Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 3 de Febrero de 2009

“EL CONTRATANTE 1” cede en ARRENDAMIENTO a “EL CONTRATANTE 2” quien lo toma en tal concepto, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno no edificada ubicadas en el sector “LA MORENITA” del Municipio Palavecino del Estado Lara. El inmueble objeto de arrendamiento está compuesto por una parcela de terreno de una extensión aproximada de CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (5.547 M2) cuyos linderos específicos se encuentran descritos con total precisión en el título de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 23-01-2003 y el cual quedare inserto bajo el Nº 19, folio 1 al 2, protocolo primero, torno séptimo de los registros que lleva dicha oficina, paralela y simultáneamente. “EL CONTRATANTE 1” cede en COMODATO a “EL CONTRATANTE 2” quien lo toma en tal concepto, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y las bienhechurias sobre el construidas a lado del inmueble alquilado. El inmueble objeto del presente comodato, está compuesto por una parcela de terreno de una extensión aproximadamente de Cuatro Mil Metros cuadrados (4.000 m2) cuyos linderos específicos se descritos con total precisión en el título de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, que quedó inserto bajo el nº 25, folio 37 vto al 39, protocolo Primero, Tercer Trimestre….(omissis).

Manifiestan en el libelo de demanda que se celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COMODATO entre el padre (fallecido) de la parte actora y en esa oportunidad el ciudadano L.A.C.R., quien para esa oportunidad era el presidente, posteriormente según acta de asamblea, el referido ciudadano vende parte de sus acciones y por tanto modifica la junta directiva de la sociedad mercantil “La Parrillita de Cabudare C.A.”, siendo su actual presidente y representante legal el ciudadano J.A.F.M.. El contrato establecido es por un período de cinco (05) años, renovables automáticamente por períodos iguales y consecutivos, de un (01) año. La parte actora manifiesta que la sociedad mercantil “La Parrillita de Cabudare C.A.”, adeuda por concepto de canon de arrendamiento vencidos los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2.008, por la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. 15.000,oo); la pretensión es fundamentada en los art. 26 y 115 de la Constitución Nacional, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.134, 1252, 1257, 1.258, 1.264, 1.276, 1.282, 1.291, 1.295, 1.371, 1.354, 1.579, 1.592, 1.594, 1.616, 1814, 1.815, del Código Civil, artículo 124 del Código de Comercio y artículos 506, 545, 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. El Petitum de la Acción consiste en 1) la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con todas sus mejoras u obras nuevas inclusive, no causando costo alguno a “El Contratante 1”, 2) la cancelación de la totalidad adeudada por la parte demandada cuyo monto ascienda a la cantidad de Bolívares Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs,. F. 15.000,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, 3) Así como los intereses moratorios devengados de dicho capital, a razón del uno por ciento (1%) mensual. 4) La cantidad de Seis Unidades tributarias con valor vigentes al momento, por cada día de atraso en la entrega de los inmuebles arrendados o dados en comodato, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por dicha mora. 5) Las costas y costos del proceso; 6) Honorarios Profesionales equivalentes al 30% del monto de la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 286 del código de procedimiento Civil. 7) el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan a cada mes, durante todo el transcurso que dure esta causa y hasta la total entrega del inmueble. 8) Demandan igualmente la corrección monetaria de la obligación conforme a los parámetros de inflación que determina el Banco Central de Venezuela bajo los índices de Precios al Consumidor (I. P. C.), dada la desvalorización de nuestro instrumento económico fundamental.

En fecha 19 de diciembre de 2.007, el Tribunal Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. le da entrada y en fecha 17/01/2008, la admite a sustanciación, cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de la parte demandada; a los fines de que comparezca para el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para que dé contestación a la demanda, en fecha en fecha 23 de abril de 2.008, el apoderado de la parte actora consigna cartel de citación; en fecha 03 de junio de 2.008, el abogado F.A. requiere al a-quo se designe defensor ad-liten al demandado.

En fecha 18 de julio de 2.008, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil La Parrillita de Cabudare se dan por citados en la presente causa, en fecha 22 de julio de 2.008, se dio contestación a la demanda en la cual también se interpuso la reconvención, la cual fue admitida el día 31 de julio de 2.008, y contestada por la parte actora reconvenida el día 04/08/2008; el día 05/08/2008 el Tribunal a-quo deja constancia que comienza a transcurrir el lapso de promoción de pruebas, en fecha 18 de noviembre de 2.008 se dictó sentencia en Primera instancia la cual fue apelada el día 24 de noviembre de 2.008, fue oída dicha apelación libremente. En fecha 28 de noviembre de 2.008. la Unidad de Recepción de Documentos del Aérea Civil, (URDD) envía el expediente a este Superior, quien le dio entrada y siendo la oportunidad para dictaminar se observa:

P R I M E R O: Conforme a lo expuesto al presente caso como se trata de una pretensión de desalojo intentado por H.H.I. y H.C.M., en contra de la empresa “La Parrillita de Cabudare, C.A.” en la cual se observa que la presente apelación tiene dos objetos procesales a saber, el primero la apelación ejercida por la parte actora, y la segunda la ejercida por la parte demandada referente a que en la decisión de primera instancia no se condenó en costas procesales.

Como punto previo, es importante destacar lo alegado por la parte demandada en la contestación de la demanda en virtud de que afecta al orden público, y es lo referente a la inepta acumulación de pretensiones producida en el presente caso. En efecto la nombrada parte, expone, entre otras cosas lo siguiente

…Una segunda forma de improponibilidad, viene dada por lo establecido en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al establecer que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado procederá, fundamentado en las causas allí establecidas, pero el propio libelo se evidencia que la parte actora dejó establecido lo siguiente “dicho contrato es por in período de cinco (05) años, renovables automáticamente por períodos de un (01) año” y por cuanto se anexó como documento fundamental de la acción el contrato de arrendamiento debidamente autenticado, en el mismo, en la cláusula segunda la cual está transcrita en la demanda, se establece que el término de duración del contrato de arrendamiento y del comodato es de cinco (05) años y como el contrato tiene fecha cierta a partir de su autenticación que fue el 02 de junio de 2.005, resulta evidente, que no han transcurrido los cinco (05) años desde el momento de autenticación de dicho contrato hasta la fecha de interposición de la demanda, por lo que dicho contrato es a tiempo determinado y por ello, no encuadra dentro de las causales de desalojo, que es una institución típica del arrend0 0amiento a tiempo indeterminado.

A mayor abundamiento, debe señalarse que el artículo 3 de la Ley de la materia, deja fuera del ámbito del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los terrenos urbanos y suburbanos no edificados y según se evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que transcriben los libelistas, además de arrendar el inmueble de su propiedad, establece en forma clara que está constituido por una parcela de terreno no edificada, pero que paralela y simultáneamente le da en comodato por el mismo lapso y pagando el mismo canon, otro inmueble anexo que mide aproximadamente 4.000 M2 y para que no exista duda sobre la naturaleza unitaria del contrato, la cláusula tercera estableció, que el canon mensual por el inmueble arrendado es la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) hoy TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,oo) y es aceptado por el Contratante 2, nuestro mandante, que la falta de pago de dos mensualidades de cánones de arrendamiento o de los gastos por concepto de servicio, suministro de energía de aseo urbano y disposición final de residuos o cualquier otro servicio de ambos inmuebles, da lugar a la terminación inmediata de ambos contratos.

De lo expuesto se evidencia conjuntamente con lo libelado, que los demandantes solicitan el desalojo por falta de pago, causal que según el contrato daría lugar a la terminación de ambos contratos y además, solicitan en forma expresa el pago de las seis unidades tributarias por día, referidos a los contratos de arrendamiento y comodato; ésta inepta acumulación genera una improponibilidad objetiva en los términos aquí expuestos.

El hecho de haber solicitado desalojo mixtificado con el cobro de una cláusula penal que incluye al contrato de comodato, evidencia la inepta acumulación; dicha evidencia también surge, cuando en el libelo en el vuelto de la primera página narran los hechos y establecen lo siguiente: “dicha relación de arrendamiento y comodato se hizo con la sociedad mercantil La Parrillita de Cabudare, C.A.”; en el petitorio en el capítulo tercero, en el punto uno, se establece la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y se establece que las mejoras u obras nuevas no causan costo alguno a el contratante, tal y como se acordara en la cláusula séptima del contrato, pero esa cláusula se refiere a ambos bienes, tanto al dado en arrendamiento como al otorgado en comodato, en consecuencia, los beneficios del arrendamiento no pueden ser extendidos al comodato.

Lo anterior, aunado al cobro de las seis unidades tributarias que se hace por cada día de atraso en la entrega de los inmuebles “arrendados o dados en comodato” así como lo solicitado en el ordinal sexto que cobran los honorarios profesionales sin condenatoria, expresa violación del artículo 274 del Código de Procedimiento civil, que invocan como fundamento, demuestra que la acción debió ser declarada improponible, en virtud de que los procedimientos eran incompatibles entre si, en efecto, el procedimiento del arrendamiento y del comodato al no estar amparados por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios tenía que seguirse por el juicio ordinario, pero para el cobro de los honorarios profesionales, debe seguirse el procedimiento pautado por la Ley de la materia, siendo judiciales por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil de conformidad con el artículo 22 de la Ley de Abogados y siendo extrajudiciales, por juicio breve”. Omissis.

…Como quiera que las normas de la ley que rige la materia de arrendamiento inmobiliario, son de eminente orden público, al utilizar la parte actora, aún sin decirlo una causal de desalojo de contrato a tiempo indeterminado, para un contrato a tiempo determinado vigente, es un problema de improponibilidad objetiva, que el juez debe apreciar aun de oficio y así solicitamos sea declarado.

Sobre la base de lo expuesto, yerra la juzgadora, al admitir la acción, por los trámites del juicio breve, cuando en el auto de fecha 17 de enero de 2.008 establece, que vista la demanda de desalojo o desocupación, ordenando el emplazamiento para el segundo día de despacho en el horario comprendido entre las 8:30 y 3:30 am., de conformidad con el artículo 883 del Código de procedimiento Civil, en virtud de que los inmuebles desocupados están excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y la exclusión implica que no se le puede aplicar el procedimiento allí establecido, como pretendió el Tribunal, en consecuencia, se apela del auto de admisión de fecha 17 de enero de 2.008, por ser cercenador del derecho a la defensa al establecer un procedimiento que no es el apropiado, violentado el aforismo jurisprudencial establecido por la extinta Sala Federal y de Casación de que el iter procesal no puede ser establecido ni por el juez ni por las partes, sino que se encuentra establecido por la Ley.

Sobre las bases del expuesto, se solicita del tribunal declare la improponibilidad de la presente acción, como punto previo al fondo

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S E G U N D O: En relación a la inepta acumulación de pretensiones se observa que en el libelo de demanda los demandantes solicitan el desalojo por falta de pago y en forma expresa también solicitan el pago de las seis unidades tributarias por días referidos a los contratos de arrendamiento y comodato, también se lee que “dicha relación de arrendamiento y comodato se hizo con la sociedad mercantil “La Parrillita de Cabudare, C.A.”.

En este sentido la acumulación de pretensiones constituye materia de eminente orden público, tal y como lo señala el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

En el caso sub-litis, los procedimientos son incompatibles entre si, por cuanto la materia de arrendamiento tiene su procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria; y el comodato, al no estar amparado por esta Ley, tiene que seguirse por el procedimiento ordinario, no pudiendo, llevarse ambas acciones bajo un mismo procedimiento ni siquiera ser ejercidas de manera subsidiaria, ya que tal subsidiaridad en el planteamiento, solo excusa la incompatibilidad de las pretensiones entre si, por lo que existe una inepta acumulación de pretensiones. Así se decide.

T E R C E R O: En el presente juicio se debe destacar la naturaleza del contrato de marras que dio origen a la presente acción con la finalidad de determinar si el mencionado contrato es determinado o indeterminado, pues los efectos jurídicos son distintos.

En el caso del contrato a tiempo determinado, es aquel en que se establece un lapso de duración reservándose para ello la acción resolutoria, ello en virtud de que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos. Igualmente es permitido que también la demanda proceda en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga en el contrato sin haberse producido la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, pero en este caso es viable la acción de cumplimiento de contrato (acción de extensión por vencimiento del término, la cual puede ejercerse cumplida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). En tanto; que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, son aquellos cuya forma es verbal, o que cuando se venció el término legal, sin que lo hayan prorrogado, se produce entonces, la tácita reconducción, siendo la acción típica para estos contratos la figura del desalojo, de acuerdo a los supuestos taxativos previstos en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en el presente caso, está claramente definido en el libelo de la demanda que el inmueble objeto de esta controversia está constituida por una parcela de terreno propio, el cual fue arrendado, y paralelamente se da en comodato para el mismo lapso y con el mismo canon de arrendamiento un anexo que mide aproximadamente 4.000 M2, siendo que la relación locativa tendría una vigencia de cinco años. Y como quiera que para la fecha de la interposición de la demanda existía la determinación de la relación prevista, no era dable solicitar el desalojo del inmueble, que es una acción característica para los contratos a tiempo indeterminado por lo que se considera el presente contrato promovido como documento fundamental de la acción como un contrato a tiempo determinado, teniendo como asidero jurídico la acción de resolución o de cumplimiento de contrato y no el desalojo que es la acción reservada para los contratos a tiempo indeterminado. Así se decide

Establecido lo anterior se hace inoficioso analizar los demás alegatos y pruebas promovidas por las partes. Así se declara.

C U A R T O: En relación a la apelación interpuesta por la parte actora, referido a que el Tribunal a-quo no condenó en Primera Instancia, en costas procesales, aduciendo que dada la naturaleza del juicio, no hay condenatoria, se observa: establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se condenará al pago de las costas”

Como se infiere de la norma transcrita para que haya condenatoria en costas es necesario el vencimiento total de la parte perdidosa no obstante en el presente caso la expresada sentencia se refiere a la inadmisibilidad de la acción intentada, y no se adentró el Tribunal a dictar una sentencia sobre el mérito del asunto, por lo que la expresada decisión en relación a la negativa de condena en costas procesales está conforme a derecho. Así se decide.

DECISION

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por los abogados F.A. y Marelys Barreto, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 18 de Noviembre de 2.008, que declaró Inadmisible la demanda intentada por I.H.H. y C.M.H.H., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos H.H.J.M., H.H.R., H.H., J.P. y J.H.d.D.G., contra la Sociedad mercantil “La Parrillita de Cabudare, C.A.” en el mencionado juicio de desalojo. En consecuencia se anula el auto de admisión de la presente demanda, de fecha 17 de enero del 2.008, así como también los actos subsiguientes al mismo. De igual manera se declara Sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada en relación a las costas procesales.

Queda confirmada la sentencia apelada en los términos ya señalados.

De conformidad con el Art. 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese oportunamente.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

S.M.M.

Abog. E.P.

Publicada en la misma fecha en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada, conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abog. E.P.

El suscrito, Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil del Estado Lara, certifica que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el Art. 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato judicial, en Barquisimeto, a los Tres días del mes de Febrero de dos mil Nueve.

El Secretario,

Abog. E.P.