Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veintiuno de abril de dos mil nueve

199º y 150º

EXPEDIENTE Nº: AH15-R-2008-000041.

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., empresa mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda en fecha 15 de Agosto de 1.978, bajo el Nro 28, Tomo 105-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES

DEL DEMANDANTE: A.I.V.G., E.A.B. y L.A.G.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros: 48.622, 58.354 y 113.768, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: N.F.C.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro V- 2.959.816.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA DEMANDADA: W.A.T.G. y BETZANDRA J.G.R., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros: 80.023 y 119.975, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).

I

SÍNTESIS DEL PROCESO

Sube en Alzada el presente expediente, previa distribución ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano W.A.T.G., actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la Sentencia Definitiva, dictada en fecha catorce (14) de Noviembre de 2.008, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana A.I.V.G., en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L., en contra del ciudadano N.F.C.M..

En fecha 1ero de Abril de 2.009, este Tribunal dio por recibido el presente Expediente y se avocó al conocimiento de la presente causa, fijando así el Décimo (10) día de Despacho siguiente, como oportunidad para dictar Sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

II

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora

Con su escrito de demanda, la apoderada judicial de la parte actora alegó lo siguiente:

Que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano N.F.C.M., sobre la casa quinta denominada FELI, ubicada en la calle Orupe de la Urbanización El Marquez, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.

Que en la cláusula primera de dicho contrato se estipuló que el único uso al cual se destinaría la casa quinta era el de vivienda unifamiliar del arrendatario, con su esposa e hijos bajo su guarda y custodia.

Que de acuerdo a la cláusula cuarta de dicho contrato, su representada cumplió con la obligación que le establece el artículo 1.586 del Código Civil, ya que el arrendatario recibió la casa quinta en perfecto buen estado, con sus instalaciones eléctricas y sanitarias funcionando a cabalidad.

Que en la cláusula sexta se estipuló que serían por cuenta del arrendatario, todas las reparaciones menores que necesitare la quinta, así como las que se convirtieren en mayores por su descuido o negligencia.

Que en la cláusula décima el arrendatario se comprometió a permitir la entrada a la casa quinta a la arrendadora, o a cualquier persona autorizada por esta.

Que en la cláusula undécima del contrato se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario daría derecho a la arrendadora a proceder judicialmente a pedir la resolución del contrato, siendo por cuenta del arrendatario, los gastos judiciales o extrajudiciales que ocasionaren por tal motivo, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios que de allí resultaren.

Que el arrendatario ha incumplido varias cláusulas, ya que se ha negado a permitir a su representada el acceso al interior de la casa quinta para constatar su estado de mantenimiento y verificar las modificaciones o construcciones no autorizadas que ha realizado; ha modificado su uso pues en ella no habita el arrendatario, su cónyuge e hijos bajo su guardia y custodia, sino varias familias; no ha realizado las reparaciones menores que usualmente son del cargo de los arrendatarios, tales como cuido de jardines, pintura, mantenimiento de frisos, rejas y puertas, lo cual se demuestra de la inspección judicial realizada al día 12 de febrero de 2.007, por el Juez Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que demanda al ciudadano N.F.C.M., para que convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en que ha incumplido con las obligaciones que tiene de permitir a su representada el acceso a la casa quinta; de realizar las reparaciones menores que necesita la casa; de poner en conocimiento a su representada de la necesidad de cualquier reparación mayor que ésta necesite; de realizar las reparaciones mayores que su negligencia o descuido ha ocasionado al inmueble; y de haber cambiado el uso de la quinta pues no la habita únicamente con su esposa e hijos bajo su guarda y custodia. Que en virtud de dicho incumplimiento, el contrato de arrendamiento quedó resuelto y en consecuencia, debe entregar la casa quinta arrendada en perfecto estado y totalmente desocupada de bienes y personas.

Alegatos de la parte demandada

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el apoderado judicial de la parte demandada consignando escrito, en el que alega lo siguiente:

Que el documento fundamental de la acción interpuesta por la parte actora, es el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado, ciudadano N.F.C.M. y la empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de Noviembre de 1.990, anotado bajo el Nro 48, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

Que la parte actora al momento de la interposición de la demanda, omitió acompañar, la notificación judicial que le hiciera a su mandante, la ciudadana R.N.G. de Navarro, con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., a través del Tribunal Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Junio de 2.001.

Que en fecha 02 de Julio de 2.001, su mandante N.F.C.M., suscribió con la ciudadana R.N.G. de Navarro, y con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., un primer (1er) contrato de Prorroga Legal, donde se obligaba a realizar la entrega del inmueble en el lapso comprendido entre el 1ero de Noviembre de 2.001 y el 30 de Junio de 2.003, siendo que su mandante tenía derecho a hacer uso de la prorroga legal hasta el 31 de Octubre de 2.004, ya que el mismo tenía más de 10 años ocupando el inmueble objeto del litigio, en calidad de arrendatario.

Que en fecha 30 de Junio de 2.003, su mandante N.F.C.M., suscribió con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., un segundo (2do) contrato de Prorroga Legal autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 30 de Junio de 2.003, anotado bajo el Nro 78, Tomo 48, en el que se extendía la prorroga legal establecida en el contrato de prorroga legal de fecha 02 de Julio de 2.001, hasta el 30 de Junio de 2.004.

Que en fecha 21 de Junio de 2.004, su mandante N.F.C.M., suscribió con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., un tercer (3er) contrato de Prorroga Legal autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 21 de Junio de 2.004, anotado bajo el Nro 98, Tomo 52, en el que se extendía la prorroga legal establecida en el contrato de prorroga legal de fecha 02 de Julio de 2.001, hasta el 30 de junio de 2.005.

Que en fecha 8 de Junio de 2.005, su mandante N.F.C.M., suscribió con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., un cuarto (4to) contrato de Prorroga Legal autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 8 de Junio de 2.005, anotado bajo el Nro 52, Tomo 67, en el que se extendía la prorroga legal establecida en el contrato de prorroga legal de fecha 02 de Julio de 2.001, hasta el 30 de junio de 2.006.

Que en fecha 30 de Junio de 2.006, su mandante N.F.C.M., suscribió con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., un Quinto (5to) contrato de Prorroga Legal autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 30 de Junio de 2.006, anotado bajo el Nro 11, Tomo 80, en el que se extendía la prorroga legal establecida en el contrato de prorroga legal de fecha 02 de Julio de 2.001, hasta el 1ero de Enero de 2.007.

Que se procedió a establecer, a través de cinco contratos de prorroga legal, un período de duración del lapso de la prórroga legal de cinco años y dos meses, es decir, desde el 1ero de noviembre de 2.001, hasta el 1ero de Enero de 2.007, y que en consecuencia de ello, el lapso de prorroga legal, feneció en fecha 31 de octubre de 2.004, aduciendo que a partir de esa fecha, la relación contractual arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.

Que lo ajustado a derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado es demandar el desalojo y no la resolución como erradamente lo hizo la actora, por lo que solicita al Tribunal, sea declarada inadmisible.

Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el Juez es incompetente para conocer de la demanda en razón de la cuantía.

Que igualmente opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando la existencia de una cuestión prejudicial.

Que conviene en que su representado N.F.C.M., celebró un contrato de arrendamiento con la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de Noviembre de 1.990, a través del cual recibió en arrendamiento un inmueble constituido por una casa quinta denominada Feli, ubicada en la Calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que niega rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con las cláusulas del referido contrato.

Que reconviene a la empresa Inversiones Ibepro S.R.L., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en la nulidad o inexistencia de los contratos de prorroga legal señalados en el escrito libelar. 4

III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Trabada la litis en los términos anteriores, es así, por una parte la pretensión de la parte actora, referida a la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., y el ciudadano N.F.C.M., sobre el bien inmueble en cuestión, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas Primera, Cuarta, Sexta, Décima y Undécima del referido contrato; y por la otra, la defensa de la parte demandada consistente en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda intentada, oponiendo igualmente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1ero y 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y reconviniendo por último la demanda, pretendiendo la nulidad e inexistencia de los contratos de prorroga legal señalados; corresponde a cada una de ellas probar sus respectivos alegatos, lo cual procede este Tribunal a a.e.l.s. términos:

Pruebas de la parte demandante

La apoderada judicial de la parte demandante junto al libelo de demanda consignó las siguientes instrumentales:

- Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de caracas, en fecha 05 de Noviembre de 1.990, bajo el Nro 48, Tomo 77, el cual fue suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, representada por su Directora Principal, ciudadana G.B.d.G., en su carácter de arrendadora; y por el ciudadano N.F.C.M., en su carácter de arrendatario, sobre el bien inmueble constituido por una casa quinta denominada FELI, ubicada en la Calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda. Documento publico al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que la relación arrendaticia que vinculó a las partes comenzó con dicho contrato de arrendamiento en fecha 05 de Noviembre de 1.990.

- Original de inspección judicial extra litem, solicitada por el ciudadano L.A.G.C., en carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, C.A., sobre el bien inmueble denominado quinta FELI, ubicada en la calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda; la cual fue evacuada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de Febrero de 2.007, en la que dejó constancia de la parte externa del inmueble porque no tuvo acceso al mismo, y observó lo siguiente: que la fachada de la parte exterior y techo de los balcones estaban en mal estado y deterioro, así como también las rejas exteriores y reja de la puerta de entrada, oxidadas y en mal estado en general; el desconchamiento del friso de las paredes y pintura, y mal estado en general en las paredes exteriores del inmueble; que las puertas de madera se encuentran en mal estado de conservación y deterioradas, y que los jardines del frente del inmueble estaban en mal estado en cuanto a su mantenimiento y cuido; el deterioro general en cuanto a la conservación y mantenimiento del inmueble al momento de realizar la inspección. En la practica de la inspección, el Tribunal dejó constancia de que el ciudadano E.Q. manifestó que en el inmueble se encontraban viviendo, el papá, la abuela, el abuelo, hermanos, la mamá, la tía, el tío y primos.

Dicha Inspección tiene valor probatorio en cuanto a los particulares narrados en el acta que la contiene, y de los cuales el Tribunal A-quo dejó constancia, de conformidad con lo establecido en los Artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Durante la fase probatoria, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

