Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, dos de abril de dos mil nueve

198º y 150º

ASUNTO : AH13-R-2007-000034

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

PARTE ACTORA: El ciudadano ILDEMARO TOLEDO, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.736.494.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: El ciudadano J.A.C.V., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.481.-

PARTE DEMANDADA: El ciudadano G.C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.642.561.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.H.M., Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.346.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL.-

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 31 de Julio de 2007 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que incoara el ciudadano ILDEMARO TOLEDO contra el ciudadano G.C.P., para terminar una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 2-A, situado en la segunda planta del edificio denominado RESIDENCIAS AGUA DE COCO, con su respectivo estacionamiento, identificado con el N° 2-A, y un cuarto de maletero signado con el N° 12 en la plata sótano del mencionado edificio, ubicado en la Urbanización Playa Grande en la Avenida Norte entre 3 y 4, C.L.M., Estado Vargas.

De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:

En fecha 31 de Julio de 2007, el Tribunal a quo dictó sentencia, cuyo dispositivo se transcribe a continuación:

...este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano ILDEMARO TOLEDO contra el ciudadano G.C.P., y en consecuencia se condena a la parte demandada a:

PRIMERO: Entregar a la parte actora, el bien inmueble arrendado, constituido por el Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº y letra 2-A, ubicado en la segunda planta del Edificio denominado “Residencias Agua de Coco”, con su respectivo estacionamiento identificado como 2-A, y un (01) cuarto de maletero signado con el Nº 12 en la planta sótano, estando situado dicho edificio en la Urbanización Playa Grande, en la Avenida Norte entre Calle 3 y 4, C.L.M., Estado Vargas; libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado en que lo recibió.

SEGUNDO: Pagar a la parte actora la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento resultante de la sumatoria de los alquileres que se señalan insolutos e impagados, correspondientes a Tres (3) meses, los cuales son Marzo, Abril y Mayo de 2.006 por razón de cánones de arrendamiento mensuales por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).-

TERCERO: Pagar la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) diarios como cláusula penal por cada día de retraso por la no entrega del bien inmueble arrendado, a partir del día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, es decir desde el 31 de Mayo de 2.006 hasta la fecha de la presente decisión.-

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes

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En fecha 02 de Octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia ante el Tribunal a quo; recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 08 de Octubre de 2007, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del sorteo realizado se asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que le dio entrada el 19 de Octubre de 2007 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 02 de Junio de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal abocarse al conocimiento de la causa e informó al Tribunal que el demandado le había entregado el inmueble en fecha 15 de Mayo de 2008, y consignó copia fotostática de documento privado.

En fecha 20 de Junio de 2008, el Juez que suscribe esta decisión se abocó al conocimiento de la causa, lo que ordenó notificar a la parte demandada mediante boleta; la cual libró ese mismo día.

El 14 de Julio de 2008, el Alguacil de este Tribunal hizo constar que fijó la boleta en la cartelera del Tribunal. Y ese mismo día, la Secretaria hizo constar el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

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Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES:

El ciudadano ILDEMARO TOLEDO alega que en fecha 10 de Diciembre de 2004, suscribió un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano G.C.P., sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, distinguido con el No. 2-A, situado en la segunda planta del edificio denominado "RESIDENCIAS AGUA DE COCO", con su respectivo puesto de estacionamiento, identificado con el No. 2-A, y un cuarto de maletero signado con el No. 12, en la planta sótano del mencionado edificio, ubicado en la Urbanización Playa Grande en la Avenida Norte entre 3 y 4 , C.L.M., Estado Vargas. Y en el cual se estableció:

Que el canon de arrendamiento mensual convenido era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades anticipadas, y que ante la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento al arrendador tendría derecho a optar entre pedir la resolución del contrato con las indemnizaciones de Ley o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado (cláusula SEGUNDA).

Que la duración del contrato de arrendamiento era de Un (1) año, contado desde el 01 de Diciembre de 2004 hasta el 30 de Noviembre de 2005, y que se consideraría prorrogado por periodos iguales, a no ser que una de las partes notificara a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término original o de cualquiera de sus prorrogas, que no estaba dispuesto a prorrogarlo nuevamente; en tal caso, el arrendatario se obligaba a desocupar y entregar el inmueble el día del vencimiento del Contrato o su prórroga, toda vez que por cada día de retraso en el desalojo y entrega del inmueble éste pagaría la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00) diarios por concepto de cláusula penal, además de las otras indemnizaciones que procedieran por daños y perjuicios, inclusive los gastos judiciales o extrajudiciales y honorarios de abogados (cláusula TERCERA).

Que el arrendatario se obligó a no ceder o traspasar el contrato, ni otro derecho derivado del mismo, así como a subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del mismo (cláusula QUINTA).

Que el arrendatario se obligó a conservar y devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que le fue entregado (cláusula SEXTA).

Que el arrendatario se obligó a pagar los servicios de electricidad, aseo urbano domiciliario, así como a entregar todos y cada uno de los recibos debidamente cancelados de los mismos (cláusula DECIMA TERCERA).

Que las partes eligieron como domicilio especial la ciudad de Caracas (cláusula VIGÉSIMA PRIMERA).

Señala que en fecha 10 de Septiembre de 2005, le notificó al arrendatario que el Contrato de Arrendamiento firmado por las partes no seria prorrogado, con más de sesenta días de anticipación al 30 de Noviembre de 2005, fecha en que venció dicho contrato, de conformidad con la Cláusula Tercera del mismo.

Expresa que el contrato de arrendamiento terminó en fecha 30 de Noviembre de 2005, que desde la fecha de terminación del contrato de Arrendamiento empezó a correr la prórroga legal establecida en el Articulo 38, literal a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminó en fecha 30 de Mayo de 2006, y que en esa fecha el arrendatario debió hacer entrega del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió.

Sostiene que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006, a los cuales estaba obligado por el Contrato de Arrendamiento.

Manifiesta que hasta la fecha de la interposición de la demanda, el 13 de Julio de 2006, el arrendatario no le ha entregado el inmueble.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; así como en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo ante expuesto, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al ciudadano G.C.P., para que convenga o sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente:

1. - A entregar el inmueble objeto del contrato de Arrendamiento, supra descrito, libre de personas y bienes, y en el mismo estado en que lo recibió.

2. - A pagar por concepto de daños y perjuicios, por el uso del inmueble, los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2006, a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000, 00) mensuales, más los que se sigan venciendo.

3. - A pagar las cantidades que resulten por concepto de cláusula penal, para el momento de la entrega material del inmueble, calculadas de acuerdo a una experticia complementaria del fallo, de acuerdo a la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

4. - A pagar las costas y costos que ocasione este procedimiento, incluidos honorarios profesionales de abogado.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.8000,oo) mensuales.

Pide al Tribunal decretar medida de secuestro, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Y finalmente pide que la demanda sea declarada con lugar.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito donde contestó la demanda incoada contra su representado, en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda por ser falsos los hechos alegados por el accionante, y específicamente negó que su representado haya dejado de pagar los arrendamientos de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006, y agregó que éste los consignó ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en el Expediente N° 4946.

Y finalmente pide al Tribunal que declare sin lugar la demanda.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

DE LA PARTE ACTORA:

1) Folios 06 al 09, Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano ILDEMARO TOLEDO, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano G.C.P., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 2-A, situado en la segunda planta del edificio denominado RESIDENCIAS AGUA DE COCO, con su respectivo puesto de estacionamiento, identificado con el N° 2-A, y un cuarto de maletero signado con el N° 12 en la plata sótano del mencionado edificio, ubicado en la Urbanización Playa Grande en la Avenida Norte entre 3 y 4, C.L.M., Estado Vargas; el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao el 10 de Diciembre de 2004, bajo el N° 15, Tomo 181, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría. Este instrumento auténtico con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, da por demostrado que la relación arrendaticia que vincula a las partes se inició en fecha 01 de Diciembre de 2004; que el contrato era a tiempo determinado de un (1) año de duración, contado a partir del 01 de Diciembre de 2004 hasta el 30 de Noviembre de 2005, con prórrogas automáticas y sucesivas por igual tiempo, a menos que una de las partes notificara a la otra por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su intención de no prorrogarlo; asimismo que el canon de arrendamiento era de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo) mensuales, que se obligó a pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas, y que se incluyó una cláusula penal mediante la cual el arrendatario se comprometió a pagar SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble después del vencimiento del término previsto en el mismo o su prórroga.

2) Folio 10, Comunicación de fecha 10 de Septiembre de 2005, que fue suscrita por ILDEMARO TOLEDO y donde consta firma de recibido de G.C.P., en la cual el primero de los nombrados le comunica que:

…ocurro ante Usted a fin de notificarle que dicho Contrato de Arrendamiento [suscrito en fecha 10 de Diciembre de 2004] no será renovado al vencimiento del mismo, y en consecuencia tendrá Ud. La obligación Contractual de entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado en el mismo estado en que lo recibió

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Este instrumento privado con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, da por demostrado que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento en esa fecha.

3) Folio 17 al 20, Contrato de Compraventa del inmueble constituido por el apartamento, distinguido con el N° 2-A, situado en la segunda planta del edificio denominado RESIDENCIAS AGUA DE COCO, con su respectivo estacionamiento, identificado con el N° 2-A, y un cuarto de maletero signado con el N° 12 en la plata sótano del mencionado edificio, ubicado en la Urbanización Playa Grande en la Avenida Norte entre 3 y 4, C.L.M., Estado Vargas, por el cual adquiere la propiedad el ciudadano ILDEMARO TOLEDO; el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Distrito Federal el 05 de Marzo de 1998, inscrito bajo el N° 11, Tomo 14, Protocolo Primero. Este instrumento público con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, da por demostrado que el ciudadano ILDEMARO TOLEDO es el propietario del inmueble.

Y ante esta Alzada consignó:

4) Folio 105, Este instrumento privado fue consignado en copia simple y después de haber vencido el lapso para dictar sentencia, por lo que no se le otorga valor probatorio en este juicio.

DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Folios 22 al 25, Instrumento Poder otorgado por el ciudadano G.C.P. a la ciudadana M.H.M.; el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas el 24 de Noviembre de 2006, bajo el N° 45, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría. Este instrumento auténtico con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, da por demostrado que la prenombrada abogada tiene el carácter de representante judicial de la parte demandada.

2. Folios 28 al 51, copia certificada de Expediente N° 4946 del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, donde consta que el demandado depositó los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo y Abril de 2006 en fecha 03 de Julio de 2006. Este instrumento público con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, da por demostrado que el ciudadano G.C.P. realizó el pago judicial de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2006.

Una vez explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, corresponde a este Despacho pasar a resolver el asunto sometido a su consideración.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.

En este caso la parte actora optó por solicitar que el arrendatario cumpla con sus obligaciones de entregarle el inmueble arrendado y de pagar los cánones de arrendamiento insolutos durante la vigencia de la prórroga legal; así como con su obligación de pagar la indemnización prevista en la cláusula penal incluida en el mismo.

Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…

Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’

. (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

Por lo anterior se juzga, ante los hechos alegados por las partes que la actora tenía la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia, ya que de la misma deriva la obligación del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del término y de la prórroga así como la de pagar el precio establecido en el contrato no sólo durante su vigencia sino también durante el transcurso de la prórroga legal del mismo; y que se trasladó la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos en cuanto a su obligación de entregar el inmueble y al pago del canon de alquiler relativo a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, todos incluidos.

En este caso ha quedado plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano ILDEMARO TOLEDO, en su carácter de arrendador, y, el ciudadano G.C.P., en su carácter de arrendatario, la cual se rige por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Diciembre de 2004, a tiempo determinado de un (1) año de duración contado desde el 01 de Diciembre de 2004 hasta el 30 de Noviembre de 2005, con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que una de las partes notificara su voluntad en contrario por lo menos con 60 días de anticipación; asimismo que el arrendador notificó su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento en fecha 10 de Septiembre de 2005 y que la misma fue recibida por el arrendatario; por lo que tal notificación se considera realizada en tiempo hábil y buena para el desahucio. ASÍ SE DECIDE.

Los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señalan que el desahucio debe producirse durante el transcurso de la prórroga legal para evitar que opere la tácita reconducción, lo que explican en los siguientes términos:

…si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario…

.

Y en cuanto a la notificación o desahucio que debe realizar el arrendador a su arrendatario para dar por terminado el contrato de arrendamiento, cabe citar lo expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que en sentencia N° 25 de fecha 30 de Enero de 2009, estableció lo que de seguida se transcribe parcialmente:

…respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no recibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla. En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamente no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue declarada no cambiaría. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…

”.

De lo anterior se concluye, que el contrato de arrendamiento terminó en fecha 30 de Noviembre de 2005, y que a partir de esa fecha comenzó la prórroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluyó en fecha 31 de Mayo de 2006; por lo que a partir de esa fecha el arrendatario estaba obligado a entregar el inmueble, so pena de quedar obligado a pagar la penalización establecida en el contrato. ASI SE DECLARA.

En cuanto al pedimento de la parte actora para que el demandado le pague los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006, más los que se sigan venciendo después de esa fecha, cabe precisar que de dicho contrato y por mandato del último párrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deriva la obligación que tiene el arrendatario de pagar el canon de arrendamiento mensual durante los meses de vigencia de la prórroga legal, en los términos que se obligó en el texto del mismo, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,oo) mensuales y por mensualidades anticipadas.

La obligación de pagar el canon de arrendamiento es calificada como una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario, toda vez que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien inmueble, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.

La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece al arrendatario.

En este caso, le correspondía al ciudadano G.C. no sólo alegar sino también probar el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron demandados como insolutos correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006; sin embargo, de las pruebas que cursan en autos se constató que el arrendatario consignó sólo las pensiones de los meses de Marzo y Abril de 2006, lo que hizo en fecha 03 de Julio de 2006, por lo que se declara al arrendatario insolvente en el pago de tales cánones de arrendamiento, toda vez que pagó extemporáneamente por demorados los arriendos de Marzo y Abril y no pagó el correspondiente al mes de Mayo de 2006. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, la parte actora pide que el arrendatario pague los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, al tiempo que pide se le pague lo establecido en la cláusula penal hasta el momento en que se produzca la entrega material del inmueble, por lo que se hace necesario revisar lo establecido en la cláusula tercera del contrato:

…En todo caso, EL ARRENDATARIO se obliga a desocupar y a entregar El Inmueble el día del correspondiente vencimiento, siendo expresamente convenido que el retraso del desalojo y entregarlo sea cualquiera la causa, devengará por concepto de Cláusula Penal Especial la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000), diarios que EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR desde el vencimiento del Contrato o prórroga, hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble. Dicha cantidad será pagada a EL ARRENDADOR sin menoscabo de otras indemnizaciones que proceda por daños y perjuicios, inclusive los gastos judiciales o extra-judiciales y honorarios de abogados cuando hubiere lugar a ellos…

.

Toda vez que las partes pactaron en el contrato una cláusula penal según la cual el arrendatario pagaría SESENTA BOLIVARES (Bs. 60,oo) por cada día de retraso en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del contrato o de su prórroga, según el caso, no se le puede condenar a pagar el canon de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, pues esto implicaría una doble condena por la misma causa, así que sólo resulta procedente en este caso condenar al demandado a cumplir con la obligación asumida en la cláusula penal para resarcir los daños y perjuicios que ha causado con su incumplimiento, toda vez que así fue la forma en que las partes acordaron que el arrendatario indemnizaría los daños y perjuicios que causara el incumplimiento de su obligación de devolver el inmueble, por lo que el demandado deberá pagar a la actora la cantidad de SESENTA BOLIVARES (Bs. 60,oo) diarias por cada uno de los días transcurridos a partir del vencimiento de la prórroga legal, es decir, desde el 01 de Junio de 2006 (inclusive) hasta que la sentencia que resuelva este caso sea declarada definitivamente firme, lo que será calculado mediante experticia complementaria al fallo que a tal efecto se orden hacer, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna. ASI SE DECIDE.

Sin embargo, no escapa a la vista de este Tribunal el hecho de que el Tribunal a quo declaró con lugar la demanda y condenó al demandado al pago de las costas, aunque a éste no se le condenó a pagar los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, por lo que la apelación deberá ser declara parcialmente con lugar y parcialmente con lugar la demanda. ASÍ SE DECIDE.

Como la recurrida sólo condenó al demandado a pagar la indemnización por daños y perjuicios prevista en la cláusula penal, desde el 01 de Junio de 2006 hasta la fecha de su decisión, cuestión ésta que no fue impugnada mediante el recurso de apelación por el demandante, motivo por el cual, éste aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo en todas y cada una de sus partes. En efecto, al ser la parte demandada la apelante, no podría esta decisión desmejorarle su condición, a pesar de haberse expresado con antelación que el arrendatario debería ser condenado a pagar lo establecido en la cláusula penal hasta que la sentencia que resuelva este caso sea declarada definitivamente firme; ello en virtud del principio de la reformatio in peius o de la prohibición de reforma en perjuicio, principio que consagra que la decisión de alzada no puede jamás desmejorar la condición del apelante que resulta condenado en ambas instancias. Por ende, no obstante lo anterior, al ser el demandado el único recurrente del fallo que le agraviaba, no puede este sentenciador efectuar tal condena, por cuanto el principio antes enunciado se lo prohíbe. ASÍ SE DECIDE.

A lo anterior sólo basta agregar que la representación judicial de la parte actora informó a esta Alzada en fecha 02 de Junio de 2008, cuando ya había precluido la oportunidad de dictar sentencia que había recibido el inmueble de parte del arrendador; sin embargo, nada trajo para demostrar la veracidad de sus afirmación ni lo dicho altera la decisión de la decisión que ha de resolver este caso, toda vez que atendiendo al principio del debido proceso, toda vez que el tema decidemdum ya ha sido fijado.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la apelación y parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la representación de la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano G.C.P. contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de Julio de 2007.-

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal intentada por el ciudadano ILDEMARO TOLEDO contra el ciudadano G.C.P., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto se evidenció a los autos que el contrato y su prórroga legal terminaron en fecha 31 de Mayo de 2006.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena al ciudadano G.C. a entregar el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 2-A, situado en la segunda planta del edificio denominado RESIDENCIAS AGUA DE COCO, con su respectivo estacionamiento, identificado con el N° 2-A, y un cuarto de maletero signado con el N° 12 en la plata sótano del mencionado edificio, ubicado en la Urbanización Playa Grande en la Avenida Norte entre 3 y 4, C.L.M., Estado Vargas.

CUARTO

Como consecuencia de las anteriores declaratorias, se condena al ciudadano G.C.P. a pagar la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), como indemnización correspondiente a los cánones de arrendamiento relativos a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada una.

QUINTO

Como consecuencia de las anteriores declaratorias, se condena al ciudadano G.C.P. a pagar la cantidad de SESENTA BOLIVARES (Bs. 60,oo) diarios por cada uno de los días transcurridos desde el 01 de Junio de 2006 (inclusive), es decir, a partir de la fecha en que venció la prórroga legal, hasta el 31 de Julio de 2007 (inclusive), fecha en que se dictó la decisión de primera instancia, lo que tal como lo ordenó el Tribunal a quo se calculará mediante una experticia complementaria del fallo una vez que quede firme la presente sentencia, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455, por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) hacerla desde el día 01 de Junio de 2006 hasta el día 31 de Julio de 2007, ambas fechas inclusive, y; c) a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) diarios.

SEXTO

sin condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.

Publíquese, regístrese, déjese copia, notifíquese y en su oportunidad devuelva el expediente al Tribunal a quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los dos (02) días del mes de Abril de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. J.C.V.R.

LA SECRETARIA,

DIOCELIS P.B.

En la misma fecha, siendo las 2:44 horas se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

DIOCELIS P.B.

Exp.: 31.345.-

JCVR/dpb.-