por concepto de servicios de gas y electricidad.

En este orden de ideas, admitida por las partes la existencia de un contrato de arrendamiento, que, de acuerdo al razonamiento efectuado ut supra, ha sido calificado como a tiempo indeterminado, y pretendiendo la parte actora el desalojo del inmueble arrendado debido al incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar los canones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007, es a todas luces claro que el demandante está relevado de la carga de probar tal incumplimiento. Asimismo. Resulta claro que, habiendo alegado la parte demandada que su arrendador le habría autorizado para efectuar las mejoras al inmueble y descontar lo que en ello gastara de los canones de arrendamiento, es a ésta a quien le corresponde probar la existencia de esa autorización.

En efecto, la mejor doctrina nos enseña que:

“…. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido. Tal es lo consagrado en el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. (Cfr. MADURO LUYANDO, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III. 10ª Edición. Universidad Católica A.B.. 1999. p.105).

De acuerdo al criterio doctrinal precedentemente transcrito, debe apuntalarse que, en el caso que nos ocupa, probada la existencia del contrato, como efectivamente lo ha sido, y, consecuencialmente, probada la existencia de las obligaciones derivadas del mismo, corresponde a la parte demandada, según se ha dicho ya, la carga de probar la existencia de la autorización que le permitía descontar del monto de los cánones de arrendamiento las sumas de dinero invertidas en las reparaciones efectuadas y en el pago de los servicios (gas, electricidad y condominio)

De tal suerte que, habiendo fundamentado el accionante la causa de pedir de su pretensión, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007, es decir, en la inejecución de una obligación, y habiendo demostrado con el contrato de arrendamiento la existencia de la relación arrendaticia y por ende la obligación de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, lógicamente la carga de la prueba recayó en la persona del demandado, puesto que en su defensa alegó un hecho modificativo de la pretensión, arguyendo que estaba autorizado por el arrendador para efectuar las mejoras al inmueble y descontar lo que en ello gastara de los canones de arrendamiento, teniendo, por ende, que demostrarlo; carga ésta que no cumplió el demandado puesto que no quedó demostrado en la causa la autorización expresada mediante la forma escrita acordada en el contrato de la autorización para descontar de los canones las reparaciones o mejoras realizadas al inmueble, y así se decide.

De la Actividad Probatoria de las partes

1. Medios de Pruebas aportados por el demandante

   Se observa que cursa en los folios 05 al 07 del presente expediente, contrato de arrendamiento suscrito por las partes que fue consignado acompañando al libelo de la demanda, el cual evidencia que el demandante y el demandado se encuentran vinculados por una relación locataria. No obstante, el hecho de la susodicha relación locataria, por haber sido admitido expresamente por el demandado en la contestación de la pretensión, queda fuera del tema de prueba.

   En el instrumento que corre inserto al folio ocho (08) del presente expediente, se observa un cheque distinguido con el N° 43110468, girado el día nueve (09) de diciembre de dos mil seis (2.006), por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000), según la denominación monetaria vigente para la época, contra la cuenta corriente N° 0134 0759 28 7593007116 del Banco BANESCO. El beneficiario de dicho cheque es el ciudadano A.H.. Instrumento éste que habiendo sido desconocido por el demandado, debía ser probada su autenticidad por el promovente, es decir, por el demandante. Sin embargo, de lo expresado por el demandado, se entiende que, lo que realmente desconoce es por qué no fue pagado el cheque ya que en la cuenta, contra la cual fue girado aquél, había, a su decir, fondos suficientes, de manera que correspondía entonces al demandado demostrar efectivamente que la cuenta tenía fondos disponibles para que pudiera hacerse efectivo el cheque, lo cual no hizo, y así se establece

   Indica el demandante en su escrito de promoción de pruebas que promueve la confesión de la parte demandada, “cuando dice en su escrito de contestación a la demanda, no haber pagado los canon de arrendamientos reclamados, en virtud de que los mismo se dedujeron por gasto de reparación al inmueble”

   Al respecto, es conveniente destacar que la jurisprudencia patria ha sido consecuente en sostener que las confesiones espontáneas no son un medio de prueba, pues sólo son afirmaciones de hecho que realizan las partes en sus escritos de demanda y contestación que, lejos de constituir verdaderos medios de prueba, sólo sirven a los fines de determinar y fijar la distribución de la carga probatoria.

   En este sentido, el hecho de que el demandado haya alegado que no pagó los cánones porque realizó gastos en función de mejorar el inmueble, gastos estos que descontó del monto de las pensiones locatarias por autorización del demandante, trae como consecuencia que se haya de distribuir la carga de la prueba y deba el demandado probar que fue autorizado para realizar dichos descuentos.

   Cursa en el folio setenta y nueve de este expediente constancia escrita a mano en la que se indican cuáles son los servicios a pagar respecto de la Torre 5-A del Edificio Bucare, en la cual se observa una firma que se lee “Rosibel L.q.s. identifica como Tesorera así como también puede observarse un sello húmero en el que se lee “JUNTA DE CONDOMINIO BUCARE TORRE “A” URBANIZACIÓN NUEVA CUMANA”.

   Este documento debe ser desechado del proceso porque nada aporta al mismo, pues, las deudas que tenga el mencionado edificio no es un hecho que esté discutido en este juicio, de manera que de nada sirve aportar medios que pretendan evidenciar hechos que no están dentro del debate probatorio. En todo caso, es un instrumento que por ser emanado de un tercero debió haber sido ratificado, por lo que no constando en autos su ratificación carece de todo valor probatorio y debe ser igualmente desechado.

   II.-Medios de pruebas aportados por el demandado

   Con respecto a las facturas que cursan a los folios 19 al 26, se observa que las mismas son documentos emanados de terceros que no son parte en el proceso y que si, debiendo ser ratificadas en el proceso mediante la prueba testimonial, no lo fueron, deben ser desechadas, ya que carecen de todo valor probatorio.

   Cursa igualmente a los folios 27 al 30, comprobantes de pago y estados de cuenta de ELEORIENTE por concepto de servicio eléctrico, consignados por el demandado. Al respecto se observa que, por cuanto las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría, la jurisprudencia le ha dado a estas notas de consumo por servicio eléctrico el carácter de tarjas, y, en consecuencia, no es necesario que sean ratificadas mediante la prueba testimonial y se valoran como evidencia de los pagos que realizó el demandado por servicio eléctrico.

   Se observa en los folios 32 al 49, recibos de pago por concepto de condominio, emanados de la Junta de Condominio, Sector Bucare Torre “A”, de la Urbanización Nueva Cumaná, los cuales debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, por ser documentos emanados de terceros que no forman parte del proceso. Como ello no ocurrió, deben ser desechados del proceso.

   Cursa al folio 50 estado de cuenta del Banco Banesco, correspondiente a la cuenta Nº 7593007116, en el cual se observa que dice “MÁQUINA DE AUTOSERVICIO”. Del mismo se puede apreciar que consiste en una serie de datos contenidos en una máquina electrónica, que no puede ser considerado documento, ni público o auténtico, ni privado emanado de las partes o de terceros. De manera que, es criterio de este tribunal que dicho estado de cuenta debe ser considerado como un documento electrónico, el cual debió haber sido promovido como prueba libre y no lo fue; pues como documento, de acuerdo a las reglas de valoración establecidas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio.

   Promovió la parte demandada como testigo al ciudadano R.G., de cuya declaración se desprende que el mismo realizó unos trabajos de albañilería para el demandado, ratificando entonces el recibo que emitió por tal concepto y el cual consta en el folio 18 del presente expediente.

   Se observa una constancia (folio 57), un contrato de servicio de gas residencial (folio 58) y un “recibo de caja” (folio 59), emanados de la empresa Vengas, los cuales debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, por ser documentos emanados de terceros que no forman parte del proceso. Como ello no ocurrió, deben ser desechados del proceso.

   Cursa en los folios 60 al 74, planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta Nº 0105 0077 05 0077622928 del Banco Mercantil, los cuales fueron consignados por el demandado. De ellos se desprende que el demandado realizó los pagos por concepto de cánones de arrendamiento en las siguientes fechas: 23-05-05; 01-02-06; 01-03-06; 30-03-06; 05-06-06; 07-07-06; 04-08-06; 09-09-06; 06-10-06; 07-11-06; meses estos que el demandante señaló como los que sí pagó el demandado, por lo tanto, no evidencian hecho litigioso alguno; motivo por el cual se les desestima en el presente juicio; y, depósitos de fechas 08-01-07; 15-02-07; 03-03-07; 04-04-07; y, 04-05-07, que evidencian el pago de los cánones de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, los cuales se valoran en todo su mérito probatorio como prueba fehaciente del pago de tales pensiones locatarias.

   De las testimoniales promovidas por el demandado, solamente declaró la ciudadana F.E., de cuyos dichos se evidencia que la misma estuvo presente en el momento en el cual el ciudadano A.H. le dijo al ciudadano C.J.V. que realizara las reparaciones, “ya que esos arreglos se iban a descontar de las mensualidades del alquiler”. Se valora la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, de lo establecido en el contrato de arrendamiento, la autorización del arrendador para descontar sumas del canon de arrendamiento debía darse en forma escrita, lo cual no se evidencia de los dichos del testigo, y así se decide.