Inspección judicial sobre el bien inmueble constituido por una casa quinta denominada FELI, ubicada en la calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, practicada por el A-Quo en fecha cinco (5) de Mayo de 2.008, dejando constancia a través de dicha prueba, de haber percibido lo siguiente: Que el inmueble objeto de la inspección, tiene en su parte externa un área destinada a jardín, en el cual observó un espacio de tierra sin grama uniforme en toda su extensión y diversas partes con plantas diferentes, con hojas secas, verdes y parte de ellas se constataban enredadas unas entre si por monte crecido de la tierra que en el se encuentra; unos hierros que aparentaban ser piezas de vehículos en estado de oxido; la existencia de tres árboles de tamaño relativamente alto, conocido como de cinta, una llave de agua, la cual para ese momento tenía servicio de agua y tres árboles cuyo nombre se desconoce; que en lo que respecta a las paredes del inmueble, el cual consta de una planta baja y una alta, constató que las laterales se encuentran en concreto y las exteriores están pintadas de color blanco, presentando irregularidades en un color; que el techo de la última planta esta en concreto con manchas negras, con desprendimiento del friso; que la fachada está protegida por una reja y una puerta que vista desde el frente, y vista desde el interior del inmueble no es uniforme porque es parte negra y blanco; que tiene una parte del balcón recubierto de rejas de color negro sin uniformidad en la pintura; que las ventanas de la quinta externamente, tienen rejas empotradas, las cuales observó de color blanco con manchas de oxido, y ventanas de madera y vidrio tipo romanilla, las cuales observó cubiertas de polvo con manchas oscuras con telaraña; que la planta baja de la quinta esta conformada por una Sala Comedor, un área destinada a la cocina, dos habitaciones y un baño, y un área destinada a patio en el cual está un cuarto; que el piso de dicha planta es de granito, el cual tiene manchas y pequeños huecos; que las paredes se encuentran sucias, contando dicha planta con paredes de madera que se aprecian en regular estado; que la cocina tiene cerámica en regular estado de conservación y parte de ella pintada de blanco con telarañas y cables sueltos; que el piso del patio es de concreto, el cual en gran parte se encuentra desprendido e irregular; que la cocina tiene una ventana de hierro con vidrio, uno de ellos partido y el hierro sin pintar y con manchas de óxido con cables sueltos, un bombillo sin empatar, así como un tablero eléctrico sin tapa; que el sanitario situado en la planta baja tiene sus tres piezas sanitarias en funcionamiento, piso de granito manchado; que la pieza destinada a regadera se observó con bote de agua, la ventana de vidrio tipo romanilla, sucia y con óxido, y un pequeño gabinete oxidado; que en el patio interno se observó un área techada de zinc, en la cual hubo varias piezas de vestir guindadas, varias cajas con botellas de bebidas aparentemente vacías, materiales diversos, potes plásticos, calentador de agua, un tipo colset, cajas de cartón y mucho material de hierro, madera, bolsas de basura, mangueras, una butaca sucia tipo asiento con periódico, diversos potes de matas; que observó perros, cajas del otro lado del patio, cajas de bebidas gaseosas, un artefacto de línea blanca cuyo funcionamiento se desconoce, oxidada con una bolsa guindada y diversas láminas encima de ellas y recubierta con las matas que se observa que vienen de la pared medianera de la casa, entre otros materiales y artículos; que la pared de dicho patio se observó con desprendimiento del friso sin pintura y la parte baja de las ventanas con tela metálica desprendida; que el cuarto de dicho patio, tiene internamente un baño, cuyo estado no se puede hacer constar en razón de la cantidad de muebles y artículos que imposibilitan su acceso; que en dicho patio se constataron bombonas de gas, un calentador en la pared y un artículo de línea blanca entre otros; que a la planta alta del inmueble, se accede a través de una escalera de madera la cual se aprecia con todas sus piezas en funcionamiento, y que su parte baja está ocupada con diversos artículos, bicicletas, metales, escaleras y un sin fin de cosas, las cuales constató que estaban sucias y contenían polvo; que en el pasillo de distribución de dicha planta, tienen colocadas muchas cajas, unas de metal y otras de cartón, potes de pintura, rodillos de pintura, un equipo para aspirar, un cuadro en el piso y una pieza de madera con diversos artículos encima de ella, y cables diversos, sueltos en paredes y techos dirigidos a las habitaciones y a la parte baja a través de la escalera; que dicha planta tiene dos (2) baños, uno de ellos con piezas sanitarias y cerámica a.c. y cables sueltos, con manchas y cortina plástica colgada que se observa manchada, la poseta sin tapa en el tanque, un gabinete con puertas de vidrio también manchadas y que la puerta de dicho baño se observó con láminas de madera desprendidas; que en el otro baño observó las piezas de color rosado manchados; que la planta alta tiene piso, paredes y techo sucios y bombillos sin empotramiento; que constató que la planta alta está conformada, además de los baños señalados, por cinco (5) habitaciones, una de ellas con un colchón matrimonial, un mueble tipo cama cuna con gavetas con diversas almohadas, cobijas, peluches, recubierta con un mantel plástico, un mueble de formica con una computadora recubierta con una tela tipo sábana, un mueble de formica con un televisor, un equipo de música con dos cornetas, DVD, innumerables cajas de CD, zapatos, diversos artículos de uso personal, dos sillones entre otros, y un closet de madera; que en la otra habitación se observó, una cama con un colchón individual y una litera cuya cama inferior tiene almacenado diversos artículos, un televisor con diversos CD, un equipo de computación, entre otros muebles con cajas. Que en la otra habitación se observó innumerables artículos de diversos tipos, por ejemplo, cajas, láminas de formica, madera, libros, cuadernos, popa, impresoras, maletas, afiches, escritorio recubierto de artículo, cojines, estantería de metal con libros, cajas, entre otros y una estantería de madera, totalmente lleno de artículos, bombillo desprendido y cables; que en la otra habitación se dejó constancia de la existencia de una cama matrimonial, un televisor, un escritorio con computadora, y diversos artículos de diferentes usos y almacenamiento, y una tabla de planchar, siendo este artículo observado en cada una de las habitaciones a inspeccionar, una estantería de metal cuyo compartimiento se observó lleno de papeles, CD, medicina, entre otros, y que dicha habitación tiene un baño interno con piezas de cerámica de color verde; y la otra habitación con mucho almacenamiento de los bienes previamente descritos, escritorio, cajas de zapatos, ropa, una mesa con artículos de cocina y productos alimenticios, entre otras cajas; que observó en la planta baja, en el área de la cocina, dos neveras, un televisor, un microondas, tres cocinas, un lavaplatos, un juego de comedor, muebles, entre otros artículos de cocina; que el área destinada a la Sala Comedor tiene un juego de recibo, un órgano, un piano, un televisor, un mueble de formica y otro de madera, estantes de metal ubicado en la escalera de madera ya descritos con anterioridad; que una de las habitaciones dispone de equipos de música y de equipos de ejercicios; que la otra habitación situada en la planta baja del inmueble, contiene una mesa de planchar, cuatro colchones, tres de ellos doblados y el otro, recostados de la pared, con piezas de madera, recubiertas con tela, almohadas, un televisor, diversas cajas, un ventilador; que constató que en cuanto a los artefactos eléctricos observados, se desconoció su funcionamiento.

