Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2007

El presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesto por el abogado H.A., actuando en su propio nombre y representación, en contra de V.F.T.B., ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Luego del sorteo respectivo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual mediante auto publicado el 7 de octubre de 2004, admitió la demanda.

En su libelo, el demandante alega haber celebrado contrato de arrendamiento con el demandado, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital y Estado Miranda, el 29 de agosto de 2001, bajo el Nº 72, Tomo 101, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que dicho arrendamiento se efectuó sobre un inmueble constituido por: “…el local signado con las letras y números “CL 24”, ubicado en el Nivel Lecuna del Edificio El Tejar, situado en Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Caracas. Además del local, el contrato de arrendamiento incluye: 1) Un (1) aparato de A.A. instalado: Marca: TRANSCA, Modelo HAT164XD, Características Unidad FANCOIL de 1600 CFM 4 filas 220V-1HP-60HZ para el correcto e idóneo condicionamiento y ambientación del inmueble, según especificaciones técnicas requeridas. 2) Un (1) aparato condensador instalado, Marca: TRANSCA descarga h.M.: UCT2058SHD, Características: Unidad Condensadora de 58000 BTUH, 1HP 220V/60HZ para el correcto e idóneo condicionamiento y ambientación del inmueble, según especificaciones técnicas requeridas. 3) Instalaciones eléctricas. 4) Instalaciones de aguas blancas y negras. 5) Cerraduras. 6) Cerámicas y demás accesorios. 7) Plafón con luminarias y decoración. 8) Puerta tipo s.m.. 9) Una Mezzanina de doce metros cuadrados (12 mts2). 10) Baño con poceta, lavamanos totalmente recubierto de cerámica.” Ahora bien, alega el actor que de conformidad con la cláusula tercera, la vigencia del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos contados a partir del 1º de septiembre de 2001, pudiendo ser prorrogado por un (1) año más a voluntad conjunta de las partes. En el caso que el arrendatario no quisiere prorrogar el contrato, éste debería participarlo al arrendador por escrito con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo, y en caso de no hacerlo, sería considerado automáticamente prorrogado por un año más, siempre que el arrendador estuviere de acuerdo con la prórroga.

En este sentido, adujo que el fecha 12 de mayo de 2003, es decir, tres (3) meses antes del vencimiento del plazo fijo, su apoderada judicial M.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.374, notificó al demandado arrendatario, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, quedando obligado el arrendatario a entregar el inmueble el 31 de agosto de 2003.

Adujo el demandante, que el arrendatario acudió el 1º de septiembre de 2003 al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, consignando una determinada cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento imputable al mes de septiembre de 2003, por lo que el actor supuso que el arrendatario estaba ejerciendo su derecho a la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, adujo que dicha prórroga de un (1) año, llegó a su vencimiento el 31 de agosto de 2004, quedando obligado el arrendatario a entregar el inmueble arrendado.

De conformidad con lo anterior y, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.601 del Código Civil, procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en lo que respecta a la obligación del demandado de entregar el local arrendado, libre de personas y cosas; así como las costas y costos del presente juicio.

En fecha 12 de abril, compareció el demandado y otorgó poder apud acta. En fecha 15 de abril de 2005, compareció la parte demandada a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Admitió haber celebrado con el actor el contrato descrito en el libelo, sobre los bienes inmuebles y muebles antes identificados. Rechazó la parte demandada la interpretación que diere el accionante al contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, considerando que el actor había tergiversado su sentido, dejándola sin efectos. Adujo el demandado que la cláusula prevé la prórroga automática del contrato por un año más a voluntad conjunta de las partes, sin especificarse ninguna formalidad en la manifestación de esa voluntad, pudiendo por tanto, ser expresa o tácita; y donde consta también el sometimiento de la duración del contrato a una condición resolutoria, que depende del acontecimiento de que una de las partes contratantes no quiera hacer uso de su derecho de prorrogar el plazo de duración del contrato, para que se tome en cuenta el plazo fijo estipulado; y en la que se prevé igualmente en forma expresa la posibilidad de la prórroga automática del contrato, por un (1) año más, en el supuesto que el arrendatario no manifestare su intención por escrito de no prorrogar el contrato por lo menos dos (2) meses antes de vencerse el plazo fijo, mención esta que a su decir, fue desnaturalizada por el demandante en la mención que a ella hace en el libelo de demanda.

Negó haber recibido notificación o documento alguno por el arrendador el 12 de mayo de 2003, procediendo a impugnar el instrumento de fecha 12 de mayo de 2003, alegando que no se encuentra suscrito por el demandado. Aunado a ello, señaló que al estar suscrito el instrumento por una persona distinta al arrendador, quien no invocó actuar en representación del actor, concluyendo que la misma carece de valor.

Adujo que el poder que otorgó el actor a M.A.A.G., es un poder judicial, y no de administración y disposición, aduciendo que para que el mismo surtiera efectos frente a terceros debía cumplir con las formalidades registrales, de conformidad con el ordinal 2º del artículo 1920 de Código Civil. Asimismo, hizo valer el carácter intuitu personae del contrato de arrendamiento, en virtud del cual es a las partes a quienes les corresponde exclusivamente cumplir con las obligaciones derivadas del mismo.

Con relación a la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, el demandado negó que ésta hubiere operado el 31 de agosto de 2003, habiendo operado, a su decir, la prórroga contractual de un (1) año, prevista en la cláusula tercera del contrato, en virtud de haber operado el consentimiento tácito del arrendador. Es decir, el demandado alegó que no pudo haber operado la condición resolutoria del contrato que dependía de la actuación omitida por el arrendador, referida a la notificación de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Sostiene la parte demandada que el arrendador pretende subsanar dicha omisión, invocando una comunicación no suscrita por él, ni de ninguna persona capaz de obligarlo legalmente. Asimismo, alegó que operó el efecto de la prórroga convencional en virtud que el demandado nunca le participó por escrito al arrendador no querer prorrogar el contrato, sino que por el contrario, manifestó su voluntad inequívoca de querer continuar arrendado, al haberse dirigido al Tribunal de consignaciones para efectuar los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, a partir del 1º de septiembre de 2003. El demandado rechazó y negó que fuese a partir del 1º de septiembre de 2003 que comenzó a computarse la prórroga legal, calificando dicha afirmación como falsa. Adujo que la prórroga legal comenzó a computarse a partir del 1º de septiembre de 2004, es decir, un día antes de la introducción de la presente demanda, por lo que mal podría exigir el actor el cumplimiento del contrato de arrendamiento, pues la prórroga legal apenas comenzaba a regir, siendo su vencimiento natural el 1º de septiembre de 2005, concluyendo que el actor no tenía legitimación procesal, ni derecho a demandar en los términos del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, la parte demandada demandó la aplicación de los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dirimir la controversia.

Abas partes promovieron pruebas en el presente juicio.

En fecha 25 de abril de 2005, el Juez de la causa se inhibió de seguir conociendo el juicio, pasando los autos al Juzgado Distribuidor de turno, que luego del sorteo respectivo, correspondió conocer al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. El 27 de mayo de 2005, el Tribunal le da entrada al expediente, ordenando la notificación de las partes del avocamiento, y para la reanudación de la causa, en estado de lapso probatorio. En virtud de diligencia consignada por la parte actora, solicitando fuera declarada la perención breve, el Tribunal dictó sentencia de fecha 5 de agosto de 2005, declarando procedente dicha solicitud. Contra dicha sentencia se oyó apelación en ambos efectos, correspondiendo su conocimiento en alzada al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. El Tribunal de Alzada en sentencia dictada el 2 de noviembre de 2005, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada revocando el fallo del 5 de agosto de 2005, ordenando reponer la causa al estado en el que se encontraba para el momento en que se dictó el auto de fecha 27 de mayo de 2005.

Luego de recibido el expediente proveniente del Juzgado Superior, la Juez de la causa se inhibió de seguir conociendo del juicio, con fundamento en el numeral 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Remitido como fuere el expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial y practicado el sorteo respectivo, le correspondió finalmente su conocimiento al Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial. Notificadas como quedaron las partes del avocamiento del nuevo Juez, y dilucidadas las incidencias con motivo a la apelación de la sentencia que ulteriormente dictara ése Juzgado sobre la perención de la instancia, revocada por sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, la causa entró en estado de sentencia.

El Juzgado Noveno de Municipio, dictó sentencia de fecha 8 de mayo de 2007, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por H.A. contra V.T.B.. En consecuencia, ordenó la entrega material, real y efectiva a la parte actora del inmueble plenamente identificado en autos, libre de bienes y personas. Asimismo, se condenó en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ejercido el recurso de apelación por la representación judicial de la parte demandada en contra del fallo citado, y habiéndose oído en ambos efectos la apelación, luego de su distribución, corresponde a este Juzgado su pronunciamiento en alzada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por H.A. en contra de V.F.T.B.. En consecuencia, el demandado quedó condenado a hacer entrega material, real y efectiva al actor del inmueble arrendado, libre de bienes y personas. Asimismo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en el juicio.

Quedó reconocida la existencia de la relación arrendaticia, regida por las estipulaciones prevista en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de agosto de 2001, anotado bajo el Nº 72, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría; instrumento que surte plenos efectos probatorios de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. El hecho controvertido en el presente juicio lo constituyó la aplicación práctica que hiciere el arrendador de la estipulación contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, derivada de la interpretación de su contenido, con respecto a la cual el demandado manifiesta diferir, atribuyéndole una significación distinta a la formulada por el accionante en su libelo de demanda, específicamente referida al término de vigencia del contrato de arrendamiento y su vencimiento.

Como quiera que las partes han circunscrito el quid del asunto a dirimir cuál fue la intención de la partes al redactar dicha disposición y cómo deben entenderse, de acuerdo a la interpretación de la conducta desplegada por las partes, los efectos producidos por su aplicación, este Juzgador estima necesario recurrir a la aplicación tanto del artículo 1.160 del Código Civil, en virtud del cual se establece que en la ejecución de los contratos debe privar la buena fe, ateniéndose no sólo a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad el uso o la Ley; así como del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dada la ambigüedad que pudiera derivarse de la redacción de la cláusula tercera del contrato, que motivó el presente conflicto.

De acuerdo a lo señalado, debe efectuarse la revisión al contenido de la cláusula en comento que establece: “TERCERA: Es pacto expreso, entre las partes, que el plazo de duración del presente contrato será de DOS (2) AÑOS FIJOS, a partir del 01 de septiembre de 2001, independientemente de su fecha de autenticación por ante la NOTARÍA PÚBLICA. El contrato podrá ser prorrogado por UN (1) AÑO más a voluntad conjunta de ambas partes, lo cual significa que si una de las partes contratantes no quisiera hacer uso de su derecho de prorrogar el plazo de duración de este Contrato, sólo se tomará en cuenta el plazo fijo estipulado. En este caso, si es “EL ARRENDATARIO” quien no quiere prorrogar el contrato, debe participarlo a “EL ARRENDADOR” por escrito, por lo menos dos (2) meses antes de vencerse el plazo fijo, de no hacerlo así se considerará automáticamente prorrogado el contrato por un (1) año más, siempre que “EL ARRENDADOR” esté de acuerdo con otorgar esa prórroga la cual se regirá por los términos del presente contrato….”.

Ahora bien, aunado al documento contentivo del contrato de arrendamiento, la parte actora consignó, copia simple de comunicación expedida por M.A.A.G., dirigida V.T.B., de fecha 12 de mayo de 2003, por medio de la cual hace valer que notificó al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento sobre el local de marras, aludiendo al contenido de la cláusula antes citada. No obstante, dicho instrumento fue impugnado por la parte demandada, aduciendo que se trata de un documento privado que no emana del arrendador ni se encuentra suscrito por él. Observa este Juzgador que, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, sólo pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o su extinción, así como cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. En este caso, la carta de fecha 12 de mayo de 2003, trata sobre la terminación de la relación arrendaticia por notificación privada. Sin embargo, se observa que la carta suscrita por la abogada M.A.A.G., a quien la parte actora había otorgado poder desde el 15 de abril de 2002, en virtud del cual le fueron conferidas facultades para representar al actor y defender sus derechos e intereses ante todo tipo de persona, y hacer todo lo que considerase necesario a la mejor defensa de sus derechos e intereses; no se encuentra suscrita por el arrendatario, V.T.B., a quien se le pretende oponer la misiva. Por consiguiente, dado que la notificación fue impugnada, y tratándose de una copia simple no suscrita por el demandado, es por lo que forzosamente debe ser desechada como prueba, toda vez que los únicos instrumentos privados que pueden ser consignados en copias fotostáticas son los autenticados o los tenidos por reconocidos, y así se declara.

No obstante lo anterior, estima este Juzgador que la cláusula tercera prevé que el contrato de marras establece claramente que se trata de un arrendamiento celebrado a tiempo determinado, pudiendo ser prorrogado por un año más, a voluntad de ambas partes. Esto quiere decir, que el contrato sólo sería prorrogable si ambas partes convienen en que así sea, nótese que ésa afirmación deviene del mismo texto de la cláusula cuando expresa: “lo cual significa que si una de las partes contratantes no quisiera hacer uso de su derecho de prorrogar el plazo de duración de este Contrato, sólo se tomará en cuenta el plazo fijo estipulado”. Es decir, en ningún caso habrá prórroga legal si no existe el mutuo acuerdo. Sin embargo, el contrato fracciona dos supuestos, queriendo dar a entender cuándo existe consentimiento por parte del arrendatario en hacer uso de dicha prórroga convencional y cuándo se entiende que existe consentimiento por parte del arrendador en otorgar una prórroga adicional al lapso de vigencia originalmente pactado. Con base al establecimiento de dichos supuestos, queda sobreentendido, respecto del arrendatario, que éste consiente la prórroga convencional por el simple hecho de no manifestar lo contrario, por escrito con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo de dos años, al señalar: “En este caso, si es “EL ARRENDATARIO” quien no quiere prorrogar el contrato, debe participarlo a “EL ARRENDADOR” por escrito, por lo menos dos (2) meses antes de vencerse el plazo fijo, de no hacerlo así se considerará automáticamente prorrogado el contrato por un (1) año más.” Por tanto, el silencio por parte del arrendatario, se entiende como el consentimiento en la prórroga del contrato por un año.

Por otro lado, y respecto del arrendador, la cláusula establece una salvedad, que conserva la intención primigenia de que el contrato sería prorrogable sólo si ambas partes convienen en que así sea. Ello se desprende del condicionado de la cláusula que expresa: “siempre que “EL ARRENDADOR” esté de acuerdo con otorgar esa prórroga”, por lo que puede colegirse, en todo caso, que la prórroga sólo podía efectuarse por acuerdo de la voluntad de las partes, y que la presunción de consentimiento aplicada al arrendatario no se extiende al arrendador, para quien no está dirigida la obligación de hacer la notificación por escrito al arrendatario, nótese en este sentido que la cláusula señala: “si es EL ARRENDATARIO quien no quiere prorrogar el contrato”, es decir, sólo se circunscribe al caso del arrendatario, por lo que mal podría interpretarse que el arrendador también estaba obligado a efectuar dicha notificación, máxime cuando se ratifica en dos oportunidades dentro del texto de la referida estipulación, que la prórroga sólo procede previo acuerdo de las partes. En consecuencia, al no existir acuerdo por parte del arrendador en prorrogar el contrato, se entiende terminado el contrato al cabo de los dos (2) años fijos. De conformidad con lo anterior, se colige que la parte actora no estaba obligada a notificar al arrendatario su intención de no prorrogar el contrato, dicha obligación sólo le fue impuesta al arrendatario en caso de no querer ejercer la prórroga convencional.

En todo caso, la falta de notificación emitida por el arrendatario y dirigida al arrendador, tampoco supeditaba la voluntad de éste, de modo que se viera automáticamente obligado a prorrogar el contrato, en virtud de la condición de que el arrendador estuviese de acuerdo, el cual en ningún caso puede presumirse, pues ése no es el alcance de la cláusula. En su sentido íntegro, la cláusula resulta coherente, pues traduce una sola intención, que ambas partes estén de acuerdo en prorrogar el contrato, no pudiendo establecerse el consentimiento tácito del arrendador en los términos que sí se concibió para el caso del arrendatario, y así se declara.

En virtud del razonamiento que antecede, resulta aplicable la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil que expresamente señala: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” Partiendo de la premisa que en el caso de marras no operó la prórroga contractual establecida en la cláusula tercera del contrato, en virtud de no haberse concretado el acuerdo por parte del arrendador, el contrato llegó a su vencimiento el 31 de agosto de 2003, naciendo a cargo del arrendatario la obligación del entregar el inmueble arrendado. No obstante, y como quiera que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal b), establece que para los arrendamiento celebrados a tiempo determinado por un año, se le otorga al arrendatario una prórroga legal máxima de un (1) año, siendo potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador. En consecuencia, la permanencia del inquilino en el local arrendado sólo puede entenderse que éste optó por ejercer la prórroga legal, cuyo lapso era de un año contado a partir del 1º de septiembre de 2003, al 1º de septiembre de 2004.

Visto que la presente demanda se interpuso el 2 de septiembre de 2004, la misma constituye una manifestación inequívoca por parte del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia, de allí que la vía procesal a través de la cual la demandante acudió a ejercer su pretensión es la vía idónea, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de la cual, vencida la prórroga legal, el arrendador puede exigir del arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Con fundamento en el análisis que antecede y de conformidad con los artículos 1.160, 1.599, 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal declara procedente la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ejercida por el abogado H.A., actuando en su propio nombre y representación, en contra de V.F.T.B.. Se confirma el dispositivo del fallo apelado en todas sus partes, aunque con distinta motivación. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el abogado G.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.592, en su carácter de apoderado judicial del demandado V.F.T.B., contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de mayo de 2007, quedando confirmado el dispositivo del fallo apelado en todas sus partes, en consecuencia, se declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ejercida por H.A. en contra de V.F.T.B., ya identificados.

De conformidad con el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido confirmado el fallo apelado.

Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

LA SECRETARIA,

HJAS/LGG/mapj