Decisión nº 190-11 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Junio de 2011

Expediente: 2.418-10.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

201º y 152º

DEMANDANTE: H.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No.2.869.326, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADA JUDICIAL DE LA ACTORA: A.M.C.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 57.302.

DEMANDADO: RIXIO HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.8.509.465, de igual domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCSO Q.B. y A.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 75.246 y 65.268, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES.

Ocurre ante este Tribunal el ciudadano H.G., asistido por la Abogada A.M.C.S., para demandar por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES al ciudadano RIXIO HERRERA, todos anteriormente identificados; alegando que es propietario del local comercial denominado Charcutería, Carnicería, Licores y Agencia de Festejos LAS VEGAS, C.A, ubicado en el Barrio F.d.M., avenida 67, signado con el No. 65-45, en jurisdicción del Municipio Cacique Mara de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia en documento de compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de enero de 1989, bajo el No. 17, Tomo 8 de los libros de autenticaciones.

Que en fecha quince (15) de junio del 2006, otorgó en arrendamiento el inmueble antes identificado, al ciudadano RIXIO HERRERA, según consta de contrato autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en la fecha antes descrita, anotado bajo el N° 33, Tomo 50, de los libros de autenticaciones; cuyo duración se pactó en un año (01), prorrogable por periodos iguales. Que según la cláusula tercera del contrato el canon inicial por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00), cuyo equivalente hoy es de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00), posteriormente fue ajustado por acuerdo entre las partes, siendo para la fecha la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00).

Arguye el actor, que el término inicial se prolongó por un (1) año hasta la fecha, pero que en varias oportunidades se ha dirigido al inmueble a participarle a su inquilino su voluntad de no renovar el contrato, debido a las múltiples infracciones que ha cometido el arrendatario a lo largo de la relación arrendaticia, siendo la última vez el día veintiocho de febrero de 2010, entregándole la notificación por escrito, la cual nunca ha querido aceptar y se ha negado a firmar. Que el ciudadano RIXIO HERRERA, no ha cancelado ni cumplido con su obligación adeudando los cánones que van desde el 15 de diciembre de 2009, hasta el 15 de noviembre de 2010, resultando infructuosas todas las diligencias efectuadas para lograr el pago de los mismos.

Que el arrendatario realizó una consignación de cánones de arrendamiento que es llevada con la nomenclatura 4716 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, introducida el día 26 de febrero de 2010, pero que fue hasta el día 01 de marzo del mismo año cuando se consigno el deposito en cheque signado con el N° 55600039, de la entidad Banco Nacional de Crédito, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000,00), pero que la notificación que recibió por el alguacil de dicho Tribunal que le informaba que las consignaciones se realizaron a su nombre, fue en fecha 03 de mayo del año 2010, siendo realizadas extemporáneamente, con sesenta y tres (63) días de atraso, imputables al consignante, por lo cual el arrendatario se encuentra en mora e insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Que además, el ciudadano RIXIO HERRERA, realizo deterioros mayores y reformas no autorizadas por el demandante, disponiendo del inmueble como si fuera el dueño, modificando la estructura a su conveniencia, sin previa notificación o autorización, como se expresa en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y las leyes en la materia.

Que el ciudadano RIXIO HERRERA, tiene una deuda acumulada del servicio de ENELVEN de cuatro mil novecientos dieciséis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 4.916,72), hasta el día 18 de mayo de 2010, sobre el inmueble dado en arrendamiento y que igualmente múltiples proveedores le han manifestado que este ciudadano adeuda varias facturas por créditos otorgados en nombre de la Sociedad Mercantil CHARCUTERIA, CARNICERÍA, LICORES Y AGENCIA DE FESTEJOS LAS VEGAS, C.A., por lo que los proveedores han retirado sus servicios causándole una gran perjuicio al local comercial.

Que por todo ello demanda por Desalojo y Cobro de bolívares, al ciudadano RIXIO HERRERA, identificado en actas, de conformidad con los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha veintitrés (23) de noviembre del año dos mil diez (2010), el Tribunal admitió la demanda.

En fecha veinticuatro (24) de igual mes y año, el actor otorgó poder apud acta a la abogada A.M.C.S..

Al no lograr el Alguacil de este despacho, efectuar la citación personal del demandado, la apoderada actora solicitó se practicara la citación cartelaria, siendo acordada por el Tribunal en fecha veintidós (22) de marzo de 2011.

Por auto dictado el día seis (06) de abril de 2011, el Tribunal ordenó el desglose de la página de los periódicos “PANORAMA” y “LA VERDAD”, en los que aparece el cartel de citación librado para el ciudadano RIXIO HERRERA.

En fecha trece (13) de abril de 2011, la secretaría del Tribunal dejó constancia que se cumplieron todas las formalidades de la citación cartelaria.

Por escrito presentado en fecha dos (2) de mayo del presente año, el Apoderado del actor, solicitó medida de preventiva de secuestro, la cual fue negada por este Órgano Jurisdiccional en fecha cinco (5) del mismo mes y año.

Por diligencia de fecha trece (13) de mayo de 2011, el ciudadano RIXIO HERRERA se dio por citado y otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho FRANCISCSO Q.B. y A.H..

El día diecisiete (17) de mayo de 2011, el demandado representado por su apoderado judicial, abogado A.H., dio contestación a la demanda conviniendo en que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano H.G., sobre el inmueble descrito anteriormente, y negando que el contrato sea por tiempo determinado, que este haya iniciado en la fecha aludida por el actor, indicando que inició en el año 2005, como lo demostrará en su oportunidad. También niega, rechaza y contradice que haya tenido conversaciones con el actor tendientes a la desocupación del inmueble objeto de esta demanda, mucho menos que le haya entregado alguna comunicación, y que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Alega el demandado, que el demandante quiere desalojarlo a pesar de estar solvente en todos los cánones de arrendamiento, y que en todo caso tiene un derecho a prórroga previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se ha negado a recibir el pago de los cánones que se establecieron al principio de la relación arrendaticia, todo en desconocimiento de sus derechos, y ahora exige la desocupación a pesar de haber arrendado por mas de cinco (5) años en cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones del contrato. Que el ciudadano H.G., junto a G.G. y R.D.G., le tienen un hostigamiento y le han generado perturbaciones, ya que tienen acceso por la parte trasera del inmueble y tienen una servidumbre de paso a través del mismo.

Que también se manifiestan estas artimañas haciendo alusión de los hechos como si se tratara también del arrendamiento del fondo de comercio, alegando hechos como las presuntas deudas a proveedores, por lo que niega cualquier deuda que pueda afectar el inmueble o la relación arrendaticia entre ambos, y alude que estas acciones le causan un desprestigio, desconociendo los pagos que debían efectuarse por concepto de las reparaciones hechas en el inmueble, las cuales eran necesarias para el uso para el que está destinado, como lo reconoce el actor, quien alegó que no fueron autorizadas, pero se contradice al haber dado su aprobación verbal y tácita, ya que en todo momento ha tenido acceso al local, ha tomado fotografías y nada tiene que objetar, pues se comprometió a pagarlas y con esta demanda pretende desligarse de esa responsabilidad. Solicita al Tribunal declare sin lugar la presente demanda y condene en costas al demandante.

Por escrito presentado el día veinticuatro (24) de mayo de 2011, la parte actora promovió pruebas, siendo admitidas por el Tribunal mediante auto dictado el día siguiente.

El día treinta (30) de mayo de 2011, rindió declaración jurada el ciudadano DERVIS J.C.N., y se declararon desiertos los actos fijados para la evacuación de los testigos D.A.H.R., WOLFANG PAREJO, A.E.V.L., J.A.B.B..

Por escrito presentado en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2011, la parte demandada promovió pruebas, siendo admitidas por el Tribunal en la misma fecha.

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

La parte actora promovió los siguientes:

 Copia certificada del Acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Charcutería, Carnicería, Licores, y Agencia de Festejos las Vegas, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha once (11) de septiembre de 1991, bajo el No. 10, Tomo 4-A.

El documento público antes descrito es valorado de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y demuestra la debida inscripción de la compañía en el Registro Mercantil.

 Copia certificada del Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos H.G. y RIXIO HERRERA, autenticado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de junio de 2006, bajo el No. 33, Tomo 50.

Este documento se tiene como fidedigno de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio conforme lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, y mediante el se demuestra la existencia de la relación arrendaticia alegada por el ciudadano H.G. como fundamento de su pretensión, así como la obligación del arrendatario ciudadano RIXIO HERRERA, de pagar las pensiones locativas y demás obligaciones asumidas en el mismo.

 Copia certificada de expediente contentivo del procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento signado con el No. 4716, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, realizadas por el ciudadano RIXIO HERRERA, en beneficio del ciudadano H.G..

El anterior expediente surte pleno valor probatorio en el presente juicio por tratarse de un documento público presentado en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su contenido será apreciado en la parte motiva de esta sentencia.

 Catorce (14) fotografías tomadas de las supuestas reformas efectuadas al inmueble descrito en actas.

En relación a este medio probatorio, considera este Tribunal que entra en la categoría de las pruebas libres previstas en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le son aplicables por analogía para su evacuación las reglas de impugnación de los documentos privados, y que debieron ser impugnadas por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, ya que fueron producidas por el actor con su libelo; apreciándose que el demandado no las impugnó, por el contrario en su contestación refiere que el actor aprobó de forma verbal y tácita las reparaciones efectuadas al inmueble, ya que ha tenido acceso a este y ha tomado fotografías de las modificaciones realizadas.

Al respecto, el autor H.E.I.B.T., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROBATORIO. DE LA PRUEBA EN ESPECIAL”, p. 453, al referirse a las fotografías como medio de prueba libre, señala que su autenticidad tendrá que demostrarse en la medida en que se produzca su impugnación en tiempo oportuno, asimilándose a la prueba instrumental privada, sin lo cual quedará tácitamente reconocida; al considerar que es un desgaste al litigante y al propio Órgano Jurisdiccional, proponer y evacuar la prueba de la autenticidad de la fotografía si la parte no la ha impugnado.

 Cinco (5) documentos con sello y distintivo de ENELVEN, denominados “RELACIÓN DEUDA TOTAL CLIENTES DESCONECTADOS”, a nombre del ciudadano H.G., emitidos el día 18 mayo de 2010; el día 24 de marzo de 2010; el día 10 de mayo de 2010; el día 19 de febrero de 2010; y el día 26 de enero de 2010, respectivamente.

 Dos (2) estados de cuenta, a nombre del ciudadano H.G., con dirección: calle 79D, 65-45, Maracaibo; ambos con sello de la Empresa Enelven, de los cuales el inserto en el folio sesenta (60) de las actas se encuentra además firmado y sellado por un funcionario del mismo organismo.

El Tribunal valora el contenido de las relaciones de deuda y los estado de cuentas presentados, por tratarse de documentos emanados de órganos administrativos del poder público que se encuentran sellados por el organismo emisor; y al adminicular el contenido de estos documentos, por el número de cuenta contrato especificado en cada uno de ellos, se puede comprobar que se refieren al mismo inmueble, y se concluye que para el momento en que fueron emitidas existían deudas pendientes y acumuladas por el servicio público de electricidad.

 Copia simple de seis (06) facturas, que rielan en los folios que van del sesenta y dos (62), al sesenta y siete (67) de las actas, ambos inclusive, de las cuales se pueden identificar dos (2) a nombre del ciudadano RIXIO HERRERA y dos (2) a nombre de Licorería Las Vegas.

Estos documentos no surten ningún valor probatorio en juicio, ya que se trata de copias simples de documentos privados que no poseen valor de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y nada tienen que ver con el thema decidendum.

 Documento privado de fecha 29 de mayo de 2010, emitido por la empresa LICORES ERICMAR, donde se expresa que el ciudadano RIXIO HERRERA, solicitó a la Empresa denominada Licores Las Vegas un crédito, el cual fue aprobado, se le efectuaron varios despachos, y que el penúltimo despacho fue cancelado con cheque que fue devuelto por falta de provisión de fondos.

Se observa que se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que debe ser ratificado mediante la prueba testimonial dentro del juicio conforme a los supuestos establecidos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue promovida su ratificación carece de valor probatorio en la presente causa. Por otro lado, al igual que el medio probatorio anteriormente analizado, no se corresponde con el merito de la causa.

 Copia mecanografiada del documento contentivo de la venta del inmueble descrito en actas, efectuada por la ciudadana M.J.V.D.V. al ciudadano H.G., por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de enero de 1989, anotada bajo el N° 17, Tomo 08, de los libros de autenticaciones.

Este documento se tiene como fidedigno de conformidad con las disposiciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio conforme lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, resultando impertinente al merito de la causa, ya que no se está discutiendo la propiedad del bien arrendado.

 La testimonial de los ciudadanos DERVIS J.C.N., D.A.H.R., WOLFANG PAREJO, A.E.V.L., J.A.B.B..

En la fecha fijada rindió declaración el ciudadano DERVIS J.C.N., titular de la cédula de identidad número V-14.083.639 y domiciliado en el Barrio Libertador, calle 79J-06, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a quien se le formuló el siguiente interrogatorio bajo juramento: PRIMERA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a los señores H.G. y RIXIO HERRERA? CONTESTÓ: Si los conozco de vista y trato. SEGUNDA: Diga el testigo, si se encontraba presente en lo sucedido entre ambos, el día 28 de Julio del año 2009, entre las dos y tres de la tarde; y en caso afirmativo diga que fue lo que presenció? CONTESTÓ: Ese día yo llegue al depósito, porque íbamos a comprar cervezas y hielo, cuando entré al negocio me conseguí al señor Hildeberto discutiendo con el señor Rixio, el señor Hildeberto le reclamaba que porqué estaba atrasado con la renta, que ya tenia varios meses que no se ponía al día; y también le estaba reclamando que porqué había tapado una ventana, selló una puerta y estaba haciendo una barra sin su permiso, y que él no le había dado ninguna autorización para hacer dichas modificaciones y reformas al local. TERCERA: Diga el testigo, si escucho que le respondió el señor Rixio Herrera al señor H.G., al reclamarle como usted esta declarando en la respuesta anterior? CONTESTÓ: El señor Rixio le dijo al señor Hildeberto que él tenia ese local alquilado y hacia lo que a él le daba la gana allí.

Se constata que la declaración de este testigo fue válidamente promovida y evacuada, y que no incurrió en contradicciones en sus dichos, por lo que este Tribunal la valora.

La parte demandada promovió:

 Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos H.G. y RIXIO HERRERA, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, el día nueve (09) de agosto de 2005, anotado bajo el N° 20, Tomo 48, de los libros respectivos.

Se observa que este documento fue promovido en copia fotostática, empero esta fue mal elaborada y no puede apreciarse completamente su texto. En consecuencia, este Tribunal no la valora.

 Recibos de pago de pago emitidos por el ciudadano H.G., al señor RIXIO HERRERA, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., calle 79D casa N° 65-45A, que funciona como “Depósito de Licores Las Vegas”, por la cantidad de Bs. 500.000,oo, firmados por los ciudadanos antes citados, de fechas 02-07-2005, 02-08-2005, 02-09-2005, 02-10-2005, 02-11-2005, 02-12-2005, 02-01-2006, 02-02-2006, 02-03-2006, 02-04-2006, 02-05-2006, 02-06-2006 y 02-07-2006.

 Recibos de pago de pago emitidos por el ciudadano H.G., al señor RIXIO HERRERA, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., calle 79D casa N° 65-45A, que funciona como “Depósito de Licores Las Vegas”, por la cantidad de Bs. 550.000,oo, firmados por los ciudadanos antes citados, de fechas 02-08-2006, 02-09-2006, 02-10-2006, 02-11-2006, 02-12-2006, 02-01-2007, 03-03-2007, 03-04-2007, 03-05-2007, 03-06-2007, 13-07-2007, 10-08-2007, 10-09-2007, 02-10-2007, 02-11-2007, 02-12-2007, 02-01-2008 y 02-02-2008.

 Recibos de pago de pago emitidos por el ciudadano H.G., al señor RIXIO HERRERA, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., calle 79D casa N° 65-45A, que funciona como “Depósito de Licores Las Vegas”, por la cantidad de Bs.F. 700,oo, firmados por los ciudadanos antes citados, de fechas 02-03-2008, 02-05-2008, 02-06-2008, 02-07-2008, 02-08-2008, 02-09-2008 y 02-10-2008.

 Recibos de pago de pago emitidos por el ciudadano H.G., al señor RIXIO HERRERA, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., calle 79D casa N° 65-45A, que funciona como “Depósito de Licores Las Vegas”, por la cantidad de Bs.F. 850,oo, firmados por los ciudadanos antes citados, de fechas 02-11-2008, 02-12-2008, 02-01-2009, 02-02-2008, 02-03-2009, 02-04-2009, 02-05-2009, 28-06-2009, 08-07-2009, 26-08-2009(pago 26-09-2009). Los recibos de abril y mayo 2009 tienen nota de cancelados los días 27-05-2009 y 24-06-2009, respectivamente.

 Recibos de pago de pago emitidos por el ciudadano H.G., al señor RIXIO HERRERA, por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., calle 79D casa N° 65-45A, que funciona como “Depósito de Licores Las Vegas”, por la cantidad de Bs.F. 1.000,oo, firmados por los ciudadanos antes citados, de fechas 23-10-2009, 22-11-2009, 20-12-2009, 27-01-2010 correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, respectivamente.

Se constata que la parte contra quien se produjeron en juicio estos documentos privados, tuvo hasta la fecha en que se dicta la presente sentencia oportunidad para impugnarlos, ya que fueron consignados por la parte demandada dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas, y no lo hizo, por lo que quedaron reconocidos y surten pleno valor probatorio de conformidad con las previsiones de los artículos 1.363 del Código Civil y 443 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del contenido de los mismos que el arrendatario, ciudadano RIXIO HERRERA, le ha cancelado cánones de arrendamiento por el local comercial en ellos señalados, al ciudadano H.G., desde el mes de julio de 2005 hasta el mes de diciembre de 2009, y que los últimos tres (03) cánones fueron pagados en un valor de un mil bolívares fuertes (Bs.F. 1.000,oo).

 Recibo de ingresos emitido en fecha 04-03-2010, por la secretaria del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la cantidad de Bs. F. 2.000,oo, en virtud de la consignación de cánones de arrendamientos del local descrito en actas, realizada por el ciudadano RIXIO HERRERA a favor del ciudadano H.G., correspondientes a los periodos comprendidos entre del 15 de diciembre de 2009 al 15 de enero de 2010, y del 15 de enero de 2010 al 15 de febrero de 2010.

Este recibo de ingresos produce valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento emanado de un funcionario público con facultad para hacerlo, y su contenido será apreciado en la motivación de la sentencia.

 Recibo de ingresos emitido en fecha 16-05-2011, por la secretaria del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la cantidad de Bs. F. 2.000,oo, en virtud de la consignación de cánones de arrendamientos del local descrito en actas, realizada por el ciudadano RIXIO HERRERA a favor del ciudadano H.G., correspondientes a los meses de abril y mayo de 2011.

Este recibo de ingresos, aunque produce valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, el contenido del mismo está referido a un canon de arrendamiento que no ha sido reclamado por el actor en la presente demanda.

CON ESTOS ANTECEDENTES EL TRIBUNAL PASA A DECIDIR SOBRE EL MÉRITO DE LA CAUSA

Observa el Tribunal que se demanda el Desalojo del inmueble arrendado por el ciudadano H.G. al ciudadano RIXIO HERRERA, en fecha quince (15) de junio del 2006, alegando que el arrendatario ha dejado de pagar once (11) cánones mensuales de arrendamiento y que ha realizado reformas al inmueble sin su autorización. Por su parte, el apoderado judicial del demandado, aceptó que su defendido celebró el citado contrato con el demandante de autos, pero negó que éste le haya entregado alguna comunicación o haya tenido conversaciones con él tendientes a la desocupación del inmueble. También negó estar insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias y alegó que las reparaciones hechas al inmueble eran necesarias para el uso para el cual está destinado el inmueble.

En primer lugar, debe señalarse que la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos H.G. y RIXIO HERRERA comenzó desde el año 2005, conforme se desprende los recibos de pago emitidos por el arrendador y promovidos por la parte demandada. Por otra parte, es imperativo en la presente acción por Desalojo, determinar si estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado o si se ha convertido en indeterminado; observando que aún y cuando la relación arrendaticia comenzó en el año 2005, fue acompañado a las actas un contrato de arrendamiento celebrado el día 15 de junio de 2006, que en su cláusula segunda, las partes acordaron que el contrato tendría una duración de un (01) año, contado a partir del la fecha cierta del referido instrumento, prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes lo manifestara por escrito con un mes de anticipación.

Aprecia esta sentenciadora que la intención de las partes al momento de contratar, era la de prorrogar el contrato por periodos iguales siempre y cuando se diera la participación por escrito de la voluntad de alguna de las partes de hacerlo. Ahora bien, el actor indica en su libelo que el término inicial del contrato se prolongó por espacio de un año y así sucesivamente hasta el mes de noviembre de 2010, sin demostrar que se expresó anualmente en forma escrita, la voluntad del arrendador o del arrendatario de prorrogar el término del mismo. De tal manera que, en virtud de incumplimiento de las partes referente a la formalidad antes indicada para que se produjeran las prórrogas contractuales del arrendamiento, y al continuar el arrendatario en el uso y disfrute del inmueble sin la oposición del arrendador, el contrato se convirtió en cuanto al tiempo, en indeterminado, de conformidad con las previsiones del artículo 1.614 del Código Civil.

En relación a los contratos sin determinación de tiempo, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento

correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

...omissis…

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

En este sentido, ante la indeterminación del tiempo de duración del contrato fundamento de la presente controversia y los alegatos formulados por el actor, la acción de desalojo del inmueble arrendado es claramente admisible por estar tutela por el ordenamiento jurídico venezolano.

