Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 3 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: J.I.J.C.H., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 10.150.074, soltero, de éste domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados A.J.M.C. y J.M., J.B. y LIONELL N.C., inscritos en el I.P.S.A bajo el N° 104.754, 83.179, 70.587 y 57.792, en su orden (fs. 197, fs. 200-201 y f. 202).

PARTE DEMANDADA: G.C.C., venezolano, mayor de edad, divorciado, con cédula de identidad N° 5.658.922, de éste domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados E.J.M.G. y J.E.C.C., inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 38.913 y 28.040, en su orden (fs. 23 y su vto.).

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción a Compra.

EXP. N°: 17.976.

PARTE NARRATIVA

Mediante libelo de demanda proveniente del Juzgado Distribuidor recibida en éste Juzgado en fecha 03/06/2005, el ciudadano J.I.J.C.H., interpuso demanda en la que expuso: Que el 27/12/2004, celebró contrato privado de opción de compra venta con el ciudadano G.C.C., sobre un inmueble ubicado en el desarrollo habitacional Villas de Cerro Verde, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; que con dicho contrato el optante comprador le hizo entrega de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00), quedando un saldo restante de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), que se comprometió a cancelar en un lapso no mayor de tres meses contados a partir de la fecha de dicho documento. Que han sido infructuosas todas las diligencias en pro de la cancelación del saldo pendiente. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil y solicita que se declare el incumplimiento de la cláusula Segunda del contrato; que los DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 10.000,00) recibidos al momento de la firma del documento se declaren como garantía de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento; la indexación o corrección monetaria (fs. 1 al 4).

ADMISION

El Tribunal por auto de fecha 10/06/2005, admitió la demanda propuesta y ordenó al citación del demandado (f. 10).

CITACION

Del folio 11 al 21, corren actuaciones relacionadas con la citación del demandado.

Mediante diligencia de fecha 05/10/2005 (f. 21), el demandado de autos asistido de abogado, se da por citado.

CONTESTACION Y RECONVENCION

Mediante escrito presentado en fecha 03/11/2005, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: 1) Negó rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes. 2) Que el propietario demandante, asumió la obligación de tramitar la documentación para el traspaso del inmueble y no lo hizo, y que en consecuencia no puede declararse resuelto el contrato de opción a compra, cuando la causa de no su concreción deriva de la inejecución o incumplimiento del demandante. 3) Opone la excepción non adimpleti contractus, conforme al artículo 1.168 del Código Civil. 4) propone reconvención contra el demandante J.I.J.C., para que convenga en ejecutar el contrato de opción a compra y en pagar a su mandante los daños y perjuicios (fs. 24 al 29).

ADMISION DE LA RECOVENCION

Por auto de fecha 10/11/2005, el Tribunal admitió la reconvención propuesta (f. 30).

CONTESTACION DE LA RECONVENCION

Por escrito consignado en fecha 22/11/2005, la representación judicial del demandante reconvenido contestó la Reconvención en los términos siguientes: 1°) Que su representado en ningún momento incumplió la cláusula tercera y que la ejecución de las obligaciones tenían fechas diferentes, invocando la parte in fine del artículo 1.168 del Código Civil (fs. 36 y 37).

PROMOCION DE PRUEBAS

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Mediante escrito presentado en fecha 19/12/2005, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas (fs. 38 al 40):

1. ) Valor y mérito jurídico de lo favorable en autos.

2. ) Documentos emanados de la Alcaldía del Municipio Cárdenas: * Ingreso a caja N° 141934 de fecha 05/04/2005. * Constancia de variables urbanas. * Ingresos de caja N° 142276 de fecha 07/04/2005. * C.d.J.d.D.d.C.. * Ingreso a caja N° 144540 de fecha 03/05/2005. * Constancia de cumplimiento para proyectos y edificaciones. * Siete (7) planos de arquitectura y construcción.

3. ) Informes: Que se oficie a la Alcaldía del Municipio Cárdenas.

4. ) Testigos: M.M., Jin G.C.F., Daniel delgado Alviárez y J.A.M.M..

   PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Mediante escrito presentado en fecha 19/12/2005, la parte demandada promovió las siguientes (fs. 58 al 65):

1. ) El mérito favorable de los autos.

2. ) Documentales: Contrato de Opción a Compra celebrado entre el actor y el demandado.

3. ) Inspección Judicial en la sede de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. y en el Desarrollo Habitacional Villas de Cerro verde.

   ADMISION DE LAS PRUEBAS

   Por autos de fecha 13/01/2006 fueron admitidas las pruebas de la parte actora (fs. 67 y 68) y de la parte demandada (f. 69).

   PARTE MOTIVA

   SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

   Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción de la presente causa, en la que J.I.J.C., interpone demanda contra G.C.C., alegando la celebración de una compra de compra, en la que el demandado no pagó el saldo restante de la misma, equivalente a VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00).

   El demandado, por su parte, se excepciona del pago, alegando la excepción non adimplettis contractus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, argumentando que no pagó por el incumplimiento del demandante a su obligación de tramitar la documentación respectiva, conforme a la cláusula TERCERA del contrato celebrado. Así mismo reconviene al demandante alegando el artículo 1.167 del Código Civil.

   VALORACION DE LAS PRUEBAS

   VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   Al mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del m.T. de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, éste Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

   Al original de la documental inserta al folio 5, que constituye un documento privado emanado de las partes, que no fue tachado ni desconocido; el Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que los ciudadanos J.I.J.C.H. y G.C.C., celebraron contrato de Opción a Compra, en fecha 27/12/2004, sobre un inmueble consistente en una parcela, distinguida con el N° 5, ubicada en el Desarrollo Habitacional Villas de Cerro Verde, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, con un precio convenido de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,00).

   A la copia fotostática certificada de la documental inserta del folio 6 al 9, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que “CONSTRUCTORA EDES C.A”, representada por E.E.E.P., dio en venta pura y simple a J.Y.J.C.H., una parcela ubicada en el Parcelamiento Desarrollo Habitacional Villas de Cerro Verde, Municipio Cárdenas, según documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 27/04/2004, bajo el N° 01, Tomo 07, folios 01 al 04, protocolo Primero, segundo trimestre.

   Al original de la documental inserta al folio 41; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que J.I.C., según ingreso de caja N° 141934, de fecha 05/04/2005, pagó ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas la suma de VEINTINUEVE BOLIVARES FUERTES CON 40/100 (Bs. F. 29,40), por concepto de variables urbanas.

   Al original de la documental inserta al folio 42; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que la Alcaldía del Municipio Cárdenas, Dirección de O.M.P.U, según oficio N° V.U 44 de fecha 04/04/2005, otorgó variables urbanas al ciudadano J.I.C.H., para un inmueble ubicado en Villas de Cerro Verde, vereda N° 5, las Margaritas de Táriba, Municipio Cárdenas.

   Al original de la documental inserta al folio 43; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que J.I.C., según ingreso de caja N° 142276, de fecha 07/04/2005, pagó ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas la suma de CATORCE BOLIVARES FUERTES CON 70/100 (Bs. F. 14,70), por concepto de inspección y constancia catastral.

   Al original de la documental inserta a los folios 44 y 45 y su vuelto, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, División de catastro, en fecha 13/04/2005, otorgó constancia de propiedad al ciudadano J.Y.J.C.H..

   Al original de la documental inserta al folio 46; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que J.I.C., según ingreso de caja N° 144540, de fecha 03/05/2005, pagó ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas la suma de OCHENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON 20/100 (Bs. F. 88,20), por concepto de Permiso de Obra mayor.

   Al original de la documental inserta al folio 47, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente; y de ella se desprende que la Alcaldía Bolivariana de Cárdenas en fecha 26/04/2005 dejó constancia que el proyecto de vivienda unifamiliar propiedad de J.I.C., cumple con las variables urbanas fundamentales.

   A los planos insertos del folio 48 al 56; el Tribunal observa que constituyen documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio, que debieron ser ratificadas mediante prueba testimonial; razón por la cual; visto que no fueron ratificados, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se valoran.

   Al oficio S/N° inserto del folio 173 al 176 y sus anexos agregados del folio 177 al 189, emanado de la Alcaldía de la Sindicatura del Municipio Cárdenas del Estado Táchira; el Tribunal la valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende: 1°) Que en los archivos de la Dirección de Hacienda reposa un recibo de caja denominado ingreso de caja N° 141934 fechado 05/04/2005, por la cantidad de VEINTINUEVE BOLIVARES FUERTES CON 40/100 (Bs. F. 29,40), por concepto de pago de variables urbanas a nombre de J.I.C.. 2°) Que en fecha 04/04/2005, fue expedida con el N° V.U.44 variables urbanas a nombre del ciudadano J.I.C., en virtud de propuesta para vivienda unifamiliar en Villa de Cerro Verde. 3°) Que en los archivos de la Dirección de Hacienda reposa un recibo de caja denominado ingreso de caja N° 142276 fechado 07/04/2005, por la suma de CATORCE BOLIVARES FUERTES CON 70/100 (Bs. F. 14,70) por concepto de cancelación de inspección y constancia catastral a nombre de J.I.J.C.. 4°) Que en los archivos de la Dirección de Hacienda reposa un recibo de caja denominado ingreso de caja N° 144540 fechado 03/05/2005 por la cantidad de OCHENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON 20/100 (Bs.F. 88,20), por concepto de permiso para obra mayor a nombre de J.I.C.. 5°) Que fue expedida cédula catastral a nombre del ciudadano J.I.J.C., expedida con posterioridad a la realización de la inspección por aquélla misma oficina. 6°) Que al ciudadano J.I.C. le fue expedida constancia de cumplimiento para proyectos y edificaciones N° 014 fechada 26/04/005. 7°) Que los planos que acompañan son los únicos que se encuentran agregados al expediente de obra mayor archivado en la Oficina Municipal de Planificación Urbanística y que fueron suministrados por el solicitante.

   PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Sobre el mérito favorable de los autos, el Tribunal da por reproducida la valoración que sobre él hizo anteriormente.

   Respecto al documento de opción a compra; el Tribunal reproduce la valoración que sobre él hizo en el capitulo relativo a la valoración de las pruebas de la parte actora.

   De la inspección judicial evacuada por éste Tribunal en la sede de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, oficina de Rentas Municipales, en fecha 06/02/2006 (fs. 81 al 83), se desprende: 1°) Que de la tarjeta signada con el N° 32166, contentiva de los datos del inmueble ubicado en el Desarrollo habitacional Cerro verde, aparece como último propietario J.I.J.C.H., con fecha de cancelación de la solvencia el 19/03/2004 y última cancelación por igual concepto el 16/03/2005 (f. 84 y su vto), sin que se evidencie la expedición de solvencia para trámite de venta. 2°) Que el referido ciudadano solicitó la expedición de la constancia catastral y se anexó fotocopia de registro de obra menor de fecha 26/04/2005 (f. 88) y construcción de obra mayor para vivienda unifamiliar. 3°) Que fue consignado certificado de solvencia de fecha 16/06/2005 por concepto de trámite ante Ingeniería a nombre de J.Y.J.C. y recibo de ingreso de caja a nombre del mismo ciudadano con el N° 140688 de fecha 16/03/2005, por un monto de SIETE BOLIVARES FUERTES CON 35 CTS (Bs.F. 7,35), por trámite ante Ingeniería Municipal y DOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2,00) por impuesto catastral; que igualmente fue presentado en el acto de la inspección judicial, constancia de propiedad (fs. 86 y 87), planilla de registro de obras (f. 88) y escrito fechado 14/04/2005, donde el demandante expone la problemática que atravesó con el ciudadano L.C..

   De la inspección judicial evacuada por éste Juzgado el día 06/02/2006, en la sede del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. (fs. 91 y 92), se desprende lo siguiente: 1°) Que en dicha oficina existe un documento protocolizado bajo el N° 1, Tomo 07, folios 1 al 4, Protocolo Primero, segundo trimestre del año 2004. 2) Que no existe ningún trámite, gestión o diligencia realizada por el demandante de autos para protocolizar contrato de compra venta relacionado con el inmueble registrado con el N° 1, Tomo 07, folios 1 al 4, Protocolo Primero, segundo trimestre del año 2004.

   La representación judicial de la parte actora, en el acto de evacuación de la inspección judicial practicada el 20/03/2006, impugnó el particular TERCERO de la misma, alegando que la fijación del precio del inmueble debía hacerse mediante experticia.

   En éste sentido, disponen los artículos 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 473: “Para llevar a cabo la inspección judicial, el Juez concurrirá con el Secretario o quien haga sus veces y uno o más prácticos de su elección cuando sea necesario. Las partes, sus representantes o apoderados podrán concurrir al acto.”

   Artículo 476: “Las funciones de los prácticos se reducirán a dar al Juez los informes que éste creyere necesarios para practicar mejor la diligencia, informes que podrá solicitar también de alguna otra persona, juramentándola.

   Los honorarios de los prácticos serán fijados por el Juez, a cargo de la parte promovente de la prueba, o de ambas partes, de por mitad, si se hubiere ordenado de oficio.

   De las normas copiadas se desprende que el Juez, para la práctica de la inspección judicial, puede apoyarse de uno o más Prácticos, con conocimiento en el tema o área objeto de inspección.

   En el caso de autos, se observa que el Práctico F.C.B., Ingeniero Civil, acompañó al Tribunal como auxiliar de justicia y cuando indicó al Tribunal los valores del inmueble inspeccionado, lo hizo como marco referencial, con el ánimo de orientar e ilustrar al Tribunal en su misión, sin que para ello, tuviere que evacuar una experticia; máxime cuando la representación judicial de la parte actora, conocía con antelación el particular a evacuar y pudo hacer oposición al mismo en la oportunidad procesal correspondiente, esto es, en el lapso de oposición a la admisión de las pruebas; en tal virtud; el Tribunal desecha la impugnación y procede a valorar la inspección judicial, así:

   De la inspección judicial practicada en fecha 20/03/2006 (fs. 104 al 109), del informe técnico presentado por el perito que fue juramentado en el acto de la misma (fs. 114 y 115) y de la memoria fotográfica presentada igualmente por el Práctico fotógrafo juramentado en el acto (fs. 117 al 125); se desprende: 1°) Que el inmueble donde se constituyo el Tribunal, consiste en una vivienda unifamiliar hecha con losa de fundaciones, columnas de concreto, paredes de bloque frisadas y terminadas, techos de correas metálicas con mortero de cemento y malla truckson y riple mortero de cemento, manto y teja tipo unión. 2°) Que la vivienda cuenta con marcos metálicos en puertas y ventanas, con puerta principal metálica entamborada, puertas internas de madera entamboradas, ventanas con vidrios deslizantes y rejas protectores; dos (2) baños con piezas sanitarias y grifería, los pisos de la vivienda son de cerámica nacional de primera, toda la acometida eléctrica con su cableado, cajetines, puentes y tapas, distribución de aguas blancas y negras terminadas. 3°) Que la cocina cuenta con gabinetes con entrepaños de concreto, paredes de ladrillo en obra limpia. 4°) Que la casa se encuentra totalmente pintada, interna y externamente, en sus techos y paredes. 5°) Que la vivienda en su parte posterior posee un tanque de agua de 2.500 litros, una pared de bloque de cemento concluida; que las obras del patio delantero y trasero son de cemento rústico; los techos con canales de agua con dos (2) cúpulas en cada baño, una (1) en cada año; en la fachada delantera cuenta con una pared de ladrillo en obra limpia, rejas y portón de hierro para acceso de unos (1) ó dos (2) vehículos. 6°) Que la obra se encuentra concluida en un 95%, faltando por terminar un área de la sala de aproximadamente 10 mts cuadrados, para la colocación de la cerámica, faltando igualmente los closets de las habitaciones, la terminación de cerámica en el baño, rodapié a toda la casa, acabado del piso en la parte posterior y delantera de la vivienda. 7°) Que el valor del terreno oscila por el orden de los CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 150) el metro cuadrado y el valor total de la parcela si tiene 8 x 20, es decir, 160 mts. cuadrados son VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 24.000), y el valor de la vivienda es a razón de UN MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.167) el metros cuadrado, para un total de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 135.140).

   A los recaudos insertos del folio 152 al 167; el Tribunal aprecia que fueron traídos a los autos una vez precluído el lapso de promoción de pruebas, razón por la cual, no se valoran.

   Valoradas como han sido las pruebas, corresponde a éste Operador de Justicia examinar la procedencia de la acción de Resolución de Contrato propuesta; sobre lo cual dispone el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de resolución del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral y 2.- La inejecución o incumplimiento contractual.

   El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral; se observa que inserto al folio 5 riela contrato de opción a compra celebrado entre J.I.J.C.H., como propietario y G.C.C., como optante comprador, el cual no fue desconocido ni tachado por las partes; razón por la cual éste Tribunal le confirió pleno valor probatorio; y hace plena fe de la celebración en fecha 27/12/2004, del contrato de opción a compra entre las partes, encontrándose satisfecho el primer requisito, atinente a la bilateralidad.

   En lo relativo al segundo requisito; relacionado con el incumplimiento contractual; el Tribunal pasa a examinarlo:

   El contrato de opción a compra agregado al folio 5, señala en sus cláusulas SEGUNDA y TERCERA, lo siguiente:

   SEGUNDA: El precio convenido es por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000) de los cuales el OPTANTE COMPRADOR, hace entrega en éste acto a el PROPIETARIO la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000) y los restantes VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), serán cancelados por el OPTANTE COMPRADOR a el PROPIETARIO en un lapso no mayor de TRES (3) meses contados a partir de la fecha de firma del presente documento.

   TERCERO: EL PROPIETARIO se compromete a tramitar la documentación para el traspaso del inmueble objeto de la presente OPCION DE VENTA por ante los organismos competentes.

   Del texto de la cláusula SEGUNDA supra copiada, se desprende que para el momento de la firma del contrato el optante comprador canceló la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000), hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000), quedando un saldo restante deudor de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000), esto es, que el ciudadano G.C.C., asumió contractualmente la obligación de pagar el saldo restante en un lapso no mayor de tres (3) meses, contados a partir de la firma del documento.

   Por su parte, el propietario J.I.J.C., se comprometió a tramitar la documentación respectiva para el traspaso del inmueble ante los organismos competentes.

   Revisando la normativa sustantiva que regula el contrato de compra venta, se observa que el artículo 1.474 del Código Civil, señala:

   Artículo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

   Se desprende del artículo, que la obligación principal del comprador es la de pagar el precio convenido. En el presente caso, se observa que el pago del precio se convino en forma diferida, para una oportunidad distinta a la de la fecha de la firma del contrato; y revisando minuciosamente las actas procesales, no se encontró elemento probatorio alguno que demostrare el pago de la suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00), por concepto del saldo restante del precio de venta pactado; máxime cuando el demandado en el escrito de contestación de la demanda admite que no pagó el precio convenido (f. 26).

   Así mismo, se observa que el demandado en la contestación de la demanda, opone la excepción non adimpletti contractus, conforme al artículo 1.168 del Código Civil, en virtud de la cual, pretende excepcionarse de su obligación de pagar, bajo el argumento que el actor no tramitó la documentación correspondiente a que había quedado obligado en la cláusula Tercera Contractual.

   Según el autor E.M.L., “La excepción non adimpletti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Curso de obligaciones, Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica A.B.).

   “…La excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Social, Exp. N° 02055, sentencia de fecha 06/02/2003).

   De la revisión de las actas procesales, se constata que corren agregadas del folio 41 al 47, un conjunto de documentales, consistentes en constancias de pago, otorgamiento de variables urbanas, constancia de propiedad, todas las cuales fueron expedidas por la Alcaldía del Municipio Cárdenas, a nombre del demandante J.I.J.C., con lo cual queda evidenciado, que el aquí demandante, inició ante el referido organismo las gestiones necesarias para poner al día el inmueble vendido, en cuanto a solvencias municipales y permisería se refiere. Así se establece.

   Ahora bien, situándose en una contratación de compra venta, es conveniente puntualizar que las obligaciones deben cumplirse en un orden lógico y cronológico. Así, una vez consentida la compra –venta y puestas las partes de acuerdo en cuanto al precio, la fase siguiente es su pago, y hasta que éste no se verifique, no podrá el vendedor con certeza, tramitar la solvencia de venta ante la Alcaldía para formalizar la venta, conforme al artículo 1.491 del Código Civil.

   Esto justamente fue lo ocurrido en el caso sub examine, ante la falta de pago del demandado, no se elaboró el documento definitivo de venta, para con él tramitar la solvencia de venta ante la Alcaldía del Municipio Cárdenas, pues hasta que no se cumpliere y agotare el pago total de la obligación, no nacía para el vendedor la obligación correspondiente a la tramitación de los recaudos ante los organismos competentes; sin embargo; tal como ya se expuso, se aprecia de los recaudos agregados a los autos que el demandante realizó unas gestiones y trámites preliminares tendientes a actualizar ante la Alcaldía el inmueble dado en opción a compra.

   En tal virtud; éste Operador de Justicia; visto que el demandado de autos, no pagó el precio convenido en la oportunidad correspondiente, esto es, dentro de los tres (3) meses siguientes a la firma del contrato de opción de compra, se le encuentra incurso en el incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del contrato supra mencionado; y cumplido el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción de Resolución propuesta. Así se decide.

   En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción a compra privado celebrado en fecha 27/12/2004, entre los ciudadanos J.I.J.C.H., ya identificado y el ciudadano G.C.C., ya identificado. Así se decide.

   Por otra parte, resulta contradictorio que el demandado se excepcione del cumplimiento de su obligación de pago, alegando el incumplimiento del demandante, cuando tal como ya se expuso suficientemente, el demandante no incurrió en incumplimiento; en tal virtud, se declara sin lugar la oposición de la excepción non adimpletti contractus. Así se decide.

