Decisión nº 3491-08 de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 19 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 19 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga |
| Ponente | Juana Isabel Veliz |
| Procedimiento | Incumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F. RIBAS Y JOSÉ RAFAELREVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓNJUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: I.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.5.624.079.
ABOGADO ASISTENTE: E.P., venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la crédula de identidad No.8.774.432 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.60.254.
PARTE DEMANDADA: D.A.R.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.81.178.168.
ABOGADO ASISTENTE: J.A.P.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.4.662.995, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.62545.
MOTIVO: Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3491-08
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada en fecha 14 de Marzo de 2008, por la ciudadana I.L. contra el ciudadano D.A.R.F., todos identificados en autos, por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento (folios 1 y 2) y anexos (folios 3 al 10), la cual fue debidamente admitida mediante auto de fecha 25 de Marzo de 2008 .En esa misma, fecha se dejó constancia que no se libró la compulsa por cuanto la parte actora no suministro los fotostatos para la realización de la misma (folio 11).
En fecha 04 de Abril de 2008, se dejó constancia de haberse librado la compulsa y se hizo entrega al alguacil para la práctica de la respectiva citación de la parte demandada (folio 12).-.
En fecha 14 de abril de 2008, el alguacil del tribunal da cuenta de haber practicado la citación personal de la parte demandada, consignando las resultas de la misma (folios 13 y 14).-
En fecha 17 de Abril de 2008, la parte demandada, consignó oportunamente escrito de contestación de la demanda (folio 15).-
En fecha 25 de Abril de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en un folio útil y cuarenta un anexos (folios 17 al 57), las cuales fueron debidamente admitidas en fecha 29 de Abril de 2008 (folio 58).-
En fecha 05 de Mayo de 2008, la parte actora otorga poder especial apud acta a los abogados Y.M., G.R. y E.P. para ser representada en la presente causa.- (Folio 59)
En fecha 05 de Mayo de 2008, comparece la apoderada judicial de la parte actora, quien de conformidad con lo preceptuado en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil procedió a formular la tacha. (Folio 60).-
En fecha 06 de Mayo de 2008, se dejó constancia de la no comparecencia ni por si ni por medio de apoderado de la ciudadana I.M.T.S., promovida como testigo por la parte demandada en el día y hora fijada por el tribunal, asimismo, se dejó constancia de la presencia en el acto de la abogado E.B.P.V. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. (Folio 61).-
En fecha 06 de mayo de 2008, compareció el demandado asistido de abogado, solicitando nueva oportunidad para la comparecencia de la ciudadana I.T. con el fin de evacuar la testificación de la mencionada ciudadana. (Folio 62).-
En fecha 06 de mayo de 2008, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, (folio 63), que fueron admitidas mediante auto de fecha07-05-2008.- (Folio 65).-
En fecha 07 de Mayo de 2008, el Tribunal niega la solicitud de nueva oportunidad para la declaración de la testigo promovida por cuanto en esa misma fecha precluyó el lapso de pruebas. (Folio 64).-
PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
1) Que, en fecha 01 octubre de 2004, mediante documento privado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano D.A.R.F., ya identificado, dicha convención versó sobre un inmueble constituido por un apartamento con dos cuartos ,01 baño, sala-comedor, cocina, distinguido con el No.1, ubicado en la calle villa pool, Edificio S.T., Municipio Revenga, El Consejo, Estado Aragua, por un tiempo fijo de un (01) año, contados a partir del 01 de Octubre de 2004, concluyendo en fecha 30 de Septiembre de 2005, fijando dicho canon de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,oo), hoy día equivalente a doscientos bolívares fuertes (F..200), conforme a lo establecido en las cláusulas segunda y tercera del mismo, cuyo documento acompaña a la demanda marcada “A”.
2) Que en fecha 30 de Septiembre de 2005, expiró el término natural del contrato y siendo ese término fijo convenido entre los mismos, procedió a notificar al Arrendatario demandado la decisión de no continuar la relación arrendaticia, según consta de notificación de fecha 08 de julio de 2007, la cual consta en carta que acompaño a la demanda marcada “B”, participando su derecho a la Prórroga Legal del contrato, por un plazo de un (01) año, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3) Que el arrendatario a r.d.l.ú. notificación procedió a depositar la pensión arrendaticia, correspondiente sólo al mes de diciembre de 2007 a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,oo)., mediante el procedimiento de consignación conforme a lo previsto en la ley de arrendamientos inmobiliarios, dejando de consignar los meses correspondientes a septiembre, octubre y noviembre de 2007, asimismo afirma la parte actora, que el arrendatario demandado confiesa encontrarse disfrutando de la prórroga legal, la cual mantiene firme las estipulaciones del contrato originario, que ha pesar de encontrarse el arrendatario disfrutando de dicha prórroga legal por haber sido diligente durante la vigencia del contrato, no ha ocurrido lo mismo en la en la pendencia de la prórroga legal, en virtud de que a la fecha el arrendatario le adeuda y se encuentran totalmente vencidos y exigibles los pagos inherentes a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales a la fecha no ha cancelado adeudando la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs.600) por ese concepto.
4) Que fundamenta su demanda en las cláusulas segunda y tercera del prenombrado contrato arrendaticio y en segundo lugar en los dispositivos contenidos en los artículos 1167 y 1600 del Código Civil, asimismo, a lo contemplado en los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
5) Que por ello demanda al ciudadano D.A.R.F., ya antes identificado por incumplimiento de contrato en la vigencia de la prórroga legal arrendaticia, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal, Primero: En dar por concluida la prórroga legal de un (01) año que operaba en su favor producto de un año de la relación arrendaticia. Segundo: A cancelar las cantidades concernientes a tres (03) mensualidades de arrendamiento, cuyo monto arroja la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.600), así como las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la presente demanda. Tercero: En entregar el inmueble objeto de la presente acción totalmente desocupado y libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que le fue entregado al inicio del contrato. Cuarto: En cancelar los honorarios de abogados y las costas procesales que se causen en el proceso, prudencialmente tasados por el tribunal.
PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda y, específicamente, señala:
1) Que según consta de contrato de arrendamiento privado, establecieron en el mismo en la cláusula segunda una vigencia de fecha 01 de Octubre de 2004, hasta 30 de septiembre de 2005, pero que vencido dicho contrato la arrendadora continuó recibiendo el canon de arrendamiento por lo que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.-
2) Que llegado el mes de septiembre de 2007, canceló el respectivo canon de arrendamiento, tal como consta de recibo de pago que en su debida oportunidad presentará, de igual forma lo hizo en el mes de octubre de 2007, pero la arrendadora no entregó el respectivo recibo y que en su debida oportunidad de igual forma demostrará, ya que dicho pago lo hizo de forma personal a la arrendadora.
3) Que en la causa signada con el No.1473, nomenclatura de este tribunal viene consignando el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2007, el cual la arrendadora se negó a recibir por lo cual acudió ante la Oficina de Inquilinato del municipio J.R.R., citando dicha oficina en varias oportunidades a la arrendadora la cual no asistió a la misma, y de la cual también demostrará en la oportunidad respectiva, por lo que acudió a este tribunal para realizar las respectivas consignaciones, las cuales demostrará en su respectiva oportunidad.
4) Que es incierto que adeuda mes de septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales demostrará en la oportunidad respectiva.
5) Que impugna el documento marcado con la letra “B” que acompaña el presente libelo.
6) Que viene ocupando legítimamente el inmueble objeto del presente juicio, ya que lo viene ocupando a través de un contrato fijo 01-09-2004 al 30-09-2005, que posteriormente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por el hecho de seguir cancelando y la arrendadora recibir el canon, por más de 2 años después de vencido el contrato inicial lo que generó que la relación arrendaticia se convirtiera en una relación a tiempo indeterminado siempre fiel cumplidor de su obligación como lo es la de cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, por lo que vio con extrañeza que en el mes de noviembre de 2007, la arrendadora no quisiera recibir el pago de dicho canon, que diligentemente ha consignado desde noviembre de 2007, hasta la fecha los subsiguientes pagos de arrendamiento por este tribunal.
Durante la etapa probatoria, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, así: A) La parte actora lo hizo de la forma siguiente: 1) Promovió, en el Capítulo I de su escrito de Promoción de Pruebas, el mérito favorable de los autos; 2) En el Capítulo II, promueve y ratifica para que tenga plena validez el contrato de arrendamiento privado firmado en fecha 01 de octubre de 2004 concluyendo en fecha 30 de septiembre 2005, el cual fue pacto expreso entre las partes, que dicha convención tendría duración de un (01) año fijo, donde igualmente se estableció que en ningún caso sería procedente la conversión de este contrato a tiempo indeterminado, el cual no fue desconocido o impugnado por la parte demandada y, por lo tanto merece ser estimado en todo su valor probatorio como conducente para demostrar la existencia de la relación arrendaticia a que se hace referencia en el escrito libelar, entre las partes y cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento con dos cuartos, 01 baño, sala-comedor, cocina, distinguido con el No.1, ubicado en la calle villa pool, Edificio S.T., Municipio Revenga, El Consejo, Estado Aragua y que comenzó el día 01 de octubre de 2004 hasta 30 de septiembre de 2005, ambas fechas inclusive, con duración de un (01) año fijo; promueve y ratifica en todo su contenido como prueba documental, la carta de notificación de desahucio que acompañó al libelo de demanda y que corre al folio 9, con el objeto de demostrar que en fecha 08 de julio de 2007, notificó a su arrendatario la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual venció el 30 de Septiembre de 2005. Este documento fue impugnado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, pero lo hizo sin fundamentar las razones de su impugnación, por lo que por lo que el Tribunal estima esta prueba en todo su valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como conducente para demostrar solamente la certeza de su contenido y el hecho de que fue debidamente recibido por la arrendataria, sobre su eficacia en cuanto al fondo de lo debatido, se pronunciará el Tribunal más adelante. Promueve los recibo de pago correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007 para demostrar que no fueron entregados a la arrendataria por no haberlos cancelado dentro del lapso convenido; y, en el Capítulo III, promovió Inspección Judicial a ser practicada en el Libro de Consignaciones de este Tribunal, la cual no fue admitida por haberla promovido en la misma fecha de preclusión del lapso probatorio. B) Por otro lado, la parte demandada promovió sus pruebas de la siguiente manera: 1) Promovió, en el Capítulo Primero de su escrito de Promoción de Pruebas, el mérito favorable de los autos; 2) En el Capítulo segundo, promueve el contrato de arrendamiento firmado en fecha 01 de octubre de 2004 concluyendo en fecha 30 de septiembre 2005, el cual fue presentado por la parte actora en el libelo, el cual acompañó a la demanda marcada A, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, en razón de que ha permanecido en el inmueble objeto presente de la controversia alegando que fueron recibidos por la arrendadora los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento, con lo cual demuestra que la acción intentada por la demandante es temeraria y equívoca ya que lo que correspondía era la acción de desalojo el cual no fue desconocido o impugnado por la parte demandada y, por lo tanto merece ser estimado en todo su valor probatorio como conducente para demostrar la existencia de la relación arrendaticia a que se hace referencia en el escrito libelar, entre las partes y cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento con dos cuartos, 01 baño, sala-comedor, cocina, distinguido con el No.1, ubicado en la calle villa pool, Edificio S.T., Municipio Revenga, El Consejo, Estado Aragua y que comenzó el día 01 de octubre de 2004 hasta 30 de septiembre de 2005, ambas fechas inclusive, con duración de un (01) año fijo; Invoca, reproduce y promueve el contenido firma y efecto de recibo de pago de canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2007, el cual anexó marcada “B” con el objeto de demostrar la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2007 en fecha oportuna el cual merece ser estimado en todo su valor probatorio como conducente para demostrar que, oportunamente canceló dicho canon arrendaticio a la arrendataria y el cual no fue impugnado por la parte actora por lo que el Tribunal estima esta prueba como de valor probatorio alguno, conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil. Promovió igualmente, recibos de consignación correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, Enero, Febrero y Marzo de 2008, los cuales acompañó marcados con las letras C, D, E y F, hechas por ante este juzgado. Promovió el contenido del expediente 1473 nomenclatura de este tribunal del cual anexó copia marcado con letra “G”. Promovió, finalmente, la testifical de la ciudadana I.M.T.S., conforme a lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, quien fue tachada por la contraparte por tener interés en el proceso pero que no compareció en la oportunidad fijada para su evacuación.