Decisión nº 02 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 16 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: M.H.H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.297.073, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADAS: L.M. y Yunmy Coromoto Sánchez, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.227.380 y V-9.248.291, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 72.347 y 53.221, domiciliadas en San Cristóbal, Estado Táchira.

DEMANDADA: Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 10, Tomo 13-A, de fecha 18 de abril de 1986.

APODERADA: A.M.R.S., titular de la cédula de identidad N° V-11.490.574, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 75.519, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira.

MOTIVO: Nulidad de contrato de arrendamiento. (Apelación a sentencia de fecha 03 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

En fecha 10 de diciembre de 2007 se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Yunmy Coromoto S.M. actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano M.H.H.A., contra la sentencia de fecha 03 de julio de 2007 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda incoada por el mencionado ciudadano M.H.H.A. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., por nulidad de contrato de arrendamiento y condenó en costas a la parte accionante a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 313 al 330)

Se inició el presente asunto en fecha 20 de mayo de 2002, cuando la abogada Yunmy Coromoto S.M., apoderada judicial del ciudadano M.H.H.A., demandó a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., por nulidad de contrato de arrendamiento. Manifestó en su libelo que su mandante venía poseyendo de buena fe, en forma pacífica y pública, un inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 7 y 8 N° 7-62 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, al cual le hizo reformas para hacerlo habitable, invirtiendo para ello la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) en materiales y mano de obra. Que finalizando el trabajo, se presentó la ciudadana M.E.S. en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., alegando que su representada era la encargada de administrar el referido inmueble, por lo que confiando en su buena fe y en el hecho de que para demostrar tal cualidad se obligó ante su mandante a suscribir por Notaría un contrato de arrendamiento, se suscribió éste en fecha 30 de marzo de 2000 por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, quedando inserto bajo el N° 79, tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, empezando a regir a partir del día 27 de marzo de 2000. Señaló que todo marchaba bien, que su representado estaba al día con el pago del arrendamiento, habiendo cancelado a la sociedad mercantil demandada, hasta la fecha de introducción de la demanda, la suma de Bs. 7.500.000,oo que resulta de multiplicar el canon de arrendamiento mensual montante a Bs. 300.000,oo, por 25 meses que hasta esa fecha tenía de duración el contrato en cuestión. Que todo cambió desde el día en que el supuesto propietario le informó a su representado mediante la arrendadora, su deseo de ofrecerle en venta el inmueble, pero que tal ofrecimiento fue hecho sin cumplir con lo dispuesto en los artículos 44 y siguientes del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho que se evidencia de la misiva enviada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L. a su patrocinado, de fecha 7 de junio de 2001, la cual presentó y opuso a la demandada. Que tal observación causó malestar a la representante legal de la arrendadora, la cual informó a su mandante que le iba a solicitar la desocupación del inmueble, razón por la que se negó a recibir el canon de arrendamiento. Que ante tal actitud su patrocinado se vio en la obligación de consignar dicho canon ante el Tribunal competente, copia certificada de cuyo expediente anexó. Que posteriormente a dicha consignación, la representante legal de la arrendadora, de manera personal y no en representación de su patrocinada, notificó judicialmente a su representado de la entrega del inmueble y de una nueva administradora, notificación que considera ilegal, por cuanto su mandante no celebró contrato de arrendamiento alguno con tal ciudadana, por lo que mal podía ceder ésta un contrato inexistente. Alegó que tal conducta anómala y contraria a las buenas costumbres y al orden público, hizo que su mandante investigara y descubriera quince días antes de introducir la demanda, la situación jurídica del inmueble, resultando de su investigación el hecho de que el propietario del inmueble que venía y viene poseyéndolo de buena fe, es un ciudadano de nombre A.M.H., según consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito San Cristóbal, el 26 de septiembre de 1985, bajo el N° 10, Tomo 5 adic. 2, Protocolo Primero. Que además descubrió el hecho de que la arrendadora, al momento de realizar el contrato y hasta la fecha de la introducción de la demanda, no tenía instrumento poder alguno otorgado por el mencionado ciudadano, donde la facultara para administrar o arrendar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción.

En conclusión, adujo que el referido contrato de arrendamiento es nulo, por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres. Fundamentó la acción en lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, en concordancia con los artículos 6 eiusdem y 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señaló que por las razones de hecho y de derecho expuestas, es que acude a demandar a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la mencionada sociedad, así como en pagarle a su mandante la cantidad de siete millones quinientos mil bolívares (Bs.7.500.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento cancelados a la mencionada sociedad durante la duración del contrato. Asimismo, solicitó la indexación monetaria de las cantidades mensuales entregadas a la mencionada sociedad mercantil hasta la fecha de la entrega definitiva de los siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 7.500.000,oo), así como las costas y los costos del procedimiento. Estimó la demanda en la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00). (fls.1al 3). Anexos relacionados con la demanda (fls. 4 al 72).

Por auto de fecha 05 de junio de 2002, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó emplazar a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., en la persona de su representante legal, ciudadana M.E.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.998.127, para la contestación de la demanda. (f. 73)

A los folios 76 al 91 rielan actuaciones procesales relacionadas con la citación de la parte demandada, la cual fue cumplida por carteles.

A los folios 98 al 102 corre inserto escrito de fecha 27 de noviembre de 2002, mediante el cual la abogada Yunmy Coromoto S.M. actuando con el carácter acreditado en autos, reformó la demanda en lo que respecta al fundamento legal de la misma, el cual estableció en los artículos 1.141, 1.142, 1.148 y 1.154 del Código Civil, en concordancia con el artículo 6 eiusdem, señalando que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, es nulo por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres, vicios en el consentimiento y por dolo.

Por auto de fecha 06 de diciembre de 2003, el a quo admitió la reforma de demanda presentada por la apoderada judicial del ciudadano M.H.H.A. y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, ordenó mantener en todo su vigor lo acordado en el auto de admisión de fecha 05 de junio de 2002, concediéndole a la demandada veinte días más para la contestación de la demanda. (f. 105)

En fecha 08 de enero de 2003, la ciudadana M.E.S.M. con el carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., se dio por citada y otorgó poder apud acta a la abogada A.M.R.S.. (f. 106)

Mediante escrito de fecha 16 de enero de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. Contradijo en cada una sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada por el ciudadano M.H.H.A.. Alegó que dicha demanda es a todas luces temeraria e improcedente, y que no se ajusta a las causales de derecho contempladas para fundamentar la validez legal de un contrato. Adujo, igualmente, que dicho contrato es perfectamente válido y reúne todas las condiciones requeridas para su existencia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil. Asimismo, que no está comprendido en los supuestos contemplados en los artículos 1.142, 1.146, 1.148, 1.154 y 6 eiusdem, invocados por el demandante como fundamento de la demanda.

En cuanto a los hechos, indicó que su representada obrando con el carácter de arrendadora, representada por su Director Principal M.E.S., cedió en arrendamiento al demandante, un inmueble consistente en una casa ubicada en la calle 5 entre carreras 7 y 8, N° 7-62, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., bajo contrato de arrendamiento suscrito en forma voluntaria, pacífica y con pleno consentimiento de las partes, otorgado en forma auténtica por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 30 de marzo de 2000, anotado bajo el N° 79, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que el inmueble objeto del litigio es propiedad del ciudadano A.M.H., constando su cualidad de propietario en el documento debidamente registrado, cuya copia fue presentada por la parte demandante como anexo de la demanda y corre a los folios 52 al 54.

Argumentó que el referido contrato de arrendamiento cumplió y cumple con los requisitos existenciales del contrato, a saber:

1. - El consentimiento de las partes. Al respecto señaló que el contrato fue suscrito voluntariamente por personas capaces, de buena fe, sin violencia y sin que fueran sorprendidos por dolo o error, tal como se evidencia de la propia declaración de la representación judicial de la parte actora, al señalar en el libelo de demanda que todo marchaba bien, que su mandante estaba al día con el pago del arrendamiento y que hasta la fecha de introducción de la demanda había cancelado a la demandada la suma de Bs. 7.500.000,oo, cantidad que se obtiene de multiplicar el canon de arrendamiento mensual de Bs. 300.000,oo, por veinticinco (25) meses que había durado hasta ese momento el contrato en cuestión. 2.- Versa sobre un objeto que puede ser materia de contrato. En este sentido indicó que el contrato recae sobre el inmueble antes descrito, el cual se convino que fuera destinado a local comercial, perfectamente habitable y que reúne las condiciones sanitarias, por lo que puede ser objeto del contrato de arrendamiento. 3.- Causa lícita. Al respecto adujo que el mencionado contrato responde a una causa lícita, cual es suscribir un contrato de arrendamiento, donde una parte cede a la otra la utilización de un inmueble a cambio del pago de un canon de arrendamiento.

   Argumentó, de igual forma, que lo cierto es que desde el mes de febrero de 1989 hasta el mes de febrero de 2000, su representada Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., con la autorización y venia del propietario, quien le entregó la casa identificada en el contrato de arrendamiento para su administración, ha realizado en intervalos de dos años, con el carácter de arrendadora, contrato de arrendamiento que conforma la simple administración sobre dicho inmueble, teniendo como penúltimo inquilino al fondo de comercio El Tijerazo, cuyo representante legal al vencimiento de la relación arrendaticia, refirió a su representada al ciudadano M.H.H.A., parte demandante en la presente causa, quien es el “representante legal” del fondo de comercio El Palacio de las Licras, recomendándolo y señalando que el mismo gozaba de buenas referencias y estaba interesado en tomar el inmueble en alquiler. Que el mencionado ciudadano presentó voluntariamente en las oficinas de Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., los documentos exigidos para celebrar el referido contrato de arrendamiento, los cuales fueron aprobados por el propietario del inmueble, quien giró instrucciones a su representada para la suscripción del mismo. Que, efectivamente, dicho contrato se firmó en fecha 30 de marzo de 2000 por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal y que es únicamente a partir de esa fecha que el actor posee dicho inmueble como inquilino, de buena fe y en forma pacífica y pública como él mismo lo expresa en su escrito de demanda, aceptando y obligándose a destinarlo para local comercial según lo indica la cláusula segunda del mencionado contrato, obligándose a pagar un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales. Que la pensión de arrendamiento empezaría a regir a partir del día 27 de marzo de 2000, cobrándose dicho canon a partir del 1° de abril de 2000 por mensualidades anticipadas, cánones estos que fueron cancelados por el arrendatario, recibidos por su representada y entregados en su debida oportunidad a quien también es su mandante y propietario del inmueble arrendado, ciudadano A.M.H.. Que la relación arrendaticia transcurrió en plena armonía, cumpliendo ambas partes con sus obligaciones, armonía que duró hasta el mes de diciembre de 2001, fecha en que su representada le manifestó verbalmente al arrendatario que a partir de la fecha de vencimiento del contrato que tendría lugar el 30 de marzo de 2002, la administración pasaría a otra persona, por cuanto la Inmobiliaria sólo tenía la simple administración del inmueble y no podía arrendarlo por más de dos años, para no contravenir lo dispuesto en el artículo 1582 del Código Civil, pero que no debía preocuparse por cuanto se le mantendrían las mismas condiciones y términos del contrato de arrendamiento, y que se le haría la notificación legal de la cesión del contrato a través de documento público, en su debida oportunidad. Que en el mes de enero de 2002, inexplicablemente el arrendatario comenzó a retrasarse en el pago del canon de arrendamiento, incumpliendo con lo establecido en la cláusula tercera del suscrito contrato, enterándose su representada posteriormente, en forma sorpresiva, por un cartel publicado en un periódico local de fecha 30 de enero de 2002, encabezado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que se le había dado entrada a la solicitud de consignación de alquileres efectuada por el actor. Que tales consignaciones sólo las realizó hasta el mes de abril de ese mismo año, no volviendo a cancelar desde entonces el canon de arrendamiento, encontrándose insolvente. Que tal hecho motivó a su representada a informar al propietario del inmueble de dicha situación, quien le refirió el caso como su apoderada que es, a fin de buscar una solución. Asimismo, manifestó que no es cierto lo señalado por el actor en el libelo de demanda, sobre el hecho de que se hicieron reformas al inmueble para hacerlo habitable, lo cual se deduce de la cláusula sexta del contrato suscrito por las partes, en la que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo y conservación, obligándose a devolverlo en las mismas condiciones al finalizar el contrato. Igualmente, indicó que no es cierto lo señalado por el actor al decir que la relación arrendaticia se deterioró a raíz del incidente suscitado el día en el que el supuesto propietario le informó mediante misiva de fecha 07 de junio de 2001 que le hiciera llegar a través de la arrendadora, su deseo de ofrecerle en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero que en razón de que tal ofrecimiento le fue hecho sin cumplir con lo establecido en el artículo 44 y siguientes del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario le hizo tal observación, lo que causó malestar a la representante legal de la arrendadora, quien en represalia le informó que le iba a solicitar la desocupación del inmueble y que no le iba a recibir en adelante el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que obligó al arrendatario a realizar las consignaciones ante el Tribunal. Indicó que este alegato es absurdo, por cuanto la misma apoderada actora confiesa que dicha misiva, corriente al folio 49 de los autos, fue recibida por el demandante en fecha 07 de junio de 2001, y sin embargo éste siguió pagando a la arrendadora los cánones de arrendamiento que se fueron venciendo a partir de esa fecha, quien los recibió conforme a lo acostumbrado, otorgándole el respectivo recibo, tal como consta de los recibos presentados por la parte actora corrientes a los folios 57 al 62, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001, y no es sino siete (7) meses después, o sea en enero de 2002, que empieza a consignar los cánones de arrendamiento en el Tribunal. Que igualmente es falso que se haya pedido la desocupación del inmueble. Que tampoco es cierto que la representante legal de la arrendadora haya obrado de manera personal y no en representación de la Inmobiliaria, al practicar la notificación haciéndole saber de la cesión que se hizo del contrato de arrendamiento. Que por el contrario, tal como se evidencia de la notificación practicada por el alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 22 de marzo de 2002, su representada Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. en su carácter de arrendadora, a través de su Director Principal M.E.S. y no de manera personal como lo indica el actor, le notificó a éste en su carácter de arrendatario que al vencimiento del contrato de arrendamiento que tendría lugar el 27 de marzo de 2002, no le sería renovado el mismo y que comenzaría a correr la prórroga establecida en la ley por un lapso máximo de un año. Igualmente, que a partir de esa fecha en adelante la administración del inmueble la llevaría la abogada A.M.R.S., identificándola y señalándole la dirección donde podía dirigirse para todo lo concerniente al contrato de arrendamiento, con lo cual se cumplió con la notificación oportuna al arrendatario a través de documento de fecha cierta. Asimismo, arguyó que en fecha 12 de julio de 2002 ella practicó en su carácter de apoderada del propietario y nueva administradora, una notificación de ofrecimiento en venta al arrendador, lo cual hizo a través del alguacil del mencionado Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, realizada de conformidad con lo establecido en el artículo 44 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló de igual forma, que no es cierto lo aseverado por la apoderada del demandante, en el sentido de que la conducta anómala y contraria a las buenas costumbres de su representada, hizo que el ciudadano M.H.H.A. investigara y descubriera quince días antes de introducir la demanda, la situación jurídica del inmueble, resultando de la investigación el hecho de que el propietario del inmueble es el ciudadano A.M.H., por cuanto tal información se le notificó al arrendatario en fecha 03 de junio de 2002 y se evidencia en diligencia inserta en el expediente de consignaciones N° 313, presentada por el mismo demandante, en donde consta que se le hizo llegar copia del instrumento poder que le fuera otorgado a ella por el mencionado ciudadano y donde se menciona el carácter de propietario del mismo.

   En cuanto al derecho, señaló que según el artículo 1.579 del Código Civil la legitimación para dar en arrendamiento no es un elemento esencial para la validez del contrato de arrendamiento. Que igualmente, el legislador previó la figura de la cesión del arrendamiento, cuyo efecto es colocar al cesionario en la misma posición jurídica del arrendador cedente, es decir, una simple modificación subjetiva del vínculo contractual, sin que se incurra por ello en error, dolo o causa de nulidad del contrato de arrendamiento, como pretende hacerlo ver el demandante. Que el hecho de que Inmobiliaria Prontirrenta, S.R.L. no tenga la cualidad de propietario o mandato expreso, no implica que actúa de mala fe o con dolo, siempre y cuando cumpla con las obligaciones que le señala la Ley como arrendadora, como efectivamente lo hizo, pués al momento de contratar entregó al arrendatario la cosa arrendada con sus accesorios, en buen estado y hechas las reparaciones necesarias; lo ha mantenido en el goce pacífico de la cosa arrendada y en ningún momento del contrato se le ha pedido al arrendatario que renuncie, desmejore o menoscabe sus derechos, manteniéndosele las condiciones originales del contrato. Que en todo caso, el único que podría demandar la nulidad del referido contrato por falta de legitimidad de una de las partes, sería el propietario, quién también es su mandante y convalida y ratifica la gestión de la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Que en el presente caso, tampoco se dan las causales taxativas previstas en el artículo 1.142 del Código Civil, para que proceda la anulabilidad del contrato. Finalmente, rechazó la estimación de la demanda en la exorbitante cantidad de Bs. 13.000.000,00, por temeraria e ilegal, solicitando se declare sin lugar la demanda incoada e improcedente la devolución de los pagos realizados por cánones de arrendamiento y su indexación, toda vez que los mismos se dieron como contraprestación por el uso y disfrute del inmueble arrendado. (fls. 107 al 118). Anexos (fls. 119 al 139).

   En fecha 11 de febrero de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas, impugnando en forma previa el poder apud acta que riela al folio 106 del expediente, alegando que en el acto de otorgamiento no se cumplieron las previsiones del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 142 al 233)

   Al folio 239 riela diligencia suscrita por la abogada A.M.R.S., en su carácter de apoderada de la parte demandada, en la cual se opone a la impugnación del poder apud acta corriente al folio 106 de autos, conferídole por la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. representada por su Directora Principal M.E.S., alegando que el mismo cumplió con todas las formalidades señaladas por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, enunciándose en su contenido todos los datos de identificación que acreditan la representación de la otorgante y presentando a requerimiento de la secretaria del tribunal, a efectos videndi, el registro mercantil de la empresa demandada, en el cual se acredita el carácter de la representante de la misma y su facultad para conferir dicho poder. Que la omisión de la nota donde se deja constancia de la presentación del referido instrumento obedece a la omisión por incumplimiento de parte de la secretaria, de una formalidad que no va al fondo del asunto y que no es culpa de su representada. Que además, la demanda fue interpuesta contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirrenta, S.R.L., en la persona de su Director Principal M.E.S., presentando como anexo el referido registro de comercio en el que se evidencia el carácter de la misma.

   Por escrito de fecha 17 de febrero de 2003, la apoderada judicial de la parte actora promovió pruebas. (fls. 234 al 237)

   Mediante sendos autos de fecha 28 de febrero de 2003, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las representaciones judiciales de ambas partes. (fls. 240 y 241)

   A los folios 243 al 252 rielan actuaciones relativas a la evacuación de pruebas.

   Por auto de fecha 26 de septiembre de 2004 se abocó al conocimiento de la causa el Juez Temporal del a quo, ordenando la notificación de las partes o de sus apoderados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil (f. 300), practicadas las cuales dictó en fecha 03 de julio de 2007 la sentencia definitiva relacionada al comienzo de la presente narrativa.

   Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte demandada se dio por notificada de la referida decisión y solicitó al a quo la notificación de la parte actora. (f. 331)

   Al vuelto del folio 331 el secretario del a quo dejó constancia de que en fecha 19 de octubre de 2007 se libró la boleta de notificación de la parte actora, notificación que fue practicada en fecha 23 de octubre de 2007. (fl. 332).

   Mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora apeló de la sentencia dictada por el a quo en fecha 03 de julio de 2007 (f. 333). Y por auto de fecha 1° de noviembre de 2007, el tribunal oyó en doble efecto dicho recurso y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor, a los fines legales consiguientes. (f. 334)

   En fecha 10 de diciembre de 2007 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 337); y por auto de la misma fecha se le dio entrada y el curso de ley correspondiente. (f. 338)

   Mediante escrito de fecha 24 de enero de 2008, la apoderada judicial de la parte actora presentó informes. Manifestó que la parte demandada aporta nuevos hechos en la contestación de la demanda y valida un documento público presentado en copia simple, con el cual supuestamente se acredita al ciudadano A.M.H., la propiedad del inmueble que poseía su mandante a la fecha de los hechos, documento que si bien es cierto está protocolizado, del mismo no se desprende la firma en el contrato como señal de aceptación, por parte del supuesto comprador, declarándose el supuesto vendedor como de estado civil casado sin que conste la autorización de su cónyuge. Que luego introduce en el acto de contestación de la demanda otro nuevo hecho, al alegar que no es cierto que la representante legal del arrendador haya obrado de manera personal y no en representación de Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L.

   Señaló que trae a colación el hecho probado en autos, de que es una abogada la representante legal de la otra contratante según consta del contrato de arrendamiento, y pretende desconocer otra abogada el contenido del artículo 1.346 del Código Civil, sobre la caducidad de las acciones de nulidad.

   Que es indiscutible la reiterada y pacífica doctrina jurisprudencial de nuestro más alto Tribunal, respecto a quién corresponde la carga de la prueba cuando en la contestación de la demanda se aportan nuevos hechos. Que sin embargo, el sentenciador omitió la aplicación de dicha doctrina, sin atenerse a lo alegado y probado en autos, supliendo argumentos de hecho y omitiendo los nuevos hechos invocados en su escrito de contestación de demanda por la demandada.

   Alega que su mandante produjo y opuso con el escrito de reforma de la demanda, documento privado en original como emanado de la parte demandada, del cual no consta nombre ni apellido de propietario alguno y sin embargo ofrece en venta el inmueble. Que en la sentencia apelada no existe pronunciamiento alguno sobre la apreciación o valoración de dicha prueba documental. Que su representado promovió igualmente como prueba documental, instrumento privado emanado de un tercero en la causa, el cual corre a los folios 237 y 353 del expediente, de cuya prueba se desprende la fecha del contrato, los trabajos realizados en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tales como la colocación de cerámica, techo en el local, eliminación de filtraciones fluviales, colocación del sistema de cableado, pintura, reparación de paredes, limpieza en el sistema de cloacas, reparación de baño para su uso y como hecho importante, los dos meses que empleó para la realización de la obra. Que con ello se prueba la posesión de que ya disfrutaba su mandante y las mejoras que se hicieron para hacer habitable el inmueble, antes de suscribir el contrato de arrendamiento, cuya nulidad se demanda.

   Que sin embargo, el juez a quo en la sentencia apelada, bajo el rótulo PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA, en su numeral 3, refiriéndose a dicha prueba consideró “que tal probanza es inconducente a los efectos de la pretensión de la parte demandante con relación a la nulidad del contrato de arrendamiento objeto del proceso”, en virtud de lo cual la desechó. Que en cambio, al considerar la carta misiva de fecha 27/02/2000, la cual no fue ratificada por el tercero en el presente juicio, la valoró como principio de prueba por escrito, para establecer el hecho falso de que el ciudadano A.M.H. sí autorizó a la referida empresa para que suscribiera el contrato de arrendamiento. Señaló que al introducir la demandada hechos nuevos en la contestación de la demanda, quedó invertida la carga de la prueba, y no habiendo sido probados éstos por la parte demandada, se deben tener como ciertos los hechos narrados en el libelo de reforma de demanda y, por tanto, debe declararse la nulidad del contrato por vicios en el consentimiento, por dolo, “con maquinaciones, inexistente, toda vez que se arrendó una casa que no existe, por cuanto lo existente es un inmueble constituido por unas mejoras que pertenecen a mi mandante y las cuales fueron hechas en el inmueble poseído por mi mandante antes de la suscripción del contrato de arrendamiento, por ello este (sic) carece de objeto, nulo y su firma, cercena todos los derechos posesorios sobre el inmueble y de propiedad sobre las mejoras que sobre ello tiene mi mandante, aprovechando la otra parte contratante para el engaño y maquinaciones, la condición de abogado de su representante legal”. Consideró que de los hechos expuestos y de los que se desprenden de los autos, se evidencia que el a quo violó lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, solicitó a esta alzada se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto, se revoque la sentencia apelada y, en consecuencia, se declare con lugar la demanda con los pronunciamientos de ley. (fls. 338 al 342)

   En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte demandada presentó informes. Señaló que la parte actora apelante pretende cambiar la sentencia del a quo que declaró sin lugar su pretensión de anular el contrato de arrendamiento que suscribiera el señor M.H.H.A., en forma voluntaria, con su mandante Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. representada por la abogada M.E.S., el 03 de marzo de 2000 por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal. Que el actor convalidó dicho contrato con el carácter de arrendatario por más de dos años, pagando el correspondiente canon de arrendamiento y disfrutando pacíficamente del uso del bien cedido en arrendamiento, sin perturbación alguna. Asimismo, indicó que el propietario del inmueble objeto del litigio, es decir, el ciudadano A.M.H., en ningún momento ha desconocido o rechazado el contrato, sino que más bien ha dado muestras de su aceptación y que ha recibido conforme las cantidades de dinero que por concepto de arrendamiento se le hacían llegar. Arguyó que no entiende por qué el actor que convalidó voluntariamente con su firma el contrato de arrendamiento, ahora pretende desconocerlo pidiendo la anulación del mismo, después de haberlo convalidado con el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y que, igualmente, convalidó el objeto del contrato con la contraprestación del uso del inmueble. Solicitó que se declare la improcedencia de lo peticionado por el actor. (fls. 343 al 344)

   Por auto de fecha 11 de febrero de 2008, este Juzgado Superior dejó constancia de que ninguna de las partes hizo uso del derecho de hacer observaciones a los informes de su contraparte. (f. 345)

   LA JUEZ PARA DECIDIR OBSERVA:

   La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre al apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 03 de julio de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta por la abogada Yunmy Coromoto S.M., apoderada judicial del ciudadano M.H.H.A., contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., por nulidad de contrato de arrendamiento, condenando en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   PUNTO PREVIO I

   IMPUGNACIÓN DE PODER

   En su escrito de promoción de pruebas la representación judicial de la parte actora impugnó el poder apud acta corriente al folio 100, otorgado por la ciudadana M.E.S.M. en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., parte demandada, a la abogada A.M.R.S., aduciendo que en dicho acto no se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

   La mencionada abogada, actuando como apoderada judicial de la demandada, expuso al respecto en diligencia de fecha 26 de febrero de 2003, inserta al folio 239, que dicho poder cumplió con todas las formalidades señaladas en la referida norma, enunciándose en su contenido los datos de identificación que acreditan la representación de la otorgante y presentando a efectos videndi el acta constitutiva de la empresa demandada, en la que se acredita el carácter de representante de la misma y su facultad para conferir el poder. Que en todo caso, la omisión de la nota correspondiente no es culpa de su representada. Aduce, igualmente, que el propio actor demanda a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. en la persona de su Director Principal M.E.S., por lo que mal puede impugnar dicho poder con el argumento expuesto.

