Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Marzo de 2007

Comenzó la presente causa mediante libelo de demanda presentado por el abogado H.A.G., quien actúa en su propio nombre y representación, a través del cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por su persona y la ciudadana B.D.V.R., sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte de la Planta Baja del Edificio Mereyal, ubicado en la calle este 5, entre la esquina de San Román a Canónigos, parroquia A.M.L.d.D.C., distinguido como local D. Afirma la demandante que la relación contractual que tenía con la demandada se venía desarrollando con relativa calma hasta que en el mes de julio de 2005, ésta, en forma intempestiva, dejó de cancelar el canon del mes respectivo y a pesar de innumerables requerimientos de pago que hizo personalmente a la arrendataria no logró su satisfacción. Que estas circunstancias lo llevaron a exigir judicialmente la resolución del contrato, siendo en fecha 26 de noviembre de 2005 admitida la pretensión de resolución por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Continúa el accionante sus afirmaciones, manifestando que la controversia “…inexplicablemente fue decidida a favor de la demandada aun cuando los cánones insolutos, causales de la demanda, fueron consignados de manera evidentemente extemporánea, lo cual no fue tomado en cuenta ni por la Juzgadora que conoció en primera instancia la causa, ni por la juez que conoció en el alzada la apelación interpuesta…”.

Alega el demandante que acató la decisión judicial, disponiéndose a reanudar su relación con la arrendataria “… pera (sic) cual no seria mi sorpresa a empezar a correr el tiempo y constatar que los pagos de los arrendamiento (sic) brillaron por su ausencia, y siendo, que en virtud de la decisión dictada por el tribunal Noveno de Municipio y ratificada por el Juzgado Decimoprimero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito, la arrendataria fue declarada solvente en los pagos de las pensiones de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 2005, para esta fecha es deudora de lo cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, situación que denota la irresponsabilidad manifiesta y continuada de la arrendataria…”. Alega que la conducta de la arrendataria es reincidente, lo que lo obliga a demandar la resolución del contrato por el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento. Solicita la entrega del inmueble libre de bienes y personas. Por concepto de daños y perjuicios, demanda le sea pagada la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.250.000,00), equivalente a los cánones de arrendamiento adeudados desde diciembre de 2005 hasta abril de 2006, ambos meses inclusive, calculados a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00). Fundamenta su pretensión la cláusula segunda del contrato, en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil. Finalmente estima el valor de su demanda en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.250.000,00).

Admitida la demanda en fecha 22 de mayo de 2006, comparece espontáneamente en fecha 21 de junio de 2006, la representación judicial de la parte demandada para proponer cuestiones previas. Propone la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto y que versa sobre los mismos hechos. En capitulo aparte procede a contestar la pretensión, manifestando como cierto que existe una relación arrendaticia con el ciudadano H.A.G., según contrato de arrendamiento de fecha 25 de noviembre de 2003 sobre el inmueble identificado supra. Conviene en que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas. Conviene en que según la cláusula segunda del contrato la falta de pago de dos (2) mensualidades por parte del arrendatario daría derecho al arrendador a declarar rescindido el contrato y pedir la desocupación. Niega haber incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006, por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares exactos (Bs. 1.250.000,00). Rechaza la aplicación de las disposiciones normativas invocadas por la parte actora en su libelo. Manifiesta que su representada ha cumplido cabalmente sus obligaciones. En este sentido manifiesta textualmente: “…Es de hacer de conocimiento de este tribunal que, en la decisión dictada por el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de marzo de 2006, en el folio 68, hace constar que, fue realizado un depósito a nombre del actor efectuado en el Banco Venezuela, de fecha 4/11/2005, por un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) correspondiente al mes de julio de 2005, y otro del Banco de Banesco (sic), de fecha 17 de enero de 2006, por un monto de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00), correspondiente a los meses de: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, por un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) cada uno, de esta sentencia se desprende que, el mes de diciembre del (sic) 2005, fue cancelado con este deposito y totalmente solvente hasta el mes de diciembre de 2005…”.

Respecto a los meses de febrero, marzo y abril de 2006, manifiesta que fueron depositados a nombre de la parte actora H.A.G., en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Con relación al mes de enero de 2006, manifiesta que el mismo fue cancelado según planilla 0671776, en el Banco Industrial de Venezuela en fecha 20 de junio de 2006. Con relación al aludido mes de enero de 2006, la representación de la parte demandada alega: “… este mes de enero no se había depositado motivado a que en fecha 1º de febrero de 2006, se efectuó por el Tribunal Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial el Área Metropolitana de Caracas, medida de secuestro contra el inmueble arrendado y antes descrito por mi representada decretada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, poniendo en posesión del inmueble a la parte actora Dr. H.A.G., quien estuvo presente en esta medida de secuestro y lo recibió….”.

Continúa la representación judicial del accionado: “… En fecha, 9 de marzo de 2006, el tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial ordenó (sic), la restitución del inmueble a mi representada por haber prosperado la oposición a la Medida de Secuestro decretada por este mismo Tribunal, por lo tanto, la parte actora tuvo en posesión el inmueble todo el mes de febrero de 2006, y motivado a esta confusión de decisiones fue que, mi representada en vez de depositar en el Tribunal competente el mes de enero y febrero de 2006, a fin de cumplir con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente deposito (sic) Febrero y Marzo y después continuo depositando normalmente los cánones de arrendamientos hasta el mes de Mayo de 2006, como se desprende de la copia certificada de consignaciones de pagos de arrendamientos ante el Tribunal 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde se hicieron dichas consignaciones el cual consigne en este escrito de contestación… Omissis… por lo tanto, es de hacer de conocimiento a este tribunal que, mi representada no ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito…”. Solicita finalmente se declare sin lugar la demanda planteada en su contra. Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y en la oportunidad para decidir, mediante sentencia de fecha 28 de julio de 2006, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la cuestión previa propuesta y con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento. En fecha 6 de diciembre de 2006, comparece ante el a quo la representación judicial de la parte demandada para apelar de la referida decisión. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal observa.

DE LA CUESTION PREVIA

El recurso ordinario de apelación se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo, a través del cual el juez de alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, esta juzgadora observa que la sentencia recurrida declara sin lugar la cuestión previa propuesta y con lugar la pretensión de resolución intentada por la parte demandante.

Propuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada improcedente por el tribunal a quo. Independientemente de las razones aducidas por el tribunal de Municipio para declarar improcedente la cuestión previa, esta alzada estima que no es posible revisar en este grado de jurisdicción, por vía de apelación, las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º al 8º del Código de Procedimiento Civil, por las siguientes razones: Establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título IV, denominado “De La Terminación De La Relación Arrendaticia, Capitulo I, De Las Demandas”, artículo 33, lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una acción arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.

El procedimiento aplicable a las pretensiones enumeradas en el artículo antes transcrito (desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio) y a “…cualquier otra acción (rectius: pretensión) derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos…”, será tramitado en atención a las normas adjetivas que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las relativas al procedimiento breve previsto del Código de Procedimiento Civil.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece de manera determinante un procedimiento con reglas autónomas y exclusivas que lo caractericen de manera especial. No obstante, en la exposición de motivos de la mencionada Ley se estableció: “…Igualmente, todos los mecanismos procesales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, han sido objeto de profundas mejoras, teniendo siempre presente el derecho a la defensa y la debida celeridad procesal, con la siguiente disminución de costos, tanto para el Estado como para las partes…” (destacado nuestro). Ha introducido el legislador al sancionar esta Ley algunas particularidades que se apartan de cualquier otro procedimiento; por ejemplo, ex artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “…en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo las cuales serán decidas en la sentencia definitiva...”. Con lo cual se le imprime al procedimiento arrendaticio la nota procesal de la concentración de sus actos, y se observa la intención de librar a este procedimiento de incidencias, incluso la tradicional incidencia que produce la proposición de cuestiones previas. Por otro lado, el legislador estableció que la proposición de las cuestiones previas sobre incompetencia y falta de jurisdicción, deberán ser resueltas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente (a diferencia del la norma del procedimiento breve, según la cual, el juez se pronuncia sobre las cuestiones previas de los ordinales 1º al 8º del Código de Procedimiento Civil en el mismo acto en que son propuestas, artículo 884 del Código de Procedimiento Civil), con la posibilidad, lógica, de ejercer el recurso de regulación de jurisdicción o competencia, sin que se suspenda el curso de la causa “hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”.

