Decisión nº 02 de Juzgado del Muncipio Antonio José de Sucre de Barinas, de 27 de Julio de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO A.J.D.S. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Se inició el presente juicio de desalojo por demanda interpuesta el 19 de diciembre de 2003 por el abogado O.M.M., titular de la cédula de identidad Nº 9.180.680, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.164, apoderado judicial de los ciudadanos HIBONE M.L.D.S., J.L.R., G.E.L.R. y WILLYANS LIZCANO ROJAS, venezolanos, mayores de edad, casada la primera y solteros los tres últimos, de este domicilio los tres primeros y con domicilio en Upata, Estado Bolívar el último, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 830.604, 9.181.378, 9.365.466 y 9.186.577, en su orden, contra el ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI, extranjero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 80.572.337, quien estuvo representado por los abogados J.G.A.P., titular de la cédula de identidad Nº 10.162.072 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 62.438 y D.A.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 13.533.571 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.150.

I

DE LA DEMANDA

En su libelo de demanda, el apoderado judicial de la parte actora expuso:

Que sus representados son legítimos propietarios de un inmueble ubicado en la calle 3 este, entre carreras 8 y 9 No. 9-39, Centro de Socopó, Municipio Autónomo A.J.d.S.d.E.B., el cual adquirieron el 11 de enero de 1999, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Socopó de este Estado, anotado bajo el No. 12, tomo 1, y sólo en lo que respecta a la firma de G.E.L.R. ante la Notaría Pública de Upata del Municipio Piar del Estado Bolívar, el 14 de febrero de 2000, anotado bajo el No. 86, tomo 4, de los libros respectivos, por venta que les hiciera el ciudadano L.M.L.N., cédula de identidad No. E-354.139.

Que cuando sus representados compraron dicho inmueble, “este se encontraba arrendado a un ciudadano de nombre Assin El Aramonnni, titular de la cédula de identidad No. V-80.572.337”.

Que notificaron e informaron personalmente a dicho ciudadano que habían comprado el inmueble.

Que éste les manifestó que tenía suscrito un contrato de arrendamiento con el anterior propietario, contrato éste que había realizado por intermedio de una empresa (inmobiliaria) Condominios Fénix C.A.

Que “pertinentemente en mutuo acuerdo y en forma voluntaria entre la empresa y el anterior propietario, se dejó sin efecto el contrato que se había realizado y su (sic) rescindió el contrato entre el ciudadano L.M.L.N.; según se evidencia en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas Estado Barinas en fecha 06-09-2001 (…)”.

Que Assin El Aramouni también les manifestó que dicho contrato se había vencido y que al no haberse renovado, continuó verbalmente, “cuestión que fue aceptada por mis representados”.

Que dicho ciudadano “se ha negado a cancelar a mis representados el canon de arrendamiento, aún cuando ha sido notificado y sigue depositando a la cuenta del anterior propietario, manifestando que los desconoce como nuevos propietarios del inmueble y en consecuencia desconociéndoles la condición de arrendadores…”.

Que “se han realizado gestiones por medio de Abogados que han representado a mis poderdantes, y por medio de telegramas y hasta la presente fecha se ha negado a llegar a algún acuerdo…”.

Que “se le envió telegrama pidiendo desocupar (sic) el inmueble y no respondió”.

Que “ha venido realizando modificaciones al inmueble sin ninguna autorización…”.

Que “destruyó unas paredes de la parte del frente y colocó unas puertas denominadas S.M. (…)”.

Que “en la parte interna del inmueble ha funcionado una carpintería la cual no fue autorizado su funcionamiento ni por el anterior dueño ni por mis poderdantes” (sic).

Que por tales razones es que acudió a este Tribunal para demandar el desalojo del antes mencionado inmueble para que el mismo le sea entregado a sus mandantes libre de personas y bienes y para que “convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

1 A entregarme el inmueble ya identificado, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones en perfectas condiciones de uso y solvente en el pago de los servicios públicos

.

