Decisión nº 04-08-33. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 25 de Agosto de 2004

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Sent. Nro. 04-08-33.

Barinas, 25 de agosto de 2004.

Años 194º y 145º

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta en fecha 29 de julio de 2004, por el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio O.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.164, contra la sentencia definitiva dictada el 27 de julio del año en curso, por el Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, cumplimiento y resolución de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 4.830.604, 9.181.378, 9.365.466 y 9.180.577 respectivamente, con domicilio procesal en la avenida Montilla con calle Camejo, centro comercial El Paraíso, oficina 10, Barinas estado Barinas, contra el ciudadano Assin El Aramouni, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 80.572.337, con domicilio procesal en la calle 3 este, entre carreras 8 y 9 N° 9-39, centro, Socopó, Municipio Autónomo A.J.d.S. del estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio J.G.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.438, la cual fue oída libremente por auto del 05 de mayo del 2004.

En fecha 10 de agosto de 2004, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, el cual se admitió mediante auto del 11 de agosto de 2004, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquel para dictar sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Alega el apoderado actor en su libelo de demanda que sus representados son legítimos propietarios de un inmueble ubicado en la calle 3 este, entre carreras 8 y 9 N° 9-39, centro de Socopó, Municipio Autónomo A.J.d.S. del estado Barinas, el cual adquirieron en fecha 11-01-1999 según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Socopó, estado Barinas, anotado bajo el número 12, Tomo 01 y sólo por lo que respecta a la firma de Gary Efrén Lizcano Rojas por ante la Notaría Pública de Upata del Municipio Piar del estado Bolívar, en fecha 14 de febrero de 2000, anotado bajo el N° 86 Tomo 04 de los libros respectivos; que cuando sus representados compraron el inmueble se encontraba arrendado a un ciudadano de nombre Assin El Aramonni, a quien informaron que lo habían comprado; manifestándoles el referido ciudadano que tenía un contrato de arrendamiento con el anterior propietario el cual se había realizado por intermedio de una empresa (inmobiliaria) Condominio F.C. (COFECA), representada por el ciudadano D.M.P., pero que de mutuo acuerdo y en forma voluntaria entre la empresa y el anterior propietario, se dejó sin efecto el contrato que se había realizado y se rescindió el contrato entre el ciudadano Luis María Lizcano Numper, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas estado Barinas en fecha 06-09-2001, anotado bajo el Nº 05, Tomo 86 de los libros respectivos; que el contrato que se había realizado se había vencido y que al no haber renovado contrato entre el arrendador ciudadano Luis María Lizcano Numper y Assin El Aramonni, este continuaba verbalmente, cuestión que fue aceptada por sus representados; que el prenombrado arrendatario se ha negado a cancelar a sus representados el canon de arrendamiento, aún cuando ha sido notificado y sigue depositando a la cuenta del anterior propietario, manifestando que los desconoce como nuevos propietarios del inmueble y como arrendadores del mismo, negándose a llegar a un acuerdo con sus representados. Que como un desafío a la condición de propietarios de sus representados, el ciudadano Assin El Aramonni ha venido realizando modificaciones al inmueble sin ninguna autorización, argumentando siempre que desconoce a sus representados como propietarios del inmueble, que de las fotos que acompaña se puede observar que destruyó unas paredes de la parte del frente y colocó unas puertas denominadas S.M., que en la parte interna del inmueble ha funcionado una carpintería, no siendo autorizado su funcionamiento ni por el anterior dueño ni por sus poderdantes. Que por tales razones demanda al ciudadano Assin El Aramonni, al desalojo del referido inmueble objeto del contrato y lo entregue libre de personas y cosas, y para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a: 1) entregarle el inmueble identificado, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones en perfectas condiciones de uso y solvente en el pago de los servicios públicos; 2) a indemnizar a su mandante pagando por daños y perjuicios al inmueble la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00); 3) los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado y 4) las costas y costos del presente juicio. Fundamentó la acción en el artículo 34 literal E del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1160, 1167 y 1625 del Código Civil. Solicito medida de secuestro de conformidad con los artículos 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00). Acompañó: copia simple de poder autenticado por ante la Notaría Pública de Socopó del estado Barinas, en fecha 19-11-2003, bajo el Nro. 28, Tomo 42 de los libros respectivos, y por ante la Notaría Pública de Upata del Municipio Piar del estado Bolívar, en fecha 20-11-2003, bajo el Nro. 53, Tomo 36 de los libros respectivos; copia certificada de documento por el cual el ciudadano Luis María Lizcano Number vende a los actores, el inmueble que describe, autenticado por ante la Notaría Pública de Socopó del estado Barinas, en fecha 11-01-1999, bajo el Nro. 12, Tomo 01 de los libros respectivos, y por ante la Notaría Pública de Upata del Municipio Piar del estado Bolívar, en fecha 14-02-2000, bajo el Nro. 86, Tomo 04 de los libros correspondientes; copia simple de documento por el cual el ciudadano Luis María Lizcano y la empresa Condominios F.C., (COFECA), representada por el ciudadano D.M.P., dejan sin efecto el contrato privado de administración realizado entre las partes en fecha 06-01-1999, sobre el inmueble que describe, autenticado por ante la Notaría Segunda del estado Barinas, en fecha 07-09-2001, bajo el Nro. 05, Tomo 86 de los libros respectivos; copia simple de contrato de administración de inmueble suscrito entre Condominios F.C. (COFECA) representada por el ciudadano D.M.P. y el ciudadano Luis María Lizcano, en fecha 06 de enero de 1999; telegramas remitidos por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (Socopó), en fechas 11-03-2003, 13-03-2003, 22-05-2003 y 22-05-2003 respectivamente; cuatro (04) fotografías; inspección extrajudicial practicada en fecha 25-11-2003 por el Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.

En fecha 07 de enero del 2004, el Tribunal a-quo admitió la demanda, ordenando la citación del ciudadano Assin El Aramonni, para que compareciera por ante ese Despacho a dar contestación a la misma al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación; quien se negó a firmar la boleta de citación, según se evidencia de la diligencia suscrita el 26-01-2004 por el Alguacil, inserta al folio 42, ordenándose por auto del 27 del mismo mes y año, librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue entregada por la Secretaria el 02-02-2004, tal y como consta de la nota estampada cursante al folio 53.

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el demandado opuso la cuestión previa establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarando el a-quo con lugar el defecto de forma de la demanda por haberse hecho una indebida o inepta acumulación de pretensiones conforme a lo previsto en el artículo 78 ejusdem, y como consecuencia se declaró la nulidad de todo lo actuado y se repuso la causa al estado de que la parte actora reformule la demanda; así como también se declaró sin lugar por no haberse llenado en el libelo el requisito indicado en el numeral 6° del artículo 340 ibidem. Dicha sentencia fue revocada por esta Alzada en fecha 02-06-2004, dejándose subsanada la cuestión previa opuesta.

En fecha 25-06-2004, el apoderado judicial de la parte demandada abogado J.G.A.P., presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual opuso nuevamente la cuestión previa establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó al fondo la demanda, por las razones que alega en el referido escrito.

Durante el lapso legal, ambas partes presentaron escritos mediante los cuales promovieron las siguientes pruebas:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Mérito favorable que emana de los autos. Al ser promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a que se refiere, resulta inapreciable.

 Inspección judicial. En la oportunidad fijada se trasladó y constituyó el a-quo, en el inmueble ubicado en la calle 3 entre carrera 8 y 9, número 9-39, sector el Centro de Socopó, estado Barinas, en compañía del abogado O.M.M., notificándose de la misión del Tribunal al ciudadano Assin El Aramouni; dejándose constancia en el particular primero que en el inmueble funciona una venta de artefactos eléctricos y línea blanca entre otros; respecto al particular tercero se dejó constancia que en la parte posterior del inmueble existe una especie de anexo techado con entrada independiente, en donde se encuentran depositados cocinas, camas, escaparates, neveras, entre otros, los cuales se encuentran embalados con sus respectivas cajas y plásticos, así mismo se observaron tres (3) motores, un (1) trompo y desperdicios de madera y mezclado con basura; en cuanto al particular quinto se dejó constancia que el inmueble está habitado por la ciudadana Kinda Abou Assali El Aramouni con sus dos hijos y el ciudadano Assin El Aramouni; por otra parte en el particular sexto se dejó constancia de la existencia en el frente del inmueble, de tres (3) puertas S.M.; y en relación a los particulares segundo y cuarto el Tribunal se abstuvo de dejar constancia en virtud de corresponderle a un perito o experto. De acuerdo con lo estipulado en el artículo 1428 del Código Civil, se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere.

 Copia certificada de documento por el cual el ciudadano Luis María Lizcano Number vende a los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Willyans Liscano Rojas y Gary Efrén Lizcano Rojas, el inmueble que describe, autenticado por ante la Notaría Pública de Socopó del estado Barinas, en fecha 11-01-1999, bajo el Nro. 12, Tomo 01 de los libros respectivos, y por ante la Notaría Pública de Upata del Municipio Piar del estado Bolívar, en fecha 14-02-2000, bajo el Nro. 86, Tomo 04 de los libros correspondientes. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando firme por cuanto el mismo no fue impugnado.

 Original de telegramas remitidos por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (Socopó), los dos primeros el 11-03-2003, y el tercero y cuarto el 22-05-2003 respectivamente. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Testimoniales de los ciudadanos A.G.d.R., A.S., Otirmiro Valero y N.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.953.221, 3.171.657, 11.371.428 y 9.365.871 en su orden. Solo los ciudadanos A.G.d.R. y A.S. rindieron su declaración, quienes debidamente juramentados por ante el Juzgado de la causa –Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del estado Barinas-, manifestaron:

A.G.d.R.: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas; que le consta que los mencionados ciudadanos son los legítimos propietarios del inmueble en litigio; que le consta que el ciudadano Luis María Lizcano Numper es el padre de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, porque los conoce desde hace treinta años y llegaron igual y siguieron haciendo la casa en comento porque lo vió y le consta que esa casa es de ellos; que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Assin El Aramouni y le consta que es arrendatario del inmueble propiedad de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas; que le consta que el ciudadano Assin El Aramouni ha realizado modificaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistentes en tres (3) S.M., porque vive al laditico; que es amiga de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, desde hace treinta (30) años. Repreguntada contestó: que estaba presente cuando los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas entregaron el local en calidad de arrendamiento; que le consta que los ciudadanos antes nombrados son los legítimos propietarios del inmueble en litigio, porque son los hijos de el la mamá está muerta y vió haciendo la casa; que ellos arreglen como puedan eso y es un derecho de ellos; que no tiene ningún parentesco con el abogado actor, ni amigo, que trata a la familia, no son ni por un lado ni por el otro.

A.S.: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, porque desde hace veinticuatro (24) años se corta el pelo mensualmente en la peluquería del señor Sierra que es esposo de la señora Ivonne y a quien hace veintidós (22) años le compró un juego de mueble de paleta de pardillo negro en un local - mueblería que poseían allí mismo detrás de la iglesia C.R.; que le consta que los mencionados ciudadanos son los legítimos propietarios del inmueble en litigio; que le consta que el ciudadano Luis María Lizcano Numper es el padre y familiar de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas; que no conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Assin El Aramouni y desconoce que sea arrendatario del inmueble propiedad de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas; que no sabe ni le consta que el ciudadano Assin El Aramouni haya realizado modificaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento; que es amigo de los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas; que lo único que puede decir es que en la entrada del inmueble hay una S.M. nueva y desconoce quien la mandó a hacer. No fue repreguntado.

Las deposiciones de los testigos, no pueden ser apreciadas por cuanto los mismos manifestaron ser amigos de los promoventes, no mereciendo confianza y credibilidad por parte de esta juzgadora.

 Copia certificada de acta de defunción del de-cujus José Eulogio Lizcano Torrez, asentada por ante la Prefectura de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, bajo el Nro. 369 de fecha 10 de marzo de 2004. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido por tratarse de documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Originales de recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos por el Comercial Katherine, de fechas 31-12-97, 31-05-98, 30-11-98, 30-08-98, y 30-12-98, el primero por la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000,00); y el segundo, tercero, cuarto y quinto por la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs.110.000,00), cada uno, expedidos a favor del ciudadano Assin El Aramouni, los cuales opuso para que la ciudadana Hibone Magali Lizcano de Sierra, los reconociera en su contenido y firma. Se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido, por cuanto tratándose de instrumentos privados, que no fueron desconocidos en su contenido y firma, ni tachado por la parte contraria, se tienen legalmente por reconocidos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil.

 Original de contrato de arrendamiento suscrito entre Condominios F.C., representada por el ciudadano D.M.P. y el ciudadano Assin El Aramouni, en fecha 02-01-1999. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido por tratarse de documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Originales de recibos de pago emanados de Condominios Fenix, C.A., a nombre del ciudadano Assin El Aramouni, de fechas 24-05-2000, 24-05-2000, 26-04-2000, 21-12-2000, 19-07-2000, 21-12-2000, 21-12-2000, 10-03-1999, 14-02-2000, 08-04-1999, 05-02-1999, 07-07-1999, 02-06-1999, 14-09-1999, 04-08-1999,17-01-2000, 17-01-2000, 04-10-1999 y 04-10-1999 respectivamente, por la suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00), cada uno; y original de recibo pago expedido por Comercial La Abuelita, en fecha 25-11-2002, por la cantidad de4 ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00). Se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido, por cuanto tratándose de instrumentos privados, que no fueron desconocidos en su contenido y firma, ni tachado por la parte contraria, se tienen legalmente por reconocidos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, quedando firme por cuanto el mismo no fue impugnado.

 Copia simple de contrato de administración de inmueble suscrito entre Condominios F.C. (COFECA) representada por el ciudadano D.M.P. y el ciudadano Luis María Lizcano, en fecha 06 de enero de 1999. Se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido, por cuanto tratándose de instrumentos privados, que no fueron desconocidos en su contenido y firma, ni tachado por la parte contraria, se tienen legalmente por reconocidos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil.

 Copia simple de documento por el cual el ciudadano Luis María Lizcano y la empresa Condominios F.C., (COFECA), representada por el ciudadano D.M.P., dejan sin efecto el contrato privado de administración realizado entre las partes en fecha 06-01-1999, sobre el inmueble en litigo, autenticado por ante la Notaría Segunda del estado Barinas, en fecha 07-09-2001, bajo el Nro. 05, Tomo 86 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido por tratarse de documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copias al carbón de planillas de depósitos Nros. 000000306, 000000322, 27675301, 32991516, 27679628 y 000000300, por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00) las dos primeras y las otras por la suma de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00), respectivamente, en la cuenta de ahorro Nro. 0200020235, las dos primeras, del Banco Provincial, la tercera, cuarta y quinta en la cuenta corriente que mantiene Condominios Fénix en el Banco Sofitasa y la última en la cuenta de ahorro Nro. 0100015982 del Banco Provincial, en su orden. Merece fe de los hechos que contiene por emanar del organismo competente correspondiente, además de tener fecha cierta, firma y sello.

 Copia certificada de poder conferido por el ciudadano Luis María Lizcano al ciudadano José Eulogio Lizcano Torres, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas en fecha 04-09-2001, bajo el N° 41, tomo 85 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido por tratarse de documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de consignación Nro. 004-04 llevado por el Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, a favor del ciudadano José Eulogio Lizcano. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando firme por cuanto el mismo no fue impugnado.

 Invocó en su beneficio la presunción de pago de las mensualidades anteriores establecidas en el artículo 1296 del Código Civil. No fue admitida.

 La confesión espontánea. No fue admitida.

En fecha 02-03-2004 el Tribunal a-quo dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la demanda intentada, y condenó en costas a los actores por haber sido totalmente vencidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, este Tribunal observa:

La demanda aquí intentada se sustanció y decidió de acuerdo con las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, y tomando en consideración lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se resolvieron en la oportunidad de dictar la sentencia de mérito correspondiente, primer lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

Por otra parte, el literal “e” del artículo 34 de la referida Ley, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador

.

De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.

Respecto a la causal prevista en el literal e) de la citada Ley, la doctrina patria sostiene que se requiere la prueba del hecho por ante el órgano judicial y no administrativo, debido a la nueva concepción de esta Ley, a cuyos efectos debe tomarse en cuenta el contenido de dos normas del Código Civil, cuales son, los artículos 1589 y 1590.

Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

El apoderado actor promovió entre otras inspección judicial a objeto de probar que se han hecho modificaciones al inmueble sin autorización de sus representados, consta de la evacuación de tal inspección que tal probanza no quedó demostrada ni el hecho de las modificaciones como de la falta de autorización; considerando quien juzga como medio probatorio que hubiese podido demostrar tales alegatos la referida inspección judicial.

Por otro lado al no haber registrado el documento de compra venta al momento de iniciar la presente acción no tenían la condición de propietarios; en consecuencia no tienen la cualidad para ejercer la acción de desalojo por cuanto no se evidencia en autos la obligación existente por parte del arrendatario ciudadano Assin El Aramouni con los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, actores en el presente juicio.

El artículo 1924 del Código Civil establece:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

De la norma transcrita supra, se deduce que para que un contrato de venta de un inmueble surta efectos frente a terceros es indispensable que se cumpla con la formalidad esencial del registro; siendo el ciudadano Assin El Aramouni el tercero al que se refiere la norma transcrita y el documento por el que se acreditan propiedad los actores no había sido registrado.

Considerando que con la acción propuesta por los actores no pretenden determinar la propiedad del inmueble, sino desalojar el mismo.

Ahora bien, en la relación contractual de arrendamiento, al igual que en la mayoría de los contratos es perfectamente posible que ocurra lo que la doctrina y jurisprudencia denominan “sustitución de las partes contratantes”, la cual se da, entre otros casos, por muerte de alguna de ellas, por cesión del contrato, o como sucedió en el caso sub examine, por venta del inmueble arrendado a terceras personas distintas al contratante originario.

Así, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismo términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

.

Situación que no se verificó en la presente causa por cuanto el arrendatario no tenía conocimiento de la venta realizada por el arrendador, desconociéndolo entonces como nuevo propietario.

Si bien es cierto que en fecha 08 de marzo de 2004, tal y como se evidencia al folio 36 de la segunda pieza, los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, registraron documento de compra venta tenido durante todo el procedimiento actual como documento autenticado, y así consta en autos antes de esta sentencia; este Juzgado en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aplicando los principios procesales de la veracidad y la legalidad y de conformidad con lo establecido en el artículo 520 ejusdem, le da pleno valor probatorio por tratarse de documento público; modificándose así con la consignación del mismo la dispositiva del fallo del Tribunal de la causa, por cuanto desde el inicio y durante el proceso dicho documento se encontró autenticado, siendo que en la actualidad los accionantes poseen título jurídico suficiente, no siendo la propiedad del inmueble el punto debatido en la presente causa, sino la acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que como ya se indicó no se encuentran llenos los extremos legales consiguientes para que la misma pueda prosperar; ASI SE DECIDE.

También es cierto que se encuentra plenamente demostrado en autos la condición de arrendatario del ciudadano Assin El Aramouni, no habiendo el vendedor ciudadano Luis María Lizcano Numper cumplido con las obligaciones de arrendador en lo que respecta al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente a la preferencia ofertiva, la cual no hizo al arrendatario de conformidad a lo establecido en el artículo 44 ejusdem, no causando así los efectos del mismo.

Por otra parte en este mismo orden de ideas se encuentra demostrado en autos que el ciudadano Luis María Lizcano Numper realizó la venta del inmueble por vía de autenticación en fecha 14-02-2000, a los actores en la presente causa por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs 1.000.000,oo).

En fecha 11-03-2003, por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), sucursal Socopó, envía el ciudadano A.J., identificado como apoderado judicial de los supuestos propietarios al arrendatario ciudadano Assin El Aramouni, una notificación de venta sobre el inmueble en litigio, por la suma de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs.140.000.000,00), no cumpliendo con los extremos legales del artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

.

De la norma transcrita se evidencia que el referido ciudadano no se encontraba autorizado para ello mediante documento auténtico, por lo que este Tribunal le niega todo valor probatorio, quedando el arrendatario en todo su derecho a ejercer el retracto legal establecido en el artículo 48 de la referida Ley.

En mérito de las consideraciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de julio de año en curso, por el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio O.M., ya identificado.

SEGUNDO

Se MODIFICA la sentencia dictada el 27 de julio de 2004, por el Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo, intentada por los ciudadanos Hibone Magali Lizcano de Sierra, Jacqueline Lizcano Rojas, Gary Efrén Lizcano Rojas y Willyans Lizcano Rojas, contra el ciudadano Assin El Aramouni, ya identificados.

CUARTO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio y del recurso, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 893 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los veinticinco (25) días del mes de agosto del año dos mil cuatro (2004). Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

La Juez Temporal,

Abg. S.M.A..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo las dos y quince minutos de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C.

Exp. Nro. 04-6603-C.O.T.

rm.