Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 24 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11/03/1981, bajo el No. 115. Tomo 16-A-Sgdo, representada por su Presidente ciudadano G.M.G.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.959.737. APODERADOS JUDICIALES: A.B., M.B., P.B., L.A., P.N. y D.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 117,113, 122.774, 128.661 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL, de nacionalidad Libanesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-82.279.457. APODERADOS JUDICIALES: J.I.M., A.A.G., E.U.J., C.Y.V., P.Y.L.P. y KARIELIS K.H.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9.854, 48.111, 70.467, 100.591, 137.241, 115.754 respectivamente.

MOTIVO

DESALJO

Exp. No. AP31-V-2010-00998.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un apartamento distinguido con No. 103 el cual forma parte del Edificio denominado “EDA”, situado en el piso 10, ubicado en el Sector II de la Urbanización Colinas de Bello Monte y con dos frentes que dan a la Avenida Anauco y a la prolongación de la Avenida Anauco de la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 19 de Marzo de 2010, por los abogados A.B. y M.B., en representación de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por DESALOJO al ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL.

Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, siendo recibido en fecha 24/03/2010 y se admitió por auto de fecha 22 de Abril de 2010, ordenándose el emplazamiento del ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL por los trámites del juicio breve.

Por medio de diligencia de fecha 04/05/2010 el abogado M.B., actuando en su carácter de apoderado de la parte actora sustituyo el poder que le fuera conferido por su poderdante, reservándose su ejercicio en la persona de los profesionales del derecho L.A., P.N. y D.M., antes identificados y en la misma fecha consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de su contraparte y mediante diligencia de fecha 17/05/2010 dejó constancia en autos de haber cancelado los emolumentos necesarios para que el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo practique la citación de su contraparte.

Mediante diligencia de fecha 25 de Marzo de 2010 se libró la compulsa de citación de la parte demandada y mediante diligencias de fecha 10 y 17 de Junio de 2010 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo dejó constancia en autos que le fue imposible practicar la citación personal de la parte demandada y previa petición de la parte demandada en fecha 03/08/2010 se libró el cartel de citación del demandado.

En fecha 20/09/2010 el apoderado judicial de la parte demandada consignó los ejemplares del cartel de citación en prensa de la parte demandada y mediante diligencia de fecha 11 de Octubre de 2010 la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia en autos de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de fecha 11/11/2010 comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y procedieron a reformar la demanda, siendo admitida la reforma por auto de fecha 23/11/2010.

Por medio de diligencia de fecha 25/11/2010 el apoderado judicial de la parte actora solicitó se le designe defensor ad-litem a su contraparte, pedimento el cual fue acordado mediante auto de fecha 02/12/2010, recayendo tal designación en la persona del profesional del derecho A.B. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 150.506.

Una vez efectuados tramites de la notificación, aceptación y juramentación del defensor judicial, mediante escrito de fecha 28/01/2011 comparecieron las abogadas A.A.G., E.U.J., C.Y.V. y P.l.P., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.111, 70.467, 100.591 y 137.241 respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada y procedieron a oponer como defensa de fondo a su antagonista jurídico la falta de cualidad y dieron contestación al fondo de la demanda.

Mediante escrito de fecha 02 de Febrero de 2011 las apoderadas judiciales de la parte demandada, procedieron nuevamente a oponer la falta de cualidad y contestaron la demanda.

En fecha 09 de febrero de 2001 la parte actora promovió pruebas y en fecha 11 de Febrero de 2011 la parte demandada presentó su escrito de pruebas, ambos escritos fueron proveídos por auto de fecha 14/02/2011.

Mediante diligencia de fecha 21/02/2011 la apoderada judicial de la parte demandada apeló del auto de admisión de pruebas en fecha 14/02/2011, apelación ésta que fue negada de conformidad con lo establecido en el artículo 2 de la Resolución No. 2009-00006 de fecha 18/03/2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la cuantía de la presente litis no excede de las 500 Unidades Tributarias.

