Decisión de Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de Anzoategui, de 26 de Marzo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO J.A.S. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.-

PARTE ACTORA: INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS C.A.), sociedad mercantil domiciliada en esta ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 07 de agosto de 1.991, bajo el Nº 27, Tomo A-48, modificada por asiento de comercio Nº 17, Tomo A-86, de fecha 28 de noviembre de 1.994, posteriormente modificada por asiento de comercio Nº 56, Tomo 18-A, de fecha 16 de junio de 1.999.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: F.M.D.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.189.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), sociedad mercantil inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 3, folio 5 al Vto. del folio 14, Tomo B, de fecha 10 de enero de 1977, y posteriormente modificada por asiento de comercio inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 15 de marzo de 1979, bajo el Nº 53, Tomo A y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES: C.M.G. y A.G., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 70.934 y 94.670, respectivamente.

PARTE CO-DEMANDADA: RECUPERADORA B.T.V. C.A., sociedad mercantil domiciliada en caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 14 de marzo de 1.985, bajo el Nº 60, Tomo 47-A Sgdo, cuya intervención fue ordenada por la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y OTRAS INSTITUCIONES FINANCIERAS, según Resolución Nº 057-96 de fecha 10 de julio de 1996 y publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.001 de fecha 16 de julio de 1996, actualmente bajo régimen de liquidación, según resolución Nº 376-05 de fecha 04 de agosto de 2005, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.250 de fecha 15 de agosto de 2005 .

APODERADOS JUDICIALES DE FOGADE: J.L.M.G., G.L.R.P., J.R.D.M., O.B.H., Y MAYRA ALEXANDRA TORRES BRAZÒN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 66.653, 56.990, 104.293, 106.639 y 97.813, respectivamente.

EXPEDIENTE: 7922

JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Se inicio el presente juicio por Retracto Legal Arrendaticio, incoado por el abogado F.M.D.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.189, en su condición de apoderado judicial de la empresa INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS, C.A. (INMAR LOS ALEROS C.A.), en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA B.T.V. C. A., todas identificadas anteriormente, mediante el cual señaló al Tribunal entre otras cosas lo siguiente: Que su representada, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la empresa INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), por una parcela de terreno de 2.539,70 M2, ubicada en la Avenida Paseo Colón de la ciudad de Puerto La Cruz; que el referido contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 09 de Septiembre de 1991, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, registrado el 25 de Noviembre de 1992 en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el N° 37, folios 228 al 236, Protocolo Primero, Tomo Trece, y modificado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Puerto La C.d.E.A., bajo el N° 19, Tomo 155, el día 07 de octubre de 1994; que sobre la parcela de terreno objeto del contrato de arrendamiento su representada construyó un centro comercial de dos (02) plantas, denominado Colón Plaza, integrado por locales comerciales, señaló que la mayoría de ellos se encuentran arrendados a terceras personas; que el referido inmueble lo ha venido ocupando su representada desde hace diez (10) años, y que durante ese tiempo ha venido cumpliendo bien y fielmente todas y cada una de las estipulaciones contempladas en el contrato, en especial el pago de los cánones de arrendamiento.

Manifestó que el referido inmueble era propiedad de la empresa INVERSOCA, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 03 de julio de 1997, bajo el N° 2, folios vto. 2 al 5, Protocolo Primero, Tomo Tercero, por formar parte de una extensión mayor de su propiedad. Que la referida empresa entró en fase de liquidación, según acuerdo tomado en Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSOCA, celebrada en fecha 22 de octubre de 1998 y registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui el 11 de Noviembre de 1998, bajo el N° 72, Tomo 31-A; que los liquidadores designados en la asamblea procedieron a la integración de las parcelas propiedad de INVERSOCA con una superficie total de 26.052 metros cuadrados, alegó que estos manifestaron su voluntad de destinar el inmueble resultante a venta por parcelas otorgando al efecto el documento de parcelamiento. Adujo asimismo que la parcela de 26.052 metros cuadrados propiedad de INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) en liquidación, de la cual formaba parte la parcela de 2.539,79 metros cuadrados, arrendada por INVERSOCA a su representada, fue dividida en parcelas y destinadas a la venta; que al lote de terreno arrendado a su representada se le asignó la letra “C”, quedando denominada parcela “C” con un área de 2.268 metros cuadrados; que en fecha 25 de marzo de 1999, la arrendadora envía una comunicación a su representada mediante la cual le ofrece en venta el inmueble objeto del contrato por el precio de Bs. 350.000,00 el M2, a fin de que ejerciera el derecho de preferencia, que posteriormente en fecha 28 de junio de 1999, la arrendadora envió otra comunicación ofreciendo la venta en los mismos términos; que su representada dio respuesta en fecha 01 de agosto de 1999, señalándole que el valor del terreno era muy elevado; que en fecha 23 de noviembre de 1999 la arrendadora realizó una nueva oferta de venta por Bs. 230.000,00 el M2, sin que hasta la fecha se concretara la venta del inmueble. Arguyó que su representada se enteró por rumores que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ya no era propiedad de la arrendadora INVERSOCA, que por tal razón su representada por intermedio de sus directores comenzaron a investigar y se enteraron que dicha empresa, adjudicó en propiedad a la empresa RECUPERADORA B.T.V., C.A., el inmueble que ocupa como inquilino. Alegó que toda esa negociación se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia que la ley le concede a su representada, que ésta se entero de la enajenación que se hizo por rumores y la subsiguiente investigación en registro; asimismo alegó que en fecha 05 de febrero de 2002, mediante comunicación N° IS-019-2002, uno de los liquidadores de INVERSOCA, notificó a su representada la finalización del contrato el día 15 de abril del 2002, exigiéndole la entrega voluntaria del inmueble y notificándole que el contrato no sería renovado; que el día 15 de febrero de 2002, INVERSOCA recibió una comunicación de su representada mediante el cual le notificaba el ejercicio de la prórroga legal por tres (03) años, a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló que en virtud del incumplimiento de las normas legales por parte del propietario del inmueble trajo como consecuencia la trasgresión de los derechos de su representada amparados por las normas que regulan la materia; citó el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y adujo que ese supuesto de hecho fue viciado ya que quien tenía el derecho para adquirir era su representada, que si bien es cierto que a ella se le ofreció en venta dicho inmueble, la misma quedó sin efecto por haber transcurrido el lapso señalado en el artículo 45 de la mencionada Ley ; que no se le ofreció en los términos en que se realizó la adjudicación, por lo que alegó que es nula; asimismo transcribió los artículos 43 y 47 ejusdem. Manifestó que en nombre y representación de la empresa INMAR LOS ALEROS, C.A., demanda a las sociedades mercantiles INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA B.T.V. C. A., supra identificadas, la primera como arrendadora y trasmisora del derecho de propiedad, y la segunda en calidad de adquirente o adjudicataria de la parcela de terreno, para que convengan o en su defecto sean condenadas en lo siguiente: PRIMERO: Que la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS, C.A., en su condición de arrendataria tiene el derecho preferencial para la adquisición de la parcela que le fuere arrendada, distinguida como parcela “C”, por haber sido arrendataria de dicha parcela por más de dos (02) años y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; SEGUNDO: Que la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS, C.A., tiene el derecho de retracto legal arrendaticio que le concede el artículo 43 ejusdem, para subrogarse en el lugar de la sociedad mercantil RECUPERADORA B.T.V. C. A., en las mismas condiciones establecidas en el documento en el cual le fue transmitida la propiedad de la parcela. TERCERO: Que para que se subrogue a su representada INMAR LOS ALEROS, C.A., en la persona de la sociedad RECUPERADORA B.T.V., C.A., como adquiriente y propietaria de la Parcela “C”, antes identificada, en las mismas condiciones que en el contrato de adjudicación, tiene que pagar el precio por el cual fue adjudicada y transmitida la propiedad de la parcela a RECUPERADORA B.T.V., C.A., es decir, la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.480.851, 80 Cts.), que resulta de haber tomado como base el precio señalado en el documento traslativo de la propiedad, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), lo que determina que el metro cuadrado de terreno fue valorizado a razón de UN MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.093, 85) por metro cuadrado, o subsidiariamente, la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 2.753.556, 12). CUARTO: Igualmente demandó que la adjudicación en propiedad del lote “C” de 2.268 m2, se declare nula a objeto de que el inmueble se le adjudique a su representada en propiedad en los mismos términos y condiciones en que se realizó; asimismo que se subrogue a INMAR LOS ALEROS C.A., por RECUPERADORA B.T.V. C. A., como propietaria de dicha parcela o lote, y que la sentencia que al efecto se dicte sirva a la sociedad mercantil INMAR LOS ALEROS C.A., como título de propiedad de dicho inmueble con todos los demás pronunciamientos de ley; de igual manera demandó las costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogados. Estimó su demanda en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00). Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda (Folios 01 al 53).

En fecha 16 de Mayo de 2002, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de las empresas demandadas, a los fines de dar contestación a la misma al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, asimismo se acordó notificar mediante oficio al ciudadano Procurador General de la República y a la Superintendencia General de Bancos. (Folios 54 y 55).

Agotados los trámites para la citación de la parte demandada, compareció la abogada C.M.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.934, con el carácter de apoderada judicial de la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), antes identificada, y estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda lo hizo de la siguiente manera: Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción, bajo el alegato de haber transcurrido más de cuarenta (40) días desde la fecha de protocolización del documento hasta la fecha de interposición de la demanda, conforme al supuesto establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo opuso la cuestión previa referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Fundamentó dicha cuestión previa bajo el argumento de que la operación mercantil realizada el 03 de agosto de 2001, no es configurativa de una negociación de compraventa o dación de pago, sino una consecuencia del procedimiento de liquidación, alegó que hubo un reparto de haberes patrimoniales de la sociedad y no la enajenación a terceros extraños y ajenos al seno interno de los socios accionistas; de igual manera adujo que no se cumplieron algunos de los requisitos exigidos para gozar del derecho de preferencia; señaló que la adjudicación de los bienes de la empresa INVERSOCA fue de una extensión mayor de terreno y no sólo de la parcela C, que se configuró el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo la co-apoderada judicial de la co-demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera: negó, rechazó y contradijo que la actora tuviera derecho a ser notificada de la transmisión de los derechos de propiedad de la parcela objeto del arrendamiento, con fundamento en que no se vendieron los lotes de terreno, sino que se realizó la adjudicación del acervo social a los propios accionistas de los bienes de la sociedad y no a un tercero como lo exige la ley especial; negó, rechazó y contradijo que la demandante pretenda adjudicar el precio por dos millones setecientos cincuenta y tres mil quinientos cincuenta y seis bolívares con doce céntimos (Bs. 2.753.556, 12), a la parcela o lote “C”, bajo el alegato de que la declaración de propiedad que se realizó a los socios fue por lotes de mayor extensión con un valor referencial, y no real ya que según no se trató en ningún momento de venta alguna sino de declarar la plena propiedad que los socios de INVERSOCA tenían sobre los haberes de la empresa; negó, rechazó y contradijo que la actora tenga derecho de retracto arrendaticio por cuanto la partición de los bienes de la empresa fue no sólo del lote C, sino que la adjudicación fue por una extensión mayor de terreno, por lo que en su decir se configuró el supuesto previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negó, rechazó y contradijo que deban pagar costas en el presente juicio por cuanto el mismo debe declararse sin lugar en la definitiva; por último solicitó se declare sin lugar todos y cada uno de los pedimentos contenidos en la demanda, que se proceda a levantar las medidas cautelares decretadas en el presente procedimiento. (Folio 132 al 139).

De la misma manera siendo la oportunidad para dar contestación a la presente demanda compareció la representación judicial de la empresa co-demandada RECUPERADORA B.T.V., y a tales efectos opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, alegando que no se cumplieron los requisitos del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para gozar del derecho de preferencia; enfatizó que la segunda forma de evidenciarse la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, es que la partición de los bienes de la empresa INVERSOCA fue no sólo el lote C, sino que fue la adjudicación de una extensión mayor de terreno, que analógicamente se estaría configurando el supuesto previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera el co-apoderado judicial de la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., dio contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera: negó, rechazó y contradijo que la demandante tenga el derecho de subrogarse por medio del retracto legal arrendaticio, alegó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a) del artículo 3, excluye del ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de los terrenos urbanos o suburbanos no edificados, que en el presente caso, se desprende del contrato de arrendamiento que el objeto del mismo era un terreno no edificado; y que a la luz del criterio jurisprudencial en sintonía con la legislación vigente, no cabe el retracto legal del arrendamiento de un terreno sobre el cual se edificó unas bienhechurías, en tal sentido, señaló sentencia N° 37-00 Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, 22 de febrero de 2000, Exp. N 2155; igualmente citó sentencia del 21 de Septiembre de 2001 proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C.. Negó, rechazó y contradijo que la actora goce del derecho de preferencia por cuanto según no se vendieron los lotes de terreno, sino que se realizó la partición de los bienes de la sociedad, y que se declararon como propietarios a los socios de INVERSOCA, por la cuota parte que les correspondía; negó, rechazó y contradijo que la demandante pretenda adjudicar el precio de dos millones setecientos cincuenta y tres mil quinientos cincuenta y seis bolívares con doce céntimos (Bs. 2.753.556, 12), a la parcela o lote “C”, ya que según la declaración de propiedad que se realizó a los socios fue por lotes de mayor extensión con un valor referencial, más no real por cuanto según no se trató en ningún momento de venta alguna sino de declarar la plena propiedad que los socios de INVERSOCA tenían sobre los haberes de la empresa; negó, rechazó y contradijo que la actora tenga derecho de retracto arrendaticio por cuanto la partición de los bienes de la empresa fue no sólo del lote C, sino que fue la adjudicación de una extensión mayor de terreno, configurándose según sus alegatos el supuesto previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negó, rechazó y contradijo que deba pagar costas en el presente juicio por cuanto el mismo debe declararse sin lugar en la definitiva; por último solicitó se declare sin lugar la demanda, y que se impongan en costas a la parte actora; asimismo, rechazó la cuantía señalada por el demandante, por considerarla insuficiente ya que consideraron que el valor de lo litigado oscila en un monto aproximado de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 800.000.000,00).. (Folio 140 al 144).

En la oportunidad del lapso probatorio, compareció el abogado J.J.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.395, con el carácter acreditado en autos, e hizo uso de tal derecho de la siguiente manera: Reprodujo y ratificó el mérito favorable de los autos a favor de su representada; reprodujo el mérito favorable que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 09 de Septiembre de 1991, así como del documento de liquidación de los haberes societarios; de la misma manera promovió prueba de experticia (folio 158 y su vto); dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 19-12-2002, por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. (Folios 159 y 160).

En fecha 07-01-2003, compareció el apoderado actor y presentó escrito mediante el cual contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folio 163 al vto del folio 164), y en esa misma fecha el referido abogado se opuso a la prueba de experticia promovida por la co-demandada en escrito de pruebas de fecha 19-12-2.002 (Folio 165 y su vto).

Posteriormente, en fecha 15 de enero de 2003, estando dentro del lapso probatorio, compareció nuevamente el apoderado judicial de la parte actora, y a tales efectos reprodujo el mérito favorable a su representada, especialmente: 1) El contrato de arrendamiento y su modificación; 2) Recibos de pago emitidos por INVERSOCA; 3) El documento de parcelamiento y su modificación; 4) Las comunicaciones de fechas 25 de marzo, 28 de junio, 01 de agosto y 23 de noviembre todas del año 1.999; 5) El documento de adjudicación; 6) La comunicación Nº IS-019-2002, de fecha 05 de febrero de 2002; 7) La comunicación de fecha 08 de febrero de 2002 (folios 168 al vto del folio 169). En esa misma fecha la co-apoderada judicial de la empresa demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA), presentó escrito de pruebas a través del cual ratificó el mérito favorable de autos; promovió acta constitutiva estatutaria de INVERSOCA; asimismo promovió asambleas extraordinarias de accionistas de INVERSOCA, así como un acuerdo transaccional (folios 170 al 224); dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. (Folio 225 y 226)

En fecha 20-01-2003, compareció el apoderado actor, y presentó escrito de ampliación de pruebas, a tal efecto reprodujo el mérito favorable a su representada, en especial el escrito Nº G.G.L.C.A.A.- 02896, de fecha 23 de julio de 2002, emanado de la Procuraduría General de la República. (folio 231 de la segunda pieza); y en fecha 20-01-2003, el Tribunal agregó y admitió las referidas pruebas por no ser ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva (folio 232 y 233).

En fechas 20-01-2003 y 23-01-2003, las partes presentaron escritos de informes. (folios 234 al 249 de la segunda pieza).

En fecha 28-01-2003, el Tribunal dictó sentencia mediante el cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción propuesta por la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y condeno a la parte demandante al pago de las costas procesales (folios 250 al 261 de la segunda pieza); y en fecha 29-01-2003, la representación judicial de la parte demandante apeló de la mencionada sentencia (folio 262). Dicha apelación fue oída en ambos efectos en fecha 03-02-2003, remitiéndosele el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. (Folio 263 y 264 Segunda Pieza)

En fecha 05 de agosto de 2003, se le dio entrada al presente expediente el cual fue recibido en fecha 23 de julio 2003, con oficio Nº TCM-420 emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien le correspondió conocer de la apelación interpuesta por la parte actora, la cual fue declarada con lugar, asimismo se declaró con lugar la presente demanda (folios 280 al 312 Sgda. Pieza). En esa misma fecha (05-08-2003) quien suscribe se avoco al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes a los fines de la continuación de la misma al vencimiento del tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación (folio 333).

Notificadas las partes del avocamiento, compareció el apoderado actor y solicitó la ejecución de la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; asimismo consignó cheque de gerencia por la cantidad de dos millones setecientos cincuenta y tres mil quinientos cincuenta y seis bolívares con doce céntimos (Bs. 2.753.556,12), a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en dicha sentencia (folio 347 segunda pieza).

En fecha 23 de septiembre de 2003, este Tribunal dictó auto mediante el cual decretó la ejecución voluntaria de la sentencia antes mencionada, y acordó la notificación del Procurador General de la República de conformidad con lo previsto en el artículo 95 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República (folio 351). Luego, en fecha 01 de octubre de ese mismo año, se suspendió el proceso por el lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de consignación de la referida notificación (folio 355).

En fecha 09 de octubre de 2003, se recibió oficio Nº 00-1438, emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, relacionado con la suspensión de la ejecución del fallo dictado en fecha 20 de mayo de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; el cual fue agregado a los autos del presente expediente en fecha 13-10-2003 (folio 362).

En fecha 12-08-2005, compareció el abogado E.Z.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.181, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil RECUPERADORA B.T.V. C.A., presentó escrito mediante el cual consigna copia certificada de la sentencia de fecha 11 de mayo de 2005, emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual declaró Con Lugar el Recurso de A.C. interpuesto por su representada contra el fallo dictado en fecha 20 de mayo de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui (folio 367 al vuelto del folio 394)

En fecha 27-09-2005, compareció el apoderado actor y solicitó el avocamiento al conocimiento de la presente causa, asimismo ratificó sus escritos presentados en fecha 20 y 23 de enero de 2003, al igual que consignó copia certificada de los folios 84 al 107, 115 y 116 del expediente N° 52-2002, de consignación de arrendamiento llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. (Folios 395 al 422 Sgda. Pieza). En fecha 03-10-2005, el Tribunal dictó auto negando la solicitud de avocamiento (folio 423).

En fecha 26 de octubre de 2005, compareció nuevamente el abogado F.D.B., con el carácter de autos y solicitó se dictara sentencia en el presente juicio, asimismo ratificó sus escritos presentados en fechas 20 y 23 de enero de 2005 (folios 424 y su vto).

En fecha 23 de marzo de 2006, compareció la abogada O.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 106.639, con el carácter de apoderada judicial del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), y consignó poderes otorgados por su mandante, asimismo manifestó que los mismos revocan todas y cada uno de los poderes consignados con anterioridad. (Folios 425 al 460).

Así las cosas, pasa este Tribunal a pronunciarse en relación al fondo del asunto planteado, y en tal sentido lo hace de la siguiente manera:

La relación arrendaticia entre la parte actora y la co-demandada INVERSIONES SOTILLO C.A. (INVERSOCA), queda establecida por cuanto no fue discutida su existencia, amén de que cursa en autos copias certificadas del contrato de arrendamiento y su reforma suscritos entre ambas partes, las cuales no fueron atacadas procesalmente por la parte demandada, en consecuencia, se les otorgan valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. ASÌ SE ESTABLECE.

Punto previo a cualquier pronunciamiento de fondo lo constituye el rechazo formulado por la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., a la estimación de la demanda por considerarla insuficiente, ya que en su decir el valor de lo litigado asciende a un monto aproximado de ochocientos millones de bolívares (Bs. 800.000.000,00). Al respecto, este Tribunal observa que tal alegato no fue demostrado por la referida co-demandada, tal como lo manifestó en su escrito de contestación, en consecuencia, queda firme la estimación realizada por la parte actora en el libelo de demanda, por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) en virtud que no consta en autos el valor de la cosa demandada a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Precisado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse en relación al alegato expuesto por la referida co-demandada RECUPERADORA B.T.V., referente a que el objeto del contrato era un terreno no edificado excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a tales efectos, atisba lo siguiente: De la lectura efectuada al contrato de arrendamiento se evidencia específicamente de la cláusula primera que la arrendadora dio en arrendamiento una parcela de terreno, que de acuerdo a lo convenido en la cláusula segunda la misma sería utilizada por la arrendataria para la construcción de un centro comercial de dos plantas y diecinueve puestos de estacionamiento, al igual que convinieron en la cláusula séptima de dicho contrato que la arrendataria se obligaba a tener concluida la obra o centro comercial en el término de un año. Posteriormente las partes contratantes convinieron en modificar la mencionada cláusula de la manera siguiente: “La arrendataria se obliga a tener concluida la obra o centro comercial señalado en la cláusula segunda del contrato el día quince de mayo de mil novecientos noventa y cinco, salvo caso fortuito o fuerza mayor…” De la redacción de las referidas cláusulas se infiere que para el momento de la celebración del contrato (09-09-1991), efectivamente se trataba de un terreno no edificado, empero a voluntad de ambas partes el referido inmueble se arrendó a los fines de construir un centro comercial, por lo que en criterio de este Tribunal no le es aplicable al presente caso la Jurisprudencia invocada por la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., por cuanto la misma se refiere a construcciones realizadas por el arrendatario por su cuenta y riesgo, contrario al caso de autos, ya que como anteriormente se dijo las partes acordaron de mutuo acuerdo que la parcela de terreno arrendada sería utilizada para la construcción de un centro comercial, en tal sentido, quedo demostrado que el inmueble arrendado se encuentra edificado, en consecuencia, se desecha el alegato expuesto por la referida co-demandada, referente a que el objeto del contrato era un terreno no edificado excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el literal “a” del artículo 3, y así se establece.

Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar la naturaleza jurídica del acto que dio lugar a la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, ya que la parte actora aduce que la co-demandada INVERSOCA, adjudicó en propiedad a la empresa RECUPERADORA B.T.V. C.A., sometida a régimen de intervención según resolución Nº 020-0596, emanada de la junta de Emergencia Financiera en fecha 29 de mayo de 1996, y publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 35.992, de fecha 02 de junio de 1.996, el inmueble que ocupa como inquilino sin tomar en cuenta el derecho de preferencia que la Ley concede a su representada y por otro lado las co-demandadas aducen en su defensa que lo que se realizó fue la partición de los haberes patrimoniales de la sociedad, que se declararon como propietarios a los socios de INVERSOCA, por la cuota que les correspondía. En tal sentido, este Tribunal observa lo siguiente:

Consta en autos copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 29, folios 90 al 194, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre del año 2.001 (folios 39 al 42), el cual fue aportado a los autos por la parte actora, que al no haber sido atacado procesalmente por la parte demandada se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

De la simple lectura del referido documento, se advierte que la co-demandada INVERSIONES SOTILLO C.A., estaba en fase de liquidación y sus liquidadores a los fines de culminar con dicha liquidación procedieron al reparto de los haberes patrimoniales de la sociedad, según lo declarado en el citado documento, el cual quedo redactado de la manera siguiente:

.. omissis, procedemos en este acto a dividir los haberes sociales proporcionalmente a los derechos respectivos de cada accionista, FUNDESO y RECUPERADORA B.T.V. C.A., sobre la base del documento de reparcelamiento, y el plano respectivo, que se protocolizaron con inmediata anterioridad a este documento, verificando las adjudicaciones siguientes PRIMERO: A FUNDESO se le adjudican en propiedad los inmuebles siguientes: EL LOTE D2 de 2.054.00 m2; EL LOTE E de 1.335.00 m2; EL LOTE F de 2.220.00 m2; EL LOTE G de 2.457.00 m2 y EL LOTE H1 de 771.00 m2, para un total de OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (8.837.00 M2).SEGUNDO: A RECUPERADORA B.T.V., se le adjudican en propiedad los inmuebles siguientes: EL LOTE A2 de 1.759.00 m2, EL LOTE C de 2.268.00 m2; EL LOTE D1 de 2.054.00 m2; EL LOTE H2 de 1.440.00 m2 y El LOTE J de 1926 m2, para un total de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (9.447.00 m2) cuyos linderos constan en documento de parcelamiento…

Pues bien, establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario “ (Negrillas del Tribunal).

Nótese que la mencionada disposición legal nos habla de venta, es decir, que es requisito indispensable para la procedencia de la preferencia ofertiva que el arrendador propietario tenga interés en vender el inmueble, en cuyo caso está obligado a ofrecerlo al arrendatario en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.

En el presente caso, no avizora esta Juzgadora que el arrendador haya dado en venta el inmueble objeto de arrendamiento, pues tal como se evidencia del documento fundamental de la acción, dicho inmueble le fue adjudicado a la co-demandada RECUPERADORA B.T.V. C.A., en su condición de socia de la sociedad mercantil INVERSIONES SOTILLO; C.A:, en virtud de la partición de los haberes patrimoniales de la sociedad. De tal manera, que al no tratarse el referido acto a un contrato de compra-venta resulta improcedente a la luz de la disposición contenida en el artículo 42 anteriormente trascrito la preferencia ofertiva alegada; nótese además que la norma también se refiere a “cualquier tercero”, condición que no está dada en el caso de autos ya que se trata de un socio, que como tal tiene derecho a que en la fase de liquidación de la sociedad se le entregue la cuota de liquidación correspondiente, claro está, una vez extinguidos los pasivos de la sociedad, a tenor de lo previsto en el ordinal 4º del artículo 350 del Código de Comercio. Ahora bien, como quiera que la situación planteada no está contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por remisión expresa del artículo 50 ejusdem le son aplicables las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil, a tales efectos el artículo 1.546 del mencionado código establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…”. Fíjense que conforme al referido artículo es el comunero quien tiene el derecho de subrogarse en lugar del extraño que haya adquirido un derecho en la comunidad, por lo que mal puede entonces pretender un extraño subrogarse en el derecho del comunero, como en el caso de autos, ya que la accionante quien es la extraña en la comunidad pretende que se le subrogue en lugar de la co-demandada RECUPERADORA B.T.V. C.A., quien es la comunera, en las mismas condiciones establecidas en el documento de liquidación, lo que resulta totalmente contradictorio a lo estipulado en el artículo supra trascrito, en tal sentido, considera esta juzgadora que en el presente caso resulta igualmente improcedente el retracto legal arrendaticio, y así se decide.

Aunado a lo anterior, atisba esta Juzgadora, que la co-demandada RECUPERADORA B.T.V. CA., fue sometida a régimen de intervención mediante Resolución Nº 020-0596 publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 35.992 de fecha 02 de julio de 1996, por la extinta Junta de Emergencia Financiera, actualmente bajo régimen de liquidación, según resolución Nº 376-05 de fecha 04 de agosto de 2005, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.250 de fecha 15 de agosto de 2005. Al respecto cabe destacar que ha sido criterio constante y reiterado de nuestro m.T., que no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el marco de una situación excepcional, como lo sería la emergencia financiera decretada por el Presidente de la República en el año 1994, que trajo consigo la publicación de normas y procedimientos extraordinarios. De manera pues, que en atención al anterior criterio jurisprudencial no es posible ejercer el retracto legal arrendaticio en el presente caso, por cuanto la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., es una empresa relacionada al Grupo Financiero Banco de los Trabajadores de Venezuela, por tanto sometida a un régimen excepcional, en consecuencia, la acción por retracto legal arrendaticio debe ser declarada sin lugar, y así se establece.

Observa el Tribunal que la parte actora promovió recibos de cobro emitidos por la co-demandada INVERSIONES SOTILLO C.A., a los fines de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales en criterio de esta Juzgadora no se le asigna valor probatorio alguno, ya que al no constar en autos que se haya realizado la venta del inmueble arrendado, como requisito esencial para la procedencia de la acción intentada, quien sentencia considera inoficioso verificar los demás requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

Asimismo la parte actora promovió copia simple de documento de parcelamiento y su modificación (folio 26 al vuelto del folio 33), los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, en consecuencia, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les asigna valor probatorio sólo en lo que respecta al parcelamiento ya que se evidencia que efectivamente la parcela de terreno arrendada quedó identificada con la letra “C”. Observa esta Instancia, que si bien es cierto que en el citado documento de parcelamiento los liquidadores de la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A, manifestaron la voluntad de su representada de vender por parcelas el inmueble objeto de parcelamiento, no es menos cierto que estos en el documento mediante el cual se realizó la partición de haberes patrimoniales de la sociedad declararon que: “…por razones atribuibles a la situación actual del mercado inmobiliario la realización de venta de esos bienes inmuebles podría tomar un tiempo considerable, ocasionándose durante ese lapso gastos de operación, funcionamiento y honorarios profesionales, que gravarían la participación de los socios. Por ello, procedemos en este acto a dividir los haberes sociales proporcionalmente a los derechos respectivos de cada accionista, FUNDESO y RECUPERADORA B.T.V., C.A., sobre la base del documento de reparcelamiento…”. En tal sentido, se ratifica lo decidido con anterioridad referente a que en el caso bajo análisis no se realizó la venta del inmueble arrendado sino que dicho inmueble le fue adjudicado a la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., C.A., en virtud del reparto de haberes patrimoniales de la sociedad, razón por la cual se concluye que la acción intentada, no puede prosperar, y así se decide.

En relación a las comunicaciones cursantes a los folios 34 al 37 ambos inclusive, relacionadas con la oferta de venta del inmueble objeto de arrendamiento, promovidas por la parte actora, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, por cuanto no consta en autos que se haya vendido dicho inmueble, a los fines de ejercer la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio. Así también se decide.

En cuanto a las comunicaciones de fechas 05 y 08 de febrero de 2002 (folios 43 y 44), promovidas igualmente por la parte actora, este Tribunal no les asigna valor probatorio alguno, ya que en el presente caso no se discute la continuidad o no de la relación arrendaticia, sino la procedencia o no del derecho de preferencia y el retracto legal arrendaticio, y así se decide.

En relación al oficio Nº G.G.L.C.A.A.-02896, de fecha 23 de julio de 2002, emanado de la Procuraduría General de la República, promovido por la parte actora a los fines de demostrar que la cuantía de la demanda es inferior a mil unidades tributarias (1.000 U.T.), este Tribunal no lo valora como prueba, por cuanto dicho ente se fundamenta en la estimación de la demanda sólo a los fines señalados en el artículo 94 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría, y así se decide.

En cuanto a las copias certificadas del expediente Nº 52-2002, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de este Estado, promovidas igualmente por la parte actora, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, por extemporáneas, y así se decide.

En relación a las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A., este Tribunal observa que ésta promovió copia fotostática del acta constitutiva estatutaria de su representada (folios 174 al 189), la cual no fue impugnada por la parte demandada, en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues de la misma se evidencia el aporte realizado por los accionistas, tal es el caso de la Fundación para el Desarrollo de la Comunidad y Fomento Municipal del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui (FUNDESO), a quien al igual que la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., se le adjudicó en el documento de liquidación algunos lotes de terreno, tal como se evidencia del documento de partición de bienes, en tal sentido, quedo demostrado el alegato expuesto por las co-demandadas, referente a que lo que existió fue un reparto de haberes patrimoniales de la sociedad y no una negociación de compra-venta. Así se decide.

De igual manera promovió copia fotostática de acta de asamblea extraordinaria cursante a los folios 190 al 196, a la cual este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto la misma no contribuye a resolver la presente controversia, y así se decide.

En relación al acta de asamblea extraordinaria promovida por la co-demandada en copia fotostática (folios 208 al 213), este Tribunal observa que la misma no fue impugnada por la parte actora, razón por la cual se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que de ella se evidencia que la co-demandada RECUPERADORA B.T.V, Y FUNDESO, representan la totalidad del capital social de la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A., y ésta última según se evidencia de acuerdo transaccional promovido igualmente por su apoderada judicial pasó a fase de liquidación; fase que tiene por finalidad la entrega de la cuota de liquidación correspondiente a cada socio, luego de extinguidos todos los pasivos de la sociedad, en tal sentido, quedo demostrado una vez más el alegato expuesto por la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A., referente a que en v.d.p.d. liquidación, se realizó la partición de los haberes de la sociedad, por lo que se le asigna valor probatorio al referido acuerdo y así se decide.

En cuanto a las actas de asambleas extraordinarias cursantes a los folios 214 al 224, promovidas por la co-demandada INVERSIONES SOTILLO, C.A., este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, por cuanto las mismas no aportan nada a lo debatido en el presente juicio, y así también se decide.

En relación a la prueba de experticia promovida por la co-demandada RECUPERADORA B.T.V., esta Juzgadora observa que en las oportunidades fijadas por el Tribunal para la designación de los expertos, las partes no comparecieron a dichos actos por lo que fueron declarados desiertos, en consecuencia, no tiene nada que valorar al respecto, y así se decide.

Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por Derecho de Preferencia y Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el abogado F.M.D.B., con el carácter de apoderado judicial de la empresa INMAR CENTRO COMERCIAL LOS ALEROS C.A., en contra de INVERSIONES SOTILLO, C.A. (INVERSOCA) y RECUPERADORA B.T.V., C.A, todos plenamente identificados en autos. Así se decide. En consecuencia, se suspende la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha 03 de Junio de 2002, sobre la parcela de terreno constante de Dos Mil Quinientos Treinta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta Centímetros cuadrados (2.539, 70) ubicada en la Avenida Paseo Colón de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, que forma parte de una extensión mayor de veinte y seis mil cincuenta y dos metros cuadrados (26.052 Mts.2), que era propiedad de la empresa INVERSIONES SOTILLO C.A., (INVERSOCA), según consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Municipio Sotillo de este Estado, en fecha 03 de agosto de 1.977, bajo el Nº 2, folios Vto. del 2 al 5, Protocolo Tercero, a la cual posteriormente le fue asignada la denominación Parcela C, según documento de parcelamiento, protocolizado también por ante esa oficina en fecha 22 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 47, folios 283 al 289, Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Cuarto Trimestre del año 1998, y modificado mediante documento protocolizado igualmente en esa oficina de registro, en fecha 19 de mayo de 2000, bajo el Nº 7, folios 44 al 49, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2000.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Por cuanto la presente decisión ha sido elaborada fuera del lapso de Ley, notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se ordena oficiar lo conducente al Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela.-

Regístrese, publíquese, déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Puerto La Cruz, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

M.D.V.N.S.

LA SECRETARIA,

A.M.M.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 2:30 de la tarde.- Conste.-

LA SECRETARIA

EXP. 7922

MNS/ amm