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal hace las siguientes observaciones:
La demandada, en su contestación, niega, rechaza y contradice todos los supuestos de hecho y de derecho contenidos en el libelo de la demanda y, en particular, niega que se encuentre insolvente en el pago por concepto del contrato de arrendamiento.- Plantea, igualmente, que el contrato objeto de la demanda, se celebró con una duración de un (01) año fijo, el 01 de Octubre de 2004, sin posibilidad de prórroga alguna, es decir, que concluía el día 30 de Septiembre de 2005. De tal manera que, habiendo el arrendatario permanecido en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo el pago de los subsecuentes por concepto de cánones de arrendamiento, el contrato devino en uno a tiempo indeterminado, por lo que el actor debió proceder a demandar el desalojo y no el incumplimiento del contrato como lo hizo.- La parte actora, sin embargo, plantea que, en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se convino en que, en ningún caso, se entendería que las partes quisieron obligarse por tiempo indeterminado y que lo que operó fue la prórroga legal a favor del arrendatario, pues la arrendadora le dio aviso en fecha 08 de Julio de 2007.- Observe quien juzga, que la Cláusula Segunda del contrato cuyo incumplimiento se demanda, si bien contiene el acuerdo de que no existiría conversión en contrato a tiempo indeterminado, también es cierto que plantea la prohibición de que existiera prórroga alguna, y que habíase contratado por un plazo fijo de un año, vigente entre el 01 de Octubre de 2004 hasta el 30 de Septiembre de 2005. Entonces, resultaría ilógico que, no habiendo existido prórroga alguna, el aviso de la parte actora se produjera en julio de 2007, cuando debió producirse en Julio de 2005. Si aceptamos que existieron las dos prórrogas que presume la parte actora, esto es, del 01 de Octubre de 2005 hasta el 30 de Septiembre de 2006 y, del 01 de Octubre de 2006 hasta el 30 de Septiembre de 2007 pues deben presumirse de la misma duración que el lapso inicial, lo cual estaba expresamente prohibido en el contrato, entonces? Porque no presumir que, concluido el lapso fijo improrrogable de un año y, siguiendo el arrendatario en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo sus pagos, se produjese entonces la conversión en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado a que se refiere el artículo 1.600 Del Código Civil, que también estaba prohibido?.-
La exposición de motivos del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece, entre otras cosas, como una de sus motivos era: “…crear un marco jurídico que se adecúe (sic) a la realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica…”.- Por otra parte, el artículo 7 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece los siguiente: “…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Además, cuando existe duda en la aplicación de una norma, en este caso, una disposición contractual ambigua y poco clara, es necesario que la interpretación se haga a favor del débil jurídico que, en estos casos, es el arrendatario.- Así pues, encuentra esta juzgadora, que no están llenos los extremos para que pueda accionarse por Incumplimiento de contrato de arrendamiento, contra el arrendatario ya que, la parte actora no logró demostrar que, para el momento de la interposición de la demanda, es decir, para el 14 de Marzo de 2008, existiese la insolvencia del arrendatario que denuncia en su escrito libelar, mientras que la demandada, a través de los medios probatorios establecidos en nuestro ordenamiento jurídico, especialmente, las consignaciones efectuadas en este Juzgado, de las cuales evidencia la propia actora estar en conocimiento, que desvirtuara los alegatos de la arrendadora y sus pretensiones contenidas en el libelo de demanda, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar y así se declara y decide.
