Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 2 de Junio de 2010

REPÚLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

DE LAS PARTES y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 de diciembre de 1987, bajo el No. 08, Tomo 48-A, representada por su Presidente L.H.M.D.N., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-4.142.730.

PARTE DEMANDADA: R.D.O.M., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-5.025.370.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACCIONADA: Abogados J.G.M.A. y P.M.R.M., inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 34.000 y 26.126 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 05 de octubre de 2009 (f. 53).

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N°: 5729.

II

ANTECEDENTES e ITER PROCESAL

La presente controversia se inicia mediante interposición de libelo de demanda cuyo conocimiento, luego de la distribución de causas, correspondió a este Tribunal; mediante el mismo la empresa mercantil INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., a través de su Presidente, acciona al ciudadano R.D.O.M., para que cumpla su obligación de entrega del inmueble arrendado, pago de cláusula penal, daños y perjuicios por cánones insolutos, el pago de las costas y honorarios del procedimiento.

La demanda es planteada por la accionante bajo los siguientes argumentos:

.- Que en fecha 15 de mayo de 2007, fue suscrito entre la ciudadana M.I.P. y la demandante contrato de administración de inmueble del su propiedad consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, Residencias Friuly, Torre B, piso 2, apartamento 2-1, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

.- Que en razón de ese contrato procedió a cederse en alquiler al demandado, mediante contrato a tiempo determinado suscrito por vía privada en fecha 15 de mayo de 2007, y que en la cláusula segunda del mismo, se estableció como plazo de duración seis (6) meses.

.- Que vencido el contrato en fecha 02 de noviembre de 2007, el accionado fue notificado judicialmente de la no prórroga del contrato, concediéndosele la prórroga de ley; notificación que se hizo dentro del tiempo de la cláusula segunda del contrato y que de igual manera se le concedió la prórroga legal de un (1) año, superior a la que le correspondía.

.- Que aunado a lo anterior, desde el vencimiento de la prórroga legal, ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, adeudando tres (3) meses de alquiler.

.- Que para evitar un litigio, vencido el lapso de prórroga legal, se citó al demandado a la inmobiliaria, cita a la cual no acudió, siendo infructuosas las gestiones para que proceda a la entrega del inmueble.

.- Que por lo anterior, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al accionado para:

• Que cumpla con su obligación de entrega del inmueble arrendado.

• Que de conformidad con la cláusula penal, pague la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), por los cincuenta y dos (52) días transcurridos sin que haya entregado el inmueble, calculados a razón de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios. Igualmente, solicitó los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble.

• El pago de la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir.

• El pago de las costas procesales.

Estima su demanda en la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVAES (Bs. 3.500,00), y la fundamenta en los artículos 1159,1160 y 1167 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la ley especial.

Acompaña a su escrito libelar: Copia del acta constitutiva de la empresa demandante. Original del contrato de administración. Original del contrato de arrendamiento. Notificación judicial de no prórroga del contrato. Original del recibo de pago de última mensualidad cancelada.

En fecha 04 de febrero de 2009, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para que diera contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación (f 24).

En fecha 05 de octubre de 2009, el demandado R.D.O.M. asistido del Abogado J.G.M.A., mediante escrito, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra y esgrime en su defensa:

.- Que solicita la inadmisibilidad de la acción, porque el contrato de arrendamiento, instrumento de la demanda no fue suscrito por la arrendadora, por lo que el contrato está viciado de nulidad absoluta.

.- Alega en su defensa, la falta de cualidad de la demandante, por ser sólo la administradora del inmueble, razón por la que debió acompañar el contrato de arrendamiento y documento auténtico a través de la cual se le arroga la cualidad de administradora para dar en arrendamiento, administrar, recibir cánones y ejercer cualquier acción judicial.

.- Rechaza y niega: Que el contrato de arrendamiento haya sido suscrito en fecha 15 de mayo de 2007; que esté ocupando el inmueble desde esa fecha, pues lo ocupa desde el 15 de diciembre de 2004; que la demandante tenga cualidad para ejercer la acción; que el contrato sea suficiente en cuanto a derecho para intentar la acción; que se le haya notificado judicialmente de la no prórroga del contrato; que desde el 15 de noviembre de 2007 haya dejado de pagar el canon arrendaticio; que se le haya citado a la inmobiliaria y no haya acudido; que deba pagar la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) por concepto de cláusula penal; que deba pagar la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) por concepto de daños y perjuicios; y la estimación de la demanda.

.- Conviene en que el único carácter con que puede actuar la demandante es como representante de la inmobiliaria del inmueble.

Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho, así, la demandada promueve pruebas en fecha 19 de octubre de 2009, y la demandante lo hace en fecha 20 de octubre de 2009.

III

MOTIVACIÓN DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido, observa lo siguiente:

Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre la administradora de la demandante y la accionada, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, Residencias Friuly, Torre B, piso 2, apartamento 2-1, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T.; contrato en el que se estableció como plazo de duración seis (6) meses, comenzando su vigencia en fecha 15 de noviembre de 2007, con la indicación de la demandante que el 02 de noviembre de 2007, fue notificado el demandante de la no prórroga del contrato, por lo que se le concedió la prórroga legal del literal “b)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual demanda: El cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble; la cláusula pena; los cánones dejados de percibir; y las costas del juicio.

A su vez, la accionada esgrime en su defensa: Que el contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta. Que hay falta de cualidad de la demandante. Que la relación arrendaticia se inició en el año 2004; con la negación y rechazo de que se le haya notificado validamente. Que haya dejado de pagar los cánones arrendaticios. Que deba pagar lo peticionado por cláusula penal. Rechaza además la estimación de la demanda.

Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada por la falta de cualidad de la demandante, la nulidad del contrato y encontrarse solvente.

En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad, y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.

La presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …

Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra opuso: La inadmisibilidad de la acción. La falta de cualidad de la demandante. La impugnación de la cuantía; pasa quien juzga, a la resolución de las mismas en los siguientes términos:

PRIMER PUNTO PREVIO:

IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En razón de que la demandada al momento de dar contestación a la demanda de autos, impugna la estimación de la demandada realizada por la actora; pasa quien juzga, a resolver lo referente a la impugnación así planteada, en los siguientes términos:

La accionada indica, que rechaza la estimación de la demanda señalada por la demandante en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), por cuanto los artículos 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil, establecen el modo y forma de estimar la demanda, y la estimación de la demandante no se ajusta a ningún parámetro de ley.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la posibilidad de que el demandado impugne la estimación que el demandante hizo del monto de su demanda, bien por exagerada o por irrisoria. Esa impugnación debe ir acompañada de la proposición de una nueva cuantía en que deba ser estimada la demanda, pero esta vez hecha por la demandada. Eso es lógico porque de nada serviría determinar que una estimación fue exagerada o fue ínfima, sino se ofrece un parámetro con el cual compararla y en el cual imponerla. Por esos motivos, la doctrina de casación mayormente aceptada, y a la cual se acoge este Tribunal, ha preferido tener como no hecha la impugnación que no se acompaña de una cuantía propuesta. En el caso que nos ocupa, como quiera que no se cumplió con la carga de proponer una nueva cuantía, se tiene como no hecha dicha impugnación. Así se declara.

SEGUNDO PUNTO PREVIO:

INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN

Expresa la accionada, que la presente acción debe sucumbir y ser declarada inadmisible por cuanto el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda no fue suscrito por la arrendadora Inmobiliaria San Benito C.A., en su condición de mandataria de la propietaria; por tal razón, el contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta.

Para decidir se observa:

Ilustrativa jurisprudencia de vieja data de este Alto Tribunal, la cual ahora se reitera, ha definido el instrumento o documento privado, en los siguientes términos:

... Como es doctrina, en la expresión instrumentos o documentos privados se comprenden todos los actos o escritos, que emanan de las partes, sin intervención del registrador o de algún otro funcionario competente –requerida en el documento público o autentico- y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba; y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone. Con esa especie de documento pueden pues, probarse todos los actos que la ley no requiera su constancia en documento público, o no revista de solemnidades especiales; documentos esos que solo tienen validez si son reconocidos o tenidos legalmente por tales

. (Sent26-05-52. G.F. Nº 11 1ª. Etapa. Pág. 359 y siguientes) (subrayado propio).

