Decisión nº 01 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 5 de Abril de 2011

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 22 de febrero de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Se inició el juicio por demanda interpuesta en fecha 29 de septiembre de 2010 por la sociedad mercantil Distribuidora de Licores Pérez, C.A., representada por su presidente J.P.P., asistido por el abogado J.A.C.E., contra el ciudadano C.C.M.G., por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios. Manifestó el mencionado representante legal de la empresa demandante, que ésta celebró en su carácter de propietaria de un inmueble consistente en casa con local comercial, ubicado en la Urbanización J.d.M., calle 2 N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano C.C.M.G., con el carácter de arrendatario, según documento otorgado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 del libros de autenticaciones. Que dicho contrato se celebró por el plazo de un (1) año fijo prorrogable, contado a partir del 29 de julio de 2008 hasta el 29 de julio de 2009, habiéndose prorrogado convencionalmente hasta el 29 de julio de 2010.

Que en fecha 22 de marzo de 2010 su representada notificó al arrendatario por medio del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, según solicitud N° 5901, el deseo de rescindir el referido contrato de arrendamiento, el cual, según manifestación realizada por la ciudadana Jueza Primera de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en sentencia de fecha 10 de noviembre de 2009, dictada en el expediente N° 11.992, “…se renovó a partir del 30-07-2009 y se vencía el 30-07- 2010”; notificación que fue realizada con el propósito de poner fin a la relación arrendaticia.

Que el arrendatario ha incumplido varias cláusulas contractuales, conllevando con ello a poner en inminente peligro el inmueble por deterioros en su estructura, lo que hace temer un colapso de las mismas, siendo dichas cláusulas las siguientes: 1.- La cláusula primera, donde las partes convienen que todo está en perfecto estado de funcionamiento y conservación. 2.- La cláusula cuarta, que entre otras cosas dice: “… además declara conocerlo y recibirlo (el inmueble) en condiciones óptimas, las cuales satisfacen sus necesidades”. 3.- La cláusula séptima, donde “El arrendatario declara que recibió el inmueble objeto de este contrato en perfectas condiciones para su uso comercial tales como pintura, aguas negras, aguas blancas e instalaciones eléctricas”. Comprobándose todo ello con la inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial el 13 de julio de 2010, solicitud N° 6188.

Invocó los artículos 33, 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que debido al incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento antes indicadas, demanda la resolución de dicho contrato, la entrega del inmueble totalmente desocupado, el pago de los daños, la entrega del inmueble en buenas condiciones, de conformidad con los artículos 1.167. 1.264 y 1.271 del Código Civil. Que tal pretensión es procedente, ya que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple sus obligaciones legales y contractuales, puede el arrendador demandarlo, bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato), o por resolución del mismo, a tenor del precitado artículo 1.167, según sea el caso.

Que por todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos, debe concluirse que se hace necesaria la entrega del inmueble alquilado, luego de realizar una experticia y determinar lo afirmado en el libelo respecto al estado del inmueble en cuestión; y encontrando que hubo incumplimiento de obligaciones contractuales, deberá el Tribunal dar por resuelto el contrato y determinar el pago de los daños si los hubiere.

Estimó la demanda en la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,oo), equivalente a 553,84 unidades tributarias. Demandó el pago de la cantidad que determine el Tribunal de la causa, por concepto de costos y costas. Solicitó la indexación monetaria al momento del pago de las cantidades que determine el Tribunal. (fls. 1 al 3). Anexos (fls. 04 al 70).

Por auto de fecha 06 de octubre de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó la citación del ciudadano C.C.M.G. para la contestación de la misma, fijando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, día y hora para la celebración de un acto conciliatorio. (fl. 71).

Al folio 72 riela poder apud acta conferido por el ciudadano J.P.P., en su carácter de presidente de Distribuidora de Licores Pérez C.A., al abogado J.A.C.E..

A los folios 73 al 81 rielan actuaciones procesales relacionadas con la citación del demandado, la cual se tramitó por carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2011, el abogado B.C.S. consignó poder especial que le fuera otorgado a él y a la abogada R.K.S.O., por el demandado C.C.M.G.. (fls. 90 al 93).

En fecha 1° de febrero de 2011 se declaró desierto el acto conciliatorio fijado por el Tribunal. (fl. 94).

En fecha 7 de febrero de 2011, el coapoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. Rechazó, negó y contradijo la misma, alegando que lo señalado en el libelo como fundamento de la acción, no se ajusta a la realidad.

Indicó que su representado tiene una relación arrendaticia con los propietarios del inmueble desde el 29 de enero de 2001, en la que se han firmado contratos sucesivos tanto de comodato como de arrendamiento, los cuales describe así:

- Contrato de comodato firmado el 8 de febrero de 2001 por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 40, Tomo 15, folios 88-91, suscrito por la co propietaria del inmueble, ciudadana M.M.P.d.P., con duración hasta el 29 de enero de 2002.

-Contrato firmado el 26 de febrero de 2002 por la mencionada copropietaria, ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 78, Tomo 34, folios 171-174, el cual venció el 29 de julio de 2002.

- Contrato firmado el 29 de agosto de 2002 ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, con fecha de vencimiento el 29 de julio de 2003, suscrito por la mencionada copropietaria, el cual quedó anotado bajo el N° 86, Tomo 146, folios 197-199.

- Contrato de fecha 28 de agosto de 2003, suscrito por la misma copropietaria ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, con vencimiento el 29 de julio de 2004, quedando anotado bajo el N° 6, Tomo 79.

- Contrato de fecha 24 de septiembre de 2004, suscrito ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 48, Tomo 185, cuyo vencimiento fue el 29 de julio de 2005, suscrito por Distribuidora de Licores Levy, C.A., representada por J.P.P..

- Contrato de fecha 22 de agosto de 2005, suscrito por Distribuidora de Licores Pérez, C.A., con vencimiento el 29 de julio de 2006, autenticado ante la Notaría Quinta de San Cristóbal bajo el N° 64, Tomo 200, folios 148-150.

- Contrato firmado el 16 de agosto de 2006 con vencimiento el 29 de julio de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal bajo el N° 12, Tomo 119, suscrito por Distribuidora de Licores Pérez, C.A.

- Contrato firmado el 20 de agosto de 2007 ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 65, Tomo 150, con vencimiento el 29 de diciembre de 2007, suscrito por Distribuidora de Licores Pérez, C.A.

- Contrato firmado el 29 de febrero de 2008 ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, con vencimiento el 29 de julio de 2008, anotado bajo el N° 44,Tomo 35, suscrito por la prenombrada empresa.

- Contrato firmado el 13 de agosto de 2008 ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, con vencimiento de fecha 29 de julio de 2009, anotado bajo el N° 12, Tomo 135.

Que los mencionados contratos aparecen insertos en el expediente N° 11.992 del año 2002, cuya demanda se ventiló por ante el mismo Tribunal.

Que como se puede observar, se han suscrito con la parte arrendadora diez (10) contratos, de los cuales cuatro (4) fueron suscritos por la ciudadana M.M.P.d.P., cónyuge del ciudadano J.P.P., bajo la modalidad de comodato, lo que constituye una simulación de contrato de arrendamiento; uno (1) con Distribuidora Levy, C.A., también bajo la figura del comodato, y cinco (5) con Distribuidora de Licores Pérez, C.A., bajo la figura de arrendamiento, lo que equivale a casi diez (10) años de relación arrendaticia, en los que su representado ha dado fiel cumplimiento a sus obligaciones contraídas, entre ellas el pago mensual de los cánones de arrendamiento de acuerdo al valor convenido en cada contrato, sin ningún inconveniente con la hoy actora. Que los contratos fueron suscritos por diferentes personas y sociedades jurídicas, como arrendadoras propietarias del inmueble. Que el inmueble arrendado es una casa para vivienda con local comercial, y que la causa de la acción es por el mismo motivo de la anterior demanda, como es la no aceptación de un incremento de más de 100% del canon de arrendamiento, sin previo aviso ni convenimiento de las partes, por lo que ahora tratan de hacerlo por la vía compulsiva, cuando es del conocimiento de la arrendadora que en el inmueble que ocupa su representado funciona una carnicería, recibiendo amenazas verbales por parte del ciudadano J.P.P. y su cónyuge.

Que su representada no se opone a que se aumente el canon de arrendamiento de acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley que rige la materia, la cual se fundamenta en el IPC establecido por el Banco Central de Venezuela, pero no puede aceptar un incremento de más del 100% sobre el canon actual, que es lo que pretende la parte actora y por lo que ha intentado la presente acción, carente de toda veracidad y sin existir causal ninguna por cuanto su representado no está incurso en incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Que la actora alegó en el libelo de demanda que su representado no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales provenientes de las cláusulas primera, cuarta y séptima, sin precisar en el mismo a cuál de los diferentes contratos de arrendamiento que forman parte de la relación arrendaticia se refiere. Que en el libelo no aparecen los fundamentos de derecho que debe llevar toda demanda de conformidad con el numeral 5 del artículo 340 y con el artículo 882 del Código de Procedimiento Civil, la cual, en todo caso, debe estar fundamentada en la Ley sobre la materia.

Que si la parte actora se refiere a la cláusula primera del último contrato suscrito el 13 de agosto de 2008, la misma no refleja ninguna obligación para su mandante, ya que lo que dice el arrendador es que el inmueble que arrienda consiste en una casa con local comercial, que se encuentra en perfecto estado de funcionamiento y conservación. Que de dicha aseveración por parte del arrendador no existe prueba alguna, y el texto íntegro del contrato fue redactado por el propio arrendador y no por el arrendatario, quien tiene que someterse a las condiciones que éste imponga y eso es del conocimiento de los jueces por “máxima experiencia”. Que la cláusula cuarta se refiere a la prohibición que tiene el arrendatario de arrendar total o parcialmente el inmueble y que lo recibe en óptimas condiciones, de lo cual tampoco existe prueba alguna. Asimismo, la cláusula séptima se refiere a que el arrendatario recibió el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a entregarlo igual, lo que indica que tampoco hay incumplimiento a esta cláusula por cuanto la relación arrendaticia está vigente y el inmueble no ha sido entregado; y es al momento de la entrega cuando su representado debe cumplir con la obligación que se prevé en la referida cláusula, razón por la cual resulta improcedente la acción.

Que es cierto que la parte arrendadora del inmueble realizó una inspección judicial, la cual fue hecha en el momento en que su representado ejecutaba reparaciones a la parte eléctrica del local, haciendo ajustes en algunas acometidas, reparaciones menores que le corresponden al arrendatario y que siempre han sido obstaculizadas, a veces por el ciudadano J.P.P. y otras veces por su cónyuge M.M.P.d.P., quienes en forma grosera y altanera van al local y ofenden a los trabajadores y los corren a los fines de que no realicen los trabajos para los cuales son contratados por su mandante, lo que se ha repetido en forma reiterada por cuanto los arrendadores viven al lado de dicho inmueble y observan todo en el local arrendado a su representado.

Por todo lo expuesto, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en contra de su representado, ya que su fundamento no se ajusta a la realidad, aduciendo que sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el presente caso el libelo carece de los fundamentos de derecho de dicha Ley. Que el ordinal e) de la precitada norma establece como causal de desalojo, que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo; observándose en el presente caso, que el inmueble es de vieja data y que el arrendador durante los diez (10) años de relación arrendaticia no le ha hecho el mantenimiento que le corresponde, como es la impermeabilización, lo cual constituye una reparación mayor que debe ser realizada por el propietario del inmueble, a quien en forma verbal se le ha solicitado en varias oportunidades haciendo caso omiso al respecto. Que se puede observar en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, cuáles son las reparaciones menores locativas que corresponden al arrendatario. (fls. 95 al 98).

En fecha 07 de febrero de 2011, el coapoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas (fls. 99 al 102). Anexos (fls. 103 al 166). Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 07 de febrero de 2011. (fl. 168).

En fecha 10 de febrero de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas (fl. 171 al 174), siendo admitidas en fecha 10 de febrero de 2011 (fl. 175).

A los folios 194 al 208 riela la decisión relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Por diligencia de fecha 25 de febrero de 2011, el coapoderado judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión (fl. 209), recurso que fue oído en ambos efectos por auto del 1° de marzo de 2011 (fl. 210).

En fecha 21 de marzo de 2011 se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior, ordenándose el curso de ley correspondiente. (fls. 213, 214).

