Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Noviembre de 2007

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA 200555, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de mayo de 2005, bajo el No. 24, tomo 1100.

APODERADOS DE LA ACTORA: D.E.C.A. y A.T.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.060 Y 117.975, respectivamente.

PARTE ACTORA: HELIMEDICAL C.A., sociedad mercantil, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de marzo de 2000, bajo el No. 10, Tomo 46-A-Segundo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDA: N.M.P., S.E. BOADA BENNASAR y FLEMING V.M., venezolanos, abogados en ejercicio, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 42.040, 66.494 y 95.280 respectivamente.

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión que dictó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de Junio de 2007, que declaró parcialmente con lugar la acción intentada de Resolución de Contrato de Arrendamiento .

CAUSA: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 9623.

CAPITULO I

NARRATIVA

Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, luego de la distribución de ley, en virtud de la apelación que fuera interpuesta por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial en fecha 05 de Junio de 2007, que declaró parcialmente con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda presentado por ante el Tribunal Distribuidor de turno, de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos D.C.A. y A.T.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 25.060 y 117.975, respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555, C.A., anteriormente identificada; y cumplido con los trámites de distribución legales fue asignado al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para su sustanciación y decisión.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.160, 1.579, 1592 Ordinal 2, 1.159, 1.167, 1.133, 1863, y 1.167 todos del Código Civil y las cláusulas Sexta, Décima Segunda y Décima Cuarta del Contrato sub litem.

Según la distribución de Ley, le correspondió conocer al Juzgado Superior Tercero del Área metropolitana de caracas, del presente recurso de apelación, quien en fecha 19 de junio de 2007 se INHIBIO de conocer del presente recurso de conformidad con lo establecido en el articulo 82 ordinal 18 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de junio de 2007, el Tribunal Superior Tercero remitió mediante oficio No. 07-0259 el presente expediente al Tribunal Superior Distribuidor a los fines de la distribución de Ley, siendo que le correspondió conocer del presente recurso a esta Alzada.

En fecha 03 de julio de 2007, se le dio entrada a la presente causa, y se fijó el décimo (10º) día, a los fines de dictar la correspondiente sentencia de conformidad con lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09 de julio de 2007, la abogada A.T.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de conformidad con lo establecido en el articulo 299 del Código de Procedimiento Civil, en el que procedió a adherirse a la apelación intentada por la parte demandada.

En fecha 14 de agosto de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada presento escrito de alegatos.

En fecha 18 de septiembre de 2007 la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia, consignó copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas en fecha 20 de julio de 2007, en la cual declaró sin lugar la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada contra el auto dictado por el Tribunal A Quo en fecha 10 mayo de 2007, que declaró inadmisible la prueba de exhibición de documento consagrada en el articulo 426 del Código de Procedimiento Civil, todo esto con la finalidad de rebatir lo alegado por el representante judicial de la parte actora en su escrito de alegatos.

Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal lo hace fuera del lapso establecido para ello, dada la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia.

CAPITULO II

MOTIVA

Para decidir el Tribunal observa:

De la sentencia de fecha cinco (05) de junio de 2007, proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se encuentra inserta a los folios Nos. 199 al 207 del presente expediente, se desprende que fue declarada Parcialmente con lugar la acción de resoluciòn de contrato de arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555 C.A. contra la empresa HELIMEDICAL C.A., y en consecuencia se ordenó hacer entrega a la demandante del inmueble arrendado objeto de la litis, y pagar la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,00), equivalente a las mensualidades del canon de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de enero y febrero de año 2007.

DE LA ADHESIÒN EJERCIDA POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

Por su parte la apoderada judicial de la parte actora en su escrito denunció lo siguiente:

• Que la sentencia apelada declaró con lugar la Resolución del Contrato de Arrendamiento peticionada tomando en cuenta la violación por parte de la arrendataria-demandada de las cláusulas referidas al impago de los cánones de arrendamiento en tiempo oportuno, esto es la falta de pago de los cánones en sus fechas convenidas, y la violación en lo que respecta a la obligación que tenia la arrendataria de prestar fianza como lo dispone la cláusula Décima Cuarta del contrato.

• Que en la demanda se alega igualmente la violación de la cláusula Décima Primera del Contrato, que le impone a la arrendataria la obligación de mantener vigente una póliza de seguros a favor de la arrendadora por todo el tiempo del contrato que ampare el inmueble y equipos contra daños por ruina, terremoto, temblor de tierra, incendio o rayo, fuego, agua, explosión, guerra, motín, revolución y daños maliciosos, como daños locativos a terceros y con la prima pagada de contado, la cual debía entregar la arrendataria en copia fotostática simple en el lapso de 30 días continuos luego de la firma del contrato, y el Tribunal en su decisión incurrió en incongruencia negativa al no pronunciarse sobre ese alegato que fungía como causal de resolución establecido en la cláusula décima segunda del contrato.

• Que esta superioridad debe declarar con lugar la apelación ejercida por esta representación, declarando con lugar la demanda, tomando en cuenta la violación de la demandada de la cláusula décima primera, que conlleva al incumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato y del articulo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, que hace resoluble el contrato sub litem.

• Que el dispositivo segundo del fallo, ordena pagar la cantidad de Bs. Catorce millones de bolívares equivalentes a las mensualidades del canon de arrendamiento insolutas de los meses de enero y febrero del año 2007, a razón de Bs. 7.000.000,00 cada mes y los que se sigan venciendo desde el mes de abril del presente año hasta la fecha de entrega del inmueble.

• Que se puede apreciar del libelo de la demanda que se demandó el pago de los meses de enero, febrero y marzo de 2007, y los que se siguieran venciendo.

• Que la sentencia da como válida la consignación hecha en el Tribunal competente según lo establecido en el articulo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del mes de marzo del año 2007, pero que ello no exime a la arrendataria demandada de pagar ese mes de marzo, y que ese dispositivo segundo en la forma como fue redactado, induce a la exoneración de la demandada del referido pago del mes de marzo, y por ende se debe condenar al pago de ese mes aunque se encuentre consignado en el Tribunal competente.

• Que la sentencia niega la corrección monetaria solicitada en el escrito libelar de las cantidades adeudadas por medio de la indexación, porque a decir del sentenciador A Quo, al contemplar la ley de Arrendamiento Inmobiliario como sanción el pago de los intereses moratorios de los cánones insolutos, ello no niega el carácter actualización monetaria de las cantidades adeudadas como efecto de su devaluación por el transcurso del tiempo.

Por otra parte, la demandada en su escrito de Alegatos señaló lo siguiente:

• Que este Tribunal Superior acuerde la nulidad de la sentencia dictada por el Tribunal A Quo y consecuencialmente con lugar la presente apelación y sin lugar la demanda intentada, conforme a lo señalado en el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, ello por resultar contradictoria la misma, ya que en la motiva de la sentencia la sentenciadora señala por un lado que la demandada aportó a los autos copia certificada de las consignaciones realizadas ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los cuales se le atribuye todo valor probatorio que de ellas emana al tratarse de los documentos contenidos en el articulo 429 esjudem y por otra parte observamos que hay contradicción de la juez en cuanto a lo declarado en la sentencia en el punto segundo de su dispositiva.

• Que declare la reposición de la causa al estado de admisión de pruebas en primera instancia y consecuencialmente la nulidad de la sentencia dictada en fecha 05 de junio de 2007, por el Tribunal A Quo basado en lo establecido en el articulo 49 de la CRBV y 206 del Código de Procedimiento Civil, ya que el Juzgador del A Quo dejo en estado de indefensión a su representada al no admitir la prueba de exhibición de documentos alegada, al no haberle dado cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, negativa esta a la cual apeló ante el A Quo, oyéndose ese recurso en el solo efecto devolutivo pasando a conocer de la misma al Juzgado Superior Tercero, y cuyo Juez se inhibió del conocimiento de la causa, por lo que dada la naturaleza e importancia de la apelación que interpuso oportunamente contra el auto que decreto el A Quo negando la prueba de exhibición de documento y por cuanto se encuentra ahora este juzgado conociendo de la Apelación contra sentencia definitiva dictada por el A quo, solicitó que dada las conexiones entre dichas causas, la acumulación de las mismas, en aras de la celeridad y economía procesal y a fin de evitar sentencias contradictorias.