2 A indemnizar a mi mandante pagando por daños y perjuicios al inmueble la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

3 Los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble desocupado.

4 Las costas y costos del presente juicio”.

El apoderado judicial de la parte actora fundamentó su pretensión en los artículos 1160, 1167 y 1615 del Código Civil, en concordancia con lo que establece el artículo 34, literal “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

II

DE LA CONTESTACIÓN

Luego de la admisión de la demanda se practicó la citación personal del ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI, quien asistido por el abogado J.G.A.P., dio contestación a la misma en la oportunidad legal correspondiente en los siguientes términos:

En primer lugar y con fundamento en los artículos 346, ordinal 6º y 78 del Código de Procedimiento Civil opuso la cuestión previa correspondiente al defecto de forma de la demanda por haberse hecho una indebida o inepta acumulación de pretensiones.

En tal sentido, adujo que la parte actora acumuló tres pretensiones distintas e incompatibles entre sí en su libelo: la resolución del contrato de arrendamiento, el cumplimiento de ese mismo contrato y el desalojo del inmueble.

En segundo lugar, con base en el artículo 35 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo que preceptúa el artículo 346, ordinal 6º opuso la cuestión previa correspondiente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo el requisito que se indica en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, toda vez que los demandantes no hicieron señalamiento alguno de cuál era su instrumento o instrumentos fundamentales, es decir, aquél o aquellos de los cuales se derivaba inmediatamente el derecho por ellos deducido.

Luego, la parte demandada pasó a dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo que entre los demandantes y su persona existiera contrato de arrendamiento verbal.

Que el inmueble cuyo desalojo demandan los actores le fue arrendado de forma verbal, por tiempo indeterminado, y para uso comercial y habitación, por el ciudadano L.M.L.N., en diciembre de 1997, oportunidad en la que convinieron como canon de arrendamiento la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) mensuales.

Que al inicio de la relación arrendaticia la ciudadana HIBONE M.L.D.S., (una de las aquí demandantes) era quien por instrucciones verbales de su padre L.M.L.N., recibía dichos cánones, circunstancia que, afirmó, de forma deliberada y maliciosa había omitido la parte actora en el libelo de la demanda, en contravención a su obligación de decir la verdad en el proceso.

Que el 2 de enero de 1999, celebró un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo determinado (desde el 01-01-99 hasta el 31-12-99), en el que se pactó la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) como canon y en el que fungió como representante del ciudadano L.M.L.N. (arrendador), la sociedad administradora y de corretaje inmobiliario CONDOMINIOS FENIX, C.A.

Que en la cláusula tercera del aludido contrato se pactó como fecha de vencimiento del mismo el 31 de diciembre de 1999, no obstante, continuó en posesión precaria del inmueble, pagando el canon al arrendador en la cuenta de ahorros que éste le indicó, signada con No. 54170414-0, en el Banco Provincial, a nombre de J.E.L.T., apoderado del arrendador, y por tanto autorizado para recibir el pago, con lo cual se configuró la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1600 del Código Civil, y que, por ende, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.

Que el arrendador L.M.L.N. y su persona convinieron en forma verbal en aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de doscientos treinta mi bolívares (Bs. 230.000,00), desde el mes de enero de 2003, los cuales viene pagando mes a mes desde esa oportunidad.

Que para la fecha en que los demandantes compraron el inmueble cuyo desalojo pretenden, el mismo se hallaba arrendado por él, y que en tal sentido invocaba a su favor la confesión espontánea que hizo el apoderado judicial de los demandantes en su libelo cuando afirmó ‘…cuando mis representados compraron el inmueble éste se encontraba arrendado a un ciudadano de nombre Assin El Aramonn, titular de la cédula de identidad No. V-80.572.337’.

Negó, rechazó y contradijo que los demandantes le hayan ofrecido válidamente en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y mucho menos, que le hayan participado o notificado en forma alguna la celebración de dicho negocio jurídico.

Que fue con ocasión de la citación para la contestación de la demanda incoada en su contra cuando se enteró que el inmueble arrendado había sido vendido a los demandantes el 11 de enero de 1999.

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido el contrato de arrendamiento por no haber hecho los pagos de los cánones a los demandantes sino al anterior propietario.

Que no puede imputársele incumplimiento alguno por el hecho de no haberle pagado los cánones a los nuevos propietarios ya que nunca se le notificó o participó dicha venta. De tal forma que, siendo él un tercero extraño a los contratantes, no tenía porque saber que se había verificado la transferencia de la propiedad, y que, por ende debía hacerles el pago a los nuevos propietarios.