   Con respecto a la solvencia y al recibo emanados de la Junta de Condominio del Edificio Bucare torre “A”, de la Urbanización Nueva Cumaná, éstos no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, como establece la norma que deben serlo, por ser documentos emanados de terceros que no forman parte del proceso (artículo 431 del Código de Procedimiento Civil), por lo que deben ser desechados del mismo.

3. Conclusiones

   Analizados como han sido los medios de prueba aportados por las partes, y muy especialmente, los medios de prueba aportados por la parte demandada, en quien recaía, como se ha dicho ya, la carga de probar que estaba autorizado por el arrendador para efectuar las mejoras al inmueble y descontar lo que en ello gastara de los canones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, mayo y diciembre de 2006; y, febrero, marzo y abril de 2007, ha podido constatar esta juzgadora que la parte demandada no ha efectuado, de ninguna manera, la prueba requerida de tal hecho, salvo la prueba del pago de los meses de enero, febrero, m.a. y mayo de 2007. No obstante, por los demás montos pretendidos, en consecuencia, deberá recaer sobre ella una sentencia desfavorable a sus intereses, habida cuenta que, sin haber probado que el demandante le habría dado un autorización por escrito, no sólo se ha verificado el supuesto de hecho que establece el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para autorizar al juez a decretar el desalojo de un inmueble sometido a un arrendamiento a tiempo indeterminado, sino que, además, también lo autoriza a condenar al demandado a cancelar al actor las cantidades reclamadas por concepto de pensiones de locación insolutas.

   Asimismo, debe esta sentenciadora aclarar, a los fines de dar una sentencia ajustada a derecho, en aras de salvaguardar la tutela judicial efectiva, que, si bien es cierto que, en apelación, el juez de alzada tiene como límite la prohibición de la reformatio in peius, no es menos cierto que ésta tiene como límite al orden público.

   Así, en sentencia de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de mayo de 2001, respecto a la reformatio in peius, se dejó sentado que:

   El referido precepto, establece la posibilidad de impugnación de las decisiones emanadas de los tribunales inferiores a los fines de ser revisadas en una instancia superior, en tanto y en cuanto dicha decisión falle de manera desfavorable a uno o a los litigantes, dándoles de esta manera la posibilidad a las partes en un juicio, de que sea reconsiderada la decisión que les perjudica.

   De allí que este sistema de doble grado de jurisdicción, regido en nuestro sistema por el principio dispositivo, mediante el cual el juez superior sólo puede conocer de aquellos puntos que le sean sometidos por las partes mediante la apelación, lleva implícito el denominado principio de la reformatio in peius, estrechamente vinculado con el también conocido principio procesal tantum apellatum quantum devolutum.

   Ahora bien, ha sostenido la doctrina de este Alto tribunal que la reformatio in peius como vicio consiste en desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, y comporta en consecuencia la violación del principio tantum apellatum quantum devolutum, siendo a su vez producto o consecuencia del efecto devolutivo de la apelación.

   Sin embargo, en sentencia de fecha 05 de febrero de 2002, la misma Sala agregó a su criterio los límites del mencionado principio, en los siguientes términos:

   El recurrente en casación sostiene que hubo desconocimiento por parte del juzgador de alzada del principio de reformatio in peius ya que la sentencia recurrida procedió a ordenar la indexación de las cantidades sobre las cuales versó la condena en forma oficiosa sin que lo hubiera acordado la sentencia dictada por el tribunal de la causa, empeorando con ello la situación en que se encuentra el mismo, como único apelante.

   En este sentido, esta Sala previa las consideraciones del caso, estima conveniente señalar que la doctrina que establece el hecho de ordenar de oficio el reajuste del valor de la moneda en los juicios de carácter laboral, no quebranta la prohibición procesal de la reformatio in peius, puesto que el trabajador tiene el derecho irrenunciable a la prestación no disminuida por la depreciación cambiaria, apoyado esto, en la noción de orden público y en la irrenunciabilidad de las disposiciones y normas que favorezcan a los trabajadores, tal y como quedó establecido en sentencia de fecha 17 de marzo de 1993 (Camillius Lamorell c/ Machinery Care), al señalar que el ajuste monetario puede ser ordenado de oficio por el juez, aunque no haya sido solicitado procesalmente por el interesado basada en que la restitución del valor de las obligaciones de dinero al que poseía para la fecha de la demanda, no es conceder más de lo pedido, sino conceder exactamente lo solicitado, y por consiguiente, declara materia relacionada con el orden público social la corrección monetaria en los juicios laborales que tenga por objeto la cancelación de las prestaciones sociales de los trabajadores.

   En este punto, debe detenerse quien aquí decide y destacar lo que expresó el juez a quo en la sentencia recurrida, al valorar los recibos de pago emitidos por la Junta de Condominio del Edificio Bucare torre “A”, de la Urbanización Nueva Cumaná:

   6. Los recibos emitidos por la junta de condominio de la Torre A del conjunto residencial Bucare en la urbanización Nueva Cumaná, por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Sesenta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 1.469.000,oo), a favor del actor, pero cancelados por el demandado, han debido ser ratificados por dicha junta de condominio; sin embargo, el Tribunal los valora de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó cuotas de condominio por ese monto, que le correspondía cancelar al actor.

      Luego, observemos que en la dispositiva declara:

   3. SIN LUGAR EL PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO por la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) y las que se venzan hasta la culminación del procedimiento.

      Se deduce entonces que, habiendo valorado el juez dichos recibos con una norma diferente a la que el ordenamiento jurídico estableció para su valoración, transgredió el orden público, pues, los documentos emanados de terceros son medios de prueba que se valoran conforme a la tarifa legal establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede entonces el jurisdicente, utilizar para la valoración de tales medios una norma diferente y así se decide.

      Así las cosas, de la cita jurisprudencial expuesta se colige que, aun cuando el juez de alzada se encuentra limitado por la obligación de no empeorar la situación de agravio del recurrente, este no puede pasar por alto violaciones del orden público, y en este sentido se encuentra obligada esta juzgadora a tomar una decisión, en consonancia con los criterios transcritos, y con lo dispuesto en los artículos 212 del Código de Procedimiento Civil y 6 del Código Civil, en que prive el orden público, por encima de la prohibición de reformatio in peius.

      Así, aun cuando la recurrida descontó del monto a pagar por concepto de cánones de arrendamiento, lo pagado por concepto de cuotas de condominio, disminuyendo de ese modo, la cantidad total condenada a pagar; basado en los motivos precedentemente expresados en la valoración de las pruebas presentadas por el demandado, no considera este Tribunal que deba descontarse suma alguna de las cantidades que se condenan a pagar por concepto de cánones insolutos, por cuanto, en principio, esas son sumas que ha debido cancelar el propietario, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad horizontal; sin embargo, no habiendo sido debidamente demostrado ese pago efectivo de las cuotas de condominio, mal podría el demandado obtener en el presente juicio una compensación por haber realizado el pago de conceptos que no le correspondían. Por lo que deberá pagar el demandado lo que establece la dispositiva de este fallo.

      CAPÍTULO II

      DECISION

      En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio C.E. VELÁSQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.871, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano C.J.V.F., titular de la cédula de identidad N° V-8.433.021, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 2008. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, que sigue el ciudadano A.H., anteriormente identificado, contra el ciudadano C.J.V.F., titular de la cédula de identidad Nº V-8.433.021, representada judicialmente por el abogado en ejercicio C.E. VELÁSQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.871. TERCERO: Se condena a la parte demandada, ciudadano C.J.V.F., a entregar a la parte actora, ciudadano A.H., el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Bucare de la Urbanización Nueva Cumaná, Torre A, piso 7, apartamento Nº 1, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, libre de bienes y personas y solvente con todos los servicios públicos. CUARTO: Se condena al ciudadano C.J.V.F., al pago de la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,00), de acuerdo al valor que ostenta la moneda nacional en la actualidad, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, junio, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2005); y, enero, mayo y diciembre de dos mil seis (2006). QUINTO: Se condena al ciudadano C.J.V.F., al pago de la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.600,00), de acuerdo al valor que ostenta la moneda nacional en la actualidad, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de: junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de dos mil ocho (2008), pensiones éstas que fueron generadas durante la tramitación del presente juicio. Así se decide.

      Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

      Notifíquese a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.

      Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión y remítase en su oportunidad legal al Juzgado de origen.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de 2.008. Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

      LA JUEZ PROVISORIO

      Abg. G.M.M.

      LA SECRETARIA TEMPORAL

      Abg. L.G.V.

      NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.

      LA SECRETARIA TEMPORAL

      Abg. L.G.V.

      Exp. 19.043

      Sentencia: Definitiva

      Motivo: Desalojo

      Partes: A.H.V.. C.J.V.F.

      GMM/LGV/rt