Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 13 de Agosto de 2009

THEMA DECIDEMDUN. La demanda por desalojo, fue interpuesta por el ciudadano M.H.P.R., actuando en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, asistido por el abogado en ejercicio L.E.B.S., en contra de la ciudadana FIORENZA PERROTA GALLO. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción incoada por desalojo, fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

1. De la prueba Testifical: La parte actora promovió las testificales de los ciudadanos; P.L.G.P., R.O.R.D. Y E.D.J.A.R..

   El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

   Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

   De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

   DECLARACIÓN DE LA TESTIGO P.L.G.P..

   El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas al folio 40 y su vuelto. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano M.H.P., en virtud a que iba mensualmente a la azotea donde éste vive a objeto de realizar labores de limpieza, acotó que el referido ciudadano tiene unos animales (perros), y que se ha fijado que hay una cama en la sala así como, muchas máquinas amontonadas, que incluso hasta un manto de arreglar azotea; que se ha percatado que el referido ciudadano vive muy incomodo; finalmente señaló que en oportunidades lo ha visto cocinando allí, advirtiendo que lo ha hecho con otra persona que debe ser la compañera del mencionado ciudadano M.H.P..

   Aprecia el Tribunal que el testigo en referencia no incurrió en contradicción o duda, su testimonial se valora y aprecia a favor de la parte actora.

   DECLARACIÓN DE LA TESTIGO R.O.R.D..

   El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas al folio 41. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano M.H.P. desde hace algún tiempo, en virtud de que trabaja en Publicidad Rivas al lado del edificio donde éste vive. Acotó que el mencionado ciudadano vive en muy malas condiciones ya que en oportunidades ha ido a buscar las llaves del vehículo de éste, ya que el mismo es estacionado en el local donde el trabaja. Señaló que ha visto una serie de máquinas tales como; una planta eléctrica, unas guarañas, unos cauchos de carro, varias camas, cajas y otras cosas. Finalmente expresó que lo ha visto con su pareja y a veces con su mamá.

   Aprecia el Tribunal que el mencionado testigo no incurrió en duda o contradicción, en tal sentido su testimonial se valora a favor de la parte actora.

   DECLARACIÓN DE LA TESTIGO E.D.J.A.R..

   El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas al folio 42. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano M.H.P., desde hace seis años desde que estaba trabajando en el taller, demarcó que el ciudadano en referencia vive muy incomodo, dado que ha visto varios enceres, entre los que menciona; máquinas de agricultura, una guaraña, dos perros entre otros. Finalmente señaló que el ciudadano en cuestión vive allí con su compañera.

   Aprecia el Tribunal que el señalado testigo no incurrió en contradicción o duda, su testimonial se valora a favor de la parte actora.

2. Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

   Observa el Tribunal que el mencionado contrato corre a los folios 3, 4 y su vuelto; se puede evidenciar que en el mismo los ciudadanos M.H.P.R. y FIORENZA PERROTA GALLO fungen como arrendador y arrendatario respectivamente. Constata el Tribunal que el señalado contrato fue otorgado por vía privada, en fecha 1 de agosto del 2.000.

   A las anteriores COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES, no se les asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó:

   ... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...

   .

   En este sentido, el Tribunal no le otorga eficacia jurídica probatoria a la referida prueba; sin embargo es un hecho admitido por las partes que entre ellos existe un relación arrendaticia todo lo cual se desprende tanto del libelo de la demanda como del escrito de contestación de la demanda y el hecho notorio no requiere de prueba. Y así se decide.

3. Valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad del inmueble demandado.

   Observa el Tribunal que del folio 35 al 37 corre en copias fotostáticas el respectivo documento de propiedad, en virtud del cual, la ciudadana C.M.P.R., titular de la cédula de identidad 3.524.461, procediendo en su carácter de presidente y única propietaria de la totalidad del capital accionario de la empresa mercantil “INVERSIONES PRATO, S.R.L”, dio en venta al ciudadano M.H.P.R., los siguientes apartamentos, todos ubicados y pertenecientes al edificio Notre Dame, cruce con calle 34 del hoy Municipio Libertador del Estado Mérida. Dichos apartamentos fueron los siguientes 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 y 09 además de un local comercial signado con el número 01 del mismo edificio en donde hoy día funciona un restauran chino. Tal documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 21 diciembre de 1.995, bajo número 19, Tomo 45, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1.995.

   Este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4. De la Inspección Judicial: la parte actora promovió la referida inspección a objeto de dejar constancia de los siguientes particulares: De la cantidad de personas que habitan el inmueble, la distribución interna del mismo, la especificación de las cosas que se encuentran dentro de él a quien pertenecen y la ubicación del inmueble habitado.

   Constata el Tribunal que al folio 43 corre la respectiva inspección judicial, en virtud del cual el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se trasladó y constituyó en el edificio Notre dame, azotea de dicho inmueble, dejando constancia de lo siguiente:

   • Que el señor M.H.P.R., manifestó que su novia se quedaba eventualmente en el inmueble.

   • Que la distribución interna del inmueble se observa una habitación y una sala.

   • Se dejó constancia que en la sala se encuentra una serie de enseres entre los que se mencionan: Una planta eléctrica, cuatro mantos asfálticos, dos cauchos, una cocina, una lavadora, una escavadora, un escaparate, un gabinete entre otros descritos de manera pormenorizada.

   • Finalmente se dejó constancia de la ubicación del inmueble.

   En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes:

   1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados.

   2) Pertinencia de lo inspeccionado.

   3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables.

   4) Que no exista prueba que la desvirtúe.

   5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión.

   6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

   En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.

   Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 ejusdem.

   Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público, y así se decide.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

ÚNICA: De la Inspección Judicial: La parte demandada promovió la inspección judicial en el apartamento planta azotea, sin número, del edificio “Notre Dame”, ubicado en la esquina de la calle 34 co avenida 3 independencia, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de que se dejare constancia de los siguientes particulares: De la cantidad de personas que habitan el inmueble, quienes son tales personas, el parentesco o vínculo existe entre las mismas.

Constata el Tribunal que la referida inspección fue valorada ut supra, tal y como se desprende del literal “D” de las pruebas promovidas por la parte actora; en la cual se le otorgó pleno valor jurídico probatorio.

DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales

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Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…

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El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil. No debe confundirse la devolución del bien por vía de desalojo, con el cumplimiento de la obligación de devolver el bien arrendado a la expiración del término, en los contratos celebrados a tiempo determinado, regulado por el Código Civil, ya que en la primera, queda resuelto el vínculo jurídico de manera unilateral.

EN CUANTO AL TITULAR DE LA ACCIÓN POR DESALOJO: Es precisamente por no discutirse en el juicio de desalojo las cuestiones relativas a la propiedad es por lo que la titularidad de la acción de desalojo corresponde iure et de iure al arrendador o a aquel quien sus derechos represente válidamente, toda vez que la condición jurídica del arrendador con respecto a su legitimidad para arrendar y las razones de conveniencia y oportunidad relacionadas con el contrato de arrendamiento como instituto jurídico es materia eventual totalmente ajena a la relación arrendaticia.

DE LA TEMPORALIDAD:

1. Que la importancia de la temporalidad o vigencia del contrato de arrendamiento radica, en que ella calificará o determinará el tipo de acción procedente.

2. Que conforme a lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo procederá cuando se trate de contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, mientras que la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, tendrá viabilidad en aquellos casos en que se trate de contratos a tiempo determinado; y en el caso bajo examen la parte actora demandó por desalojo siendo legal su posición por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.

3. Que la acción de resolución de contrato procederá en aquellos casos que además de tratarse de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la misma sea interpuesta durante la vigencia del contrato, ya que de otra manera mal podría demandarse la resolución de un contrato ya resuelto.

4. Que en el presente caso el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue celebrado inicialmente a tiempo determinado y posteriormente paso a convertirse en indeterminado, por lo que resulta acertada la pretensión de la actora.

5. Que la parte actora en su petitorio solicita el desalojo con base a un contrato por tiempo indeterminado. Lo que resulta legal.

FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA DE LA ACCIÓN JUDICIAL INCOADA: Ahora bien, por cuanto dicha acción fue fundamentada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que efectivamente existía la necesidad del propietario para ocupar el inmueble arrendado dado que en la planta de la azotea del edificio “Notre Dame” edificio donde habita con su pareja se le hace incomodo por la gran cantidad de cosas que tiene, viviendo prácticamente hacinado, sobre este particular, resulta importante destacar el estudio que realizan los destacados juristas venezolanos G.G.Q. y G.A.G.R., en su valiosa obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en la cual expresan que:

…para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (Interdictal, reivindicatorias u otras). La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

(Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Para la procedencia de esta acción, debe probarse en primer lugar, la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria que justifica el desalojo alegado por el demandante; en segundo lugar, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del accionante, que debe estar demostrada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, y en tercer lugar, la existencia del vínculo arrendaticio.

Con relación a la procedencia de la referida acción, esta Alzada observa que el ciudadano M.H.P.R., logró demostrar la cualidad de propietario del inmueble objeto de controversia, la existencia de la relación arrendaticia entablada con la ciudadana FIORENZA PERROTA GALLO; así como la necesidad de ocupación el inmueble en cuestión, dado que en autos quedó demostrado la necesidad de tal ocupación, toda vez que el demandante M.H.P.R., aún y cuando tiene la condición de propietario de varios apartamentos enumerados 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 y 09, además de un local comercial signado con el número 01 del edificio “Notre Dame”, quedó probado que el referido ciudadano vive en un estado de necesidad y de hacinamiento, tal y como así lo advirtió en su escrito libelar; ahora bien, siendo que los presupuestos exigidos para la procedencia de la acción incoada fundamentada en el artículo 34 literal “b”, quedaron probados; es por lo que la mencionada acción por desalojo con base a la referida disposición legal, debe prosperar. Y así debe decidirse.

CONCLUSIÓN: Analizados los argumentos explanados por las partes, así como la valoración del elenco probatorio en toda su extensión, el Tribunal concluye en lo siguiente:

• Que en autos quedó demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre el ciudadano M.H.P.R. y la ciudadana FIORENZA PERROTA GALLO.

• Que la parte actora logró probar le necesidad de ocupar el apartamento signado con el número 04 del Edificio “Notre Dame”, condición sine qua non, para que le sea devuelto mismo.

• Que de acuerdo a las testimoniales de la parte actora, resulta evidente la necesidad del demandante de ocupar el inmueble arrendado.

• Que se logró probar con la inspección judicial, la situación de hacinamiento en que vive el demandante.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: