Decisión nº BP12-V-2007-000166 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de Anzoategui (Extensión El Tigre), de 2 de Junio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.

El Tigre, dos de junio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2007-000166

ASUNTO: BP12-V-2007-000166

PARTE DEMANDANTE: M.H.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.744.866, de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDANTE: G.L.R.D., Abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.492.-

PARTE DEMANDADA:

A.C.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.000.461 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDADA: Y.Q.O., abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 80.977.-

MOTIVO: DESALOJO.-

I

Se contrae la presente causa al juicio por DESALOJO intentado por el ciudadano M.H.R., antes identificado, en contra del ciudadano A.C.B., arriba identificado. Expone la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda: que desde aproximadamente once (11) años, su poderdante celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano A.C.B., sobre un inmueble de su legítima propiedad ubicado en la Tercera Carrera Sur esquina Calle Trece Sur Nº 212, de la ciudad de El Tigre Municipio S.R.d.E.A., el cual fue pactado para uso habitacional… que el ciudadano A.C.B., desde hace aproximadamente un año de manera unilateral sin consultar con su mandante ha cambiado el uso para el cual fue pactado dicho contrato de arrendamiento, ya que lo ha convertido en un negocio, cambiándole la fachada de casa de familia en un lugar comercial, donde se dedican a la venta de cualquier mercancía, que el inmueble de su mandante aparentemente dejó de ser casa de familia y paso a ser un negocio y no fue ese el uso al cual se destinó… que además del deterioro normal de todo inmueble, está sufriendo deterioros como casa habitacional… que esta situación motiva a su mandante a solicitar a su arrendatario el desalojo del inmueble ya que si bien cumple con el canon de arrendamiento mensual, no cumple con su obligación de ocuparlo para casa, sino que cambió dicho uso… que será demostrado en la oportunidad correspondiente que el arrendatario además de modificar el uso del inmueble, le está ocasionando un daño mayor al normal… estimó la demanda en la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 250.000.000,oo… que comparece ante esta autoridad para demandar al ciudadano A.C.B. para que convenga o sea condenado por el Tribunal en desalojar y entregar totalmente desocupado, libre de personas y de personas el inmueble arrendado.

En fecha 16 de abril de 2007, se admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado para que compareciera a dar contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 07 de Mayo de 2007, compareció el Alguacil del Tribunal manifestando que no fue posible practicar la citación del demandado por cuanto éste le manifestó que no iba a firmar porque su apellido es Bocichina y no Bocichena.

En fecha 08 de mayo de 2007, la parte actora procedió a reformar la demanda a los fines de subsanar el apellido del demandado. En fecha 11 de junio de 2007, se admitió la reforma de demanda presentada por la parte actora y se ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 10 de julio de 2007, el Alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación firmado por el demandado. En fecha 11 de julio de 2007, compareció el ciudadano A.C.B., en su carácter de demandado y otorgó poder apud acta a la abogada Y.Q.O..

En fecha 12 de julio de 2007, compareció la apoderada judicial del demandado, presentando escrito de contestación a la demanda, la cual hizo bajo los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo el alegato de la actora donde establece que su mandante celebró contrato verbal de arrendamiento desde hace once (11) años cuando la verdadera fecha es desde el quince (15) de febrero de 1992, es decir, quince (15) años, permaneciendo en la misma dándole el uso para lo cual fue arrendada… en cuanto al uso de la vivienda, negó, rechazó y contradijo que su mandante haya cambiado el uso de la misma, que sigue viviendo en ella…que haya cambiado el uso de personal a comercial, desde hace un (1) año, que ha visto con sorpresa como han proliferado los vendedores ambulantes, siendo que algunos tienen más de seis (6) años, ocupando ese sitio frente a la vivienda… que debido a lo prolongado del tiempo en que los vendedores ambulantes tienen su asiento de trabajo en ese sitio, su mandante que es un simple inquilino, supuso que éstos tenían el permiso del propietario ya que estos han permanecido alrededor de seis (6) año… En cuanto al deterioro que la parte accionante menciona, es de reconocer el deterioro que conllevan quince (15) años de permanencia en una vivienda, donde el supuesto propietario no se ha dignado en esos largos años, toda una vida a ejercer su derecho a inspeccionar el inmueble las veces que ellos crean necesarios para constatar las condiciones del mismo, que no vendrán después de quince (15) años a hablar de deterioro… que debido a la existencia de dos árboles se han ocasionado deterioros de techo, paredes, columnas… que su mandante continúa viviendo en el mismo inmueble con su familia… niega que su mandante haya usado el inmueble a usos deshonestos… que en cuanto a los deterioros mayores ocasionados al inmueble se deberá aclarar que significan daños mayores al inmueble... solicitó a la parte demandante que exhibiera el documento de propiedad de la casa objeto de este litigio, que se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio S.R. para que exhiba documento identificado con protocolo primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre año 1979; que se oficie al Archivo Judicial correspondiente al Tribunal Sexto, Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda para que exhiba expediente 13.846 y se oficie con carácter de urgencia al Banco Provincial.

En fecha 17 de julio de 2007, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 18 de julio de 2007. En esa misma fecha anterior, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, sobre las cuales se pronunció el Tribunal en fecha 25 de julio de 2007.

En fecha 30 de julio de 2007, comparecieron los ciudadanos J.N.F., R.S., E.J.M., E.d.C.F. y E.J.M.M..

En fecha 14 de marzo de 2008, la parte actora solicitó avocamiento a la Juez de este Tribunal y la respectiva notificación a la parte demandada.

En fecha 25 de marzo de 2008, ordenó agregar a los autos resultas de la comisión contentiva de evacuación de testigos promovidos en la presente causa.

En fecha 03 de abril de 2008, la Juez Temporal de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación a la parte demandada.

En fecha 02 de mayo de 2008, la parte actora presentó escrito de informes.

II

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa previamente observa:

Revisadas como han sido las actas procesales de las mismas se evidencia que la pretensión del actor no es más que el desalojo de un inmueble del cual alega ha arrendado al demandado a través de un contrato verbal, afirma el demandante que el arrendatario si bien a cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, ha incumplido con su obligación de usar el inmueble como vivienda al usarlo para fines comerciales y en consecuencia a ocasionado deterioros al inmueble; en la oportunidad procesal de contestación, la parte demandada compareció y negó, rechazó y contradijo tales alegatos, manifestando que en el frente del inmueble arrendado se encuentran vendedores ambulantes y admite que existen deterioros en el inmueble debido a que son durante quince (15) años que se ha arrendado sin que el arrendador haya hecho uso de su derecho a inspeccionar el inmueble.

Vistos los alegatos de ambas partes esta Sentenciadora procede al análisis de las pruebas aportadas al presente juicio.

De las pruebas de la parte actora:

En el capítulo primero invocó el merito favorable de autos de todo cuanto favorezca a su mandante, sin indicar prueba alguna, lo cual de conformidad a reiterada y reciente doctrina jurisprudencial sentada por el Tribunal Supremo de Justicia no constituye promoción alguna de pruebas ni obliga al Juez de la causa a análisis probatorio alguno, pues no se está promoviendo ninguna prueba por lo que tal promoción así realizada no tiene ningún valor para la presente causa y así se declara.-

En el capitulo segundo ratificó el contenido de la inspección notariada consignada junto al libelo, observa esta Juzgadora que si bien es cierto que dicha inspección fue promovida para su ratificación en juicio tal como se desprende del capitulo tercero del escrito de promoción de pruebas cursante al folio ciento sesenta y ocho (168), y habiendo sido admitida no es menos cierto que ésta no se efectuó, razón por la cual en virtud del principio de control de la prueba, la misma debería ser desechada del presente juicio; sin embargo, al haber sido practicada por funcionario debidamente facultado para ello, sin haber sido atacada en cuanto a su valor por la contraparte, esta sentenciadora le otorga valor probatorio como indicio, en cuanto a los deterioros que se han causado al inmueble y de los cuales se dejaron constancia en ella. Así se declara.-

En cuanto a las testimoniales, promovió a las ciudadanas M.M.d.B., L.G. y L.M., fueron contestes en afirmar todos y cada uno de los hechos que fueron objeto del interrogatorio, de cuyas afirmaciones se puede evidenciar que el inmueble objeto de demanda tiene daños en su estructura y fachada, por lo que este Tribunal dado que sus deposiciones concuerdan entre sí así como con las demás pruebas y por no haber incurrido los testigos en contracciones, este Tribunal los aprecia y por ende le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

En el capítulo primero ratificó los documentos anexos a la contestación de la demanda, por cuanto se observa que en el escrito de promoción dichos documentos fueron promovidos en los siguientes capítulos, esta Juzgadora analizará a los mismos por separado según su orden de promoción. Así se declara.

En el capítulo segundo y tercero promovió la prueba testimonial, para demostrar la permanencia desde hace seis (6) años de los vendedores y la permanencia de los inquilinos en la vivienda desde hace quince (15) años, promoviendo a los ciudadanos: J.N., J.G.B., R.S.C., E.J.M., E.d.C. y E.J.M.M.; consta en autos que en fecha 30 de julio de 2007, comparecieron a declarar los prenombrados ciudadanos salvo el ciudadano J.G.B., cuya declaración no consta en actas. En cuanto a la declaración del ciudadano R.S., esta Juzgadora observa que al ser interrogado si tiene algún interés de que la demanda salga a favor del ciudadano A.C., éste contestó que acudió a declarar para “colaborar con él” que le pidió que asistiera, para el caso de la valoración y apreciación de la prueba de testigos, el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, impone las circunstancias como el Juez debe apreciar la testimonial, desechando o no la declaración y, aún cuando no es la Ley la que debe valorar sino el juez, éste debe aplicar las reglas de experiencia y de sana crítica que le impone dicha norma a los fines de emitir y establecer en su análisis el juicio critico, que le lleve a pronunciarse sobre el porque de su convicción, del valor demostrativo de las declaraciones o del porque la desecha, en este sentido, la declaración del testigo R.S. debe ser desechada, por cuanto manifestó que asistió a los fines de colaborar con el demandado, dejando a entender su interés indirecto en las resultas del presente juicio. Así se declara.

En relación al testigo J.N.F., esta Sentenciadora observa que si bien el mismo contestó su interrogatorio debidamente y sin contradecirse, el mismo fue promovido a los fines de demostrar la permanencia del demandado en el inmueble objeto de demanda, no pudiendo esta Juzgadora concatenar su declaración con la de al menos otro testigo, su declaración se desecha, en virtud de que un solo testigo no hace plena prueba de lo que se pretende probar. Así se declara.

De la declaración de los ciudadanos E.J.M., E.D.C. Y E.J.M.M., se observa que los mismos fueron contestes en cuanto al tiempo que tienen trabajando y la dirección en la cual se encuentra su trabajo, razón por la cual este Tribunal dado que sus deposiciones concuerdan entre sí, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil los aprecia y por ende le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.

En el capitulo cuarto promovió prueba documental, en el numeral primero, constancia de estudios de la U.E Privada S.B. donde consta fecha y dirección del único hijo del demandado, en este sentido, por cuanto esta Sentenciadora observa que el mismo consta en documento privado emanado de tercero, el mismo debió ser llamado en calidad de testigo a los fines de ratificar su contenido y firmar tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en autos, razón por la cual se desecha dicho documento. Así se declara.-

En los numerales segundo, tercero y cuarto del capitulo cuarto promovió, copia de documento emanado del Registro Subalterno del Estado Anzoátegui, donde constan notas marginales de prohibición de enajenar, gravar, que mal pudiera el demandante desalojar una vivienda que no es suya; promovió contratos de arrendamientos suscritos por el demandante donde se deja constancia de una hipoteca y promovió expediente 13846 de fecha 08 de julio de 1980, donde constan los embargos y prohibiciones; este Tribunal deja expresa constancia que las documentales promovidas son desechadas del presente juicio por impertinentes por cuanto las mismas no guardan relación alguna con los hechos controvertidos en este litigio, el cual versa sobre la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en este juicio, en el cual no se discute la propiedad del inmueble arrendado ni ningún otro aspecto relacionado con éste. Así se declara.

En el capitulo quinto numeral primero solicitó la exhibición de documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio por parte del demandante para constatar la cualidad de éste para actuar en juicio; en el numeral segundo solicitó se oficiara al Registro Subalterno del Municipio S.R.d.E.A., para que exhibiera documento; en el numeral tercero solicitó se oficiara al Archivo Judicial correspondiente al Juzgado Sexto Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda para que exhibiera documento; en el numeral cuarto solicitó se oficiara al Banco Provincial; en relación a estas pruebas este Tribunal se pronunció en su oportunidad negando su admisión razón por la cual esta Juzgadora no tiene nada que valorar al respecto. Así se declara.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas al presente juicio, este Tribunal procede a emitir pronunciamiento en cuanto al fondo de la controversia de la siguiente manera:

El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

Así las cosas, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 los requisitos y causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble, siendo tales requisitos los siguientes:

1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado

2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y

3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.

Se observa de autos que el demandante alegó que mantiene una relación arrendaticia desde hace once (11) años, para lo cual la parte demandada en su oportunidad de defensa, argumentó que los años en contrato son quince (15) sin estar en discusión su naturaleza de ser un contrato sin determinación de tiempo, razón por la cual esta Juzgadora considera que ambas partes están contestes, y en consecuencia si se cumple con el primer supuesto de procedencia del desalojo, al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.

En cuanto la forma del contrato, es decir, que éste sea verbal o escrito, manifestó en su libelo de demanda el actor que suscribió contrato verbal con el demandado, quien aceptó mantener una relación arrendaticia, quedando de esta manera demostrada la existencia del mismo, y dando cumplimiento al segundo supuesto al tratarse de un contrato verbal, como lo exige la norma supra señalada.

Analizadas como han sido las actas procesales de las mismas se evidencia que el demandante fundamenta su acción en dos de las causales establecida en el artículo 34 de a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo son el literal d y e.

Establece la norma citada: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.” (negrillas y subrayado del Tribunal)

En relación a la causal establecida en el literal “d” del artículo 34 eiusdem, relativa al cambio de destino del inmueble, observa esta Juzgadora que en autos en ningún sentido quedó demostrado que el arrendatario demandado haya cambiado el uso del inmueble, como lo afirma la parte actora, ya que en todo momento consta que la actividad comercial a la que se refiere es practicada a las afueras de dicho inmueble, específicamente en su frente y por personas ajenas a las intervinientes en la relación arrendaticia, estableciendo la norma que tal conducta debe ser ejecutada por el arrendatario y que ese hecho modifique el uso del inmueble para el cual se contrató, razón por la cual quien sentencia, de conformidad con lo alegado y probado en autos, según esta causal, la demanda de desalojo no debe prosperar, al no subsumirse la conducta del arrendatario a lo dispuesto en la norma. Así se declara.

Ahora bien, de autos se desprende que el demandante fundamenta también su pretensión en el hecho de que se le están causando deterioros al inmueble arrendado, tal como lo contempla el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentra establecida en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Siendo que las obligaciones estipuladas en el artículo anterior, son las obligaciones principales de todo arrendatario, es obvio que el incumplimiento de la misma debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese correctivo es mediante el ejercicio de la pretensión de desalojo como facultad que tiene el arrendador en una relación indeterminada temporalmente de pedir la terminación de la misma y en consecuencia, la entrega del inmueble, siempre y cuando el arrendatario se encuentre incurso en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas, considera necesario esta Juzgadora, señalar del cuerpo de la contestación de la demanda, lo alegado por la parte demandada: “…En cuanto a los deterioros que la parte acciónate menciona, es de reconocer el deterioro que conllevan Quince (15) años de permanencia en una vivienda…” (negrillas y subrayado del Tribunal), quedando de esta manera reconocido por la parte demandada la existencia de deterioros en el inmueble arrendado, tal como se evidencia de igual manera en la inspección notariada cursante en autos, lo cual indica que el arrendatario a dejado de cumplir una de sus obligaciones principales la cual es que éste debe servirse del inmueble como un buen padre de familia, manteniendo el mismo en buen estado de conservación, incurriendo con esta conducta en causal de desalojo según lo contempla la norma, razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la presente causa tal como lo dejará establecido en dispositivo de fallo de la misma, al cumplirse el tercer requisito de procedencia del desalojo, al haber incurrido el arrendatario en la causal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

III-

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano M.H.R. en contra del ciudadano A.C.B., identificados en autos; en consecuencia, se ordena al ciudadano A.C.B., el desalojo del inmueble constituido por una casa ubicada en Carrera Sur Esquina Calle Trece Sur Nº 212 de la ciudad de El Tigre, Municipio S.R.d.E.A., libre de bienes y personas.- Así se decide.-

No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza parcial de la presente decisión.-

Regístrese, Publíquese Y Notifíquese a las partes

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Sede El Tigre, en El Tigre, a los dos días del mes de junio de Dos Mil Ocho (2.008) - Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-

LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES LA SECRETARIA,

L.P.D.V..-

En esta misma fecha, siendo las dos y veinte minutos de la tarde, se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

LA SECRETARIA,