Decisión nº 07-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 3 de Abril de 2008

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

197° y 149°

PARTE ACTORA: Ciudadana I.M.R., titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.157.408, de este domicilio y hábil.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados J.A.S.C. Y O.S.S., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 28.439 y 16.961 en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.M.V.R., titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.155.515, del mismo domicilio y hábil también.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados D.M.M.L., C.L.C.R., J.A.E.M. Y E.V.A., inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 52.882; 66.905; 89.584 y 35.141 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

EXP: 16.683-2007

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa mediante demanda interpuesta por la ciudadana I.M.R., asistida por los Abg. J.A.S. CHAUESTRE Y O.S.S., en contra del ciudadano J.M.V.R., por Resolución de Contrato, en la cual expresó:

Que el ciudadano J.M.V.R., le dio en Opción de Compra, un lote de terreno con casa para habitación, según consta en documento notariado, inserto bajo el N° 16, Tomo 164 de fecha 18-08-2006, el cual anexó en solicitud de Inspección Judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12-02-2007, cuyo inmueble está ubicado en el Abejal, Municipio Guásimos del estado Táchira, y cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se encuentran en el escrito libelar. Que el precio total de la Opción de Compra fue la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 50.000,oo), de os cuales el demandado recibió la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,oo) por concepto de arras, y la diferencia sería cancelada en el momento de la firma del documento definitivo.

Que el plazo de la Opción de Compra fue de 30 días a partir de la firma del contrato, comprometiéndose éste a presentar para la protocolización de la venta todos los documentos necesarios para ello. Que aún cuando la diferencia del precio fue pactada para el momento de la firma, el ciudadano J.M.V.R. le solicitó otro anticipo, como en efecto se lo dio, siendo que le entregó la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,oo) mediante depósito de fecha 27-09-2006, N° 31323035 del Banco Sofitasa, a la Cuenta Corriente N° 013700115010001101551, siendo el titular el referido demandado, y la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000,oo) mediante cheque a favor de este ciudadano.

Que al día de hoy, este ciudadano no le ha presentado la Solvencia Municipal Especial de Registro Inmobiliario y el Plano de Mesura, a objeto de protocolizar el respectivo documento definitivo de venta, y que las paredes del inmueble no están frisadas, siendo la actora sorprendida por vicios y defectos ocultos, por cuanto los pisos y las paredes se han agrietado, y que ha habido hundimiento de los inmuebles del sector, cuya declaración de Alto Riesgo ha sido dada por los organismos competentes, siendo anterior al contrato de Opción de compra venta. Que se evidencia de la Inspección realizada, los agrietamientos, las paredes sin frisar, la filtración de agua y humedad en pisos y paredes.

Que conforme lo dispuesto en los artículos 1.518, 1.522 y 1.263 del Código Civil, ocurre a demandar la Resolución del Contrato de Opción de Compra, celebrado en fecha 18-08-2006; así como los daños y perjuicios causados, y la restitución del precio de venta de la opción de compra al doble de la cantidad dada en arras. Solicitó la Indexación, y estimó la presente demanda en la cantidad de Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 90.000,oo). Igualmente solicitó se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de litigio. Presentó anexos. (F. 1 al 25).

Mediante auto de fecha 19-03-2007, se admitió la demanda or no ser contraria al orden pública, ni a las buenas costumbres ni a ninguna disposición legal, y se acordó emplazar al ciudadano J.M.V.R., para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a fin de contestara la anterior demanda. (F.27).

En fecha 12 de abril de 2007, se libró la compulsa a la parte demandada. (vlto. F. 29)

En fecha 23 de abril de 2007, el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado, para lo cual consignó recibo de boleta de citación firmada por el ciudadano J.M.V.R.. (Vto. F. 30)

Por diligencia de fecha 22 de mayo de 2007 el demandado de autos otorgó Poder Apud Acta a los Abg. D.M.M.L. y C.L.C.R.. (F. 31)

En fecha 22 de mayo de 2007, el accionado de autos, asistido de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda. Presentó anexos. (F. 33 al 44 )

Por diligencia de fecha 11-06-2007 las partes manifestaron su decisión de suspender el curso de la presente causa, conforme lo dispuesto en el artículo 202, Parágrafo Segundo del Código de Procedimiento Civil. (F. 45)

Por auto de fecha 12-06-2007 el Tribunal suspendió la causa. (F. 46)

Mediante diligencia de fecha 25-06-2007, las partes nuevamente deciden suspender el curso del proceso, (F. 47), siendo suspendido por este Tribunal mediante auto de fecha 26-06-2007. (F. 48)

Por diligencia de fecha 31-07-2007 de nuevo las partes manifiestan suspender la causa, siendo ello acordado por el Tribunal en fecha 09-08-2007. (F. 49-50)

Mediante diligencia de fecha 19-09-2007, el ciudadano J.M.V.R., parte demandada, otorgó Poder Apud Acta a los Abg. J.A.E.M. y E.V.A.. (F. 51)

Mediante escritos de fechas 18-09-2007 y 19-09-2007, el demandado, a través de sus apoderados, promovió pruebas. (F. 52-54)

Por autos de fecha 27 de septiembre de 2007, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. (F. 57)

En fecha 12 de noviembre de 2007, tuvo lugar el acto de declaración del testigo P.A.R.M.. (F. 81-82)

En fecha 04 de diciembre de 2007, el co Apoderado Judicial del demandado, presentó escrito de informes con anexos. (F. 83 al 88 )

Por auto de fecha 04 de marzo de 2008, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de 30 días, de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (F. 90)

PARTE MOTIVA

Establece el legislador procesalista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

… En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados

.

Se infiere de tal norma que la misma constituye la regla directiva de los jueces, del orden judicial en el ejercicio de su ministerio, teniendo la facultad de calificar la acción y apartarse de la que haya hecho el demandante, dado que la calificación de las acciones es la que corresponde verdaderamente a su propia naturaleza, a juicio del sentenciador y no las que caprichosamente quieran darle las partes, y en tal sentido, éste ha sido el criterio de nuestro M.T.. Ello por aplicación del principio Iura Novit Curia, mediante el cual los jueces se encuentran facultados para elaborar fundamentos de derecho, a los efectos de fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, lo que no implica que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas.

Expuesto lo anterior, este Juzgador pasa a decidir y para ello, observa:

En primer lugar, que la pretensión de la parte actora se circunscribe a que el ciudadano J.M.V.R., convenga o a ello se condenado por el Tribunal, a dar por Resuelto el Contrato de Opción de Compra que suscribieron en fecha 18-08-2006, según como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el N° 16, Tomo 164, de un inmueble contentivo de un lote de terreno propio con casa para habitación, ubicado en el Abejal, Municipio Guásimos del Estado Táchira, con todas sus anexidades, cuyos linderos y medidas constan en el respectivo escrito libelar. Dicha demanda la instaura en virtud de que el demandado presuntamente no cumplió con lo que se había comprometido, como era la presentación de la Solvencia Municipal, de los servicios públicos y libre de gravámenes, a los efectos de protocolizar el documento de venta definitivo; además de que las paredes se encuentran sin frisar, adoleciendo a su decir, el inmueble de Vicios y Defectos Ocultos desconocidos por ella. Asimismo pretende el resarcimiento de daños y perjuicios, consistentes en la restitución del doble del monto dado en arras, conforme los disponen los artículos 1.522 y 1.263 del Código Civil. Solicitó la Indexación monetaria y estimó la demanda en Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 90.000,oo)

En segundo lugar, el accionado por su parte, en su escrito de contestación señaló lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, y en todas sus partes, la demanda interpuesta en su contra. Procedió a esbozar una serie de consideraciones doctrinales con relación a un contrato de Opción de Compra y a la naturaleza de la pretensión interpuesta, esto es, la Resolución de contrato. Señaló que es falso que le haya solicitado un anticipo, pues el depósito bancario de fecha 29-09-2006 fue realizado al trigésimo día hábil de la celebración del contrato, por lo que lo único que restaba para el pago del precio era la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes. (Bs. F. 5.000,oo). Que oculta la demandante que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble fue cancelada, y que en efecto gestionó por ante la Coordinación de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guásimos, la constancia catastral, así como el plano de mesura, el certificado de solvencia, y el documento redactado por la Abg. Y.V., y en virtud de que todos estos recaudos los consigna en copia simple, solicitó la exhibición de sus originales, conforme lo establece el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, que la accionante disimula que suficientemente inspeccionó el inmueble objeto de litigio, aceptándolo tal y como se encuentra actualmente, es decir, algunas paredes sin frisar ni pintar y en la misma ubicación, por lo que a su decir pretende lucrarse con el ejercicio de una acción sin fundamentos; y que además desde el mismo momento en que se celebró el contrato, la actora se encuentra habitando dicho inmueble, y que ha sido sorprendido con la interposición de una acción resolutoria con matices de redhibitoria y de cumplimiento de contrato, en virtud de lo cual opuso como defensa de fondo, lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Que con relación a los daños y perjuicios, quien solicita su reparación, debe necesariamente demostrar el daño experimentado en su patrimonio, especificando si es un daño emergente, lucro cesante y el quantum de cada uno de ellos, en razón de lo cual solicita sea declarada sin lugar esta pretensión de daños y perjuicios. Igualmente rechazó que no haya cumplido con sus obligaciones, la petición de indexación monetaria, así como la estimación de la demanda, porque a su decir, los elementos utilizados para establecer su monto, es producto de un cálculo caprichoso que no coincide con las sumas contenidas en el instrumento fundamental de la acción.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Bajo este contexto, pasa este sentenciador al análisis del material probatorio que conforme a la Ley fue aportado al presente proceso, y el cual se valorará con base a los principios de adquisición, unidad y comunidad de la prueba, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado, tomando como norte lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

A.1.- Junto con el Escrito Libelar acompañó los siguientes:

1. - Inspección Judicial en original del inmueble, realizada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial. Se observa que se trata de una Inspección Judicial extrajudicial, por lo que se hace necesario indicar el criterio que ha sostenido nuestra Casación Civil, y así en sentencia N° 1244 de fecha 20-10-2004 nuestro M.T. señaló los requisitos para la procedencia de este de tipo de pruebas preconstituidas, refiriendo como sigue: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hecho que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que este previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

   Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no es necesaria ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

   Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.” Con vista al anterior criterio jurisprudencial, y analizada como fue esta probanza, este juzgador concluye, que esta Inspección extra lítem, fue solicitada conforme a lo dispuesto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, es decir, con el objeto de hacer constar las circunstancias que puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo, además que la utilizó como fundamento de su pretensión, razón por la cual, procede a valorarla conforme a lo indicado, y por tratarse de un instrumento público, realizada por un funcionario competente para dar fe de su contenido, ello según lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedó demostrado con este instrumento, que el primer nivel del sótano del inmueble posee grietas en la placa de friso, cangrejeras en las columnas y filtraciones de agua en el fondo de algunas paredes; que en el primer nivel las paredes no se encuentran totalmente frisadas; asimismo agrietamiento en el pasillo colindante del segundo nivel, y en forma general que dicho inmueble se encuentra agrietado en diversas áreas y sin friso.

2. - Contrato de Compra venta en original, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., en fecha 17-05-1999, bajo el N° 34, tomo 10, folios 1-4, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Este Juzgador lo aprecia y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento que emana de un funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia de tal instrumento que las partes en litigio celebraron un contrato de Opción de Venta en fecha 18-08-2006, y en el cual constan las recíprocas obligaciones y/o compromisos que asumieron tanto el opcionante vendedor, como la opcionante compradora, dentro del plazo de 30 días hábiles.

3. - Depósito bancario, realizado por ante el Banco Sofitasa en fecha 27-09-2006, depositado por I.R., contra la cuenta corriente N° 01370015010001101551 perteneciente al ciudadano Vivas Roa J.M.. Con relación a este depósito bancario, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T. estableció en criterio sentado en sentencia N° 877 de fecha 20-12-2005 lo siguiente:

   “…por cuanto se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma….

   Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

   Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

   (ommisis) ….Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas,.. Se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido.

   De manera pues, que con base al anterior criterio jurisprudencial, y dado que la parte accionada no impugnó esta prueba, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con esta probanza queda claro que la accionante de autos en fecha 27-09-2006 le depositó la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,oo), al ciudadano J.M.V.R., cuyo depósito al no constituir un hecho controvertido, por cuanto fue aceptado por el Opcionante Vendedor que recibió el mismo como parte del pago de la deuda contenida en el contrato, se reputa el mismo como abono al saldo restante adeudado, pago que se efectuó al vigésimo séptimo día hábil del plazo establecido para tal pago, y así se declara

4. - Copia simple de documento de venta registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., en fecha 23-11-1992, bajo el N° 44, tomo 18, folios 109-110, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre. Este Juzgador aún cuando considera que dicha prueba es un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, el cual no fue impugnado en su oportunidad, lo cual hace que tenga pleno valor probatorio, no obstante, se desecha del proceso por ser una prueba impertinente, toda vez que no guarda relación con la pretensión que se ventila dentro de la causa, y por tanto no influiría en la decisión, y así se establece.

5. - Copia simple de documento contentivo de contrato de obra, registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., en fecha 20-02-1998, bajo el N° 24, tomo 17, folios 82-84, Protocolo Primero, Primer Trimestre. Igual consideración que la valoración anterior; se trata de un instrumento público, pero que nada tiene que ver con el objeto de la pretensión en este juicio, razón por la que no se valora, por impertinente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

   1. 2.- Durante el lapso probatorio:

   Durante esta fase no promovió prueba alguna.

   B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Durante el lapso de pruebas promovió las siguientes:

1. - Original de Contrato de Opción a Compra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San C.d.E.T., en fecha 18-08-2006, bajo el N° 16, Tomo 14 de los libros respectivos, y el cual riela a los folios 10 y 11 de este expediente. Esta probanza ya fue debidamente valorada, por lo que en lo que en lo que pudiere beneficiar a esta parte, se aplicaría en virtud del principio de la comunidad de la prueba, y así se decide.

2. - Depósito bancario realizado por la ciudadana I.M.R. en fecha 29-09-2006, y el cual riela al folio 19. Tal probanza ya fue debidamente valorada, por lo que sería inoficiosa nuevamente su valoración.

3. - Copia simple de constancia catastral que se acompañó a la litiscontestación. Tal probanza constituye un documento privado emanado por un tercero, cuya regulación expresa para su valoración, se encuentra contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que los mismos cuando son traídos al proceso, deberán ser ratificados por la persona de quien emanen a través de la prueba testimonial. En tal sentido, al haber sido opuesta esta constancia catastral, la misma ha debido ser ratificada en juicio por el funcionario que la emitió para su validez, y al no constar tal ratificación, ni fue traída mediante la prueba de Informes, este sentenciador no puede otorgarle ningún valor probatorio, y así se decide.

4. - Copia simple de plano de mesura que acompañó marcado B. Igualmente este medio de prueba constituye un instrumento privado emanado de un tercero, pues no emanan de ninguna de las partes para serle oponibles, sino de un tercero extraño a la causa, ante lo cual como ya se indicó anteriormente, estos documentos deben ser ratificados mediante la prueba testimonial para que surta sus efectos legales, pero al no constar el testimonio del tercero firmante de este plano, al mismo no se le otorga ningún valor probatorio, y así se decide.

5. - Copia simple de certificado de solvencia N° 27377; planilla de liquidación N° 006999 y pago de tasas municipales que acompañó marcadas C, D y E. Con relación al documento que contiene estos pagos, este Juzgador los valora como documentos administrativos que emanan de un funcionario en el ejercicio de sus competencias, y cuyo contenido está investido de una presunción iuris tantum, es decir, desvirtuable; lo cual en el presente caso tales instrumentos no fueron impugnados en su oportunidad legal, por lo que se tiene como cierto el contenido de los mismos, y al representar una categoría dentro del género de la prueba documental, se valoran de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. En tal sentido se evidencia que en fecha 04-08-2006, el ciudadano J.V. canceló ante la Tesorería de la Alcaldía del Municipio Guásimos el monto allí especificado, por concepto de tasas municipales correspondiente a un inmueble ubicado en Los Cocos del Municipio Guásimos, hecho éste que al no haber sido desvirtuado, se entiende que corresponde al inmueble objeto de litigio, y así se declara.

6. - Copia simple de documento redactado por la Abg. Y.V., que acompañó marcado F. Se observa que se trata de un formato de documento, cuyo contenido se refiere a la venta del inmueble objeto de litigio, el cual no se encuentra firmado por ninguna de las partes, razón por la que ni siquiera puede considerarse un documento privado. Sin embargo, la doctrina ha sostenido que los instrumentos sin firma sólo tienen valor probatorio en caso de ser aceptado expresamente por la parte contra quien se opone o por lo causahabientes de ella. En el presente caso, no consta tal aceptación expresa por parte de la ciudadana I.M.R., razón por la cual no se le otorga ningún valor probatorio, y así se decide.

7. - Solicitó la Exhibición de los instrumentos anteriores presentado en copia simple, de conformidad a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Dado que en el presente proceso no se cumplió con lo establecido en el referido artículo 436, esto es, no se intimó a la contraparte la exhibición de los documentos señalados dentro de un lapso prudencial, lo que tampoco fue impulsado, mal podría valorarse lo que no fue exhibido, y así se declara.

8. - PRUEBA DE INFORMES: .- Solicitó se oficiara al Banco Sofitasa para que informara sobre el avalúo al inmueble hipotecado y el cumplimiento de los requisitos legales para el otorgamiento del crédito dado al ciudadano J.M.V.R..

   .- Solicitó se oficiara a la Alcaldía del Municipio Guásimos a los efectos de que remitiera copia certificada del expediente 0445.

   .- Solicitó se oficiara al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira, con el fin de informar sobre los gravámenes que afectan el inmueble inserto al N° 34, folios 1-4, Tomo 10.

   Con relación a esta prueba se observa que aún cuando la misma fue promovida dentro de su oportunidad legal, no obstante los informes respectivos solicitados, no constan en las actas que conforman este expediente, con excepción de la Oficina de Registro Público los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira, la cual por la ausencia de algunos datos, no precisó la información que le fuere solicitada. Ante esta situación, esta operador de justicia concluye que no puede valorar esta prueba promovida, y así se decide.

9. - PRUEBA TESTIMONIAL: Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.G.E.; P.A.R.M.; M.I.R.M.; L.A.G. y A.C.. Al respecto, sólo fue evacuada la testimonial del ciudadano P.A.R.M., y se tiene que la deposición de este testigo no guarda relación con la pretensión que se deduce, sino que se refiere a hechos que son materia de otra pretensión, razón por la cual al no ser pertinente la misma al proceso, se desecha, y no se le confiere ningún valor, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

   2. 2 .- En etapa de Informes: En esta etapa de conformidad con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano J.M.V.R., consignó Instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, inserto bajo el N° 08, Tomo 46°, folios 36 al 39, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, de fecha 26-09-2006, referido a la cancelación de la hipoteca con el banco Sofitasa. En efecto, se trata de un instrumento público negocial presentado en copia simple, en etapa de Informes, lo cual por tener tal carácter, es válido que haya sido presentado hasta los últimos informes, en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio, tal y como está establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con esta probanza queda demostrado, que en efecto el día 26-09-2006 fue liberado el gravamen hipotecario que pesaba sobre el lote de terreno con casa para habitación, ubicado en el Abejal, Municipio Guásimos del Estado Táchira, tratándose del mismo inmueble objeto de la presente demanda, por tanto antes de que expirara el lapso establecido en el contrato de Opción de Compra, el Opcionante Vendedor cumplió con esta obligación a la que se había comprometido, y así se establece.

   Planteada como quedó la controversia y siguiendo este orden de ideas la sociedad política ha impuesto, como medio ineludible de composición pacífica de las controversias, al denominado proceso judicial. Como efecto inmediato de ello, se tiene que las sentencias surgidas en ejercicio de la función jurisdiccional suponen necesariamente la verificación de una serie de actos a través de los cuales los beneficiados o perjudicados por ellas hubieren, en primer lugar, entrado en conocimiento del objeto litigioso de la causa, así como haber tenido oportunidad de alegar y probar las defensas que consideraren pertinentes.

   Ahora bien, la presente decisión se produce en un juicio por Resolución de Contrato, por lo cual quien aquí decide, juzga necesario pronunciarse con antelación sobre la impugnación de la ESTIMACION DE LA DEMANDA. Y en tal sentido la parte accionada rechaza e impugna tal estimación por considerarla temeraria, en virtud de que a su decir los elementos utilizados para establecerla son producto de un capricho el cual no coincide con las sumas contenidas en el instrumento fundamental de la acción.

   A tal respecto necesariamente debe referirse el criterio sentado por nuestro M.T. en su sentencia N° 807 de fecha 30-11-2005 en Sala de Casación Civil, en la cual se estableció lo siguiente:

   “Sobre ese asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: (…), estableció:

   … se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

   .

   En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada…”.

   En atención al criterio jurisprudencial ut supra indicado, y al cual se adhiere este sentenciador, se observa que la parte accionada hizo un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda realizada por la parte actora, sin traer a los autos probanzas sobre de qué manera es temeraria ni de qué forma tal estimación resulta un capricho de la parte accionante, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, la estimación planteada en el libelo de demanda debe quedar firme, es decir, en la cantidad de Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 90.000,oo), y así se decide.

   En otro orden de ideas, y entrando de lleno a la pretensión de la demandante, debe indicarse cuáles son los contratos susceptibles de resolución, y a tales efectos el artículo 1.167 de la norma sustantiva civil señala textualmente lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Así mismo el artículo 1.134 de la citada norma sustantiva prevé en forma indirecta el contrato bilateral, al señalar:

   El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

   Por otra parte, el tratadista E.C.B., en sus comentarios al Código Civil Venezolano, define la Acción resolutoria como:

   La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   La doctrina ha distinguido diversas condiciones para la procedencia de la acción de Resolución, encontrándose las que siguen:

1. - El contrato debe ser bilateral:

   En tal sentido, la posición tanto de la jurisprudencia como de la doctrina venezolana, exige la bilateralidad del contrato como requisito necesario de la acción de resolución. En el caso en estudio se observa que se trata de un contrato de Opción de Compra, según el cual el ciudadano J.M.V.R., se compromete a vender mediante documento registrado a la ciudadana I.M.R., un lote de terreno propio con casa para habitación, ubicado en el Abejal, Municipio Guásimos del estado Táchira, cuyos linderos y medidas y demás datos de identificación constan suficientemente en el referido contrato, el cual riela a los folios 10 y 11, por un monto total de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 50.000,oo), de los cuales recibió la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30,000,oo)siendo el saldo restante por parte de la compradora, sería cancelado a la firma del documento definitivo de venta; dejándose constancia que el dinero recibido como arras se destinaría a la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, para lo cual se estableció un plazo para el cumplimiento del contrato de 30 días hábiles. Asimismo el vendedor se comprometió para la protocolización del documento de venta, presentar toda la documentación necesaria como la solvencia municipal y de servicios públicos y libre de gravámenes.

   Siendo así, se concluye que se trata de un contrato bilateral, donde hubo recíprocas obligaciones, por lo cual sí era viable intentar la acción de resolución, y así se establece.

2. - Se hace necesario el incumplimiento culposo de la obligación asumida en el contrato de una de las partes:

   En el caso subjudice, tal incumplimiento para que prospere la pretensión, estaría referido al opcionante vendedor, por lo que es tal incumplimiento el que debe estar evidenciado, a los efectos de este presupuesto. En tal sentido, señaló la parte actora que siendo que el plazo de la Opción a Compra fue de 30 días hábiles a partir de la firma del contrato, el vendedor se comprometió en presentar para la protocolización de la venta todos los documentos necesarios como era la solvencia municipal y la solvencia de los servicios públicos y libre de gravámenes; y que aún cuando se pactó que el remanente de la deuda se cancelaría al momento de la venta definitiva, no obstante, el vendedor le solicitó le anticipara la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 15.00,oo), lo cual en efecto hizo a través de un depósito bancario en una cuenta corriente del vendedor del Banco Sofitasa, y mediante cheque a favor del prenombrado ciudadano. Pero que a la fecha este ciudadano Vendedor Opcionante, no le ha presentado la Solvencia Municipal Especial de Registro Inmobiliario y el Plano de Mesura que exige la Oficina de Registro; además de que las paredes del inmueble no se encuentran frisadas, en virtud de lo cual ha sido sorprendida por Vicios y Defectos Ocultos, asimismo que se encuentra agrietadas, presentando otros inmuebles del sector, un hundimiento, razón por la cual los organismos competentes los han declarado de alto riesgo. Por su parte el demandado señaló en su escrito de contestación, que son falsas las afirmaciones de la actora, toda vez que él según su decir, sí canceló la hipoteca que pesaba sobre la casa vendida, y que de igual forma gestionó la constancia catastral, que le entregó el plano de mesura, el certificado de solvencia, planilla de liquidación y el pago de las tazas municipales, instrumentos que acompañó en copia simple, y de los que pidió su exhibición.

   Ahora bien, analizado y valorado el material probatorio que fue traído al proceso, debe referirse que por aplicación del sistema de la carga de la prueba, a cada parte le corresponde probar sus respectivas afirmaciones de hecho y/o las respectivas excepciones. Visto ello, se observa que la ciudadana I.M.R., parte accionante, no probó de qué manera en forma culposa, incumplió el ciudadano J.M.V.R. las obligaciones que hubiere asumido por efectos del contrato de Opción de Compra, pues no promovió prueba alguna en el lapso correspondiente. Muy por el contrario, el demandado de autos sí demostró la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el harto referido inmueble, lo que hizo en tiempo útil, respecto al lapso establecido en el contrato, dado que desde la celebración del mismo, las partes contaban con 30 días hábiles para el cumplimiento de cada una de los deberes asumidos; celebración que ocurrió en fecha 18-08-2006, por lo que hasta el día 29-09-2006 fenecía el plazo estipulado para ello, y habiéndose liberado el mismo en fecha 26-09-2006, evidentemente que fue cumplida esta obligación. Asimismo, otra de las obligaciones del demandado era presentar la solvencia municipal del inmueble, cuyo impuesto fue cancelado en fecha 04-08-2006, evidenciándose que ya esta obligación estaba cumplida, incluso antes de la celebración del contrato de Opción de compra.

   De lo expuesto se infieren suficientes motivos que autorizan a quien aquí sentencia, para considerar que no fue probado el incumplimiento expresado para demandar la Resolución, no llenándose por tanto, este extremo de procedencia, y así se decide.

3. - Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación:

   Subsumiendo tal presupuesto de procedibilidad de la acción de resolución en las actuaciones que se examinan, nos obliga a decir que en los contratos bilaterales, como su denominación lo revela, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. En el presente caso, se observa que si bien se evidencia que al celebrarse el contrato de Opción de Compra, la parte actora dió en arras la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,oo), y más adelante estando dentro del tiempo útil del plazo para el cumplimiento de sus obligaciones, esto es, el día 27-09-2006, abonó la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 15.000,oo), mediante un depósito y un cheque, no es menos cierto que no probó haber cumplido con la totalidad del compromiso asumido, pues quedó un saldo deudor por la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000,oo), razón para concluir que hubo un cumplimiento parcial por parte de la Opcionante compradora, y así se declara.

   Ahora bien, el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta, demostrar que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla; ello en virtud de que el ejercicio de esta acción, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento de quien es demandado. Esto también deriva del hecho de que el cumplimiento simultáneo o no de las obligaciones contrapuestas que se originan de un contrato sinalagmático, como es el presente caso, dependerá del orden cronológico que se establezca al respecto concretamente en el contrato, por lo que siendo la obligación fundamental de la opcionante compradora, la de pagar la totalidad del precio, tal cumplimiento debía ser probado que ocurrió dentro del plazo y en su totalidad, con el objeto de tener derecho a exigir la presente Resolución de contrato, por tanto no fue satisfecho este extremo de procedencia y así se decide.

4. - Es necesaria la Intervención Judicial:

   Esto por aplicación de la misma norma que se comenta contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y dado que la resolución ha sido considerada como una sanción, es comprensible que en esta norma se haya considerado indispensable la mediación del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción. En consecuencia al estarse examinando las presentes actuaciones se colige que el accionante cumplió con su deber de instar al órgano jurisdiccional competente. Así se decide.

   En consecuencia y en razón de lo expuesto, se concluye que no fue demostrado por la parte accionante el incumplimiento alegado, ni menos aún que su propio incumplimiento derivara a su vez del incumplimiento imputado al accionado; tampoco demostró que hubiere incumplido por estar justificada en una causa extraña no imputable, por lo que la resolución del contrato de Opción de Compra celebrado entre ellos el 18 de agosto de 2006 no es procedente, al no haberse dado la concurrencia necesaria de las exigencias para su validez. En consecuencia, la pretensión de la ciudadana I.M.R. debe sucumbir frente al ciudadano J.M.V.R., por lo que la presente acción deberá declararse sin lugar, como de manera expresa y positiva se hará en la dispositiva del fallo, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana I.M.R., asistida por los Abg. J.A.S.C. y O.S.S. contra el ciudadano J.M.V.R. por Resolución de Contrato.

SEGUNDO

Se LEVANTA la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 19-03-2007, sobre el 50% del inmueble consistente en un lote de terreno con casa para habitación, ubicado en el Abejal, Municipio Guásimos del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas constan en el escrito libelar, y en documento registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, según documento inserto bajo el N° 34, folios 1-4, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 17-05-1999. Ofíciese lo conducente al Registrador respectivo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los tres (03) días del mes de Abril del año dos mil Ocho. Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ. (fdo) P.A.S.R.. EL SECRETARIO. (fdo) G.A.S.M. (ESTA EL SELLO DEL TRIBUNAL).