Otra nota especial de este procedimiento, es que la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentado en las causales previstas en los literales 34 de esta Ley no tiene recurso alguno (Ex artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Como consecuencia de la anterior premisa establecida en el artículo 36, “…Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en segunda Instancia el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa”, pues si no se concede recurso alguno a la decisión dictada en segunda instancia, lo natural es ordenar lo más pronto posible la remisión de los autos al tribunal de la causa para que éste la ejecute. La comentada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece más supuestos especiales relativos al procedimiento, y nos remite al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, implica ello un orden de prelación necesario respecto a las fuentes legales que regulan el procedimiento arrendaticio, teniendo que observarse, en principio y de manera preferente, las normas especiales que establece esta Ley (ex artículo 14 del Código Civil: “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”), y de manera subsidiaria, las mencionadas normas del procedimiento breve. Así, el operador de justicia solo deberá atender a las normas especiales que se han mencionado supra, y de resto, cuando no consiga respuesta en éstas, se remitirá a las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil. La remisión de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al Código de Procedimiento Civil, es expresa, clara y precisa. Esto es, en la medida en que sea imposible extraer de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios una regla procesal que regule el procedimiento a seguir, acudiremos y debemos acudir, sin duda alguna a las normas del procedimiento breve, siempre y cuando no contraríen a las de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demás esta decir, que lege data en el procedimiento arrendaticio impera la aplicación de las normas del procedimiento breve del Código adjetivo, pues la especialidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto al procedimiento judicial, es más virtual que real.

Así pues, en aplicación de la remisión subsidiaria que hace el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos al procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código adjetivo, y si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado (artículo 882 del Código de Procedimiento Civil); el emplazamiento para la contestación a la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación de la demandada, de conformidad con las normas sobre citación establecidas en el mismo Código (artículo 885 eiusdem); la no comparecencia del demandado produce los efectos del artículo 362, y la sentencia se dictará al vencimiento del lapso probatorio (artículo 887 ibidem); en caso de reconvención el Juez se pronunciará sobre su admisión en el mismo acto en que fue propuesta, y si la admitiera el demandante reconvenido se entenderá citado para la contestación a la reconvención en el segundo día siguiente (artículo 888 del Código de Procedimiento Civil); el lapso probatorio es de diez (10) días de despacho, al menos que las partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos (artículo 889 eiusdem); el lapso para sentenciar será de cinco días, contados a partir del día siguiente a la conclusión del lapso probatorio (artículo 890 ibidem); cuando la sentencia o un acto equivalente haya quedado firme, la ejecución forzosa se llevará a cabo al cuarto día siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario (artículo 891 del Código de Procedimiento Civil). En líneas generales el procedimiento arrendaticio se sustancia y regula en su mayoría, por no decir en su totalidad, salvo las normas especiales comentadas, por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil.

Sentadas las bases anteriores es menester atender al asunto que nos ocupa. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las cuestiones previas serán decididas acumulativamente en la sentencia definitiva junto con el mérito de la causa. Ahora, de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, de la sentencia dictada en primera instancia se oirá apelación en ambos efectos y de conformidad con la parte in fine del artículo 884, las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º no tendrán apelación (artículo 884: “…Omissis… Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”). Cabe entonces la pregunta ¿El juez de alzada está llamado, en segundo grado de jurisdicción, a pronunciarse sobre las cuestiones previas, cuando es apelada la sentencia definitiva que resuelva éstas y la pretensión principal? La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no ofrece solución a esta interrogante, y por tanto, basta atender a la remisión expresa que la misma hace al Código de Procedimiento Civil. Luego, conforme a la parte in fine del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez (en la sentencia que se pronuncie sobre las cuestiones previas de los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), sin apelación…”. Por tanto, en criterio del tribunal, la revisión de las cuestiones previas, en alzada, no puede ser efectuada por expresa prohibición legal y así se declara.

La idea de no otorgarle apelación a determinadas cuestiones previas (en el procedimiento ordinario las cuestiones previas de los ordinales 2º al 8º, no tienen apelación de conformidad con el artículo 357 eiusdem), puede deducirse de la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil vigente: “… Mediante la solución que se acoge en el proyecto, se desembaraza realmente al procedimiento ordinario de las constantes incidencias que son provocadas generalmente con el solo propósito dilatorio, y se logra, en lo posible, conciliando todos los intereses de las partes y los de la justicia misma, llegar incluso a una decisión de tales cuestiones en una forma rápida y sencilla, dentro de un espíritu de justicia y de garantía del derecho de defensa consagrado de la Constitución…”. En razón de las consideraciones antes expuestas, es necesario concluir que la cuestión previa propuesta y resuelta mediante sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de julio de 2006 (ordinal 8º del artículo 346 del Código adjetivo), carece de apelación; y en tal virtud, se declara su firmeza y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 ibídem: “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. En este sentido el arrendamiento, dentro de la clasificación de los contratos es consensual, bilateral y oneroso, para lo cual le es aplicable, como es el caso que nos ocupa, la disposición establecida en el articulo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el caso de marras se demanda la resolución del contrato de arrendamiento identificado supra por el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ciudadana B.D.V.R.E., quien para tales efectos se considera la arrendataria, fundamentado en la falta de pago del canon correspondiente a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril de 2006, cuyo monto, en afirmación de la demandante, asciende a la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.250.000,00). Ahora bien, para exigir judicialmente la resolución de un contrato de arrendamiento en los términos antes expuestos es necesario evidenciar la existencia de la relación arrendaticia, la cual una vez probada entre las partes del proceso, en principio, será a aquella a quien se le imputa el incumplimiento la que tendrá la carga de demostrar el cumplimiento de la obligación debida o la existencia de alguna excepción que lo favorezca ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