El 29 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito ante esta alzada (fls.215 al 217). Y el 04 de abril de 2011, lo hizo el apoderado judicial de la parte actora (fls. 218 al 219). Cabe destacar que de acuerdo con el trámite previsto para el juicio breve en segunda instancia en el artículo 893 del Código de procedimiento Civil, el juez superior no está obligado a emitir pronunciamiento sobre los alegatos contenidos en los escritos presentados por las partes dentro del término para proferir el fallo, ya que en este procedimiento no está contemplado el acto de informes (vid. sent. N° 668 de fecha 21 de octubre de 2008, Sala de Casación Civil).

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el abogado B.C.S., apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 22 de febrero de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil Distribuidora de Licores Pérez, C.A., contra el ciudadano C.C.M.G.. En consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros respectivos, y condenó al demandado a hacer entrega del inmueble compuesto por una casa con local comercial, ubicado en el sector conocido como Urbanización J.d.M., calle 2, N° 7-61, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento resuelto. Igualmente, declaró no haber condenatoria en costas por no haber sido declaradas procedentes todas las pretensiones de la parte demandante.

La parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano C.C.M.G. mediante el precitado documento, sobre el inmueble de su propiedad antes señalado, y el correspondiente pago de daños y perjuicios; contrato este que, a su decir, fue celebrado por un (1) año fijo prorrogable, contado a partir del 29 de julio de 2008 hasta el 29 de julio de 2009, habiéndose prorrogado convencionalmente hasta el 29 de julio de 2010, tal como fue manifestado por la Jueza Primera de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en sentencia de fecha 10 de noviembre de 2009, dictada en el expediente N° 11992, en la que señaló que dicho contrato “se renovó a partir del 30-07-2009 y se vencía el 30-07-2010”. Al respecto alega el incumplimiento por parte del arrendatario, de lo previsto en las cláusulas primera, cuarta y séptima del referido contrato, debido al estado de deterioro en que se encuentra el inmueble, lo que hace temer un colapso en sus estructuras. Sostiene la procedencia de la acción por resolución de contrato, pues conforme a la previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando el mismo se encuentra en período de prórroga legal, la pretensión se basa en el incumplimiento de obligaciones contractuales. Debido a tal incumplimiento, demanda la resolución del contrato, la entrega del inmueble totalmente desocupado, el pago de los daños y la entrega del inmueble en buenas condiciones, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.167. 1.264 y 1.271 del Código Civil.

El demandado, por su parte, rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta en su contra, aduciendo que lo señalado en el libelo como fundamento de la acción, no se ajusta a la realidad. Acepta que mantiene una relación arrendaticia con los propietarios del inmueble que data del 29 de enero de 2001, durante la cual se han firmado diez (10) contratos en total, en forma sucesiva, tanto de comodato como de arrendamiento. Que los primeros cuatro (4) fueron suscritos por la ciudadana M.M.P.d.P., cónyuge del ciudadano J.P.P., bajo la modalidad de comodato, lo que constituye una simulación de contrato de arrendamiento; el quinto fue suscrito por Distribuidora de Licores Levy, C.A., también bajo la figura de comodato, y los cinco (5) siguientes por Distribuidora de Licores Pérez, C.A., bajo la figura de arrendamiento, habiendo cumplido en todo momento las obligaciones contraídas, entre ellas la del pago mensual de los cánones de arrendamiento de acuerdo al valor convenido en cada contrato. Que el inmueble arrendado es una casa para vivienda con local comercial, y que la causa de la pretensión es la no aceptación por su parte, de un incremento de más de 100% del canon de arrendamiento, sin previo aviso ni convenimiento de las partes, cuando es del conocimiento de la arrendadora que en el inmueble que ocupa funciona una carnicería. Que no precisa la parte actora, a cuál de los diferentes contratos de arrendamiento se refiere cuando alega el incumplimiento por su parte, de las obligaciones contractuales contenidas en las cláusulas primera, cuarta y séptima. Que en todo caso, no existe tal incumplimiento, pues si se refiere al último de los contratos firmados, es decir, el del 13 de agosto de 2008, la cláusula primera del mismo no refleja ninguna obligación para el arrendatario, pues lo que señala es que el inmueble se encuentra en perfecto estado de funcionamiento y conservación; la cláusula cuarta indica que él como arrendatario lo recibió en óptimas condiciones; y en la cláusula séptima se establece que él recibió el inmueble en perfectas condiciones y se obliga a entregarlo igual, lo que indica que tampoco hay incumplimiento de esta cláusula, por cuanto la relación arrendaticia está vigente y sería al momento de su entrega, que él debe cumplir con la obligación prevista en dicha cláusula. Por otra parte, alega que sólo puede demandarse por desalojo de un inmueble cuando la acción tiene como fundamento alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece en el literal d) como causal de desalojo, el hecho de que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, lo cual no ocurre en el presente caso, en que el inmueble es de vieja data y es el arrendador quien no ha hecho el mantenimiento que le corresponde. Que es cierto que la parte arrendadora del inmueble realizó una inspección judicial, la cual fue hecha en el momento en que él ejecutaba reparaciones a la parte eléctrica del local, haciendo ajustes en algunas acometidas, reparaciones menores que sí le corresponden al arrendatario y que siempre han sido obstaculizadas por el ciudadano J.P.P. y otras veces por su cónyuge M.M.P.d.P., quienes en forma grosera y altanera van al local y ofenden a los trabajadores y los corren a los fines de que no realicen los trabajos para los cuales son contratados.

