Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 28 de Mayo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE,

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Los Teques, veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013)

203° y 154°

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, CIUDADANA A.M.L.C.L.:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, CIUDADANO T.G.M.C.:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº

Ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.263.374 y V-6.336.207, respectivamente.

Abogados en ejercicio MAURILYN B.E. y W.E.G.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 117.125 y 117.211, respectivamente.

Ciudadanos T.G.M.C. y A.M.L.C.L., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.955.403 y V-9.596.025, respectivamente.

Abogada en ejercicio C.Y.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 69.996.

Abogada en ejercicio L.A.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 110.133.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

20.189.

I

En fecha 19 de febrero de 2013, fue presentada para su distribución por las abogadas en ejercicio MAURILYN B.E. y W.E.G., actuando en su carácter de apoderadas judiciales de las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M., demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra los ciudadanos T.G.M.C. y A.M.L.C.L.; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 27 de febrero de 2013, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día que se le concede como término de la distancia.

En fecha 05 de abril de 2013, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó librar la compulsa acordada en el auto de admisión.

En fecha 15 de abril de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos de haberse trasladado en fecha 12 de abril del mismo año a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada; consignando a tal efecto el recibo de citación debidamente firmado.

Mediante escrito consignado en fecha 17 de mayo de 2013, la abogada en ejercicio C.Y.C., actuando en su carácter de apoderada judicial de la codemandada -ciudadana A.M.L.C.L.-, procedió a contestar la demanda, reconviniendo inclusive a la parte actora por NULIDAD DE VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS; posteriormente, en fecha 20 de mayo del mismo año, la abogada en ejercicio L.A.R., actuando en su carácter de apoderada judicial del codemandado –TOMAS G.M.C.- procedió a contestar la demanda alegando la inepta acumulación de pretensiones, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y desestimando la cuantía por exagerada.

II

PARTE ACTORA:

Se inició el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta en fecha 19 de febrero de 2013, por las abogadas en ejercicio MAURILYN B.E. y W.E.G., actuando en su carácter de apoderadas judiciales de las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M. contra los ciudadanos T.G.M.C. y A.M.L.C.L. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los argumentos relevantes expuestos como fundamento de la demanda fueron los siguientes:

Consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 14, Tomo 134 de los libros respectivos, que nuestras patrocinadas, Idahir L.M.G. y L.E.G.M., antes identificadas, suscribieron opción de compraventa con el ciudadano T.G.M.C. (…) donde las primeras se instituyeron como optantes en compra y el último de ellos, como oferente de un bien inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 1-E, ubicado en el piso 1 de la Torre “A” del Centro Residencial “ALEF”, situado en su frente en las calles Páez, Vargas y Arismendi de la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual cuenta con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (64,39 Mts2) (…) suficientemente identif+icadas en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 17 de julio de 1981, bajo el No. 5, folios 25 al 88 vto., Tomo 3, Protocolo Primero (...) Ambas partes, establecieron de mutuo acuerdo que la duración de esa opción de compraventa tendría una vigencia ciento veinte días continuos, a partir de su autenticación, más una prórroga automática de treinta días continuos. Igualmente, quedó establecido que el precio de venta del inmueble fue convenido en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. 400.000,00) y, que al momento de llevarse a cabo el otorgamiento de la opción de compraventa en la notaría correspondiente, las optantes, harían entrega al oferente de la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 85.000,00), obtenida a través de un préstamo otorgado por el Ministerio del Poder Popular para las Comunas y Protección Social (…) la entrega de la última suma señalada, consta en la cláusula segunda de ese mismo instrumento contractual preparatorio, evidenciándose que fue pagado en ese mismo momento al oferente, ciudadano T.G.M.C., la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 45.000,00) mediante cheque No. 79008734 girado contra el Banco del Tesoro y la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 40.000,00) mediante depósito bancario en la cuenta del Banco Mercantil, con comprobante Nº 029930911100226. El saldo de la operación de compraventa, es decir, trescientos quince mil bolívares fuertes (Bs. 315.000,00), según fue establecido en la cláusula in comento, habría de ser pagado al momento de la protocolizaciòn del documento de compraventa definitivo.

-De la compraventa-

No obstante a los términos pactados, es el caso que en fecha 24 de noviembre de 2011, habiendo finalizado la vigencia del contrato de opción de compraventa suscrito por ambas partes. Éstas, con el objeto de regularizar la situación en la que se encontraban para dar un término satisfactorio a la contratación que originalmente pactada, suscribieron de manera privada un acta reunión (…) se desprende que las futuras compradoras –como así fueron denominadas- concedieron al vendedor un tiempo de permanencia en el inmueble objeto de la opción por un plazo de sesenta días contados a partir de la suscripción y protocolización del documento de compraventa definitivo, a cuyo efecto, dejaron constancia que, del remanente del precio convenido, es decir, trescientos quince mil bolívares fuertes (Bs. F. 315.000,00), habían sido ya aprobados por la institución financiera correspondiente la suma de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 270.000,00), quedando un saldo pendiente de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 45.000,00) cuya cancelación se encontraría sujeta a previo acuerdo entre las partes. Es así como, una de las optantes compradoras (…) tramitó por ante el Banco del Tesoro, un crédito (credi-nómina) por la suma de once mil cuatrocientos diecinueve bolívares fuertes con veintidós céntimos (Bs. F. 11.419,22) y el restante, es decir, la cantidad de treinta y tres mil quinientos ochenta bolívares fuertes con setenta y ocho céntimos (Bs. F. 33.580,78), provino de sus propios recursos y ahorros. De esa manera, completado como fue por las compradoras el precio total de la venta del bien inmueble antes descrito, a saber, cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 400.000,00), en fecha 16 de febrero de 2012 tuvo lugar, finalmente, la protocolización del documento de venta ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, según inscripción Nº 2012.324, asiento registral Nº 1 (…) se evidencia que nuestras patrocinadas, adquirieron la plena propiedad del bien inmueble antes descrito (…)

-De la falta de tradición del inmueble-

(…) aún cuando ambas partes declararon en el momento de hacer el otorgamiento del contrato de compraventa, el día 16 de febrero de 2012 haber hecho la tradición legal del inmueble, ambas partes habían convenido de manera privada que la entrega material del apartamento objeto de la compraventa, se haría posteriormente. Vale decir que las prácticas contractuales de la banca comercial a nivel nacional, disponen y establecen normas y prácticas a las cuales deben someterse quienes aspiran la obtención de un financiamiento y, en ese orden de ideas, el contrato de compraventa en el cual figura una institución financiera, generalmente, conserva el mismo formato, razón por la cual, mal podían tener las partes libertad de poder hacer especificaciones distintas en torno a la tradición legal del inmueble (...) el vendedor y las compradoras pactaron verbalmente la entrega y tradición legal del apartamento en cuestión para el día sábado 21 de abril de 2012, oportunidad en la cual el ciudadano T.G.M.C., antes identificado, entregaría las llaves del inmueble vendido. No obstante, ello no ocurrió de esa manera, por cuanto al apersonarse en la dirección del inmueble, en compañía del vendedor y un ciudadano que se identificó como su abogado, nuestras patrocinadas fueron sorprendidas con el hecho de que el bien inmueble no se encontraba libre de bienes y de personas, sino que, por el contrario, presenciaron una discusión con un joven que abrió la puerta desde el interior del inmueble, señaló ser sobrino del vendedor (…) y manifestó que se negaba a desocupar el mismo hasta le fuera reconocida la “plusvalía sobre el apartamento”. (…) Que a la presente fecha, desde hace casi un año de haber suscrito el documento definitivo de compraventa del inmueble, nuestras poderdantes no han logrado obtener la posesión del inmueble por vía de tradición, mientras que, por el contrario, estas personas que se encontraban allí al momento de pretender hacer la entrega formal, siguen habitando el inmueble, mientras el ciudadano T.M., se desentendió por completo de sus obligaciones como vendedor y la responsabilidad contractual que le compete (…)

-De las consecuencias de la falta de tradición del inmueble-

En razón de lo expuesto, sus representadas acudieron de manera reiterada a distintas entidades públicas sin obtener respuesta satisfactoria que les permitiera la ocupación del bien inmueble, cuya adquisición fue hecha con sumo sacrificio (…)

-De la pretensión de cumplimiento del contrato de Compra Venta-

Dadas las circunstancias señaladas, nuestras patrocinadas, requieren con sumo carácter de urgencia la tradición legal del bien inmueble objeto de la compra venta, a cuyo efecto, lo procedente es demandar el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre nuestras poderdantes y el ciudadano T.G.M.C., a fin que éste honre la obligación contractual contraída con aquellas, y proceda a entregar el inmueble, libre de bienes y de personas, mediante la correspondiente tradición legal. Aunado a ello, estimamos procedente reclamar una indemnización por daños materiales, equivalente a la suma establecida por ambas partes en el contrato preparatorio de opción de compraventa por concepto de cláusula penal, equivalente al (30%) de la suma dada en arras o por concepto de reserva, más los intereses legales que dicha suma genere, desde el día 16 de abril de 2012, exclusive, hasta la fecha en que sea dictada la sentencia definitiva en este juicio, habida cuenta del tiempo que han tenido nuestras mandantes sin poder disfrutar del inmueble adquirido, aun habiendo pagado la totalidad de su costo (…) Asimismo, en adición a lo expuesto, se considera justo perseguir a título resarcitorio una suma por daño moral, equivalente al doble de la suma convenida en el contrato de compraventa, es decir, ochocientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 800.000,00) (…) fundamento la presente demanda en los artículos 151, 154, 1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.264, 1.265, 1.271, 1.277, 1.354, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.499, 1.527 y 1.746 del Código Civil (…) En virtud de lo anteriormente expuesto, y siguiendo instrucciones expresas de nuestras mandantes, acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto en este acto demandamos, al ciudadano T.G.M.C. (…) para que convenga o en su defecto, así sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En cumplir con la obligación legal y contractual de llevar a cabo la tradición legal del bien inmueble objeto de esta demanda, y entregarlo así a nuestras representadas, totalmente y sin plazo alguno, libre de bienes y de personas. SEGUNDO: En pagar a nuestras representadas, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00) por concepto de daños materiales (…) TERCERO: En pagar a nuestras representadas los intereses legales del tres por ciento (3%) anual que se generen sobre la base de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), calculados desde el día 16 de abril de 2012, fecha convenida para la entrega del inmueble, hasta la fecha en que quede firme la decisión de fondo en este juicio, tomándose estos intereses a titulo indemnizatorio (…) CUARTO: En pagar a nuestras representadas, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800.000,00) por concepto de daño moral y a titulo compensatorio, suma ésta equivalente al doble de la suma convenida en el contrato de compraventa como pago por el bien inmueble. QUINTO: En pagar a nuestras representadas las costas y costos del presente juicio. (…) estimo la presente demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios en la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 920.000,00) (…)

(Resaltado del Tribunal)

PARTE DEMANDADA:

En fecha 17 de mayo de 2013, la abogada en ejercicio C.Y.C. actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada –ciudadana A.M.L.C.L.- y encontrándose dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada contra de su representada, procedió a contestar la misma y reconvenir en los siguientes términos:

1. - Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representada, en virtud que la misma se trata de una vil componenda entre el ciudadano T.G.M.C. y las ciudadanas IDHAIR L.M.G. y L.E.G.M..

2. - Que ciertamente su representada contrajo nupcias con el demandado en fecha 20 de diciembre de 2006, y aun se encuentra casada con él; siendo el caso que fijaron su domicilio conyugal en la calle Páez, Centro Residencial ALEF, Torre “A”, piso 01, 1-E, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda.

3. - Que consta de documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, que el cónyuge de su poderdante haciéndose pasar por DIVORCIADO en fecha 16 de febrero de 2012, le vendió el inmueble que fijaron como domicilio conyugal, a las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M., quienes estaban al tanto de que el vendedor era casado, y sin embargo aceptaron la venta con el estado civil divorciado, concretándose un fraude en contra de su poderdante.

4. - Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice el hecho de entregar el inmueble a las demandantes, debido a que en su condición de cónyuge del codemandado, no autorizó la venta del mismo, lo cual vicia de nulidad dicha venta.

5. - Que por todo lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procede a reconvenir contra los ciudadanos IDHAIR L.M.G., L.E.G.M. y T.G.M.C., por NULIDAD DE VENTA DE UN BIEN INMUEBLE DE LA COMUNIDAD DE GANANCIALES E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS; para que los prenombrados convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a: PRIMERO: En que la venta hecha del inmueble objeto de la presente acción se encuentra viciada de nulidad por lo tanto es nula en virtud de haberse verificado con un documento que no refleja el verdadero estado civil del vendedor y por falta de consentimiento o autorización de uno de los cónyuges; SEGUNDO: Que a consecuencia de lo anterior y de los diferentes hechos narrados se causó Daños y Perjuicios Materiales a la reconviniente calculados en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que deben indemnizar; TERCERO: Que a consecuencia de lo anterior y de los diferentes hechos narrados fueron causados daños y perjuicios morales a la reconviniente calculados en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) que deberán ser indemnizados; CUARTO: Que sean condenados en costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

6. - Que estima la reconvención en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00).