En relación con el primer punto, la parte demandada rechazó de manera genérica la demanda incoada en su contra y varios puntos específicos del libelo, sin embargo, no rechazó la existencia del vínculo contractual. A este respecto del folio 6 al 8, ambos inclusive, se evidencia copia simple de un documento privado autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el Nº 11, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por las partes sobre el bien supra identificado. Con relación a la valoración de esta instrumental, el a quo fundamentó su eficacia probatoria en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Advierte esta alzada que la instrumental de estudio al ser un instrumento autenticado, debió valorarse ex artículo 429 eiusdem, y no de conformidad con el 444, pues éste se refiere a la valoración de instrumentos privados y aquella norma a la de instrumentos privados reconocidos (a través del procedimiento establecido en el Código o declarado reconocido mediante sentencia) o tenido legalmente por reconocidos (documentos autenticados). El documento aportado es uno autenticado, esto es, un documento tenido legalmente por reconocido. Así las cosas, esta alzada de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga plena eficacia probatoria y así se declara.

Dicho contrato fue suscrito en fecha 25 de noviembre de 2003 y en su cláusula PRIMERA se estableció: “EL PROPIETARIO da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un local comercial de su propiedad distinguido con la letra “D”, ubicado, en la planta baja del edificio denominado MEREYAL, situado en la calle Este 5, entre las esquinas de San Ramón a Canónigos, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital…”. En la cláusula tercera las partes estipularon: “La duración del contrato será por treinta y seis (36) meses fijos; o sea, por tres años prorrogables, los cuales correrán a partir del día 25 de noviembre de 2003…”. Así pues, es un hecho no controvertido que las partes celebraron por tres años, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes referido, mediando entre ellos, el conjunto de obligaciones contractuales típicas del arrendamiento y así se declara.

En lo que se refiere al segundo punto, admitida la preexistencia del vínculo jurídico y por ende la existencia de una obligación, en este caso el contrato de arrendamiento y las obligaciones que de él derivan, reposaba la carga de la prueba sobre la demandada, ciudadana B.D.V.R.E., en demostrar el cumplimiento de su obligación de pago. Establece el articulo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”; en concordancia con el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La demandada afirmó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos. En efecto, en primer lugar afirmó: “…Es de hacer de conocimiento de este tribunal que, en la decisión dictada por el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de marzo de 2006, en el folio 68, hace constar que, fue realizado un depósito a nombre del actor efectuado en el Banco Venezuela, de fecha 4/11/2005, por un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) correspondiente al mes de julio de 2005, y otro del Banco de Banesco (sic), de fecha 17 de enero de 2006, por un monto de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00), correspondiente a los meses de: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, por un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) cada uno, de esta sentencia se desprende que, el mes de diciembre del (sic) 2005, fue cancelado con este deposito y totalmente solvente hasta el mes de diciembre de 2005…”. De esta afirmación se desprende que la accionada en este juicio pretende se le libere de la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, por desprenderse de dicha sentencia que fue cancelada la mensualidad en referencia. Según esta afirmación ya se efectuó un juicio sobre el canon referido, el cual arrojó la solvencia de la arrendataria.

Pues bien, a los efectos de una mejor inteligencia de este fallo es necesario aludir al procedimiento iniciado ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial por el ciudadano H.A.G. contra la ciudadana B.D.V.R.E., donde aquel pretendió la resolución del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa, por haber incumplido la arrendataria su obligación de cancelar determinados cánones de arrendamiento. Las actas de dicho proceso se encuentran insertas a los folios 65 a 169, de este expediente, y se valoran en todo su mérito conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como se dijo, conoció en primera instancia la pretensión procesal el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2006 (folio 131 a 137) declaró improcedente la pretensión de la parte actora. Apelada ésta decisión (folio 138), correspondió el conocimiento en segundo grado de jurisdicción al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia dictada en fecha 5 de mayo de 2006, declaró sin lugar la apelación, confirmando la recurrida (folio 156 al 163). Esta última sentencia alcanzó la autoridad de la res iudicata, y por tanto la cualidad de inmutable.

