Decisión nº 3492-08 de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 3 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2008 |
| Emisor | Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga |
| Ponente | Yenni Morales |
| Procedimiento | Incumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F. RIBAS Y JOSÉ RAFAELREVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓNJUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: I.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.5.624.079.
ABOGADOS APODERADOS: E.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la crédula de identidad No.8.774.432 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.60.254, Y.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la crédula de identidad No.10.358.494 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.51.460 y G.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la crédula de identidad No.15.196.097 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.116.975.-
PARTE DEMANDADA: I.M.T.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.16.345.697.
ABOGADO ASISTENTE: G.R.K., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.8.818.227, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.45.736.
MOTIVO: Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3492-08
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada en fecha 14 de Marzo de 2008, por la ciudadana I.d.L. contra la ciudadana I.M.T.S., todos identificados en autos, por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento (folios 1 y 2) y anexos (folios 3 al 13), la cual fue debidamente admitida mediante auto de fecha 14 de Marzo de 2008 .En esa misma, fecha se dejó constancia que no se libró la compulsa por cuanto la parte actora no suministro los fotostatos para la realización de la misma (folio 14).
En fecha 04 de Abril de 2008, se dejó constancia de haberse librado la compulsa y se hizo entrega al alguacil para la práctica de la respectiva citación de la parte demandada (folio 15).-.
En fecha 16 de abril de 2008, el alguacil del tribunal da cuenta de haber practicado la citación personal de la parte demandada, consignando las resultas de la misma (folios 16 y 17).-
En fecha 18 de Abril de 2008, la parte demandada, consignó oportunamente escrito de contestación de la demanda (folios 18 al 21) y anexos (folios 22 al 24).-
En fecha 22 de Abril de 2008, EL Tribunal dictó auto negando la admisión de la reconvención por no llenar la misma, los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 25).-
La parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en un folio útil y cuarenta un anexos (folios 17 al 57), las cuales fueron debidamente admitidas en fecha 29 de Abril de 2008 (folio 58).-
En fecha 05 de Mayo de 2008, la parte actora otorga poder especial apud acta a los abogados Y.M., G.R. y E.P. para representarla en la presente causa.- (Folio 26).-
En fecha 07 de Mayo de 2008, comparecieron ambas partes y consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas (folios 27 al 43), las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 08 de Mayo de 2008.- (Folios 44 al 46).-
PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
1) Que, en fecha 20 Marzo de 2007, mediante documento privado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana I.M.T.S., ya identificada, que tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento con dos cuartos ,02 baños, sala, comedor, cocina y distinguido con el No.2, ubicado en la Calle Villa Pool, Edificio S.T., Municipio J.R.R., El Consejo, Estado Aragua, por un tiempo fijo de seis (06) meses, contados a partir del 20 de Marzo de 2007, concluyendo en fecha 20 de Septiembre de 2007, y el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo) (hoy día equivalentes a Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F.350,00), conforme a lo establecido en el documento que acompaña a la demanda, marcado “A”.
2) Que, en fecha 10 de Septiembre de 2007, le dirigió comunicación a la arrendataria manifestándole su decisión de dar por terminada la relación arrendaticia existente entre ambas y, por lo tanto, alega la actora, a partir del 20 de Septiembre de 2007, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzaba a correr la prórroga legal que, para el caso era de SEIS (06) MESES, según consta de notificación de fecha 10 de Septiembre de 2007, la cual consta en carta que acompañó a la demanda marcada “B”.-
3) Que el arrendatario a raíz de dicha notificación, procedió a consignar la pensión arrendaticia, correspondiente sólo al mes de Noviembre de 2007 a razón de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,00), mediante el procedimiento de consignación conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando de consignar los meses correspondientes a Septiembre y Octubre de 2007, así mismo afirma la parte actora, que el arrendatario demandado confiesa, al momento de realizar la anterior mencionada consignación, encontrarse disfrutando de la prórroga legal, la cual mantiene firme las estipulaciones del contrato originario, que ha pesar de encontrarse el arrendatario disfrutando de dicha prórroga legal por haber sido diligente durante la vigencia del contrato, no ha ocurrido lo mismo en la en la pendencia de la prórroga legal, en virtud de que a la fecha el arrendatario le adeuda y se encuentran totalmente vencidos y exigibles los pagos inherentes a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Septiembre y Octubre de 2007, los cuales a la fecha no ha cancelado adeudando la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.700,00) por ese concepto.
4) Que fundamenta su demanda en las cláusulas segunda y tercera del prenombrado contrato arrendaticio y en segundo lugar en los dispositivos contenidos en los artículos 1167 y 1600 del Código Civil, asimismo, a lo contemplado en los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
5) Que por ello demanda a la ciudadana I.M.T.S., ya antes identificada, por incumplimiento de contrato en la vigencia de la prórroga legal arrendaticia, para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal, Primero: En dar por concluida la prórroga legal de Seis (06) meses, que operaba en su favor producto de seis meses de la relación arrendaticia. Segundo: A cancelar las cantidades concernientes a dos (02) mensualidades de arrendamiento, cuyo monto arroja la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.700,00), así como las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la presente demanda. Tercero: En entregar el inmueble objeto de la presente acción totalmente desocupado y libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que le fue entregado al inicio del contrato. Cuarto: En cancelar los honorarios de abogados y las costas procesales que se causen en el proceso, prudencialmente tasados por el Tribunal.
PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda y, específicamente, señala:
1) La demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opone, en primer lugar, la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil pues, afirma, existe prohibición de la Ley de admitir la demanda por encontrarse actualmente en vigencia la prórroga legal del contrato de arrendamiento objeto de la demanda.- Intenta también la reconvención contra la demandante para que reconozca que las mensualidades correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007 se encuentran canceladas. Dicha reconvención no fue admitida por no reunir los requisitos exigidos por el artículo 340 el Código de Procedimiento Civil.
2) Rechaza en todas y cada una de sus partes, la demanda, conviniendo únicamente en que es arrendataria del inmueble objeto de la demanda, que su arrendadora es la demandante y que se encuentra en vigencia la prórroga legal a que se refiere la actora en su demanda.-
3) Alega que, una vez vencido el contrato, procedió a cancelar el mes de Septiembre de 2007 a la hija de la arrendadora a quien también después le canceló personalmente el mes de octubre de 2007 y, en ambas ocasiones se negó a otorgarle el correspondiente recibo.- A partir de esa fecha comenzó a consignar por ante este Juzgado, los cánones de arrendamiento, en el expediente signado con el No.1.471.-
Durante la etapa probatoria, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, así: A) La parte actora, luego de referirse, en el capítulo I de su escrito consignado el 07 de Mayo de 2008, a la cuestión previa opuesta por la demandada y rechazar los alegatos expuestos por aquella, promovió las siguientes probanzas 1) Promovió, en el Capítulo II de su escrito de Promoción de Pruebas, el mérito favorable de los autos. Se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide; 2) En el Capítulo III, promueve y ratifica el contrato de arrendamiento privado firmado en fecha 20 de Marzo de 2007 y que concluía el 20 de Septiembre de 2007; igualmente en este Capítulo, promueve la carta de notificación de desahucio entregada a La Arrendataria el día 10 de Septiembre de 2007 y que se acompañó al escrito de demanda, marcada “B”, mediante la cual se le notifica sobre la no renovación del contrato y se le solicita la desocupación del mismo; y, finalmente, en el Capítulo IV, promueve prueba de Inspección Judicial a ser practicada en los Libros de consignaciones que lleva este Juzgado, con el fin de dejar constancia de la falta de consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, por la parte demandada. En fecha 21 de Mayo de 2008, se evacuó la Inspección Judicial promovida por la parte actora, en los Libros de Consignaciones arrendaticias que lleva este Juzgado y en la misma pudo evidenciarse que se aperturó expediente No.1471 en el cual consta que la ciudadana I.T. consignó la suma de Bs.350.000,00, correspondientes al mes de Noviembre de 2007; B) Por su lado, la parte demandada promovió sus pruebas de la siguiente manera: 1) Promovió, en el Capítulo Primero de su escrito de Promoción de Pruebas, el mérito favorable de los autos, especialmente lo invocado en la contestación de la demanda con respecto a su estado de total solvencia y específicamente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007; al hecho de que la arrendadora no cumplía su obligación de otorgar recibos y el hecho de la acción se intenta durante la prórroga legal, lo cual, afirma, es prohibido expresamente por la Ley. Reitera el tribunal que, en este sentido, se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide; 2) En el Capítulo Segundo, promueve: a) recibos de pago correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2007, los cuales opone a la actora, lo cuales se estiman en todo su valor probatorio puesto que no fueron desconocidos o impugnados en forma alguna por la actora; b) Recibos de Ingreso emanados de este Juzgado correspondientes a las consignaciones de los meses de Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero y Marzo de 2007 que, igualmente se estiman como conducentes para demostrar lo que en ellos se indica, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y c) promueve el contenido del expediente No.3491 donde dice se evidencia el tipo conductual comentado de la arrendadora en el sentido de no otorgar recibos. Esta prueba no se estima como de valor probatorio alguno, puesto que no constituye medio de prueba idóneo, pues se ha debido promover a través de la Inspección Judicial o la consignación de copias certificadas de los autos a que hace referencia; 3) En el Capítulo Tercero, promueve prueba de informe, mediante la cual se requiera de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio J.R.R.d.E.A., información sobre el inicio de un Procedimiento Administrativo por ante esa oficina, durante el segundo semestre de 2007, en razón de que la arrendadora no hizo entrega a la arrendataria, de los recibos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento. La Oficina de Inquilinato requerida, mediante Oficio S/N, recibido en fecha 22 de mayo de 2008, deja constancia de que la ciudadana I.M.T.S. acudió a ese despacho en fecha 21 de Noviembre de 2007, a fin de exponer, en su condición de arrendataria de un inmueble ubicado en la Calle Villa Pool, Edificio S.T., No. 2, El Consejo, Estado Aragua , que la arrendadora, I.D.L., no le estaba dando recibos de pago y que se encontraba solvente, pero no tenía constancia de ello por cuanto la arrendadora no le había otorgado los recibos correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007. Informa el Jefe de Inquilinato que suscribe el Oficio, que la arrendadora, I.d.L. fue notificada en tres oportunidades y no acudió a ninguna de las citaciones. De manera que nada puede colegirse de esta actuación, por cuanto no llegó a celebrarse válidamente, reunión conciliatoria alguna entre los interesados, en la cual pudiera el funcionario haber mediado para obtener alguna conclusión o acuerdo. No habiendo ocurrido así, de la inasistencia de la arrendadora no puede evidenciarse hecho alguno que pueda valorarse en este proceso. Así se declara y decide.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal hace las siguientes observaciones:
En primer término, debe el Tribunal, pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la demandada, prevista en el ordinal 11º. del 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “…La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” , alegando que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa que “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”.- Observa el Tribunal que, si bien es cierto lo afirmado por la demandada, no es menos cierto que, a renglón seguido, el propio artículo citado por ella, agrega: “…No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…” (Subrayado nuestro).- Es claro que, durante la vigencia de la prórroga legal, permanecen inalterables todas las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, siendo una de ellas y además de las principales del arrendatario, el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos. De tal manera que, independientemente de lo que pueda resultar en cuanto al fondo del asunto, planteada la insolvencia del arrendatario durante la vigencia de la prórroga legal, la Ley no prohíbe el ejercicio de la acción por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, sino que, por el contrario, establece expresamente la posibilidad de que se demande en tales circunstancias.- Por todo lo expuesto, la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar y así se declara y decide.-
La demandada, en su contestación, niega, rechaza y contradice todos los supuestos de hecho y de derecho contenidos en el libelo de la demanda y, en particular, niega que se encuentre insolvente en el pago por concepto de cánones convenidos en el contrato de arrendamiento.- Plantea, igualmente, que la arrendadora se ha negado en oportunidades a otorgarle los recibos por el pago de los cánones de arrendamiento y que así sucedió con los pagos que le efectuara correspondientes a las mensualidades de Septiembre y Octubre de 2007, por lo que procedió, a consignar, a partir de allí, sus pagos en este Juzgado, en el Expediente de Consignaciones No.1471, nomenclatura de este Tribunal. Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y promovieron las que consideraron pertinentes.- De las mismas, una vez a.y.v.h. quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento y no existe duda sobre la identificación del inmueble objeto del mismo ni el monto del canon de arrendamiento convenido. El “tema decidendum”, en este caso, es el estado de solvencia o no, por parte de la arrendataria, con respecto a las mensualidades de Septiembre y Octubre de 2007, las cuales demanda como insolutas, la actora y, por su lado, la demandada afirma haberle cancelado y que la actora se negó a otorgarle los respectivos recibos de cancelación. La demandada, a través de los medios probatorios establecidos en nuestro ordenamiento jurídico, no logró demostrar el hecho aducido sobre su estado de solvencia, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007 que le fueron demandados como insolutos, por lo que la demanda debe ser declarada con lugar y así se declara y decide.
