Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 16 de Abril de 2008

La litis quedó trabada de la siguiente manera:

La demandante, asistida por el abogado a quien luego otorgare poder apud acta para su representación, plantea en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:

1. Que según documento suscrito el 14 de noviembre de 2005, ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., anotado bajo el Nº 50, Tomo 141 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, que tuvo por objeto un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento identificado con el Nº 34, T34, Edificio T, piso 2, Conjunto Residencial LA PRADERA, Urbanización Las Rosas, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..

2. Que en el contrato se estableció que la falta de cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, sería causa suficiente para que la arrendadora lo considerara resuelto de pleno derecho y pudiere pedir la desocupación del inmueble arrendado y el pago de los gastos judiciales y extrajudiciales causados, así como los daños y perjuicios.

3. Que además se estableció que serían por cuenta del arrendatario el pago de lo servicios de luz, agua, teléfono, aseo urbano y condominio.

4. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, pagaderos los cinco (5) primeros días después del comienzo de cada mes.

5. Que el inquilino no ha pagado las cuotas de condominio generadas por el inmueble arrendado correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2007, las cuales en conjunto ascienden a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 491,310,oo).

6. Que además el inquilino adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2007.

7. Por lo expresado procede a demandar en nombre de su representada para obtener la declaratoria judicial de resolución del contrato de arrendamiento, la entrega material del inmueble objeto del contrato, el pago, por concepto de daños y perjuicios, de los cánones de arrendamiento causados durante los meses de octubre y noviembre de 2007 y de las cuotas de condominio insolutas.

La citación del demandado se verificó en forma tácita, en fecha 21 de enero de 2008, conforme las previsiones del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, por haber estado presente durante la ejecución de la medida preventiva de secuestro decretada por este Juzgado, y realizada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, tal y como se evidencia del acta levantada al efecto, comenzando a computarse el lapso de comparecencia a partir del día siguiente al 25 de enero de 2005, fecha en la que se ordenó agregar a lo autos las resultas de la comisión conferida al Juez Ejecutor.

El demandado, tal y como hizo constar el Tribunal, en la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda, 29 de enero de 2008, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda.

Ahora bien, promueve el demandado en el término probatorio, una serie de instrumentos que, por su naturaleza, deben ser analizados a los fines de determinar su valor probatorio, toda vez que ante la falta de contestación de la demanda no se ha trabado la litis.

En tal sentido, para decidir se hacen necesarias las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contiene la figura procesal denominada CONFESIÓN FICTA, que no es más que la sanción impuesta por el Legislador al demandado renuente y que consiste en una especie de ficción legal mediante la cual los hechos narrados por el actor en su libelo quedan admitidos, y se reputan como ciertos, trayendo como lógica e inmediata consecuencia que el Juez deba conceder a éste último todo cuanto haya pedido; dicha sanción se describe en el mismo texto de la norma comentada, en los términos siguientes:

... Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca...

Se infiere del extracto de la norma citada, que son tres (3) los supuestos concurrentes para la procedencia de la Confesión Ficta, a saber:

1. Que el demandado no dé contestación a la demanda: La falta de contestación a la demanda, en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de la confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda; ella admite prueba en contrario y se caracteriza, por lo tanto, como una presunción iuris tantum.

2. Que la petición del actor no sea contraria a derecho; lo contrario a derecho es lo prohibido por la Ley, no lo simplemente improcedente, es decir, la petición del accionante debe estar tutelada o amparada por la Ley.

3. Que el demandado nada probare que le favorezca: lo que quiere decir, que durante el lapso probatorio el demandado, que se encuentra inserido dentro de una presunción iuris tantum por la confesión, no aporte ningún medio de prueba o instrumento probatorio suficiente que sirva para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, y ASÍ SE ESTABLECE.

   SEGUNDA CONSIDERACION: Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa y en relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia del demandado al acto de la contestación de la demanda, este Juzgado de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, observa que el demandado quedó citado en forma tácita – conforme las previsiones del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil – para la secuela del proceso, por haber estado presente durante la ejecución de la medida de secuestro decretada en este juicio, y éste no compareció ni por si, ni por intermediación de apoderado judicial alguno a dar contestación a la demanda. Por ello, indudablemente, a criterio de quien aquí decide, se encuentra configurado el primer extremo exigido por la Ley, y ASÍ SE DECLARA.

   TERCERA CONSIDERACION: En lo atinente al segundo supuesto previsto en el Artículo 362 del Texto Adjetivo, es decir, que la petición de la demandante, no sea contraria a derecho, este Sentenciador, previo análisis del contenido o petitorio del libelo de la demanda, colige que la acción deducida por el accionante, no está prohibida por la Ley, sino por el contrario amparada por ella, y siendo que el actor intenta una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO con fundamento en las previsiones del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Código Civil, la cual responde a un interés o bien jurídico que nuestro ordenamiento tutela, en criterio de quien aquí decide, el segundo supuesto requerido por la norma contenida en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra plasmado en autos y ASÍ SE DECIDE.

   CUARTA CONSIDERACION: Ahora bien, falta por determinar el cumplimiento del último requisito concurrente para la procedencia de la confesión ficta, vale decir, que el demandado nada probare que le favorezca.

   El demandado, además de pretender promover extemporáneamente algunas defensas de fondo, entre ellas la compensación de supuestos sobrealquileres, promovió, en el lapso probatorio, una serie de elementos que serán descritos y a.a.c. con el objeto de demostrar el cumplimiento de las obligaciones contractuales que han sido señaladas como insolutas. Tales medios son los siguientes:

1. Copia fotostática de cheques emitidos por el demandado a favor de la demandante, contra la cuenta corriente que éste posee en el Banco Mercantil, y los correspondientes depósitos de dichos cheques realizados en la cuenta Nº 01050083471083042890 del Banco Mercantil perteneciente a la demandante, con las siguientes características:

   1. Cheque Nº 18200033 por la cantidad de Bs. 400.000,oo, librado en fecha 18 de abril de 2007.

   2. Cheque Nº 84974077 por la cantidad de Bs. 400.000,oo, librado en fecha 20-06-07 y depositado en la misma fecha con planilla Nº 473788090.

   3. Cheque Nº 41974084 por la cantidad de Bs. 400.000,oo, librado en fecha 14 de agosto de 2007 y depositado en la misma fecha con planilla Nº 475520793.

   4. Cheque Nº 56974089 por la cantidad de Bs. 400.000,oo, librado en fecha 19 de septiembre de 2007.

   5. Cheque Nº 94974097 por la cantidad de Bs. 400.000,oo, librado en fecha 09 de noviembre de 2007.

2. Copias de los estados de cuenta de la cuenta corriente que el demandado posee en el Banco Mercantil, correspondientes a los movimientos hechos en tales cuentas los meses de Abril, Junio, Agosto, Septiembre y Noviembre de 2007.

   Las copias de los instrumentos descritos anteriormente, por si solas carecen de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, fue promovida prueba de informe que corroboró la veracidad de las copias acompañadas, por lo que este Tribunal otorga a dichos instrumentos pleno valor probatorio respecto de las afirmaciones contenidas en los mismos en lo que guarda relación con el mérito de la causa. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

3. Acompañó también dos (02) instrumentos privados marcados D-1 y E-1, contentivos de recibos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2007, que guardan relación con los cheques librados los días 19 de septiembre y 09 de noviembre de 2007, identificados en los literales “d” y “e” del acápite anterior. Dichos instrumentos no fueron desconocidos por la parte demandante conforme lo prescribe el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por lo que se tienen como reconocidos y emergen de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de su contenido y firma. ASI SE DECLARA.

4. Promovió Planillas de gastos de condominio pasadas por la empresa GEOBUSINESS SOLUCIONES INMOBILIARIAS INTEGRALES, generadas por el inmueble arrendado durante los meses que van desde marzo hasta septiembre de 2007, que aparecen cancelados en echa 21 de noviembre de 2007. Aún cuando tales instrumentos emanan de una tercera persona ajena al proceso y no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba testifical, este Juzgador les otorga el carácter de indicios respecto del pago de las cuotas de condominio que se dicen insolutas, en razón que tales instrumentos emanan de la empresa que efectivamente ejercía las funciones de administradora del conjunto residencial al que pertenece el inmueble objeto de esta acción, tal como se evidencia de las comunicaciones que fueron reconocidas por la Junta de Condominio de dicho Conjunto mediante la prueba de informes promovida al efecto por la parte demandada. ASI SE DECLARA.

5. Dos (02) instrumentos privados sin rúbrica alguna, correspondientes a supuestos avisos de cobro que se atribuyen a la empresa GEOBUSINESS SOLUCIONES INMOBILIARIAS INTEGRALES, administradora del Conjunto Residencial La Pradera. Dichos instrumentos emanan de una tercera persona que no es parte en juicio ni fue llamada a ratificarlos conforme el dispositivo del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además no guardan relación alguna con el mérito de la causa. En consecuencia se desestiman por carecer de valor probatorio. ASI SE DECIDE.

6. Seis (06) comunicados emitidos por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Pradera, cuya validez fue ratificada por ésta mediante la prueba de informes, de fechas 04-08-06, 21-11-07, 25-11-07, los primeros tres, y el resto sin fecha cierta, que están referidos a la problemática existente en el conjunto respecto de la administradora GEOBUSINESS SOLUCIONES INMOBILIARIAS INTEGRALES, S. A. Tales comunicaciones son valoradas por este Juzgador en lo que respecta a la certeza de que la empresa mencionada fungió como administradora del Conjunto en el período en el que se generaron las cuotas de condominio que se dicen insolutas, pues el resto de la información se refiere a hechos distintos a los que sirven de fundamento a la acción. ASI SE DECLARA.

7. Copia fotostática de una comunicación supuestamente dirigida por GEOBUSINESS SOLUCIONES INMOBILIARIAS INTEGRALES, S. A. a los propietarios de apartamentos del Conjunto Residencial La Pradera en fecha 21 de noviembre de 2007. Dicha copia emana de un instrumento privado y carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

8. Copia de una Planilla denominada Formato de Referencia, emanada del MEDICENTRO LOS NARANJOS, centro adscrito a la Corporación de S.d.G.d.E.M., expedida el 22 de enero de 2008.

9. Copia de una planilla denominada MODELO DE REFERENCIA, emanada del Centro de Diagnóstico Integral Dr. J.G.H., adscrito a la Misión Barrio Adentro del Municipio Plaza del Estado Miranda.

10. Copia de Hoja de Consulta forma 15-20, emanada del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales.

11. Estudios clínicos e Informe Sonográfico, realizados en el servicio de Bioanálisis y Unidad de Alto Riesgo Obstétrico, respectivamente, del Hospital General Dr. D.L.d.I.V. de los Seguros Sociales.

    Los instrumentos anteriores pueden ser catalogados como documentos Administrativos, que, sin poder asimilarse plenamente a los documentos públicos ni a los privados, son realizados por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido de tales instrumentos, estos deben ser apreciados conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA. Sin embargo, este Tribunal los desecha, pues no aportan nada a la litis.

12. Copia de la denuncia y de la planilla de recepción de la misma, formulada ante la Sub Delegación Estadal Guarenas del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, contra el Juez Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Dr. C.A.M.R.. Dicha copia emana de un instrumento administrativo al que debe serle otorgado el valor probatorio plasmado en el acápite anterior, como en efecto se les otorga. Sin embargo, al igual que los instrumentos anteriores nada aportan a la litis y por consiguiente se desecha. ASI SE DECIDE.

    En primer lugar, vale destacar que ha quedado debidamente demostrado por el demandado el pago de las cuotas de condominio que se han reflejado como insolutas para fundamentar la acción resolutoria, y en razón de ello tal alegato debe sucumbir en derecho, como en efecto ASI SE DECLARA.

    En segundo lugar aduce la parte demandada que el canon de arrendamiento por el inmueble arrendado no era de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) o su equivalente de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300,oo), como fue estipulado inicialmente, sino que en abierto desacato al Decreto Presidencial de congelación de alquileres de inmueble, la arrendadora le aumentó el canon de arrendamiento a partir de abril de 2007, a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) o su equivalente de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 400,oo), suma que ha venido pagando desde esa fecha.

    En razón de la confesión en que incurrió el demandado al no dar contestación de la demanda, resulta extemporánea para éste la alegación de la pretendida compensación del supuesto excedente del canon original con los meses cuya insolvencia ha servido como fundamento para la acción; no obstante es preciso destacar que se ha alegado el aumento, de manera unilateral, por parte de la arrendadora, del canon de arrendamiento inicial, lo cual resulta incongruente en razón que el solo hecho de que se haya producido el pago de dicho monto incrementado, en forma continua hace que, de suyo, deba presumirse la aceptación tácita del incremento por parte del inquilino, lo cual no contraría en modo alguno el aludido Decreto Presidencial, pues prevalece la voluntad de las partes. De modo pues, que habiendo sido aceptado tácitamente por el inquilino el aumento del canon de arrendamiento, este Tribunal debe tener como cierta la existencia de dicho incremento, y por consiguiente asume que el canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 400,oo), que debía demostrar haber pagado el inquilino en razón de la presunción iuris tantum en que se encuentra inserido éste por la falta de contestación de la demanda, para lograr dar al traste con la pretensión de la actora. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

    Demuestra el demandado haber hecho una serie de pagos aislados que no guardan una correlación entre sí, ni solución de continuidad, toda vez que no fueron hechos uno por cada mes, como corresponde en las obligaciones cuyo cumplimiento ha sido acordado por tracto sucesivo, tales como los cánones de arrendamiento.

    Así pues, en modo alguno puede atribuirse al mes de septiembre de 2007 el pago reflejado en el recibo expedido por la arrendadora el 19 de septiembre de 2007, ya que, de un lado, dicho instrumento refleja que corresponde a Agosto de 2007, y del otro, no han sido traídos la totalidad de los depósitos o recibos de pago existentes desde el inicio de la relación contractual arrendaticia que permitan concluir tal afirmación.

    Del mismo modo, tampoco puede asignarse el pago reflejado en el recibo expedido por la arrendadora el 09 de noviembre de 2007, a otro mes distinto del que aparece reflejado en éste, es decir a Septiembre de 2008.

    Si se observan en retrospectiva los depósitos realizados por el demandado, tomando como punto de partida el último recibo expedido por la arrendadora - septiembre de 2007 – podemos concluir que los depósitos y cheques cuyo pago se ha demostrado no corresponden ni concuerdan con los meses de octubre y noviembre de 2007, que sirvieron de fundamento para la acción incoada.

    Por último, pretende el demandado se compensen unos gastos realizados para la impermeabilización del edificio, que han sido cargados prorrateados en los recibos de condominio de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2007, con los meses cuya supuesta insolvencia ha originado la interposición de la acción. Considera este Tribunal que, de acuerdo a lo previsto en la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento, era obligación del inquilino pagar el CONDOMINIO, lo cual implica el pago de todos los rubros contenidos en la factura por tal concepto, que no es otra cosa que los gastos hechos en el mantenimiento, conservación y mejoras de las cosas comunes. Tal obligación no se encuentra condicionada en la forma como pretende la representación del demandado, ni está limitada al pago de algunos gastos. Es una obligación pura y simple de pagar el CONDOMINIO, y por consiguiente, a criterio de este Juzgador, no excluye ninguno de los rubros contenidos en la planilla pasada por el Administrador del Conjunto. ASI SE DECLARA.

    En atención a lo anterior, resulta improcedente la pretensión de compensación de algunos gastos hechos en las mejoras del Edificio, con los cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.

    Como consecuencia de lo anterior, por cuanto el demandado no trajo a los autos medios probatorios que desvirtuaran en forma alguna la pretensión del actor referida a la terminación de la relación contractual por falta de pago de cánones de arrendamiento, verificados todos y cada uno de los extremos legales exigidos por el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir, para quien aquí sentencia, que en el presente caso, ha operado la CONFESIÓN FICTA del demandado y por consiguiente la acción intentada en su contra debe prosperar en derecho incluyendo condenatoria en lo que respecta al pago de los cánones que se han señalado insolutos, hasta por la cantidad reclamada por el actor, sin que ello signifique que el monto del mismo sea inferior al tácitamente convenido por el demandado, excepto en la solicitud de pago de daños y perjuicios por la supuesta falta de pago de las cuotas de condominio, ya que quedó demostrado el pago de las mismas con anterioridad a la interposición de la demanda, por lo que la condenatoria será de forma parcial, tal y como será expresado en la parte dispositiva de éste fallo con expresa exoneración de las costas por no haber vencimiento total. ASÍ SE DECLARA.

    -III-

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por I.B.N. contra el ciudadano C.A.Q., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se hacen las siguientes declaratorias: