Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 10 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C., sociedad de este domicilio, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 1997, bajo el No 49, Tomo 8.

DEMANDADO: J.C.P.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-11.230.965.

APODERADOS

DEMANDANTES: D.S.A., C.M.M.L. e I.G.D.A., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 98.766, 97.035 y 72.645, respectivamente.

APODERADA

DEMANDADO: J.N., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo el No 80.632.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-001404

- I –

- NARRATIVA-

Comienza el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 15 de abril de 2.010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, el cual una vez sorteado correspondió su conocimiento a este Juzgado.

En fecha 16 de abril de 2.010 (folios 20 y 21) es admitida la demanda y se ordena su trámite por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose en consecuencia el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente.

En fecha 14 de mayo de 2.010 (folio 28 y 29), comparece el Alguacil O.H., y mediante diligencia hace saber a este Tribunal que había logrado practicar la citación personal del demandado y consignaba el recibo de citación debidamente firmado por el demandado.

En fecha 18 de mayo de 2.010 (folios 31 y 32) comparece el demandado y debidamente asistido de abogado procede a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda y procedió a desconocer un instrumento privado consignado por la actora. En esa misma fecha el demandado procedió a otorgar poder a una abogada para que lo representara en juicio.

En fecha 31 de mayo de 2.010, la apoderada de la parte demandada procede a consignar escrito de promoción de pruebas (folios 37 y 38), las cuales son providenciadas por auto de fecha 01 de junio de 2.010 (folio 44).

En fecha 02 de junio de 2.010 (folio 46 al 47), la apoderada de la parte actora procedió a consignar escrito de promoción de pruebas, y procedió a solicitar la prueba de cotejo, las cuales fueron providenciadas por este Tribunal en fecha 04 de junio de 2.010, fijándose el segundo (2do.) día de despacho a los fines del nombramiento de los experto para la experticia grafotécnica.

En fecha 08 de junio de 2.010, se llevó a cabo el acto de nombramiento de los expertos, ordenándose la notificación de los expertos designados por este Tribunal (folio 49).

En fecha 09 de junio de 2.010 comparece la experta L.G. y mediante diligencia se da por notificada de la designación sobre ella recaída (folio 54).

En fecha 14 de junio de 2.010 comparece la experta L.G. y manifiesta su aceptación al cargo y presta el juramento de ley.

En fecha 14 de junio de 2.010 comparece el experto A.P.D.C. y se da por notificado de la designación (folio 161).

En fecha 15 de junio de 2.010, comparece el Experto A.P. y manifiesta su aceptación al cargo y presta el juramento de ley (folio 163).

En fecha 16 de junio de 2.010 mediante auto este Tribunal procede a fijarles un lapso de diez (10) días de despacho a los fines de la consignación del informe (folio 164).

En fecha 27 de julio de 2.010, comparecen los expertos designados por este Tribunal y proceden a consignar informe (folio 182 al 190).

Este Tribunal pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alega la parte actora en su escrito libelar:

- Que el ciudadano H.V., actuando en su carácter de representante de la sociedad Inmobiliaria Asunción, S.C., celebró en fecha 01 de marzo de 2.007, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.C.P.V..

- Que el contrato de arrendamiento tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 1 del Edificio Rioja, situado en el Pasaje La Asunción, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas.

- Que el contrato de arrendamiento estableció que el mismo tendría un lapso de duración de un (1) año fijo contado a partir del 01 de marzo de 2.007, prorrogable automáticamente por períodos iguales, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato.

- Que en fecha 31 de julio de 2008 le notificó al arrendatario mediante misiva que no sería renovado el contrato de arrendamiento y que en consecuencia, el contrato vencería el 28 de febrero de 2.009.

- Que en virtud a que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el numeral “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario le correspondió un lapso de prórroga legal de un (1) año, venciéndose el mismo el 28 de febrero de 2.010.

- Que en fecha 01 de marzo de 2.010 se presentó en el inmueble con la finalidad de recibir el inmueble arrendado por parte del arrendatario, y éste último se negó.

- Que dado el incumplimiento del demandado en hacer entrega del inmueble arrendado al finalizar el lapso de la prórroga legal, es por lo que demanda al arrendatario para que cumpla con su obligación legal y contractual de hacer entrega del inmueble arrendado.

