Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 21 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Retracto Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 21 de octubre de 2008.
EXPEDIENTE Nº 47232-08
DEMANDANTE: I.K.S.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.943.666, de este domicilio.
APODERADAS DE LA Abogadas SULYN R.P. y Y.P.G.,
DEMANDANTE: inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 61.257 y 61.980, respectivamente.
DEMANDADOS: D.H.D.R. y NINOSKA RONDON LEON, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-1.308.059 y V-15.076.438.
APODERADOS DE LOS Abogados GHEIZER YUBIESKA REQUIZ PENEDA y M.A.
DEMANDADOS: ARANA SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 107.700 y 94.492, respectivamente.
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL
DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA
En fecha “23 de septiembre de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la abogada E.S.R.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.257, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana I.K.S.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.943.666, parte actora en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Libertador y F.l.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “21 de julio de 2008”, que declaró SIN LUGAR la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL incoada por la ciudadana I.K.S.Z., antes identificada, contra las ciudadanas D.H.D.R. y NINOSKA RONDON LEON, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-1.308.059 y V-15.076.438, respectivamente. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que desde hace más de nueve años es arrendataria de un inmueble ubicado en la calle 23 de Febrero, N° 14, en el Municipio Libertador, Palo Negro, Estado Aragua. Que la propietaria arrendadora es la ciudadana D.H.D.R., antes identificada. Que ha venido cancelando un canon de arrendamiento de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) mensuales. Que el caso es que la ciudadana S.E.R.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.228, formula una denuncia ante la oficina de omdecu e inquilinato en fecha 26 de junio de 2007, donde declara que ella desocupó voluntariamente el inmueble, oferta / preferencia ofertiva, ya que ella quiere vender, pero que todo sin cumplir con los requisitos de la notificación y sin presentar acreditación de poder o autorización autenticada tal como lo establece los artículos 42 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que luego la ciudadana D.H.D.R., el día 29 de junio de 2007, le hace entrega por ante la oficina de OMDECU e INQUILINATO de la Alcaldía Libertador de palo Negro, Estado Aragua, la Preferencia Ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley para la misma; de ofrecerle en venta el inmueble arrendado, siendo la oferta del mismo por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES en efectivo (Bs. 55.000.000,00), tal como se evidencia del escrito de preferencia Ofertiva firmado por la ciudadana D.H.d.R. y del acta de comparecencia emitida por ante la Oficina de OMDECU e INQUILINATO de la Alcaldía Libertador de Palo Negro, Estado Aragua, y donde ella ratifica que tiene más de Ocho años como arrendataria en el inmueble. Que en fechas 14 y 20 de noviembre de 2007, la Oficina del Omdecu e Inquilinato de la Alcaldía de Palo Negro le enviaron a la ciudadana D.H.d.R. tres citaciones para finiquitar lo de la venta del local y ella no acudió a ninguna de las tres. Que en fecha 11 de enero de 2008, descubre que la ciudadana D.H.d.R., le vendió a la ciudadana NINOSKA P.R.L., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.076.438, el inmueble que está ocupando como inquilina en el cual lleva aproximadamente nueve (09) años arrendada y no se le ofertó en esa fecha teniendo la preferencia ofertiva, por estar por mas de dos años ocupando el Inmueble y solvente en los cánones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que este descubrimiento lo hace cuando se dirige a la oficina de catastro a pagar los impuestos y se encuentra que en la oficina está un documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, venta realizada por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), en fecha 01 de octubre de 2004, bajo el N° 39, tomo 68. Que asimismo el día 13 de julio de 2007, siendo el día de la comparecencia de la ciudadana D.H.d.R., ella no acude y se presenta la ciudadana Ninoska Rondón León, antes identificada, y dice que ella es la dueña pero no lleva ninguna documentación que le acredite la propiedad del inmueble, ni documento autenticado que la autorice a representar a la ciudadana D.H.d.R.. Que el funcionario de inquilinato le hace entrega en ese acto de la respuesta a la preferencia ofertiva que le fuera realizada y en la cual aceptó comprar el inmueble subrogándose en las condiciones de pago establecidas. Comprobando así como la ciudadana D.H.d.R., la engañó y violentó el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que actuando así de mala fe y burlándose del tiempo que ella tiene como inquilina, que es más de nueve años como arrendataria del inmueble y que se encuentra solvente en los cánones de arrendamientos y no se le ofreció en venta el inmueble sino dos (02) años nueve meses después de haber efectuado la venta del referido inmueble a un tercero la cual es la ciudadana NINOSKA RONDON LEON. Que es por ello que acude para demandar la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio.
- II -
Ahora bien, en fecha 08 de octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito, en donde hace una serie de alegatos, los cuales no están encaminados a los fines que persigue en la presenta apelación, sino más bien hechos concerniente a presuntas irregularidades contenidas en el expediente y que en principio, esto no sería un mecanismo de defensa y en todo caso no hay pruebas suficientes que demuestren sus dichos por lo que en atención a lo allí señalado, este Tribunal, desestima el escrito propuesto por la parte actora por no ser esta la vía idónea para interponer hechos de esa naturaleza.
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, declaró SIN LUGAR la demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio bajo los argumentos siguientes:
…del detenido análisis practicado a las actas procesales que conforman el presente Expediente y dando cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, aprecia el Tribunal que la venta del inmueble en cuestión, realizada por la co-demandada D.H.d.R. a la co-demandada Ninoska Rondón León, se efectuó ante la Notaría Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, El Rosal, en fecha Primero (1°) de Octubre de 2.004, quedando inserto bajo el N° 39, tomo 68 de los libros respectivos y si bien es cierto, que la actora para esa oportunidad tenía más de dos (2) años arrendada en el inmueble, no es menos cierto, y así se desprende de los autos, que la misma no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento (ver folio ciento diecisiete –f. 117), evidenciándose que en fecha 01de Noviembre de 2.004, estaba pagando los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE, perdiendo de esta manera el derecho de preferencia ofertiva como el derecho de retracto legal, requisito de ley para tener tal derecho; razón por la cual quedaba en libertad de ofrecer y dar en venta la co-demandada el inmueble en referencia a un tercero, tal como lo hizo mediante documento autenticado en fecha 1° de octubre de 2.004. Siendo así, la presente causa no debe prosperar. Y así se decide.
(Omissis).
La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo rechazó las probanzas producidas por la parte actora y le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte demandada cuando señala lo siguiente:
…Cursa del folio sesenta y ocho (f. 68) al setenta y uno (f. 71) TALON DE RECIBOS DE PAGO, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “O”, promovidos con el fin de demostrar que en alguno de ellos se evidencia el pago en forma atrasada y de manera impuntual, desprendiéndose el continuo incumplimiento por parte de la arrendataria, aquí demandante.
Respecto a tales actuaciones, el Tribunal las aprecia y valora, por guardar relación con el objeto de la litis, a pesar de haber sido impugnado y reconocidos los mismos, toda vez que estos (recibos) fueron ratificados. Y así se declara.
…Cursa a los folios ochenta y cinco (f. 85) y folio ochenta y seis (f. 86) documento autenticado por ante la Notaría Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, El Rosal, de fecha Primero (1°) de Octubre de 2.004, inserto bajo el N° 39, tomo 68 de los libros respectivos, marcado con la letra “V”, de donde se evidencia que la propietaria del inmueble es la co-demandada NINOSKA RONDON LEON....” (Omissis).
Por lo antes expuesto, la Juez a quo declaró SIN LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia, ya que la parte actora no aportó los medios de pruebas suficientes al proceso, a los fines de demostrar los hechos alegados en su escrito libelar. Al observar que durante el iter procesal la parte demandada promovió pruebas suficientes para desvirtuar los hechos en que fundamentó su pretensión la accionante, para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:
…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…
Asimismo los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Por lo que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Quiere decir entonces, que al verificarse la insolvencia del pago por parte de la accionante, como en el presente caso, al esta no haber cumplido con los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acarrea la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar SIN LUGAR la demanda están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte ACTORA no fue capaz de demostrar lo expuesto en su libelo de demanda, cuando alega estar solvente en los cánones de arrendamiento, requisito sine quanon para poder gozar del derecho contenido en el artículo 42 eiusdem, y aunado a ello fue la parte demandada la que logro desvirtuar en el juicio los alegatos en que se fundamento su pretensión, por tal razón este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuesta no puede prosperar por los razonamiento antes dichos y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Libertador y F.L.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “21 de julio de 2008”, que declaró SIN LUGAR la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la ciudadana I.K.S.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.943.666, contra las ciudadanas D.H.D.R. y NINOSKA RONDON LEON, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-1.308.059 y V-15.076.438, respectivamente.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 21 de octubre de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
ABOG. M.G.M.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).
La Secretaria Acc.,
LMGM/joel