Dicha Inspección tiene valor probatorio en cuanto a los particulares narrados en el acta que la contiene, y de los cuales el Tribunal A quo dejó constancia, de conformidad con lo establecido en los Artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Promovió igualmente la parte actora, las testimoniales de los ciudadanos R.L.L. y C.V., las cuales fueron admitidas por el A-Quo mediante auto de fecha 21 de Abril de 2.008, fijado con este la oportunidad para su evacuación.

En cuanto a la testimonial del ciudadano R.L.L., el A-Quo dejó constancia de sus deposiciones en los siguientes términos: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos M.B.d.A., F.N. y N.R.G. de Navarro, que son una familia española bastante mayor; que conoce la quinta Feli, ubicada en la Calle Orupe de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda, porque una vez fue contratado por ese matrimonio español para cortar un pino, hace alrededor de dos años y tuvieron un inconveniente para cortar el pino porque estaba a punto de caerse en la casa vecina y la familia española, tocaba y tocaba a la puerta y no se les abrió durante cuatro oportunidades y que a la Dra Miriam tampoco le abrieron; que de igual manera tomaron la decisión de cortar el árbol, pero bajo la responsabilidad del señor Navarro y la Sra. Nelida, porque este era tan alto que resultaba mejor cortarlo del segundo piso de la casa.

En cuanto a la testimonial del ciudadano C.E.V.R., el A-Quo dejó constancia de sus deposiciones en los siguientes términos: Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos M.B.d.A., F.N. y N.R.G. de Navarro; que conoce la quinta Feli, ubicada en la Calle Orupe de la Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda; que sabe y le consta que los señores M.B.d.A., F.N. y N.R.G. de Navarro en diversas oportunidades acudieron a la casa quinta Feli y no se le permitió el acceso al mismo, y le consta por llevo a los mencionados ciudadanos a la casa quinta, tocaron la puerta y no le abrieron.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado aprecias las testimoniales señaladas por cuanto son veraces y no incurren en contradicciones, y en consecuencia se les tienen como ciertas.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito de contestación a la demanda, la parte demandada promovió copia simple de documentos que fueron impugnados por la parte actora; no obstante fueron promovidos durante la fase probatoria y procede este Juzgado a valorarlo de la siguiente manera:

Primeramente promueve copia simple solicitud de notificación judicial efectuada en fecha 05 de Junio de 2.001, por las ciudadanas N.R.G. de Navarro y M.B.d.A., asignada al Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; la cual, al haber sido impugnada por la contraparte, el Tribunal lo desecha del debate probatorio.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 02 de Julio de 2.001, anotado bajo el Nro 53, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documento público apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que el ciudadano N.F.C., se comprometió a desalojar y entregar en fecha 30 de junio de 2.003, el bien inmueble arrendado, en virtud de la notificación judicial practicada en fecha 11 de Junio de 2.001.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, en fecha 30 de Junio de 2.003, anotado bajo el Nro 78, Tomo 48, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documento público apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que a través del mismo, las partes convinieron en modificar la fecha de entrega del inmueble arrendado, siendo la nueva fecha de entrega, el 30 de Junio de 2.004.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, en fecha 21 de Junio de 2.004, anotado bajo el Nro 98, Tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documento público apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que a través del mismo, las partes convinieron nuevamente en modificar la fecha de entrega del inmueble arrendado, siendo la nueva fecha de entrega, el 30 de Junio de 2.005.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, en fecha 08 de Junio de 2.005, anotado bajo el Nro 52, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documento público apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que a través del mismo, las partes convinieron en modificar la fecha de entrega del inmueble arrendado, siendo la nueva fecha de entrega, el 30 de Junio de 2.006.

Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, en fecha 30 de Junio de 2.006, anotado bajo el Nro 11, Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Documento público apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que a través del mismo, las partes convinieron en modificar la fecha de entrega del inmueble arrendado, por el período de seis (6) meses desde el 1ero de Julio de 2.006, hasta el 1ero de Enero de 2.007.

Igualmente promovió el apoderado judicial de la parte demandada, prueba de informes a fin de oficial al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, participe sobre los hechos peticionados por el promoverte. Al respecto, dicho Juzgado, mediante oficio Nro 815/08 de fecha 19 de Mayo de 2.008, procedió a informar lo siguiente: Que si existe en el registro del archivo, una causa interpuesta por el ciudadano N.F.c.M. en contra de Inversiones Ibepro S.R.L.; que en el petitorio de ese escrito libelar suscrito por W.A.T.G., se estipuló lo establecido por el promoverte; y que esa causa se encuentra en estado de citación.

Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a la mencionada prueba de informes al haber sido evacuada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Antes de entrar a resolver el fondo de la controversia, pasa este Tribunal a decidir como punto previo, la cuestión previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Primeramente opuso el apoderado judicial de la parte demandada, la cuestión previa consagrada en el ordinal 1ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue decidida por el A-Quo, mediante Sentencia interlocutoria dictada en fecha 09 de abril de 2.008, declarándola Sin Lugar.

Seguidamente promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando para ello que por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa demanda Merodeclarativa interpuesta por el ciudadano N.F.C., en contra de Inversiones IBEPRO S.R.L.; y que en ambas demandas, el documento fundamental es el mismo por cuanto a través de la presente se esta solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en que el mismo era a tiempo determinado, siendo que por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia, se solicitó la declaratoria de indeterminación del contrato de arrendamiento, y que de ser declarada con lugar este última, la única acción procedente sería el Desalojo

Ahora bien, observa este Tribunal que efectivamente tal y como lo planteó el A-Quo, la cuestión prejudicial es un punto previo e influyente para resolver el fondo de la controversia, que debe determinarse en un proceso distinto, separado y autónomo, sin que el Juez de la causa tenga facultad para conocer de ella. Así, esta puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro Juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. Por tanto, requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro Juez; permaneciendo entre tanto, incierto el hecho específico real, que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto.

En virtud de lo antes expuesto, y en atención al resultado de la prueba de informes promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, la causa ventilada por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este Circunscripción Judicial, corresponde a una acción merodeclarativa interpuesta por el hoy demandado en contra de la Sociedad Mercantil demandante, a fin de que se determine que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes a partir del 05 de noviembre de 1.990, se transformó de termino fijo a tiempo indeterminado en virtud de los cinco contratos de prorroga legal suscritos en la relación contractual.

Al respecto en necesario señalar que tal pedimento igualmente se encuentra contenido en la reconvención interpuesta por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, siendo forzoso que el mismo sea resuelto por este Juzgador a los fines de decidir el fondo de la controversia, por cuanto es deber del Juez de la causa analizar y decidir todo cuanto a sido alegado y probado por las partes en el proceso, lo que conlleva a la falta del requisito establecido para la figura de la prejudicialidad, que se basa en la espera de una calificación jurídica compete exclusivamente a otro Juzgador. En virtud de lo antes expuesto, considera esta alzada que la causa ventilada por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, no corresponde a una cuestión que sea prejudicial, a la desarrollada mediante el presente juicio, y por tanto se declara improcedente la cuestión previa planteada por la parte demandada y contenida en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Así también, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, impugnó el valor de la demanda interpuesta, aduciendo que la parte actora debió estimarla en la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares fuertes (Bsf 36.000,oo), por cuanto el último canon de arrendamiento fue de Tres Mil Bolívares fuertes (Bsf 3.000,oo), ya que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la estimación de la demanda, es el producto de la acumulación de doce mensualidades arrendaticias.

Ahora bien, a los fines de resolver la presente incidencia resulta necesario para esta Juzgadora, entrar a determinar la determinación o indeterminación del contrato que inició la relación locativa.

Así las cosas, convino la parte demandada en haber celebrado un contrato de arrendamiento con la empresa Inversiones IBEPRO S.R.L., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de Noviembre de 1.990, bajo el Nro 48, Tomo 77, a través del cual recibió en arrendamiento el inmueble constituido por una casa quinta denominada Feli, ubicado en la calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Sucre del Estado Miranda; pactando en su cláusula tercera que la duración del mismo sería de un año fijo a partir del 1ero de Noviembre de 1.990, prorrogable automáticamente por período de un año, siempre que alguna de las partes notificare a la otra, su deseo de no prorrogarlo más, siendo que dichas prorrogas se considerarían como a tiempo fijo.

Ahora bien, aduce el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que su mandante ocupó el inmueble en calidad de arrendatario desde el 1ero de Noviembre de 1.990 hasta el 31 de Octubre de 2.001, fecha en la cual terminó la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, comenzando a correr a su favor, la prórroga legal arrendaticia por un lapso máximo de tres años, que finalizó el 31 de Octubre de 2.004, y que a partir de esa fecha, la relación contractual arrendaticia se transformó de tiempo fijo a tiempo indeterminado, en virtud de haber continuado ocupando el inmueble, y el arrendador, recibiendo el pago del canon; y que sin embargo, la parte actora, procedió mediante cinco contratos de prórroga legal, a establecer un período de duración del lapso de prorroga legal, de cinco (5) años y dos (2) meses, desde el 1ero de Noviembre de 2.001, hasta el 1ero de Enero de 2.007, siendo manipulado para suscribir los mismos.

