Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Octubre de 2010

La entrega material del inmueble arrendado.

Una vez firme quede definitivamente firme la presente decisión, comenzará a correr un lapso improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble.

Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Dicho medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto de fecha 9 de febrero de 2009 y, luego de los tramites de distribución, fueron remitidas las actuaciones a este Juzgado, dándosele entrada al expediente mediante auto del 4 de agosto de 2009. En la misma fecha se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

-II-

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a dictar el correspondiente pronunciamiento, previo el siguiente análisis:

Se inicia la presente controversia por demanda que presentó la ciudadana A.E.G.V., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 1096, actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano H.M.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 6.338.596, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de mayo de 2008, determinándole el conocimiento de la misma al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su sustanciación y decisión, asignándole el número de expediente AP31-V-2008-001276.

Al mismo tiempo, con vista al escrito libelar que encabeza estas actuaciones, mediante el cual la parte actora expone los hechos y circunstancias por las cuales procede a demandar a la parte demandada antes identificada donde, en resumen, alegó los siguientes hechos:

Que consta de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 31 de diciembre de 1994 por el ciudadano I.P.Z. y la ciudadana C.R. sobre un inmueble constituido por la casa situada entre las Esquinas de Centro a San Cristóbal, distinguida con el No. 17, (planta alta), situado en Jurisdicción de la Parroquia La P.d.M.L.d.D.C..

Que el inmueble en mención consta de dos pisos y la arrendataria tomó en calidad de arriendo la planta alta distinguida con el No. 17.

Que el inmueble distinguido con los números 17 y 17-1, pertenece a la Sucesión de la señora C.Z.d.P., quien falleció en esta ciudad de Caracas, el día 12 de mayo de 1.989. Al fallecimiento de la mencionada ciudadana heredaron la propiedad del mismo, entre otros herederos, mi representado, el ciudadano H.G.P., pudiendo constatarse del Formulado de Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones S-1-H-88-A 05399, contenido en el expediente 893255, tanto el carácter de heredero de mi representado, en su condición de legatario, así como la propiedad del inmueble antes citado, el cual aparece relacionado en los activos de la citada Sucesión.

Ahora bien Ciudadano Juez, mi representado H.G.P., se encuentra viviendo en un inmueble situado entre las esquinas de Mis Resuellos y Las Flores, distinguida dicha vivienda con el No. 42, en jurisdicción de la parroquia La P.d.M.L.d.D.C., ocupando mi representado el apartamento ubicado en el nivel No. 3 de dicho inmueble, en su condición de arrendatario del mismo, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento que acompaña.

Que es el caso que el propietario del inmueble ocupado por mi representado, señor J.E.P.A., debido a que el apartamento arrendado a mi mandante presenta fallas en su estructura, en el mes de julio de 2007, en formal verbal solicitó al señor H.G.P., la desocupación del inmueble, reiterándole dicha solicitud mediante comunicación fechada 15 de octubre de 2007. Ante la solicitud que le formulara a mi mandante, en formal verbal, el señor J.E.P.A., el señor H.G.P. dirigió a la señora C.R., arriba identificada, una comunicación fechada 6 de julio de 2007, cuyo contenido se explica por si mismo y la respuesta a dicha comunicación fue una citación que me formulara la Asesoría Legal del Ministerio Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato. Al comparecer ante dicho Despacho tomé conocimiento de que la misma se había producido a solicitud del señor J.G.R., hermano de la arrendataria, señora C.R.. En dicho despacho fuimos instados a llegar a un arreglo que consistiría en conceder un plazo a la arrendataria, señora C.R. para desocupar el inmueble identificado en el encabezamiento de este libelo, arreglo que nos sugirieron los hiciésemos autenticado por ante una Notaría, lo cual no fue posible debido a la no comparecencia de la señora c.R..

Ante esa situación, mi representado, acudió a la arriba señalada Dirección de Inquilinato, solicitando la comparecencia de la señora C.R., en su condición de arrendataria. En la oportunidad fijada por ese Despacho, la señora C.R. concurrió sin que fuese posible llegar a una solución conciliatoria.

En cuanto al derecho deducido señaló la representación judicial de la parte actora que el contrato celebrado entre la señora C.R., ya identificada y el señor I.P.Z. (integrante de la sucesión de C.Z.d.P.), anteriormente acompañado a esta demanda, es un contrato suscrito en fecha 31 de diciembre de 1.994, por el plazo de un (1) año y que se prorrogó automáticamente, al continuar la arrendataria ocupando el inmueble al vencimiento de ese término y recibiendo la sucesión el pago de los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a ese vencimiento, produciéndose, en consecuencia, la tácita reconducción del mismo y, transformándose así en un contrato a tiempo indeterminado, conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, por tanto manifestó que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

Que su representado es integrante de la Sucesión de la señora C.Z.d.P., tal como se constata del Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones S-1-H-88-A 05399, contenido en el expediente No. 893255, y del Certificado de Liberación expedido por la Administración de Hacienda Región Capital, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones, de fecha 23 de febrero de 1.990. Es decir que mi representado tiene el carácter de co-propietario del inmueble que viene ocupando como arrendataria la señora C.R., y tiene la necesidad de ocupar el inmueble en mención, en virtud de que le han solicitado la desocupación del inmueble que el ocupa, dadas las fallas de estructura que el mismo presenta.

En razón de las consideraciones antes expuestas es por lo que acude a demandar el Desalojo a la ciudadana C.R. en su condición de arrendataria del inmueble identificado en escrito libelar, para lo cual fundamentó el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último estimó su acción en la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00)

Mediante auto dictado el día 26 de mayo de 2008, el Tribunal A-quo admitió la presente demanda conforme a las reglas establecidas en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, ordenando en consecuencia la citación de la parte demandada, ciudadana C.R., titular de la cédula de identidad No. 4.854.473, a los fines de comparecer a darse por citada en el presente juicio incoado en su contra.

Seguidamente cumplidos los requisitos esenciales en cuanto al logro de la citación personal de la parte demandada, ciudadana C.R., se verifica de autos que dicho acto fue de imposible cumplimiento según la constancia dejada el día 26 de junio de 2008 por el ciudadano Alguacil del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio, constatándose que a petición de la parte actora dicho objetivo se llevó a cabo a través de carteles de prensa conforme a la normativa adjetiva civil contemplada en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyos requisitos en cuanto a su publicación, consignación y fijación fueron cubiertos legalmente, cuya última formalidad se verifica de la constancia dejada por el secretario del Tribunal A-quo de fecha 28 de julio de 2008.

Mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2008, compareció el ciudadano Homel T.O.S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.831, manifestando ser apoderado judicial de la demandada C.R. identificada ut supra, para lo cual trajo a los autos para ser agregado el instrumento poder que le confiere esa facultad. En la citada fecha se dio por citado.

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, se verifica que efectivamente la representación judicial de la parte demandada compareció el día 17de noviembre de 2008, y con tal carácter procedió a consignar en cinco (5) folios útiles su respectivo escrito, a través del cual en primer orden procedió a oponer como cuestión previa la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor porque el poder es insuficiente, de igual manera opuso la excepción perentoria prevista en el artículo 361 de la norma en comento, ya que según su manifestación existe un defecto de legitimación por parte del demandante, que origina la excepción perentoria de la falta de cualidad del actor al no existir autorización o poder otorgado al actor para que represente a los demás copropietarios del inmueble dado en arrendamiento. Asimismo en cuanto a la contestación al fondo, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho contenidos en el libelo de de manda incoada en contra de su representada.

En cuanto a las pruebas promovidas por ambas partes tenemos que la parte actora trajo a los autos como documentos fundamentales, los siguientes:

1) Documento debidamente Autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 08, Tomo 34, de fecha 25 de abril de 2008, contentivo de un Instrumento Poder conferido por el actor, ciudadano H.M.G.P. a los abogados en ejercicio A.E.G.V. y O.E.G.V.. En cuanto a este tipo de documento al no haber sido objeto de tacha ni de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que la ley le otorga para ello, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil.

2) Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos I.P.Z. (heredero de la sucesión de C.Z.d.P.) y la ciudadana C.E.R., el cual tuvo como objeto el arrendamiento de un inmueble ubicado en Centro a San C.N.. 17 La Pastora, específicamente el inmueble objeto del presente juicio. En cuanto a esta probanza considera este juzgador que al no haber sido desconocido por la parte contraria durante la secuela del juicio, se le debe otorgar el mérito favorable que otorga el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil.

3) Original de Certificado de Liberación No. 1890 de fecha 23 de febrero de 1.990, emanado del Ministerio de Hacienda Administración de Hacienda Región Capital, Departamento de Administración de Rentas-Departamento de Sucesiones. El citado instrumento al no haber sido atacado de forma alguna por la parte contraria durante la secuela del juicio, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil.

4) Original de Formulario de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones No. S-1-H-88- A 05399, emanado del Ministerio de Hacienda Dirección Sectorial de Rentas, contentivo del expediente llevado ante ese despacho signado bajo el No. 893255. El citado instrumento al no haber sido atacado de forma alguna por la parte contraria durante la secuela del juicio, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil.

5) Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos J.E.P.A. y el actor H.M.G.P. y M.S.T.M., el cual tuvo como objeto el arrendamiento del inmueble descrito en el señalado documento. En cuanto a esta probanza considera este juzgador que al no haber sido desconocido por la parte contraria durante la secuela del juicio, se le debe otorgar el mérito favorable que otorga el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil.

6) Documento privado titulado “Circular” difundido por el ciudadano E.P. a todos los inquilinos. En cuanto a este documento simple este juzgador no le da valor probatorio alguno por cuanto se trata de un documento emanado de un tercero que no es parte en el juicio y que para ser valorado de plena prueba a debido darse cumplimiento a las reglas establecidas en nuestro ordenamiento jurídico, cuestión esta que no sucedió durante la secuela del proceso.

7) Documento privado de notificación de fecha 15/10/07, dirigido por el ciudadano E.P. al hoy actor H.G., a través del cual le hace del conocimiento de la problemática (fallas) que presenta el inmueble dado en arrendamiento a este último. En cuanto a este instrumento al verificarse que cumple con ciertos requisitos establecidos legalmente, y que al no haber sido desconocido por la parte contraria durante la secuela del proceso, este juzgador conforme a la normativa establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio.

8) Documento privado de fecha 6 de julio de 2007, dirigido por el ciudadano H.G.P. a la ciudadana C.E.R., ambas partes contendientes en este proceso, a través del cual se logra apreciar la notificación que se le hace saber a esta última sobre la desocupación que pretende el primero sobre el inmueble dado en arrendamiento y del cual esta ocupa en virtud de la necesidad de ser ocupado por él. En cuanto a este documento caracterizado de los denominados “Instrumentos privados”, es de observar que el mismo al no haber sido desconocido por la parte contraria y no haber ejercido esta recurso alguno contra el mismo, este juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a la normativa establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) Documento debidamente Autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 09, Tomo 103, de fecha 7 de julio de 2008, contentivo de un Instrumento Poder conferido por la ciudadana C.R. (parte demandada en este proceso) a los abogados en ejercicio Homel T.O.S., R.A.R.V. y R.R.O.S.. En cuanto a este tipo de documento al no haber sido objeto de tacha ni de impugnación por la parte contraria en la oportunidad que la ley le otorga para ello, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil.

2) Un legajo contentivo de veinte (20) recibos de pago por concepto de alquiler de apartamento, todos con fechas correlativas comenzando el primero de ellos en el mes de febrero de 2007, hasta el mes de septiembre del año siguiente, es decir 2008, todos a razón de Cien Mil Bolívares cada uno. En cuanto a este tipo de probanzas es de observar que dichos recibos aún y cuando aparece mencionado el nombre de la ciudadana que las promueve, es decir la parte demandada C.R., no es menos cierto que dichos recibos son emanados de un tercero ajeno al juicio y para que esta prueba pudiere formal parte del contradictorio dicha probanza debió ser ratificada por ese tercero en juicio, conforma a la normativa adjetiva contemplada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto al no haberse cubierto con ese requisito es forzoso para este juzgador otorgarle valor probatorio alguno.

PUNTO PREVIO

En cuanto a la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como se mencionó anteriormente la parte demandada propuso la misma, habiéndola fundamentado en su afirmación que no consta en autos mandato para representar a los demás herederos y legatarios, señalados en el Certificado de Liberación No. 1890 de fecha 23/02/90, expedido por el ministerio de Hacienda del Departamento de Sucesiones, cuyo documento fuera consignado por la actora adjunto a su escrito libelar. Entre tanto la parte actora contradijo la anterior afirmación, y en contrario afirmó por su parte que el cuestionado poder cumplía cada uno de los requisitos exigidos por la ley, citando las normas de derecho que regulan el instinto del mandato. Siendo esos los términos de la proposición que se examina, este juzgador para decidir observa:

Ahora bien para decidir se observa de una simple lectura del contenido del poder conferido por el actor a sus representantes judiciales, abogados en ejercicio A.E.G.V. y O.E.G.V., respectivamente, el cual fuera apreciado y valorado por este juzgador anteriormente amén de no haber sido impugnado, ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal que le faculta el ordenamiento jurídico para hacerlo, logra desprenderse y apreciarse con facilidad que en el mismo está contenida la locución “Poder Especial pero amplio y bastante cuanto en derecho se requiere”; asimismo contiene enunciación de las amplísimas facultades conferidas a los apoderados ahí constituidos, contenido expreso que no permite ninguna duda en cuanto a la naturaleza y alcance del citado instrumento, el cual no contiene ninguna restricción. Advirtiéndose también dentro de ese mandato que los apoderados instituidos son abogados de libre ejercicio de la profesión, únicos facultados legalmente para representar a otros en juicio conforme a lo establecido en el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, de donde se aprecia que esa amplitud de ninguna manera permite la duda argumentada por la demandada, pues dicho contenido es suficientemente explícito para informar, sin posibles equívocos, que el poder examinado es judicial y que investidos dichos apoderados están suficientemente facultados para demandar como efectivamente lo hicieron, por cuya razón de no existir ninguna duda, se repite, la cuestión previa de supuesta ilegitimidad o insuficiencia del mandato examinada en la forma antes explicada, debe ser desestimada en todas sus partes y por tanto declarada sin lugar, ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

En este mismo orden corresponde a este juzgador pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto de fondo por ser de mero derecho y de orden público, sobre la defensa que opuso el apoderado judicial de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, y lo hace previa las siguientes consideraciones:

El citado abogado opuso la excepción perentoria prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, basado en el hecho de la existencia de un defecto de legitimación del demandante, que origina dicha excepción de la falta de cualidad del actor, por cuanto en autos, a su decir, no existe autorización o poder otorgado al actor que represente a los demás copropietarios del inmueble objeto del presente juicio.

Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

La acción es actividad jurídica por excelencia, ya que se traduce en una serie de actos que producen consecuencias jurídicas, y de ahí que no pueda ser desenvuelta por cualquiera. Para que los actos que la componen produzcan tales consecuencias, o sea que desplieguen la eficacia querida en el proceso, hace falta que quien los realice esté provisto de los requisitos que aquí se definirán.

Esos requisitos coinciden con lo que, en general, son los requisitos subjetivos de los actos jurídicos y, por tanto, se refieren a la capacidad y a la legitimación.

La capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales.

La legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.

Estas dos nociones muestran que los dos requisitos, incluso refiriéndose ambos al modo de ser del sujeto agente, han de ser considerados como esencialmente distintos.

Esta opinión general responde al principio que para actuar en juicio hacen falta ciertas cualidades de edad y de salud mental, sin que sea preciso explicar las razones de tal principio.

Para que alguien pueda actuar en juicio, no basta que posea las cualidades personales de capacidad, sino que requiere, además, que se encuentre en una determinada posición.

No hacen falta muchas reflexiones para comprender que quien se encuentra en mejor condición para ejercer la acción, es el propio titular del interés en litigio, puesto que nadie mejor que él puede sentirse estimulado a servir de medio entre los hechos y quien los haya de valorar. Es manifiestamente intuitivo que mientras el desinterés es requisito para decidir, el interés es el requisito por excelencia para demandar.

La regla es la que se infiere de las reflexiones ya hechas: actúa en juicio el sujeto del interés en litigio. Esta regla no la enuncia la ley de manera precisa. Cuando el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, dispone en su primer apartado que “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual”, establece, a la par, dos requisitos de la acción: la existencia del litigio, y la relación con la persona que actúa. Sin embargo, de dicha disposición se arguye claramente el principio de la coincidencia entre el interés y la acción.

Según la primera de estas hipótesis, la noción de la legitimación se conecta, por lo menos en parte, con la noción de capacidad, ya que la incapacidad del interesado constituye el motivo de la legitimación para obrar de una persona distinta, o sea precisamente de su administrador (representante legal).

Pero la divergencia entre interés y acción derivante de las razones agrupadas en la primera hipótesis, va más allá de los casos de incapacidad, puesto que comprende, junto a la figura de la administración (representación legal) de los incapaces, la de la administración (representación) de las personas jurídicas y, además, la de la representación voluntaria.

Al segundo grupo pertenecen, en cambio, las figuras de la sustitución procesal, del Ministerio Público y de la intervención adhesiva.

La legitimación procesal expresa, por tanto, la idoneidad de una persona para actuar en el proceso debida a su posición y, más exactamente, a su interés o a su oficio.

Teniendo en cuenta la distinción que se establecerá entre quien promueve el proceso y aquél contra quien se promueve, o sea entre quien actúa y quien contradice (actor y demandado: acreedor y deudor), se diferencian la legitimación para actuar y la legitimación para contradecir, o, como se dice asimismo, la legitimación activa y la pasiva. No siempre quien está legitimado para actuar lo está también para contradecir, ya que existen formas de legitimación exclusivamente activas, como lo son, en principio, la del sustituto y la del Ministerio Público.

Precisamente, mientras la legitimación principal comprende la proposición de la demanda introductiva, o sea la introducción del litigio en el proceso, la legitimación secundaria la excluye.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, que determina:

…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De eso se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todo legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’

… (Pierre 1992 No. 11, 74).

En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01116, de fecha 18 de septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio por daño moral, incoado por C.G.P.P., contra PDVSA Petróleo y Gas, S.A., reiteró en la actualidad lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”;

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente

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Revisadas con detenimiento las actas procesales y con vista al análisis anterior, observa este juzgador que según el contenido del escrito libelar la presente acción está dirigida a que por vía jurisdiccional se declare el desalojo del inmueble constituido por la planta alta de la casa distinguida con el No. 17, situada entre las Esquinas de Centro a San Cristóbal, en jurisdicción de la Parroquia La P.d.m.L.d.D.C., que pertenece en propiedad a la Sucesión del cual el actor forma parte integrante en su condición de legatario de la causante C.Z.d.P., quien en vida lo adquiriera mediante documento de adquisición protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal el 2 de abril de 1.938, bajo el No. 5, folio 6 del protocolo Primero, Tomo 6., y que fuera dado en arrendamiento por uno de sus herederos, específicamente por el ciudadano I.P.Z. según contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 1.994, el cual riela a los autos y que fuera objeto ya de valoración por parte de este juzgador, y que fuera suscrito entre el citado heredero según se lee en la cláusula primera él administra y la demandada C.R., esta última contra quien se intenta la acción por cuanto el actor lo necesita para habitarlo de conformidad con lo pautado en el Literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; circunstancia esta que fue cuestionada por la parte accionada al momento de dar contestación a la demanda en vista que no consta en autos que el actor tenga la cualidad que se atribuye al no existir autorización o poder otorgado a este para representar a los demás copropietarios del inmueble en mención, y con fundamento a esto, alegó a su favor la excepción perentoria de fondo relativa a la falta de cualidad e interés en el actor para sostener el presente juicio.

Ahora bien, con vista al acervo probatorio cursante en autos y con especial atención a los alegatos y defensas opuestas, observa el Tribunal que los apoderados actores junto con el escrito libelar consignaron como documento fundamental Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones S-1-H-88-A 05399, contenido en el expediente No. 893255, así como el Certificado de Liberación expedido por la Administración de Hacienda Región Capital, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones, de fecha 23 de febrero de 1990, distinguido con el No. 1890, mediante los cuales se verifica por una parte el único bien que forma parte del acervo hereditario de la mencionada sucesión de C.Z.d.P., así como también se verifica el carácter de legatario que se le atribuye al actor H.M.G.p..

De lo anterior observa este Juzgador, luego de una detallada y cuidadosa revisión que hizo de las actas procesales, que los citados instrumentos mencionados anteriormente no fueron objeto de impugnación, ni desconocimiento alguno por tanto merecen ser valorados conforme lo dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que los documentos bajo estudio fueron traídos a los autos junto al escrito libelar, y al haber sido producidos a las actas procesales en copia certificada y en originales, de ellos surge toda la eficacia probatoria que se pretende deducir, aunado a que este tipo de actuaciones sólo puede ser desvirtuable mediante la tacha de falsedad, por emanar de funcionarios competentes que tienen facultades para darles fe pública, y en consecuencia son valoradas por el Tribunal de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 197, 1.359, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la parte actora ciudadano H.M.G.P. es descendiente en segundo grado de consanguinidad, de la de cujus C.Z.d.P., propietaria del inmueble objeto de este juicio, y que con la muerte de esta última el bien inmueble objeto de este juicio paso a ser propiedad en comunidad de los herederos y legatarios de esta, por tanto el actor se subrogó con el carácter de únicos y universales herederos en la propiedad del mismo conjuntamente con los otros herederos, por lo que existe la presunción legal contenida en el Artículo 761 del Código Civil, lo cual demuestra a este Tribunal el carácter que se atribuye el demandante con justo título en el escrito libelar respecto de la relación arrendaticia invocada conforme los presupuestos contenidos en el Artículo 1.579 eiusdem, concluyendo este Juzgado que el referido ciudadano si puede considerarse bajo la figura jurídica de las personas incluidas en el supuesto de hecho de esas normas, y en consecuencia, con cualidad e interés para ser sujeto activo de la obligación pretendida, ya que dicha titularidad la representa un régimen de comunidad ordinaria conforme lo establece el citado Artículo 761 ibídem, y por cuanto cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, el actor contrae el referido acuerdo arrendaticio en el ejercicio de sus derechos, pudiendo actuar por si mismo; lo cual a juicio de quien decide constituye el presupuesto procesal del derecho necesario para asegurar la regularidad de la relación jurídica que surge en el proceso, aunado al hecho de que el actor lo que intentan es una acción de desalojo fundada en la presunta necesidad de ocupación, y no la propiedad de inmueble alguno. Ello quiere decir, que el actor al estar investido de cualidad, puede intentar y sostener la pretensión ejercida, pues todos sus alegatos en torno a este punto, giran conforme a la aplicación de los artículos antes mencionados, por ello es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la cuestión perentoria de fondo opuesta por el apoderado de la parte demandada, independientemente del resultado favorable o no de la presente acción, Y ASÍ SE DECIDE.

Decidido lo anterior pasa esta juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia puesta a su conocimiento, tomando en cuenta para ello las pruebas aportadas por las partes involucradas en el conflicto planteado, las cuales fueron detalladas y valoradas anteriormente. En este sentido, es preciso señalar los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, cuyas normas establecen el deber de los jueces de mantener la igualdad de las partes en el proceso, sin que pueda suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados por ellas, estando por lo tanto, obligados a admitirla todas, salvo aquellas que no sean posible su admisión de acuerdo a las previsiones de ley.

En el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, la parte actora H.M.G.P., plenamente identificado, pretende la entrega de un bien inmueble del cual forma parte él como co-propietario por formal parte y ser uno de los integrantes de la sucesión de la de-cujus C.Z.d.P., antigua propietaria, cuyo bien se encuentra constituido por por la planta alta No. 17 de la casa situada entre las Esquinas de Centro a San Cristóbal, en jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, con fundamento en su pretensión en la necesidad de ocuparlo, amparándose para ello en la norma establecida en el artículo 34, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que la relación locativa suscrita entre uno de los herederos, específicamente el ciudadano I.P.Z. como co-propietario arrendador del inmueble y la ciudadana C.R. como arrendataria-demandada, deviene del contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambos en fecha 31 de diciembre de 1.994, cuyo documento fuera consignado en autos y valorado ya por este juzgador tomando en cuenta para ello las reglas de valoración contenidas en nuestro ordenamiento jurídico civil. Contra tal argumentación, la parte demandada en la causa, a través de sus representantes judiciales constituidos en autos, al momento de dar contestación a la demanda en fecha 17/11/08, como punto previo al escrito presentado invocaron las cuestiones previas decididas anteriormente por este juzgador y al fondo de su contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción incoada.

Ahora bien de acuerdo a las probanzas de ambas partes y en virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que el Desalojo del inmueble arrendado por la necesidad que tiene el actor, cuya acción se encuentra legalmente establecida en el artículo 34, literal “B” del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe este juzgador previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:

ARTÍCULO 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a)…

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

En sintonía a la anterior normativa contemplada en la Ley especial que rige la materia, tenemos entonces que la causal prevista en la letra “B” del artículo in comento, esta referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el artículo 1, letra “B”, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, solo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

En cuanto al termino de “necesidad” utilizado por el legislador en esta causal el sentido que ha de atribuírsele al literal “B”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales.”

IGUALMENTE SE PUEDE LEER EN EL LIBRO DE A.E.G.F., JURISPRUDENCIAS INQUILINARIAS (Comentadas), Tomo II, páginas 104 y 105, ambas inclusive.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o el hijo adoptivo, sino la persona jurídica dueña del inmueble, pues como lo ha admitido la Corte Primera en Lo Contencioso Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre dicha necesidad de ocupación esta relación con el uso que haría a través de una Sociedad Mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.”

Conforme a la anotación expresada, este beneficio acordado por el Legislador presenta varias características, a saber: la demostración del interés indubitable del necesitado y por justo motivo. Así como la demostración por parte de este de comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).y es aplicable sólo a los contratos por tiempo indeterminado.

Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos el original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano I.P.Z. como parte integrante de la sucesión de C.Z.d.P. y la demandada C.R. sobre el inmueble objeto del litigio, instrumento que al no haber sido tachado, ni impugnado por la parte contraria, se le otorgó pleno valor probatorio, con lo cual quedó demostrada la existencia de la obligación locataria existente entre las partes, cuyo contrato por las cláusulas estipuladas dentro del mismo es de considerar que efectivamente a la fecha de hoy se trata de un contrato a tiempo indeterminado. Así queda confirmado el primer requisito. Es de hacer la observancia en este punto que aunque la parte demandada al momento de hacerse presente en el juicio quiso hacer valer un contrato de arrendamiento verbal supuestamente llevado a cabo con la ciudadana Yolanda padrón, y no el valorado por el Tribunal, este juzgador conforme a la normativa legal contemplada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, considera que al no estar comprobado el citado contrato verbal, sino el escrito es a través del mismo que debe reglarse este proceso. Así se decide.

Así mismo, la parte actora consignó como prueba de sus argumentos una serie de documentos demostrativos de la filiación o pariente por consaguinidad que lo une a la sucesión de la de cujus C.Z.d.P.. Sucesión ésta propietaria del inmueble objeto del litigio. Por tanto al haber quedado demostrada esta filiación y conformada como es la indivisibilidad del bien inmueble propiedad común de todos los herederos directos y legatarios posee este la cualidad para demandar como efectivamente fue resuelto anteriormente y como punto previo a esta decisión, como efectivamente así lo hizo.

Aunado a estas características comprobó el actor la necesidad de ocupar el inmueble arrendado del cual es co-propietario, esto se evidencia en primer orden del contrato de arrendamiento ya valorado donde se verifica que ocupa precariamente en calidad de arrendatario un inmueble propiedad del ciudadano J.E.P.A., inmueble éste que de acuerdo a la notificación efectuada por el arrendador antes identificado presenta fallas de construcción que deben ser reparadas de manera urgente según la notificación dirigida por éste, la cual ya fue valorada por este Juzgador. Igualmente quedó demostrada la notificación que el actor como co-propietario del inmueble envió a la arrendataria “C.R.” en fecha 6 de julio de 2007, su deseo y necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y que esta última ocupa desde el año 1.994.

Entre tanto la demandada excepcionándose de la acción ejercida en su contra en su defensa: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la actora. Aduciendo entre sus defensas que reconocía como su arrendadora a la ciudadana Y.Z. por estar ligada con esta a través de un contrato verbal, para ello consignó como pruebas unos recibos de pagos por ese concepto.

Ahora bien, planteada así su defensa le correspondía traer a los autos la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, en la forma y manera como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido conforme al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-

En el caso de autos, la actora demostró con el Contrato de arrendamiento ya valorado, la existencia de la obligación inquilinaria con la demandada, por tanto quedó demostrada la relación arrendaticia suscrita en fecha 31 de diciembre de de 1.994. Igualmente quedó demostrada el carácter de co-propietario que lo une al inmueble objeto del litigio, y por último demostró la necesidad de ocuparlo.

Ahora bien, siendo que la representación judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo en forma genérica la demanda incoada en su contra, sin traer elementos de convicción que pudiera enervar la acción aquí deducida, es de suponer que con dicha actuación convalidó todos los hechos y argumentos señalados por el actor.

Aunado al hecho, esa conducta diligente del arrendador que por su estado de necesidad de oponerse a que la arrendataria prosiguiera con la ocupación del inmueble dado en arrendamiento luego de la notificación que éste le hiciera el 6 de julio de 2007, sin que hasta la presente fecha la arrendataria-demandada, haya hecho las diligencias tendientes y pertinentes a cualquier arreglo amistoso a que pudieran llegar a lo cual conllevó al actor a instaurar la presente acción, es de considerar que encontrándose las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, y no constando en autos haber hecho entrega la arrendataria del bien inmueble en mención, considera este juzgador que la acción aquí ejercida debe ser declarada con lugar, con la subsiguiente entrega material del bien inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano HOMEL T.O.S. contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 26 de enero de 2009.

Se declara CON LUGAR la presente acción de Desalojo, fundamentada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por el ciudadano H.M.G.P. en contra de la ciudadana C.R.., ambas partes plenamente identificadas.

Se Confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.

De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez notificada la demandada de esta decisión y su consecuente declaración firme, comenzará a correr el lapso de seis (6) meses improrrogable para la entrega material del inmueble objeto del presente juicio, constituido por la planta alta No. 17 de la casa situada entre las Esquinas de Centro a San Cristóbal, en jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 8 días del mes de Octubre de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 1:04 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2009-000028

CARR/MVA/rs