Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 5 de Agosto de 2009
| Fecha de Resolución | 5 de Agosto de 2009 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
ASUNTO: AP31-V-2009-001258
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por el ciudadano HUMBERT J.D.M., titular de la cédula de identidad Nº 18.183.412, asistido por el abogado A.G.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.245, contra la ciudadana NEURIS E.P., titular de la cédula de identidad N° 9.097.173, representada judicialmente por los abogados A.A.D. y N.M.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 51.105 y 20.453, en ese orden, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 11 de mayo de 2009 y se admitió el 18 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 01 de noviembre de 2007, celebró contrato verbal de arrendamiento con la demandada sobre la planta baja de la casa Nº 0315 ubicada en la Calle Libertador, Sector La Veguita, parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, por tres (3) meses que venció en febrero de 2008, notificándose por escrito que no se le iba a prorrogar, dándole seis (6) meses de prórroga legal, por lo que se le citó ante la Jefatura Civil de La Vega, la Alcaldía Metropolitana, Fiscalía Superior y ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas.
Que la demandada se comprometió a entregar el inmueble el 24 de abril de 2008 y no lo hizo. Que le adeuda la suma de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800) por las pensiones de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de cuatrocientos veinticinco bolívares (Bs. 425) cada uno.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble así como al pago de la suma de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800), por concepto de daños y perjuicios por los meses insolutos.
El 11 de junio de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada y el 15 del mismo mes y año, oportunamente contestó a la pretensión de la actora. En efecto, propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Admitió haber pactado un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con la parte actora, por reconocimiento que hizo ante una Notaría Pública, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió demandarse el desalojo y no el cumplimiento, dado que en los contratos a tiempo indeterminado no hay prórroga legal, de allí que la pretensión era inadmisible.
Sobre el mérito del asunto, rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que el contrato se inició como comodato el 01 de noviembre de 2005 y al finalizar, el propietario del inmueble siguió recibiendo los cánones de arrendamiento convirtiéndose en un contrato verbal a tiempo indeterminado.
Que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no existe la prórroga legal. Que no adeuda pensiones de arrendamiento, por haberlo depositado en el Tribunal de Consignaciones.
Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el tribunal a resolver la cuestión previa propuesta, todo según lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que trata de una cuestión relativa a la acción, entendida como el derecho que tiene todo ciudadano de acudir a la jurisdicción y solicitar la tutela de sus derechos e intereses.
Siendo así, se puede deducir que dicha cuestión debe ser revisada con mucho ciudadano, pues mediante ella se limitaría ese derecho a la jurisdicción. De allí que tradicionalmente se haya entendido que dicha prohibición de admitir la acción propuesta debe aparecer expresa en la ley; cuando el legislador de manera textual ha negado la tutela a determinados intereses, por ejemplo como ocurre cuando se niega tutela para reclamar lo ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta, según lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil o, según lo previsto en el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se indica que no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando se encuentre en curso la prórroga legal.
En este caso, no se da el supuesto que se haya demandado el cumplimiento del contrato, en cuanto a la entrega del inmueble, encontrándose en curso la prórroga legal, pues la parte actora alegó haberse vencido. Entretanto, las causales previstas en el artículo 34 eiusdem, son de procedencia del desalojo, puesto que en cada uno de ellos, se requiere el trámite necesario y prueba de los supuestos de hechos en ellas previstos y no existe prohibición expresa en la ley de admitir la pretensión cuando se demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento pactado verbalmente. Siendo así de desecha la cuestión previa alegada.
Sobre el mérito del asunto, se tiene que la litis queda circunscrita a determinar si el demandado se encuentra en el supuesto pretendido por la parte actora, esto es, al cumplimiento del contrato respecto a la entrega del inmueble, pues la existencia del contrato no es un hecho controvertido, toda vez que el demandado lo admitió en la contestación.
En efecto, de lo expuesto por las partes, se tiene como admitido la existencia del contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito. Sin embargo, la figura de la prórroga legal, como derecho potestativo del arrendatario de seguir usando el inmueble por determinado tiempo luego de su vencimiento, sólo opera en aquellos contratos pactados de manera escrita a tiempo determinado y no es los verbales o por escrito a tiempo indeterminado.
En el caso de autos, la parte solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento que calificó como verbal -calificación convenida por el demandado en la contestación- en virtud que a su decir, al vencimiento del contrato de comodato, el propietario del inmueble siguió recibiendo los cánones de arrendamiento.
No obstante lo anterior, la parte actora aportó al expediente, copia de simple de escrito dirigido al Notario que evacuó el justificativo de testigos donde convino en la existencia del contrato verbal de arrendamiento, que resulta impertinente por ser un hecho admitido.
Aportó asimismo, original de instrumento privado del 03 de enero de 2008, encabezado a nombre de la demandada, donde se le informaba que el contrato verbal vencía el 01 de febrero de 2008 no le sería prorrogado, por lo que gozaba de la prórroga legal. Dicho instrumento carece de la firma del obligado, por lo que no puede producir valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1368, al no poder establecerse su autoría, a pesar de ello fue desconocido por la parte demandada. Además, se dijo con antelación que en los contratos de arrendamiento pactados de manera verbal, no rige el derecho a la prórroga legal, por lo que mal podría con el mismo probarse su otorgamiento.
Aportó igualmente copia simple de Boleta de Citación, Acta de Compromiso hecha ante la Jefatura Civil de la parroquia La Vega, que resultan impertinentes dado que ese no es un hecho controvertido, al igual que la Hoja de Remisión, donde la Fiscalía Superior remitió a la Jefatura Civil de La Vega, al hoy actor por un caso de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana. Igual suerte corre la Boleta de Citación dirigido por el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalística al hoy actor, toda vez que no son hechos controvertidos en este caso.
Por su lado, la parte demandada a los fines de probar que hubo un contrato de comodato con el actor, aportó copia simple de cuatro instrumentos privados bajo esa denominación y en nueve (9) folios útiles copias simples de instrumentos privados denominados letras de cambio y recibo, los cuales no tienen ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser precisamente copia simple de documentos privados.
Asimismo, aportó copia certificada del expediente llevado por el Tribunal de Consignaciones del Área Metropolitana, que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1384 en concordancia con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, destacándose que los meses de enero a abril de 2009, alegados como insolutos por la parte actora, los depositó la arrendataria en fechas 06 de febrero de 2009, 10 de marzo de 2009, 08 de abril de 2009 y 11 de mayo de 2009, en ese orden y consignados en fechas 11 de febrero de 2009, 17 de abril de 2009 (los meses de febrero y marzo) y 11 de mayo de 2009, en ese orden, por lo que tomando en consideración que se trata de un contrato de arrendamiento pactado verbalmente, donde la arrendataria debe pagar por mes vencido, se tienen como solvente en dichas pensiones.
Siendo así, habiendo quedado establecido que se trata de un contrato de arrendamiento pactado de manera verbal donde no opera la figura de la prórroga legal, ni el desahucio, por cuanto no se tiene certeza de la fecha del vencimiento del contrato, debe desecharse la pretensión, pues la parte ha debido intentar una pretensión de desalojo, siempre que se diera una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem, pero no el cumplimiento del contrato en cuanto a su entrega, que sólo procede en los contratos pactados por escrito a tiempo determinado y luego del vencimiento de la prórroga legal.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por el ciudadano HUMBERT J.D.M. contra la ciudadana NEURIS E.P..
De conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de agosto de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G..
LA SECRETARIA ACC,
T.G..
En esta misma fecha siendo la(s) 10:21 a.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC,
T.G..