Que los efectos externos del referido contrato de venta no le eran ni le son oponibles, es decir, no tenía, ni tiene porque aceptar o reconocer dicho contrato de venta, ni admitir a los demandantes (nuevos propietarios) como sus arrendadores, ya que, dicha venta fue suscrita por ante una Notaría Pública y no por ante el Registro Público, es decir, no cumplía, ni cumple con lo establecido en el artículo 1920, ordinal 1 del Código Civil.

Negó, rechazo y contradigo que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento por el inmueble que ocupa, por el contrario, afirmó que se encuentra solvente tal y como se evidencia del depósito bancario que realizó el 02 de febrero de 2004 en efectivo a nombre de J.L. (apoderado del arrendador), por la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00) en la cuenta de ahorros No. 54170414-0, en el Banco Provincial, correspondiente al canon del mes de enero de 2004 (última mensualidad o período causado).

Que como los demandantes no precisaron en qué momento fue que supuestamente dejó de pagar dos mensualidades consecutivas, único supuesto en el que procedería el desalojo, adujo, hizo valer e invocó en su beneficio la presunción de pago de las mensualidades anteriores que establece el artículo 1296 del Código Civil.

Negó, rechazo y contradijo que haya hecho reformas al inmueble por él arrendado sin autorización del arrendador, ni mucho menos que lo haya deteriorado, destruido o causado daños.

Negó, rechazo y contradijo, todas las demás afirmaciones de hecho que hizo la parte actora en la demanda incoada en su contra.

III

DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada con fundamento en los artículos 33, 35, 47 y 48 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios propuso reconvención en contra de los ciudadanos HIBONE M.L.D.S., J.L.R., G.E.L.R. y WILLYANS LIZCANO ROJAS. Dicha reconvención, al igual que todos los actos subsiguientes a la demanda fueron anulados como más adelante se indicará, de allí que resulte innecesaria la transcripción de los alegatos que en ellas hizo el representante judicial de la parte demandada, quien luego no la formuló.

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

El 4 de febrero de 2004, este Juzgado admitió la reconvención propuesta, por lo que con fundamento en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil los ciudadanos HIBONE M.L.D.S., J.L.R., G.E.L.R. y WILLYANS LIZCANO ROJAS se entendieron citados para dar contestación a la reconvención en el segundo (2do) día de despacho siguiente, oportunidad en la que no comparecieron, ni por si ni por intermedio de su apoderado judicial. Este acto procesal también quedó nulo y sin efecto jurídico alguno como se indicará en el próximo capítulo.

V

DE LA DECISIÓN SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

El 2 de marzo de 2004, este Juzgado declaró SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma de la demanda a que se refiere el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, relativo al señalamiento de los instrumentos fundamentales y CON LUGAR la cuestión previa de defecto de forma de la demanda opuesta por la parte demandada, por haber hecho la parte actora la acumulación prohibida o inepta acumulación de pretensiones a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y, en consecuencia, se declaró la nulidad de todo lo actuado en el juicio y se repuso la presente causa al estado de que el apoderado judicial de la parte actora reformulara su demanda, para lo cual se le concedió un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso

a que se refiere el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, oportunidad en la que debía subsanar el defecto en cuestión, debiendo especificar con claridad y precisión cuál de tales pretensiones es la que quiere deducir, so pena de que se declarara la extinción del procedimiento y se condenara en costas a sus representados de acuerdo con lo que establece el artículo 354 eiusdem del Código de Procedimiento Civil.

VI

DE LA SUBSANACIÓN DEL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

El 12 de marzo de 2004, el apoderado actor presentó escrito en el que expuso que estando dentro de la oportunidad para subsanar la cuestión previa ordenada, se reservaba únicamente la acción de desalojo y desistió de las demás acciones intentadas.

El 21 de abril de 2004, este Tribunal dictó sentencia declarando extinguido el proceso, por considerar que la parte actora no había subsanado debidamente la cuestión previa.

Contra dicha decisión ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte actora, el cual fue oído en ambos efectos y posteriormente declarado con lugar por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, quien consideró que si se había subsanado el defecto de forma de la demanda y que debía entenderse que la pretensión ejercida era la de desalojo con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

VII

DE LA NUEVA CONTESTACIÓN

Subsanada la cuestión previa el apoderado judicial de la parte demandada procedió, en la oportunidad legal correspondiente, a dar contestación a la demanda que había sido reformulada, opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda a que se refiere el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil relativo al señalamiento de los instrumentos fundamentales, contestó al fondo dicha demanda en los mismos términos que lo había hecho originalmente, sin embargo, excluyó de su escrito la reconvención que antes había planteado.

VIII

DE LAS PRUEBAS

Junto con el libelo de la demanda, la parte actora produjo:

Documento autenticado por la Notaría Pública de Socopó, Estado Barinas el 11 de enero de 1999, anotado bajo el No. 12, tomo 1, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el que se evidencia que el ciudadano L.M.L.N., titular de la cédula de identidad No. 354.139, les dio en venta el inmueble objeto del presente juicio de desalojo. A dicho instrumento el Tribunal le asigna pleno valor probatorio ya que no fue impugnado ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente.

Documento privado suscrito entre CONDOMINIOS FENIX C.A. y el ciudadano L.M.L.N., continente del contrato de administración del inmueble objeto del presente juicio de desalojo, en el que éste último cede a la primera la administración del referido inmueble para su arrendamiento por un canon de Bs. 130.000,00. A dicho instrumento el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno por las siguientes razones:

i) Emana de terceros que no son parte en el juicio y que no fueron llamados al mismo para que lo ratificaran por vía testimonial;

ii) Es impertinente e inconducente para la demostración de los hechos sobre los cuales versa la pretensión de desalojo que se planteó, la cual quedó circunscrita, por virtud de la subsanación del defecto de forma de la demanda al literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo estableció el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en su sentencia del 2 de junio de 2004;

Además, su análisis es innecesario en razón del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Documento autenticado por la Notaría Pública Segunda de Barinas el 7 de septiembre de 2001, anotado bajo el No. 69, tomo 3-A, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre el ciudadano L.M.L.N. y CONDOMINIOS FENIX C.A. en el que rescinden el contrato privado de administración para el arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio de desalojo. A dicho instrumento el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno porque es impertinente e inconducente para la demostración de los hechos sobre los cuales quedó limitada la pretensión de desalojo que se planteó, además de que su análisis resulta innecesario en virtud del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Telegramas de fechas 11 de marzo de 2003 y 22 de mayo de 2003, dirigidos al ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI. A tales telegramas el Tribunal no les asigna valor probatorio alguno porque son impertinentes e inconducentes para la demostración de los hechos sobre los cuales quedó circunscrita la pretensión de desalojo que se dedujo, además de que su análisis resulta innecesario en virtud del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Fotos varias a las cuales el Tribunal no les asigna valor probatorio alguno por cuanto su veracidad y autenticidad fue objetada por la parte demandada en la contestación de la demanda, además de que su análisis resulta innecesario en virtud del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Durante el lapso probatorio el representante judicial de los demandantes reprodujo el mérito favorable de los autos.

Además, promovió inspección judicial con el objeto de demostrar que “se le han hecho modificaciones al inmueble, sin autorización de mis representados”, prueba ésta que fue evacuada en su oportunidad legal, cuyo análisis es innecesario en razón del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Asimismo, promovió las testimoniales de cuatro personas de las cuales sólo depusieron los ciudadanos A.C.S.Y. y A.D.C.G.D.R.. Sus dichos no serán analizados ya que resulta innecesario en razón del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo, además de que ambos afirmaron ser amigos de los promoventes no mereciendo la confianza y credibilidad por parte de esta juzgadora.

Por último, produjo copia certificada del acta de defunción Nº 369 de fecha 10 de marzo de 2004, instrumento al que no se le asigna valor probatorio alguno porque es impertinente e inconducente para la demostración de los hechos supuestamente constitutivos de la causal de desalojo contenida en la letra e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además de que su análisis resulta innecesario en razón del pronunciamiento previo que se hará en la motiva de este fallo.

Por su parte, y para probar que se encuentra solvente, el ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI produjo junto con la contestación de la demanda, consignación arrendaticia (exp. 004-04) nomenclatura de este mismo Juzgado, consistente en cheque de gerencia de fecha 04 de mayo de 2004, a la orden de J.E.L.T., apoderado de L.M.L.N., correspondiente al canon de arrendamiento del mes de mayo de 2004, último período o mensualidad causada y que se acogía a la presunción de pago de las mensualidades o períodos anteriores que reconoce el artículo 1296 del Código Civil. A dicho instrumento el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno porque la pretensión de desalojo no se fundó el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que estuvo circunscrita a la causal contenida en el literal “e” de dicha norma, por tanto, dicha probanza es impertinente. Además, su análisis resulta innecesario en razón del punto previo que se analizará en la motivación para decidir de esta misma decisión.

Durante el lapso probatorio la parte demandada, con el objeto de probar la relación arrendaticia que afirmó, sostiene desde hace más de seis (6) años con el ciudadano L.M.L.N., produjo recibos de pago originales por concepto de canon de arrendamiento del inmueble por él arrendado, firmados por HIBONE M.L.D.S., aquí demandante, correspondiente a las mensualidades de diciembre de 1997 y mayo, agosto, noviembre y diciembre de 1998. A dichos recibos el Tribunal les asigna pleno valor probatorio ya que al no haber sido desconocidos por quien los firmó se tienen legalmente como reconocidos.

Para demostrar que el 2 de enero de 1999 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con CONDOMINIOS FENIX, C.A., produjo el original de dicha convención, documento al que el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno por tratarse de un instrumento privado emanado de terceros que no fueron parte en el juicio y a quienes no se les trajo como testigos para su ratificación, además de que el mismo no guarda relación con los hechos en los que se fundó la pretensión de desalojo, es decir, sobre las supuestas reformas no autorizadas y daños sobre el inmueble arrendado y su análisis es innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se decidirá en la parte motiva de este fallo.

Con el fin de comprobar el pago de los cánones de arrendamiento a CONDOMINIOS FENIX, C.A., produjo originales de los recibos correspondientes a los meses de enero a diciembre de 1999 y los que conserva correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2000, a los cuales el Tribunal no les asigna valor probatorio alguno por ser instrumentos privados emanados de terceros que no fueron parte en el juicio y a quienes no se les trajo como testigos para su ratificación, además de que, el desalojo que se demandó lo fue por supuestas reformas no autorizadas y daños al inmueble (literal e, art. 34 L.A.I) y no por falta de pago. Su análisis es igualmente innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se dilucidará en la parte motiva de este fallo.

Para evidenciar que CONDOMINIOS FENIX C.A., era la persona autorizada para recibir los cánones de arrendamiento en nombre del ciudadano L.M.L.N., invocó el principio de la comunidad de la prueba e hizo valer todo el valor probatorio que dimana del contrato de administración que acompañaron los demandantes junto con el libelo de la demanda, así como del acuerdo suscrito entre dicha compañía y el arrendador el 7 de septiembre de 2001, en el que rescinde el referido contrato de administración. En cuanto al valor probatorio de tales instrumentos se reproduce el que se les asignó cuando se analizaron las pruebas que promovió la parte actora.

Con el objeto de probar que desde que se dejó sin efecto el contrato de administración, continuó pagando los cánones de arrendamiento al ciudadano J.E.L.T., consignó recibo firmado por dicho ciudadano correspondiente al mes de septiembre de 2001. A tal instrumento el Tribunal no se le asigna valor probatorio alguno por tratarse de un documento privado emanado de un tercero que no fue parte en el juicio y que no fue ratificado por el mismo mediante testimonial, además de que el mismo es impertinente porque no guarda relación con la causal de desalojo a la que limitó su pretensión la parte actora. Aunado a ello, su análisis es innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se dilucidará en la parte motiva de este fallo.

Para comprobar que paga Bs. 230.000,00, específicamente desde enero de 2003, consignó deposito bancario No. 000000683 del 03 de febrero de 2003, a nombre de J.L., en la cuenta de ahorros No. 54170414-0 en el Banco Provincial; documento al que el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno porque no guarda relación con la causal de desalojo a la que limitó su pretensión la parte actora, además, su análisis resulta innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se resolverá en la parte motiva de este fallo.

Para demostrar que J.E.L.T. estaba autorizado para recibir el pago de los cánones de arrendamiento, produjo copia certificada del poder que le otorgó L.M.L.N. por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, el 4 de septiembre de 2001, el cual quedó anotado bajo el No. 41, Tomo 85, de los Libros de autenticaciones llevados por

dicha Notaría. Al referido instrumento el Tribunal no le asigna valor probatorio alguno porque no guarda relación con la causal de desalojo a la que limitó su pretensión la parte actora, además, su análisis resulta innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se resolverá en la parte motiva de este fallo.

Por último, y para demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ratificó el mérito probatorio que emana de la consignación arrendaticia (Exp. 004-04) nomenclatura de este Juzgado, hecha a favor del ciudadano L.M.L.N., correspondiente al canon de arrendamiento del mes de junio de 2004, último período o mensualidad causada y que se acogía a la presunción de pago de las mensualidades o períodos anteriores que reconoce el artículo 1296 del Código Civil. Probanzas éstas a las que el Tribunal no les asigna valor probatorio alguno por cuanto no guardan relación con la causal de desalojo (literal “e”, art. 34 L.A.I), a la que limitó su pretensión la parte actora, además, su análisis resulta innecesario por la cuestión de previo pronunciamiento que se resolverá en la parte motiva de este fallo.

IX

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En su escrito de contestación a la demanda, apoderado judicial del ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI, esgrimió como defensa de fondo el que los efectos externos del contrato de venta suscrito entre el ciudadano L.M.L.N. y los aquí demandantes, no le eran ni le son oponibles a su representado, quien, por tanto, no tenía, ni tiene porque aceptar o reconocer dicho contrato de venta, ni admitir a los demandantes (nuevos propietarios) como sus arrendadores.

Tal defensa se fundamentó en el hecho de que el referido contrato de venta fue suscrito por ante una Notaría Pública y no por ante el Registro Público, y que, por tanto, no le es oponible a su mandante.

Al respecto esta sentenciadora observa:

El Artículo 1920 del Código Civil establece:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

(omissis)

Por su parte, el artículo 1924 eiusdem preceptúa:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

De las normas transcritas supra se deduce que para que un contrato de venta de un inmueble surta efectos frente a terceros es indispensable que se cumpla con la formalidad esencial del registro.

Ahora bien, en la relación contractual de arrendamiento, al igual que en la mayoría de los contratos es perfectamente posible que ocurra lo que la doctrina y jurisprudencia denominan “sustitución de las partes contratantes”, la cual se da, entre otros casos, por muerte de alguna de ellas, por cesión del contrato, o como sucedió en el caso sub examine, por venta del inmueble arrendado a terceras personas distintas al contratante originario.

Así, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

.

En el caso que se examina, quedó plenamente demostrado, por las confesiones espontáneas hechas por los propios demandantes en su libelo, que la relación arrendaticia se inició entre el demandado ASSIN EL ARAMOUNI y el ciudadano L.M.L.N., quien vendió a los aquí demandantes el inmueble arrendado el 11 de enero de 1999 mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Socopó de este Estado, anotado bajo el No. 12, tomo 1, oportunidad en la cual pasaron a ocupar la posición de arrendadores, de acuerdo con lo que establece la última de las normas transcritas.

Ahora bien, considera esta Juzgadora que al no haberse registrado la venta del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ésta sustitución no podía ni puede surtir efecto frente al arrendatario, quien no tiene la obligación legal

de reconocer a los demandantes como arrendadores hasta tanto éstos no cumplan con la formalidad del registro.

Bajo tales premisas, concluye quien juzga que los ciudadanos HIBONE M.L.D.S., J.L.R., G.E.L.R. y WILLYANS LIZCANO ROJAS carecen de título jurídico suficiente, y, por ende de cualidad necesaria para demandar en calidad de arrendadores, el desalojo del inmueble que posee como arrendatario el ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI, por lo que debe prosperar la defensa opuesta por la parte demandada, lo cual hace innecesario cualquier otro pronunciamiento sobre el fondo del asunto. Así se declara.

X

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio A.J.d.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos HIBONE M.L.D.S., J.L.R., G.E.L.R. y WILLYANS LIZCANO ROJAS, en contra del ciudadano ASSIN EL ARAMOUNI, ya identificados.

De conformidad con lo que establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los demandantes por haber resultado totalmente vencidos.

Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso legal no se ordena la notificación de las partes las cuales se encuentran a derecho.

Dada, sellada y firmada, en Socopó, a los veintisiete (27) días del mes de julio de 2004. Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

LA JUEZ.

AB. D.G.P..

LA SECRETARIA TEMP.

AB. M.A.P..

En esta misma fecha, siendo las 10:30 a.m. se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TEMP.

Demanda Nº 149-03