Decisión nº 9884 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Septiembre de 2008

Exp: 7213 SENT:9884

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

198° Y 149°

Se inició el presente juicio, con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano J.A.I.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.057.196, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo Estado Zulia, asistido por el abogado en ejercicio DORISMEL J.A.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.700, contra la ciudadana D.C.H.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.4.996.954 para que dé cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de noviembre de 2005, otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el No.10, tomo 169, sobre un inmueble constituido por un local comercial marcado con el No. 7F, ubicado en la Urbanización El Naranjal, Centro Comercial El Naranjal, avenida 15K Y 15J, con calle 50, en la Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., que la demandada sea condenada a desocupar el inmueble objeto del contrato, que el mismo se entregue libre de personas y bienes, en el mismo estado y condiciones como le fue entregado y que cumpla con lo pactado en el acta de Convenio No.14 del Departamento de Regulación de Alquileres del Centro de Procesamiento U.d.M.M. de la Alcaldía de Maracaibo. Asimismo por concepto de cláusula penal por retraso en entrega del Inmueble de conformidad con la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento, lo cual calculado al 5% del canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs F 350,00) resulta en una cantidad de DIECISIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs F 17,5) diarios y que han transcurrido 227 días haciendo un total de TRESMIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs F. 3.972,50). Asimismo, solicitó le sea condenado en la sentencia definitiva al pago total por concepto de cláusula penal del total de días transcurridos hasta la efectiva entrega del inmueble, así como también las costas y costos, por un total de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 150,00) y los Honorarios Profesionales estimados prudencialmente en un 20% de la cuantía, por un total de OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs F.824,50); también solicitó que a la cantidad de dinero reclamada y demandada, se aplique en la fijación del monto definitivo, la indexación correspondiente. Se estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs F. 824,50).

Dicha demanda fue distribuida por la Oficina de de Recepción y Distribución de Documentos, el día 14 de julio de 2008, y este Tribunal le dio entrada en fecha 16 de julio de 2008, donde se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente al día que constara en actas su citación.

En fecha 31 de julio de 2008, la ciudadana D.H. asistida por el abogado en ejercicio J.L.A.T. diligenció dándose por citada.

En fecha 04 de agosto de 2008, la ciudadana D.H., asistida por el abogado en ejercicio J.L.A.T. presentó escrito de contestación de la demanda conjuntamente con sus anexos y en la misma fecha este tribunal lo recibió, le dio entrada y se agregó a las actas.

En fecha 08 de agosto de 2008, el ciudadano J.A.I.A., titular de la cédula de identidad No. 5.057.196, debidamente asistido otorgó Poder Especial Apud Acta a los abogados en ejercicio MAGTY HELENA URDANETA URDANETA Y DORISMEL J.Á.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.112.285 y 110.700 respectivamente y en la misma fecha se recibió.

En fecha 12 de agosto de 2008 la ciudadana D.H. asistida por el abogado en ejercicio J.L.A.T. presento escrito de promoción de pruebas conjuntamente con sus anexos y en la misma fecha este Tribunal lo recibió, le dio entrada, agregó a las actas y las admitió.

DE LA FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora, que en fecha 30 de noviembre de 2.005, se inició le relación arrendaticia con la arrendataria ciudadana D.C.H.C., que se constituyó como la arrendataria, como se evidencia en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 30 de Noviembre de 2005, quedando anotado bajo el No.10, tomo 169, que la relación arrendaticia llevaba por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial marcado con el No. 7F, ubicado en la Urbanización el Naranjal, Centro Comercial El Naranjal, avenida 15K y 15J, con calle 50, en la Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z.. Que el contrato de arrendamiento comenzaría en fecha 30 de noviembre de 2005 con una vigencia de seis (06) meses, plazo que se cumplió el 30 de mayo de 2006 pero que una vez culminada la vigencia del contrato, las partes verbalmente y de mutuo acuerdo, acordaron extender la relación arrendaticia por un período de seis (06) meses más, es decir hasta el 30 de noviembre de 2006, que la ciudadana D.C.H.C. no quiso desocupar el inmueble, porque iba a hacer uso del derecho a la prorroga legal según acta convenio No.14 de fecha 25 de enero de 2007, emanada del departamento de regulación de Alquileres del Centro de Procesamiento U.d.M.M. de la Alcaldía de Maracaibo, dejándose asentada en la misma, que la fecha de culminación de la prorroga sería el 30 de noviembre de 2007, y que las partes de mutuo acuerdo y expresamente aceptaron la fecha de inicio y terminación de la prorroga legal. Alega también que en el contrato de arrendamiento, se estableció que la arrendataria duraría en el uso de inmueble hasta el 30 de noviembre de 2007, fecha en la que el arrendador, le notificó la culminación de la relación arrendaticia y le solicitó la entrega del inmueble y que ella no cumplió con su obligación de hacer entrega del mismo. Alega también la arrendataria que la relación arrendaticia continúa y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pero que sin embargo desde el 30 de noviembre de 2007, fecha en la que culminó la prorroga legal, el arrendador le solicitó en varias ocasiones a la arrendataria, a los fines de culminar las relaciones amistosamente y que el arrendador no le ha aceptado los cánones de arrendamiento por cuanto la relación arrendaticia culminó el 30 de noviembre de 2007 y que le ha solicitado que desocupara el inmueble, hecho que no ha sucedido hasta la fecha; que la relación arrendaticia no ha continuado y que la arrendataria el 7 de diciembre de 2007 consignó el canon de arrendamiento ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco del estado Zulia, correspondiente al mes de Diciembre por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 350,00). Afirma también que la ciudadana D.C.H.C., está en pleno conocimiento de la fecha de culminación de la prorroga legal, pero que no ha cumplido con la entrega del inmueble totalmente desocupado a pesar de las solicitudes por parte del arrendador. Afirma que la cláusula Décima Quinta del contrato establece el derecho del arrendador de cobrar la “cláusula penal por retraso en entrega del inmueble al término del contrato…luego de cumplido el término de duración de este contrato y la arrendataria no haya entregado el inmueble objeto del mismo completamente desocupado…la arrendataria pagará al arrendador por cada día de atraso que transcurra para la entrega del inmueble en cuestión…la cantidad de dinero equivalente al 5% del canon de arrendamiento mensual establecido en este contrato como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble “ y que de esa manera está legitimado al cobro de la cláusula penal por el retardo de la entrega del inmueble y que hasta la fecha han transcurrido 227 días desde la culminación de la relación arrendaticia. Asimismo la parte actora solicitó se le decretara Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda.

