Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 19 de Noviembre de 2007

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el Artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendadora procede a “….demandar al ciudadano P.M., ya identificado en su carácter de Arrendatario, para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal el desalojo del Inmueble haciendo entrega del mismo, libre de personas y objetos.” (Folio 6). “Acción” que fundamenta la Actora en los artículos 33, 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, la demanda por no ser ciertos los hechos alegados ni el derecho invocado….” (Folio 54).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La Primera Parte del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO PROPUESTA.

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que dispone el respectivo Contrato de Arrendamiento suscrito. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

“Mi representada es propietaria de un local comercial signado con el Nº 2, del Edificio “GRASSO” ubicado en la Avenida Bolívar esquina calle 15 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, el cual se dio en arrendamiento al ciudadano P.M. venezolano, mayor de edad, titular de la de identidad Nº V- 4.192.238, según consta en contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado en la Notaria Pública Primera del Municipio Valera del Estado Trujillo, el día 04 de Marzo de 1988, quedando anotado bajo el Nº 155, Tomo 10 omissis…el mencionado contrato se prorrogó automáticamente en el tiempo del 01- de Marzo de 1988 que fue la fecha de inicio del mismo hasta el 01 de Marzo de 2006 al 01 de Marzo de 2008, todo esto conforme a lo establecido por las partes en la CLAUSULA TERCERA del mencionado Contrato de Arrendamiento omissis… “(Folios 1 y 2).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte el Demandado, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente:

Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, la demanda por no ser ciertos los hechos alegados ni el derecho invocado. Primero….

(54)

3.3.- LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros instrumentos un (1) Contrato de Arrendamiento consistente en una copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano S.G.Y., en condición de Arrendador; y la Parte Demandada, ciudadano: P.M., en condición de Arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 4 de Marzo de 1988, bajo el N° 155 del Tomo 10; en el que en cuya Cláusula Tercera se estipula el plazo del arrendamiento; al señalar ambas lo siguiente:

TERCERA: La duración del presente contrato es de DOS (2) AÑOS, contados a partir del día primero de marzo de mil novecientos ochenta y ocho (01-03-88).- Este término es prorrogable automáticamente en iguales condiciones y por períodos iguales, salvo que cualquiera de las partes expresare a la otra, por escrito, y por lo menos con un (1) mes de anticipación al término fijo o de cualquiera de sus prórrogas, el deseo de darlo por finalizado.- Para el caso de que opere la prórroga automática aquí prevista, ya sea por uno o varios períodos; siempre se entenderá que el Arrendatario queda en posesión del inmueble arrendado, por la renovación automática de este mismo contrato y sus efectos se regirán por dicho contrato sin que opere la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil ya que las prórrogas por su carácter de automáticas, quedan comprendidas dentro del concepto tiempo fijado por el arrendamiento a que se refiere dicho artículo.

(F.9).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en el citado Instrumento contractual; este Tribunal infiere e interpreta que:

Que el contrato se inició el Primero (1°) de Marzo de 1988. Iniciándose así un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”.

Que el plazo inicial, como el de sus prórrogas es de dos (2) años.

Que el plazo inicial de dos (2) años concluía el 1° de Marzo de 1990.

Que llegado el vencimiento del Plazo Inicial el día 1-3-90, las Partes: ni el Arrendador ni el Arrendatario, nada dijeron con respecto a ponerle fin a dicho contrato como lo ordena la Cláusula Tercera con un mes de anticipación al término del mismo. Razón por lo que el 1-3-90, se prorrogó por un período de dos (2) años más que vencía el 1 de Marzo de 1.992.

Que llegado el vencimiento de la primera prórroga el día 1 de Marzo de 1.992, las Partes nada dijeron con respecto a ponerle fin a las prórrogas. Razón por lo cual el día 1-3-92, se prorrogó por una segunda prórroga hasta el 1 de Marzo de 1994; por lo que igualmente el día 1 de Marzo de1994, se prorrogó por tercera vez, hasta el día 1 de Marzo del 1996, y allí se prorrogó por cuarta vez, hasta el día 1 de Marzo de 1998, y éste día se prorrogó por quinta vez, hasta el día 1 de Marzo de 2.000; y así sucesivamente para el año 1-3-2002, 1-3-2004, 1-3-2006; siendo ésta última la última prórroga la que está vigente y que concluye el 1 de Marzo del 2.008.

Que el Contrato de Arrendamiento se mantiene vigente y a “Tiempo Determinado”, puesto que la última prórroga que se inició el día 1 de Marzo del 2006, concluye el día 1 de Marzo del 2008.

Que el Arrendatario tiene en el inmueble arrendado, para el momento en que se dicta esta Sentencia, un tiempo de 19 años, 8 meses y 19 días.

Que para el momento en que las Partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento, no estaba en vigencia la Actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la que entró en vigencia el día 1 de Enero del 2000 y la que regula el presente procedimiento.

Que el Contrato de Arrendamiento se mantiene vigente y a “Tiempo Determinado”.

Que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado”, es posible la “Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento”.

Que la “Acción de Desalojo” está regulada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sólo procede en los Contratos Verbales o por Escrito a “Tiempo Indeterminado”.

Por lo que, queda demostrado que el Contrato de Arrendamiento que suscribieron las Partes, en fecha 4 de Marzo de 1.988, anotado bajo el N° 155 del Tomo 10 y continuado por la Empresa Mercantil “ INGRABRECA, C.A.”, con el Demandado, ciudadano: P.M. continúa a “Tiempo Determinado”; puesto que en la presente Relación Arrendaticia, no se ha producido un hecho, como las previsiones establecidas en el artículo 1.614 del Código Civil o que la Arrendadora le haya notificado al Arrendatario como lo prevee la Cláusula Tercera del contrato para que se de por extinguido el mismo; para que se considere convertido el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado suscrito entre las Partes a uno a “Tiempo Indeterminado” o sin determinación de tiempo para que la Actora ejerza la “Acción de Desalojo” establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Artículo 1.614 del Código Civil, establece, que:

En los arrendamientos hechos a tiempo determinado, si

el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al Tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Estamos en presencia de un Contrato cuya naturaleza jurídica es a “Tiempo Determinado o a Término Fijo”; el que pese a las sucesivas prórrogas automáticas que ha tenido, no lo han convertido en un Contrato Indeterminado.

Por lo que estamos en presencia de una “Relación Arrendaticia a “Tiempo Determinado” entre el Demandado, ciudadano P.M., en su condición de Arrendatario, y la Parte Actora, la Empresa Mercantil “”INGRABRECA, C.A.”, en su condición de Arrendadora y Propietaria del Local Comercial signado con el N° 2 del Edificio Grasso ubicado en la Av. Bolívar con calle 15 de la Ciudad de Valera del Estado Trujillo; puesto que la vinculación existente es un Contrato a Tiempo Determinado Vigente otorgado inicialmente por el ciudadano SILVESTRO GRASSO INTILLI Y P.M. por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 4 de Marzo de 1.988, anotado bajo el N° 155 del Tomo 10; continuado entre éste último y la Parte Actora, la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.”. Así se Decide.

La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, es:

Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

(CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa, es a “Tiempo Determinado”; por lo tanto la “acción” a proponer es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento y no la de “Desalojo” como muy mal la propuso la Actora en su Petitorio, al señalar lo siguiente:

….demandar al ciudadano P.M., ya identificado en su carácter de Arrendatario, para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal el desalojo del Inmueble haciendo entrega del mismo, libre de personas y objetos.

(Folio 6). (Lo subrayado del Tribunal)

Corroborándose lo erróneo de la acción interpuesta por la Actora, al invocar las causales ”c, e y g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que solo son fundamentos de derecho en las Acciones de Desalojo en los Contratos de Arrendamientos Verbales o por Escrito a Tiempo Indeterminado y que textualmente señala lo siguiente:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

B.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

C.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.

D.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”

E.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

F.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

G.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Y es la razón por lo que la presente Demanda debe Declararse sin Lugar, por lo improcedente de la Acción interpuesta. Así se resuelve.

No se a.l.P.n.s. resuelve el fondo del asunto dado lo improcedente de la acción. Así establece.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo y especialmente del Tercero de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Sin Lugar la Demanda Interpuesta por la Empresa Mercantil “INGRABRECA, C.A.”, por intermedio de su representante legal, identificados en autos, en su condición Arrendadora, asistida por el DR. M.A.G.U., I.P.S.A. No. 104.626, en fecha 13 de Agosto del 2007, por inhibición del Juez del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; contra el ciudadano: P.M., identificado también en autos; en su condición de Arrendatario del Local Comercial que ocupa signado con el N° 2 ubicado en el edificio Grasso, Avenida Bolívar esquina de la Calle 15 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo; dado lo improcedente de la “Acción” interpuesta por la Actora; todo conformidad con los artículos 7, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil y artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

No se a.l.P.n.s. resuelve el fondo del asunto dado lo improcedente de la acción.

Se establece que entre las Partes existe una Relación Arrendaticia vigente y a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”.

Se condena a la Actora en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a diecinueve (19) días del mes de Noviembre del Año Dos Mil Siete (2007). A Ñ O S: 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N.

El Juez Titular

Magíster T.R. VILLEGAS BARRIOS:

La Secretaria Accidental

A.M.A.

En la misma fecha se publicó siendo las tres y treinta de la Tarde (3 y 30 PM)

La Secretaria Accidental

TRVB/AMA/Evelin.-