Decisión nº 1100 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 23 de Noviembre de 2009

Recibo de Pago que dice fue emitido por la ciudadana C.B., de fecha 31 de Mayo de 1970, por un monto de Bs. 350.000,00, donde funciona la firma Comercial Sucre a nombre de Wannis Noreddine.

Este instrumento de carácter privado, fue desconocido e impugnado por la parte demandante, con diligencia de fecha 28 de Abril de 2008, invocando el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto esta Juzgadora, debe inferir que no tiene aplicación legal con respecto al instrumento privado, la normativa del artículo señalado, ya que está dirigido “a la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo” No está demostrada en actas la cualidad en ese sentido de la parte impugnante que le haya conferido la firmante de ese recibo. De la misma manera debe declararse que no tiene efecto probatorio ese instrumento en este causa, por cuanto no fue cumplida su ratificación, conforme lo requerido por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es acertado el juicio emitido en ese sentido por el Organo recurrido. Así se declara.

Promueve periódico El Vespertino de fecha 04 de Julio de 1978, donde dice que aparece publicado el Registro de Comercio de la Firma Comercial Sucre. Tercero:

Aparte de demostrar ante terceros, la constitución del promovente, como comerciante, en esta causa, no tiene efectos probatorios esa publicación, más aún cuando no se identifica numéricamente el inmueble, donde se constituyó esa firma; por lo que no puede establecerse presunción de que fuere el mismo inmueble arrendado; lo que lo hace ineficaz como prueba para probar la temporalidad que alega el demandado del contrato verbal fundamento de la acción. Así se declara.

Promueve oficio al Departamento de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Lagunillas, del Estado Zulia, relacionado con la Patente de la Firma Mercantil Comercial Sucre.

Aparte de los efectos probatorios que pueda tener en cualquier otra acción derivada de la relación arrendaticia, en cuanto a este proceso de desalojo no surte efecto como elemento de prueba en cuanto al cumplimiento o no de los cánones de arrendamientos reclamados; más aún cuando no consta reconvención en ningún otro sentido. Así se declara.

Promueve oficio a la C.A. Teléfonos de Venezuela C.A.N.T.V., de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas, Estado Zulia, para que informe a quien pertenece el No 065-22418; A los fines de esa prueba de Informes; se ofició a la C.A.N.T.V, para lo cual se oficio bajo el No. 6130-602-6808-2008, en fecha 28 de Abril de 2008; obteniéndose información mediante comunicación de fecha 14 de agosto del mismo año dirigida al Juzgado de la causa, por la Empresa Telefónica, y de acuerdo a la imprecisión de lo solicitado, no se pudo suministrar la información; razón por la que este Tribunal, dada la imperfección de esta prueba, nada tiene que valorar en ese sentido. Así se declara.

Promueve Oficio a la Energía Eléctrica de la Costa Oriental del Lago ENELCO, para que informe quien es el suscriptor y desde que fecha la Sociedad Mercantil Comercial Sucre está inscrita en esa Institución.

De la misma manera, en el oficio No.6130-603-6808-2008, de fecha 21 de Mayo de 2008, remitido a la empresa, no fue suministrada la información del suscriptor y dirección del inmueble, según la comunicación de fecha 26 de Junio de 2006, emanada de esa empresa eléctrica, por no haberlos suministrado el demandado; razón por la que esta Juzgadora, nada tiene que valorar con respecto a esa prueba. Así se declara.

Promueve prueba de Informes, a los fines de que se informe si existe alguna solicitud de consignación de cánones de arrendamiento signado con el No. 132,

Dado el contenido del análisis de esta prueba, que hizo el órgano recurrido; queda suficientemente probado la existencia de la solicitud de consignación de Cánones de arrendamiento, que con el No. 132 cursa por ante el Juzgado aquo, a lo que esta Juzgadora debe referirse mas adelante, por considerarla como prueba medular en esta acción.. Así se declara.

Testimoniales. Por ante el mismo Juzgado de la causa, declararon los ciudadanos:

J.E.R.D., de 42 años de edad, identificado con Cédula de Identidad No. V.7.864.122, domiciliado en la misma jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia. En cuanto a la Primera Pregunta, que trata sobre el conocimiento del demandado, contestó “Lo conozco de vista, trato y comunicación”. A la segunda de que: “Si es amigo del demandado”. Contestó: “Lo conozco como cliente y como vecino tantos años, siendo vecinos”. A la cuarta: “desde que fecha aproximadamente conocía al demandado en el negocio comercial Sucre”. Contestó “Bueno de los cuarenta y dos años que tengo desde los trece empecé a ayudar a mi padre en el negocio y se que el está allí en el negocio”. Fue repreguntado por la representación judicial de la parte demandante, quién antes de repreguntar, Insiste en la aplicación del artículo 1387 del Código Civil, y solicita que órgano de la causa, se pronuncie en ese sentido. Fue repreguntado una sola vez, en el sentido siguiente: “Diga el testigo a que se refirió usted cuando expresó que conoce al ciudadano Yannis Hamad Noreddine Kannam, como cliente y vecino”. Contestó “El señor Wannis tiene una distancia de mi negocio como de cincuenta metros la cual el va a mi negocio y compra ya que yo vendo refresco, periódicos, revistas”.

Se observa de sus respuestas, incluyendo la de la repregunta; que el testigo, en ninguna forma se refiere y prueba aspectos relacionados con el desalojo que se ventila, ni nada referido al contrato de arrendamiento que inicia esa acción; es razón por lo que se desestima esta declaración como elemento de prueba en esta demanda. Advierte esta Juzgadora, en cuanto a la impugnación de la prueba testimonial que hizo el apoderado judicial de la parte demandante, en base al contenido del artículo 1387 del Código Civil, que no fue considerado en la decisión recurrida, se determina, que la pretensión, la constituye una acción de desalojo por falta de pago; y aún cuando verdaderamente el artículo 1387 eiusdem, se refiere a que “no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el objeto exceda de dos mil bolívares”. La Doctrina y Jurisprudencia, trascrita en este fallo, al inicio de estas consideraciones, relacionadas con la aplicación del artículo 509 del Código Procedimental, y que se sintetiza en el “deber del Juez de examinar todas las pruebas” y la aplicación de la norma constitucional contenida en el artículo 26 de la nuestra Constitución Bolivariana, pilar fundamental del derecho a la defensa, que concordado con la también norma constitucional del “debido proceso”, son requisitos esenciales para una J.T.J., lo que hace procedente su análisis, como se hizo. Así se declara.

. M.D.C.R., de cincuenta y ocho años de edad, identificada con Cédula de Identidad No. V-4.440.163, domiciliada en la jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, a la primera pregunta relacionada con el conocimiento del demandado de autos, contestó: “Lo conozco desde el año sesenta y ocho…”A la segunda relacionada de que “si es su amigo”, contestó “Para nada”. A la tercera, de que “Como conoció al demandado”, contestó “Vuelvo y repito lo conocí en el almacén hasta que llevé cuenta con el durante cinco o seis años lleve yo cuenta con el (sic), A la Cuarta, “desde que fecha aproximadamente conocía al demandado en el negocio Comercial Sucre”. Contestó “En el negocio Comercial Sucre lo conozco desde el años setentaidos (sic)que llevé cuenta con el y de allí para acá lo he venido conociendo cuando paso por allí lo veo en el almacén a él.”. El representante judicial de la parte demandante, antes de repreguntar, alegó el cumplimiento del contenido del artículo 1387 del Código Civil, y de inmediato repreguntó así: “Primera: Ha manifestado usted a casi todas las respuestas realizadas en el interrogatorio… que llevó cuenta con el ciudadano Wannis Hamad Nodeddine Kannam, manifieste al tribunal con claridad que tipo de cuentas llevó con el referido ciudadano?. Contestó “Bueno llevaba cruenta con el por compras de artefactos como una cocina, después le compré una nevera, después le compré una lavadora, una cama cuna y tocadiscos de aquel entonces de esos anticuados y una abanico. El apoderado judicial promovente del testigo, ratificó el escrito de promoción de pruebas”.

En primer lugar, en cuanto a la insistencia del actor, que se de aplicación al contenido del artículo 1387 del Código Civil, lo que no fue considerado en la decisión recurrida, ratifica esta Juzgadora, su criterio en el sentido ya plasmado al examinar el anterior testigo; y del examen de las preguntas y respuestas, coincide con el análisis del Aquo, razón por lo que se desestima como elemento de prueba este testimonio. Así se declara.