   El demandante de autos, pretensiona la Resolución de contrato y no su cumplimiento. Al respecto, cabe destacar que la acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato, -no sólo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado-, sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes, entre las cuales se hubieren verificado ya transferencias patrimoniales fundadas en tal contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto. No se duda, pues, que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto a que va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve.

   En el caso de autos, se está ante la Resolución de un contrato de opción de compra- venta, en virtud del incumplimiento del demandado a su obligación de pago oportuno del saldo restante del precio, conforme a la cláusula SEGUNDA del contrato (f. 5). Es por ello, que éste Tribunal acuerda que el actor se quede con la totalidad de los DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000), como indemnización por el no cumplimiento del demandado de autos. Así se decide.

   De igual forma, se niega la indexación de dicha suma, en atención a que el actor mantuvo en su poder el dinero desde la fecha de la celebración del contrato, es decir, desde el 27/12/2004, obteniendo de él, el provecho a que hubiere lugar; en consecuencia acordar su indexación, haría más gravosa la situación del demandado, que pagó los DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000) en la oportunidad convenida. Así se decide.

   En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta y por la naturaleza de la decisión de la acción principal incoada, no hay condenatoria en costas. Así se decide.

   RECONVENCION

   La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda (fs. 24 al 29) propone Reconvención contra el demandante y solicita que convenga en: 1°) Ejecutar el contrato de opción a compra en al forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado y 2°) En pagar al demandado los daños y perjuicios a que haya lugar.

   Señala el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:

   Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos…

   (Negrillas del Tribunal.)

   La Reconvención o mutua petición, es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en el que se permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo. (Sentencia Sala de Casación Civil de fecha 26 de marzo de 1987 con Ponencia del Magistrado Dr. L.D.V.).

   Fundamenta el demandado reconviniente su Reconvención en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   De acuerdo a lo ya expuesto en el texto de ésta decisión, quedó constatado que el demandado reconviniente incumplió con su obligación de pagar el saldo restante del precio convenido; que tal como ya fue explanado, las partes pactaron un pago diferido del saldo restante convenido, consistente en un plazo no mayor de tres (3) meses contados a partir de la firma del contrato de opción a compra.

   En éste sentido; es contrario a la equidad, y no es justo que la parte que no ha cumplido totalmente su compromiso, pretenda exigir a la otra, el total cumplimiento de su obligación correlativa, cuando fue el demandado quien incurrió en incumplimiento.

   Por otra parte, el demandado reconviniente solicita el pago de los daños y perjuicios ocasionados, sobre los cuales el numeral 7º del artículo 340 ejusdem, exige expresamente “la determinación de éstos y sus causas”, requiriendo, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, la explicación de la relación de causalidad existente entre el daño producido y la obligación de reparar; ello con la finalidad de garantizar el Derecho a la Defensa de la contraparte, quien debe conocer en detalle y con detenimiento los daños reclamados. (Cursivas del Tribunal).

   Revisando las actas procesales, no se encontró la discriminación de los daños causados, así como tampoco la relación de causalidad existente entre el daño producido y la obligación de reparar; razones por las cuales, es forzoso declarar sin lugar el pago de los daños y perjuicios reclamados; e igualmente, sin lugar la Reconvención propuesta. Así se decide.

   Se condena en costas de la reconvención, a la parte demandada reconviniente.

PARTE DISPOSITIVA

Este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano J.I.J.C.H., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 10.150.074, soltero, de éste domicilio y hábil, contra el ciudadano G.C.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 5.658.922, de éste domicilio.

SEGUNDO

Se declara sin lugar la indexación sobre la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000).

TERCERO

Se declara resuelto el contrato de opción a compra privado celebrado en fecha 27/12/2004, entre los ciudadanos J.I.J.C.H., ya identificado y el ciudadano G.C.C., ya identificado.

CUARTO

Por la naturaleza de la decisión de la acción principal propuesta, no hay condenatoria en costas.

QUINTO

Se declara sin lugar la Reconvención propuesta por el ciudadano G.C.C., ya identificado, contra J.I.J.C.H., ya identificado.

SEXTO

Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente, conforme al supuesto genérico de vencimiento total, previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los tres (03) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación. J.M.C.Z.. El Juez. (fdo) firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. La Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Tribunal y del Libro Diario. En la misma fecha se publicó la sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil. La secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.

Exp. N° 17.976.

JMCZ/MAV