• Que encontrándose el demandante en la prórroga legal obligatoria que necesariamente ha de conceder como arrendador a su representado como inquilino, incurre en una abierta violación de esta normativa, pues siempre ha existido continuidad por parte de su representado en ocupar con carácter de arrendatario los citados inmuebles, por lo que no ha perdido en ningún modo el uso de la cosa, de manera que tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratados está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditaría en la continuidad de la ocupación del inmueble.

• Que del marco contractual arrendaticio, en la última parte de la Cláusula Décima, se evidencia que el ciudadano T.C.P., identificado con la Cédula de identidad No. V.-10.350.443, se constituyó en fiador principal y solidario a favor de la arrendadora por todas y cada una de las obligaciones que por el citado contrato de arrendamiento asumió el arrendatario y así fue aceptado por el arrendador, por lo tanto al aceptar el arrendador incluso en el mismo contrato de arrendamiento que un tercero se constituyera en fiador y principal garante de todas las obligaciones contractuales derivadas del contrato en comento, y hasta por el tiempo que dure la relación arrendaticia, siendo así, la fianza requerida no tiene sentido alguno y por lo tanto quedaba sin efecto alguno, no tiene razón de ser, ello amparado tal como lo manifestó del contenido del articulo 21 de la comentada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual invocó a favor de mi representado, y tan es así tal captación que incluso el arrendador recibió sin ningún tipo de reserva el primer pago derivado de tal relación arrendaticia como canon de arrendamiento, por lo tanto rechazó que su representada haya incumplido con el contenido señalado en la Cláusula Décima Cuarta del marco contractual en comento, siendo tales argumentos rechazados por el A Quo sin darle valor alguno.

• Que en referencia a la probanza negada por el A quo, la misma es considerada vital pues con ella quedaría demostrado que contrario a lo señalado por el accionante y ratificado por el sentenciador, su representada entregó dos (2) letras de cambio al ciudadano P.F., representante de la accionada en el contrato de arrendamiento, y este así las recibió a titulo de garantía del Cabal cumplimiento de la obligación arrendaticia, por lo que las mismas sustituyeron de hecho a la fianza bancaria o de compañía de seguros plasmada en el contrato, y así siempre lo consideraron las partes, de hecho, a su representada nunca le fue solicitado el cumplimiento de la entrega de los citados instrumentales cambiarios.

• Que dado a la vulnerabilidad que se presenta en la presente causa pues ha sido menoscabado el derecho a la defensa a su representado dado la negativa a la admisión de pruebas por una parte y ante la falta de la debida valoración de las pruebas aportadas y admitidas por esa representación, es por lo que solicitó que la presente apelación sea declarada con lugar y consecuencialmente se declare la nulidad de la sentencia objeto de la presente apelación.

En la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la demandada señaló como cierto la condición de arrendatario que tiene su representado sobre dos (02) locales destinados para Oficina distinguidos con la letra y números A-1004 y A-1003, situados en el Décimo piso de la Torre A, del centro Comercial Ciudad Tamanaco, Urbanización Chuao, Municipio Autónomo Chacao, Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas, el cual ha venido ocupando contrario a lo señalado por el demandante, desde hace mas de cuatro (4) años de manera pacifica e ininterrumpida siendo el último de los contratos de arrendamiento, el suscrito con el demandante en fecha 5 de diciembre de 2006, por ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 34, tomo 152 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual viene rigiendo desde el 1 de octubre del año 2006, y finalizó el 31 de mayo de 2007.

Rechazó, negó y contradijo:

• Que su representada ha incumplido con las cláusulas Tercera, Décima Tercera y Décima Cuarta del Contrato de arrendamiento ya que su representada HELIMEDICAL C.A. cumplió y ha vendido cumpliendo con su obligación de arrendataria, los cánones de arrendamiento si han sido pagados por su representada, pero se han negado a recibirlo sin justa causa, y los mismos fueron consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oportunidad de hacer formal oposición a la medida de secuestro decretada, de los cuales se evidencia el pago de los meses de enero, febrero, marzo y también el mes de abril del 2007.

• Que el demandante entregó a su representada los inmuebles el 15 de diciembre de 2006, pues lo cierto es que su representado ha venido ocupando los citados inmuebles de manera pacifica e ininterrumpida desde hace mas de cuatro (4) años, por lo que la conducta del demandante al imputar ciertos incumplimientos derivados del marco contractual que los une, pretende burlar la prórroga legal a la que tiene derecho su representado amparado en el contenido del articulo 38 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios y que encontrándose el demandante en la prorroga legal obligatoria que necesariamente ha de conceder como arrendador a su representado como inquilino, incurre en una abierta violación de esta normativa, pues siempre ha existido continuidad por parte de su representado en ocupar con tal carácter de arrendatario los citados inmuebles, por lo que no ha perdido en ningún modo el uso de la cosa.

• Que su representado incumplió con su obligación de constituir a su favor una fianza bancaria de compañía de seguros debidamente autenticada con el pago de la prima, para garantizarle el cumplimiento de las obligaciones asumidas a través del contrato de arrendamiento, ya que las fianzas de compañías de seguro que argumenta el demandante en el libelo, no existen en nuestra legislación.

• Que su representada haya incumplido con el contenido señalado en la cláusula Décima Cuarta del marco contractual en comento, ya que se puede evidenciar de la última parte de ésta cláusula que el ciudadano T.C.P. identificado con la cédula de identidad No. V.-10.350.443, se constituyó en fiador principal y solidario a favor de la arrendadora por todas y cada una de las obligaciones que por el citado contrato de arrendamiento asumió el arrendatario y así fue aceptado por el arrendador.

• Niega que su representada haya incumplido con el contenido señalado en la cláusula Décima Primera del marco contractual en comento, ya que entregó dos (02) letras de cambio firmadas en blanco a requerimiento del primero, a manera de garantizarse éste ultimo cualquier daño que pudiera sufrir como arrendador o sus asociados o cualquier persona o las cosas de su propiedad y por el cual deberá responder su representada mientras dure la relación arrendaticia, por tanto amparado en el contenido del articulo 21 de la comentada ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual invoca a favor de su representado, y que en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías, es decir, la pretensión del arrendador de tener como garantía a manera de facilitar cualquier acción devenida por daños a los inmuebles dos (2) instrumentales cambiarios, incluso firmados en blanco, y el de que se le suscita una póliza de seguros contra daños locativos, viola el contenido del citado articulado, incluso el arrendador recibió sin ningún tipo de reserva el primer pago derivado de tal relación arrendaticia, como canon de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio.

En la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 05 de Junio de 2007, se decidió lo siguiente:

…De las consignaciones efectuadas por la arrendataria se evidencia que el día 8 de marzo de año 2007 depositó los meses de enero, febrero y marzo del referido año, resultando evidente que el mes de enero y febrero fueron depositados luego de vencido sobradamente el lapso para la realización de la consignación, por lo que las mismas no producen efecto liberatorio, al no considerarse legítimamente efectuadas, toda vez que no se realizaron dentro de los parámetros establecidos en la norma supra transcrita, conforme lo convencionalmente pactado. Así se establece.

El canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del año 2007 fue realizado de manera oportuna. Así se resuelve.

Respecto a la afirmación de la demandada en el sentido que la relación arrendaticia comenzó en el año 2003. Ello, a los fines de la resolución accionada poco importa. La misma sería relevante en caso de que se hubiese demandado el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, para lo cual es relevante el inicio de la relación arrendaticia a los fines de computar la prórroga legal, la cual, solo es procedente, de no encontrarse el arrendatario incurso en causal de resolución (Articulo 40), de ahí que, habiendo el arrendatario dejado de pagar dos mensualidades consecutivas de la forma convenida en el contrato, no tiene derecho a tal beneficio y por ende no se le atribuye valor probatorio alguno de los recibos de pago consignados por la demandada por los arrendamientos y luz que van desde el año 2003. Así se establece.

En cuanto a la causal de la resolución invocada por la actora, atinente a la constitución de una fianza bancaria o de compañía de seguros, precisa quien decide, que dicha forma de garantía es procedente; no como afirma la accionada que se trata de una fianza bancaria de compañía de seguro…

Conforme la cláusula 14ª del contrato, lo exigido es una fianza bancaria o de compañía de seguro, es decir, una u otra, esto es, bien una fianza expedida por un banco o por una empresa de seguros, la cual conforme dicha cláusula debía constituir dentro de los 30 días a contar desde la firma del contrato, o sea, a partir del 15-12-2006, no representando la fianza personal constituida por el ciudadano T.C., una doble garantía, ya que ésta cesaría una vez entregada la fianza a que se hizo mención, resultando impretermitible concluir que no habiendo la accionada demostrado que cumplió con la constitución de la garantía que le fue exigida, incurrió en la causal de resolución prevista en la cláusula décima segunda del contrato. Así se resuelva.

Asimismo se observa que la parte demandada no demostró la solvencia por ella alegada, toda vez que los meses de enero y febrero del año 2007 fueron consignados extemporáneamente. No así respecto al mes de marzo del año 2007, incumpliendo el arrendatario la carga que le impone el ordinal 2ª del artículo 1592 del Código Civil. Asimismo no probó el cumplimiento de la cláusula decimacuarta, para que de esta manera quedara desvirtuada la pretensión del demandante; por lo que habiendo probado la demandada que solo pago oportunamente el canon correspondiente al mes de marzo del año 2007, es deber de esta sentenciadora, en virtud de la ausencia de elementos probatorios en autos que permita establecer el cumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones contractuales, declarar procedente en derecho la demanda incoada respecto a los cánones de enero y febrero del año 2007 así como por falta de constitución de fianza. Así se declara.

Respecto a la solicitud de indexación requerida por la parte actora, el Tribunal niega tal petición, toda vez que la única sanción que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla para el inquilino, en caso de atraso en el pago de los cánones de arrendamientos, son los intereses moratorios, en los términos consagrados en el articulo 27; y, siendo las disposiciones contenidas en dicha ley de orden público, mal puede esta sentenciadora acordar la corrección monetaria solicitada. Así se resuelve.

III

…Por las razones antes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C.A. contra la empresa HELIMEDICAL C.A. ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada en:

PRIMERO: Entregar a la demandante, el inmueble constituido por dos locales distinguidos con los números y letras A-1004 y A-1003 con una superficie de 119 y 100 metros cuadrados respectivamente, que forma parte de una área de mayor extensión, situados en el 10ª piso de la Torre “A” del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, segunda etapa, parte norte, de la avenida la Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Sucre, Estado Miranda.

SEGUNDO: Pagar la cantidad de Bs. 14.000.000,00 equivalente a las mensualidades del canon de arrendamiento insolutas de los meses de enero y febrero del año 2007, a razón de Bs. 7.000.000,00 cada mes y los que se sigan venciendo desde el mes de abril del presente año hasta la fecha de entrega del inmueble.-

Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la consignación correctamente efectuada del mes de marzo del año 2007 y la improcedencia de la indexación solicitada por la parte actora, no ha lugar a costas…

Es de observar por esta alzada, que la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar, el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 15 de diciembre de 2006, bajo el No. 34, Tomo 152 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que prueba la relación arrendaticia entre las partes, este juzgador, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y siendo que el mismo no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal para ello de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio. Así se establece.

Ahora bien es preciso señalar que el apoderado judicial de la parte demandada en su oportunidad de contestar la demandada señaló como cierta la condición de arrendatario que tiene su representado sobre los inmuebles objeto de la presente litis.

Se observa que el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano establece:

ARTÍCULO 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla…”

El articulo en comento trata de aquella relación bilateral o sinalagmática por cuanto de su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a titulo oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, pues esas obligaciones correspectivas no solo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose no de una relación aleatoria, y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo, la misma se mantiene ininterrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo conforme a la ley; continua por la misma razón de relación en donde las partes cada momento se supone que están cumplimiento las obligaciones a cargo de cada una de las mismas; fluyente debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso y goce, con fundamento en el principio según el cual “los frutos civiles se reputan adquiridos día a día, Art. 552 del Código Civil; no instantáneo pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico; y de carácter temporal pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada.

A tenor de tales características, resalta además de su contenido, su carácter bilateral, por lo que estamos en presencia de un contrato con obligaciones recíprocas, y no sólo en beneficio de una sola de las partes participantes en la relación obligatoria, es decir que esa relación no resulta continente de obligaciones a cargo del arrendador y de derechos en beneficio exclusivo del arrendatario, sino que, por el contrario, las obligaciones y los derechos resultantes del contrato celebrado corresponden a ambos, a cada uno de los intervinientes de acuerdo con la propia naturaleza de ese contrato donde el arrendador queda obligado a hacer gozar al locatario del inmueble que le dio en arrendamiento, mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar a aquel; al tiempo que los mismos asumen obligaciones derivadas de esa relación, y que en todo caso la ley se ocupa de contemplar a fin de que ese vinculo obligatorio no quede bajo el imperio de una de las partes posiblemente en perjuicio de la otra, y en todo caso en protección de las propias obligaciones y derechos que el Estado incorpora en la Ley de modo obligatorio, en interés no sólo particular sino por la trascendencia social.

Del citado artículo y de lo que se desprende de los autos quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento sobre los inmuebles objeto del presente litigio, y del mismo se desprende la obligación al arrendatario de pagar el canon de arrendamiento mensual sobre los bienes inmuebles objeto de la litis.

En cuanto a la calificación del contrato, evidencia este juzgador que el contrato suscrito entre las partes, en su cláusula SEGUNDA, estableció que el tiempo pactado de duración fue de ocho (08) meses fijos que comenzarían a correr a partir del 1 de octubre de 2006 y finalizarían el día 31 de mayo de 2007 y que la duración podría ser prorrogable por periodos siempre fijos de un (01) año, salvo que cualquiera de las partes manifestare a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo original o de cualquiera de las prórrogas, si las hubiere, y que en ningún caso habrá lugar a tácita reconducciòn, por lo cual se puede determinar que el presente contrato es a tiempo determinado.

Asimismo en el referido contrato de arrendamiento en su cláusula TERCERA se estableció que el canon de arrendamiento es por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00) mensuales, y que el pago de dicho cánones de arrendamiento se debía hacer por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

De igual modo en la cláusula SEXTA del contrato en comento, se estableció que la falta del pago de dos (02) cánones de arrendamientos mensuales y consecutivos, dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del presente contrato.

En la cláusula DECIMA PRIMERA se estableció que la arrendadora no sería considerada responsable, en ningún caso, por daños que pudiera sufrir la arrendataria, sus asociados o cualquier otra persona o las cosas de su propiedad que se encontraren en el inmueble. La arrendataria responderá por los daños que pudiera sufrir el inmueble en caso de incendio, derrumbe o cualquier siniestro, que fuere ocasionado por ella o cualquier otra persona bajo su dependencia, a cuyos efectos la arrendataria se obligaba a mantener vigente una póliza de seguros a favor de la arrendadora, y por todo el tiempo del contrato, o de cualquiera de sus prorrogas que ampare el inmueble y equipos, contra daños por ruina, terremoto, temblor de tierra, incendio o rayo, fuego, agua, explosión, guerra, motín, revolución, daños maliciosos, y daños locativos a terceros, y pagada de contado su respectiva prima, y que debería entregar la arrendataria a la arrendadora copia fotostática simple del contrato de fianza y recibo de pago de la totalidad de la prima, en el lapso de treinta (30) días continuos luego de la firma de ese contrato.

Asimismo en la cláusula DECIMA CUARTA, se estableció que la arrendataria entregaría a la arrendadora en un lapso que no excediera de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de este contrato, una fianza Bancaria o de Compañía de Seguros, debidamente autenticada con el pago total de la prima que garantizare a la arrendadora el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas a través de ese contrato, y que dicha fianza debería permanecer en plena vigencia, ya sea en caso de mora por parte de la arrendataria y de cualquier manera hasta que finalice esta relación contractual con la arrendadora y éstos entreguen a aquella el finiquito, declarándola libre de cualquier obligación o responsabilidad derivada de ese contrato de arrendamiento, y que la misma debía ser otorgada por banco o compañía de seguros a plena satisfacción de la arrendadora hasta por la cantidad de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00), y que el incumplimiento de esta obligación por parte de la arrendataria daría derecho a la arrendadora a pedir la resolución del presente contrato con las consecuencias que ello acarrea para la arrendataria, asimismo en el parte in fine de la presente cláusula el ciudadano T.A.C.P., se constituyó en fiador principal y solidario a favor de la arrendadora, por todas y cada una de las obligaciones que en ese contrato asume la arrendataria, por todo el tiempo del presente contrato y aun luego de que finalizara el mismo, mientras no sea expedido recibo de finiquito por la arrendadora, con el entendido que esa fianza personal cesaría cuando la arrendadora entregara fianza de empresa de seguros o bancaria como se estipula en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien a los fines de verificar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada en este caso por la parte arrendadora por incumplimiento de las cláusulas Tercera, Décima Primera y Décima Cuarta, este juzgador pasa a examinar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

Es de observar que el artículo 1.167 de la Ley sustantiva Civil establece lo siguiente:

Articulo 1167: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”

Y asimismo el artículo 1.354 del Código Civil establece:

Artículo 1.354: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Articulo 506 “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extensivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de pruebas…”

Las normas antes transcritas contienen la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir a la parte demandante toca el deber de probar la obligación accionada y a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que extingue su obligación.

El incumplimiento hace posible la resolución del contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la resolución del contrato, simplemente se dice “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como “no ejecución”, o simplemente “inejecución” según el texto del articulo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación.

Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta.

Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante el para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea este parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes.

La palabra “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cuál de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa; para otros el incumplimiento no es mas que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato.

Cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios consagra lo siguiente:

Artículo 51: cuando el arrendado de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado y en negrillas del Tribunal).

Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Es preciso señalar que la parte demandada trajo a los autos las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por ante el Tribunal 25º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 09 de marzo de 2007, a los fines de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por la parte actora por falta de pago de la parte demandante, de los cuales se desprende que se encuentra pagado hasta el mes de abril de 2007, y que fueron consignados por la demandada para hacer constar el pago de los meses de enero, febrero y marzo, a los cuales este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y siendo que los mismos no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal para ello de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.

Sobre la base de lo expuesto le corresponde a este Juzgador el análisis de las consignaciones anteriormente citadas, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de pagar las sumas arrendaticias, estipuladas en la cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento.

La ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 51, establece un plazo de 15 día siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación, tal y como se señaló anteriormente en la norma en comento.

Asimismo podemos destacar que este artículo es aplicable a situaciones jurídicas derivadas de contratos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado.

Ahora bien, es de observar por esta superioridad que en el caso bajo estudios la parte demandada realizó depósitos de los pagos correspondientes a las mensualidades arrendaticias reclamadas correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO DEL 2007, a razón de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 22.680.000,00), las cuales fueron consignados por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de marzo de 2007.

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el articulo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. Así se establece.

Por todo lo anteriormente esgrimido, y en apego a las normas antes citada este juzgador se aparta de lo establecido por el Tribunal A quo, y concluye que la parte demandada si cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que de dichas consignaciones se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento reclamados en cuanto a lo que corresponde al mes de febrero y marzo, en forma oportuna, por lo cual no existe incumplimiento, ya que el demandado demostró el hecho extintivo de la obligación que le fue reclamada, en el sentido de que si dio cumplimiento a lo establecido por nuestro legislador en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual no debe prosperar la acción de resolución en cuanto a este punto de la demanda. Así se establece.

En el escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada y en el escrito de contestación a la demanda, este alegó que su representado se encontraba en la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento, y que necesariamente debe concedérsele a su representado como arrendador, ya que el mismo de manera pacifica e ininterrumpida desde hace mas de cuatro (4) años, ha venido ocupando los citados inmuebles, sin lo cual se incurriría en una abierta violación de esta normativa, pues siempre ha existido continuidad por parte de su representado en ocuparlos, razón por lo que no ha perdido en ningún modo el uso de la cosa, de manera que tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratados está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.

Esta alzada considera que lo solicitado por el demandado en cuanto a lo concerniente a la prorroga legal que establece el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es procedente, ya que en la presente acción no se esta demandando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino establecido en la cláusula segunda del referido contrato. Así se establece.

De otra parte se observa que de las cláusulas Décima Primera y Décima Cuarta del referido contrato de arrendamiento, se desprende que la arrendataria debía constituir fianza a favor de la arrendadora, a los fines de garantizar los daños y perjuicios, y cualquier daño que se pudiera ocasionar a los que hace mención en el contenido de la misma y asimismo se estableció en la cláusula Décima Cuarta que la arrendataria debía en un lapso que no excediera de treinta (30) días continuos a partir de la firma del referido contrato, hacer entrega en documento autenticado de la fianza a la arrendataria a los fines de garantizarle a esta el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, siendo así, se puede apreciar y evidenciar por este Juzgador que no hay constancia en autos de que la arrendataria haya constituido tal fianza bancaria o de seguros.

Pero, pudo observar esta alzada que en la parte in fine de la cláusula Décima Cuarta, el ciudadano T.A.C., en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil HELIMEDICAL, C.A. parte demandada en la presente causa, se constituyó en fiador principal y solidario a favor de la arrendataria, por todas y cada una de las obligaciones que por el documento de arrendamiento asumía su representada, y así fue aceptado por el arrendador, siendo así, no puede este Juzgador considerar lo alegado por la parte actora en cuanto al incumplimiento de dicha cláusula ya que la obligación por parte del arrendatario estaba garantizada mas allá de una fianza bancaria o de seguros que solo cubriría cualquier daño hasta por el monto exigido por la arrendadora para la constitución de la misma que comprendía la cantidad de veintiún millones de bolívares exactos (Bs. 21.000.000,00), mientras que la fianza personal constituida por el ciudadano T.A.C., cubriría todas y cada una de las obligaciones que por el presente documento asumía la arrendataria, por todo el tiempo de duración del contrato, y aun luego de finalizarlo, mientras no fuere expedido el recibo de finiquito por la arrendadora, con el entendido que esta fianza cesaría cuando la arrendataria entregara la fianza de empresa de seguros o bancaria, por lo que es preciso destacar que la fianza personal constituida en el referido contrato garantizaba a la arrendadora cualquier obligación que se derivara del contrato de arrendamiento, por lo cual no puede considerar esta superioridad que hubiere tal incumplimiento, pues conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador interpreta del articulado del contrato suscrito entre las partes, la finalidad de la fianza bancaria o de empresa de seguros, era exactamente la misma de la fianza personal asumida por el director de la demandad, con lo cual no solo se encuentra cubierta la eventualidad de daños sufridos en el inmueble arrendado, sino que se cubre y cumple con lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Siendo así, no es procedente resolver el presente contrato de conformidad con lo establecido el la cláusula Décima Segunda, por incumplimiento de la cláusula Décima Primera. Así se decide.

En cuanto a lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de informes en lo concerniente a la probanza negada por el A Quo, en cuanto a que su representada entregó dos (2) letras de cambio al ciudadano P.F., representante de la accionada en el contrato de arrendamiento, y este así las recibió a titulo de garantía del cabal cumplimiento de la obligación arrendaticia, la cual solicitó que fuera exhibida por el accionante de conformidad con lo estipulado en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador nada tiene que opinar al respecto, en virtud de que la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada sobre el auto que declaró inadmisible la promoción de dicha prueba, fue resuelta en fecha 20 de julio de 2007, por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal y como consta en autos, desechando dicha prueba y quedando firme el mencionado fallo. Así se establece.

Respecto a la indexación o corrección monetaria, este Tribunal desecha tal pedimento toda vez que al considerar oportunas las consignaciones respecto al contrato suscrito y la Ley que rige la materia, resulta inoficioso considerar que al estar a disposición del actor dichas sumas de dinero, que deba indemnizarse cantidad alguna de dinero.

De igual modo es de observar por esta alzada que la parte demandada consignó a los autos una serie de recibos correspondientes a los pagos de arrendamientos comprendidos desde el año 2003, fecha en la cual comenzó en su decir la relación arrendaticia, en cuanto a ello, y conformidad con lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desechan y se desestiman los mismos, ya que nada aportan a este juzgador por no ser materia de litigio en la presente acción, ya que los meses reclamados como insolutos no corresponden a estos. Así se establece.

En conclusión, se puede determinar que la parte actora según lo que se evidencia de autos, no incumplió con lo establecido en las cláusulas SEXTA, DECIMA PRIMERA y DECIMA CUARTA, del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, como fue alegado por el actor, y no habiéndose configurado el incumplimiento de las antes citadas cláusulas, considera este Juzgador que se debe declarar improcedente la resolución del presente contrato de arrendamiento. Así se decide.-

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte demandada HELIMEDICAL, C.A., anteriormente identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 5 de Junio de 2007,

SEGUNDO

SIN LUGAR la adhesión a la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte actora INMOBILIARIA 200555 C.A.

TERCERO

Se REVOCA el fallo apelado.

CUARTO

Se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555, C.A. contra la Sociedad Mercantil HELIMEDICAL, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en este fallo,

QUINTO

Remítase el presente expediente al Tribunal A Quo, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia y debidamente notificadas las partes.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. R.D.M..

En esta misma fecha, siendo las 3:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N°. 9623, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. R.D.M..