Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Guanare de Portuguesa, de 9 de Abril de 2013

LA

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: 2.787-12

PARTE DEMANDANTE: R.I.O.V., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 5.131.151, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.G.S., L.J.B.S. y R.G.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.836.497, V- 8.067.355 y V- 12.647.509, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.811, 27.663 y 133.461 respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: C.L.T.V., venezolano, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 13.329.463, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: O.S., venezolano, abogado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.004.695, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.525, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMINETO DEL TÉRMINO ARRENDATICIO

SENTENCIA: DEFINITIVA

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 28-11-2.012, el ciudadano R.I.O.V., debidamente asistido del abogado R.G.S., interpone demanda contra el ciudadano C.L.T.V.. El motivo de la demanda es Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término Arrendaticio. Folio 01 al 80.

En fecha 03-12-2.012, este Tribunal admitió la presente demanda emplazando al demandado para que comparezca por ante este Tribunal el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Consta en autos la práctica de la citación. Folio 81 al 85.

En fecha 24-01-2013, comparece por ante este Juzgado el ciudadano C.L.T.V., debidamente asistida por el abogado O.S. y procede a dar contestación a la demanda. Folio 86 y 91.

En fecha 30-01-2013, comparece por ante este Juzgado el abogado O.S. en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por este Tribunal. Folio 104 al 166.

En fecha 05-02-2.013, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada abogado O.S. y consigan escrito de ratificación de pruebas. Folio 169 al 177.

En fecha 08-02-2.013, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora abogado R.G.S. y consigan escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas y evacuadas posteriormente. Folio 180 y 184.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho en que fundamentará su decisión.

HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:

…Alega la parte actora que consta de instrumento privado escrito, fechado 8 de agosto de 2010, que cede en arrendamiento al ciudadano C.L.T.V., un local comercial de su propiedad, distinguido con el N° 1, ubicado en la carrera 11, entre calles 17 y 18, Barrio La Arenosa, sector I, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, que tiene un área de sesenta y cinco metros cuadrados con dos centímetros cuadrados (65,02 m2) el cual es parte de una unidad arquitectónica de mayor proporción y contiguo al otro local de su propiedad, que en el referido contrato, que el uso determinado es de índole comercial, que el término de duración es de dos (02) años a partir del 08 de agosto de 2010 hasta el 08 de agosto de 2012, que el canon de arrendamiento es la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00) para el primer año del arrendamiento, debiendo ser ajustado su quantum para el segundo año de vigencia, de la obligación del arrendatario a no efectuar modificaciones en la estructura del inmueble sin la previa autorización del arrendador, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, primeramente cancelar las mensualidades ajustadas a lo acordado contractualmente durante el primer año del arrendamiento (08-08-10 – 08-08-11), posteriormente se rehúso a recibir el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2011 y respecto a los dos locales de su propiedad que tiene alquilados, que en fecha 06 de noviembre de 2011 da inicio al procedimiento consignatario, expediente N° 123 de consignaciones inquilinarias, que ha venido realizando el pago de los cánones de arrendamientos vencidos de manera de incorrecta e irregular, no de forma cíclica al vencimiento de cada mensualidad, situación que lo mantiene en constante y reiterada mora e insolvencia, que la duración del contrato de arrendamiento pactada por el periodo de dos años a partir del día domingo 08 de agosto de 2010 hasta el día miércoles 08 de agosto de 2012, ambas fechas inclusive, no prorrogable y por ningún respecto operaria la tácita reconducción de ese contrato, ni aun en el caso que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, esa estipulación de manera concluyente determina la extinción del contrato, que el arrendatario para el día miércoles 08 de agosto de 2012, fecha prefijada para la terminación de la contractual de índole privada, se encontraba remiso con sus obligaciones, pues no pagaba la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, menos aún ejecuta regladamente el pago por consignación para presumirlo como legítimamente efectuado, que el arrendatario no ha cumplido con la obligación de pagar el canon arrendaticio de acuerdo como se obligó, menos aún a consignar o depositar el pago dentro del lapso de 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, por las razones de hecho y de derecho, expresadas en el presente escrito y por estar llenos los extremos que pauta el ordenamiento jurídico, es por lo que ocurre a su noble oficio para demandar por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término como en efecto formalmente lo hace al ciudadano C.L.T.V., para que convenga, o en caso contrario a ello, sea obligado por el Tribunal, en devolverle y hacerle formal entrega del inmueble que le cedió en arrendamiento, demanda igualmente las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogados que intervengan en el proceso, demanda el pago por equivalente de aquellas mensualidades que generan por tiempo que demore el arrendatario en entregar o devolver el inmueble, estima la demanda en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) equivalentes a un mil cuarenta unidades tributarias con sesenta y siete céntimos (U.T. 1.401,67)…

EN SU OPORTUNIDAD LEGAL EL DEMANDADO DEBIDAMENTE ASISTIDO DEL ABOGADO O.S. DIO CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR ALEGANDO QUE:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el actor, niega que el demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble que le fuere dado en arrendamiento por las siguientes razones: PRIMERO: que el demandante no acompañó a la demanda de desalojo la correspondiente notificación solicitando la entrega o devolución del inmueble donde actualmente esta como arrendatario entendiéndose que opero la tacita reconducción y además de dar la prorroga correspondiente de acuerdo al tiempo que lleva ocupando dicho inmueble, que el arrendador acordó a través del contrato verbal la continuidad y prorrogabilidad una vez vencido el mismo, motivo por el cual esta demanda no debió ni admitirse. SEGUNDO: en cuanto a la solvencia en el pago de cánones de arrendamientos cabe mencionar que en ningún momento como quiera interpretar la parte actora su intención es y siempre será el buen mantenimiento del mismo, el buen uso y las buenas costumbres y en ningún momento la propiedad del mismo, ya que se vieron obligados a solicitar la apertura de una cuenta bancaria ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de esta Jurisdicción a los fines de garantizar el buen cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario identificado con la solicitud N° 123-11. TERCERO: en cuanto a los servicios básicos es decir, luz, agua y aseo hasta la presente fecha según comprobante de pagos solventes, promueve las testimoniales de los ciudadanos I.I.V.P., N.E.G.Q., Diveana C.L.L. y M.G.M.L. …

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

1. - Original del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 08 de agosto de 2.010, entre los ciudadanos R.I.O.V. y C.L.T.V., sobre el inmueble objeto de la presente causa, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos R.I.O.V. y C.L.T.V. inicialmente a tiempo determinado sobre el inmueble objeto del presente juicio.

2. - Copia fotostática simple del expediente de consignaciones signado con el N° 123 en fecha 08-12-2011, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el que aparece como consignatario el ciudadano C.L.T.V. y como beneficiario R.I.O.V., al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos C.L.T.V. y R.I.O.V..

3. -Copia fotostática simple del Titulo Supletorio signado bajo el N° 7241 de fecha 01-12-2011, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare, en el que aparece como solicitante el ciudadano R.I.O.V., al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra que el propietario de las bienhechurías (local comercial arrendado) es el ciudadano R.I.O.V., parte actora en el presente juicio.

   Pruebas de la parte demandada:

1. -Copia fotostática simple del Registro de Comercio, Documento Estatutario de la sociedad mercantil Terán Jeans C.A., suscrito por los ciudadanos C.L.T.V. y O.R.S.P., debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa, de fecha 10 de mayo de 2012, bajo el número 48 Tomo 10-A RM410, que al ser copia simple de documento público no impugnado, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil.

2. - Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 08 de agosto de 2.010, entre los ciudadanos R.I.O.V. y C.L.T.V., sobre el inmueble objeto de la presente causa, el mismo ya fue valorado anteriormente.

3. -Copia fotostática simple del Documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil Inversiones E.T., C.A., suscrito por los ciudadanos C.L.T.V. y M.E.B., en fecha 10-09-2010, que al ser copia de documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte actora se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil.

4. - Copia fotostática simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria suscrita por los ciudadanos O.R.S.P. y M.E.B. de fecha 27-02-2012, que al ser copia de documento publico no impugnado en su debida oportunidad por la parte actora se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra que la ciudadana M.E.L.B. le da en venta al ciudadano C.L.T.V. parte demandada en el presente juicio las acciones que posee en la empresa Inversiones E.T. C.A.

5. - Copia fotostática simple del expediente de consignaciones signado con el N° 123 en fecha 08-12-2011, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el que aparece como consignatario el ciudadano C.L.T.V. y como beneficiario R.I.O.V., este documento ya fue valorado anteriormente.

6. - promovió las testimoniales de las ciudadanas I.I.V.P., N.E.G.Q., Diveana C.L.L. y M.G.M.L., acudiendo solo las ciudadanas I.I.V.P., N.E.G.Q. y Diveana C.L.L. a rendir sus declaraciones en los términos siguientes:

   I.I.V.P.: Que al ser interrogada declaró al Tribunal los siguientes hechos: Que tiene tres años aproximadamente conociendo a C.L.T.V. y su relación con él es que es gerente de la tienda que está ubicada en la carrera 11 del Barrio Cementerio. Que sabe o le consta que entre el ciudadano R.O. y el ciudadano C.L.T., tienen una relación arrendaticia, incluso se lo presentó como el dueño del local. Que sabe y le consta que el ciudadano C.L.T.V., está solvente con el pago del canon de arrendamiento y los servicios básicos, ya que como gerente de la tienda de la carrera 11, se encarga de hacer dichos pagos en el banco Bicentenario. Que tiene conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, sucrito entre el ciudadano R.O. y el ciudadano C.L.T., de un local con un área de aproximadamente sesenta y seis metros cuadrados ubicado en la carrera 11, entre calles 17 y 18, de esta ciudad de Guanare, ya que lo leyó, pero de ahí no sabe más, lo tuvo en sus manos, pero como a ese no les dan acceso a ellos y lo tienen en la tienda, pero lo leyó y eso es de él. Que tiene conocimiento que el contrato escrito establecía el pago del canon de arrendamiento tenía que pagarse antes de la quincena de cada mes, o sea tenía como un lapso de quince días. Que el ciudadano C.L.T., pagaba puntualmente los cánones de arrendamiento, es decir si los cancelaba todos los meses a su vencimiento, desde que esta en la tienda no se ha pasado de la quincena. Que sabe que los cánones de arrendamientos, se pagaron puntualmente, no en el lapso como lo dice el contrato, pero si existen los depósitos. Que hizo los depósitos, por los cánones de arrendamientos y la fecha en que realizó dichas operaciones, dos los hizo el día once, en octubre lo hizo el día once, el noviembre el día quince y en diciembre si se paso de la quincena, en la cuenta, que no es la cuenta del señor Ramón, es un nombre raro, pero no recuerda el nombre del señor.

   N.E.G.Q.: Que al ser interrogada declaró al Tribunal los siguientes hechos: Que conoce suficientemente al Ciudadano C.L.T.V. y es su empleada. Que sabe o le consta que entre el ciudadano R.O. y el ciudadano C.L.T., tienen una relación arrendaticia. Que sabe y le consta que el ciudadano C.L.T.V., está solvente con el pago del canon de arrendamiento y los servicios básicos, en varias oportunidades lo ha visto que ha mandado al personal hacer los depósitos en el banco Bicentenario. Que tiene conocimiento de la existencia de un contrato escrito de arrendamiento, sucrito entre el ciudadano R.O. y el ciudadano C.L.T., de un local con un área de aproximadamente sesenta y seis metros cuadrados ubicado en la carrera 11, entre calles 17 y 18, de esta ciudad de Guanare, más no tiene visibilidad del contrato. Que no sabe que en el contrato, establecía el pago de los cánones de arrendamientos los días ocho de cada mes, ya que no tiene esa fecha, porque eso lo lleva directamente la gerente. Que sabe que el ciudadano C.L.T., estaba solvente con los cánones de arrendamientos, porque la gerencia es la encargada de hacer los depósitos en su mayoría y ella ahorita en enero mando hacer el último depósito. Que los cánones de arrendamientos, se pagaron puntualmente, hasta el momento que ella estado trabajando con ellos. Que cánones de arrendamiento, los pagaba o depositaba C.L.T., todos los meses, desde el momento que ella comenzó a trabajar si. Que en julio tiene un año trabajando con él.

   DIVEANA C.L.L.: Que al ser interrogada declaró al Tribunal los siguientes hechos: Que conoce suficientemente al ciudadano C.L.T.V. y tiene casi un año trabajando con ellos y le trabajó por temporada como empleada de él. Que sabe que el ciudadano R.O. es el dueño del local donde están trabajando. Que sabe y le consta que el ciudadano C.L.T.V., está solvente con el pago del canon de arrendamiento y los servicios básicos. Que pagan en el banco Bicentenario. Que tiene tiempo trabajando con ellos por temporadas y tiene conocimiento por la confianza porque es empleada y eso, que normalmente ve que se le dice a los empleados y le decían que estaban al día con el pago

   En cuanto a las testimoniales rendidas por los ciudadanos I.I.V.P., N.E.G.Q. y Diveana C.L.L., los mismos son valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto sus dichos no entraron en contradicción sin embargo hay que concatenarlos con otras pruebas cursantes en autos, lo cual serán a.p.

   En cuanto a la testimonial de la ciudadana M.G.M.L., el Tribunal dejó constancia que la misma no compareció a rendir su declaración por lo cual no es apreciada.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término Arrendaticio, alegando que el ciudadano R.I.O.V. es propietario de un inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en el barrio La Arenosa, sector 1, carrera 11, entre calles 17 y 18, de esta ciudad de Guanare y que dicho inmueble fue cedido en calidad de arrendamiento al ciudadano C.L.T.V. plenamente identificado, quien ejerce actividades comerciales a través de un fondo de comercio denominado Inversiones Enmanuel C.A.

   Que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 08 de agosto de 2010, bajo la forma de contrato privado, con una duración de dos (2) años, hasta el 08 de agosto de 2012, cuando su representado adquiere el local, siendo a partir de allí que se inició entre R.I.O.V. y C.L.T.V. una relación arrendaticia, bajo la modalidad de contrato escrito a tiempo determinado, que se vencía el día 08 de agosto de 2.012.

   Que el canon de arrendamiento mensual pactado fue en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) para el primer año y posteriormente sería incrementado de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera a su vencimiento, que si el arrendatario deseare seguir ocupando el inmueble debía manifestarlo mediante un escrito dirigido al arrendador con acuse de recibo con por lo menos dos (02) meses de anticipación a la culminación del contrato.

   Que en fecha 07 de diciembre de 2.011, el ciudadano C.L.T.V. interpuso por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, un procedimiento de consignación inquilinaria, expediente Nº 123, en el cual el demandado declara de manera voluntaria todas y cada una de las afirmaciones anteriormente indicadas.

   Que la parte demandada ha venido realizando el pago de los cánones de arrendamientos vencidos de manera incorrecta e irregular, no de forma cíclica al vencimiento de cada mensualidad, situación que lo mantiene en constante y reiterada mora e insolvencia, y que dicha insolvencia no le otorga el beneficio de la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en virtud de la duración del contrato de arrendamiento pactada por el periodo de dos años a partir del día 08 de agosto de 2010 hasta el día 08 de agosto de 2012, ambas fechas inclusive, no prorrogable y por ningún respecto operaría la tácita reconducción de ese contrato, ni aun en el caso que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble dado en arrendamiento.

   Que en el expediente de consignaciones número 123 riela el contrato de arrendamiento suscrito entre R.I.O.V. y C.L.T.V., que iniciaba el día 08 de agosto de 2.010 y culminaba el día 08 de agosto de 2.012, en virtud de lo cual demanda al referido ciudadano para que proceda a entregarle el inmueble objeto del presente juicio, demanda las costas, costos del presente juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogados que intervengan en el proceso y subsidiariamente el equivalente de aquellas mensualidades que se generen por el tiempo que demore el arrendatario en entregarle o devolverle el inmueble objeto el presente juicio, lo cual obliga a esta Juzgadora determinar si los hechos alegados han sido legalmente demostrados al respecto observa:

   Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...

   Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 1° eiusdem, establece lo siguiente:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…

   El artículo 1.599 del Código Civil, establece:

   Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

   .

   Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...

   En este sentido, corresponde a esta Juzgadora calificar si el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, a fin de determinar la procedencia de la acción interpuesta.

   El Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el mismo, mediante el pago de un canon o precio. Y es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

   En el presente caso, inicialmente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de dos (02) años contados desde el 08 de agosto de 2010 hasta el 08 de agosto de 2012, en virtud de lo cual esta Juzgadora procedió a admitir la presente demanda en virtud de la naturaleza jurídica del contrato.

   En cuanto a las demandas de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de junio de 2005, número (04-1845) estableció lo siguiente:

   …Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador

   .

   CONCLUSIÓN PROBATORIA

   Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la relación arrendaticia es entre el ciudadano C.L.T.V. y el ciudadano R.I.O.V., sobre un inmueble ubicado en el barrio La Arenosa, sector 1, carrera 11, entre calles 17 y 18, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

   Que el tiempo de duración fue convenido por las partes en dos (02) años, contados desde el 08 de agosto de 2010 hasta el 08 de agosto de 2012, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento.

   Que según lo estipulado en la cláusula tercera el canon de arrendamiento fue convenido para el primer año en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros ocho (08) días de cada mes y para el segundo año las partes convinieron que el canon sería ajustado según la regulación que dictamine la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare estado Portuguesa y en la actualidad el canon es de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) mensuales, tal como quedó demostrado en el referido expediente de consignaciones arrendaticias.

   Que según lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se expresa textualmente lo siguiente: “ El plazo de duración del presente contrato será de dos (02) años contados a partir del 08 de agosto de 2010 hasta el 08 de agosto de 2012, ambas fechas inclusive; no prorrogables y por ningún respecto se operara la tácita reconducción del respectivo contrato, ni aún en el caso que El Arrendatario deseare seguir ocupando el inmueble, deberá manifestarlo por escrito dirigido a El Arrendador con acuse de recibo, con por lo menos (02) meses de anticipación a la culminación del contrato”.

   Considera quien decide que en el presente caso al existir un contrato a tiempo determinado, no hay duda que el mismo termina el día en que concluya la prórroga legal, en caso de que el arrendatario haya podido gozarla, sin que tenga el arrendador necesidad de hacerle saber eso al arrendatario, pues se entiende que él está debidamente informado de ese hecho desde el mismo momento de la celebración del contrato, de allí que el legislador establece en el artículo 1.599 del Código Civil que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio; este artículo contiene el principio de la terminación del contrato a tiempo determinado, por el solo hecho del vencimiento del tiempo de su duración y se aplica siempre y cuando en el contrato no se establezca la prórroga automática del tiempo de duración, como en el caso sub judice, que al ser un contrato sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem), en tal sentido por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso prefijado o de la prórroga legal si tiene derecho a ella prevista en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En el caso bajo análisis el propio actor reseña, en su escrito libelar, que el contrato, se venció el 08 de agosto de 2012, sin prórroga alguna por pérdida del beneficio, en virtud del incumplimiento de los cánones de arrendamientos insolutos demandados y desde la fecha del vencimiento del contrato se permitió a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo no desplegó, la actora-arrendadora una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha, su voluntad era de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, se intentó en fecha 28 de noviembre de 2.012, es decir, habiendo transcurrido más de tres (3) meses desde el vencimiento del lapso prefijado, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.

   Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliege una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.

   En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos es en cuanto a su duración, ocurre cuando un contrato a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prórrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar de alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.

   Al respecto, G.G.Q. (2003) expresa lo siguiente:

   …no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal. b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…

   . ( Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353).

   Así las cosas, considera esta Juzgadora que analizada la naturaleza jurídica del contrato y venciéndose el contrato inicialmente a tiempo determinado en fecha 08 de agosto de 2012, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando el inmueble y la actitud pasiva del arrendador de no atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que si bien nació a tiempo determinado se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar el cumplimiento del mismo producto del vencimiento del término arrendaticio, lo cual hace improcedente la pretensión. Y así se decide.

   DECISIÓN

   Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término Arrendaticio, intentada por el ciudadano R.I.O.V., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 5.131.151, de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales abogados R.G.S., L.J.B.S. y R.G.S., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.836.497, 8.067.355 y 12.647.509 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.811, 27.663 y 133.461 respectivamente en ese mismo orden, todos de este domicilio, contra el ciudadano C.L.T.V., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 13.329.463, de este domicilio, a través de su apoderado judicial abogado O.R.S.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.004.695, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.525, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la en el barrio La Arenosa, sector 1, carrera 11, entre calles 17 y 18, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

   Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Se condena en costa a la parte actora dada la naturaleza del presente fallo.

   PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

   Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los nueve (09) días del mes de abril de dos mil trece. AÑOS: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-

   La Juez,

   Abg. M.S.D.S.

   La Secretaria,

   Abg. Lilia Vizc.R.

   En esta misma fecha se publicó siendo las 11: a.m de la mañana. Conste.

   Stria.

   Exp. 2.787-12

   Yeni-