Decisión nº 10 de Juzgado del Municipio Juan Jose Mora de Carabobo, de 19 de Octubre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO J.J.M. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Morón, 19 de Octubre de 2.007

197º Y 148º

Expediente Nº 1.076/07

Materia: CIVIL

Motivo: DESALOJO

Sentencia: Definitiva

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana: H.M.M.d.T., titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.784.041 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

F.G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.098.812 y de este domicilio, en su carácter de Gerente-Administrador de la Sociedad Mercantil, “AGENCIA DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR, S.R.L.”

ABOGADA ASISTENTE DE LA DEMANDANTE:

Abogada: R.V., Inpreabogado No. 34.830

ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO

Abogado: O.E.P., Inpreabogado No. 48.949

NARRATIVA

La presente causa se inició en fecha, 31 de Julio de 2.007, por líbelo de demanda, presentado por la ciudadana: H.M.M.d.T., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 2.784.041 y de este domicilio, debidamente asistida de la Abogada en ejercicio, R.V., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Número: 34.830, también de este domicilio, para solicitar el DESALOJO de un Local Comercial de su propiedad ubicado en la Avenida Yaracuy, frente a la Estación de Servicios Morón II, Jurisdicción de este Municipio J.J.M.d.E.C., el cual ocupa el ciudadano: F.G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.098.812 y de este domicilio, en su carácter de Gerente-Administrador de la Sociedad Mercantil, “AGENCIA DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR, S.R.L.” Folios: del uno (1) al tres (3).-

Expresa la demandante en su líbelo de demanda, que es propietaria de un Local comercial, por compra que del mismo hiciere a los ciudadanos: B.R.S.P., J.R.C., M.R.B.T. y G.E.C. y que forma parte de unas bienhechurias que le pertenecen según consta en documento de compra-venta que anexa a su libelo de demanda marcado “A”, (folios cuatro (4) y cinco (5), del presente expediente y cuyos linderos y medidas se dan aquí por reproducidos.

Que conjuntamente con su difunto Esposo F.T.S., arrendaron a la Sociedad mercantil “AGENCIAS DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR S.R.L”, representada por el ciudadano F.G.B., antes identificado, con el carácter de Gerente-Administrador un local comercial, según se desprende de contrato de arrendamiento de fecha 03 de junio de 1.988; documento que fue reconocido en su contenido y firmas, por ante el Juzgado del distrito Mora de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en esa misma fecha, quedando anotado bajo el Nº 230 de los libros respectivos llevados por este Juzgado, y los bienes muebles descritos en inventario suscrito por los firmantes en esa misma fecha, el cual se anexó a dicho contrato de Arrendamiento y que corre inserto, como recaudo marcado “B” a los folios: seis (6), siete (7) y ocho (8) del expediente.

Acompañó, la Demandante, a su Escrito libelar, marcado con la letra “C”, las copias fotostáticas debidamente certificadas, de expediente de consignación signado con el Nro. 173/05 (nomenclatura de este Tribunal), mediante el cual el ciudadano F.G.B., consigna por ante este Juzgado el pago de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana: H.d.T.. Folios: del nueve (9) al ciento ochenta (180).-

Finalmente, presentó también la demandante, junto con su escrito libelar, marcada con la letra “D”, copia fotostática debidamente certificada de Inspección Judicial realizada a dicho local comercial y que corre inserta a los folios: del ciento ochenta y uno (181) al ciento noventa y nueve (199) del expediente.-

Siendo el caso que, según alega la parte actora, que el ciudadano: F.G.B., ha realizado cambios al uso del destino para lo cual fue arrendado el Local comercial de su propiedad y que además a dejado de cumplir con sus obligaciones al encontrarse Insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento acordados. Y, que a pesar de haber realizado múltiples gestiones amistosas con el Arrendatario, para que desocupe el inmueble, todas han resultado infructuosas. Lo que motivo a la demandante, a demandar, como en efecto demandó el DESALOJO del Local comercial que ocupa el ciudadano: F.G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.098.812 y de este domicilio, en su carácter de Gerente-Administrador de la Sociedad Mercantil, “AGENCIA DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR, S.R.L.”, conforme lo establecido en el Artículo 34, Literal “a” y “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Solicitó también la demandante, en su libelo, que se decretara y se practicara Medida de Secuestro sobre el referido inmueble, de conformidad con los Artículos: 588, numérales 1 y 2 del Código de Procedimiento Civil.-

Fundamentó su acción en los Artículos: 33, 34 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En los artículos: 588, 599 y 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.160, 1.614 y 1.615 del Código civil vigente.

