Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 30 de Mayo de 2007

En el libelo de la demanda, la parte actora a través de su apoderado, alega que su mandante en fecha 1º de diciembre de 2.005, suscribió un contrato privado con el ciudadano A.J.S.U., sobre un inmueble constituido por apartamento, signado con el Nº 01, que forma parte de una edificación familiar, denominada Residencias “Las Colinas”, signada con el Nº 054, que está situado en el pasaje La Colina, Sector Pie del Tiro (Loma de La Virgen), jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 150.000,00, mensuales, a partir del 01 de enero de 2.006, los cuales serían cancelados dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Que el contrato tenía una duración de seis (06) meses fijos, a partir del 01-01-2006, prorrogable automáticamente por seis (06) meses, si cualquiera de las dos partes contratantes no se hubiere participado por escrito, con sesenta (60) días de anticipación.

Que una vez transcurrido íntegramente el plazo de duración de dicho contrato, el arrendatario continuó pagándole hasta el mes de noviembre – 2006, las pensiones de arrendamiento que le debía, por lo cual dicho arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin que él le hiciera oposición, lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción.

Que el arrendador de manera unilateral y sin causa justificada, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento, correspondiente a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007.

Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes indicadas, es por lo que acude a demandar al arrendatario, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: PRIMERO: A desalojar el inmueble objeto del arrendamiento. SEGUNDO: En pagar la cantidad de Bs. 300.000,00, por concepto de arrendamiento vencido, correspondientes a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007. TERCERO: En pagar los cánones de arrendamiento que se signa venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble totalmente desocupado. CUARTO: En pagar la cantidad de Bs. 50,00 diarios, desde el día de la negativa del arrendatario a desalojar el inmueble arrendado, de acuerdo a la penalidad convenida y establecida en el segundo aparte de la cláusula décima del contrato.

Fundamentó la acción en el contenido de los artículos 1600, 1160, 1592 del Código Civil, artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 900.000,00.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo de inmueble, intentada por el ciudadano H.D.J.M., porque a su decir ha cancelado puntualmente durante trece (13) años consecutivos los cánones de arrendamiento, correspondiente a las mensualidades respectivas.

Negó que el demandante pruebe solicitar la resolución del contrato, ya que a su decir, en ningún momento incumplió con sus obligaciones contractuales y legales, establecidas en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto al negarse a recibirle el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007, acudió inmediatamente a cancelar en el Tribunal como en efecto la ha venido haciendo.

Negó y rechazó encontrarse en mora con el pago del canon de arrendamiento de los meses de DICIEMBRE y ENERO, ya que a su decir realizó los depósitos en Banfoandes, tal y como se le indicó por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M., tal cual se evidencia en los recibos de depósito, incluyendo los meses de FEBRERO y MARZO – 2007.

Negó, rechazó y contradijo la disolución del contrato, por cuanto a su decir, el demandante no le ha manifestado su voluntad para la finalización o término del contrato y en su defecto se presume la renovación ante las partes.

Negó, rechazó y contradijo la medida de desalojo, por cuanto a su decir convinieron una opción a compra.

Negó, rechazó y contradijo el pago de la cantidad de Bs. 50,00 diarios, por negativa del desalojo de inmueble, por cuanto en ningún momento se le ha participado por escrito sobre la desocupación del inmueble ni el deseo de la terminación del contrato.

Promovió el valor y mérito jurídico de los recibos de los depósitos del pago de arrendamiento de los meses correspondientes a DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007, consignados por ante el Tribunal, tomando en cuenta a su decir que la relación arrendaticia fue en principio verbal y que ha permanecido durante trece (13) años consecutivos.

Finalmente, solicitó que la contestación de la demanda fuese admitida y sustanciada con todas la prerrogativas de Ley, que fuese declarada con lugar no teniendo otra materia sobre la cual decidir.

CAPITULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho de que en fecha 1º de diciembre de 2.005, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano A.J.S.U., el cual se convirtió en indeterminado.

Que la relación arrendaticia se desarrolló mediante un contrato fijo el cual se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto el arrendatario una vez que expiró el contrato de arrendamiento, continuó ocupando el inmueble, lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción.

Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Bs. 150.000,00, mensuales, los cuales debían ser cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes, como quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Que el arrendatario de manera unilateral y sin causa justificada, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento, correspondiente a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007.