Ante estos hechos y la pretensión planteada, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda alegó:

- Que negaba, rechazaba y negaba en todas y cada una de sus partes la demanda intentada;

- Que negaba que el actor pudiera solicitar la desocupación del inmueble;

- Que si bien es cierto que en fecha 01 de marzo de 2007 celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, negó y desconoció que la actora le hubiere enviado misiva alguna donde le notificaba de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y procedió a desconocer su firma en dicha documental.

- Que para Julio del 2.008 la representante de la Inmobiliaria Asunción en compañía de la Dra. I.G. les informó en forma verbal y no formal, a todos los inquilinos del edificio Rioja que no querían continuar con las contrataciones arrendaticias; y que en esa oportunidad pretendió entregar unas misivas en fotocopia, algunas con tachones y la mayoría sin acuse de recibo, ni fecha de expedición, y que fue rechazada la recepción de las mismas, y que “se ha destacar que fueron entregadas unas copias a cada inquilino para tener conocimiento de su contenido pero jamás fueron firmadas, ni aceptadas, ni reconocidas como recibidas…”.

- Que el representante legal de la inmobiliaria manifestó en esa oportunidad que posteriormente procedería a redactar de nuevo las notificaciones para ser entregadas personalmente a cada inquilino, situación que señala que no ocurrió ni ha ocurrido hasta la presente fecha.

- Que rechaza que la inmobiliaria se haya trasladado el 01 de marzo de 2.010 al inmueble y que le hubiere requerido la entrega del inmueble.

- Que debido a la negativa de la actora a recibir el pago de los cánones de arrendamiento es por lo que, a partir del mes de marzo procedió a consignar el canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Trabada de esta forma la presente controversia, se observa que la parte demandada admite la existencia de la relación jurídica contractual con la parte actora, consistente en un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de marzo de 2.007, y el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 1 del Edificio Rioja, situado en el Pasaje La Asunción, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas.

Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, en igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.

En este orden de ideas, a los autos corre inserto original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, el cual fuere debidamente autenticado en fecha 27 de febrero de 2.007 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, y siendo que el mismo no fue impugnado ni tachado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento.

Así las cosas, y como punto fundamental a determinar mediante la presente decisión esta la naturaleza jurídica del contrato en relación a su tiempo de duración, es decir, si el mismo es a tiempo determinado, si el mismo venció o si aún está vigente por el transcurso de una de las prórrogas convencionales, y a tales efectos se observa que las partes establecieron en la cláusula tercera:

“Cláusula Tercera: La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1ro.) de Marzo del año Dos Mil Siete (2007), sin embargo, el mismo podrá prorrogarse, automáticamente por períodos iguales, consecutivos y sucesivos de un (1) año fijo, siempre y cuando una de las partes, no notifique a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento de dicho término, o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no continuar con el contrato. En todo caso, queda establecido por voluntad de las partes que en ningún caso operará la tácita reconducción. Las partes convienen expresamente en que “LA ARRENDADORA” podrá efectuar dicha notificación mediante telegrama, el cual se dará por recibido a los Tres (3) días continuos de expedición. A los fines de probar la notificación mediante telegrama, bastará con que “LA ARRENDADORA” exhiba copia del telegrama sellado por IPOSTEL o por el Instituto u organismo que hiciere sus veces, sin descartar otra forma de aviso por escrito que se considere conveniente. “EL ARRENDATARIO” efectuará el aviso por escrito de la forma que considere más conveniente, en todo caso, sea cual sea la forma de avisar, los gastos que origine dicho aviso serán por cuenta del “EL ARRENDATARIO”, y así queda expresamente convenido entre las partes. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive los honorarios de abogados, serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO”.