Alega la parte demandada, que según consta en contrato de arrendamiento de fecha 30 de noviembre de 2005, autenticado en la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, tomo 169, No.10 comenzó relación arrendaticia con el ciudadano J.I. y que del contrato se evidencia de la cláusula segunda que: “…la duración del presente contrato será de seis (06) meses, contados a partir del 30 de noviembre de 2005 y culminará el 30 de mayo de 2006. Asimismo, las partes acuerdan que deberán notificarse por escrito y por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del término indicado, su deseo de prorrogar dicho contrato por un período igual o hasta por un año más…”(subrayado propio). Alega que según se declara en el libelo de la demanda la parte actora expresa que el 30 de mayo de 2006, se cumplió el primer semestre del contrato, extendiéndose el contrato para un segundo semestre hasta el 30 de noviembre de 2006. Alega también que en fecha 30 de octubre de 2006 recibió notificación de no renovación de contrato, pero negándole el arrendador a hacer uso de la prorroga legal que según ella le asistía; circunstancia que impulsó un acuerdo verbal con el ciudadano J.I., en calidad de Arrendador, donde le permitió que luego de la prórroga legal seguiría en posesión del inmueble, pero que cuando se dirigió a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre, le fue imposible entregarlo, ya que el arrendador se negó a recibirlo, así decidió realizar la consignación arrendaticia por una cantidad de Bs.350,00 por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consignación que según ella desde ese mes hasta la fecha ha consignado los meses de DICIEMBRE, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO) por el accionante, ya que alega que consta en diligencias realizadas a ese Tribunal de Municipio que solicita las cantidades de dinero depositadas a su nombre, siendo otorgadas por auto emanados del Tribunal. Afirma también que el contrato que comenzó a tiempo determinado por efectos de la finalización de la prorroga legal y consentimiento del arrendador se convirtió a tiempo indeterminado, porque cuando en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado el arrendatario continuare ocupando la cosa después de vencido el término del contrato, con el consentimiento del arrendador, debería procederse como si se tratara de un contrato a tiempo indeterminado e indicó tres circunstancias que dan continuidad a la relación arrendaticia, las cuales son: a) que desde el vencimiento de la prorroga legal desde el 30 de noviembre de 2007 hasta la fecha he continuado ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, b) que el arrendador aceptó los cánones de arrendamiento que suman un total de Bs.2.450,00 a razón de Bs.350,00, correspondientes a los cánones de los meses DICIEMBRE, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO, todos del año 2008, formalmente consignados por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, entendiéndose la continuidad de la posesión y la relación arrendaticia, y c) alega que el arrendador no tenía interés alguno en que desocupara el inmueble porque en auto emanado de fecha 24 de marzo de 2008 por el Juzgado Quinto de Municipio signado con la letra “E”, se puede extraer: “…se ordena poner en posesión de la parte demandada ciudadana DFANE CHIQUINQUIRÁ HUERTA CRUZ, del inmueble antes identificado…” Afirma también que estando de acuerdo el arrendador, que como arrendataria ha ocupado el inmueble con posterioridad a una prorroga legal y quedando demostrado que el arrendador con posterioridad al vencimiento del contrato ha aceptado los cánones de arrendamiento causados correspondientes a los meses de DICIEMBRE, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO del año 2008, alegando la parte actora que aquel contrato de arrendamiento que inicialmente fue a tiempo determinado pasa a ser contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que a la parte actora no se le vio interés en darle fin a la relación arrendaticia ni que desocupara el inmueble que en la actualidad posee en calidad de arrendataria. Alega también que como se observa del artículo 1600 del Código Civil, cuando en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado el arrendatario continuare ocupando la casa, después de vencido el término del contrato con el consentimiento del propietario, debe procederse como si se tratara de un contrato a tiempo indeterminado, siendo contraria la pretensión del demandante según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que según la arrendataria es imposible demandar cumplimiento de contrato, siendo un contrato a tiempo indeterminado. Alega la demandada que toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo s a tiempo indeterminado, que la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, ya que al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una de cumplimiento de contrato...”(subrayado propio) y que lo que corresponde por ser un contrato a tiempo indeterminado es accionar demanda por Desalojo, ya que como se demando por Cumplimiento de Contrato referida al tiempo del contrato que trae a litigio la parte actora, según la demandada queda sin efecto una vez que pasa a ser tiempo indeterminado y que al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del mismo, lo procedente era demandar el Desalojo y no la resolución o cumplimiento de contrato.

Ahora bien, siendo la oportunidad correspondiente para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace tomando en cuenta previamente las siguientes consideraciones:

DE LA COMPETENCIA

El tribunal hace constar su competencia, por cuanto del exhaustivo análisis realizado en la presente causa se desprende que efectivamente le corresponde por ley, a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como órgano jurisdiccional de municipio, el conocimiento en la presente causa en razón de la materia, la cuantía y el territorio de conformidad con las normas que así lo establecen, estatuidas en los artículos 28, 29, 30, 31, 40, 41, y 42 del Código de Procedimiento Civil, así como las normas procesales que rigen el procedimiento breve en la materia arrendaticia, como lo es el caso en el estudio, de conformidad con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.Y ASI SE DECIDE

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Del recorrido efectuado por las actas procesales, esta juzgadora evidencia que la parte actora promovió los medios probatorios que se determinan de seguidas:

Conjuntamente con el escrito libelar, promovió:

1. - Corre inserto a los folios cinco (05) al ocho (08) y sus vueltos, marcado con la letra “A”, original de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.A.I.A., titular de la cédula de identidad No.5.057.196 y la ciudadana D.C.H.C., titular de la cédula de identidad No.4.996.954, sobre un inmueble constituido por un local comercial marcado con el No. 7F, ubicado en la Urbanización El Naranjal, Centro Comercial “El Naranjal”, avenida 15K y 15J, con calle 50, en jurisdicción de la Parroquia J.d.Á., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 30 de noviembre de 2.005, anotado bajo el No.10, tomo 169.

   Ahora bien, este Tribunal pasa a dilucidar el contenido y alcance del medio probatorio ante descrito, tomando en consideración para la apreciación y valoración de este, que dicho instrumento en original fue otorgado por el Organismo Público competente para ejercer dicha función, así mismo, al efectuar además el recorrido por las actas procesales que conforman este expediente, esta Juzgadora procede a aplicar el sistema tarifado contemplado en la norma adjetiva procesal para la valoración de dicho medio, este es el preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es así como actuando de conformidad se observa de actas que dicho instrumento no fue atacado de alguna forma por la contraparte para destruir su veracidad, por lo tanto adquiere firmeza y veracidad en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorado por la norma antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se considera fidedigno, por lo que en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Corre inserto a los folios nueve (09) y diez (10), marcado con la letra “B”, acta convenio No.14 en original, de fecha 25 de enero de 2007, CONSTANCIA emanada de DICAT- Dirección de Catastro (Departamento de Regulación de Alquileres), en su contenido se observa que los ciudadanos J.A.I.Á. Y D.C.H.C. comparecieron por ante esa oficina donde ambos de mutuo acuerdo aceptaron que suscribieron contrato de arrendamiento y que la inquilina tenía un lapso de prorroga legal de un año contado a partir del 30-11-2006 hasta el 30-11-2007 y que la ciudadana D.C.H.C. se comprometía a entregar el inmueble totalmente desocupado en la fecha señalada. La misma se encuentra firmada y con sello húmedo.

   Esta sentenciadora al proceder a realizar el análisis correspondiente a los efectos de valorar este medio aportado por la actora al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documento público, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultadas conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para contrarrestar el valor probatorio del mismo. De tal manera que esta sentenciadora al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal no fue impugnada de alguna manera por la parte demandada en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual esta sentenciadora considera fidedigno este documento, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÌ SE DECIDE.

   Se observa de Actas que en la etapa procesal correspondiente para la promoción y evacuación de pruebas la parte actora no promovió ningún medio probatorio.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

   En la etapa procesal correspondiente a la contestación de la demandada, la parte demandada promovió los medios de pruebas que se especifican:

1. - Corre inserto al folio diecinueve (19), marcado con la letra “A”, copia simple de comunicación dirigida a la ciudadana D.H.C., donde el ciudadano J.A. INCIARTE AVILA titular de la cédula de identidad No.5.057.196, informando que daba por terminado el contrato de arrendamiento firmado el 30 de noviembre de 2005, y que de conformidad con la cláusula segunda de dicho contrato solicitaba la desocupación de dicho local, dicho documento es de fecha 30 de octubre de 2006, y se encuentra firmado.

   Para analizar dicha comunicación, esta sentenciadora procede a valorarla, tomando en cuenta que la misma al ser producida conjuntamente con la contestación de la demanda como instrumento privado, debió ser impugnada o desconocida en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en sus artículos 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, actividad esta que no fue realizada por la demandante, por lo tanto dicho instrumento adquiere firmeza en su contenido, en consecuencia se considera fidedigno y eficaz a los efectos de dilucidar los hechos pretendidos en la presente causa, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio . Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Corre inserto al folio veinte (20), marcado con la letra “B”, copia simple de acta convenio No.14, de fecha 25 de enero de 2007, CONSTANCIA emanada de DICAT- Dirección de Catastro (Oficina de Regulación de Alquileres), en su contenido se observa que los ciudadanos J.A.I.Á. Y D.C.H.C. comparecieron por ante esa oficina donde ambos de mutuo acuerdo aceptaron que suscribieron contrato de arrendamiento y que la inquilina tenía un lapso de prorroga legal de un año contado a partir del 30-11-2006 hasta el 30-11-2007 y que la ciudadana D.C.H.C. se comprometía a entregar el inmueble totalmente desocupado en la fecha señalada. La misma se encuentra firmada.

3. - Corre inserto a los folios veintiuno (21) al treinta y cuatro (34) y sus vueltos marcado con las letras C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8, C9 Y C10 copias certificadas de expediente No.4683 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se evidencia diligencias donde se solicitan las cantidades de dinero depositadas a nombre del ciudadano J.I., así como la libreta de ahorro que se expidió a los fines legales para la consignación del Banco Banfoandes No.0158110010002412 y autos del Tribunal mencionado.

4. - Corre inserto a los folios treinta y cuatro (34) al treinta y ocho (38), y sus vueltos, marcado con las letras D y E, sentencia de fecha 27 de febrero de 2008 y auto emanado de fecha 24 de marzo de 2008 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios consignados en actas en copias certificadas ambos, esta Juzgadora atendiendo los principios de Economía Procesal, Exhaustividad, y Legalidad, lo hace de manera conjunta porque observa que se debe aplicar a los mismos, la misma norma tarifada, por la naturaleza de los mismos, la cual se encuentra preceptuada en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido y alcance de dichos documentos, se observa que por ser emanados del órgano público competente para darles fe pública, son fidedignos, y al no ser atacados por la parte contraria en este caso la parte demandante, para destruir su veracidad, adquieren firmeza al ser valorados por la norma antes señalada, la cual es aplicable para los documentos públicos en copias certificadas, fundamento este sustentado por la norma antes transcrita y por reiterados criterios emanados del m.T.S.d.J.. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos antes analizados en esta causa. Y ASI SE DECIDE.

   Conjuntamente y de manera oportuna promovió con el escrito de promoción de pruebas lo siguiente:

1. -Invocó el mérito favorable de actas y documentos contenidos:

   Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no se invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el merito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte gananciosa en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo Sentencia N°.1633. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2. - Asimismo ratificó todas y cada una de las pruebas presentadas conjuntamente con escrito de contestación a la demanda.

   FUNDAMENTACIÓN DE HECHO Y DE DERECHO

   DECISIÓN DE FONDO

   Para decidir al fondo de la presente causa esta juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales que rigen en materia arrendaticia,

   Establece del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...

   Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

   Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Así, mismo Establece el Código Civil:

   1. Artículo 1133 del Código Civil, el cual establece “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

   2. Artículo 1159 del Código Civil, el cual establece “… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley...”

   3. Artículo 1160 del Código Civil establece “…si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y en efecto se regla por el artículo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”

      Señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos:

      Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito de garantías, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

      Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…

      Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

      Artículo 56: En virtud de la consignación legalmente efectuada conforme a la dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

      Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento y si al demandado le interesa destruir, reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica, es decir, plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, así lo ha dejado claro la doctrina patria acogida por los Tribunales de la República y la Corte Suprema de Justicia. Al respecto el maestro A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, tomo I Teoría General del Proceso, Editorial Arte, Caracas, 1992, se pronuncia sobre la materia de la cual este Sentenciador transcribe los siguientes extractos:

      ...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho

      .

      Ahora bien la parte actora fundamenta su acción para demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento en el hecho de que…omissis…”se estableció que la arrendataria duraría en el uso del inmueble hasta el 30 de noviembre de 2007, fecha en la que el arrendador le notificó la culminación arrendaticia y le solicitó la entrega del inmueble”…omissis, alega que…omissis…”la arrendataria afirmó que la relación arrendaticia continuaba y que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado y que en la fecha que culminó la prorroga legal, es decir el 30 de noviembre de 2007, le solicitó en varias ocasiones a la arrendataria la entrega del inmueble, y que de esa manera no le aceptaba los cánones de arrendamiento por cuanto la relación arrendaticia culminó en la fecha antes mencionada”…omissis… por último afirma…omissis…”que la relación arrendaticia no continuaba, ya que el 7 de diciembre de 2007 la arrendataria consignó el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Quinto de Municipios…omissis…

      Al respecto del exhaustivo análisis realizado a las actas procesales, esta sentenciadora observa que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda presentado de manera oportuna y tempestiva alega como Defensa y Excepción de Fondo que acepta lo alegado por la parte actora, esto es el reconocimiento de la relación arrendaticia contractual y verbal, asimismo acepta que firmó un acta convenio para entregar el inmueble objeto de la presente demanda el día 30 de Noviembre de 2007, pero asimismo se excepciona con relación a la pretensión aludida por la actora negando que debe desocupar el inmueble por Cumplimiento de Contrato, ya que a su decir a pesar de que hizo uso de la prórroga legal y lo reconoce al culminar la misma continuó ocupando dicho inmueble en calidad de arrendataria con aceptación de la Arrendadora, por que la misma a pesar de que culminó el uso de la prorroga legal antes mencionada retiró las cantidades de dinero consignadas por ante el Juzgado Quinto de los Municipios con ocasión a la cancelación de los cánones de arrendamientos adeudados por los meses posteriores al uso de la prorroga legal.

      Con relación a todo lo antes observado por esta Juzgadora, se evidencia que efectivamente la Defensa de Fondo de la arrendataria concuerda y guarda relación estrecha y decisiva con las pruebas que oportunamente fueron consignadas a las actas, ya que al analizar de manera exhaustiva específicamente el expediente por consignación Arrendaticia el cual fue promovido en copias certificadas, donde se evidencia de manera clara que la parte actora arrendadora, retira las cantidades de dinero ocasionadas con motivo de la posesión del inmueble con fecha posterior a la culminación del uso de la prorroga legal por parte de la arrendataria, esto es con posterioridad a la fecha que alega la actora debió culminar el contrato de arrendamiento, produciéndose en consecuencia con dicha actividad la aceptación por parte del Arrendador actor de la permanencia del inquilino en el inmueble dado inicialmente en arrendamiento y el cual es objeto en esta demanda produciéndose así claramente la continuidad de la relación arrendaticia entre la actora y la demandada en el presente juicio, con la correspondiente posesión por parte del arrendatario en calidad del mismo. Y ASI SE DECLARA.

      Así las cosas esta Juzgadora evidencia de actas que ha prosperado la excepción y defensa de fondo alegada por la demandada, ya que concuerda su defensa con los medios probatorios aportados a las actas, específicamente el contrato de arrendamiento y las copias certificadas de la Consignación Arrendaticia efectuada por la arrendataria las cuales no fueron atacadas de manera alguna por la parte actora, quedando firmes en su valoración, asimismo esta sentenciadora evidencia que efectivamente la arrendataria se encuentra por lo tanto haciendo uso del inmueble objeto de esta demanda, constituyéndose así una relación arrendaticia por tiempo indeterminado.

      En virtud de que las consignaciones efectuadas por la parte demandada que establecen “per se” (negrita y subrayado del Tribunal) una presunción según el legislador patrio “iuris tamtun” (negrita y subrayado del Tribunal) de solvencia del pago, esta sentenciadora señala que el simple acto de consignación en lo referente a las mensualidades vencidas en el presente caso y con la libre aceptación y retiro de las cantidades consignadas por parte del arrendador actor, se le otorga así legitimidad y valides mutus propio a dichas consignaciones, las cuales se consideran válidas y logran liberar de manera definitiva la obligación por parte de la inquilina de la acción que por Cumplimiento de Contrato fue intentada en su contra en la presente causa. Y ASI SE DECIDE.

      En consecuencia por todos los argumentos de hecho y de derecho que anteriormente fueron analizados, esta sentenciadora concluye que la presente acción intentada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debe ser forzosamente declarada SIN LUGAR, por evidenciarse así según lo alegado y probado en las actas. Y ASI SE DECIDE.