   Posteriormente, mediante escrito consignado en fecha 20 de mayo de 2013, la abogada en ejercicio L.A.R. actuando en su carácter de apoderada judicial del codemandado -ciudadano T.G.M.C.-, procedió a contestar la demanda incoada contra su representado en los siguientes términos:

1. - Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho la temeraria demanda incoada contra su representado, toda vez que no es cierto que éste haya incumplido con la tradición del inmueble, ya que tal como menciona la parte actora en el libelo, se trasladaron a efectuar la entrega del mismo siendo perturbada por su cónyuge, quien mantiene a su vago hijo viviendo ilegalmente en el inmueble.

2. - Que por tales razones procede a convenir solo en lo que se refiere a la entrega del inmueble vendido.

3. - Que en cuanto a las cantidades de dinero demandadas, las niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, por cuanto –según su decir- es evidente que la parte actora incurre en una inepta acumulación al perseguir acciones que se excluyen entre sí, tales como el cumplimiento de contrato y el cobro de la cláusula penal.

4. - Que a los fines de que sea decidido in limine litis y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, pues no puede incoarse una demanda de cumplimiento y pretenderse el desalojo de una persona independientemente de que ésta se encuentre allí bajo ningún título, sin agotarse previamente el procedimiento administrativo previsto en el Decreto de Desalojo, resultando en consecuencia inadmisible la demanda en cuestión.

5. - Que el demandado al contradecir la estimación debe agregar el elemento exigido como lo es en el presente caso “lo exagerado” de la estimación; a tal efecto, en virtud del principio de la comunidad de la prueba hace valer y reproduce el documento de compra venta que acompañó la parte actora en su escrito libelar, donde se evidencia el precio del inmueble, pretendiendo resarcimientos que lo superar en demasía.

   III

   Ahora bien, este Tribunal pasa a realizar las siguientes observaciones:

   A través del presente proceso las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M., persiguen el cumplimiento de un contrato de compraventa debidamente protocolizado en fecha 16 de febrero de 2012, por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, según inscripción Nº 2012.324, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.5898, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, el cual fue suscrito entre las prenombradas en carácter de compradoras, conjuntamente con el ciudadano T.G.M.C. –codemandado- en carácter de vendedor; sosteniendo para ello que no se les ha realizado la entrega material del bien inmueble sobre el cual recayó dicha venta, a saber, un inmueble destinado a vivienda principal y constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 1-E, ubicado en el piso 1 de la Torre “A” del Centro Residencial “ALEF”, situado en su frente en las calles Páez, Vargas y Arismendi de la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual cuenta con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (64,39 Mts2), ello en virtud que está siendo poseído por la ciudadana A.M.L.C.L. –parte codemandada-, quien se niega a desocuparlo. Es por tales razones que requiere la tradición del inmueble, el cumplimiento del descrito contrato de compra venta, la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, el pago de la cantidad de ciento veinte mi bolívares (Bs. 120.000) por concepto de daños materiales, así como sus respectivos intereses calculados en la tasa del tres por ciento (3%) anual, y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000) como indemnización por daño moral.

   A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, observamos que la parte codemandada –ciudadana A.M.L.C.L.- en la oportunidad para contestar la demanda negó y contradijo el hecho de tener que entregar el inmueble a las demandantes, en virtud que en su condición de cónyuge del ciudadano T.G.M.C., no autorizó en ningún momento la celebración del documento de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio; en efecto, procedió a reconvenir al prenombrado y a las demandantes por NULIDAD DE VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS MATERIALES Y MORALES.

   Por su parte el codemandado, ciudadano T.G.M.C., rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en derecho, por cuanto –según su decir- no ha incumplido con la tradición del inmueble objeto del contrato, ello en virtud que la entrega material del mismo viene siendo perturbada por su cónyuge –ciudadana A.M.L.C.L.-, y por tales razones conviene solo en lo que respecta a la entrega del bien; así mismo, sostiene que las demandantes incurrieron en inepta acumulación de pretensiones, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud que debía agostarse previamente el procedimiento administrativo previsto en el Decreto de Desalojo e impugna la estimación de la cuantía por exagerada.

   Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, este Tribunal considera necesario traer a colación parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 18 de abril de 2013 (Magistrada Ponente: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA); a través de la cual expuso entre otras cosas, lo siguiente:

   “(…) Destaca de lo explicado, que para admitir la demanda, necesariamente debe verificar el juzgador que la misma no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley. (…) al respecto por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en su sentencia N° 1618 de fecha 18 de agosto de 2004, mediante la cual fue decidida la controversia contenida en el expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria De Venezuela 2943, C.A.; sosteniéndose lo siguiente:

   …La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.

   Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

   La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…

   . Conforme al citado criterio, el examen de los presupuestos procesales para la admisión de la causa, de no haber ocurrido, ab initio, en el momento procesal establecido para ello, podrá efectuarlo el juzgador en cualquier estado y grado de la causa.

   Así lo ratificó esta Sala el 30 de julio de 2009, en su fallo N° 429, dictado para resolver el recurso interpuesto en el juicio llevado en el expediente N° 09-039, en el caso Accroven S.R.L., contra Servicios Petroleros El Tejero, C.A. (SEPETECA) y otros, al determinar, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención, que en el caso examinado en aquella oportunidad:

   …el Juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad (sic) oficiosa del Juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma -de la demanda-, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley…

   .

   Se trata, como resulta determinado en los citados fallos, del criterio según el cual, tanto las partes como el juez, autorizados para controlar la válida instauración del proceso judicial que les concierne. Si fuere el caso de advertir que la demanda incumple los presupuestos procesales exigidos para su admisión y el demandado no opone la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales; el juez, en el desempeño de su actividad jurisdiccional, la cual supone su conocimiento del derecho y le obliga a ejercer su facultad para dirigir el proceso a su cargo, en cualquier estado y grado de la causa; deberá declararla inadmisible, en razón de la naturaleza de orden público de los presupuestos en mención. (…) Ello, por cuanto, al ser materia de orden público, el análisis relativo al cumplimiento o no de los presupuestos procedimentales relativos a la admisión o no de la causa, como parte fundamental del desarrollo de la actividad jurisdiccional que correspondía al juez que conoció de la misma; podía ser efectuado en cualquier estado y grado de la causa. Fundamento en el cual se sostiene la declaratoria de improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

   De esta manera, siendo que el Juez conoce del derecho y actúa como director del proceso, estando en consecuencia plenamente facultado para verificar en cualquier estado y grado de la causa el cumplimiento de los presupuestos procesales exigidos para la admisibilidad de la acción; esta Sentenciadora con fundamento al criterio jurisprudencial que antecede, pasa a resolver acerca de la inadmisibilidad de la acción que fuera planteada por el codemandado -ciudadano T.G.M.C.-, en los siguientes términos:

   A los fines de que sea decidido in limine litis, y de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 361 del Código d Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, pues, no puede incoarse una demanda de cumplimiento y pretenderse el desalojo de una persona independientemente de que ésta se encuentre allí bajo ningún título, sin agotarse el procedimiento administrativo previo como lo exige el Decreto de Desalojo, resultando en consecuencia inadmisible y así solicito sea declarada.

   Partiendo de lo anterior, y vistas las actas que conforman el expediente, puede en consecuencia afirmarse que la presente demanda interpuesta por cumplimiento de contrato, a través de la cual se pretende la desocupación y posterior entrega material de un inmueble destinado a vivienda, fue admitida por este Tribunal en fecha 27 de febrero de 2013, haciendo caso omiso a las disposiciones contenidas en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, el cual establece entre otras cosas, lo siguiente:

   Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

   Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”

   Artículo 5°.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.

   Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

   Como corolario de lo anterior este Tribunal se permite traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el No. AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:

   (…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: E.B.L., y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.

   Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

   En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

   En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.

   En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

   Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

   El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).

   Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

   D E C I S I Ó N

   Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:

   1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.

   2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.

   3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

   4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.

   5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.

   6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.

   7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)

   (Negrita y subrayado del Tribunal)

   Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.

   Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de compra venta y por ende al desalojo y entrega material del inmueble objeto del mismo, el cual según los dichos de las partes detenta la ciudadana A.M.L.C.L. –aquí codemandada-, pretensión ésta que de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme, implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la prenombrada sobre dicho inmueble; aunado a que la parte accionante no acreditó en autos haber tramitado por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente demanda incoada por las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M. contra los ciudadanos T.G.M.C. y A.M.L.C.L., siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5° y siguientes del referido Decreto-Ley.- Así se establece.

   IV

   Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentaran las ciudadanas IDAHIR L.M.G. y L.E.G.M. contra los ciudadanos T.G.M.C. y A.M.L.C.L.; ello en virtud que, a partir de la publicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no pueden proceder los desalojos forzosos o desocupaciones arbitrarias sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos para tales efectos en el mencionado Decreto-Ley.

   LA JUEZ,

   Z.B.D..

   LA SECRETARIA,

   JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

   Exp. No. 20.189