Ahora bien, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a las partes demostrar sus respectivos alegatos; como se indicó anteriormente quedó aceptada y demostrada la celebración del contrato de arrendamiento y por consiguiente la obligación del arrendatario, ciudadano RIXIO HERRERA, de pagar las pensiones arrendaticias mensualmente, tal y como se convino en la cláusula tercera del mismo. Sin embargo, este ciudadano al momento de ejercer su defensa, arguyó que se encuentra solvente en el pago de todos los cánones de arrendamiento, y que es el actor quien se ha negado a recibir el pago de las pensiones establecidas al principio de la relación arrendaticia, por lo que corresponde al demandado de autos, demostrar la solvencia en el cumplimiento de una de sus obligaciones principales.

Respecto al monto en que se han fijado las pensiones locativas, se observa que la parte actora alegó que fueron convenidas en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales, hoy equivalentes a QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 500,00), y que de común acuerdo fueron ajustándose progresivamente, siendo establecido como último canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo); constatando el Tribunal del contrato de arrendamiento acompañado por el actor, que efectivamente, el canon fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales. Igualmente, se observa del escrito contentivo de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el expediente signado con el No. 4716, suscrito por la parte demandada, y de los recibos de ingreso emitidos por el referido Órgano Jurisdiccional, que el ciudadano RIXIO HERRERA declaró que para el momento cancelaba como cánon mensual la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs.F. 1.000,oo), y que fue ésta la cantidad consignada por cada mensualidad. Por lo que considera esta sentenciadora que el último monto pactado entre los ciudadanos H.G. y RIXIO HERRERA, por pensiones arrendaticias del local descrito en el libelo de demanda, es de UN MIL BOLÍVARES (Bs.F. 1.000,oo). Así se declara.

Quedó demostrado de los recibos de pagos promovidos por el demandado y que corren insertos en los folios que van del ciento dieciséis (116) al ciento sesenta y siete (167) de las actas, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el periodo comprendido entre el 15 de noviembre de 2009 y el 15 de diciembre de 2009; conclusión a la que llega este Tribunal al examinar las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario, donde consta que depositó el canon correspondiente al periodo comprendido entre el 15 de diciembre de 2009 y el 15 de enero de 2010.

En relación a la solvencia en el pago de las subsiguientes pensiones arrendaticias reclamadas, es necesario analizar el expediente contentivo del procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento realizados por el ciudadano RIXIO HERRERA, en beneficio del ciudadano H.G., ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo fundamento esta previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estatuye lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

De esta norma legal se desprende, que las consignaciones arrendaticias deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y conforme a la disposición contenida en el artículo 56 eiusdem, corresponde al Juez del proceso iniciado con ocasión de la relación arrendaticia, la valoración de las mismas para determinar si están legítimamente efectuadas.

En relación al momento a partir del cual se hace el cálculo del vencimiento de la referida mensualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5/02/2009, expediente N° 07-1731 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, señaló:

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces…

…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante el Tribunal de Municipio es, el convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

En aplicación de la sentencia citada, y en consideración a que quedó demostrado de la cláusula tercera del contrato que las partes acordaron el pago del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, este Tribunal pasa a examinar las consignaciones realizadas por el Arrendatario de las cuales hay constancia en actas, a través del respectivo expediente y del recibos de ingresos acompañado por el demandado; tomando como punto de partida el día quince (15) de cada mes, por cuanto el contrato que riela en las actas procesales fue celebrado el día quince (15) de junio de 2006, y las partes tanto en el escrito libelar, como en la solicitud de consignaciones arrendaticias, declaran que las mensualidades estaban comprendidas entre los días quince (15) de cada mes calendario.

 La mensualidad correspondiente al lapso del 15 de diciembre de 2009 al 15 de enero de 2010, fue realizada en fecha 01-03-2010, por la suma de Bs.F. 1.000,oo, la cual conforme a lo estipulado por las partes vencía el día 15-01-2010, mas 15 días que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podía ser consignada hasta el día 30-01-2010, por lo que resultó extemporánea.

 La mensualidad correspondiente al lapso del 15 de enero de 2010 al 15 de febrero de 2010, fue realizada en fecha 01-03-2010, por la suma de Bs.F. 1.000,oo, la cual conforme a la sentencia citada vencía el día 02-03-2010, mas 15 días que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podía ser consignada hasta el día 17-03-2010, por lo que resultó temporea.

Una vez a.l.c. de consignaciones acompañadas a las actas, constata esta sentenciadora que, sólo la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes comprendido entre el 15 de enero de 2010 y el 15 de febrero de 2010, fue realizada oportunamente; sin que lograra probar el demandado, que fueron efectuadas las consignaciones de los cánones de arrendamiento sucesivos y reclamados por el actor.

Respecto a la notificación del beneficiario de las referidas consignaciones, el demandante argumenta que fue extemporánea, ya que se le notificó de la misma en fecha tres (03) de mayo de 2010, y el escrito de consignación se introdujo el primero (01) de marzo de 2010; a tal efecto considera esta Juzgadora pertinente citar el contendido del artículo 53 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

(…) El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará legítimamente efectuada.

Se observa del expediente contentivo de las consignaciones, que la primera consignación del monto correspondiente a dos (2) cánones arrendaticios fue realizada en fecha 01 de marzo de 2010, y que el día 10 de mayo de 2010, el Alguacil Titular del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expuso que el día 03 de igual mes y año, notificó al ciudadano H.G., como parte beneficiaria en ese expediente, trascurriendo claramente mas de treinta (30) días entre la consignación de las primeras mensualidades y la notificación a su beneficiario. Así las cosas, corresponde a este Tribunal determinar si el retardo en la práctica de esta notificación es imputable al arrendatario; constatándose del referido expediente que en el escrito que lo encabeza, el ciudadano RIXIO HERRERA, indica que la notificación del ciudadano H.G. debería hacerse en la dirección que oportunamente señalaría a ese Juzgado, que no existe constancia en las actas de que el arrendatario haya dado cumplimiento a la carga procesal de aportar los datos suficientes para realizar de manera oportuna la notificación del beneficiario. En consecuencia, considera esta Jurisdicente que, el retardo en la notificación del ciudadano H.G. como beneficiario de la consignación es imputable al arrendatario, por lo que la consignación arrendaticia no fue legítimamente efectuada.

Ahora bien, dado que las consignaciones arrendaticias anteriormente descritas no fueron efectuadas en la forma establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la sentencia citada, concluye este Tribunal que el demandado, ciudadano RIXIO HERRERA, no demostró la solvencia en el pago de los once (11) cánones de arrendamiento reclamados, comprendidos entre el día 15 de diciembre de 2009 y el 15 de noviembre de 2010, carga procesal que se trasladó a éste al alegar su solvencia; de conformidad con las previsiones de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estando incurso en la causal contenida en el literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

En relación a las remodelaciones o reformas que el actor argumentó que realizó el arrendatario, sin su autorización, aprecia este Tribunal la declaración formulada por el testigo promovido por la parte demandante, quien manifestó que presenció cuando el ciudadano H.G. reclamaba al ciudadano RIXIO HERRERA las modificaciones realizadas al inmueble sin su autorización.

Las fotografías promovidas por la parte actora, reflejan imágenes que no llevan a formar la convicción de corresponder a las remodelaciones señaladas por el actor, pues no se tiene constancia del estado que presentaba el inmueble antes de la celebración del contrato; no obstante, se aprecia que el demandado expresamente reconoció que realizó mejoras al inmueble, argumentando que estas eran necesarias para el uso al cual está destinado; que el actor se contradice al señalar que no fueron autorizadas pero que dio su aprobación verbal y tácita, por cuanto tuvo acceso al inmueble e incluso le ha tomado fotografías, y que se comprometió a pagar las mejoras.

En tal sentido advierte esta juzgadora que, el hecho de que el actor haya podido tener acceso al inmueble y tomar fotografías de las modificaciones realizadas al mismo, no comporta necesariamente una aprobación tácita de estas; tenía el demandado el deber de traer medios probatorios al proceso capaces de producir certeza de que el arrendador prestó su consentimiento para la realización de las modificaciones al inmueble arrendado; observándose que no aportó ningún medio de prueba tendiente a lograr la comprobación de este hecho, en virtud de lo cual esta sentenciadora considera, que el demandado realizó modificaciones a la estructura del local arrendado sin la debida autorización del arrendador, estando incurso en la causal contenida en el literal e del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Requiere el actor, que se le haga entrega del inmueble arrendado solvente en el pago del servicio de energía eléctrica prestado por la empresa ENELVEN, y la cancelación de los servicios públicos correspondientes al inmueble; constatando este Tribunal de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, que las partes convinieron que serían por cuenta del arrendatario, los gastos de los servicios públicos del inmueble, por lo que es procedente en derecho su reclamación. Así se declara.

Igualmente solicitó el ciudadano H.G., como parte de su pretensión, una Inspección Ocular del inmueble arrendado, para dejar constancia de las modificaciones y deterioros ocasionados al mismo. Este órgano Jurisdiccional advierte que la Inspección judicial es un medio de prueba dirigido a dejar constancia de las circunstancias o el estado de lugares, personas y cosas, que tiene un procedimiento legal para ser promovido dentro del juicio, y por cuanto en el caso sub examine no fue promovida en el lapso y forma legal correspondiente, no fue practicada en el transcurso del proceso.

Adujo el demandado de autos, que el ciudadano H.G., mantiene en su contra actuaciones que le crean zozobra y que le impiden dedicarse totalmente a sus labores habituales, y que tales hostigamientos y perturbaciones se los generan también los familiares del actor, G.G. y R.d.G., quienes tienes acceso a la parte trasera del inmueble objeto de la presente causa y hacen uso de una servidumbre de paso. Estos alegatos no fueron demostrados por el demandado de autos, e igualmente son impertinentes al mérito de la causa.

En relación al argumento formulado por el actor, referido a que múltiples proveedores le han manifestado que el ciudadano RIXIO HERRERA adeuda varias facturas por créditos otorgados en nombre de la Sociedad Mercantil CHARCUTERIA, CARNICERÍA, LICORES Y AGENCIA DE FESTEJOS LAS VEGAS, C.A., y que estos proveedores han retirado sus servicios causándole una gran perjuicio al local comercial; así como a la defensa esgrimida por el demandado al señalar que, el demandante hace alusión a los hechos como si se tratara del arrendamiento del fondo de comercio, y que esos hechos, tales como las presuntas deudas con múltiples proveedores, no tienen relación con la controversia que pueda originar una acción como esta, y por tanto, niega cualquier deuda que pueda afectar el inmueble o la relación arrendaticia entre ambos; se constata del examen de las actas que no fueron demostrados los hechos alegados por el actor, considerando además este Tribunal, que dichas circunstancias no se subsumen en los supuestos de hecho de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó el demandante, se condene al ciudadano RIXIO HERRERA, a cancelar la indexación correspondiente. Al respecto, considera el Tribunal que es procedente en derecho la indexación o ajuste al valor actual de la moneda, de la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamientos reclamados; ya que en el caso sub examine la condena recae sobre cantidades de dinero cuyo monto fue determinado para la fecha en que se introdujo la demanda y que en v.d.p. inflacionario que notoriamente sufre el país, han perdido su valor intrínseco. Así se decide.

Por último debe destacarse, que el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos H.G. y RIXIO HERRERA, señala que tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., avenida 67, signado con el N° 65-45, en jurisdicción del Municipio Cacique Mara; que en los estados de cuenta emanados de ENELVEN fueron emitidos a nombre del ciudadano H.G., correspondiente al inmueble ubicado en la calle 79D, N° 65-45 de la ciudad de Maracaibo, dirección que coincide con la señalada en los recibos de pago que rielan en las actas procesales, donde se describe que la dirección del inmueble arrendado es la de un local ubicado Barrio F.d.M., calle 79D, casa N° 65-45, de la ciudad de Maracaibo, lo que lleva a esta juzgadora a considerar que se trata de el mismo inmueble. Así se decide.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES EXPUESTOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la demanda que por DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES intentó el ciudadano H.G., en contra del ciudadano RIXIO HERRERA, ambos ya identificados. En consecuencia:

SE ORDENA al ciudadano RIXIO HERRERA, ut supra identificado, entregar el local comercial ubicado en el Barrio F.d.M., avenida 67, signado con el N° 65-45, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., antes Municipio Cacique M.d.D.M.d.E.Z.; objeto del contrato de arrendamiento, totalmente solvente en los servicios públicos.

SE CONDENA al ciudadano RIXIO HERRERA, a pagar de la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 11.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre el 15 de diciembre del 2009 al 15 de enero de 2010; del 15 enero al 15 de febrero de 2010, del 15 de febrero al 15 marzo de 2010, del 15 de marzo al 15 de abril de 2010, del 15 de abril al 15 de mayo de 2010; del 15 de mayo al 15 de junio de 2010, del 15 de junio al 15 de julio de 2010; del 15 de julio al 15 de agosto de 2010; del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2010; del 15 de septiembre al 15 de octubre de 2010; y del 15 de octubre al 15 de noviembre de 2010.

SE CONDENA al ciudadano RIXIO HERRERA, a pagar la cantidad resultante después de calcular la corrección monetaria de la suma de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs.F. 11.000,00), que deberá ser calculada mediante experticia complementaria del fallo conforme a los índices de precios al consumidor para la ciudad de Maracaibo establecidos por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de introducción de la demanda (16-11-2010) hasta el día en que la sentencia quede definitivamente firme.

SE CONDENA en costas al ciudadano RIXIO HERRERA, por resultar totalmente vencido en el presente juicio.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los seis (06) días del mes de junio de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Abog. M.D.P.F.R.. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

Expediente: 2.418-10.-