H.E.I.B.T., en su obra TRATADO DE DERECHO PROBATORIO DE LA PRUEBA EN ESPECIAL. Livrosca. Caracas 2.004, págs. 424 y 425, señala:

Omissis… Luego, en cuanto a los requisitos del instrumento privado, observamos que el legislador no exige como tal requisitos formales o esenciales como sucede en materia de instrumentos públicos, limitándose a señalar en el artículo 1368 del Código Civil, que el instrumento privado debe estar firmado o suscrito por el obligado, debiendo además expresar en letras-de ser el caso-la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos donde una sola de las partes se obliga a entregarle a la otra una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero…

Abundando más sobre los instrumentos privados explanamos, la opinión del Autor R.R.M., en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO, cuarta edición. Librería J. RINCON, Barquisimeto 2.006, págs 637 y 638; en donde se establece:

Omissis… La doctrina y la jurisprudencia reconocen la importancia del documento privado, pues, por ser una prueba preconstituida por las partes se desprende de ella una presunción de sinceridad, debido a que aquéllas han querido tener una comprobación del negocio que han realizado. Es sostenible que el documento privado firmado por la parte a quien se le opone, tiene presunción de autenticidad.-

Son múltiples las especies de documentos privados. Son por ejemplo, cartas, los libros de los comerciantes, asientos en papales domésticos, telegramas, planos, etc. En fin es todo aquello que es obra de las partes, en las cuales estas han querido constar un hecho, acto o negocio jurídico, es decir, pueden ser declarativos, representativos, dispositivos o informativos.

Omissis…

En el punto 15.6.2. REQUISITOS DE EXISTENCIA DE DOCUMENTO PRIVADO el citado autor en ob. Cit. Pág. 639 expone: …. Se puede decir que los requisitos de existencia del documento son:

a) Que represente un hecho cualquiera.- b) que esté firmado por la persona a quien se opone. Exige el artículo1.368 del Código Civil que debe estar firmado por el obligado, lo que equivale a decir que no tienen efecto marcas, sellos, huellas, etc.; sin embargo, cuando se trata de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, puede hacerse por firma a ruego, acompañado con la firma de dos testigos.

En consecuencia, por estar suscrito por el obligado, aunque ciertamente ausente de la firma de la demandante; tiene este Juzgador, el documento en mención como válido y con los efectos jurídicos pertinentes, en razón de que se encuentra suscrito por la persona a quien se le opone (demandado) y éste no lo desconoce en cuanto a su firma, por lo que se declara improcedente la defensa opuesta de nulidad del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento. Así se decide.

TERCER PUNTO PREVIO:

DEFENSA PERENTORIA

La accionada en su contestación alegó la defensa perentoria de fondo de FALTA DE CUALIDAD de la parte actora, con fundamento en los siguientes argumentos:

Que la demanda es interpuesta por INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., actuando por sus propios derechos, pero que a la luz del derecho, la misma actúa como administradora de la propietaria del inmueble y que la misma es sólo a los efectos de la Ley, la administradora del inmueble, razón por la cual, a la luz del derecho debió acompañar con el libelo de demanda el contrato de arrendamiento suscrito y documento auténtico, a través del cual se arroga la cualidad de administradora y facultada expresamente para dar en arrendamiento, administrar o recibir cánones de arrendamiento y ejercer cualquier tipo de acción judicial.

El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:

La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….

(destacado del tribunal).

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro L.L., es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA. Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.

Ocurre entonces, que la parte actora acompañó al libelo como instrumento fundamental de la acción incoada, original del contrato de arrendamiento privado de fecha 15 de mayo de 2007, documento que queda reconocido por la accionada conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que siendo el contrato de arrendamiento, un acto jurídico bilateral, cuyos efectos arropan a todas las partes que lo celebran; se hace necesario observar, en el caso bajo examen, y así consta de autos, que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre la sociedad de comercio INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., como arrendadora, y el ciudadano R.D.O.M. como arrendatario.

Además se tiene, que del expediente de consignaciones No. 461 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el arrendatario ahora demandado, ocurre para depositar a nombre de la demandante cánones arrendaticios, con lo que se tiene que expresamente la está reconociendo como arrendadora.

De dichas pruebas se desprende, que la actora tiene cualidad para intentar la presente acción, toda vez , que en dichos documentos se demuestra la relación locativa existente entre las partes, y que la demandante funge como arrendadora, lo que legitima su condición de accionante, esto es, con cualidad para intentar la presente demanda. En otras palabras, queda demostrado, que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por el actor (arrendador) y la titularidad de la acción; por lo que es concluyente, que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se decide.

Resuelto lo anterior y depurado el proceso, pasa quien juzga, a decidir el fondo de la controversia, analizando para ello el material probatorio aportado por las partes a la litis.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Con su escrito libelar:

DOCUMENTAL: Copia simple del documento constitutivo estatuario de la Sociedad de Comercio demandante, inscrito ante la Oficina de Registro Mercantil, en fecha 19 de diciembre de 1987, inscrito bajo el Nro. 8, Tomo 48-B. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la existencia e identidad y normas de representación de la persona jurídica que se presenta como actora en el presente juicio, conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.

DOCUMENTAL: Original del contrato de administración de inmueble, de fecha 15 de mayo de 2007, suscrita entre la demandante y la ciudadana M.I.P., quien es tercera ajena en la causa, y en tal sentido debió ratificar mediante deposición testifical este documento, y por cuanto ello no se evidencia de autos, la prueba no es objeto de valoración.

DOCUMENTAL: Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, el cual versa sobre el inmueble objeto de la controversia. Esta documental promovida conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no resultar desconocida por la demandada a quien fue opuesto, se declara reconocida. Por lo que se valora como legalmente reconocido, para demostrar la convención celebrada por las partes referido al arrendamiento del inmueble objeto de la litis y las estipulaciones reguladoras de su relación arrendaticia.

DOCUMENTAL: Notificación judicial No. 6438, emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. De conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se le valora en toda su autenticidad para demostrar su contenido material, en cuanto a lo indicado por la demandante a la demandada de no prorrogar el contrato arrendaticio que las vincula.

DOCUMENTAL: Original del recibo No. de control 00-0001694 de fecha 20-10-2008, se valora conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago del canon arrendaticio del mes transcurrido del 15-10-2008 al 14-11-2008.

En el lapso probatorio:

.- Reproduce el valor del contrato de administración. Se indica que esta probanza ya resultó analizada.

.- Reproduce el valor del contrato del contrato de arrendamiento de fecha 15/05/2007. Se indica que esta probanza ya resultó analizada.

.- DOCUMENTAL: Valor probatorio del documento de fecha 22 de diciembre de 2004, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Nro. 14, Tomo 159. Se valora esta prueba como documento público conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el contenido material de lo referido a la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la litis desde la fecha de ese mismo documento.

.- DOCUMENTAL: Original de la notificación judicial No. 5832 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se indica que esta prueba ya resultó valorada.

.- DOCUMENTAL: Recibos originales de cancelación de alquiler del inmueble objeto de la controversia, desde el 15 de agosto de 2007 al 14 de noviembre de 2008. Al ser confrontados y dejado en su lugar copia simple, se valoran como demostrativos del pago de canon arrendaticio celebrado en las fechas que se indican en los recibos señalados, todo conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

-. DOCUMENTAL: Copia certificada del expediente de consignaciones No. 461 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Esta documental al haberse agregado en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y por tanto se confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.357 Código Civil, por haber sido emitido por un Juez con facultad para dar fe de ese acto, y por tanto, hacen fe que la demandada solicitó la apertura de una cuenta bancaria para depositar los cánones de arrendamiento del inmueble de autos, así como que la consignataria pagó los cánones de arrendamiento en las fechas y por los montos que en tales documentos se indican.

.- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, suscrito en fecha 22 de diciembre de 2004. Esta documental se valora como documento público, para demostrar la convención celebrada por las partes, referido al arrendamiento del inmueble objeto de la litis y las estipulaciones reguladoras de su relación arrendaticia.

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:

.- CONFESION: En cuanto a la cualidad que se arroga en el juicio. Se indica que lo referido a falta de cualidad ya fue resuelto supra.

.- Conforme a la comunidad de la prueba: Contrato de administración. Se indica que el mismo ya fue objeto de análisis.

.- El recibo privado de fecha 20/10/2008, inserto al folio 23. Se indica que ya resultó analizado.

.- Contrato de arrendamiento que riela a los folios 10 y 11. Se indica que ya resultó analizado.

.- Recibos o facturas de pago de alquiler de fechas: 20-12-2007, 18-01-2008, 20-02-2008, 19-03-2008, 21-04-2008, 20-05-2008, 23-06-2008, 21-07-2008, 20-08-2008 y 22-09-2008. Se valoran conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago de canon arrendaticio señalado en los recibos promovidos.

ACERVO PROBATORIO

Del descrito material probatorio cursante en autos, queda comprobada, en primer término, la relación arrendaticia entre las partes a través de los contrato de arrendamiento cursante a los autos del expediente, comprobándose que la relación arrendaticia se inicia el 15 de diciembre de 2004, y que la misma se desarrolla mediante contratos pactados a tiempo determinado. Así se establece.

Quedó igualmente demostrado, a través de la notificación judicial efectuada, que la demandada fue debidamente informada de la expresión de voluntad de la accionante, de que la relación arrendaticia no sería prorrogada, y que dicha notificación se realiza tempestivamente, esto es, cinco (05) días antes de su prórroga automática, puesto que fue practicada en fecha 02 de noviembre de 2007 y el contrato se prorrogaba el 15 de noviembre de 2007. Teniéndose en consecuencia, que la relación arrendaticia se mantuvo por el lapso de dos (2) años y once (11) meses, en consecuencia, le correspondía como prórroga legal el disfrute de un (1) año de permanencia en el inmueble conforme a lo indicado en el artículo 38 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda establecido.

Se tiene, que demostrado como quedó el disfrute de la prórroga legal a la que el arrendatario tenía derecho, se produce el hecho de la consumación del lapso del contrato de arrendamiento y su prórroga legal; por lo que ante tal circunstancia, la acción incoada por el actor y tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios queda plenamente comprobada; por lo que la demanda así plasmada debe ser declarada con lugar como así quedará expresamente indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CLÁUSULA PENAL:

En el mismo sentido y por cuanto en el contrato de arrendamiento se estableció, que la arrendataria cancelaría por cláusula penal la suma de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios, por cada día de mora que deje transcurrir por la entrega del inmueble; se condena a la parte demandada al pago de tal suma, no hasta la entrega definitiva del inmueble, puesto que ello pudiera depender en su ejecución de la demandante, en perjuicio del demandado, sino hasta la fecha de sentencia definitivamente firme; ello en razón de que según lo dispuesto en el artículo 1160 de Código Civil:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Y el artículo 1264 eiusdem, nos indica:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

Para calcular el concepto cláusula penal, se nombrará una vez se encuentre firme la presente decisión un experto contable, que determinará tal monto bajo los presupuestos de que el monto diario será la suma de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00), y que el mismo se empieza a computar desde el día 16 de noviembre de 2008 hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme. Así se decide.

DAÑOS Y PERJUICIOS:

En cuanto a los daños y perjuicios estimados en la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) representados por los cánones arrendaticios dejados de percibir, se tiene que fueron peticionados conforme a lo indicado el criterio jurisprudencial de fecha 04 de abril del 2.003 (TSJ – Sala Constitucional, expediente Nº 01-2891 sentencia Nº 669, ponente: Magistrado Dr. E.C.R.); del que se transcribe en extracto:

… La Sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demandado, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda.

Con forme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

Ahora bien, por cuanto la demandante peticiona el pago de los meses de alquiler desde el vencimiento de la prórroga legal, esto es, desde el 15 de noviembre de 2008, y de autos, en especial del expediente de consignaciones; se observa, el pago de los mismos, es forzoso declarar sin lugar tal pedimento. Así se decide.

En razón de que el anterior pedimento fue declarado sin lugar, la demanda que nos ocupa deberá ser declarada parcialmente con lugar. Así se decide.

IV

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha propuesto la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA SAN BENITO C.A. a través de su Presidenta L.M.D.N., contra el ciudadano R.D.O.M. representado por los Abogados J.G.M.A. y P.M.R.M..

SEGUNDO

SE DECLARA CON LUGAR el cumplimiento de contrato de arrendamiento por entrega del inmueble, formulado por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., a través de su Presidenta L.M.D.N., contra el ciudadano R.D.O.M.. En consecuencia, SE CONDENA a éste último en su calidad de demandado entregar a la demandante INMOBILIARIA SAN BENITO C.A., el inmueble que ocupa como inquilino, consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, Residencias Friuly, Torre B, piso 2, apartamento 2-1, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de cláusula penal, la suma de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) diarios, por cada día de mora que deje transcurrir por la entrega del inmueble; lo cual será determinado por un Experto Contable, con el entendido de que el monto se estimará desde el día 16 de noviembre de 2008 hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme.

CUARTO

SE DECLARA SIN LUGAR el pago de la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) por concepto de daños y perjuicios, estimados en cánones dejados de percibir.

QUNTO: SE EXONERA a la parte demandada del pago de costas procesales, por no haber vencimiento total.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la n.C. que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) días del mes de junio de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 5729.