Decisión nº 724 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 17 de Noviembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 38.809

Se inició el presente procedimiento mediante demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO seguido por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, intentada por la ciudadana FATYS M.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.743.795, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio FADRIQUE M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.823.223, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 34.133 y del mismo domicilio; en contra de los ciudadanos LIAROSA URDANETA DE LINARES y M.R.L.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.819.173 y 7.620.456 respectivamente, ambos domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. A la referida demanda se le dio el curso de ley y se admitió según se evidencia del auto de fecha dieciséis (16) de octubre de 2001.

Una vez admitida la presente causa por este Tribunal de alzada, pasa a resolver la presente apelación, previas las siguientes consideraciones:

El Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la fecha arriba señalada, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada ciudadanos LIAROSA URDANETA DE LINARES y M.R.L.P., para que comparecieran por ante el mencionado Juzgado en el segundo (2°) día de despacho contado a partir del día siguiente a la última citación, con el fin de dar contestación a la demanda.

Posteriormente el alguacil mediante exposición realizada en fecha veintinueve (29) de octubre de 2001, dejó expresa constancia de la imposibilidad de haber citado personalmente a los demandados de autos, razón por la cual, en fecha veintidós (22) de noviembre de 2001, presente en la sala del Despacho la ciudadana demandante FATYS M.L., plenamente identificada, solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se librasen los correspondientes carteles de citación, y otorgó poder apud acta al profesional del derecho FADRIQUE M.L., antes identificado, por lo que mediante auto dictado en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2001, proveyó conforme lo solicitado y consecuencialmente ordenó librar los correspondientes recaudos de citación.

Cumplidas las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, según consta en auto dictado en fecha veinticuatro (24) de enero de 2002, la representación judicial de la parte demandante solicitó la designación de un defensor ad litem por cuanto transcurrió el lapso de comparecencia y los codemandados de autos no dieron contestación a la demanda intentada en su contra.

Así pues, mediante auto dictado en fecha catorce (14) de marzo de 2002, el Tribunal a quo proveyó de conformidad con lo solicitado por el abogado en ejercicio FADRIQUE M.L., y designó defensor al abogado H.A., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 76.704, del mismo domicilio, quien aceptó el cargo recaído mediante diligencia suscrita en fecha veintidós (22) de marzo de 2002, y citado según consta en boleta de citación consignada en fecha quince (15) de abril de 2002, por lo que llegada la oportunidad procesal correspondiente para contestar la demanda lo hizo en los siguientes términos: “Siendo la oportunidad señalada en los artículos 836 y 884 del Código de Procedimiento Civil, vengo a oponer la Cuestión Previa señalada en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haber cumplido la parte demandante con el requisito indicado en el artículo 340 ejusdem, ya que en el libelo de la demanda la actora no establece los fundamentos de derecho sobre los cuales basa su demanda ni presenta conclusión que permita inferir con precisión cual es su pretensión, así mismo no establece el monto de su demanda a los fines de establecer la competencia del Tribunal por la cuantía y el procedimiento que debe ser aplicado.”

Promovida la cuestión previa antes señalada, el defensor ad litem de los demandados de autos dio contestación a la demanda incoada en contra de sus representados alegando no ser cierta la afirmación hecha por la demandante en el contenido del libelo de la demanda en cuanto a que sus defendidos nunca han ejercido el derecho de rescatar el inmueble; puesto que el plazo que inicialmente establecieron los contratantes para rescatarlo no había perimido ni se encontraba vencido, ya que lo fueron prolongando convencionalmente de palabra, buena fe y hecho por períodos continuos y sucesivos desde el 21 de noviembre de 1997 hasta la fecha en la cual la demandante introdujo la presente demanda, es decir, el 16 de octubre de 2001, las prórrogas fueron convenidas una a una así: 1°.- hasta el 21 de noviembre de 1997, 2°.- hasta el 21 de febrero de 1998, 3°.- hasta el 21 de mayo de 1998, 4°.- hasta el 21 de agosto de 1998, 5°.- hasta el 21 de noviembre de 1998, 6°.- hasta el 21 de febrero de 1999, 7°.- hasta el 21 de mayo de 1999, 8°.- hasta el 21 de agosto de 1999, 9°.- hasta el 21 de noviembre de 1999, 10°.- hasta el 21 de febrero de 2000, 11°.- hasta el 21 de mayo de 2000, 12°.- hasta el 21 de agosto de 2000, 13°. Hasta el 21 de noviembre de 2000, 14°.- hasta el 21 de febrero de 2001, 15°.- hasta el 21 de mayo de 2001, 16°.- hasta el 21 de agosto de 2001 y la 17°.- última, hasta el 21 de noviembre de 2001, por lo cual se encontraba vigente una DÉCIMA SÉPTIMA prórroga establecida de común acuerdo por las partes que suscribieron el contrato de venta con pacto de retracto. Ahora desde el momento de protocolización de dicho contrato sus defendidos tuvieron la posesión del inmueble y si bien en el contrato no se estableció prórroga alguna, estas prórrogas fueron acordadas entre ellos basados en la confianza y buena fe derivadas de la relación contractual que les unía, por lo que se hace aplicable lo previsto y reiteradamente sostenido por la doctrina y el legislador venezolano en cuanto a que si “A LA EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO FIJADO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, SE LE DEJA AL VENDEDOR EN POSESIÓN DE LA COSA QUE HA SIDO OBJETO DEL MISMO, ÉSTE SE PRESUME RENOVADO POR EL MISMO TIEMPO Y EN LAS MISMAS CONDICIONES”, lo cual ha sido reafirmado en el contenido del último aparte del Artículo 1.535 del Código Civil…”

Asimismo, negó, rechazó y contradijo que sus defendidos se hayan negado a ejecutar voluntariamente la obligación de entregar el inmueble y que lo posean temerariamente, igualmente que estén incumpliendo con la obligación principal como vendedores de efectuar la entrega material del inmueble vendido, como lo afirma en el libelo de demanda la parte actora, ya que desde el mismo momento de la protocolización del contrato de venta con pacto de retracto y durante todas las prórrogas convenidas verbal y de buena fe por las partes contratantes, sus defendidos pusieron en conocimiento a la demandante que el inmueble era objeto de una venta anterior mediante documento autenticado, que posteriormente consignarían y que las personas adquirentes se encontraban continua y pacíficamente en posesión del inmueble, además que tenía conocimiento que sobre este pesaba un gravamen de hipoteca convencional en primer grado a favor de la entidad de ahorro y préstamo EL PORVENIR y ésta manifestó su conformidad, tal como se evidencia en la última parte del acta de protocolización del contrato con el cual fundamenta su pretensión la parte actora; por lo que no es cierto que la demandante haya realizado múltiples y reiteradas diligencias extrajudiciales para lograr la entrega material del inmueble objeto del litigio, por el contrario estas siempre han estado destinadas a establecer de mutuo acuerdo, verbalmente y de buena fe nuevas prórrogas del plazo que inicialmente convinieron con el fin de garantizarse para sí el pago del precio de venta y los gastos de protocolización.

Por último, negó, rechazó y contradijo que el término estipulado por las partes haya perimido sin que sus defendidos hayan restituido el precio de venta más los gastos de protocolización del contrato, por los hechos y fundamentos de derechos expuestos anteriormente y porque se encontraba vigente la última de las prórrogas convenidas, pues el término se vencía el 21 de noviembre de 2001 y la demandante ocurre el 16 de octubre de 2001, a este Tribunal a exigir el cumplimiento de una obligación que no era de plazo vencido, por el contrario sus defendidos siempre han tenido la disposición y el interés manifiesto de ejercer su derecho al rescate del bien inmueble objeto del litigio y a reintegrar mediante el pago del monto que recibieron como precio de la negociación más los gastos de protocolización.

Así las cosas, debe señalar quien suscribe el presente fallo, que una eventual sentencia que declare sin lugar la apelación que dio inicio a la revisión del presente juicio, estaría inexorablemente ligada a la orden de desocupación del inmueble que constituye el objeto litigioso, todo lo cual conlleva a afirmar, que la continuación de la presente causa, en el estado actual de las cosas, compromete la ocupación del bien inmueble descrito ut supra por parte de la ciudadana E.A.G..

Es así como determina este Tribunal, que el presente juicio es de aquellos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; y más aun, que la ejecución del fallo supondría la desposesión material del bien inmueble objeto de la demanda, si eventualmente no existieran vicios en la decisión tomada por el a quo y la misma esté ajustada a derecho por asistirle la razón a la parte demandante.

Al respecto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala en su artículo 5, lo siguiente:

Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

.

En el presente caso, el supuesto de hecho se subsume en la norma referida, por lo que este juicio es de los que precisa agotar la vía administrativa antes de su continuación. Sin embargo, es justo reconocer que para el momento en el que entró en vigencia el Decreto-Ley, ya el procedimiento de marras estaba llevándose a cabo. Esta particular condición, hace menester la aplicación del artículo 4 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual establece:

A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso

. (Negritas del Tribunal).

La implicación más importante de la norma en referencia, cuya aplicación concierne al caso facti especie, se haya en el único aparte del citado artículo, en cuanto resuelve la situación de los juicios que ya estaban en curso cuando entró en vigencia la ley, no dejando duda alguna sobre la necesidad de su paralización, independientemente del estado o grado en el que se encuentren. Paralización que cesará una vez conste en actas la acreditación del cumplimiento del procedimiento administrativo previo a las demandas y, desde luego, dependiendo de las resultas que él arroje.

En el presente caso, se observa que procede la paralización de la causa a que hace referencia en in fine del artículo 4, por lo que admitir lo contrario equivaldría a desconocer el empeño del Estado en resolver el problema habitacional en Venezuela, propósito al cual se adosa el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que busca garantizar a todos los venezolanos y las venezolanas el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implica el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizarles que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de la familia y las personas en el acceso a la vivienda, tal y como lo señala su exposición de motivos.

Un propósito de semejante entidad, no puede estar encomendado sólo a uno de los poderes del Estado, sino que su cumplimiento concierne a la totalidad de los Órganos Públicos involucrados en la solución del problema. Incluso, la M.I.C., en su rol de máxima y última intérprete de la Constitución y conforme a su deber de protección de los derechos constitucionales, ha llamado a los operadores de justicia a dar cumplimiento estricto a los procedimientos establecidos en el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Esa exhortación a que se viene haciendo referencia, fue extendida de manera vinculante (en cuanto intérprete de la dinámica de adecuación de la legislación ordinaria a la Carta Magna) para todos los jueces de la República, desde el mismo momento de su publicación, en la que además se ordenó publicarla en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el título “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. En ese fallo, de fecha tres (03) de agosto de 2011, N° 1317, recaído en el expediente N° 10-1298, la Sala Constitucional, en su parte pertinente, señaló:

Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.

En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. (Subrayado del Tribunal)

Finalmente, visto el contenido de la presente decisión se ordena su publicación en la Gaceta Judicial y su reseña en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el siguiente título: “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. Así se decide.

En definitiva, el presente procedimiento deberá ser suspendido de conformidad con el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concatenación con el artículo 5 ejusdem, tal y como lo hará de manera expresa, positiva y precisa este Tribunal en la parte final del presente fallo, suspensión ésta que se mantendrá hasta que las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, continuará su curso. Así se decide.-

Con fundamento al criterio que antecede, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SUSPENDIDO el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, que conoce con ocasión al ejercicio del recurso de apelación intentado por el tercero ciudadano H.L.B., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.710.930, y domiciliado en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada, y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

La Jueza,

FDO La Secretaria Temporal,

Dra. E.L.U.N. FDO Abg. A.Z.M..

En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el No. ________, en el libro correspondiente.-

La Secretaria Temporal.

FDO

Abg. A.Z.M..

ELUN/fjun.-

Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, Abg. A.Z.M., hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el Expediente N° 38.809. Lo Certifico, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de 2011.

La Secretaria Temporal,

Abg. A.Z.M..