Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Octubre de 2011

Conoce esta Alzada de las apelaciones interpuestas en fechas 26 y 27 de mayo de 2011, por los abogados L.G.A.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 14 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado por el abogado M.B. en fecha 30 de noviembre de 2009, mediante el cual demandó por Resolución de Contrato al ciudadano J.S.H.C., alegando que en fecha 1° de mayo de 1998, su representada cedió en arrendamiento al mencionado ciudadano, un inmueble anexo a la Casa Parroquial incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, integrado por una edificación de dos (2) plantas, y que dicho contrato fue renovado el 1° de enero de 2003 el cual se mantiene vigente; que conforme a la Cláusula Cuarta del referido contrato el uso del inmueble cedido en arrendamiento sería única y exclusivamente para actividades que no fueran incompatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica, y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana.

Señala el apoderado actor, que según lo establecido en la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal, publicada en Gaceta Oficial Municipal N° Extraordinaria 1979 de fecha 03/03/1998, a la parroquia Sagrado C.d.M. se le asignó la Zonificación “SR” (Servicios Religiosos) y según el artículo 62 de la misma; que las zonas SR se reservan para los usos vinculados a las actividades religiosas tales como centros parroquiales y templos en general y en esta clase de zonas sólo se permite la construcción reconstrucción o modificación de edificaciones para destinarlas a estas actividades; que es el caso que el arrendatario le ha estado dando un uso indebido al inmueble puesto que lo ha dedicado al funcionamiento de diversas empresas tales como Medicorp (la cual se presume trabaja con químicos posiblemente dañinos para la salud), Casigames, C.A. y MLG MEDIA C.A. entre otras, las cuales no se dedican a prestar ningún servicio religioso ni conexo a las actividades de la iglesia, incumpliendo así con lo establecido en la Ordenanza de Zonificación y con la Cláusula Cuarta del contrato.

Arguyó adicionalmente que de los recaudos anexos al libelo se evidencia que su representada ha sido coartada del derecho de inspección del inmueble que es inherente a todo contrato de arrendamiento, puesto que éste es el único medio con el que cuenta todo arrendador para velar por el buen uso y estado de conservación de la cosa arrendada; que además de haber sido coartado su derecho en constatar que el inmueble se encuentre en buen estado, en ningún momento ha sido siquiera notificada en que ninguna fuese a prestar sus servicios en el inmueble arrendado, aunque evidentemente las mismas lo están haciendo, y que, en caso de que éstas se encuentren como subarrendatarias también se habría incumplido flagrantemente con lo establecido en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento la cual establece que las cesiones, traspasos, subarrendamientos etc., solo pueden realizarse con autorización escrita de la arrendataria, solicitando finalmente que por cuanto se evidencia el uso indebido que el arrendatario le está dando al inmueble y el incumplimiento de permitir que la Parroquia lo inspeccione, es por lo que demandan la resolución del contrato.

En fecha 15 de diciembre de 2009, fue admitida la demanda y ordenado el emplazamiento del demandado, compareciendo en fecha 25 de febrero de 2010, el abogado L.A., dándose por notificado del juicio incoado contra su representado, consignando instrumento poder donde acredita su representación (folios 61 al 66).

En fecha 04 de marzo de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a contestar la demanda, alegando que su mandante es arrendatario del inmueble anexo a la casa parroquial desde el 1° de mayo de 1998, en virtud del contrato suscrito con el ciudadano A.J.P.D.L.R., en su carácter de representante de la Parroquia I.C.d.M.; que posteriormente en fecha 18 de agosto de 2003, suscribió por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda un nuevo contrato de arrendamiento a plazo fijo de cinco años contados a partir del 1° de enero de 2003; y que, una vez vencido el contrato y a tenor de lo establecido en la Cláusula Tercera, se prorrogó automáticamente por cinco años más, por cuanto la arrendadora no participó su voluntad de no prorrogarlo al vencimiento; que actualmente el canon de arrendamiento es de Bs. 2.576,00 los cuales se consignan mensualmente en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; que a partir del 1° de enero de 2009 el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente en virtud de la misma cláusula y por el mismo tiempo y que, han permanecido vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original y primigenio especialmente en lo que se refiere a la Cláusula Cuarta; y que con ello se evidencia que la relación jurídica arrendaticia ha tenido una duración de 11 años y 9 meses aproximadamente, lo que hace presumir el consentimiento, aval y autorización por parte de la arrendadora que el uso dado al inmueble es compatible con la misión institucional.

Opusieron los apoderados de la parte demandada cuestiones previas de las contenidas en los ordinales 1°, 3°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; señalaron que la actora invoca falsamente que le ha sido coartado su derecho de constatar que el inmueble se encuentra en buen estado o del derecho de inspección, derecho éste que no está previsto contractualmente, por lo que tal argumento es incierto, procediendo a impugnar la inspección judicial evacuada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud que la actora deriva consecuencias distintas al acto de inspección y afirma falsamente que en fechas 10 y 17 de febrero de 2009 se le impidió la entrada al inmueble; igualmente impugnaron la presunción temeraria formulada por el actor en que el aparcamiento en el estacionamiento del inmueble de varios vehículos automotores con calcomanías de las empresas MLG MEDIA C.A. evidencien que funciona en el inmueble.

Alegaron como defensa de fondo la falta de cualidad o de interés del actor para intentar o sostener el presente juicio y la prescripción de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por incumplimiento del destino o uso distinto al uso de servicios religiosos; que en efecto como lo señaló el actor, la relación se inició el 1° de mayo de 1998, por lo tanto han transcurrido más de 11 años de relación arrendaticia, por lo que es evidente que el actor dejó transcurrir más de 10 años sin haber ejercido acción alguna por incumplimiento de la cláusula del destino dado al inmueble.

En fecha 11 de marzo de 2010, la parte actora procedió a dar contestación a las cuestiones previas opuesta, así como a las defensas de fondo, insistiendo en primer lugar que la cuantía estimada era correcta; en relación a la falta de cualidad arguyeron que la misma no tiene ningún sentido toda vez que es evidente que su representada es la parte arrendadora en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, y como tal su cualidad activa es indiscutible; y en cuanto a la prescripción indicaron que al ser el contrato de tracto sucesivo, el demandado se encuentra en incumplimiento constante de sus obligaciones de uso adecuado del inmueble, evitando así que opere la prescripción (folios 105 al 111).

En fechas 1° y 3 de junio de 2010 ambas partes presentaron escrito de pruebas cursante a los folios 184 al 194 y 198 al 200 del presente expediente, procediendo la parte demandada en fecha 3 de junio de ese mismo año a formular oposición a las pruebas de su contraparte., siendo admitidas por auto del 10 de junio de 2010.

En fecha 26 de marzo de 2010, el Juzgado A-quo dictó sentencia declarando con lugar la demanda de cumplimiento de Contrato de Venta y siendo cumplidas las formalidades del artículo 233 del Código de procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada apeló de la anterior decisión, en fecha 18 de noviembre de 2010, (folio 280) la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 25 de noviembre de 2010 (folio 282).

Recibidas las actas en esta Alzada en fecha 08 de diciembre de 2010,se fijaron cinco (5) días de despacho siguientes de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 118 del Código de Procedimiento Civil, y por auto de fecha 14 de ese mismo mes y año se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentarán sus Escritos de Informes, los cuales presentaron en la oportunidad legal ambas partes, cursantes a los folios 291 al 350 del expediente, con Observaciones a los informes de la actora.

II

COMPETENCIA

Con respecto a la competencia que tiene esta Alzada de conocer el presente Recurso de Apelación se hace menester precisar que viene dada por la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, cuyo tenor es el siguiente:

…El Tribunal Supremo de Justicia, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las previstas en los artículos 1 y 20 in fine de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo,

CONSIDERANDO

Que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 257 prevén el acceso a los órganos de administración de justicia como mecanismo que garantiza la tutela judicial efectiva, con omisión de las formalidades no esenciales al proceso.

CONSIDERANDO

Que los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en la República están experimentando un exceso de trabajo como consecuencia, entre otros aspectos, de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años; por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervienen Niños, Niñas y Adolescentes; como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada; y, muy especialmente, como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que les son requeridos, lo cual atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

CONSIDERANDO

Que los Juzgados de Municipio, cuya cantidad se incrementó con ocasión de la supresión de los Juzgados de Parroquia, conocen de un número de asuntos que se han reducido considerablemente, evidenciándose en la actualidad un claro desequilibrio de la actividad jurisdiccional que desarrollan respecto a los Juzgados de Primera Instancia.

CONSIDERANDO

Que el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que los tribunales de jurisdicción ordinaria tendrán competencia en todas las materias, a menos que le Ley disponga otra cosa, siendo tribunales de jurisdicción ordinaria, conforme al artículo 61 eiusdem, las C.d.A., los Tribunales Superiores, los Juzgados de Primera Instancia y los Juzgados de Municipio.

CONSIDERANDO

Que el artículo 11 de la Ley Orgánica del C.d.l.J., en sus ordinales 10 y 11, cuyas funciones ejerce este Tribunal Supremo de Justicia según sentencia N° 1586 del 12 de junio del 2003, emanada de su Sala Constitucional, dado que el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela reserva al Tribunal Supremo de Justicia, la dirección, gobierno y administración del Poder Judicial, siendo de su competencia crear circuitos judiciales, tribunales ordinarios y especiales; suprimir los ya existentes cuando así se requiera, especializar o no su competencia y convertir los tribunales unipersonales en colegiados; así como, establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía, y la modificación de las cuantías previstas, en el Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERANDO

Que conforme a lo dispuesto en el artículo 18, segundo aparte, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, los recursos que se interpongan ante ésta, han de exceder de la suma de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), lo cual ha generado una situación anómala dentro del sistema procesal venezolano, dado que, tradicionalmente, la cuantía de los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil y Mercantil era la misma que daba acceso al recurso de casación civil, lo cual ha dejado de ser así, pues la competencia por la cuantía de estos últimos se mantiene todavía en una suma que sea superior a cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

CONSIDERANDO

Que según las estadísticas disponibles, los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de p.m., títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza.

CONSIDERANDO

Que la gran mayoría de esos asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, constituyen un importante número de asuntos que afectan a los justiciables en las distintas zonas del país, quienes a pesar de tener un Juzgado de Municipio cerca en su localidad, deben trasladarse a las respectivas capitales para su evacuación, lo que afecta la eficiente administración de justicia y dificulta el derecho constitucional de los justiciables para acceder a la función jurisdiccional.

CONSIDERANDO

Que resulta impostergable la toma de medidas y ajustes que permitan redistribuir de manera más eficiente entre los jueces ordinarios la función jurisdiccional, garantizando el mayor acceso posible de los justiciables a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.

RESUELVE

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 UT).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 UT).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

Artículo 3.- Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.

Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Artículo 5.- La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

Artículo 6.- Quedan sin efectos las competencias establecidas en el DECRETO PRESIDENCIAL No. 1029 de fecha 17 de enero de 1996 y la RESOLUCION DEL C.D.L.J. No. 619 de fecha 30 de enero de 1996, así cualquier otra disposición que se encuentre en contravención con la presente Resolución.(…)

Por su parte, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: M.C.S.M. contra Edinver J.B.S., en el expediente AA20-C-2009-000283, respecto a dicha Resolución, estableció lo siguiente:

…De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales de la República, obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados de Primera instancia, ya que se incrementó su actuación como juez de alzada por la eliminación de los Juzgados de Parroquia, y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial.

Dada la anterior problemática, la Sala Plena de este M.T., consideró de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que debía hacerse una distribución equitativa y eficiente de las causas, entre los jueces ordinarios, para garantizar a los justiciables el acceso a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.

En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.

Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, (…).

Por otra parte, es necesario señalar que las modificaciones a las competencias de los Tribunales de la República, no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino en los asuntos nuevos que se presenten posterior a su entrada en vigencia, es decir, esta Resolución Nº 2009-0006 da ultraactividad (transitoria) a la normativa anterior en relación a los procesos en curso, por ello, tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009...

.

Criterio este reiterado recientemente en fecha 10 de marzo de 2010, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: M.D.V.H.G. contra Noratcy E.S.O., en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, donde se ratifican los efectos y aplicabilidad de la citada Resolución estableciendo lo siguiente:

…se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este M.T., determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…

.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de entrar al fondo del asunto, es menester para esta Alzada transcribir lo que la representación judicial de la parte actora arguyó en su escrito libelar para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano S.H.C.:

…Ahora bien, es el caso, señor Juez que el arrendatario le ha estado dando un uso indebido al inmueble arrendado puesto que lo ha dedicado al funcionamiento de diversas empresas, tales como “Medicorp” (la cual se presume, trabaja con químicos posiblemente dañinos para la salud, “Cosagames, C.A. y “MLG MEDIA, C.A.”, entre otras

(…)

Finalmente, por cuanto se ha evidenciado el uso indebido que el arrendatario le está dando al inmueble y su incumplimiento del deber de permitir que la Parroquia, en su carácter de arrendadora lo inspeccione, es por lo que nuestra representada pasa a demandar la resolución del presente contrato por incumplimiento…

(Resaltado del Tribunal).