Es con ocasión de lo antes expuesto, por lo que la parte demandada, manifiesta la indeterminación de la relación arrendaticia que une a las partes, y no la argumentada por el A-Quo en su sentencia, la cual dejó por sentada en los siguientes términos: “No obstante, la representación de la parte demandada, argumenta que la indeterminación del contrato, se produjo, al notificarse a su mandante, la no renovación del contrato y transcurrido como fue el tiempo contractual y el de la prorroga legal”.

Es importante hacer tal distinción, ya que el A-Quo, partiendo del punto de que la parte demandada basa la indeterminación del contrato en la notificación judicial que le hicieran y vista que la solicitud de la misma, adjuntada en copia simple al escrito de promoción de pruebas, fue impugnada por la parte actora; los conllevó a concluir que el demandado no desarrolló ninguna actividad probatoria a los efectos de que la notificación surtiera efectos, y por ende que al no existir elementos probatorios tendentes a sostener su alegato, la relación arrendaticia en estudio se indeterminó en el tiempo.

En atención a esto, difiere este alzada del criterio planteado por el A-Quo, toda vez que si partimos de la probanza o no de la notificación judicial, a fin de establecer la determinación o indeterminación del contrato de arrendamiento en cuestión, la misma sería a tiempo determinado; por cuanto se evidencia del documento público que corre inserto del folio 218 al 220 del presente expediente, una constancia suscrita tanto por el ciudadano N.F.C.M., en carácter de arrendatario, así como también por las ciudadanas R.N.G. de Navarro y M.B.d.A., en carácter de representante y directora de la Sociedad Mercantil arrendadora; mediante la cual declaran haberse llevado a cabo en fecha 11 de Junio de 2.001, una notificación judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con el cual se manifiesta la voluntad de la arrendadora en no renovar el contrato de arrendamiento que unió a las partes, estableciendo su vigencia hasta el 30 de Junio de 2.003.

Es así, que la pretensión de la parte demandada va más allá, de la veracidad en la notificación del desahucio; ya que lo establecido por la parte demandada es la nulidad o el desconocimiento de los cinco (5) contratos de prorroga legal arrendaticia suscritos a partir del 23 de Junio de 2.003.

Ahora bien, siendo el contrato una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato, exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.-

En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1º) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2º) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.-

En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.-

Así las cosas, al señalar el demandado que hubo una persuasión por parte de la arrendadora, para la firma de los contratos de prorroga legal arrendaticia, autenticados en fecha 02 de Julio de 2.001, 30 de Junio de 2.003, 21 de Junio de 2.004, 28 de Junio de 2.005 y 30 de Junio de 2.006, era carga de esta demostrar la presunta manipulación dirigida a la aceptación de tales convenimientos, con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece a las partes la carga probatoria para demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos.

Al no actuar la parte demandada con las normas procesales de probanza establecidos en el Código de Procedimiento Civil, otorga validez a los contratos antes mencionados, siendo por tanto que al estar cada uno de ellos pactados para un período de vigencia o duración, los mismos se formaron con determinación de tiempo y a tal efecto regirán, por las normas relativas a estos.

Al resolver que la relación arrendaticia, a través de cada uno de los contratos, siempre estuvo pactada con determinación de tiempo, y nunca se dejó el inmueble en manos del arrendatario de manera indeterminada, resulta procedente la estimación de la cuantía contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica: … “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará”. Lo anterior se encuentra referido a que este supuesto no encaja dentro de los contenidos en el artículo 36 ejusdem, es decir, no corresponde a demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, así como tampoco a demandas de contratos a tiempo indeterminado.

En virtud de lo antes expuesto declara este Tribunal improcedente la impugnación del valor de la demanda interpuesta. Y así se establece.

Ahora bien, resueltas las incidencias opuestas en la presente demanda, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de la controversia en los siguientes términos:

Pretende la parte demandante a través de la presente demanda, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ante el incumplimiento por el arrendatario de la cláusulas Primera, Cuarta, Sexta, Décima y Undécima, relativas a las siguientes obligaciones: de permitir el acceso a la casa quinta arrendada; de realizar las reparaciones menores que necesita la casa; de poner en conocimiento a la arrendadora de la necesidad de cualquier reparación mayor que esta necesite; de realizar las reparaciones mayores que su negligencia o descuido ha ocasionado al inmueble; y de haber cambiado el uso de la quinta, puesto que no la habita únicamente con su esposa e hijos bajo su guarda y custodia sino con otra familias; y que como consecuencia de lo anterior, debe entregar la casa quinta arrendada en perfecto estado y totalmente desocupada de bienes y personas.