   Así las cosas, aprecia esta sentenciadora que al otorgar el poder apud acta impugnado, la otorgante M.E.S.M. manifiesta actuar en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el N° 10, Tomo 13-A, de fecha 18 de abril de 1986, y que la Secretaria del a quo certificó conocer a la poderdante, quién se identificó con la cédula de identidad N° V-3.998.127. Igualmente, que constató la facultad con que ésta obra y que el acto se realizó en su presencia, evidenciando esta sentenciadora que la propia parte actora hace valer en el libelo de demanda y en su reforma, la condición de la mencionada abogada M.E.S.M. como representante legal de la sociedad mercantil demandada Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., en quien solicita se haga su citación. Por otra parte, se aprecia que la parte actora impugnante del poder no solicitó en su debida oportunidad la exhibición de los documentos que acreditan la representación de la otorgante del mismo, para que se abriera la incidencia prevista en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es forzoso declarar improcedente la impugnación de dicho poder efectuada por la parte actora y así se decide.

   PUNTO PREVIO II

   IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

   La parte demandada impugnó en el escrito de contestación el monto de la cuantía de la demanda estimada por el actor en la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,oo), por considerarla exorbitante, temeraria e ilegal.

   Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. … (Resaltado propio)

   Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº RH-00504 de fecha 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:

   Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció:

   ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

   .

   En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, … . (Resaltado propio)

   (Exp. Nº AA20-C-2005-000378).

   Ahora bien, en el caso sub iudice se observa que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exorbitante, temeraria e ilegal, sin aportar elementos específicos y sin probar nada al respecto, por lo que en apego al criterio jurisprudencial transcrito ut supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la parte actora en el escrito libelar. Así se decide.

   MOTIVACIÓN

   Resueltos como han quedado los anteriores puntos previos, entra esta sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo de la materia sometida a su consideración.

   La representación judicial del ciudadano M.H.H.A. pretende se declare la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre el mencionado ciudadano y la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., representada por su Director Principal M.E.S., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 30 de marzo de 2000, anotado bajo el N° 79, tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. A tal efecto, aduce que el mismo es nulo, por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres, por vicios en el consentimiento y por dolo, fundamentando la acción en los artículos 1.141, 1.142,1.148 y 1.154 del Código Civil. Asímismo, pretende que la mencionada compañía le devuelva la suma de Bs. 7.500.000,oo por concepto de los cánones de arrendamiento que le fueron pagados durante la duración del referido contrato, debidamente indexada hasta la fecha de su entrega. Alega los siguientes hechos: 1.- Que estando el actor en posesión del inmueble, fue inducido por la ciudadana M.E.S. en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., a suscribir el contrato de arrendamiento, sin que la mencionada compañía tuviera el carácter de propietaria ni de administradora del mismo. 2.- Que todo marchó bien, habiendo cancelado su representada a la demandada la suma de Bs. 7.500.000,oo por concepto de veinticinco (25) meses de alquiler, a razón de Bs. 300.000,oo mensuales. 3.- Que todo cambió el día que el supuesto propietario del inmueble, a través de la arrendadora, notificó al actor su deseo de ofrecerle en venta el inmueble, ofrecimiento que fue hecho sin cumplir con lo establecido en los artículos 44 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.- Que ante tal observación, la arrendadora informó a su mandante que le iba a solicitar la desocupación del inmueble, negándose a recibir el canon de arrendamiento, por lo que éste se vio obligado a abrir el respectivo expediente de consignaciones. 5.- Que la representante legal de la arrendadora, de manera personal y no en representación de ésta, notificó judicialmente en forma ilegal a su representado, de la entrega del inmueble y de una nueva administradora. 6.- Que el propietario del inmueble es el ciudadano A.M.H. y que la arrendadora, al momento de celebrar el contrato de arrendamiento y hasta la fecha de introducción de la demanda, no tiene poder alguno otorgado por el mencionado ciudadano, que la faculte para administrar o arrendar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad solicita.

   La representación judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., por su parte, contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el ciudadano M.H.H.A., considerándola temeraria e improcedente. A tal efecto alega que el referido contrato de arrendamiento es perfectamente válido, que reúne todas las condiciones requeridas para su existencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, y que no está comprendido en ninguno de los supuestos contemplados en los artículos 1.142, 1.146, 1.148, 1.154 y 6 eiusdem. Señala que dicho contrato fue suscrito en forma voluntaria, pacífica, sin violencia y con pleno consentimiento de las partes. Que el inmueble objeto del mismo es propiedad del ciudadano A.M.H., quien lo entregó a su representada para su administración. Que el ciudadano M.H.H.A. presentó voluntariamente en las oficinas de su representada, los documentos exigidos para celebrar el contrato de arrendamiento, los cuales fueron aprobados por el propietario, quien giró instrucciones para que se suscribiera el mismo, tal como efectivamente se hizo en fecha 30 de marzo de 2000, siendo a partir de esta fecha que el arrendatario detenta como inquilino el referido inmueble, obligándose a pagar como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 300.000,oo mensuales, cánones que fueron recibidos por su representada y entregados en su debida oportunidad al propietario, quien también es su mandante. Que la relación arrendaticia transcurrió en plena armonía hasta el mes de diciembre de 2001, fecha en que su representada manifestó verbalmente al arrendatario que a partir de la fecha de vencimiento del contrato que tendría lugar el 30 de marzo de 2002, la administración pasaría a otra persona, por cuanto la inmobiliaria sólo tenía la simple administración del inmueble y no podía arrendarlo por más de dos (2) años, pero que se le mantendrían las condiciones del contrato y que se le haría la notificación legal de la cesión del mismo, en su debida oportunidad. Que en el mes de enero del 2002, el arrendatario comenzó inexplicablemente a atrasarse en el pago del canon de arrendamiento, procediendo posteriormente a abrir un expediente de consignaciones arrendaticias, que realizó hasta el mes de abril de 2002, no volviendo a cancelar desde entonces el canon de arrendamiento. Negó expresamente que el arrendatario hubiese realizado mejoras al inmueble para hacerlo habitable; que la armonía reinante en la relación arrendaticia se hubiere deteriorado a raíz de un incidente suscitado el día en que el propietario le informó mediante misiva de fecha 07 de junio de 2001, entregada por la arrendadora, su deseo de ofrecerle en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin cumplir con los artículos 44 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que tal observación causó malestar a la representante legal de la arrendadora, quién en represalia le informó que le iba a solicitar la desocupación del inmueble y que no le iba a recibir el pago de los canones de arrendamiento, obligándolo a realizar las consignaciones ante el Tribunal, siendo que fue siete (7) meses después de la misiva que empezó a consignar los cánones de arrendamiento. Asimismo, negó expresamente que la representante legal de la arrendadora hubiere obrado de manera personal y no en representación de Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., al notificar al arrendatario la cesión del contrato de arrendamiento. Igualmente, negó que la supuesta conducta anómala y contraria a las buenas costumbres de su representada, hubiera hecho que el demandante investigara y descubriera que el propietario del inmueble era el ciudadano A.M.H., por cuanto tal información le había sido notificada en fecha 03 de junio de 2002, tal como se evidencia en diligencia inserta en el expediente de consignaciones. Adujo de igual forma, que en todo caso el único que podría demandar la nulidad del contrato de arrendamiento por falta de legitimidad de la arrendadora, sería el propietario, quien también es su mandante, convalidando y ratificando la gestión de la arrendadora. Rechazó la estimación de la demanda y solicitó que la misma sea declarada sin lugar e improcedente la devolución de los pagos efectuados por concepto de cánones de arrendamiento.

   Circunscrito el tema a decidir, pasa esta juzgadora al conocimiento de mérito, para lo cual estima necesario efectuar algunas precisiones de orden legal y doctrinal.

   Nuestro Código Civil, siguiendo la doctrina tradicional, organiza los requisitos de los contratos en dos grandes categorías, a saber: a) Requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto idóneo y una causa lícita (artículo 1.141); y b) Requisitos de validez, que serían la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (artículo 1.142).

   En cuanto a los requisitos de existencia del contrato, la ausencia de uno de ellos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos actores, inexistencia del contrato. (MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, p. 583).

   En cuanto a los requisitos de validez del contrato, los mencionados autores señalan que la incapacidad de una de las partes o la existencia de algún vicio del consentimiento produce la nulidad relativa del contrato, la anulabilidad del contrato, acción que sólo puede ser intentada por la persona afectada por la ausencia de alguno de estos requisitos: el incapaz o su representante legal; la persona que incurrió en el vicio del consentimiento. Ni la otra parte, ni los terceros podrán intentar ninguna acción, porque su interés no ha sido lesionado por la ausencia del requisito de validez del contrato. Igualmente, indican que la anulabilidad del contrato está sujeta a un lapso especial de prescripción de cinco años, el cual no comienza a correr sino a partir de la fecha en que el incapaz deja de serlo o que la persona afectada haya descubierto la existencia del vicio del consentimiento, o éste haya cesado. (Ob. cit., p. 584).

   La moderna doctrina establece que el principio de la apariencia de la validez de un acto jurídico debe conciliarse con el de la naturaleza general o particular del interés protegido para resolver las cuestiones relativas a los modos de operación de la nulidad absoluta y nulidad relativa. (MELICH-ORSINI, José, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 295).

   En el presente caso, la parte actora señala en forma confusa que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es nulo por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres, por vicios en el consentimiento mencionando específicamente el dolo, pero fundamenta la acción tanto en el artículo 1.141 del Código Civil, como en los artículos 1.142, 1.148 y 1.154 eiusdem, sin especificar en qué consiste la aludida violación al orden público y a las buenas costumbres.

   En este orden de ideas, cabe destacar que el principio de autonomía de la voluntad está limitado por el orden público y las buenas costumbres, tal como lo dispone el artículo 6 del Código Civil, según el cual “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

   La idea de orden público está referida a los valores y principios fundamentales sobre los cuales descansa la organización misma de la sociedad, se refiere al orden jurídico que debe existir entre los diversos valores y principios que rigen cada institución en particular. El orden público es una idea que va cambiando con el transcurso del tiempo, lo que pudiera ser contrario al orden público en un momento dado, puede dejar de serlo y pueden aparecer nuevos valores y principios que determinen la noción de orden público. Indica la doctrina que es imposible dar una definición general del orden público, pues para determinar si el mismo ha sido violado, es indispensable analizarlo en función de una institución jurídica determinada.

   Por su parte, la noción de buenas costumbres alude a una moralidad pública. Toda sociedad tiene una moralidad pública, un conjunto de reglas éticas que constituyen la base de su civilización, aceptadas por la generalidad de sus integrantes. Las buenas costumbres implican una valoración ética de determinadas conductas, en función de la vida social y su reiterada aceptación por una sociedad determinada.

   En cuanto a la anulabilidad del contrato proveniente de los vicios del consentimiento, específicamente del dolo, el Código Civil establece:

   Artículo 1146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.

   Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado. (Resaltado propio)

   Los mencionados autores patrios E.M.L. y E.P.S., han señalado al respecto:

   (953) No basta que en el contrato existan o se configuren los elementos esenciales a la existencia del mismo, consentimiento, objeto y causa; tampoco es suficiente que se configure uno de los elementos esenciales a la validez del contrato como es la capacidad, también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido.

   El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

   ...Omissis…

   La teoría de los vicios de consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.

   …Omissis…

   En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios, terminología que ha sido adoptada de un modo casi unánime tanto por la legislación como por la jurisprudencia.

   En general, los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, y la violencia. (Resaltado propio)

   (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, ps. 623-624)

   Asimismo, señalan respecto al dolo, lo siguiente:

   (983) El segundo de los vicios del consentimiento es el dolo, definido por la doctrina como el error provocado por las maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes o de un tercero a fin de lograr que la otra parte se decida a contratar.

   …Omissis…

   VON TUHR define el dolo como “la conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad”.

   …Omissis…

   (985) La doctrina es acorde en exigir como elemento fundamental del dolo de la intención de engañar (animus decipiendi), es decir, la intención de provocar un error en la otra parte contratante capaz de inducirla a contratar.

   …Omissis…

   V.- REQUISITOS DEL DOLO

   (991) De la naturaleza y estructura del dolo, la doctrina ha logrado sistematizar sus condiciones, a saber:

   1. Una conducta intencional

      (992) Esa conducta intencional puede consistir en actuaciones positivas del agente, como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consista en un hacer por parte del autor del dolo; o en actuaciones negativas, como guardar silencio, respecto a un criterio erróneo expresado por el otro contratante.

      1. Reticencia dolosa

      (993)Cuando el dolo consiste en actuaciones negativas, tales como el desarrollo de una conducta de no hacer o en guardar silencio, recibe en doctrina el nombre de reticencia dolosa.

      …Omissis…

      La doctrina ha señalado tres requisitos de carácter concurrente para que pueda existir la reticencia dolosa, a saber: a) Que el otro contratante no hubiese conocido ni tenido la posibilidad de conocer el error por otros medios sino sólo mediante la circunstancia silenciada; b) Que la parte reticente conociese el error de la otra parte y de todos modos guardase silencio; c) Que el error de la otra parte hubiese sido determinante de su consentimiento para contratar.

      …Omissis…

   2. El dolo debe ser causante

      (994) El dolo debe ser determinante de la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocido el error, el otro contratante no hubiese celebrado el contrato. El artículo 1154 de nuestro Código Civil exige que las maquinaciones han sido tales que sin ellas el otro no hubiere contratado.

      …Omissis…

   3. El dolo debe emanar de la otra parte contratante o de un tercero con su conocimiento

      (995) El dolo debe emanar de una de las partes contratantes o también de un tercero con el conocimiento de dicha parte. Si el dolo emana sólo de un tercero sin el conocimiento del otro contratante, la víctima del dolo no podrá pedir la nulidad del contrato. (Resaltado propio)

      (Obra citada, ps. 645 a 649).

      Hechas las anteriores consideraciones, entra esta alzada a efectuar el correspondiente análisis probatorio, bajo el principio de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

      A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

      CAPÍTULO I

      Marcado con la letra “A”, la representación judicial de la parte actora promovió copia simple de la boleta de notificación de fecha 22 de marzo de 2002, que le fuera entregada al ciudadano M.H.H.A. por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, corriente a los folios 235 al 236. Al respecto observa esta sentenciadora que la parte demandada promovió el original del expediente N° 1096, nomenclatura interna del mencionado tribunal, en el que se tramitó la referida notificación, el cual corre inserto a los folios 155 al 162. Dichas actuaciones se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, y de las mismas se constata que el mencionado ciudadano M.H.H.A. fue notificado por el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su carácter de arrendatario del inmueble donde funciona El Palacio de las Licras, ubicado en la calle 5, entre carreras 7 y 8 de la ciudad de San Cristóbal, que al vencimiento del respectivo contrato de arrendamiento suscrito en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 30 de marzo de 2000, anotado bajo el N° 79, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones, es decir, el 27 de marzo de 2002, el mismo no le sería renovado y comenzaría a correr a su favor la prórroga legal de un (1) año, plazo dentro del cual debería hacer entrega del inmueble. Asimismo, que a partir de esa fecha en adelante, la administración del mismo sería llevada por la abogada A.M.R.S., indicándose la dirección de ésta. Igualmente, que la solicitud de notificación fue presentada por la ciudadana M.E.S. actuando como Director Principal de la arrendadora, sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. .

      CAPÍTULO II

      Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente del escrito de contestación de la demanda (fls. 107 al 118), del cual se desprende a su decir, que no existe instrumento poder de administración alguno otorgado a su supuesta representada, que la haya facultado para celebrar contratos en nombre de propietario alguno o acto que ratifique o convalide el contrato objeto de la presente controversia, y el documento que riela al folio 129 del presente expediente, correspondiente al auto de admisión de la notificación dictado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

      Al respecto debe señalar esta sentenciadora, en primer lugar, que tal como lo tiene establecido nuestro M.T., los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda y en la contestación no constituyen la confesión como medio de prueba al que se refiere el artículo 1.401 del Código Civil, pues carecen del “animus confitendi”, sino que sirven para fijar los límites de la controversia y por tanto no pueden ser objeto de valoración probatoria. (Vid. sentencia N° 100 de fecha 12-04-2005, Sala de Casación Civil). En segundo lugar, que el referido auto de admisión de la notificación forma parte del expediente N° 1096 de la nomenclatura interna del mencionado tribunal, el cual ya recibió valoración en el capítulo que antecede.

      CAPÍTULO III

      Promovió el contrato privado de obra de fecha 26 de noviembre de 1999, corriente al folio 257, suscrito por el ciudadano F.K.B., cuyo contenido fue ratificado por el mencionado ciudadano mediante declaración testimonial evacuada el día 10 de abril de 2003, inserta al folio 252. Tal probanza no recibe valoración probatoria por cuanto a juicio de

      quien decide, el contrato privado proveniente de un tercero que no es parte en el juicio, no puede ser opuesto a la parte demandada que no intervino en él, y tampoco la declaración testimonial del referido tercero ratificando el mismo puede servir para desvirtuar el contenido del contrato autenticado de arrendamiento suscrito entre las partes, a tenor de lo dispuesto en el primer aparte del artículo 1.187 del Código Civil.

      B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

      CAPÍTULO I

1. - Reprodujo el mérito probatorio de los autos, especialmente de:

   La afirmación que a modo de confesión realizó la apoderada de la parte demandante en el escrito de reforma de la demanda corriente a los folios 98 al 102, respecto a que la relación arrendaticia a que se refiere el contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda, fue entre las partes contratantes por demás armoniosa y voluntaria, así como el reconocimiento pleno que hace sobre el cumplimiento por más de veinticinco (25) meses, de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento.

   Tal como antes se indicó, las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda y en la contestación no constituyen la confesión como medio de prueba contemplado en el artículo 1401 del Código Civil, pues carecen del “animus confitendi”, razón por la cual no pueden ser objeto de valoración probatoria, sino que constituyen actos procesales que sirven para fijar los límites de la controversia.

2. - Contrato de arrendamiento consignado por la parte demandante corriente a los folios 45 al 48, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 30 de marzo de 2000, bajo el Nº 79, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto en copia certificada a los folios 151 al 154. Dicho documento constituye el instrumento fundamental de la demanda, cuya declaración de nulidad se solicita y por tanto, pasa esta sentenciadora a extraer de él las condiciones en que el mismo fue celebrado, pero su valor probatorio será establecido después de que se examine la totalidad del acervo probatorio. En este sentido, aprecia que en la fecha de su autenticación, 30 de marzo de 2000, la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., representada por la ciudadana M.E.S. en su carácter de Director Principal, dio en arrendamiento al ciudadano M.H.H.A. un inmueble constituido por una casa signada con el N° 7-62, ubicada en la calle 5, entre carreras 7 y 8 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, la cual sería destinada por el arrendatario para local comercial, sin que pueda cambiarse su destino sin la previa autorización de la arrendadora; que el canon mensual de arrendamiento convenido por las partes fue por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo); que

   la duración inicial del contrato se estableció en seis (6) meses, el cual se consideraría prorrogado automáticamente por lapsos de seis (6) meses fijos, iguales y sucesivos. Que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo y conservación, obligándose a devolverlo en las mismas condiciones al finalizar dicho contrato. Que el arrendatario se obligó expresamente a no hacer alteraciones o modificaciones en lo referente a la estructura del inmueble sin la autorización por escrito de la arrendadora. Asimismo, convinieron que cualquier mejora, reparación o bienhechuría que hiciera el arrendatario quedaría en beneficio del bien inmueble, sin que reporte obligación alguna para la arrendadora de indemnizar por ese concepto al arrendatario. Asimismo, que la falta de pago de una mensualidad o el incumplimiento de las cláusulas allí establecidas, resuelve de pleno derecho el contrato, pudiendo la arrendadora concurrir a la vía judicial para la entrega del inmueble y el pago de los daños y perjuicios convenidos, debiendo el arrendatario proceder a la desocupación inmediata del mismo.

3. - Comunicación de fecha 07 de junio de 2001, consignada por la parte demandante, corriente al folio 49. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, evidenciándose de la misma que el arrendatario M.H.H.A. fue informado por la ciudadana M.E.S., que el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento había manifestado a la arrendadora su disposición de dar en venta el mismo, por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,oo). Igualmente, que sería escuchado su planteamiento en un plazo de quince (15) días calendario, una vez recibida la misiva.

4. - Recibos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, consignados por la parte actora, corrientes a los folios 50 y 57 al 72. Dichas documentales se valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se constata el pago efectuado por M.H.H.A. a Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., por concepto de depósito y de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2000; enero, febrero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2001, por la cantidad Bs. 300.000,oo cada uno, es decir, que con posterioridad a la notificación que le fuera hecha mediante la comunicación de fecha 7 de junio de 2001, el arrendatario M.H.H.A. continuó pagando el correspondiente canon de arrendamiento, lo cual desvirtúa la aseveración de la parte demandada de que a partir de tal notificación la arrendadora se negó a recibir el canon de arrendamiento.

5. - Copia simple del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., el 27 de septiembre de 1985, bajo el Nº 10, Tomo 5 Adic. 2, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, inserta a los folios 52 al 56. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda, pertenece en propiedad al ciudadano A.M.H., desde fecha anterior a la celebración de dicho contrato de arrendamiento.

   CAPÍTULO II

   DOCUMENTALES

1. - Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 30 de marzo de 2000, bajo el Nº 79, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto en copia certificada a los folios 151 al 154. Tal como antes se dijo, dicho contrato constituye el instrumento fundamental de la demanda de nulidad y, por tanto, su fuerza probatoria será determinada una vez analizadas las pruebas traídas a los autos.

2. - Expediente N° 1096 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserto a los folios 155 al 162, contentivo de la notificación efectuada al ciudadano M.H.H.A., el cual ya recibió valoración al ser analizadas las pruebas de la parte actora. 3.- Expediente N° 1255 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserto a los folios 163 al 167, contentivo de la notificación de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad se solicita, efectuada al arrendatario M.H.H.A., por solicitud de la abogada A.M.R.S. con el carácter de apoderada del propietario de dicho inmueble, A.M.H., admitida en fecha 12 de julio de 2002. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el mencionado arrendatario fue notificado por la apoderada del propietario del inmueble objeto del arrendamiento, de la intención de éste de vender el inmueble por el precio de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,oo), de contado. Que la aceptación o rechazo de la notificación debería hacerla por escrito en el

   término de quince días calendarios a partir de la fecha cierta de dicha oferta, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. - Copia certificada del expediente de consignaciones señalado con el N° 313 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, corriente a los folios 168 al 205, cuyas actuaciones reciben valoración de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, evidenciándose de las mismas que dicho expediente fue abierto según solicitud presentada en fecha 16 de enero de 2002 por la abogada Yunmy Coromoto Sánchez en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.H.H.A., para depositar el alquiler del inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 7 y 8, signado con el N° 7-62, San Cristóbal, Estado Táchira, a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., y que se hizo el depósito de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2002. Igualmente, se aprecia en dichas actuaciones diligencia de fecha 03 de junio de 2002 (fl. 206), suscrita por la abogada A.M.R.S., mediante la cual consigna el documento de la cesión de derechos derivados del referido contrato de arrendamiento, efectuada por la arrendadora Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. a la mencionada abogada, en fecha 4 de abril de 2002 (fl. 207), presentando asimismo el poder especial que le fuera otorgado por el propietario del inmueble A.M.H. (fl. 208 al 212), para ejercer su representación en todos los asuntos relacionados con el arrendamiento del inmueble de su propiedad, y solicita que se le tenga como representante del propietario y como arrendadora del inmueble a los fines legales consiguientes. De igual forma, deja constancia de que tal situación ya le había sido notificada al arrendatario M.H.H.A., tal como consta en el expediente N° 1096 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

5. - Copia certificada del poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 19, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, inserto a los folios 226 al 228. Dicha probanza se valora como documento autenticado, sirviendo para demostrar que el ciudadano A.M.H., propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda, confirió poder especial a la abogada A.M.R.S. para representarlo en todo lo relacionado con el arrendamiento del referido inmueble, confiriéndole amplias facultades.

6. - Misiva de fecha 25 de febrero de 2000, corriente al folio 229, dirigida por el ciudadano A.M.H. a Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., mediante la cual, en su carácter de propietario del inmueble ubicado en la calle 5, entre carreras 7 y 8, N° 7-62 de la ciudad de San Cristóbal, autoriza a la mencionada empresa a celebrar el contrato de arrendamiento con el señor M.H.A., por haber encontrado conformes los recaudos presentados por éste y ser satisfactorias sus referencias. Igualmente, señala que dicho contrato empezaría a regir a partir del 27 de marzo del año 2000, con un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo), pagadero por mensualidades anticipadas. Dicha instrumental se valora como principio de prueba por escrito, que al ser adminiculada con el respectivo documento de propiedad corriente a los folios 52 al 56, con el documento de cesión del contrato de arrendamiento efectuada por Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. a la abogada A.M.R.S., inserto al folio 207, y con el poder otorgado por el ciudadano A.M.H., propietario del inmueble, a la mencionada cesionaria para representarlo en todos los asuntos relacionados con el contrato de arrendamiento del mismo, produce la certeza de que al celebrar el contrato de arrendamiento cuya nulidad se solicita, la arrendadora Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L. actuó con autorización del propietario del inmueble y que dicho contrato fue celebrado respetando las condiciones establecidas por éste.

   CAPÍTULO III

   DOCTRINA

   Promovió la factibilidad legal y legítima para contratar que le asiste a Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., que se desprende de lo expresado por el autor J.L.A.G. en su texto “Contratos y Garantías”, sobre la legitimación para dar en arrendamiento, alegando que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato. Dicha probanza no recibe valoración por cuanto la doctrina no constituye un medio probatorio contemplado en la ley.

   Del anterior análisis probatorio puede concluirse que el actor, M.H.H.A., no logró probar que el contrato de arrendamiento celebrado entre él y la Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 30 de marzo de 2000, anotado bajo el Nº 79, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, careciera de algún elemento fundamental para su existencia que produzca su nulidad absoluta, o que adolezca de algún vicio en el consentimiento que lo haga susceptible de anulabilidad, tampoco que sea contrario al orden público y a las buenas costumbres, por lo que es forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la demanda y mantener los plenos efectos jurídicos del referido contrato de arrendamiento cuya nulidad se pretendió en la presente causa, quedando confirmada la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 03 de julio de 2007. Así se decide.

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2007.

SEGUNDO

DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por M.H.H.A., contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta, S.R.L., por nulidad del contrato de arrendamiento celebrado según el documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2000, anotado bajo el Nº 79, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyos plenos efectos jurídicos se mantienen.

TERCERO

Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 03 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora apelante.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaría Temporal en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de septiembre de dos mil ocho. Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria Temporal,

Abg. M.F.A.S.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del tribunal.

Exp. N° 5708