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

En el Capítulo I, como Primera Promoción, Invoca el mérito favorable de las actas procesales, ratifica y confirma los instrumentos acompañados a la demanda.

Esta promoción puede considerarse inoficiosa, pues es aplicado en este caso, el criterio Doctrinario, citado ad inicio de este capítulo, en cuanto al contenido del artículo 509 eiusdem; que se concatena con el principio doctrinario, de que el “Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia”(Art. 12 del C.P.C.), con influencia en la J.T.J., que tiene como principio insoslayable, la exhaustividad de las pruebas, lo que permite un acertado criterio de los elementos probatorios.. que conlleva también a la exhaustividad de la sentencia . Así se declara.

Dentro de este Capítulo, promueve:

…b) Documento protocolizado por ante la anteriormente denominada Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z., en fecha doce de Diciembre de 1972, registrado bajo el No. 62, folios 204 al 206 vuelto, Protocolo y Tomo Primero, Cuarto Trimestre de ese año.

Este instrumento marcado “B”, y que corre al folio 7 y 8 y sus vueltos, fue impugnado por el representante legal del demandado de autos, en su escrito consignado en fecha 12 de Mayo de 2008, alegando que con la venta contenida en ese documento se viola la norma el derecho de preferencia, y a su juicio se inobservó lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Con relación a ello, se tiene que este documento provisto de las solemnidades legales señaladas en el artículo 1357 del Código Civil, y por lo consiguiente de carácter público; solo puede ser enervado mediante acción distinta a la impugnación; Tal análisis de carácter obligatorio para esta Jurisdicente, en obsequio del contenido del artículo 509 eiusdem, que incluye la experiencia común o máximas de experiencias; da razón, para que respetando la acción probatoria que pueda tener el instrumento promovido con relación a la propiedad del inmueble, que no es el thema decidendum, y no debe tenerse como acertada la argumentación de la parte demandada, sobre el derecho preferente que dice tiene su representado sobre el inmueble vendido y allí identificado como formado por terreno y una construcción de dos plantes; ya que se desprenden de los autos, que no hubo venta especifica del local arrendado, sino que el instrumento cuestionado trata sobre la venta del inmueble formado por terreno y una construcción de dos plantas cuyos linderos generales coinciden con los señalados en el libelo; por lo que respetando cualquier otra acción o derecho que pueda asistir al demandado de autos con relación a ese local, cuyo desalojo se pide; no es procedente la impugnación del instrumento, en la forma como fue ejercida , que se valora como demostrativo de los derechos de propiedad del actor en el inmueble, del cual forma parte el local ya identificado- Así se declara.

3. Resolución No. 01-004-1 Expediente No. 0830, de fecha 22 de Febrero de 2001, dictada por la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, que regula el canon de arrendamiento para esa fecha del inmueble arrendado, fijándose en Bs. 159.405,73 mensuales, equivalente hoy en día a Bs.F. 159,41 mensuales, sobre el que no se ejerció recurso administrativo alguno, pero fue impugnado y desconocido por la representación judicial de la parte demandada en su escrito consignado en fecha doce de Mayo de 2008.

   Esta prueba de carácter instrumental, emanada de un organismo público, fue promovida con el libelo de demanda en fotostática,(Folios 9, 10 y 11), o sea dentro de la oportunidad señalada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,y su impugnación verdaderamente no fue dentro de la contestación de la demanda, lo que hace impertinente esa defensa; y a las anteriores consideraciones, se considera en consecuencia como elemento probatorio del montante del canon de los meses de Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero de 2008, lo que no fue controvertido en este proceso. Así se declara.

4. Promueve Resolución No. 2007-373, de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, de fecha ocho de Mayo de 2007, que contiene la regulación del alquiler del inmueble, en Bs. 430,260, 64 mensual. Folios 14 al 17.

   Con relación a este instrumento, se destaca que en la contestación a la demanda, la parte demandada, dice que esta solicitud administrativa para la nueva regulación, quedará supeditada, a las acciones legales que iniciará; advirtiendo esta Juzgadora, que no consta en autos, ni fue promovida diligencia en ese sentido; que pueda suspender los efectos de esta regulación; aunado al hecho de que el instrumento cuestionado tiene carácter de público, por cumplirse en él, las formalidades del artículo 1357 del Código Civil, y su impugnación y desconocimiento, es contrario a lo dispuesto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma manera la nulidad que solicita en su escrito presentado en fecha 12 de Mayo de 2008, no se subsume en lo establecido en el artículo 214 eiusdem; razón por la que se estima con valor probatorio ese instrumento en cuanto al quantum del canon últimamente reclamado. Así se declara.

5. Constancia emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha once de Febrero del 2008,

   Esta constancia producida en original, por los fundamentos anteriores, se le confiere valor probatorio en cuanto a La ratificación del canon de arrendamiento, fijado por la Dirección de Inquilinato, y que afecta en ese monto al canon de arrendamiento, antes señalado, a partir del mes de Enero de 2008, inclusive; y en cuanto a la impugnación y nulidad, que obra en su contra, es improcedente por el mismo contenido del artículo 214 eiusdem. Así se declara.

   Marcado “F”, inserta a los folios 58 al 62, fue promovida en copia fotostática certificada de la Resolución Administrativa No. 01-004-I, emanada de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 22 de Febrero de 2001, relacionada con el expediente administrativo No.0830, que regula el canon de arrendamiento, fue fijado en Bs. 159, 41; y que a pesar de existir elemento que señala que fue aceptado por la parte demandada; fue impugnada esta resolución en escrito recibido en fecha 12 de Mayo de 2008, por el demandado; en contradicción al artículo 213 del mismo Código de Procedimiento Civil, por lo que se ratifica su valor probatorio a favor del demandante. Así se declara.

   Marcado “G”, promueve el actor, copia certificada que contiene parte del expediente Administrativo No. 0830 que cursa por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia; que corre en este expediente a los folios del 63 al 113, relacionadas con la fijación del canon de arrendamiento en Bs. 159, 405,73, equivalente a Bs.F. 159,41; monto no discutido por el demandado, por lo que se valora, como elemento demostrativo de ese canon de arrendamiento. Así se declara.

   Marcado “H”, promueve Solicitud de Regulación, inserta a los folios del 114 al 166, producida en copia certificada; relacionada con la fijación por la Dirección de Inquilinato del canon de arrendamiento del local objeto de litigio, en Bs.F 430,27, donde se incluye constancia emanada de la Dirección de Inquilinato, de echa 11 de Febrero de 2008, que dice fue agotada la vía administrativa; y no habiéndose probado lo contrario, se estima con valor probatorio del monto del canon de arrendamiento fijado en ese monto de Bs. F 430, 27 mensuales.- Así se declara.

   Marcado “I”, e inserto a los folios que van del 167 al 193, inclusive, promueve en copia certificada, actuaciones relacionadas con la Solicitud signada con el No. 132 que por Consignación de Canon de Arrendamiento, promovió como consignatario, el demandado Wannis Hamad Noreddine Kaddam, y como beneficiario, a la ciudadana C.B. y/o P.I.M..

   Estima esta Juzgadora, que esta documental, constituida por la solicitud antes identificada, que cursa por ante el mismo Juzgado de la causa, y certificada la copia certificada, por el mismo Organo Jurisdiccional, provista de los elementos de Ley, que permita considerarla como documento público, se difiere cualquier pronunciamiento sobre ella, para la etapa conclusiva de esta decisión. Así se declara. , .

   Promueve el actor con escrito proveído por auto de fecha 07 de Mayo de 2008, en forma de legajo marcado “J”, como así lo dice, constante de cinco folios útiles (Folios del 208 al 211) inclusives, originales de las participaciones realizadas por el aquí demandante, a los ciudadanos Wanin Nauredine, Dra, M.M., P.C., L.A.S., ( figurando este último en dos participaciones).

   La parte demandada en la persona de su representante legal, impugna y desconoce la participación marcada “J”, donde le notifica que vende el inmueble, a su mandante. No consta en actas que el promovente de esas participaciones en legajo marcado “J”, haya activado a los fines de demostrar la autenticidad de lo consignado, el mecanismo procesal, establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, razón por lo que se considera acertada la argumentación y decisión del Juzgado aquo con respecto a esta prueba; por lo que se debe tener como desechadas, las participaciones promovidas en un solo legajo. Así se declara. .

   CONCLUSIONES:

   Concluido el análisis de las probanzas contenidas en actas; debe esta Juzgadora, discernir lo siguiente:

   Las partes están contestes en la existencia de un contrato, que conforme al artículo 1. 141 del Código Civil, reúne las condiciones requeridas para su existencia, como lo son: 1) Consentimiento de las partes, 2) Objeto que pueda ser materia de contrato y 3) Causa lícita.

   Que el contrato fundamento de esta acción es de tiempo indeterminado; de carácter bilateral, oneroso, obligatorio y resulotorio.

   Que cumple con los elementos esenciales que no pueden faltar en ningún contrato, como lo son: El consentimiento y el objeto

   En cuanto a su interpretación, es pacifica y reiterada la Doctrina y la Jurisprudencia, y así lo tiene interpretado la Sala de Casación Civil, que la interpretación del Contrato, es de la soberanía de los Jueces y que su desviación es denunciable mediante los mecanismos previstos en nuestro Código procesal.

   Ahora bien, siendo el objeto de la demanda aquí examinada, como consecuencia del acto recursivo de apelación, el desalojo del inmueble que conforme al libelo de demanda, está constituido por un local comercial signado con el No. 183, situado en la planta baja del Edificio “La Trinidad”, ubicado en la Parroquia A.d.O., Municipio Lagunillas del Estado Zulia, identificado con sus linderos generales y como de la propiedad del ciudadano P.I.M., parte demandante; se tiene, que lo demandado (desalojo), fue subsumido por la parte actora, en la normativa del artículo 34, causal a), del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, con vigencia el primero de Enero del año 2000.

   Dentro de este contexto, es dable a.l.s.p.d. la parte demandada y demandante, respectivamente, cuyo pronunciamiento fue diferido por esta Juzgadora, para este segmento, y se procede así:

La demandada, como prueba de Informes, en el punto Sexto de su escrito, promovió ofició a los fines de que el mismo Juzgado de la causa, informara si existe alguna solicitud de consignación de cánones de arrendamiento signado con el No. 132,

Sobre esta prueba, el Juzgado aquo, en su decisión, destaca:”… el Tribunal constatando que afectivamente en la nomenclatura de este Tribunal se encuentra la Solicitud de consignación No. 132, la cual fue efectuado por el ciudadano Wannis Hamad Nordeddine Kannam, en beneficio de la ciudadana C.B. o el ciudadano P.I.M., en fecha 17 de Enero de 2008, Admitida por el Tribunal en fecha 23 de enero de 2008, por la cantidad de Bs. 478, 23, por concepto de canon de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2007 y Enero del año 2008, a razón de Bs. 159, 41 cada uno.

El demandante, promueve, copia certificada que contiene parte del expediente Administrativo No. 0830 que cursa por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia; que corre en este expediente a los folios del 63 al 113, relacionadas con la fijación del canon de arrendamiento en Bs. 159, 405,73, equivalente a Bs.F. 159,41;

El Juzgado de la causa, con relación a esas pruebas, consideró en forma acertada, pronunciarse con un solo análisis, dada la comunidad de la prueba.

El aquo, en su decisión de mérito, argumenta su declaratoria de “Con Lugar”, aplicando fundamentalmente el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el que transcribe textualmente, manifestando:

Cabe destacar que la norma, utiliza la expresión; vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado que puede significar que arrendador y arrendatario determinen en el contrato el pago anticipado o también que el pago del alquiler deber lugar dentro de determinados días No obstante independientemente que el contrato establezca el pago por adelantado señalando una cantidad de días de anticipación o al vencimiento del mes-. lo meridiano e indubitable cierto es que se tienen quince (15) días continuos a partir del vencimiento de la mensualidad para pagar o para consignarlo.

Establecido lo anterior, es preciso determinar en primer lugar, las estipulaciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento verbal, objeto del presente procedimiento judicial, en relación a la oportunidad en que debía realizarse el pago del canon de arrendamiento ya que según el Código Civil en su artículo 1. 59 “los contrato tienen fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con el artículo 1.264 eiusdem, que establece “Las obligaciones entre las partes deben cumplirse exactamente como han sido contraídas “. En tal sentido, se observa que según lo expresado por el apoderado judicial de la parte actora, que todos los últimos días de cada mes el arrendatario realizaba la cancelación de los cánones de arrendamientos, cuestión que no fue rechazada ni negada por el demandado; además de ello, este juzgador igualmente determinó que fue regulado el canon de arrendamiento primeramente por la cantidad de Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares Fuertes con Cuarenta y uno (Bs.F. 159,41) mensuales que había venido rigiendo entre las partes, desde el 22 de febrero de 2001, por Resolución Administrativa número 2007-373, dictada, correspondiente al expediente administrativo número 0850 emanado igualmente por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, posterior a este, se volvió a regular el canon de arrendamiento mensual del inmueble en cuestión, en la cantidad de Cuatrocientos Treinta Bolívares con Veintiséis Sentimos (Bs. 430,26) mensuales.

De esta forma se estableció que con base a lo estipulado por las partes contratantes, las pensiones mensuales arrendaticia, deben realizarse cada final de mes, disponiendo el arrendatario de los quince (15) días siguientes para efectuar la consignación del canon mensual de arrendamiento, por lo que se considerará en mora a el arrendatario cuando no efectuare la consignación por mes vencido y habiendo el demandado consignado en fecha 17 de enero de 2008, las mensuales correspondientes a los meses de noviembre, y diciembre del año 2007, y enero del año 2008, es evidente que dichos pagos están fuera del lapso oportuno para haberlos realizado por lo que considera este Jugador son extemporáneos

Disiente esta Juzgadora de la Segunda Instancia, de este análisis, por las razones siguientes:

Como se dejó establecido, el contrato fundamento de esta acción es de tiempo indeterminado; de carácter bilateral, oneroso, obligatorio y resulotorio; y a los fines de considerar su bilateralidad, se tiene: Que si bien es cierto que el actor señala en su libelo “que todos los últimos días de cada mes el arrendatario realizaba la cancelación de los cánones de arrendamientos, cuestión que no fue rechazada ni negada por el demandado”; también es cierto que no fue ni aparece aceptada expresamente por el demandado determinada fecha de pago. .

Del mismo modo, se tiene que, la tramitación que hizo el Organo aquo, de la Solicitud de cánones de arrendamiento por parte del demandado como oferente, al aquí demandante, en su condición de oferido, donde consta la consignación del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero de 2008, a razón de Bs. Bs.F. 159, 41, cada uno, y que fue consignada marcada “I” por el actor; fue en forma irregular, por las siguientes razones:

1. En la solicitud presentada en fecha 17-01-2008, el demandado solicita al Tribunal de Municipio, que notifique de ese ofrecimiento, al ciudadano P.I.M.

2. El Juzgado admite en fecha 23 de Enero de 2008, la solicitud, y emplaza y ordena notificar, a la ciudadana C.B. y/o al ciudadano P.I.M.

3. La boleta de notificación fue librada a nombre, solamente de la ciudadana C.B.

4. En su diligencia de fecha 08-02-2008, el ciudadano Alguacil del Tribunal, da cuenta de la notificación del ciudadano P.I.M., quien se negó a firmar y consigna dicha boleta, que como se observa fue emitida a nombre de la ciudadana C.B..

El ciudadano P.I.M.M., consigna escrito en fecha 25-03-08, en donde hace una serie de consideraciones, destacando que es falso el contenido de la solicitud; y es ilegitima la consignación arrendaticia..

Tales errores, desnaturaliza la solicitud, y puede decirse que afecta el espíritu y propósito que en ese sentido tramitó el demandado. Siendo este instrumento (Solicitud) que tuvo a bien examinar el Juzgado de la causa, para determinar la morosidad que dice incurrió el demandado, y que subsume en el dispositivo legal del artículo 51 del vigente en el Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Lo que no puede concebirse como una presunción hominis, dado lo reiterado errores en que se incurrió por parte del Juzgado de Municipio, en la tramitación y sustanciación de esa Solicitud. Así se declara.

Dentro de estas consideraciones, es pertinente, considerar que la argumentación del Aquo, no se ajusta palmariamente al espíritu y propósito para lo que fue concebido el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y es determinante su artículo “7”, cuando dice “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

En cuanto a ello, es criterio jurisprudencial, que:

Al igual que ocurre con la materia laboral, es indudable e irrebatible la total naturaleza de orden e interés público, de las condiciones mínimas de celebración de convenciones arrendaticias, que en especial los beneficios y protección del arrendatario, que en principio general es el débil jurídico en la relación contractual, que es parte de la premisa de que si está arrendado es porque no tiene la suficiente capacidad económica para adquirir su propio hogar u oficina. Pero como se ha comentado y es casi de conocimiento general, no siempre es así y personas malintencionadas se han visto de tal relativa debilidad jurídica para romper de manera desproporcionada el equilibrio de derechos entre las partes. Evidentemente debe defenderse de manera tajante la protección legal de los arrendatarios, pero solo aquellos que verdaderamente sean buenos cumplidores de las obligaciones asumidas, caso contrario la misma ley debe proteger enérgicamente también a los arrendadores en sus derechos frente a los incumplimientos de los supuestos débiles jurídicos y este decreto efectivamente en principio así lo hace

. Tomado del Libro “El Nuevo Régimen Inquilinario de Venezuela. Del Dr. Roberto Hung Cavalieri”.

Llama la atención que el propio actor, en su libelo confiesa que el contrato arrendaticio tiene una vigencia de veintiun (21) años, y es en esta oportunidad cuando se demanda el Desalojo por falta de cumplimiento de pago de dos mensualidades.

Ahora bien, como parte del análisis de este Superior Tribunal, con relación a la decisión recurrida, debe inferirse que conforme al artículo 334 de nuestra Constitución Bolivariana, “Todos los Jueces o Juezas de la República. En el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución.

Que conforme al artículo 335 Constitucional, el Tribunal Supremo de Justicia garantizará la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, será el máximo y último interprete de esta Constitución y velará por su uniforme interpretación y aplicación. Que las interpretaciones que establezca la sala Constitucional sobre el contenido y alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Sala del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República.

Que el artículo 336 Constitucional, señala las Atribuciones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, teniendo entre otras, las determinadas en el ordinal 10 de esa norma constitucional, como lo es. el de revisa las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de LA CONSTITUCIONALIDAD DE LEYES O NORMAS JURIDICAS DICTADAS POR LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA EN LOS TERMINOS ESTABLECIDOS POR LA LEY ORGANICA RESPECTIVA.

Que es criterio constitucional de que entre éstos actos, están los decretos leyes dictados por el Ejecutivo que se subsumen dentro del numeral 10 del artículo 336 eiusdem, y producto de leyes habilitantes, son acto con rango de ley, y como leyes son de igual naturaleza que la normativa dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo Tribunal de Justicia en el ejercicio del artículo 267 eiusdem; lo que corrobora el orden público que prevalece para la normativa de este Decreto Ley. (Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Con la finalidad de abundar en estas consideraciones, considera esta Juzgadora necesario traer a las actas, extracto de la sentencia de fecha 05 de Febrero de 2009 Sent. 55, Exp. 07-1713, Caso Inmobiliaria 200555 C.A, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, Solicitud de Revisión de la Sentencia del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de Noviembre de 2007, juicio de Resolución de Contrato, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H.. Con el siguiente enunciado:

El “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el ultimo día del mes calendario-

Se declara en la sentencia revisada:

…siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes y el febrero el día 28 de ese mes y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince Díaz establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de Enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de Febrero y el mes de Febrero el día 15 de Marzo y el mes de Marzo el día 15 de Abril , por lo cual podemos concluir que el arrendador pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes e enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo lo cual hace notar que el mes de Marzo lo pagó de forma adelantada y el mes de febrero lo consignó en forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encuentra insolvente en un solo canon de arrendamiento.

En efecto el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podría el arrendatario o cualquiera persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disimiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterio crea gran inseguridad jurídico en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares, pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador solo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentra en mora en el pago de dos o mas cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehúsa expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida se refiere precisamente al vencimiento que hubiese sido convencionalmente pactado por cuanto tal convención no está expresamente prohibida por la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esta legitima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso mas largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatarios se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el dia veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso mas quince días del mes siguiente para el cumplimento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- y comparten otros tribunales- afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretará en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto el último dia de cada mes calendario. Así se decide.

Publíquese esta decisión en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario que se trata de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y destáquese en el sitio web de este Alto Tribunal. Remítase mediante oficio, copia de esta decisión a todos los jueces, rectores civiles de la Circunscripción Judiciales de la República…

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Retomando el caso de autos, si consideramos que efectivamente las partes convinieron que los meses se vencían los últimos días de cada mes, y el lapso de quince días para su cancelación de que habla el artículo 51 eiusdem, comienza a transcurrir a partir de esa fecha, se tiene que el mes de Noviembre de 2007, finaliza en cuanto al tiempo de pago antes mencionado, para que se considere en mora, el día 15 de Diciembre de 2007; y es a partir de allí que debe comenzar a contarse el vencimiento del mes de Diciembre de 2007, que vence el día 15 de Enero de 2008, y su prorroga para su morosidad vencería el 15 de Febrero de 2008, y de allí el mes de Febrero sucesivamente. Situación que nos lleva a considerar que no estaban cumplidas para la fecha de la consignación de esos cánones de arrendamiento por ante el mismo Juzgado de la causa, o sea para el día 17 de Enero de 2008, la morosidad en su pago del mes de Diciembre de 2007; lo que no hace aplicable en este caso, el artículo 51 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliario, e improcedente el desalojo en base a la literal “a” del artículo 34 de la misma Ley de Arrendamientos; y de la misma manera, improcedente los Daños y Perjuicios que se relacionan en la demanda subsidiaría también demandada; lo que hace que deba declararse Con Lugar la Apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio A.H., y consecuencialmente, Sin Lugar la presente demanda de Desalojo y los Daños y Perjuicios reclamados; lo que deberá patentizarse en el Dispositivo de este fallo, y por consiguiente, NULA y REVOCADA en todas sus formas la sentencia recurrida dictada por el Juzgado aquo, en fecha 16 de Septiembre de 2009, y que tuvo su fundamentación en la consignación de cánones arrendaticios por parte del aquí demandado, sustanciada plagada de errores; y en la mala aplicación del artículo 51 varias veces citado. Así se decide.

-III-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. - CON LUGAR la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio A.H., contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha16 de Septiembre de 2009.

2. - SIN LUGAR la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano P.I.M.M. contra el ciudadano WANNIS HAMAD NOREDDINE KANNAM, ya identificados, y que se relaciona con el inmueble constituido por local comercial signado con el No. 183, situado en la planta baja del Edificio “La Trinidad”, también de su propiedad, ubicado en la Avenida A.d.O., esquina Calle Sucre de Ciudad Ojeda, Parroquia A.d.O., Municipio Lagunillas del Estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: Norte, Mide 26, 50 mts y linda con propiedad que es o fue de A.d.A.; Sur, mide 26 mts y linda con vía pública, A.d.O.; Este, mide 11, 30 mts y linda con propiedad que es o fue de A.S.; y Oeste, mide 13, 50 mts, y linda con vía pública, Calle Sucre; adquirido por documento en principio reconocido por ante el Juzgado del Municipio Lagunillas, en fecha 10 de agosto de 1972, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z., en fecha 12 de Diciembre de 1972, bajo el No. 62, folios 204 al 206, vuelto Protocolo y Tomo Primero, Cuarto Trimestre de ese año; y SIN LUGAR, la demanda subsidiaria que por Daños y Perjuicios fue incoada igualmente en actas, y en consecuencia se declara:

   a.- REVOCADA y por ende NULA en todas sus formas, la sentencia de fecha 16 de Septiembre de 2009, dictada por el Juzgado del Municipio Lagunillas de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.-

3. - Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 el Código de Procedimiento Civil.

4. - Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal del conocimiento de la causa, quien deberá notificar a las partes a los fines de preservar el derecho a la defensa de las mismas. Remítase con oficio.-

   PUBLIQUESE y REGISTRESE.

   Déjese por Secretaría copia certificada de este fallo, a los fines del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.384 del Código Civil, ordinales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintitrés (23) días del mes de Noviembre de Dos Mil Nueve. Años: 199 de la Independencia y 150 de la Federación.-

   LA JUEZ,

   DRA, M.C.M.

   LA SECRETARIA,

   ABOG. M.D.L.A.R.

   En la misma fecha se dictó y publicó este fallo bajo el No. 1.100. Hora: 1:30 p.m. (Fdo. Ilegible). La Secretaria. Hay sello en tinta del Tribunal. La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, CERTIFICA: Que la presente es copia fiel y exacta de su original. Cabimas, veintitrés de noviembre de 2009.

   LA SECRETARIA,

   ABOG. M.D.L.A.R..