Con respecto al incumplimiento del contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, la parte actora señala que el único uso al cual se destinó la casa quinta arrendada, era el de la vivienda unifamiliar para el arrendatario con su esposa e hijos bajo su guarda y custodia. Así las cosas, tal y como lo señaló el A-Quo en su sentencia, se puede verificar de la inspección judicial evacuada en el presente juicio, que el inmueble no esta destinado a vivienda unifamiliar, en vista de las diversas camas, colchones, mesa de planchar por cada habitación y un área distinta a la cocina, en la planta baja del inmueble donde se encuentran ubicadas tres cocinas y dos neveras.

En cuanto a las cláusulas cuarta y sexta del contrato de arrendamiento, aduce la parte actora y así quedó establecido en el contrato en cuestión, que el arrendatario recibió la casa quinta en perfecto buen estado, con sus instalaciones sanitarias y eléctricas funcionando a cabalidad; y era obligación suya todas las reparaciones menores del inmueble, así como las que se convirtieren en mayores por su descuido o negligencia.

En tal sentido observa esta Juzgadora que de ambas inspecciones judiciales efectuadas, es así la extra litem practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de Febrero de 2.007, y la evacuada dentro del procedo por el A-Quo, en fecha 05 de Mayo de 2.008; el descuido de todas las áreas que conforman el inmueble en general, evidenciándose con esto el incumplimiento del arrendatario en efectuar las reparaciones menores del inmueble a las que estaba obligado, por cuanto acepto haber recibido el mismo en perfecto estado de conservación.

Por otra parte, en cuanto al incumplimiento por parte del arrendatario del contenido de la cláusula Décima del contrato de arrendamiento en cuestión, referente a permitir la entrada de la arrendadora al inmueble o de cualquier persona autorizada por ésta; observa este Tribunal que de las deposiciones realizadas por los testigos traídos al proceso, se puede verificar el incumplimiento del contenido de la cláusula in comento.

Como consecuencia de lo anterior y tras evidenciarse el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas Primera, Cuarta, Sexta y Décima del contrato locativo, resulta por tanto procedente la acción de Resolución de Contrato establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, y la cual corresponde al contenido de la cláusula Undécima del contrato. Y así se decide.

En ultima instancia y al haber a.y.r.e.s. totalidad, todos los argumentos expuesto por las partes, incluyendo el fundamento de la reconvención propuesta por la parte demandada, relativa a la nulidad de los cinco (5) contratos de prorroga legal, autenticados en fecha 02 de Julio de 2.001, 30 de Junio de 2.003, 21 de Junio de 2.004, 28 de Junio de 2.005 y 30 de Junio de 2.006, considerados como válidos por este Juzgado al no haber demostrado el reconviniente, la presunta manipulación dirigida a la aceptación de tales contratos, resulta forzoso declarar Sin Lugar la reconvención planteada por la parte demandada. Y así se decide.

V

DISPOSITIVA

En razón de todos y cada uno los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, el recurso de Apelación ejercido en fecha Nueve (09) de Diciembre de 2.008, por el Abogado W.A.T.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano N.F.C.M., en contra de la Sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2.008.

SEGUNDO

SIN LUGAR, la reconvención propuesta por el Abogado W.A.T.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano N.F.C.M., en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

TERCERO

CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato, interpuesta por la Abogada A.I.V.G., en carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones IBEPRO, S.R.L., en contra del ciudadano N.F.C.M., ambas partes plenamente identificadas en autos; y en consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 05 de Noviembre de 1.990, bajo el Nro 48, Tomo 77; y se condena a la parte demandada, a efectuar la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, el bien inmueble constituido por una casa quinta denominada FELI, ubicada en la calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda. Y ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.

Queda en estos términos MODIFICADA, la decisión de fecha Catorce (14) de Noviembre de 2.008, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en cuanto a la motivación para decidir la determinación en el tiempo de la relación locativa que vinculó a las partes.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintiuno (21) días del mes de Abril del año Dos Mil Nueve (2.009). Años 1968° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

DRA. A.M.C.D.M.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. LEOXELYS VENTURINI

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA TITULAR,

EXP. N°: AH15-R-2008-000041.

AMCdM/LV/Mauri-