Como fundamento de derecho cita la parte actora los artículos 1600, 1160, 1592 del Código Civil, artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada se fundamenta en el hecho de que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, porque a su decir los ha cancelado puntualmente durante trece (13) años consecutivos.

Que el demandante no puede solicitar la resolución del contrato, (sic), ya que él en ningún momento incumplió con sus obligaciones contractuales y legales, establecidas en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual debe entenderse que rechaza aplicación al caso de autos de los dispositivos señalados por la actora.

CAPITULO V

Planteada en los términos que antecede la controversia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación y desconocimiento que hiciera el demandante, en cuanto a los documentos que cursan a los folios 18, 19 y 20, marcados “C”, “D” y “E”.

En este sentido, este Tribunal se permite transcribir lo establecido en los apartes 1º y 2º del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil:

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.

Y siendo que la parte promovente del medio probatorio objeto de la impugnación y desconocimiento, no ejerció el derecho que le consagra el tercer aparte de la citada norma adjetiva, forzoso es para este Tribunal desestimar el valor probatorio de los documentos que cursan a los folios 18, 19 y 20, marcados “C”, “D” y “E”. Y así queda establecido.

CAPITULO VI

Resuelto el punto anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes.

La parte demandada promovió las siguientes Pruebas:

1. - Dos fotocopias de planillas de depósitos, expedidas por el Banco de Fomento Regional Los Andes, signadas con los Nºs. 1102319 y 4470859, de fechas 02-03-2007 y 13-03-2007, respectivamente, cada una por la cantidad de Bs. 300.000,00. Marcados “A” y “B” (fs. 16-17).

2. - Fotocopia de un documento Privado de Contrato de Opción de Compra, suscrito entre los ciudadanos H.D.J.M. y A.J.S.U., de fecha 05 de junio de 2.006. Marcado “C” (f. 18).

3. - Fotocopia de un recibo de pago, marcado con la letra “D” (f. 19).

4. - Fotocopia de una Constancia, expedida por la Asociación de Vecinos “Pie del Tiro – Las Cuadras – Loma de la Virgen”, Sector 133, Mérida, Edo. Mérida. Marcada “E” (f. 20).

   La parte demandante promovió las siguientes Pruebas:

   Reprodujo el mérito jurídico de los autos en cuanto favorecieran a su representado y de manera especial lo que se desprende de los siguientes documentos presentados con el libelo de la demanda:

1. - Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-12-2005, entre el demandante H.d.J.M. y el demandado A.J.S.U., sobre el inmueble objeto de la solicitud de desalojo, el cual al no ser impugnado, ni tachado, ni desconocido, quedó reconocido en todas y cada una de sus partes, conforme a lo señalado en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Documento de propiedad del inmueble del demandante H.d.J.M., presentado con la letra “B”.

3. - Notificación Judicial practicada por el Alguacil de este Tribunal.

4. - En base al principio de la comunidad de las pruebas, la consignación extemporánea efectuada por el demandado, de un depósito de Banfoandes, según planilla Nº 1102319, de fecha 02-03-2007, por la suma de Bs. 300.000,00, por cuanto a su decir, el arrendatario demandando incumplió con su obligación de pagar los dos (02) alquileres consecutivos de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007, por cuanto a su decir es extemporáneo.

   Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandante:

1. - Con relación a la prueba del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-12-2005, entre el demandante H.d.J.M. y el demandado A.J.S.U., sobre el inmueble objeto de la solicitud de desalojo, documento privado que esta Sentenciadora tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.381, ejusdem y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

2. - En cuanto al documento de propiedad del inmueble el cual riela a los folios 5 y 6 de este expediente, esta juzgadora desestima el mismo, por inconducente, toda vez que el objeto de la pretensión es un desalojo por falta de pago, y no la propiedad del inmueble, y así se decide.

3. - Con respecto a la prueba promovida en este numeral, referida por el actor como Notificación Judicial practicada por el Alguacil de este Tribunal, esta Juzgadora considera que aún cuando la misma se trata de la citación u orden de comparecencia del demandado y no Notificación Judicial como erróneamente lo señala la parte actora, se le da el valor probatorio a dicha actuación en razón de haber sido practicada por el Alguacil de este Tribunal, por ser un funcionario autorizado por la ley , y al no haber sido la misma objeto de tacha por la parte demandada. Así queda establecido.

4. - Con respecto a esta prueba, relacionada con el recibo de pago de los cánones de arrendamiento, depositados en el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, correspondientes a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007; observa esta Juzgadora, que a pesar de haber sido emitidos por un funcionario autorizado por la Ley, los mismos no producen el efecto liberatorio del pago, toda vez que tales consignaciones fueron efectuadas extemporáneamente por tardías, como se puede evidenciar del siguiente cuadro explicativo:

   AÑO

   MES FECHA DE PAGO S/CONTRATO

   (Dentro de los primeros 05 días de c/mes)

   FECHA PARA HACER LA CONSIGNACIÓN

   SEGÚN EL ART. 51 DE LA LAI

   (15 días)

   FECHA QUE

   HIZO LA CONSIGNACIÓN

   2006 DICIEMBRE Del 01 al 05-12-2006 21-01-2006 02-03-2007

   AÑO

   MES FECHA DE PAGO SEGÚN CONTRATO

   (Dentro de los primeros 05 días de c/mes) FECHA QUE CONSIGNÓ EL CANON DE ARRENDAMIENTO

   2007 ENERO Del 01 al 05-01-2007 02-03-2007

   Visto el cuadro anterior, se observa que los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora como insolutos y que se determinara fueron depositados ilegítimamente, lo cual contraviene lo preceptuado en el artículo 51, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la cláusula DÉCIMA del Contrato de Arrendamiento, lo que hace en consecuencia que tales consignaciones no produjeran el efecto libertario del pago perseguido por el arrendatario, y tomando en consideración que los mismos fueron promovidos por ambas partes, es por lo que esta Juzgadora en base al principio de comunidad de la prueba, le da valor probatorio a favor de la parte demandante. Y así queda establecido.

   Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

   En cuanto a la prueba promovida por la parte demanda y que riela al folio 16, ya se hizo pronunciamiento de la misma al haber sido valorada la prueba de la parte demandante. Y así se decide.

   En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demanda y que rielan a los folios 18, 19 y 20, ya se hizo pronunciamiento en el punto previo del Capítulo V. Y así se decide.

   En cuanto a la prueba marcada “B” y que riela al folio 17, correspondiente a la fotocopia de una planilla de depósito, expedida por el Banco de Fomento Regional Los Andes, signada con el Nº 4470859, de fecha 13-03-2007, por la cantidad de Bs. 300.000,00, a la misma no se le da ningún valor probatorio, en virtud de que no forma parte del hecho controvertido, ya que el mismo corresponde al pago de los meses de FEBRERO y MARZO – 2007.

   Del análisis que ha hecho el Tribunal de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

   - Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento privado, en fecha 17 de abril de 2.002, el cual se convirtió a tiempo indeterminado, como quedó establecido anteriormente.

   - Que la parte actora logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda, en el sentido que la parte demandada se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007, que fueron demandados como insolutos, ya que los depósitos realizados los hizo en forma acumulada y extemporánea, por tardía conforme a la cláusula DÉCIMA del contrato suscrito por las partes.

   - Que la parte demandada no logró demostrar lo alegado en la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, pues no logró demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento que fueron objeto de la demanda.

   - Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

   DECISIÓN

   Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano H.d.J.M., asistido por el abogado Segundo O.D., identificados en autos, contra el ciudadano A.J.S.U., igualmente identificado, por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia se acuerda:

Extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes.

El desalojo y en consecuencia la entrega del inmueble consistente en un apartamento, signado con el Nº 01, que forma parte de una edificación familiar denominada Residencias “Las Colinas”, signada con el Nº 054, ubicado en el Pasaje La Colina, Sector Pie del Tiro (Loma de La Virgen), Municipio Libertador del Estado Mérida.

Condena a la parte demandada al pago de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de DICIEMBRE – 2006 y ENERO – 2007, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), cada mes.

Condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) diarios, a partir del mes de DICIEMBRE – 2006, hasta la entrega definitiva del inmueble, lo cual será determinado mediante una experticia complementaria en la etapa de la ejecución del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los treinta días del mes de mayo de dos mil siete. Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Dra. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 1:30 p.m. Se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-