Ahora bien, la pretensión de la parte actora en aquel proceso (folio 67), fue el cumplimiento de la obligación de su arrendataria en satisfacer las pensiones insolutas de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005. Sobre la improcedencia de esta pretensión recayó la autoridad de la cosa juzgada, pues fue el thema decidendum de la controversia, sin que se evidencie, además, que el tribunal de la causa se hubiese pronunciado expresamente sobre la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, como lo afirmó la demandada. Así pues, cualquier otra pensión arrendaticia distinta a las mencionadas no puede ostentar el carácter de cosa juzgada, pues no fue tema a decidir en el proceso mencionado. Según el artículo 1.395 del Código Civil: “La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:… Omissis… 3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”. Estatuye esta norma la llamada triple identidad de la pretensión, necesaria para afirmar la existencia de la cosa juzgada, esto es, para que en algún supuesto pueda aplicarse la excepción de cosa juzgada es necesario que se trate de un mismo título, mismo objeto y mismos sujetos.

En el caso de especie se observa que a pesar que existe identidad de sujetos y de título (incumplimiento del mismo contrato de arrendamiento) existe una diferencia en cuanto al objeto. En aquel proceso se discutió el pago de los meses insolutos de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005; y en el que nos ocupa se discute el pago de los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo y abril de 2006. Así pues, esta juzgadora no puede determinar que de la sentencia dictada en aquel proceso “… se desprende que, el mes de diciembre del (sic) 2005, fue cancelado con este depósito y totalmente solvente hasta el mes de diciembre de 2005…”, y así se declara.

Con relación al vaucher inserto al folio 93 del expediente, relativo a un depósito efectuado en la institución financiera Banesco, Banco Universal en fecha 17 de enero de 2006, por un monto de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00) - en afirmación de la demandada - correspondiente al pago de los meses de: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, observa esta alzada 1) que dicho instrumento consta en copia simple a este expediente, lo cual le resta merito probatorio, y 2) del mismo no se desprende que efectivamente dicho monto fuera depositado a los fines de cancelar los meses aludidos, particularmente el que se estudia en esta oportunidad (diciembre de 2005). En tal virtud, esta instancia estima a la arrendataria, ciudadana B.D.V.R.E., insolvente en cuanto al pago del mes de diciembre de 2005 y así se declara.

Respecto al pago del canon correspondiente al mes de enero de 2006, la parte demandada consignó vaucher o planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela signada con el Nº 0671776 de fecha 20 de junio de 2006, para demostrar su solvencia en cuanto al pago de mes de enero de 2006 (folio 22). De esta planilla se desprende el sello de la institución bancaria, fechado 20 de junio de 2006. La demandada alegó no haber pagado este mes por cuanto “… motivado a que en fecha 1º de febrero de 2006, se efectuó por el Tribunal Segundo de municipio Ejecutor de Medidas… medida de secuestro contra el inmueble arrendado y antes descrito por mi representada decretada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, poniendo en posesión del inmueble a la parte actora…”. Efectivamente, mediante auto dictado en fecha 23 de enero de 2006, el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el juicio de resolución de contrato llevado entre las mismas partes integrantes de la relación procesal que nos ocupa, decretó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado (folio 172). En fecha 1º de febrero de 2006 fue practicada la medida de secuestro referida (folio 141 al 146). Mediante sentencia de fecha 9 de marzo de 2006, el Juzgado de Noveno de Municipio declaró sin lugar la pretensión de resolución, declarando a su vez procedente la oposición a la medida cautelar decretada y ordenando la restitución del bien puesto en posesión del arrendador al haberse practicado la medida. En fecha 29 de marzo de 2006 se practicó la orden de restitución señalada, restituyendo, nuevamente, la tenencia del inmueble en la arrendataria.

Como se evidencia la medida de secuestro se practicó en fecha 1º de febrero de 2006, quedando la arrendataria en desposesión del bien hasta que se practicó la orden de restitución (29 de marzo de 2006). Observa esta alzada que no existe razón para afirmar que el secuestro practicado en fecha 1º de febrero de 2006, sea una causa que pueda exonerar a la arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento. Luego, al haber cancelado el mes de enero de 2006, en fecha 20 de junio del mismo año pagó fuera del lapso, contrariando lo establecido en la cláusula segunda del contrato que establecía que el canon se pagaría “… a más tardar en los siguientes cinco días al vencimiento del mes en las oficinas del arrendador…”, y tampoco se hizo dentro del lapso que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. En tal virtud, esta alzada declara la insolvencia de la arrendataria respecto del mes de enero de 2006, por no desprenderse que lo haya pagado en el lapso de Ley, y así se declara.

Respecto al pago de los meses de febrero y marzo de 2006, a los folios 200 a 223, ambos inclusive, se encuentran inserta copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias hecha ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Particularmente a los folios 210 al 211, se evidencia 1) planilla de depósito signada con el Nº 915518, por un monto de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), de fecha 11 de abril de 2006; y 2) auto de ingreso de consignaciones con la misma fecha (11-04-06), por el referido monto, correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2006, en forma acumulativa. Observa esta alzada, respecto al pago mes de febrero de 2006 que se pretendió realizar con esta actuación, que el depósito se efectuó en fecha 11 de abril de 2006; lo que evidencia que se hizo fuera del lapso legal previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara. Con relación al mes de marzo de 2006, dicho pago si se efectuó apegado a la disposición normativa antes referida, en concordancia con la cláusula segunda del contrato, por tanto se entiende liberado de pagar esta pensión y así se declara.

Con relación al mes de abril de 2006, al folio 215 a 216 se evidencia que la arrendataria lo pagó de conformidad con el procedimiento de consignación arrendaticia establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supra aludido. En efecto, cumplida la formalidad de pago de conformidad con la norma aludida, mediante depósito efectuado en fecha 4 de mayo de 2006, en la cuenta Bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio (Tribunal de consignaciones de esta Circunscripción Judicial), siendo en esa misma fecha presentado el vaucher ante dicho juzgado. En consecuencia, la consignación fue legítimamente consignada, siendo por tanto improcedente el pago de esta cantidad y así se declara. Respecto a las demás pruebas insertas a los autos estima esta alzada que su valoración resulta innecesaria, pues se refieren al proceso ya concluido, sobre el que pesa la autoridad de la cosa juzgada y ninguna relación, salvo las valoraciones hechas supra, tienen con la presente causa y así se declara.

La partes pactaron en la cláusula segunda del contrato: “Queda expresamente convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador para declarar rescindido el contrato y pedir la desocupación inmediata del inmueble. Se conviene igualmente que la obligación de pagar el canon continuará hasta que el arrendador reciba el objeto del contrato…”. Como quedó establecida en líneas anteriores, la parte demandada-arrendataria, no demostró haber pagado los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006 (tres mensualidades consecutivas). En consecuencia, al haber la arrendataria incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, en atención a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, que postula el principio de cumplimiento en especie de las obligaciones, el artículo 1.159 eiusdem que establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y el artículo 1.592 ibidem según el cual una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago de las pensiones arrendaticias, debe el tribunal declarar de conformidad con el artículo 1.167 ibidem y la cláusula segunda del contrato la resolución del contrato de arrendamiento celebrado y así se decide. Así, en atención a lo peticionada por la parte actora, se condena a la demandada a cancelar únicamente los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero y febrero 2006, siendo improcedente el pago de los correspondientes a los meses de marzo y abril de 2006 y así se decide.

Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra parcialmente ajustada a derecho en cuanto sus consecuencias, modificándose las motivaciones tomadas en cuenta en primera instancia. Por ello, éste tribunal declara parcialmente con lugar el recurso ordinario de apelación intentado y parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado M.R.S., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.D.V.R.E., parte demandada en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 28 de julio de 2006, que declaró con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadano H.A.G. contra la ciudadana B.D.V.R.E.. Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ambas partes en fecha 26 de noviembre de 2003, sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte de la Planta Baja del Edificio Mereyal, ubicado en la calle este 5, entre la esquina de San Román a Canónigos, parroquia A.M.L.d.D.C., distinguido como local D. Se condena a la parte demandada a pagar al demandante la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 750.000,00), correspondiente a las pensiones insolutas de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) cada una.

Se modifica parcialmente la decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

No hay condenatoria en costas.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cinco (5) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

M.A.G.

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la ______

LA SECRETARIA

MAG/LGG/jigc.

EXP. Nº 13598