Estimó la demanda en la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.5.000.000, oo).-

En fecha 02 de Agosto de 2.007, se Admitió la demanda, emplazándose al demandado a comparecer al segundo (2º) día de Despacho siguiente a su citación a dar formal contestación a la demanda, para lo cual se libro la correspondiente Boleta. (Folio: doscientos (200).

Se ordenó además, la apertura de un Cuaderno de Medidas separado, del expediente principal, a objeto de considerar las medidas preventivas de Embargo y Secuestro, solicitadas por la demandante en su libelo, las cuales, fueron Negadas por este Tribunal. Folios: uno (1), dos (2) y tres (3) del Cuaderno Separado.

Con fecha: ocho (8) de Agosto de 2.007, corre inserta en autos, diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, ciudadano R.O.S., mediante la cuál consignó Recibo, donde hace constar que el ciudadano: F.G.B., luego de ser impuesto del motivo de la visita, se negó a firmar la correspondiente Boleta de Citación. (Folio doscientos seis (206).-

En fecha 10 de Agosto de 2.007, se ordenó abrir una segunda pieza contentiva de las actas procesales que integran el presente expediente signado con el Nro. 1.076/07 y cerrar la primera pieza en el folio doscientos siete (207) por cuanto el expediente se encontraba muy voluminoso y se hacia dificultoso su manejo, lo cual se cumplió de inmediato. Folios: doscientos siete (207) y doscientos ocho (208).-

En la misma fecha, vista la diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, se ordenó el traslado de la Secretaria suplente de este Despacho, ciudadana Yoleida Hernández, al domicilio del citado Notificar al emplazado, ciudadano F.G.B., de el contenido de la declaración hecha por el Alguacil ante este Tribunal, relativa a su citación, para lo cual se libró la respectiva Boleta de Notificación, de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Folio doscientos nueve (209).-

En fecha 13 de Agosto de 2.007, comparece la parte demandante, ciudadana H.d.T., debidamente asistida de la Abogada R.V., Inpreabogado Nro. 34.830 y mediante diligencia, solicita a este Despacho, se oficie a las Empresas de Energía Eléctrica de la zona (CALIFE) y C.A. Hidrológica del Centro (Hidrocentro) a objeto de que informen a este Tribunal, el Estado de Cuenta, en que se encuentra el local donde funciona la Sociedad Mercantil AGENCIAS DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR S.R.L., lo cual fue acordado en fecha 14 de Agosto de 2.007 y para lo cual se libraron oficios signados con los números 4380-166 y 167. Folios: del doscientos doce (212) al doscientos trece (213).-

En fecha once (11) de Septiembre de 2.007, se recibió comunicación Nro. HC/GU/1670/2007, de fecha 05 de Septiembre de 2.007, constante de tres (3) folios útiles, emitida por la Empresa C.A. Hidrológica del Centro (Hidrocentro), dando así respuesta al oficio enviado por este Tribunal. Y el cual fue agregado a sus autos en fecha 18 de Septiembre de 2.007. Folios: del doscientos catorce (214) al doscientos diecisiete (217).-

Al folio doscientos dieciocho (218) corre inserta la diligencia suscrita por la Secretaria Suplente de este Tribunal, ciudadana Yoleida Hernández, quien manifestó haberse trasladado en fecha 25 de Septiembre de 2.007, a la sede de AGENCIAS DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR, S.R.L., y haber entregado la Boleta de Notificación librada por este Despacho a la ciudadana S.G., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-17.822.897; dando así formal cumplimiento a lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, comparece por ante este Tribunal, el demandado de autos, ciudadano F.G.B., debidamente asistido del Abogado en ejercicio O.E.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.949 y presenta escrito de contestación de la demanda interpuesta en su contra por la ciudadana H.d.T.. Folios: del doscientos diecinueve (219) al doscientos veinte (220).

Abierto a pruebas el presente procedimiento la parte demandante promovió las que considero suficientes para la mejor defensa de sus derechos e intereses, invocando el merito favorable de los autos, agregándose y admitiendo las mismas, en fecha: 10 de Octubre de 2.007 (Folios: del doscientos veintiuno (221) al doscientos treinta y siete (237).-

Siendo la oportunidad para decidir este Juzgado lo hace previas las siguientes Motivaciones:

M O T I V A

Narrados como han sido todos y cada uno de los hechos, en forma clara y precisa de

Conformidad con lo establecido en el artículo 243, del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, pasa esta Juzgadora a decidir de conformidad con los artículos 12, 15, 243 del Código de Procedimiento Civil y 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-

Es preciso para esta Instancia, revisar la acción de DESALOJO, ejercida por la parte actora, determinar cuál es la naturaleza del Contrato, en cuanto a su duración para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada, antes de Sentenciar al mérito de la causa.-

En efecto, señala el Autor Patrio: G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato lo siguiente: “Cuando al Abogado se le presenta un Contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la Cláusula relativa a la duración”. Se trata de la “Cláusula Temporal”, como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecte a cualquiera de los contratantes.

Podemos afirmar conforme a la doctrina que hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de duración, y de allí que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción a intentar.

Ahora bien, en el presente caso, se ha intentado una demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34, literales “a” y “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que autoriza a demandar el DESALOJO de un Inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo Indeterminado; como consecuencia de esto debe verificarse si están dadas las condiciones establecidas en la norma para accionar por Desalojo, desprendiéndose de autos que la parte demandante consignó Contrato de Arrendamiento en cuya Cláusula Segunda, dice: “El termino de vigencia de este contrato es de tres (3) años, contados a partir del 1° de julio de 1.988, quedando prorrogado automáticamente por periodos iguales; sino mediare aviso por escrito dado por una de las partes a la otra, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere…”

Es importante señalar lo establecido lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones pero, respecto al tiempo se procederá como los que hacen sin tiempo determinado”.

Se entiende, que una vez continuare el inquilino ocupando la casa o inmueble después de vencido el termino, como fue en el caso de marras sin que haya habido oposición del propietario se tomará bajo las mismas condiciones pero en los que respecta al tiempo, se procederá como los arrendamientos a tiempo Indeterminado, por lo que, con la interpretación de esta norma, se concluye que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento por tiempo Indeterminado, toda vez que vencido el termino la arrendataria siguió ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, indefinidamente en el tiempo.-

Analizada previamente la procedencia de la acción intentada una vez determinada la naturaleza del contrato, pasa quien decide a analizar las actas que conforman la presente causa y poder emitir un pronunciamiento. Establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, un principio fundamental en materia procesal, conforme al cual quien sentencia se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes contendientes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; es decir, el anterior precepto establece los limites de oficio del juez, púes para el no puede existir otra verdad que la alegada y probada en los autos de la cuestión que decide. Por otra parte el ordinal 5to del artículo 243 del mismo Código, señala como requisito que la sentencia debe contener decisión conforme a las pretensiones deducidas y las defensas opuestas, significando esto que el juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (libelo de demanda) y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (Contestación de la demanda) quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer hechos nuevos al proceso.

Tenemos en el presente caso, que se demando el Desalojo de un inmueble (local comercial) ubicado en la Avenida Yaracuy, s/n, Municipio J.J.M., Morón, Estado Carabobo, de conformidad con el artículo 34 literales “a” y “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por la falta de pago de canones de arrendamiento y por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, en este orden de ideas corresponde a la parte actora demostrar la relación arrendaticia y así lo hizo, toda vez que consigna con el libelo de demanda contrato de arrendamiento sucrito entre las partes involucradas; amen de que aún cuando fue negada en principio por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, en el numeral a) de dicho escrito, reconoce la relación arrendaticia existente entre su persona y la demandante; además realiza consignación de cánones de arrendamiento ante este Tribunal, según se desprende de solicitud N° 173/05, por lo que se debe tener como cierta , la relación Arrendaticia y así lo estima este Tribunal.

Por una parte y por otra en el numeral 1° expresamente dice: “…Respecto a mi presunto retraso en el pago de los canones en cuestión, debo informar, que de la misma manera como de buena fe, y de mutuo y común acuerdo, planteamos nuestra relación arrendaticia, así mismo se hizo costumbre entre nosotros (entre mi arrendadora y yo) que los pagos eran efectuados en fechas imprecisas, a la postre, en algunas ocasiones los mismos eran fraccionados…”

Tenemos entonces como cierto la existencia de la relación arrendaticia, según lo expresado por el demandado y demostrado en autos. También afirma en el numeral 3° del mismo escrito de contestación a la demanda lo siguiente: “Respecto al PRETENDIDO cambio de uso, que alega la parte actora, debo hacer mención, que si bien es cierto, dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por mi, en aquella oportunidad en mi condición de representante legal de Agencia de Festejos “La Farola del Mar”, posteriormente y por estrictas razones de interés Comercial, fue cambiada la denominación Comercial a Distribuidora “La Farola del Mar”, cambio este que fue realizada en forma publica y notoria, ya que hasta los avisos externos del local fueron cambiados con la nueva denominación…”.-