Considera oportuno quien decide, traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Así las cosas, se desprende de las actas procesales que ambas partes suscribieron de forma privada un contrato de arrendamiento, sobre un anexo a la Casa Parroquial I.C.d.M., incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, integrada por una edificación de dos (2) plantas, tal como se desprende del documento fundamental de la demanda, el cual cursa a los folios 13 al 18 del expediente, quedando establecido que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Observa esta Alzada que la actora fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1592, 1167 del Código Civil y artículo 62 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal, y del contenido del artículo 1.159 del Código Civil, se desprende que: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

De lo anterior, tenemos que siendo los contratos Ley entre las partes, cada una está obligada al cumplimiento de su obligación tal como se pacto al momento de su celebración; asimismo, el artículo 1.167 de la norma sustantiva Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.

De lo anterior se desprende que la ley permite a las partes solicitar la resolución de un contrato, cuando una de las partes que lo suscribieron incumple con las obligaciones contraídas, en virtud de dicha disposición, en el caso de autos, la parte actora efectivamente demandó la resolución del contrato de arrendamiento, pero basada en el uso indebido que supuestamente le está dando el arrendatario al inmueble.

Ahora bien, considera quien decide necesario revisar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, y para ello pasa a transcribir el contenido de la cláusula Tercera la cual textualmente establece:

La duración de este contrato de arrendamiento será de cinco (5) años contados a partir del uno (1) de enero de 2003. Se prorrogará por períodos iguales y consecutivos a menos que una de las partes manifieste a la otra, con acuse de recibo, lo contrario y por escrito, con antelación no menor de seis (6) meses al vencimiento del plazo original o de algún plazo prorrogado…

(Subrayado del Tribunal).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

…El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

De la cláusula parcialmente transcrita, se desprende que la duración del contrato de arrendamiento era por un tiempo determinado, es decir, desde el 01 de enero de 2003, hasta el 31 de diciembre de 2008, estableciendo en dicha cláusula la no prórroga del contrato a menos que una de las partes lo manifestara a la otra seis (6) meses previos a la culminación del mismo, en este sentido, se puede verificar que vencido el período del arrendamiento, el arrendador ni el arrendatario hicieron la participación de renovar el contrato o hubieren manifestado la no prórroga, y habiendo el arrendador dejado en el goce y disfrute de la cosa al arrendatario a partir del 01 de enero de 2009, el contrato de marras se convirtió así en un contrato a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición de solicitar la resolución en los contratos de arrendamiento, que sean por tiempo indeterminado, tal como está contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aparte d) que dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien hjaga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

.

Con vista a lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento que nos ocupa, es a tiempo indeterminado, quien decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado PEDRO RONDÓN HAAZ, donde señaló:

…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado.

(…)

En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

(…)

En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…

.

Por otro lado, el tratadista G.G.Q., en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que:

…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

.

Del mismo modo, el autor patrio, H.H. (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), ha manifestado de manera categórica que:

“…cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1.167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario..”.

De los criterios parcialmente transcritos, y a los fines determinar la procedencia o no del presente recurso, esta Alzada en franco acatamiento al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que en su literal d), señala como causal de desalojo el uso indebido que el arrendatario le está dando al inmueble, y verificado como quedó que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no la acción de resolución de contrato de arrendamiento, en virtud del existente error en la calificación de la demanda que la hace inadmisible. ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo anterior, forzoso es para esta Alzada declara la nulidad de todo lo actuado y en consecuencia, modifica el dispositivo de la sentencia de fecha 14 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda conforme a lo expuesto en el cuerpo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

En base a los argumentos señalados supra, y por cuanto no se entró a conocer del fondo sometido a consideración de esta Alzada, inexorablemente debe declararse sin lugar las apelaciones interpuestas en fechas 26 y 27 de mayo de 2011, por los abogados L.G.A.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. ASÍ SE ESTABLECE.

IV

DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: la NULIDAD de todo lo actuado y en consecuencia, modifica el dispositivo de la sentencia de fecha 14 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda conforme a lo expuesto en el cuerpo del presente fallo; Por consiguiente se declara la nulidad del auto de admisión de fecha 15 de diciembre de 2009 e INADMISIBLE LA DEMANDA.

Por cuanto no se entró a conocer del fondo sometido a consideración de esta Alzada, se declaran sin lugar las apelaciones interpuestas en fechas 26 y 27 de mayo de 2011, por los abogados L.G.A.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.

Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal, conforme lo establecido el artículo 248 ejusdem.

En su oportunidad legal remítase el expediente al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ,

M.A. R

LA SECRETARIA,

YROID FUENTES L.

En esta misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

YROID FUENTES L.

MAR/YFL/Marisol.-

Exp. N° 9198.-