Decisión nº PJ412008000020 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 24 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, veinticuatro de enero de dos mil ocho

197º y 148º

ASUNTO: BH04-V-2002-000141

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil HOTEL TURISTICO DE PUERTO LA CRUZ, C.A., inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Anzoátegui, el 02 de Julio de 1.970, anotada bajo en N° 78, Tomo A-1, folios 09 al 26.-

APODERADO JUDICIAL

DEL DEMANDANTE: F.R.M., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 6.909.583 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.017.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ORIMAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 20 de marzo de 1.997, anotada bajo el N° 36, Tomo A-19, representada por la ciudadana M.C.G.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.363.427.-

APODERADO JUDICIAL DE LA

DEMANDADA: MOSHEN BASSIM ZAJIA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.089.-

JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

Se inició la presente causa por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada por el apoderado de la Sociedad Mercantil HOTEL TURISTICO DE PUERTO LA CRUZ, C.A., el día 15 de enero de 2.001. Una vez cumplido como fueron los tramites administrativos de distribución de expedientes, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, admitiendo la misma en fecha 25 de enero de 2.001.-

El demandante manifestó que en fecha 10 de julio de 1.998, celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES ORIMAR, C.A., representada por la ciudadana M.C.G.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.363.427, por el lapso de un año, prorrogable por igual periodo, previo acuerdo de las partes con dos meses de anticipación por lo menos, teniendo como objeto un local comercial ubicado en la planta baja del Hotel Turístico Puerto la Cruz, según consta en documento autenticado que acompaño a los autos marcado con la letra “B” donde se establece un canon de arrendamiento mensual de Ochenta Mil Bolívares a ser cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes, en las oficinas de la Contraloría Interna de la compañía, conjuntamente con la cantidad de Diez Mil Bolívares mensuales por concepto de suministro de energía eléctrica. De igual manera la arrendataria se obligó a contratar una póliza de Seguros para proteger a la arrendadora de cualquier siniestro que derivara del presente contrato.-

Alegó que la arrendataria, ni ha cancelado a la arrendadora el canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 1.998, ni ha cancelado lo correspondiente al servicio de energía eléctrica, ni ha entregado la Póliza de Seguros a favor de su representada, adeudando por el primer concepto la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares y por el segundo concepto Doscientos Noventa Mil Bolívares, todo lo cual totaliza la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa Mil Bolívares sin incluir los intereses generados.-

Expuso que en la Cláusula Décimo Sexta del Contrato se estableció la cesión automática de la arrendadora a la empresa CORPORACION HOTELERA HEMESA, C.A., como operadora del Hotel, por el contrato de operación suscrito y autenticado en fecha 16 de octubre de 1.998 por ante la Notaria Publica Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 75, Tomo 155 de los Libros respectivos, pero que esta tampoco ha percibido dinero por concepto de arrendamiento y energía eléctrica de parte de la arrendataria.-

Añadió que la compañía arrendadora es una empresa en donde el Estado Venezolano tiene participación accionaría de un 80% y que dentro de sus planes de expansión se encuentra una serie de remodelaciones y reestructuraciones aprobadas por el Ejecutivo, a ser ejecutadas en el espacio físico en donde se encuentran los locales comerciales que mantuvieron una relación arrendaticio con su representada. Que ese hecho le fue comunicado a la arrendataria quien no obstante la culminación de la relación contractual por vencimiento del plazo establecido continuó ocupando el inmueble generando así una perturbación en los planes de remodelación.-

En virtud de las rezones expuestas demandó a la arrendataria para que convenga en que celebró un contrato de arrendamiento por el local ya identificado; que dicho contrato venció el 15 de Julio 1.999, para que convenga en resolver y en consecuencia devuelva el local arrendado libre de bienes y personas y que ese Tribunal le acuerde inmediatamente la desocupación del mismo en virtud de la prerrogativa que tiene el Estado.-

Fundamentó su demanda en los articulo 1.167 del Código Civil, articulo 31 literal “A” del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, concordante con el 1.592 del Código Civil. Invocó la no concesión de la prorroga Legal, establecida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, habiendo cuenta el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Invocó la Cláusula Duodécimo del Contrato, que faculta al arrendador a dar por resuelto el contrato y a exigir sin aviso ni plazo la desocupación del local arrendado y las acciones legales que diere lugar el incumplimiento, siendo por cuenta de la arrendataria el pago de los gastos ocasionados por ese concepto. Igualmente invocó el contenido de la Cláusula Décimo Tercera del contrato que faculta a la arrendadora a notificar una sola vez su derecho de dar por terminado el contrato.-

El Tribunal libró la correspondiente compulsa, la cual fue entregada al Alguacil, quien manifestó en fecha 23 de febrero de 2.001, le fue firmada por la ciudadana M.C.G.L..-

En fecha 01 de marzo de 2.001, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda. A tal efecto la ciudadana M.C.G.L., asistida por el Abogado Bassin Zajia, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.089, presentó escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda, Opuso la defensa contenida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil de “falta de cualidad e interés” de la actora, en virtud de que la administración del inmueble donde se encuentra ubicado el local comercial arrendado ésta representado por la CORPORACION HOTELERA HEMESA, C.A. denominado GRAN HOTEL HESPERIA PUERTO LA CRUZ, lo cual prueba con comunicaciones enviadas a la arrendataria que anexa marcadas “A” “B” y “C”.-

Opuso la cuestión previa del ordinal 6° del articulo 346 del código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que pauta el articulo 340 ordinal 4° ejusdem; esto es por no haberse determinado con exactitud la situación del inmueble.-

Contestó la demanda y a tal efecto la contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho. Negó que adeudara por concepto de canon de arrendamiento y uso de servicio de energía eléctrica la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa Mil Bolívares, para lo cual consignó recibos de consignación inquilinaria emitidos por el Juzgado Segundo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, habiéndose hecha la notificación a la arrendadora, según consta en el expediente N° 0003-99, cuya acumulación solicitó.-

Negó que haya generado perturbaciones en los planes estructurales previstos en el inmueble hotelero y que por el contrario ha sido la empresa hotelera quien ha perturbado en el goce y uso pacifico del inmueble arrendado desde el 11 de julio de 1.997, según se desprende de sentencia dictada por el Juzgado Aquo en fecha 15 de marzo de 1.999, que declara Sin Lugar la acción intentada por la arrendadora que anexa marcada con la letra “U”.-

Invocó a su favor la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal “B” del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

Niega la contravención del artículo 1.167 del Código Civil pues alega jamás haber dejado de pagar lo canon de arrendamiento y los fundamentos de derecho de la pretensión.-

En fecha 12 de marzo de 2.002, el apoderado actor subsana la cuestión previa opuesta del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e indico que el inmueble objeto de la presente acción en un local de cuatro metros por tres metros (4x3 Mtrs.) ubicado en la planta baja del Gran Hotel Hesperia por su parte izquierda en dirección a la entrada principal del inmueble hotelero, provisto de un cartel de identificación que expresa “Joyería Orimar, C.A.”

En fecha 20 de marzo de 2.001, el apoderado actor consignó escrito donde negó que su representada carece de cualidad e interés para intentar el presente juicio pues a pesar de que reconoce como cierto la comunicación enviada por la representante judicial de la C.A. Hotel Turístico Puerto La Cruz a Inversiones Orimar, C.A., en la misma se le hace saber que cuando se produzca efectivamente la privatización, se les notificó a los arrendatarios; pero esa notificación no se produjo y en consecuencia no se llevó a cabo el traspaso de los contratos. En cuanto a las correspondencias marcadas “B” y “C” suscrita por la Gerencia de Administración de Corporación Hotelera Hemesa S.A. dichas comunicaciones no se refieren a la relación contractual sino a las relaciones comerciales, por lo tanto negó que las mismas demuestren que se produjo una cesión del contrato de arrendamiento.-

Reconoció que el artículo 1.583 del Código Civil se refiere a una cesión de arrendamientos y no una cesión de arrendadores, solicitó se decretara medidas de secuestro, conforme al articulo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil y el articulo 39 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario y se le acordara convertirse en secuestratario, solicitud que hace en virtud de que el arrendamiento consta en instrumento publico y el termino de duración de dicho contrato esta vencido.-

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ella la parte demandada promovió el merito favorable de autos, especialmente todas aquellas actuaciones y documentos consignados anexos al escrito de contestación a la demanda y la parte demandante promovió el merito favorable que emerge del libelo y sus anexos, de la diligencia donde subsana la única cuestión previa opuesta, del escrito de fecha 20 de marzo de 2.001, copia del contrato de arrendamiento, del contrato de Operación suscrito entre su representada y la Sociedad Mercantil Corporación Hotelera Hemesa, S.A., los avisos de cobro, copia de la nota de contabilidad, copia de la inspección practicada en el local comercial, solicito no se le diera ningún valor probatorio a las consignaciones hechas por la arrendataria a la empresa Corporación hotelera Hemesa, porque ésta no tenía el carácter de arrendadora, además que las consignaciones son extemporáneas.-

Corre inserto en autos escrito suscrito por la arrendataria, con la debida asistencia jurídica, donde hace del conocimiento del Tribunal de la causa que el Abogado actor, tomando la justicia por sus propias manos irrumpió en el local arrendado y dispuso de los bienes muebles allí existentes y demolieron el inmueble sin que ninguna autoridad judicial avalara el proceso.-

En fecha 08 de mayo de 2.001 el abogado actor estampó diligencia e informo al Tribunal Aquo que el local hubo de ser demolido pues presentaba daños estructurales que hacían temer un derrumbe inminente.-

En fecha 02 de Abril de 2002 el Juzgado Segundo del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui dicto sentencia declarando Con Lugar la Cuestión de Fondo opuesta de Falta de Cualidad e Interés en la Actora para sostener el presente juicio, ordenando la notificación de las partes.-

En fecha 30 de mayo de 2.002 compareció elaborado actor y Apelo de la decisión dictada en fecha 02 de abril de año en curso, previa notificación de las partes.-

Por auto dictado por el Juzgado Aquo de fecha 17 de junio de 2.002 el cual oyó la apelación interpuesta en ambos efectos ordeno la remisión del presente expediente al Tribunal de alzada la cual correspondiéndole por distribución a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el cual en fecha 12 de julio de 2.002 le dio entrada y ordeno la notificación de las partes para la continuación del mismo.-

En fecha 03 de febrero de 2.006 el Abogado P.R.M., en su carácter de Juez Suplente Especial de este Tribunal se avoco al conocimiento de la presente causa y ordeno la notificación de las partes.-

En fecha 15 de febrero de 2.006 compareció la ciudadana M.C.G.L., en su carácter de autos, debidamente asistida de abogado y otorga poder apud acta al abogado Moshen Bassim Zajia, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.089.-

En fecha 22 de Marzo de 2.006 el Alguacil Titular de este Tribunal consignó boleta de Notificación debidamente firmada por la ciudadana Janitza Rodríguez, en representación de la empresa C.A. Hotel Turístico Puerto la Cruz.-

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal Observa:

La presente acción se contrae a inacción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en donde el Abogado F.R.M., representante judicial de la demandante arrendadora Sociedad Mercantil Hotel Turístico de Puerto La Cruz, C.A. alega que en fecha 10 de julio de 1.998, celebró contrato de arrendamiento con la demandada INVERSIONES ORIMAR, C.A., representada por la ciudadana M.C.G.L., todos identificados, cuyo objeto es un inmueble ubicado en la Planta Baja del Hotel Turístico Puerto La Cruz, con una duración de un año, contado a partir del mes de agosto de 1.998, pudiendo ser prorrogado por anualidades previo acuerdo entre las partes con dos meses de anticipación. Durante el tiempo fijo el arrendatario se obligaba a pagar Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,°°) mensuales mas Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,°°) por concepto de suministro de energía eléctrica que no ha cancelado desde el mes de agosto de 1.998 adeudando a la fecha de interposición de la demanda la suma total de Dos Millones Quinientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 2.590.000,°°) que engloban ambos conceptos, al igual que ha incumplido su obligación de contratar una P.d.S. Ante ello y en atención a lo dispuesto en el contrato solicitó la declaración con lugar de la demanda.-

Por su parte el arrendatario opuso como cuestión previa la falta de identificación del inmueble arrendado y opuso además la falta de cualidad e interés en la actora para intentar el presente juicio, alegando que había cancelado todos y cada uno de los meses demandados.-

El Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario prevé en su artículo 35 que el demandado deberá oponer en la contestación de la demanda conjuntamente todas las cuestiones previas y las defensas de fondo. No prevé dicho articulado la técnica para hacerlo, es decir, no existe requisitos formales en cuanto al orden de prelación para su señalamiento, ni mucho menos sanciones por haber utilizado una técnica incorrecta. De tal manera que en atención al principio “iuris novit curia”, el Juzgado Aquo considero que el alegato opuesto por la demandada de falta de cualidad e interés para sostener el presente juicio, ésta contemplado en el primer aparte de articulo 361 del Código de Procedimiento Civil y no como erróneamente lo señala en el ordinal 2° de dicho articulo porque este carece de ordinales, es consecuencia tuvo dicha defensa como una defensa de fondo, consideración esta compartida por este sentenciador y así se declara.-

Asimismo considero el Juzgado de la causa, que el apoderado del actor subsano la cuestión previa opuesta relativa a la falta de identificación del inmueble, igualmente criterio compartido por este sentenciador y así también se declara.-

Con relación a la defensa de fondo referente a la falta de cualidad e interés de la actora para intentar este proceso la doctrina ha considerado que la cualidad es el derecho para actuar como demandante o demandado en un proceso y en este sentido el tratadista Doctor L.L. dice “La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley conoce abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.-

Consta en autos, aportado como prueba por la parte demandada, la comunicación que le fuera enviada por la operadora Corporación Hotelera Hemesa, S.A. de fecha 20 de octubre de 1.998, antes de vencerse el período fijo de duración del contrato, donde le informa que a partir del 16 de octubre de 1.998 tomó la operación del Hotel Turístico de Puerto La Cruz, esta correspondencia no fue desconocida por la parte actora en el presente proceso, pues desde la fecha cuando se le consignó hasta el día en que el actor la impugnó, transcurrió en exceso el lapso de cinco días que conoce el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para que proceda su desconocimiento, razón por la cual al no haber sido atacada procesalmente en tiempo oportuno, dicha correspondencia conserva pleno valor probatorio.- Así se declara.-

En este orden de ideas es preciso señalar que la empresa Inversiones Orimar, C.A. fue notificada que la Corporación Hotelera Hemesa, S.A. era la operadora del Hotel Turístico de Puerto la Cruz, el hecho de haberse incluido en el contrato de operación una disposición en donde el hotel Turístico de Puerto la Cruz se obliga a entregar a la operadora el hotel con todas sus instalaciones, incluyendo los contratos de arrendamiento en la forma como allí se expresa le es ajeno a la arrendataria pues ella no fue parte en ese contrato de operación, su relación jurídica está contenida en el contrato de arrendamiento y las cláusulas del mismo en tanto en cuenta éstas no sean contrarias a derecho y es así como la Cláusula Décimo Sexta del contrato de arrendamiento prevé su traspaso automático a la empresa que obtenga la buena pro. Ciertamente la obligación de notificar el cambio de operadora le correspondía a la arrendadora, pero ese incumplimiento fue subsanado por la comunicación que hace la operadora Corporación Hotelera Hemesa, S.A. donde expresamente notifica “que a partir del 16 del mes en curso la operadora del Hotel turístico de Puerto la Cruz, estará representada por la Corporación Hotelera Hemesa, S.A.…” y añade que “…forman parte del selecto grupo de clientes que desean mantener vigentes…”. Dicha comunicación es de fecha 20 de octubre de 1.998 a solo cuatro días de haberse firmado el contrato de operación cuyo contenido no tiene porque conocerlo la arrendataria pues a esta solo le basta saber que sus relaciones como arrendataria desde el día 16 de octubre de 1.998 lo son ahora con la operadora antes mencionada y así queda establecido.-

El contrato consignado en copia fotostática por la parte actora como documento fundamental de la demanda es un documento publico otorgado por ante un funcionario capaz de darle fe pública, como lo es el Notario. Dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada por lo tanto con el mismo se da por probado la relación jurídica de carácter arrendaticio que unió a la demandante en este proceso con la demandada y continuó vigente por efecto de la cesión automática prevista en el mismo a la Corporación Hotelera Hemesa, S.A. viendo la necesidad de confirmar la declaratoria efectiva de la falta de cualidad e interés para sostener el presente juicio por parte de la empresa demandante y así se declara.-

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente señaladas este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui declara SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado F.R.M., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 6.909.583 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.017 en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Hotel Turístico de Puerto la Cruz, C.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 02 de abril de 2.002, en consecuencia confirma la misma en la cual se declaro CON LUGAR la cuestión de fondo opuesta de falta de cualidad e interés en la actora para sostener el presente juicio y en consecuencia SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la Sociedad Mercantil Hotel Turístico de Puerto la Cruz, C.A., en contra de la empresa Inversiones Orimar, C.A., plenamente identificadas, y así se decide.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida. Así se decide.-

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la sala del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, a los veinticuatro (24) días del mes de Enero de 2.008. 197° y 148°.-

El Juez Suplente Especial

Abg. P.R.M..-

El Secretario Acc.

Abg. J.A.F.

En esta misma fecha siendo las doce del medio día se publico la anterior decisión.- Conste.-

El Secretario Acc.