Continua el demandado en el numeral 4°) “Alega la parte actora un supuesto Cambio de Uso, por el hecho de que en las afueras del local en cuestión, existe un puesto de alquiler de teléfonos, más no presenta evidencia alguna del supuesto cambio, pues tengo derecho a realizar “cualquier acto de licito comercio, relacionado o no con el objeto principal de mi negocio.” Con respecto a esta ultima afirmación del demandado es necesario destacar, por una parte el demandado reconoce que existe una relación arrendaticia entre él y la actora, relación que se inicia en fecha 01/06/88 según lo expuesto también por el, en la solicitud de consignación arrendaticia que cursa por ante este Tribunal signada con el Nº 173/05 y que cursa anexa al libelo de demanda en copia certificada, así como también el contrato de arrendamiento que suscribe en presentación de la Agencia de Festejos la Farola del Mar, desprendiéndose de la cláusula Quinta del referido contrato: “…El inmueble será utilizado por la arrendataria para fines comerciales vinculados directamente con la explotación mercantil de su objeto social, no pudiendo hacer de el ningún uso distinto, sin previa autorización de los arrendadores” también la cláusula Décima Cuarta expresa lo siguiente: “Queda prohibido expresamente a la Arrendataria la utilización del inmueble arrendado para actos… así como los destinados a la explotación de juegos y apuestas de cualquier naturaleza” en este orden de ideas y revisadas las cláusulas señaladas y lo expuesto por demandado, cuyo incumplimiento se señalan a los fines de demostrar el causal de desalojo conforme al literal “d”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario invocado por la demandante considera quien decide estimar y valorar también esta situación como una confesión judicial, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, que reza : “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites del mandato, ante un juez, aunque este sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Y así se declara.-

Fuerza probatoria de la confesión.

Su fuerza probatoria es distinta, según sea judicial o extrajudicial. La judicial, suprime todo género de dudas y hace plena prueba cuando se dan en ella todos los requisitos señalados en el Código de Procedimiento Civil, estando el Juez obligado a tener como probado el hecho confesado.

En este orden de ideas y teniendo como cierto lo confesado por el demandado debe señalarse que al haber realizado un cambio en la denominación comercial del Fondo de Comercio y seguir ocupando el local donde funciona cuyo contrato suscribió como el mismo lo afirma en representación de otra persona jurídica distinta a la que hoy ocupa el referido local, estamos necesariamente ante una violación del contrato de arrendamiento suscrito; además de utilizar el inmueble para otros fines distintos como alquiler de teléfonos y el Funcionamiento de Agencia de Loterías como se demuestra en la inspección judicial consignada por la parte demandante a la que este Tribunal le da pleno valor probatorio, por lo que la presente acción conforme al literal “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario debe prosperar y así se declara.-

Ahora bien, sin necesidad de analizar las actuaciones restantes que conforman el presente expediente, por considerarlo inoficioso quien decide, pues las condiciones para que prospere la acción de desalojo de conformidad con la causal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario están dadas y demostradas en autos; sin embargo debe quien decide aclarar que no fue demostrada la insolvencia en el pago de los canones de arrendamiento, pues así consta en el expediente de consignación N° 173/05 que cursa por ante este Juzgado, por lo que la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar como se especificará en la dispositiva y así se decide.-

D I S P O S I T I V A

Por todo lo anteriormente expuesto, este JUZGADO DEL MUNICIPIO J.J.M. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO, instaurara por ante este Tribunal, la ciudadana: H.M.d.T., en contra del ciudadano: F.G. actuando en su condición de Gerente Administrador de la entidad Mercantil “AGENCIA DE FESTEJOS LA FAROLA DEL MAR S.R.L.” suficientemente identificados en autos, en consecuencia se ordena la inmediata desocupación del inmueble arrendado por parte del demandado de autos.

No hay condenatoria al pago de canones de arrendamiento vencidos, por cuanto consta en expediente de consignación arrendaticia efectuada por el demandado a favor de la parte actora, que no se produce la insolvencia conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que fue invocado.-

No hay condenatoria en costas por cuanto la parte demandada no resultó totalmente vencida.-

Publíquese, registre déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio J.J.M. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en Morón, a los diecinueve (19) días del mes de Octubre de Dos Mil Siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Jueza Temporal,

Abog. E.d.V.G.O.L.S.S.,

Yoleida Hernández

En la misma fecha se dictó y se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 de la mañana.-

Secta. Splnte,

EVG/yh/mr.-

Expediente Civil Nro. 1.076/07