Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 6 de Julio de 2007

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En su escrito del 9 de mayo de 2.007, la ciudadana EXCIS DESI-REE ROVIROSA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.979.434, ac-tuando en su carácter de parte demandada, asistida por el abogado DO-M.M.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.686, dio contestación a la demanda instaurada en su contra, evento procesal en el que, observando las previsiones con-tenidas en el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promovió algunas de las cuestiones pre-vias de las contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyas defensas previas son analizadas y decididas de la siguiente manera:

1. - En primer lugar, la demandada, asistida de abogado, promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal sexto, del Códi-go de Procedimiento Civil, orientada a denunciar la presunta infracción al enunciado que expresa el artículo 78 del mismo Código adjetivo, se-ñalándose, a tales efectos, lo siguiente:

   (omissis) “…es claro que el desalojo pretendido por el Abogado Actor debe tramitarse por medio del Juicio Breve pero no así el juicio de Daños y Perjuicios el cual debe forzosamente tramitarse por medio del Juicio Ordinario aún y cuando esos daños fueran causado (sic) con ocasión de un contrato de Arrendamiento…” (sic).

   Para decidir, se observa:

   El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, preceptúa:

   Artículo 78.- “No podrán acumularse en el mismo libelo pre-tensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos pro-cedimientos sean incompatibles entre si.

   Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos proce-dimientos no sean incompatibles entre sí”.

   Ahora bien, en materia civil rige el principio dispositivo, confor-me al cual el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, por manera de dilucidar una controversia suscitada entre partes en reclamación de un derecho. Ello implica considerar que la pretensión que se hace valer con la acción persigue obtener específicas consecuencias declarativas o de condena contra el destinatario de la pretensión inter-puesta, en aras de propiciar el pronto restablecimiento de una situación jurídica que se afirma infringida.

   Tal circunstancia, sin duda, impone al demandante identificar e individualizar el por qué de su demanda, cuyo objeto no puede ser otro sino el derecho que se ejerce, evitándose, con ello, que un mismo proce-so abarque o contemple situaciones que, por su índole, naturaleza o tra-tamiento, pueda dar lugar a situaciones disímiles en el tiempo y en el espacio, lo cual, precisamente, es el sentido de la norma que se analiza, pues lo que atiende la ley es la naturaleza de la cuestión que se discute y la disposiciones legales que la regulan, y en el presente caso, no se cons-tata la inepta acumulación de pretensiones delatada por la accionada. En efecto:

   Al examinar la parte petitoria del libelo, se aprecia que el objeto de la pretensión procesal a que alude la representación judicial de los actores, persigue obtener una declaratoria judicial que propenda a dar por terminado el contrato de arrendamiento que vincula a sus representa-dos con la arrendataria de autos, a quien se le endilga el hecho de no haber satisfecho oportunamente el pago de las cuotas de condominio cau-sadas a partir del mes de diciembre de 2.004 y ello es lo que constituye el hecho generador del daño a que se hace referencia en el libelo.

   Al ser esto así, la pretensión procesal deducida por la parte actora es una sola, pues el artículo 1.167 del Código Civil permite la acumula-ción de la petición resarcitoria si hubiere lugar a ello, por cuyo motivo la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prospe-rar y así se decide.

2. A continuación, la demandada, asistida de abogada, promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal sexto, del Códi-go de Procedimiento Civil, orientada a delatar la posible infracción al contenido del artículo 340, ordinal séptimo, de ese mismo Código adje-tivo, y en ese sentido, indicó:

   (omissis) “…Es lógico que el Recibo de Condominio debió presen-tarse a mi casa de habitación lo cual no ha ocurrido y desconozco la cantidad que arroja cada una de ellos, los cuales siempre han llegado a manos de los demandantes a quienes he venido haciendo abonos parciales como se evidencia del recibo que me hacen llegar eventualmente para que les pague cada año parte del condominio y el agua como se evidencia de los recibos que acompaño marcados “A” y “B”, sin embargo en lo que va de año los arrendatarios (sic) no han pasado dichos recibos limitándose únicamente a retirar las consignaciones arrendaticias que puntualmente he venido deposi-tando ante el Tribunal competente…” (sic).

   Para decidir, se observa:

   El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, indica:

   Artículo 340.- “El libelo de la demanda deberá expresar:

   (…)

   5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusio-nes”.

   Ahora bien, el legislador adjetivo, al consagrar el derecho a la tu-tela judicial efectiva que tienen los interesados, exige al demandante ex-plicar los hechos constitutivos de su pretensión procesal, por manera que la persona llamada a responder de sus exigencias conozca, con precisión, el por qué se le está llamando a juicio y pueda con ello alegar las defen-sas o excepciones que estime conveniente para oponerse a las pretensio-nes del actor.

   Esa necesaria exposición de motivos que debe hacer el actor en su libelo, se hace extensiva para el caso en que se demandare la indemniza-ción de daños y perjuicios, pues lo que el legislador exige no es una des-cripción pormenorizada de los daños ni una elaborada cuantificación de estos, sino, por el contrario, basta con señalar todas aquellas especifici-dades que permitan establecer en qué consiste el resarcimiento pretendi-do por el actor, lo que, a consideración de esta Juzgadora, se cumple sa-tisfactoriamente en el presente caso, pues se indica que el hecho genera-dor del daño es la falta de pago de las cuotas de condominio causadas a partir del mes de diciembre de 2.004 hasta el mes de febrero de 2.006, ambos inclusive, por un monto que alcanza la cantidad de un millón cua-trocientos veinticuatro mil quinientos veintidós bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 1.424.522,59).

   Tales consideraciones, a juicio de esta Juzgadora, constituyen los datos y especificaciones necesarias para considerar cumplido el requisito formal a que alude el artículo 340, ordinal séptimo, del Código de Proce-dimiento Civil, motivo por el cual la cuestión previa que nos ocupa de-viene en inadmisible, no debe prosperar y así se decide.

3. - Por último, la parte demandada, asistida de abogado, promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal decimopri-mero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual indicó:

   (omissis) “…estando de manera clara y diáfana que lo que teleolo-gicamente (sic) lo que persigue el demandante (sic) es nada más y nada menos que el Desalojo del inmueble y que se le entregue libre de bienes y personas como así lo pide en su escrito de fecha 02 de los corrientes en el cual se atreve a solicitar en forma infundada el secuestro del inmueble arrendado. Observo a este despacho que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento (sic) inmobiliarios estable-ce nueve (09) causales taxativas para que pueda demandarse el desalojo entre las cuales no se contempla en forma alguna la falta de pago del condominio, que como expliqué forma parte de un acuerdo tácito de pago que evidencia en el recibo marcado con la letra “A” del 11 de enero de 2006…” (sic).

   Para decidir, se observa:

   La procedencia de una cuestión previa como la promovida por la hoy demandada, radica cuando el legislador establece expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien cuando aparezca cla-ramente de la ley la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción tal como, además, lo tiene establecido el más Alto Máxi-mo Tribunal de la República:

   (omissis) “...La dinámica de la tutela de los derechos en litigio, exige una constante adaptación y evolución progresiva de la in-terpretación tanto de la ley, como de la jurisprudencia, a fin de propender al equilibrio de los intereses contrapuestos y a la bús-queda de soluciones jurídicas y efectivas, aplicables a cada caso en concreto cuyo conocimiento se somete a la esfera de los órga-nos administradores de justicia.

   Ese dinamismo que implica interpretar progresivamente las de-cisiones jurisprudenciales a cada caso sometido a controversia, dentro de los elementos límites que garanticen la uniformidad de la misma en casos análogos para ofrecer mayor seguridad ju-rídica, se convierte en razón legitimadora para que esta Sala Político-Administrativa, reinterprete en el presente caso, el enunciado contenido en el ordinal 11 del artículo 346 del Códi-go de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción pro-puesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas cau-sales que no sean de las alegadas en la demanda”. Así, aprecia esta Sala que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expre-sión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda...

   (omissis)

   ...Sin embargo, entiende esta Sala que los supuestos de inadmisi-bilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11 del artícu-lo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente dis-tintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.

   En tal sentido, resulta claro que el elemento común para conside-rar prohibida la acción es precisamente la existencia de una dis-posición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admi-tida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anota-das, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposicio-nes del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de re-quisitos previos para poder admitirse las demandas...” (Sentencia Nº 00885 dictada en fecha 25 de junio de 2002 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político-Administrativa, recaída en el juicio de Coronel E.J.V.Q.).

   En el caso bajo estudio, se observa que el objeto de la pretensión procesal deducida por los hoy demandantes, persigue obtener una de-claratoria judicial que propenda a dar por terminado el contrato de arrendamiento anexado al libelo de la demanda como instrumento fun-damental de la acción deducida, basada en hechos de carácter culposo que se le atribuyen a la arrendataria y derivados de la falta de pago de las cuotas de condominio causadas desde el mes de diciembre de 2004, para lo cual el apoderado judicial de la parte actora citó, como funda-mento jurídico, lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, con-forme al cual:

   Artículo 1167.- “En el contrato bilateral, si una de las par-tes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la reso-lución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos ca-sos si hubiere lugar a ello”.

   La norma transcrita, constituye uno de los medios autorizados por el legislador, según lo establecido por el artículo 1159 del Código Civil, orientado a considerar la terminación de un contrato bilateral cuando hechos de carácter culposo, imputables a uno cualquiera de los contratantes, impida el normal desarrollo y ejecución del nexo con-tractual que vincule a las partes, lo que -a juicio de quien aquí decide- implica considerar que la acción deducida por los hoy demandantes no está prohibida por la ley, sino tutelada y amparada por ella, lo que de-riva en considerar que el ordenamiento jurídico autoriza a los actores para ocurrir ante los órganos de la jurisdicción para el valimiento de su derecho y, por ende, exigir la debida tutela judicial en aras de ob-tener el pronto restablecimiento de la situación jurídica que ella men-ciona como infringida, pues una cosa es el derecho deducido, y otra enteramente distinta es la vía elegida por el actor para canalizarlo, lo cual difiere de la poca densidad o inconsistencia que tal pretensión pueda provocar en el ámbito jurídico, lo cual parece ser la tesis sus-tentada por los demandantes.

   En consecuencia de lo expuesto y al no evidenciarse de autos el supuesto normativo a que se contrae el artículo 346 ordinal décimo primero, del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa que nos ocupa resulta improcedente, no debe prosperar y así será estable-cido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

DEL FONDO DE ESTE ASUNTO

En su escrito del 9 de mayo de 2.007, la demandada, asistida de abogado, explicó las razones de hecho y de derecho que estimó proce-dentes para oponerse a las pretensiones de los actores, para lo cual, entre otras aspectos, indicó:

(omissis) “…Niego, rechazo y contradigo la pretensión de quienes demanda (sic) el pago de suma de presuntos Daños y Perjuicios a del pago (sic) por el solo hecho de encontrarse impagados los reci-bos de condominio sin expresar cuales son esos daños y las posi-bles consecuencias; tal como lo exige el numeral séptimo del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil (…) Sin embargo el apoderado judicial de los demandantes en el numeral sexto de la tercera página del escrito libelar (sic) sólo se limita a señalar que “Ciertamente, no obstante que la preidentificada “Arrendataria” ha pagado el canon mensual correspondiente fijado en el Contrato de Arrendamiento …omissis… a partir del mes de diciembre de 2004 inclusive no ha honrado el cumplimiento del pago del Condomi-nio… y culmina diciendo que el apartamento debe (sic) Un Millón Cuatrocientos Cincuenta y Seis Mil Seiscientos Cincuenta Bolíva-res con 00 Cts (Bs. 1.456.650,oo), por concepto de Condominio, cuenta que ahora se me presenta en su totalidad y que a pesar de ser una cuenta que va en beneficio del edificio y representa los gastos no comunes es la cantidad que se me pudiera imputar toda vez que esa deuda cada año se ha amortizado con abonos parciales tal como consta en el recibo del 11 de Enero del año 2006, por la cantidad Doscientos Cuarenta Mil Bolívares con 00/Cts (Bs. 240.000,00). Aclarando asimismo que no es a partir del mes de di-ciembre 2004 sino que como dice el Estado de Cuenta del 12 de Ju-lio del año 2006, el atraso se presentó a partir del mes de febrero del año 2005, con un monto de Ochenta y Ocho Mil Quinientos Cincuenta y Cinco Bolívares con 00/100 (BS. 88555,00) Sin em-bargo niego que tal deuda haya ocasionado Daños y Perjuicios, to-da vez que dicha suma no es tan significativa como para enervar una acción Judicial que pudiera además culminar con la perdida (sic) del apartamento que habito por lo que mal puede hablarse de Daños y Perjuicios. En consecuencia pido al Tribunal se sirva des-estimar la demanda que inicia las presentes actuaciones por Daños y Perjuicios intentada en mi contra (…) El mismo apoderado Actor confiesa y reconoce mi solvencia que presento en el pago de los cánones de arrendamiento, cuando en la página 3 del libelo de la demanda numeral 6º cuando afirma “Ciertamente no obstante que la preidentificada ARRENDATARIA, ha pagado el Canon mensual correspondiente fijado en el Contrato de Arrendamiento…” (…) por lo cual mal puede hablarse de resolución del Contrato de Arrendamiento vigente que suscribí en un principio con los de-mandantes, todo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (sic).

Para decidir, se observa:

Una primera observación que, necesariamente debe hacerse, luego de examinar lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, es que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin re-servas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto versa sobre el bien inmueble constituido por el apartamento Nº 87, ubicado en la planta décima quinta del Edificio que lleva por nombre “RESIDENCIAS SAN ANDRÉS”, situado entre las esquinas de Sordo y Peláez, jurisdicción de la Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, convención esta que aparece reflejada en documento autenticado ante la Notaría Pú-blica Séptima del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Cara-cas, de fecha 22 de diciembre de 2.000, anotado bajo el Nº 51, Tomo 61, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y anexado por el apoderado judicial de los actores como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por éstos, y ese recaudo, como quedó visto precedentemente, no fue objetado en la forma de ley por la parte deman-dada.

Al ser esto así, es de considerar que el arrendamiento es definido por el legislador (artículo 1.579 del Código Civil), como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio de-terminado que ésta se obliga a pagar a aquélla, de cuya definición se in-fiere que estamos en presencia de una modalidad contractual que se for-maliza por el solo consentimiento de las partes, legítimamente manifes-tado, concurriendo con ellas la interacción de otros elementos que le son inherentes, tales como: la bilateralidad y la onerosidad, como también las demás generalidades que indica el artículo 1.140 de ese Código sus-tantivo, lo cual determina el elemento de causa necesario por el cual las partes contratantes, en lo sucesivo, expresan los términos y condiciones que involucran sus particulares derechos e intereses, individualmente considerados, los cuales se proyectan en el ámbito jurídico como un ne-gocio susceptible de tutela judicial y, por lo tanto, con consecuencias en el plano procedimental.

Ahora bien, la causa de pedir invocada por la representación judi-cial de la parte actora, centra su atención en obtener una declaratoria ju-dicial que propenda a establecer un motivo válido que impida el regular mantenimiento del contrato accionado, por hechos de carácter culposo que le han sido atribuidos a la hoy demandada, consistentes en la presun-ta falta de pago de las cuotas de condominio causadas a partir del mes de diciembre de 2.004 hasta febrero de 2.006, ambos inclusive, lo que, al tiempo de proponerse la demanda, representa un saldo deudor que as-ciende a la cantidad de un millón cuatrocientos veinticuatro mil quinien-tos veintidós bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 1.424.522,59), pretensión esta que se apoya en la previsión legal conte-nida en el artículo 1.159 del Código Civil.