Establecido como ha quedado el thema decidendum, considera esta alzada necesario formular las siguientes consideraciones:

Establece el Código Civil:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Asimismo, tanto la acción resolutoria del contrato como la acción por cumplimiento del mismo, están consagradas en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la lectura de tales normas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El Dr. J.M.- Orsini indica respecto a la acción de resolución por incumplimiento, lo siguiente:

… La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales.

La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no pueda imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso. (Resaltado propio)

(DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas, 1993, ps. 38 y 39).

Por su parte, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguiente reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltados propios)

En dichas normas el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia. Asimismo, que durante el lapso de la prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo la excepción allí establecida.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005, expresó:

El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Omissis…

En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

(Expediente N° 03-2107)

Asimismo, el mencionado Decreto Ley dispone en su artículo 41 lo siguiente:

Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Resaltado propio).

De la norma transcrita se infiere que estando vigente la prórroga legal, no son admisibles las demandas que se interpongan por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pero sí las que tengan por objeto la resolución del contrato debido al incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

En este sentido, la Sala Constitucional en decisión N° 1664 del 03 de octubre de 2006, dejó sentado lo siguiente:

… observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:

…Omissis…

La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso. (Resaltado propio).

(Expediente N° 06-0092)

Hechas las anteriores consideraciones, se pasa el análisis probatorio bajo los principios de comunidad y adquisición de la prueba.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

a.- Junto con la demanda consignó:

1. - A los folios 04 al 08, copia simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de Distribuidora de Licores Levy, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 27 de junio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 13-A. Dicha prueba se valora como documento autenticado, evidenciándose de la misma el cambio de denominación social por la de Distribuidora de Licores Pérez, C.A. .

2. - A los folios 9 al 15, copia simple del acta constitutiva de Distribuidores de Licores Levy, C.A., inscrita en el mencionado Registro Mercantil el 26 de junio de 2003, bajo el N° 32, Tomo 8-A. Se valora como documento autenticado, y del mismo se evidencia el carácter de presidente de su junta directiva, ejercido por el ciudadano J.P.P., y su facultad para celebrar toda clase de contratos en nombre de la compañía.

3. - A los folios 16 al 18, copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira el 22 de septiembre de 2003, bajo el N° 29, Tomo 002, folios 1 al 3, Protocolo Tercero, Tercer Trimestre. Y a los folios 19 al 21, copia simple del documento registrado por ante el mismo Registro Inmobiliario el 17 de noviembre de 2003, bajo el N° 45, folios 1 al 3, Tomo 010, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre. Se valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose de los mismos la cesión y traspaso a la sociedad mercantil Distribuidora de Licores Pérez, C.A. por concepto de cancelación de capital social, de la totalidad de derechos y acciones que poseían los ciudadanos M.M.P.d.P., J.C.P.P. y L.A.P.P., sobre el inmueble situado en la calle 2, N° 7-61 de la Urbanización J.d.M. , La Concordia, Municipio San C.d.E.T..

4. - A los folios 22 al 24, documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira el 13 de agosto de 2008, anotado bajo el N° 12, Tomo 135 de los libros de autenticaciones. La referida probanza se valora como documento autenticado, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada Distribuidora de Licores Pérez, C.A., representada por su presidente J.P.P., celebró con el demandado C.C.M.G., contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, estableciéndose expresamente lo siguiente: