Decisión nº 847 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 12 de Mayo de 2010

Exp.03098

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Demandante: INDUSTRIA DE UNIFORME Y BORDADO C.A. (INDUBORCA) inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, del Estado Zulia, en fecha 23 de julio de 2003, anotado bajo el N° 19, Tomo 25A, representada por la ciudadana OLIS ALVARINO MAESTRE, titulada N° V-7.934.748, en su condición de Socia-Presidenta.-

Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: H.C.S., A.C.M., A.C.M., R.M.A. y VARINNIA DELGADO BRICEÑO, venezolanos, mayores de edad, Abogados en el libre ejercicio de la profesión, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 2221, 47.728, 138.436, 77.721 y 114.715, en el orden indicado y de este mismo domicilio.-

Demandado: SOCIEDAD MERCANTIL HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS, C. A., (HALMADIOS) inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 11 de Julio de 2003, anotado bajo el N° 03, Tomo 27-A, representada por su Directora ciudadana E.D.C.R., titulada N° V-5.803.412 y de este domicilio, actualmente bajo la denominación de Fundación Hogar Para Ancianos La Mano de Dios (HALMADIOS), inscrita por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 31 de Enero de 2006, bajo el N° 47, Protocolo 1°, Tomo 8, y de este domicilio.-

Apoderados Judiciales de la Demandada: L.I.V.A. Abogada en el libre ejercicio de la profesión, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.349 y de este mismo domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 03098, que este Juzgado en fecha 21 de Enero de 2.010, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la parte accionante, en contra de la parte demandada, plenamente identificados Ut-Supra y a tal fin se libraron en fecha 19 de febrero hogaño los recaudos de citación correspondiente emplazando a la demandada para que procediera a dar contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto a su acto de comunicación procesal, entiéndase (citación), sabido que, en fecha 24 de febrero de 2.010, fue citada la demandada de autos Hogar Para Ancianos la Mano de Dios, por intermedio de la ciudadana E.d.C.R., según constancia agregada a las actas por el Alguacil natural del Tribunal, en fecha 26-02-2010.-

El 02 de Marzo de 2.010, se presenta en estrados la ciudadana E.D.C.R., en su condición de Presidenta de la Fundación Hogar Para Ancianos la Mano de Dios (HALMADIOS) con la asistencia de la profesional del derecho L.V.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.349 y consigna escrito constante de cuatro (04) folios útiles trabando la litis con la contestación a la demanda, en planteamiento de las defensas y excepciones que constan del respectivo escrito contestatorio.-

Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes consignaron las que constan en actas y que este Tribunal analizará para su apreciación y valoración en la dispositiva del fallo, conforme a Ley, a las reglas de la sana crítica y a las máximas de experiencias jurídicas y comunes que puntualiza el Artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en su libelo de demanda, que adquirió todos los derechos de dominio, propiedad y posesión sobre un bien inmueble, situado en la Urbanización La Estrella, en la calle 61 (Ave. Universidad), identificado con el N° 10-161, en jurisdicción de la parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: 22,50 Mts, con avenida circunvalación N° 2; SUR: 22,00 Mts, con parcela N° 20 que es o fue de la Urbanización Faria La Roche, ESTE: 45,50 Mts, con propiedad de la citada Urbanización; y OESTE: 44,15 Mts con parcela N° 11 perteneciente a la misma Urbanización; todo ello conforme al documento protocolizado en fecha 08 de agosto de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 30 y 2, Tomo 17, libro de inscripción de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, Tomo Único, Protocolo 1.-

Afirma que, al adquirir su representada Industria de Uniforme y Bordado, C.A. en propiedad el inmueble antes descrito, SE SUBROGÓ en todos los derechos y acciones que le asistían al vendedor J.V.S., sobre el contrato de arrendamiento que este ultimo celebró sobre el referido inmueble con la sociedad mercantil HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS, C.A. (HALMADIOS) en fecha 20 de Enero de 2004, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 56, Tomo 05, de los libros respectivos y a tal fin hace mención de los Artículos 1604 de la Ley Sustantiva Civil y 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresó la demandante que la titularidad sobre el bien inmueble y el ejercicio de su acción no puede ser discutida ya que, para el momento de su adquisición, la Arrendataria se encontraba en manifiesto estado de mora en el cumplimiento de las pensiones de arrendamiento, refiriendo el Artículo 42 de la Ley especial de la Materia.-

Alega que, la relación arrendaticia, fue celebrada por el término de un (01) año, contados a partir del primero de octubre de 2003, prorrogable indefinidamente por el mismo lapso, acordándose un canon de arrendamiento mensual de Seiscientos Mil Bolívares, (Bs. 600.000,00), el cual fue elevado de mutuo acuerdo entre las partes a la suma de UN MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.1.220,00) a la unidad monetaria vigente.

Afirma la accionante que la Arrendataria Hogar para Ancianos la Mano de Dios, ha tenido siempre una conducta deliberada de franco incumplimiento de las pensiones de arrendamiento, que ha pretendido subsanar mediante la prosecución de un procedimiento de consignación arrendaticia que siguió por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y del cual anexa copia certificada y que no puede atribuírsele, ningún carácter liberatorio, ya que no fueron consignadas dentro de las previsiones del contrato y que lo consignado estuvo destinado a satisfacer acumulativamente los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre septiembre de 2006 y julio de 2008, esto es, veintidós (22) pensiones de arrendamientos vencidas, lo cual constituye plena demostración y, el reconocimiento expreso de la arrendataria, que para la fecha en que su representada adquirió el inmueble arrendado, ella se encontraba en absoluto estado de mora y, consiguiente no le asistía el derecho de preferencia ofertiva, afirma la demandante que las referidas consignaciones se hacen aún más ilegitimas, no sólo por su extemporaneidad, sino por el hecho de que no fueron consignadas la cantidad completa de cada canon de arrendamiento conforme a la cláusula de valor a la cual se contrae el Artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y conforme al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, pensiones estas, que fueron retiradas por el beneficiario de la misma y el Tribunal declaró terminado o culminado el procedimiento consignatario y ordenó el archivo del expediente.-

Alega la parte actora que la arrendataria adeuda de plazo vencido las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses de Octubre de 2008 a Enero de 2010, razón por la cual, demanda a la Sociedad Mercantil HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS C. A., (HALMADIOS), por RESOLUCIÖN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y, consecuencialmente a ello, el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, mas los meses comprendidos entre enero del 2009 y enero de 2010, inclusive, a razón de Un Mil Doscientos Veinte Bolívares.-

Entre tanto que, la ciudadana E.D.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-5.803.412 y de este domicilio, se hizo presente en estrados el día 02 de marzo del año que discurre y actuando en su carácter de Presidenta de LA FUNDACIÓN HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS (HALMADIOS), asistida por la profesional del derecho L.I.V.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.349 y en oportunidad de trabar la litis con la contestación a la demanda, expreso que, la sociedad mercantil HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS, C.A., (HALMADIOS), actualmente funciona bajo la figura civil de fundación, conforme a documento constitutivo que anexa conjuntamente con su intervención y es con tal carácter que procede a darle contestación a la demanda, es decir, asume que la referida FUNDACIÓN CIVIL, se encuentra legitimada para enfrentar las obligaciones que se derivan de la vinculación arrendaticia objeto del presente juicio, sabido que, la parte demandante en modo alguno refutó tal intervención por ende, convalidó y acepto a la misma como tal, lo contrario obligaría a este Tribunal a declarar la confesión ficta de la parte demandada per se, por lo tanto, este Tribunal da por admitida la referida contestación en tutela judicial efectiva que consagra el Artículo 26 Constitucional.-

De tal manera que, la demandada formula sus alegatos y defensa de la forma y manera siguiente: Negó el derecho de la parte actora de reclamar la resolución del contrato de arrendamiento y el cobro de las pensiones de arrendamiento y ello en razón de que existe un documento protocolizado de compra-venta del inmueble de fecha ocho (08) de agosto de 2008 y que nunca se le notificó por escrito de la negociación celebrada con el anterior propietario del bien inmueble, para ponerla en conocimiento de tal situación y que la parte actora nunca se presentó con el carácter de nueva propietaria y que a la solicitud del pago de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar por causa del desconocimiento del legitimo propietario del bien objeto del contrato de arrendamiento, opone la indemnización de los gastos que por concepto de reparaciones mayores a la estructura del inmueble fueron efectuadas por su representada a los fines de garantizar su normal uso y buen funcionamiento.-

Afirma que su representada FUNDACIÓN HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS (HALMADIOS), ha estado en calidad de arrendataria del inmueble, ya identificado en líneas pretéritas, desde el año 2002 y que en la cláusula DECIMA del contrato consignado por La Arrendadora, se le reconoció a su representada la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo) para ese entonces (Año 2002), por los diferentes trabajo de reparación mayor realizados al inmueble en su estructura por la entonces Arrendadora C.B.F..-

Alego la demandada que en el mes de septiembre de 2006, expuso la necesidad de adquirir el inmueble mediante compra-venta a la Arrendadora, ciudadana E.F.P., quien estuvo de acuerdo y se comenzó a gestionar un crédito con BANFOANDES y que el tramite tomó más de ocho (08) meses y que fue luego suspendido por el cambio de autoridades internas de BANFOANDES, afirmó que mientras se gestionaba el crédito, La Arrendadora E.F.P., fue notificada sobre la necesidad sobre la necesidad de realizar trabajos de reparación mayor que ameritaba el inmueble en su estructura, a lo cual hizo caso omiso mediante una actitud evasiva a inspeccionar y verificar las condiciones del inmueble, por lo cual, su representada las efectuó por cuenta propia y a sus expensas.

Alegó que, durante el periodo septiembre de 2006 y julio de 2008, su representada consignó ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, las pensiones de arrendamiento vencidas mientras duraba el trámite del crédito, que BANFOANDES se comprometió ante la arrendadora a cancelar con el precio de la venta, no obstante que su representada continuó consignando los cánones de los meses de agosto y septiembre de 2008, los cuales fueron retirados por la primitiva arrendadora, manifestándose así su conformidad con el pago realizado y operando de esta manera un acto de convalidación y liberación a la arrendataria.-

Afirma la demandada, que en el mes de septiembre de 2008, La Arrendadora E.F.P., informó a la Arrendataria que el bien había sido vendido a un tercero y debería de esperar la notificación de este para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento y que por esa razón su representada no continuó consignando los cánones de alquiler, ya que estos correspondían a un tercero diferente de la antigua arrendadora y que el nuevo propietario nunca se presentó, ni notificó por escrito su cualidad sobre el bien, por consiguiente la arrendataria desconocía a quién acudir en los casos que ameritaron reparaciones mayores del bien arrendado para conservarlo en estado de servir al fin para lo cual fue destinado, alegó que en el mes de julio de 2009, se le hizo una inspección al inmueble y se presentó un informe a cargo del Arquitecto E.R., dejando constancia del estado de deterioro en la infraestructura del inmueble, presentando un presupuesto de obra para la reconstrucción el cual comenzó a ejecutarse el tres (03) de agosto del referido año (2009), afirma que sobre el inmueble existe la constitución de una garantía hipotecaria a favor del Instituto Nacional de Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria (INAPYMI) y que en la cláusula novena del documento adquisitivo del bien, se estableció la prohibición de arrendar el inmueble afecto a la garantía y que en la cláusula décima, la demandante se compromete a conservar el inmueble con la mayor diligencia, verificando los trabajos de conservación; invoca las disposiciones 1.168,1585,1586,1587 de la Ley Sustantiva Civil y expresó que en la cláusula SEPTIMA del contrato, La Arrendadora se reservó el derecho de ejecutar los trabajos para la conservación del inmueble, sujetándose a lo dispuesto en el artículo 1.590 del código civil vigente, para luego referirse al contenido de los Artículos 1612, 1611, ejusdem y el Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento, para finalizar solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda accionada por resolución de contrato por causa de mora en contra de su representada, oponiendo el incumplimiento de la arrendadora en su obligación de conservar el bien en estado de servir el fin para el cual se le ha arrendado, y de hacer todas las reparaciones que el inmueble necesitó y que lo reclamado por concepto de el pago de cánones de arrendamiento, le opone el reconocimiento y cancelación las reparaciones mayores que se han ejecutados en el inmueble por la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 94.000,00), según constancia y presupuesto hecho por el Arquitecto E.R., además el impermeabilizado efectuado por la Empresa Agua Soluciones C. A. y su respectivo mantenimiento, reservándose demandar por separado los daños y perjuicios a que hubiere lugar, culminando en la solicitud de declaratoria sin lugar de la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte demandante.

PUNTO PREVIO

En fundamento al principio de juridicidad del punto previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: los alegatos de pretensión, caducidad, prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, falta de cualidad, fraude procesal y otros similares, como la exceptio nom adiplenti contractus, este Tribunal entra a analizar dicha defensa formulada por la Accionada de autos, de la forma y manera siguiente:

Alega la parte Demandada la excepción nom adiplenti contractus, invocando a tal efecto, que la parte demandante no cumplió con su obligación de realizar las reparaciones mayores al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, invocando como fundamento jurídico, las disposiciones contenidas en los artículos 1.168, 1.586, 1.587, 1.611 del Código Civil y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Antes de abordar la procedencia en Derecho de la excepción opuesta, entiende este Juzgador necesario considerar cuales son sus supuestos de procedencia; según E.M.L. y E.P.S., en la obra CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III. Tomo II, editorial Universidad Católica A.B., Caracas, Venezuela, 2001:

1. - Debe tratarse de un contrato bilateral

2. - El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser culposo.

3. - Las obligaciones deben ser de ejecución o cumplimiento simultáneo.

4. - Debe ser opuesta de buena fe.

   Por su particular incidencia para la solución de la presente causa, merece especial atención el supuesto relativo a la necesidad de buena fe, en la invocación y materialización de la excepción de contrato no cumplido, y a tal fin:

   …Ya hemos señalado como uno de los argumentos que se esgrimen para justificar la existencia de la excepción es el principio de buena fe contractual la de haber sido infringido por el demandante del cumplimiento o resolución del contrato. Con argumentos de reciprocidad y justicia es lógico pensar que la oposición de la excepción de contrato no cumplido ha de ser invocada también de buena fe, razón por la cual no procedería la excepción cuando quien la opone hubiera motivado, a su vez, el incumplimiento del actor que, en este caso no sería ya culposo” (RAFAEL BERNARD MAINER, DERECHO CIVIL PARTRIMONIAL OBLIGACIONES. Tomo II. Editorial Universidad Central de Venezuela. 2006).

   En el mismo sentido, el autor patrio O.E. OCHOA G, en su reciente obra dedicada al área de las obligaciones, afirma:

   Quien alega la excepción de incumplimiento debe actuar de buena fe, no puede alegar como excepción de incumplimiento el incumplimiento de una obligación secundaria o accesoria para negarse a cumplir la suya. Por otro lado, no puede alegar el incumplimiento de su contratante si él mismo, por su conducta, o por ciertas maniobras provocó ese incumplimiento” (TEORIA GENERAL DE LAS OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III. TOMO II. Edit. Universidad Católica A.B.. Caracas, Venezuela. 2009).

   Estos criterios doctrinales tienen su fundamento en el artículo 1.160 del Código Civil, que a la letra dice: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de derivan de los mimos contratos, según la equidad el uso o la ley.”

   Igual referencia sobre la buena fe contractual, es extraída de la parte in fine del artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil.

   Ahora bien, que debe entenderse por buena fe contractual, lo esclarece el insigne civilista patrio J.M.O., en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, Editorial Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas, Caracas, Venezuela. 2007:

   La buena fe de la que se habla aquí no es la mera “buena fe subjetiva” (estado de ignorancia o de errónea creencia sobre la existencia o las consecuencias de una cierta situación jurídica), sino la llamada “buena fe objetiva”, que Messineo describe así: “la exigencia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor) significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede reusarse en dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato.

   En el sentido que se viene exponiendo, requiérase evaluar las obligaciones imputables a cada una de las partes del contrato de arrendamiento, y así conforme al artículo 1.585 de la Ley Sustantiva Civil, las obligaciones principales del Arrendador son: 1.- Entregar al Arrendatario la cosa arrendada; 2.- Conservarla en estado de servir al fin para el que se le ha arrendado; y 3.- Mantener al Arrendatario en el goce pacífico de la cosa; entretanto que, las principales obligaciones del Arrendatario, a tenor del artículo 1.592, son: 1.- Servirse de la cosa como buen padre de familia; 2.- PAGAR LA PENSION DE ARRENDAMIENTO EN LOS TÉRMINOS CONVENIDOS.

   En el caso de autos, observa este Operador de Justicia del escrito de contestación a la demanda, el reconocimiento expreso por parte de la demandada: que efectivamente consignó ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en un solo acto y en forma acumulativa las pensiones de ARRENDAMIENTO VENCIDAS, comprendidas entre el mes de septiembre de 2006 y julio de 2008, esto es VEINTIDOS (22) cánones de arrendamiento insolutos, lo que de acuerdo al ordinal segundo del artículo 1.592, podría comportar un incumplimiento de su prestación, según el resultado del procedimiento de consignación arrendaticia.

   Así mismo, denuncia el actor en su escrito libelar de demanda, que la Accionada de autos, no ha cancelado los cánones de arrendamiento que van desde el mes de octubre de 2008, hasta enero de 2010. Esta situación, fue reconocida por la demandada de autos, al vuelto del folio 138, en los siguientes términos:

   …Fue, entonces, en el mes de septiembre de 2008 cuando la arrendadora E.F.P. informó a la arrendataria que el bien había sido vendido a un tercero y debía esperar la notificación de este para elaborar un nuevo contrato de arrendamiento. POR ESTA CAUSA, MI REPRESENTADA NO CONTINUO CONSIGNANDO LOS CANONES DE ALQUILER, ya que estos correspondían a un tercero diferente de la antigua arrendador.

   La declaración de conocimiento vertida en el escrito de contestación a la demanda, entraña a criterio de este Juzgador confesión judicial espontánea del extremo pasivo de este proceso, y que hace plena prueba en su contra a tenor de los artículos 1.401 del Código Civil, en concatenación con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se reconoce de manera expresa e inequívoca que la Arrendataria venía de manera reiterada incumpliendo su principal obligación: el pago del canon arrendaticio, de tal manera que desde septiembre de 2008 –según sus propias palabras- se encuentra en estado de morosidad respecto de la Arrendadora y nueva propietaria. Ahora bien sobre la calificación de desconocer la identidad de la Tercera adquirente para el momento en que por propia conducta se coloca en situación de incumplimiento objetivo, y en obsequio al principio de indivisibilidad de la confesión (artículo 1.404 del Código Civil), señala este Juzgador, que para aquel momento conocía la situación de cambio de titularidad de la propiedad del bien, pues como afirma ello le fue notificado, y si ello es así, conforme a las máximas de experiencia común, que en dicha oportunidad le revelara, la identidad de la adquirente, a la sazón su nueva Arrendadora-Acreedora; pero si ello no fuere así, y ante el deber de probidad en la ejecución de los contratos, la demandada debió hacer uso del mecanismo que a tal efecto prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su artículo 53 siguientes, ya que este texto, contempla entre su supuestos la posibilidad de notificar al desconocido mediante la expedición de un cartel en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad (parágrafo único, artículo 53), y esta interpretación es del todo conforme al principio de responsabilidad y buena fe en la ejecución de los contratos, lo contrario sería permitir los incumplimientos solapados en los contratantes desleales e ímprobos, contrario al artículo 1.160 del Código Civil tal como ha quedado expuesto. Mal puede entonces la demandada, quien se hallaba para el momento de la introducción de la demanda en situación de incumplimiento objetivo, excepcionarse alegando el incumplimiento de la demandante a su obligación de mantenimiento del inmueble, puesto que se entiende que ella es proporcional al efectivo ingreso patrimonial de los cánones arrendaticios, los cuales como bien afirma la demandada no se percibían desde septiembre de 2008, denotándose así que para el momento de deducirse la excepción de contrato no cumplido o non adiplenti contractus, la misma se encontraba en situación de incumplimiento, por lo que de acuerdo a lo prescripto en los artículos 1.160 del Código Civil y 12 segundo aparte del Texto Adjetivo Privado patrio, procedió con mala fe, por lo cual este Juzgador, declara IMPROCEDENTE LA EXCEPCION OPUESTA. Así se declara.

   A mayor abundamiento es preciso determinar y dejar sentado que, uno de los efectos del contrato de arrendamiento destinado de un lado a asegurar el principio de relatividad de los contratos y de otro, la seguridad jurídica o estabilidad en el contrato de arrendamiento, es el sancionado en el artículo 1604 del Código Civil que sanciona de forma expresa la cesión contractual activa, de la persona del comprador en la del Arrendador, de tal manera que la adquisición de un inmueble arrendado supone para el comprador asumir la calidad de Arrendador, lo cual sucede ope legis, requiriéndose únicamente que el contrato de arrendamiento sea de fecha cierta ( conste en documento Auténtico y la notificación al otro extremo contractual (Arrendatario), que podrá hacerse por cualquier vía oral o escrita, pues ante el silencio o anomia de la Ley, debe recurrirse según el articulo 4 segundo aparte del Código Civil, a las reglas similares o análogas, que en el caso de las notificaciones no son otras que las de la formación y exteriorización de la voluntad contractual- por ser este el régimen que se tiene como general a las declaraciones de voluntad-, y en el caso que ocupa la atención del despacho, la afirmación realizada por la propia demandada de habérsele comunicado la venta, comporta una indubitable comunicación de la venta, realizada a través de la nunciatura, figura que contempla el artículo 1.172, segundo aparte, parte final; por lo tanto, para este Juzgador la cesión contractual si fue notificada a la Arrendataria, quien siempre tuvo conocimiento de ella. Amen que, no se prevé en el artículo 20 de la Ley especial de la materia notificación alguna sobre el cambio de propietario y donde no distingue el legislador, no distingue el intérprete.-

   De seguidas el Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, de la forma y manera siguiente:

   El Estado venezolano al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos intersubjetivos de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 257 dispone que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia,” esta finalidad no seria de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito. Nuestro texto Constitucional como todas las constituciones del mundo, prevén tutela jurídica y efectiva para sus administrados, esto es, la garantía constitucional de que los mismos, acudan al órgano jurisdiccional en reclamo de sus derechos, esto es, el derecho subjetivo procesal y abstracto que tiene toda persona de poner en funcionamiento al Estado Venezolano a través del poder judicial y obtener de ellos, oportunas respuestas bien sea en sentido favorable o no, razón por la cual se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y así tenemos que:

   Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovida y evacuada, pertenecen al proceso y escapa de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

   Pruebas de la Parte Actora:

   La demandante de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

   A.- Con el libelo de la demanda la parte actora, consignó Documento Público con efectos Erga Omnes debidamente protocolizado en fecha 08 de agosto de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 30 y 2, Tomo 17, libro de inscripción de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, Tomo Único, Protocolo 1, folios (13 al 21) del expediente, instrumento este, que en modo alguno fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por el adversario, razón por la cual, este Tribunal, le atribuye pleno valor probatorio y conforme a los alcances de los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.920 de la Ley Sustantiva Civil, en la certeza de que la demandante de autos es la legitima propietaria del bien inmueble objeto del litigio y que sobre el mismo, pesa hipoteca de primer grado a favor del Instituto Nacional de Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria (INAPYMI).-

   B.- Promovió con el libelo de demanda copia certificada del documento base de la pretensión, esto es, el contrato de arrendamiento suscrito el 20 de Enero de 2004, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 56, Tomo 05, de los libros respectivos, con vigencia desde el 01 de Octubre de 2.003, conforme a la cláusula SEGUNDA del referido contrato, instrumento este que, la demandada de autos en modo alguno impugnó, desconoció o tachó de falso, antes por el contrario lo asumió como tal, a través de la Fundación Hogar Para Ancianos La Mano de Dios (HALMADIOS), por intermedio de su Presidenta, ciudadana E.d.C.R., al darle formal contestación a la demanda, razón por la cual este Tribunal le atribuye todo su valor probatorio conforme a ley y en la certeza del vinculo relación jurídica que une a las partes con todas sus consecuencias obligacionales.-

   C.- Promovió con el libelo de la demanda, copia certificada del expediente de consignación arrendaticia que efectuara la parte demandada por ante el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado con el N° C-128 de la nomenclatura llevado por ese Tribunal homólogo, de cuya literatura se observa que fue admitida en fecha 04 de julio de 2008, y donde la hoy, demandada consignó en forma acumulativa y en un solo acto, las pensiones de arrendamientos que tenia atrasadas desde el año 2.006, pensiones estas que fueron retiradas por el otrora propietario del inmueble J.S.V., por intermedio de su apoderada judicial abogada E.F., por ser el beneficiario de las referidas consignaciones y conforme a ley, razón por la cual, el referido Tribunal, procedió a archivar el aludido expediente, según se desprende del folio (102) del expediente consecuencia de lo cual este Tribunal, le atribuye pleno valor probatorio al referido expediente, por emanar de un oficio jurisdiccional que se le atribuye el carácter de público y así se aprecia y valora.-

   Con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante Industria de Uniforme y Bordado C. A., de fecha 16 de Marzo 2.010, rielante a los folios (309 y 310) del expediente, INVOCO el mérito favorable de las actas procesales, sabido que, nuestro m.T.d.J. en sus diversas Salas, ha fijado posición jurisprudencial en el sentido de que, la invocación al mérito, en modo alguno constituye un medio probático y ello, en virtud de que el Juez, está en la obligación de analizar todos los medios de pruebas promovidos por las partes en base a los principios de La Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, según el cual, todo cuanto se diga, se escriba y alegue en el proceso, beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, razón por la cual, este Operador de Justicia, se abstiene de emitir veredicto sobre el medio probatorio in comento, ya que per se, ello, deviene por su propia naturaleza, es decir, el análisis de las actas procesales.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada Hogar Para Ancianos La Mano de Dios (HALMADIOS), hoy, funcionando como Fundación Hogar Para Ancianos La Mano de Dios (HALMADIOS), por intermedio de su Presidenta ciudadana E.d.C.R., promovió los siguientes medios probáticos:

   A).- Con su escrito contestatorio de la demanda, consignó, el documento constitutivo de la Fundación Civil Hogar Para Ancianos la Mano de Dios (HALMADIOS), debidamente Registrada en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 31 de Enero del 2.006, bajo el N° 47, Protocolo 1°, Tomo 8 de los libros respectivos, documento público este con efectos Erga Omnes, que no fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por el adversario, razón por la cual, este Tribunal, le atribuye todo su valor probatorio en cuanto al contenido de su literatura, conforme a ley y en la certeza de la existencia jurídica de la referida fundación Civil.-

   B).- Produjo de la misma manera conjuntamente con su escrito contestatorio a la demanda, un informe general, marcado “B”, que se derivó de una Inspección que realizara la ciudadana Arquitecto E.R., titulada V-12.308.847, al inmueble objeto del litigio y dirigida por esta ultima a la referida Fundación Civil, ver folio (141), así como tan bien, consignó un presupuesto de obra para la reconstrucción del inmueble, folio (148) y del mismo modo, consignó en copia fotostática, facturas N° 0901 y 0879, emanadas de La Sociedad Mercantil Agua Solución, ver folios (149 y 150), observando el Tribunal, que dichos medios probáticos no fueron evacuados en la oportunidad legal correspondiente, esto es, NO FUERON RATIFICADOS EN JUICIO CONTRADICCTORIO a través de la prueba testimonial, y ello, por mandato expreso del Artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, ya que se trata de instrumentos privados que emanan de Terceros extraños al proceso, razón por la cual el Tribunal los desestima en su apreciación y valoración.-

   .- Con su Escrito de Promoción de Pruebas:

   La demandada promovió lo siguiente:

1. Promovió y ratificó los documentos incorporados con el escrito de contestación a la demanda y de lo cual, ya este Tribunal emitió pronunciamiento expreso en líneas pretéritas.-

2. Produjo y los señaló en el capitulo II de su escrito desde el Numerad Seis (6) hasta el Numeral Treinta y Siete (37) y que este Tribunal, por razones obvias los da por entendidos, leídos y reproducidos, una series de correspondencias que la Fundación Civil, dirigió a diversas Instituciones Públicas y Privadas e inclusive comunicaciones dirigidas a este Tribunal por Instituciones públicas y privadas ajenas al proceso y, que este Tribunal, Desestima en su apreciación y valoración, por no haber sido ratificadas en juicio a tenor del Artículo 431 del código de procedimiento civil .-

3. - Promovió e hizo evacuar las testimoniales juradas de los ciudadanos: Z.R., R.S., J.N. y E.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.508.107, V-5.720.192, V-7.796.049 y 12.608.847 en el orden indicado y de este mismo domicilio.-

   El Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es considerado como regla de valoración de la prueba testimonial, en consecuencia es obligatorio para el Juez:

   1) Hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí y con las demás pruebas conforme a la soberanía del Juez.

   2) El Juez deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, teniendo el Juez el deber legal de desechar el testigo mendaz el que incurre en contradicción, en base a su libertad de apreciación de la prueba.-

   3) El Juez al apreciar una prueba testimonial deberá aplicar la sana crítica, esto es, juzgar como su inteligencia lo indique. Sentado lo anterior procede este operador de justicia al examen de los testigos del justificativo antes señalado de la forma siguiente:

   TESTIGOS

1. R.R.S.E.: Depone este ciudadano de (62) años de edad, en fecha doce (12) de marzo de 2010, de profesión contratista, quien al ser interrogado expresó que realizó trabajos de Impermeabilización en el inmueble donde funciona el Hogar para Ancianos La Mano de Dios en los años 2002 y 2006, explicando el testigo que dichos trabajos los realizó porque las placa estaba en mal estado y por tener filtraciones, explicando la manera como realizó el trabajo y que materiales utilizó, manifestó el testigo, no recordar el precio o el costo de las reparaciones y que la reparaciones las hizo a titulo personal una y las otras a través de la Empresa Agua Soluciones C. A., manifestó el testigo que el inmueble no se encontraba habitable para el tipo de servicio que realizó y que las consecuencias de su no reparación, serian desprendimientos de frisos y grietas en las estructuras del inmueble, luego al ser repreguntado por la representación judicial de la parte demandante, el testigo expreso que la Impermeabilización no amplia el inmueble, sólo lo conserva y que observó en el inmueble una construcción no terminada, le faltaba la placa, sin poder determinar el uso de esa ampliación.-

2. J.E.N.F.: Depone este ciudadano de (47) años de edad, en fecha 15 de marzo de 2010, afirmando que es la persona que le hace los servicios de mantenimiento a los Aires Acondicionados que se encuentran en el inmueble donde funciona el Hogar para Ancianos, desde hace cinco años aproximadamente y que durante ese tiempo ha observado algún deterioro en la estructura del inmueble y que el techo lo han tenido que impermeabilizar y se tuvo que levantar las paredes porque estaban en mal estado, luego al ser repreguntado por la representación de la contra parte, respondió, que en el inmueble no se han hecho ampliaciones, solamente reparaciones y que se han hecho para mejores condiciones de vida para los ancianos.-

   3).- E.E.R.L.: Depone esta testigo de (33) años de edad, Arquitecta, el once (15) de Marzo de 2.010, expreso que hizo una inspección en el inmueble, donde se observaron varias paredes y columnas agrietadas, techos abombados y manchados, las aguas servidas tapadas y que el lugar no estaba apto para que los ancianos estuvieran allí, al ser repreguntada, la testigo expreso que en el inmueble se ejecutan obras de mantenimiento y reestructuración no de ampliación.-

   4).- Z.J.R.M.: Depone esta testigo de (44) años de edad, el 15 de marzo de 2010, exponiendo que es vecina del sector y miembro del Concejo Comunal y se encargan de velar de que los ancianos estén en buenas condiciones y que son personas de escasos recursos, el cual hay familias que no los pueden tener, al ser repreguntada expreso que al inmueble se le están haciendo reparaciones pero que tiene tres meses que no va por allá.

   Del análisis de estas testimoniales, infiere este operador de justicia en primer término que los mismos, emiten opiniones generales sobre las condiciones del inmueble en cuanto a su estructura y posibles consecuencias para el caso de que no se le hagan o se le hubiesen hechos reparaciones al inmueble y que se han hecho trabajos de reparación y reestructuración más no así de ampliación y que el lugar no esta apto para que los ancianos estuvieren allí, no obstante observa este operador de justicia en sana critica que las deposiciones de los testigos no aportan elementos de convicción para lo medular de la presente causa, como lo es, determinar el estado de solvencia o no de la parte demandada-arrendataria.- Así se Declara.-

   4).-Promovió e hizo evacuar la parte demandada Inspección Judicial, para dejar constancia de las reparaciones mayores que se le están realizando al inmueble objeto del litigio, inspección que fue evacuada en fecha el 26 de marzo de 2010, y a tal fin el Tribunal, designó y juramentó al práctico ciudadano ing. N.R.D., para que rindiera el informe técnico correspondiente, el cual fue consignado a las actas el 09 de abril del 2010, que refiere que en el inmueble se observa un proceso de remodelación en el área lateral oeste o retiro lateral oeste de la edificación, correspondiente al lavadero cuya área aproximada es de 54 metros cuadrados y que ciertamente este Tribunal pudo apreciar Intuito Personae, proceso de remodelación esta, que el perito explica con claridad en su informe, y de las percepciones realizadas se constató que las obras realizadas se contraen a remodelaciones en las áreas destinadas al lavadero, el cual se ampliaba para darle una mayor extensión de la que tenia inicialmente; al respecto es necesario por tanto precisar que se entienden por reparaciones mayores: Como bien lo indica la propia locución reparación- usada por la demandada en su contestación- son las acciones o conductas destinadas a “ arreglar una cosa que esta rota o estropeada” (Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española), y por tanto no se incluye aquellas conductas que suponen emprender remodelaciones o ampliaciones, ello es importante en el presente caso, porque a éstas últimas no viene obligado El Arrendador, por el contrario al arrendatario, se le prohíbe expresamente el artículo 1.594, que le impone “…devolver la cosa tal como la recibió…”, por lo tanto las remodelaciones deben realizarse de acuerdo con el Arrendador, y en principio es éste quien soporta sus costos. Así las cosas observa este juzgador, que la conducta invocada por la Arrendataria-demandada, no solo NO es fundamento para invocar la defensa de contrato no cumplido, sino que ella misma denota un incumplimiento de ascendente contractual.

   Especial circunstancia que el Tribunal pudo observar y apreciar que dentro del inmueble se encontraban un grupo o varios ciudadanos de la Tercera Edad y que eran objeto de especial atención por los encargados de dirigir a la fundación. La referida Inspección Judicial, la aprecia y valora este Tribunal en cuanto a su naturaleza de pública y a las circunstancias de hechos que pudo constatar el Tribunal, todo ello, conforme a los alcances del Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en la certeza de que al aludido bien inmueble se le están realizando remodelación, lo cual concuerda con el dicho de los testigos que se han analizados, pero esta situación no cambia lo esencial de la pretensión, sólo sí, daría lugar a que, la demandada pueda acudir a hacer valer sus derechos en vía ordinaria, ya que in causa no propuso reconvención alguna.- Así se Declara.-

   La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

   En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quién pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

   Para JOSE MELICH-ORSINI, cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no solamente priva al acreedor de la prestación en si misma considerada, sino que simultáneamente le acarrea las perdidas consiguientes al sacrificio de las ventajas que podía esperar de la obtención de tal prestación. Pero cuando la obligación incumplida tiene su fuente en un contrato bilateral, existe todavía la posibilidad de que el acreedor pueda sufrir otro daño: La pérdida de lo que él mismo ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que resultó incumplida por el deudor.-

   En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.

   La medula espinal o columna vertebral del presente juicio, lo constituye la Resolución del Contrato Arrendaticio, suscritos por las partes, y su fundamento lo es, la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamientos que se causaron o correspondiente a los meses de octubre , noviembre, diciembre del año 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero del 2010, a razón de Un Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 1.220,00) por cada mes, lo cual totaliza la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLÏVARES (Bs. 19.220,00), sabido que los aludidos pagos en el orden arrendaticio, cumplen una formalidad de Tracto-Sucesivo y unas de las principales obligaciones del arrendatario conforme a ley, artículo 1592 de la Ley Sustantiva Civil, la demandada con su escrito de contestación a la demanda, confesó o reconoció que real y efectivamente pagó o canceló los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2008 y que fueron retirados por la antigua arrendadora y ello, hace prueba en contra suya a tenor del artículo 1401 del Código Civil, así mismo, la demandada reconoció que tuvo conocimiento del cambio de propietario del inmueble en ese mismo mes de septiembre de 2008, y que por esa razón, no continuó consignando los cánones de arrendamientos, ya que estos correspondían a un tercero diferente de la antigua arrendadora, a criterio de este juzgador, tal conducta no justifica en forma alguna por parte de la demanda excusarse de cumplir con su obligación de pago, hasta el mes de Enero de 2010, ya que la arrendataria estaba en la obligación de utilizar los mecanismos legales para no incurrir en mora, como lo es, el procedimiento de consignación arrendaticia a la cual se alude en los artículos 51 y siguiente de la ley especial de la materia, sabido que, el Parágrafo Único del Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios plantea la expedición de un cartel de notificación y su publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, cuando el arrendatario, desconozca la dirección de su arrendador y la ignorancia de la ley, no excusa de su cumplimiento, puntualiza el artículo 2 del código civil venezolano vigente, por lo tanto, no logró demostrar la arrendataria demandada estar solvente con los cánones de los arrendamientos insolutos, conforme a los alcances del Artículo 506 del código de procedimiento civil y 1354 de la ley sustantiva civil, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley entre ellas.-

   Ahora bien, al momento de practicarse por este Tribunal, la inspección judicial que ya fue analizada, este operador de justicia, pudo constatar en el aludido bien inmueble la presencia de varias personas, ciudadanos de la tercera edad que requieren de cuidados especiales por parte de la demandada y a ese respecto, puntualiza el Artículo 80 de nuestro texto constitucional como proyecto de vida humanitaria lo siguiente:

   El Estado garantizará a los ancianos y ancianas el pleno ejercicio de sus derechos y garantías. El Estado, con la participación solidaria de las familias y la sociedad, esta obligado a respetar su dignidad humana, su autonomía y les garantizará atención integral y los beneficios de la seguridad social que eleven y aseguren su calidad de vida. Las pensiones y jubilaciones otorgadas mediante el sistema de seguridad social no podrán ser inferiores al salario mínimo urbano. A los ancianos y ancianas se les garantizará el derecho a un trabajo acorde con aquellos y aquellas que manifiesten su deseo y estén en capacidad para ello.-

   DEL ESTADO SOCIAL DE DERECHO Y DE JUSTICIA

   Uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2 proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del Constitucionalismo Social, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.

   En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto: “…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un Estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución).”

   Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:

   …Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…

   Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalitas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.

   En este orden, es preciso apreciar las diversas dimensiones de la Justicia en un Estado Social de Derecho, en este particular el jurista patrio J.M.C.H. (2006), señala:

   …La Justicia posee varias facetas, ya que representa un valor superior del ordenamiento jurídico y el fin y fundamento primordial del Derecho; un criterio para la solución de controversias; un sistema orgánico encargado de su administración; una función (o servicio) de carácter público, y el punto de referencia de un conjunto de derechos humanos…

   Ahora bien, la Justicia en su condición de valor superior del ordenamiento es reconocida en nuestra Carta Magna al preceptuar en su artículo 257 que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia, lo cual implica que los órganos jurisdiccionales del Estado (Tribunales) y demás órganos del Poder Publico Nacional han de procurar su materialización conforme al ordenamiento jurídico positivo vigente tanto como sea posible en el ámbito de sus atribuciones y competencias.

   Del mismo modo, la Justicia constituye el fin y fundamento del Derecho, ya que como disciplina científica persigue la recta ordenación de la conducta humana en la sociedad. Igualmente, la Justicia, es un criterio que permite dirimir conflictos, dando a cada uno lo que le corresponde, y por último representa una potestad del Estado que ejerce a través de sus órganos jurisdiccionales en resguardo de derechos y garantías fundamentales del hombre como lo son los Derechos Humanos en el proceso, artículos 2,3,19,21.2 y 22 de nuestra carta magna.-

   EL ORDEN PÚBLICO

   En el Derecho Procesal Civil Moderno se considera al proceso de interés público, en virtud de su finalidad de que no es más que la recta administración de justicia. La tesis tradicional de que consideraba al proceso como una contienda privada entre particulares, y que sólo el Estado interviene para imponer ciertas normas que garantice la libertad del debate procesal, el régimen de las pruebas y la decisión judicial, se encuentra superada por la concepción social del proceso en la realización de la Justicia.

   Si bien es cierto que el proceso civil tiene, respecto al contenido, por regla general, un carácter disponible o privado, la justa resolución de la controversia interesa a la sociedad, pues tiene un interés publico. En este sentido, debe distinguirse el objeto del proceso, derecho e intereses de las partes que intervienen en el proceso, el primero lo constituye como instrumento de la realización de la Justicia, como el medio idóneo que tienen los particulares para lograr la tutela judicial efectiva por parte del Estado frente a los intereses litigiosos, lo que constituye el reconocimiento de los derechos de las partes en conflicto conforme al ordenamiento jurídico vigente. El modo en que se desarrolla el proceso no pertenece a los litigantes sino al Estado, en su función jurisdiccional, que se sirve del proceso como instrumento para garantizar la realización de la Justicia.

   El Estado no puede avalar que en la discusión de intereses particulares en el ámbito del proceso civil se violen principios elementales como la igualdad, contradicción, congruencia, publicidad, probidad, y economía procesal, todo lo cual caracteriza a un p.j.. Tampoco debe mostrarse impasible por el resultado del proceso, pues no basta que se llegue a solucionar el conflicto, sino que además es conveniente que la solución sea justa o lo mas justa posible. La imparcialidad a que esta sometido el Juez no le priva de esclarecer la verdad a fin de dictar un pronunciamiento justo, en este orden, el jurista a.M.M. (2004) ha señalado: “… En un Estado moderno es del interés público hacer Justicia…”.

   En relación a la noción de Orden Publico, es reiterada la doctrina de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en señalar:

   …representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público… (SCC: Sent. No. 135 de fecha 22/05/2001.-1961,Gaceta Forense 34, Pág. 175).

   No obstante que, la representación de la parte demandante, manifestó en su escrito de conclusiones de fecha 23 de abril de 2010, folio (345), literal (c), que su representada garantiza la permanencia de dichas personas en el inmueble cuya resolución se pide, en los mismos términos, condiciones y modalidades en que dicha ocupación es efectuada actualmente por la demandada, este Tribunal en garantía de la dignidad humana como derecho inherente a la personalidad, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los limites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y con vista a la importancia que tiene para la sociedad en general y, en consecuencia para el Estado, el mandato constitucional establecido en el artículo 80 de la Constitución de la República de Venezuela, que establece en forma expresa que el Estado con participación solidaria de las familias, están obligados a respetar la dignidad humana a los ancianos y ancianas en virtud de la función social que ejerce, por una parte; y por la otra resultaría contradictorio ante el texto constitucional, el de limitar el acceso a la justicia al justiciable que por iba jurisdiccional logró demostrar la razón conforme a derecho; y por cuanto prevalece un interés colectivo al particular, dilatar el procedimiento en estado de ejecución a aquellos sujetos que intervienen en procesos de esta naturaleza, lo que en definitiva impediría la búsqueda de la justicia social, la cual forma parte de los principios objetivos de todo Estado Democrático y Social, de Derecho y de Justicia, fin éste, al que como máximo representante del poder judicial, estamos obligados a garantizar, en la cual impera la función social, actuando en acatamiento del deber constitucional con el fin de garantizar su supremacía, este Tribunal concluye:

   La acción de resolución de contrato está concebida como una protección de derechos y garantías para todos los justiciables; en el caso que nos ocupa para el propietario, por lo que el ejercicio de la acción está reservado para reestablecer situaciones que provengan de las violaciones contractuales y legales. En este orden de ideas, conforme a la garantía fundamental de acceso a la justicia previsto en el Articulo 26 Constitucional, todos tienen derecho a acceder a los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses y, a obtener pronta decisión que tutele judicial y efectivamente los mismos, en la forma más expedita y sin formalismos o rigurosidades inútiles que menoscaben la real posibilidad de petición, y tal como se indicó con anterioridad en este fallo, el modo en que se desarrolla el proceso no pertenece a los litigantes sino al Estado en su función jurisdiccional, que se sirve del proceso como instrumento para garantizar la realización de la justicia, y por cuanto la representación judicial de la parte demandante manifestó que su representada garantiza la permanencia de los ancianos y ancianas en el inmueble objeto del contrato cuya resolución solicitó en los mismos términos, condiciones y modalidades en que dicha ocupación es efectuada actualmente por la demandada, sociedad mercantil HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS (HALMADIOS), hoy, funcionando como Fundación del mismo nombre, este Tribunal a los fines de que el Estado garantice a los ciudadanos antes referidos el pleno ejercicio de sus derechos y garantías, la dignidad humana y la atención integral que les corresponde, acuerda que en fase de ejecución del fallo (si fuere el caso) y previa la colaboración y participación de los organismos competentes y la empresa demandada no demuestre que tiene o ha ubicado un sitio decoroso, digno y que aseguren con prioridad absoluta el traslado, constitución y protección integral de los ancianos y ancianas que se encuentren en el inmueble al momento de la ejecución del fallo (si fuere el caso), este juzgado tomando en cuenta el interés superior al interés particular, autoriza a la parte actora en colaboración de los familiares de cada una de las personas de la tercera edad que se encuentran para el momento de la ejecución del fallo que, una vez ejecutada la entrega material del inmueble por la demandada, la parte ejecutante deberá velar y garantizar la permanencia de todos los ancianos y ancianas en el inmueble en los mismos términos, condiciones y modalidades que se encuentran al momento de la ejecución, hasta tanto los organismos competente del Estado promuevan su incorporación progresiva a otra institución si fuere el caso, dejando constancia de todas y cada unas de las circunstancias, hechos, situaciones y personas presentes en dicho acto y ASI SE DECLARA.

   Como aval de la Decisión a tomar por este Operador de Justicia, cabe traer a colasión los siguientes razonamientos explanados en el ámbito de la Filosofía del Derecho:

   El Juez en todo caso debe interpretar la Ley precisamente del modo que lleva a la conclusión más justa para resolver el problema que tenga planteado ante su jurisdicción. Al hacerlo de este modo, el Juez, lejos de apartarse de su deber de obediencia al orden jurídico positivo, da a este deber su más perfecto cumplimiento. Esto es así, por la siguiente razón: El legislador, mediante las normas generales que emite, se propone lograr el mayor grado posible de realización de la justicia y de los valores por ésta implicadas (...) Ante cualquier caso, fácil o difícil, hay que proceder razonablemente, percatándonos de la realidad y sentidos de los hechos, de las valoraciones en que se inspira el orden jurídico positivo, o de las complementarias que produzca el Juez en armonía con dicho sistema positivo, y, conjugando lo uno con lo otro, y lo otro con lo uno, llegar a la solución satisfactoria. Pero ¿qué quiere decir eso de la solución satisfactoria? Satisfactoria, ¿en qué sentido? Satisfactoria ¿de qué? Satisfactoria desde un punto de vista estimativo, desde un punto de vista de valoración. Satisfactoria de lo que el orden jurídico considera como sentido de justicia (...) Cierto que la sentencia contiene declaraciones de hechos, como contiene también constataciones de reglas jurídicas, pero lo uno y lo otro son miembros inseparables o ingredientes esenciales de la estimación o juicio de valor que efectivamente de lugar al fallo. El Juez es un juzgador, quien, a los efectos del juicio normativo que ha de pronunciar, toma en cuenta, desde el punto de vista de ese juicio normativo, determinados aspectos de unos hechos y determinados aspectos de la existencia de unas reglas jurídicas en vigor. Y tanto esos de unos hechos, como también los aspectos de las reglas jurídicas son tomados en cuenta desde el punto de vista de la valoración. La elaboración del meollo de la sentencia judicial no se obtiene aplicando la lógica tradicional, porque la lógica tradicional, tanto de la de Aristóteles como la de los modernos y contemporáneos, es la lógica para tratar con ideas, o para tratar con realidades desde el punto de vista de lo que esas realidades son. En cambio, el Juez no le interesa determinar puras realidades sino decidir lo que se debe hacer frente a determinados aspectos de ciertas realidades. Y precisamente los aspectos que de esas realidades interesan están conjugados con criterios estimativos.” (RECANSENS SICHES, Luis: Filosofía del Derecho, Págs. 660-662).-

   De estas citas jurisprudenciales y doctrinales el Jurisdicente concluye, que la hermenéutica jurídica sancionada en el Artículo 4 del Código de Procedimiento Civil, se aplicó en sana crítica y, así se decide.-

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

   1) CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Sociedad Mercantil INDUSTRIA DE UNIFORME Y BORDADO, C.A. (INDUBORCA) en contra de la Sociedad Mercantil HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS C.A. (HALMADIOS), hoy funcionando como FUNDACIÓN HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS (HALMADIOS), en consecuencia se ordena a la demandada lo siguiente.-

   2) Hacer entrega a la parte actora del bien inmueble identificado en el cuerpo de esta sentencia en los términos y condiciones ya establecidos en la parte motiva del presente fallo.-

   3) Pagar y/o Cancelar a la parte demandante la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F 19.220,00), por concepto de dieciséis (16) cánones de arrendamientos vencidos e insolutos conforme a lo solicitado en el libelo de la demanda, así como también se ordena pagar los intereses moratorios de dicha cantidad dineraria en fundamento a cada mes vencido y de igual forma se ordena la Indexación correspondiente de la referida cantidad de dinero conforme a ley

   4) Conforme al criterio objetivo de las Costas Procesales a la cual hace alusión el artículo 274 del Código de Procedimiento civil, se condena en Costas y Costos a la demandada de autos, por resultar vencido totalmente in-causa.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.-

   Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

   El Juez,

   Abog. I.P.P.

   La Secretaria,

   Abog. A.A.R..-

   En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.).-

   La Stria.,

   La Suscrita Secretaria TITULAR DEL JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Abog. A.A.R., hace constar: Que la copia que antecede, es fiel y exacta de su original, que corrió inserta en el Expediente N° 3098 que por RESOLUCION DE CONTRATO (ARRENDAMIENTO) sigue INDUSTRIA DE UNIFORME Y BORDADO, C.A. contra HOGAR PARA ANCIANOS LA MANO DE DIOS, C.A., por ante este mismo Tribunal. LO CERTIFICO. En Maracaibo, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil diez (2010).-

   La Secretaria,

   Abog. A.A.R.