Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 24 de Abril de 2007

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

San Felipe, 24 de Abril de 2007

Años: 196° y 148°

EXPEDIENTE : 4867

PARTE DEMANDANTE : HITER A.O.B., Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.450.949.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE : E.A.O. y SEGUNDO R.R., Inpreabogado Nros. 92.300 y 30.758 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

: RENNY VIZCAINO HERRERA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 10.370.410.

ABOGADOS ASISTENTES PARTE DEMANDADA : Abg. L.H.G., D.A. y E.M.M., Inpreabogado Nros. 36.662, 118.034 y 32.715 respectivamente.

MOTIVO : DESALOJO DE INMUEBLE Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

Subieron los autos a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por el ciudadano RENNY A.V.H., asistido por la abogada D.A., Inpreabogado N° 118.034, contra la decisión emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, de fecha 26 de febrero de 2007, cursante a los folios del 106 al 111, ambos inclusive del Expediente.

La causa fue recibida en este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2007, dándosele entrada en fecha 29 de marzo de 2007, anotándose en el Libro de Causas bajo el Nro. 4867.

Al folio 122 de fecha 09 de abril de 2007, consta auto de este Tribunal fijando la causa para decidir dentro de los DIEZ DIAS DE DESPACHO siguientes.

De la lectura del escrito libelar se evidencia que la parte actora alega los siguientes hechos:

… Se convino un contrato de arrendamiento verbal con el arrendatario RENNY VIZCAINO HERRERA, ya antes identificado, el cual el canon es SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensual, y dichos cánones de arrendamiento no los a cancelado desde noviembre del 2001 hasta febrero del 2004 ambos inclusive y deberá cancelar por consiguiente los meses que se sigan venciéndose hasta que desocupe el inmueble… … El arrendatario se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntad en contra del propietario, y se le a notificado que lo desocupe y cancele los cánones de arrendamiento morosos en forma verbal y escrita por tal motivo el inquilino se a convertido en un poseedor de mala fe, que es el caso del demandado…

(Sic).

Fundamenta la presente acción en el artículo 1167 del Código Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La demanda fue admitida por el Tribunal A Quo en fecha 15 de marzo de 2004 y el demandado fue citado en fecha 12 de abril de 2004, consignada por el alguacil en fecha 13 de abril de 2004, según consta al folio 75.

La parte demandada contesta en fecha 15 de abril de 2004, y en la misma reconviene de conformidad con el literal “A” del artículo 48 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por retracto legal arrendaticio, a los ciudadanos F.A., titular de la Cédula de Identidad N° 7.508.537, A.V.R., titular de la Cédula de Identidad N° 11.275.544 y al demandante HITER OLIVEROS, por cuanto el referido inmueble fue objeto de venta por la ciudadana F.A. a A.R., y éste a su vez lo vendió a HITER OLIVEROS.

A los folios del 92 al 94 consta decisión del Tribunal a quo declarando la perención de la instancia respecto a la reconvención propuesta por el demandado, continuándose el procedimiento del juicio principal.

Al folio 99 consta diligencia de la parte actora impugnando recibos de la parte demandada insertos a los folios del 79 al 85. Al folio 100 consta escrito de pruebas de la parte actora de fecha 15 de junio de 2005, admitidas por auto que riela al folio 101.

A los folios del 106 al 111 consta decisión del Tribunal A Quo y en la cual el juzgador señala:

… si bien es cierto que en caso de que se haya producido algunas ventas posteriores a la fecha en que le fue arrendado el inmueble objeto de esta demanda al demandado, también es cierto que dicho demandado tenía la carga de probar de que ciertamente se produjeron las mencionadas ventas del inmueble, por lo que, sin constar en autos dichas ventas con documento público, este Tribunal no percibe de autos lo alegado por el demandado, lo que en consecuencia se le niega todo valor probatorio al referido alegato de la parte demandada en cuanto a que no se le ofreció o notificó de las supuestas ventas realizadas del inmueble objeto de esta demanda y en base a las consideraciones anteriores así se decide…

… este sentenciador, observa que no fue demostrado que se hayan producido ventas sucesivas del inmueble objeto de esta demanda, sin que se lo hayan ofrecido al demandado y tampoco que haya estado solvente en cuanto a los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, por lo que considera quien decide, que la presente acción debe prosperar en derecho tal como se decidiré…

(sic).

Al folio 123 consta escrito de informes consignado por la parte actora. A los folios 124 y 125 consta escrito presentado por la parte demandada.

ESTE TRIBUNAL ACTUANDO COMO ALZADA DENTRO DE SU PODER JURISDICCIONAL DE REVISIÓN PASA A DICTAR SENTENCIA DE LA SIGUIENTE MANERA:

PUNTO PREVIO DE LA SENTENCIA

La reconvención es una pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.

En el caso bajo estudio, la parte demandada reconvino a la parte demandante y a los ciudadanos F.A. y A.V.R.C., de conformidad con el literal “A” del Artículo 48 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por retracto legal arrendaticio, por cuanto el inmueble que ocupa fue vendido por la ciudadana F.A., al ciudadano A.V.R.C., y éste a su vez se lo vendió al ciudadano HITER A.O.B., parte demandante en el presente proceso.

En primer termino se establece que el procedimiento para la preferencia ofertiva se encuentra establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, o sea, el propietario debe realizar la notificación al arrendatario mediante documento auténtico, es decir, ante un funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de declaración de oferta contenida en la misma; en igual forma, es decir, en forma autentica deberá el arrendatario notificar al propietario, de manera cierta, clara y precisa, su determinación de adquirir o no el inmueble, en el termino de quince días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento.

Ahora bien, el procedimiento de desalojo, objeto de la presente causa, se lleva a cabo por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior se evidencia que ambos procedimientos, son incompatibles entre sí, pues no se cumple con la exigencia del simultaneus processus, que es propia de la reconvención, ya que el procedimiento por el cual reconviene la parte demandada, se puede decir, que es un procedimiento de jurisdicción voluntaria y el único lapso existente es el de los quince días para contestar la oferta por parte del arrendatario, en cuanto que el procedimiento de desalojo, debe cumplir con formalidades procesales que aunque son breves no pueden dejar de cumplirse.

En segundo término, señala esta juzgadora que tratándose en este caso de una reconvención contra dos personas que no son parte actora en el juicio, no es posible plantear contra ellas dicha reconvención, pues ésta opera como una mutua petición que hace el demandado contra el demandante y exclusivamente vincula y tiene sus limites inter subjetivos entre éstos dos sujetos procesales. Si el demandado ha querido que en la causa intervenga algún tercero, debe llamársele por la vía procesal de tercería, establecida en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los plazos y con las formalidades de ley, pero no admitirse una reconvención contra quien, en definitiva, no es parte en el proceso.

Es por ello preciso declarar que dicha acción propuesta en esos términos es inadmisible, pues afecta en forma directa el derecho fundamental de defensa de quien es indebidamente incorporado a juicio, y por ende ha debido declararse nula la admisión de la reconvención intentada en esta circunstancia y así se decide.

Mas sin embargo, esta juzgadora considera que de acuerdo a los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en sus artículos 257 y 26, los cuales consagran el proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, en el que debe privar la simplificación y eficacia de los trámites, donde no haya dilaciones indebidas ni reposiciones inútiles, y vista la sentencia cursante a los folios del 92 al 94, declarando la perención de la instancia y continuar el procedimiento del juicio principal, aunado a que la parte presumiblemente afectada por la admisión de la reconvención, no atacó la misma en la primera oportunidad que actuó, convalidando así los vicios existentes, de conformidad con lo establecido en el artículo 213 de la ley adjetiva civil, queda establecido que en el presente caso es inútil la reposición de la causa y así se decide.

En consecuencia y con vista a lo decidido anteriormente este Tribunal, actuando en alzada pasa a considerar el fondo del juicio y lo hace en los siguientes términos:

El desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Ahora bien, el contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En el presente caso, el demandante alega dentro de las causales del desalojo judicial, la contenida en el literal A del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto “…los cánones de arrendamiento no los a cancelado desde noviembre de 2001 hasta febrero de 2004 ambos inclusive…”. (sic).

Tenemos que el demandado al contestar la demanda alega:

…el referido inmueble fue objeto de venta por la ciudadana F.A., antes identificada, sin que se me ofreciera estando dentro de los parámetros establecidos en los artículos 42, 43 y 44 del DECRETA CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, que establece el derecho de preferencia como arrendatario por tener mas de dos (02) como tal y me encontraba solvente para la fecha en que efectuó la primera venta…

(sic)

De las pruebas aportadas por la parte actora al proceso tenemos:

1. Documento autenticado en fecha 06 de noviembre de 2001 y posteriormente registrado por ante el Registro Subalterno de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy bajo el N° 36, P.P., Tomo 7mo de fecha 19 de septiembre de 2003, en el cual el ciudadano A.V.R.C. le vende el inmueble objeto de la controversia al ciudadano HITER A.O.. (folios 9 al 14)

   Documento público que conserva todo su valor probatorio, ya que ninguna de las partes utilizó medio alguno para desvirtuar el mismo, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429.

   Del mismo se evidencia que el ciudadano HITER A.O., es el legítimo propietario del inmueble ubicado en la Urbanización Las Acequias, Municipio Cocorote, Estado Yaracuy.

   Asimismo, la parte demandada promueve con la contestación a la demanda, recibos de pago de arrendamiento cursantes a los folios del 79 al 85, los cuales fueron impugnados por la parte actora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, luego de ordenada la continuación del juicio principal, quedando la causa abierta a pruebas; alegando que los mismos no son firmados por el demandante, ni por la supuesta ciudadana F.A., no indican el por qué del alquiler, ni la dirección, para poderla asimilar a la casa propiedad del demandante. Dichos recibos quedan desechados por cuanto la parte promovente no los ratificó o insistió en hacerlos valer en su oportunidad y así se decide.

   Igualmente la parte demandada promueve los siguientes documentos:

1. Copia certificada de documento notariado por ante la Notaría Pública de Guacara, Estado Carabobo, bajo el N° 73, Tomo 145 de fecha 04 de octubre de 2001, en el cual W.J.P., le otorga poder a la ciudadana F.M.A., para que represente sus derechos en cuanto a un inmueble ubicado en la Urbanización Las Acequias, Sector II, Vereda 24, casa N° 02 de Cocorote, Estado Yaracuy.

2. Copia certificada de documento notariado por ante la Notaría Séptima de Valencia, Estado Carabobo bajo el N° 02, Tomo 139 de fecha 08 de octubre de 2001, en el cual la ciudadana F.M.A. le vende el inmueble ubicado en Urbanización Las Acequias, Sector II, Vereda 24, casa N° 02 de Cocorote al ciudadano Y.H.C..

3. Copia certificada de documento notariado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo bajo el N° 48, Tomo 152 de fecha 02 de noviembre de 2001 en el cual el ciudadano Y.H.C. le vende el inmueble ubicado en Urbanización Las Acequias, Sector II, Vereda 24, casa N° 02 de Cocorote al ciudadano A.V.R..

   Documentos públicos que conservan todo su valor probatorio, ya que ninguna de las partes utilizó medio alguno para desvirtuar el mismo, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429.

   De los mismos queda establecido el tracto sucesivo del inmueble ubicado en la Urbanización Las Acequias, Municipio Cocorote, Estado Yaracuy, hasta la adquisición por el ciudadano A.V.R..

   Ahora bien, según el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sin embargo, para que proceda la misma se deben cumplir con ciertos requisitos que no son excluyentes y que se encuentran establecidos en el artículo ut supra indicado..

   En primer lugar tenemos un requisito esencial de procedencia, constituido porque el arrendatario haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos años.

   En segundo lugar, se señala que de cumplirse el primer requisito, es decir, la estadía por mas de dos años, queda condicionada la preferencia ofertiva a que concurrentemente se den los otros requisitos, el primero de ellos es el estado de solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias, lo cual constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se desprende que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible que se sancione con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. El segundo de ellos es la satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario, que es la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos requisitos anteriormente señalados.

   Determinado lo anterior, en el caso planteado el juez a quo señaló: “… en cuanto a los recibos de pago consignados por el demandado de autos con la contestación de la demanda, los mismos fueron desconocidos e impugnados en la oportunidad legal correspondiente y en la forma que establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin que el promovente de los recibos los haya ratificado o los haya hecho valer…” (sic)

   Ahora bien, el punto controvertido de la presente causa es el desalojo por falta de pago y la cancelación de los cánones de arrendamientos vencidos, así como la resolución del arrendamiento verbal.

   De autos se evidencia que el demandado aceptó la existencia de un contrato verbal de arrendamiento del inmueble ubicado en la Urbanización Las Acequias, Municipio Cocorote, pero no con el demandante ciudadano HITER A.O., sino con la ciudadana F.A., sin embargo de la revisión de las actas no quedó demostrada la referida relación arrendaticia con la mencionada ciudadana, más si quedó plenamente evidenciada la relación arrendaticia existente entre el ciudadano RENNY VIZCAINO y el ciudadano HITER OLIVEROS, del inmueble propiedad de éste último y así se decide.

   Igualmente señala esta juzgadora que la única prueba traída a los autos por la parte demandada para probar su solvencia, fueron los recibos de pago insertos a los folios del 79 al 85, los cuales quedaron desechados por haber sido impugnados y rechazados en su oportunidad, y en consecuencia al no existir en autos prueba fehaciente del pago de los cánones de arrendamiento que demuestren la solvencia del arrendatario RENNY VIZCAINO, procede entonces el desalojo del inmueble solicitado por su propietario HITER OLIVEROS y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos demandados y los producidos hasta la fecha de la presente sentencia y así se declara.

   Con fundamento a todo lo explanado ut supra, este Tribunal confirma, en los términos que anteceden, la sentencia apelada que emitió el Tribunal a quo en fecha 26 de febrero de 2007 y declara sin lugar el recurso de apelación que se interpuso contra el presente fallo y así se decide.

   Por los razonamientos anteriormente explanados, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando como Tribunal de Alzada dentro de su poder jurisdiccional de revisión, y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.

   DECLARA

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano RENNY A.V.H., contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios san Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 26 de febrero de 2007.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano HITER A.O.B., conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en consecuencia se ordena la desocupación del inmueble y la inmediata entrega al propietario arrendador, libre de personas y cosas.

TERCERO

Se condena al ciudadano RENNY VIZCAINO HERRERA, identificado plenamente en autos, parte demandada en el presente proceso a pagar al ciudadano HITER A.O.B., ut supra identificado, la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.960.000,00), por los conceptos especificados en el libelo de la demanda y que corresponden a los meses desde Noviembre de 2001 hasta febrero de 2004 ambos inclusive; mas los meses que se han seguido venciendo hasta la fecha de la presente sentencia.

CUARTA

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

QUINTA

Se condena en costas a la parte vencida, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTA

Remítase en su oportunidad el presente expediente a su Tribunal de origen.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe a los 24 días del mes de Abril de 2007. Años: 197° y 148°.

La Jueza Suplente Especial,

Abog. W.C. YÁNEZ RODRIGUEZ

El Secretario,

Abg. L.A.V.

En esta misma fecha y siendo las 3:20 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.

El Secretario,

Abg. L.A.V.