Ahora bien, la parte actora alega que en fecha 31 de julio de 2.008 le notificó al demandado su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, y para demostrar esta notificación consignó junto al escrito libelar instrumento privado que opuso al demandado, contentivo de carta dirigida al demandado. En relación a esta probanza, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda procedió a desconocer la firma plasmada en dicho instrumento, por lo que el actor, en uso de su derecho procedió a insistir en la autenticidad del mismo y promovió la prueba de cotejo, prueba de cotejo que se llevó a cabo por los expertos designados: L.G.C., R.O.M. y A.P.D.C.R., quienes en fecha 27 de julio de 2.010 procedieron a rendir su informe en relación a la experticia grafotécnica realizada, concluyendo lo siguiente:

La firma de Carácter Cuestionado que, como de “JUAN C.P.”, titular de la Cédula de Identidad N° 11.230.965, aparece suscrita en la Carta de Notificación, marcado “C”, de fecha: Caracas, Julio de 2008”, con membrete de “INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C. anverso del folio diecinueve (19) del Expediente No AP31-V-2010-001440, fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “JUAN C.P. VAQUERO”, titular de la Cédula de Identidad No 11.230.965, suscribió como: “EL ARRENDATARIO”, (vto folio 17 y vlto folio 18) el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de Febrero de 2007, anotado con el No. 06, Tomo 21, el cual riela en original a los folios catorce (14), quince (15), dieciséis (16), diecisiete (17) y dieciocho (18) de este expediente, señalado para estos efctos como frimas indubitadas. Es decir, existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a las firmas auténticas de las misma persona que identificándose como “Juan C.P. Vaquero” suscribió el documento indubitado (Contrato de Arrendamiento).”

Así las cosas, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil establece en su único aparte que: “Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido…”, por lo que, en el presente caso, al haber sido probada la autenticidad de la firma del ciudadano J.C.P.V., en relación al documento privado desconocido, contentivo de la notificación de no prórroga del contrato, el mismo se tiene por reconocido, y en consecuencia, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-

Establecido lo anterior, se observa que mediante la carta dirigida por la parte actora al demandado éste le notificó que:

Tenemos a bien dirigirnos a usted a fin de informarle que el próximo 28 de febrero de 2009 vence el contrato de arrendamiento vigente entre su persona e Inmobiliaria A.S..

Ahora bien, NO estamos interesados en renovar el contrato de arrendamiento y cumpliendo con lo establecido en la cláusula Tercera del ya mencionado contrato notificamos, con suficiente antelación, la NO PRORROGA del mismo.

Por lo antes expuesto, agradecemos entregar al vencimiento del contrato, el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes

Ésta carta aparece con fecha de Julio de 2.008, y fecha de recibido el 31 de julio de 2.008, por lo que, se llenaron los extremos establecidos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, es decir, que la notificación de no prórroga se hiciere con por lo menos treinta (30) días continuos antes del vencimiento de dicho término o de cualquiera de sus prórrogas.

Es por lo anterior que, en el presente caso, llegado el 01 de marzo de 2.009, el contrato no se renovó, dada la notificación de no prórroga hecha por el arrendador al arrendatario, y en consecuencia, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de la prórroga legal, tal como lo establece el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas, en el presente caso, la relación arrendaticia tuvo un lapso de duración de tres (3) años, desde el 01 de marzo de 2.007 hasta el 01 de marzo de 2.009, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió al demandado un lapso de prórroga legal de UN (1) año partir del día del vencimiento del plazo contractual establecido, que en el presente caso fue el 01 de marzo de 2.009, por lo que a partir del día siguiente a este fecha comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, venciendo la misma el 01 de marzo de 2.010. Así se establece.-

Es por lo anterior que, llegado el 01 de marzo de 2.010, el arrendatario estaba en la obligación legal y contractual de cumplir con su obligación de entregar el inmueble, en razón al vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.-

El artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.

Por otra parte hay que señalar que uno de los principales efectos de los contratos es que ellos tienen efectos de ley entre las partes (artículo 1.159 del Código Civil), y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede pedir a su elección el cumplimiento o la resolución (artículo 1.167 eiusdem).

Así las cosas, en el presente caso, ha quedado plenamente demostrado en autos que, el demandado, llegado el 01 de marzo de 2.010, fecha en la que feneció el lapso de la prórroga legal, no dio cumplimiento a su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión se hace procedente en derecho. Así se decide.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la sociedad INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C., en contra del ciudadano J.C.P.V., ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: ÚNICO: Se condena al demandado a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el No 1 del Edificio Rioja, situado en el Pasaje La Asunción, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar la misma a las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Esta sentencia definitiva consta de once (11) folios útiles.-

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-

Exp. No AP31-V-2010-001404