En tal sentido, la acción resolutoria, en los términos que indica el artículo 1.159 del Código Civil, se inserta en nuestro ordenamiento jurí-dico como una de las causas autorizadas por la ley para propender a la terminación de un contrato en curso frente al incumplimiento en que in-curra una de las partes integrantes de la convención y que afecten el mantenimiento de ésta en el tiempo y el espacio, cuya disposición, apli-cable a la materia del arrendamiento, debe observarse preferentemente, a menos que leyes especiales la modifiquen total o parcialmente, y para ello, como se dijo, se debe atender a la naturaleza de la cuestión que se discute y a las disposiciones legales que la regulen.

En el presente caso, tal como aprecia esta Juzgadora, existe con-senso entre las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa que el contrato de arrendamiento que les involucra se inició, formalmente, el día 1 de enero de 2.001, tal como se evidencia de la cláusula ‘cuarta’, de esa convención, por el plazo fijo equivalente a un (1) año calendario, término ésta que podía prorrogarse por períodos de igual duración, a vo-luntad de las partes, a menos que una cualquiera de ellas notificara a la otra, por escrito, su voluntad en contrario, con una antelación de seis (6) meses al vencimiento del lapso primigenio de duración, o de alguna cualquiera de las prórrogas que pudiera experimentar ese contrato de arrendamiento.

La parte actora, a través de su apoderado constituido para este jui-cio, manifestó en el libelo que, mediante comunicación fechada el 1 de junio de 2.004, le participó a su inquilina, hoy demandada, la no renova-ción del plazo de duración estipulado para el contrato de arrendamiento accionado, lo cual, inclusive, fue admitido expresamente por la parte demandada al momento de solicitar la apertura del expediente de consig-naciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circuns-cripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por cuyo motivo la duración de ese contrato de arrendamiento quedó limitada hasta el día 1 de enero de 2.005.

Por ende, tomando en consideración el precepto normativo conte-nido en el artículo 12 del Código Civil, la relación arrendaticia que se comenta tuvo una duración de cuatro (4) años consecutivos y, por ende, le asiste y es inherente a la arrendataria, hoy demandada, disfrutar del derecho de la prórroga legal por el plazo de un (1) año calendario y en conformidad a lo establecido en el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es un punto no controvertido entre las partes, en el entendido que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipula-ciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las varia-ciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un proce-dimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Ahora bien, el artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios proscribe, durante la vigencia del lapso de la prórroga legal, la interposición de demandas de arrendamiento por vencimiento del término, pero sin embargo se permite admitir aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, lo cual se explica porque ‘el alcance de esta regla, en sen-tido complementario al último acápite del artículo 38, o sea, como re-afirmación del derecho del arrendatario a continuar gozando del inmue-ble durante la prórroga legal, sin que pueda ser perturbado por acciones de desalojo fundadas en la finalización del término convenido en el con-trato’ (RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE. “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”. Ediciones del Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, 2.000. Página 109).

Aplicadas estas nociones al caso que nos ocupa, observa el Tribu-nal que el pretendido incumplimiento que se le atribuye a la parte de-mandada, durante la vigencia del lapso de la prórroga legal, es la falta de pago de las cuotas de condominio inherentes al inmueble objeto de la convención locativa y cuya obligación, a cargo de la arrendataria, se re-fleja en el contrato de arrendamiento accionado, lo que perfectamente pudo propiciar, en cabeza de los actores, acudir a la solución legal que les dispensa el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en función de exigir el cumplimiento de obligaciones emergentes de un contrato de arrendamiento ya vencido en el tiempo, y cuyo derecho a la prórroga se hizo insustentable por el mis-mo hecho de no haber la hoy demandada atendido la ejecución de todas las estipulaciones contenidas en el contrato, pero en ningún caso solicitar la resolución contractual, pues no se puede solicitar la terminación de lo que se estima concluido, ya que la resolución del contrato, en los térmi-nos indicados por los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, solamen-te procede para propiciar la terminación de un nexo contractual en curso y que no pueda ser mantenido por las partes.

Sin embargo, se observa en autos la existencia de un hecho sobre-venido, con posterioridad al vencimiento del lapso de la prórroga legal, que afecta ostensiblemente el derecho deducido por los actores, pues si la hoy demandada solamente estaba obligada a seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales hasta el día 1 de enero de 2.006, no existe razón alguna para pensar en que tales obligaciones siguieran causándose por motivos diferentes a los expresados durante la vigencia del contrato de arrendamiento y la prórroga legal sobre él experimentada en beneficio de la inquilina. Así las cosas, tenemos que, al revisar integralmente el contenido del expediente de consignaciones Nº 2005-7804, de la nomen-clatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incorporado en copia certifi-cada por la misma demandada, se evidencia que los hoy demandantes procedieron a retirar, en forma pura y simple, el valor de los cánones de arrendamiento consignados por la inquilina con posterioridad a la fecha de vencimiento del lapso de la prórroga legal.

Tal circunstancia, a juicio del Tribunal, conforma la existencia de una voluntad manifiesta y declarada de los hoy demandantes en mantener la continuidad de la relación arrendaticia, pero con la particularidad que ese nuevo nexo contractual, nacido como consecuencia del retiro efec-tuado en forma pura y simple de tales rubros, se considera un contrato de arrendamiento en forma verbal y, por ende, además de los motivos ante-riormente expresados, provoca en el ámbito jurídico y en el plano proce-dimental consecuencias específicas que no pueden ser soslayadas en de-trimento de los legítimos derechos e intereses de la hoy demandada en los términos que expresa el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de no ser así los arrendado-res estarían incurriendo en un enriquecimiento sin causa y la hoy deman-dada estaría incursa en el pago de lo indebido, pues si las partes están contestes en que el primigenio contrato terminó en su forma natural, no se puede terminar lo que ya se estima concluido.

Esta situación que se patentiza en los autos, como se dijo, sobre-venida a la terminación del lapso de la prórroga legal, dando paso al na-cimiento de un nuevo contrato de arrendamiento, de naturaleza verbal, y, por ende, las posibles acciones que puedan corresponderle a los hoy de-mandantes no son otras sino las contenidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual en-cuentra su esencia en la doctrina sustentada sin solución de continuidad por el más Alto Tribunal de la República:

(omissis) “…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del ex-pediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversio-nes Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un con-trato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el deman-dante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual de-be agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pre-tensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el de-mandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…

(omissis)

…Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selec-ción del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpre-tarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse de-ntro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto ju-risdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el des-alojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamien-to verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de ta-les consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Ju-dicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garan-tías Constitucionales…” (sic). –Resaltado del Tribunal-

(Sentencia Nº 381, dictada en fecha 7 de marzo de 2.007 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ZAZPIAK INVERSIONES S.A., contenida en el expedien-te Nº 06-1043, de la nomenclatura de esa Sala).

En función de lo expuesto y en razón de los cambios sobrevenidos en la esencia de la relación contractual entre las partes hoy en conflicto, se hace improcedente la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, pues se patentizan dudas razonables en beneficio de la parte demandada que inciden directamente en la sustentabilidad de la pretensión que nos ocupa, lo cual encuentra su apoyo en las previsiones contenidas en los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 254 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual la demanda inicia-dora de estas actuaciones no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

IV

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho ante-riormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara.

1. SIN LUGAR todas y cada una de las cuestiones previas promovi-das por la parte demandada y contenidas en el artículo 346, ordinales sexto (en los dos aspectos en que fuera planteada) y undécimo, del Códi-go de Procedimiento Civil.

2. SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos OS-W.S.H. y A.D.V.O.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.506.515 y V-10.861.786, respectivamen-te, contra la ciudadana EXCIS D.R., venezolana, ma-yor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.979.434.

3. A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Proce-dimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora.

Dado, sellado y firmado en el recinto del Juzgado Décimo Terce-ro de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de julio de dos mil siete. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

Regístrese y publíquese.

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Abg. I.B..

En esta misma fecha y siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. I.B..