Por medio de diligencia de fecha 17/03/2011 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial dejó constancia en autos de haber hecho entrega del oficio contentivo de la prueba de informes solicitada a las instituciones bancarias Banco Provincial, Banco Industrial y Banco de Venezuela.

II

MOTIVA

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, en contra del ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL, al respecto la parte actora fundó la precitada acción en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“…Se reforma la presente demanda a los fines de agregar como causal de desalojo, la insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, así como reclamar los daños y perjuicios que esta insolvencia ha ocasionado (…) En esta documental marcada como “E”, aparece que el demandado realizó supuestamente unos depósitos el día 19 de febrero de 2010, lo cual solo se evidencia la insolvencia del demandado respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2009, enero y febrero de 2010, ya que de dichas copias se lee que los depósitos fueron realizados en una cuenta corriente del Banco Provincial, donde el titular es el ciudadano G.M.G.B. (quien no es el propietario, ni el arrendador del inmueble objeto de este juicio) Igualmente estos supuestos depósitos de lograrse producir en juicio con algún valor probatorio, no tiene ningún efecto liberatorio en la obligación del demandado, respecto al pago de los cánones de arrendamiento demandados, ya que están hechos a nombre de otra persona distinta de INMOBILIARIA GIANGEL C.A, quien es la propietaria y la arrendadora del inmueble objeto de esta causa (…) Adicionalmente, con la consignación del juego de copias certificadas de todo el expediente de consignaciones (marcado como “E”), se evidencia que el demandado a la fecha en que fueron solicitadas dichas copias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no había consignado los cánones de arrendamiento, referentes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010 (…) Nuestra representada, INMOBILIARIA GIANGEL C.A., antes identificada, es legitima propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 103, que forma parte del Edificio EDA, situado en el Sector II de la Urbanización Colinas de Bello Monte, con dos frente que dan respectivamente a la Avenida Anauco y a la prolongación de la Anauco, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 30 de abril de 1981, anotado bajo el número 47, protocolo 1°, Tomo 4, Segundo Trimestre del referido año (…) En fecha 01 de mayo de 2004, el señor YAACOUB FIFAAT MARKHOUL, de nacionalidad libanesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad E-82.279.457, recibió en calidad de arrendamiento, el inmueble antes identificado, de la señora M.T.G.D.G., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-5.539.553, según se lee en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato de arrendamiento (…) En la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, se estableció que la duración del mismo, sería por un año fijo. Sin embargo, finalizado el contrato, y la prorroga legal correspondiente, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora consintiéndolo, por lo que LA RELACIÓN ARRENDATICIA SE CONVIRTIÓ A TIEMPO INDETERMIANDO. De conformidad con lo previsto en la CLÁUSULA SEGUNDA, de dicho instrumento contractual, la pensión mensual de arrendamiento quedó estipulada en la cantidad de un millón de bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. 1.000,00), cantidad esta última que el arrendatario debía pagar puntualmente, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días cada mes. Posteriormente, por acuerdo entre las partes, se fijo como canon de arrendamiento la cantidad de dos mil Bolívares Fuertes con cero Céntimos (Bs. F. 2.000.00). Igualmente, se evidencia de la notificación judicial practicada día 29 de abril de 2008 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el carácter de arrendadora de nuestra representada, como se le informó en dicha oportunidad a el arrendatario, en el particular enumerada como “SEGUNDO” (…) Es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario, anteriormente identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010; lo cual suma la cantidad de nueve (09) mensualidades consecutivas sin cancelar, alcanzando la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES CON CENRO CENTIMOS (Bs. F. 18.000,00). Dicho incumplimiento le otorga a nuestra representada el derecho a ejercer, la presente acción por desalojo…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo los siguientes instrumentos:

1) Copias simples del poder otorgado por el ciudadano G.M.G.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.959.737, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil demandante INMOBILIARIA GIANGEL C.A, a los abogados A.B., M.B. y P.B. inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 12.710, 119.059 y 131.293 respectivamente, ante la Notaría Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11/04/2008, bajo el No. 17, Tomo 44, (folios 08 al 10) las cuales no fueron desconocidas por los apoderados judiciales de la parte demandada, razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

2) Copias simples del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, las cuales emanan de la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 30/04/1981, registrado bajo el No. 47, Protocolo Primero, Tomo 4, Segundo Trimestre (folios 07 al 12), las cuales no fueron desconocidas o impugnadas por la parte demandada en modo alguno, siendo así se les atribuye pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

3) Copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.T.G.D.G. y el ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 28/04/2004 anotado bajo el No. 42, Tomo 30 (folios 17 al 23), las cuales no fueron desconocidas o impugnadas por la parte demandada, por ende al haber reconocido el demandado de manera expresa, durante la contestación a la demanda la suscripción del presente documento, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

4) Original de la notificación judicial signada con el No. AP31-S-2008-000860 emanada del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada a petición de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., (folios 24 al 46), mediante la cual se le notificó al arrendatario Yaacoub Rifaat Makhoul sobre la titularidad del inmueble objeto de contrato, así como las nuevas condiciones en cuanto al pago de las pensiones arrendaticias. En tal sentido, este Tribunal observa dicha actuación no fue tachada de falsedad u objeto de impugnación alguna por parte de la representación judicial de la parte demandada, siendo así se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

Durante el lapso probatorio la representación judicial de la Sociedad Mercantil demandante, ratificó el valor probatorio de los documentos consignados conjuntamente con el escrito libelar primigenio y promovió copias certificadas del expediente de consignaciones No. 2010-0507 emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción Judicial aperturado por el ciudadano Yaacoub Rifaat a favor de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, (folios 93 al 119) las cuales se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documentales las cuales ya fueron debidamente valoradas de forma positiva por este Jurisdiscente.

Por su parte, el demandado Yaacoub Rifaat Makhoul por intermedio de su apoderada judicial abogada P.L. procedió a oponerle a su antagonista jurídico la defensa de fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A para sostener el presente proceso, así mismo dio contestación a la demandada en los siguientes términos:

…Rechazamos, negamos y contradecimos la demanda, tanto en los hechos como en el derecho por ser estos falsos y maliciosos según pasamos a exponer: PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE. A tenor de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegamos como defensa de fondo para ser resulta en la sentencia definitiva, la Falta de Cualidad de la demandante para sostener el presente proceso, puesto que nuestro representado suscribió contrato de arrendamiento con M.T.G.D.G., quien en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, aportado por el mismo demandante, dice que da en arrendamiento un inmueble de su propiedad. Ahora bien, es bien sabido que el alquiler de la cosa ajena es válido según dispone el código civil. Sobre todo cuando el propietario esta en conocimiento de dicho alquiler, entonces puede este propietario de forma arbitraria asumir una condición de arrendador que nunca tuvo, puede el presunto propietario exigir el pago del arrendamiento, incluso en contra de lo dispuesto en el contrato y en contra de lo que indica la arrendadora (…) Nos preguntamos Sr. Juez no hubiera sido correcto que la arrendadora cediera el contrato a la presunta empresa propietaria, sobre todo, cuando la arrendadora y el aparente representante legal de la propietaria eran cónyuges. (…) Es justo y legal que a nuestro representado no se le haya informado nunca de a cesión del contrato de arrendamiento y sin embargo ha tenido que soportar la carga de pagar tres veces la suma acordada como canon ya que necesita el inmueble para morada de él y su familia (…) Es el caso ciudadano Juez, que nuestro representado es arrendatario del bien objeto de litigio desde el 1 de mayo de 2004, durante la relación contractual siempre ha conservado el inmueble y pagado puntualmente su canon de arrendamiento, sin embargo, ha recibido presiones y actitudes de parte de los representantes de la propietaria, que le han perturbado su derecho de uso , goce y disfrute del bien objeto de litigio (…) La relación arrendaticia venia desarrollándose con normalidad hasta que en fecha 29 de abril de 2008, se presentó un alguacil en la residencia de mi representado y su familia y le hicieron una notificación judicial donde le notificaban que según el particular segundo de la notificación, INMOBILIARIA GIANGEL C.A era la única autorizada para modificar el contrato existente o celebrar nuevos contratos así fue como a partir del primero de mayo de 2008, la demandante impuso varias modificaciones verbales al contrato de arrendamiento, entre las que destacan el cambio de arrendador, el monto del canon de arrendamiento, violentando el decreto de congelación de alquileres o de cánones de arrendamiento emanado del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas y para el Comercio, de fecha ocho (08) de abril de 2003 aumentado el canon de arrendamiento de mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales a la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000.00) mensuales, estableciendo verbalmente que el pago podría ejecutarlo el demandado, por adelantado o por mes vencido, ya que el contrato originario no estipulada nada al respecto (…) Además de lo narrado, los apoderados de la supuesta propietaria, exigieron un monto del doble de la suma del canon de la suma del canon, lo cual aún cuando fue ilegal, nuestro representado por no tener problemas y desconociendo los derechos que lo protegían, no le quedó mas remedio que comenzar a pagar el triple de lo que debía pagar. Sin embargo, en Diciembre de 2009, los apoderados de la demandante no recibieron el pago aduciendo que no tenían facturas para entregar, posteriormente, en enero de 2010, se negaron a recibir nuevamente el pago por las mismas razones, por lo cual en febrero de 2010, esta representación llamo al despacho de abogados referidos y fuimos informados que no iban a recibir los pagos de arrendamiento, razón por la cual procedimos en nombre y representación del arrendatario a ejecutar las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010 todas hechas de forma legal…

Durante el lapso probatorio la abogada P.L. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada promovió los siguientes elementos probatorios:

1) Promovió el original de la copia cliente de las planillas de depósitos bancarios Nos. 371, 372, 370, 369, de fecha 19/02/10; ambas inclusive, depositadas en la cuenta corriente del BBVA Banco Provincial signada con el corriente No. 0108-0123-16-0100074582 a nombre del ciudadano G.M.G.B., (folios 168 al 171); originales de la copia cliente de las planillas de depósitos bancarios Nos. 1227850, 1227853, 1439081 y 1413818 de fecha 17/03/10, 14/04/10, 19/05/10 y 18/05/10 ambas inclusive, depositas en la cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela signada con el No.0003-0012-87-0001037592 perteneciente al Juzgado de Consignaciones Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 172 al 175); y copias fotostáticas de las planillas de depósitos bancarios Nos. 798665887, 92278417, 75773326, 84311529 y 91860319 de fecha 19/07/2010; 13/08/2010; 14/09/10 y 19/10/2010 (folios 176 al 179) efectuados en el Banco de Venezuela y con sello de consignación ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, si bien es cierto que las planillas signadas con los Nos. 371, 372, 370, 369 de fecha 19/02/10 fueron objetadas por la defensa de la parte demandante, esta Juzgadora las adminiculara con los hechos narrados por las partes en el escrito liberal con el fin de determinar la procedencia del pago allí efectuado, y con respecto a las planillas restantes se aprecian positivamente por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, ya que poseen sello del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sin embargo la validez o no del pago efectuado a través de las mismas será analizado más adelante en el cuerpo del presente fallo;

2) Promovió prueba de informes a las instituciones bancarias Banco de Venezuela, Banco Industrial de Venezuela y Banco Provincial con el fin de determinar si las cantidades de dinero depositas en dichas cuentas, fueron efectuadas por su poderdante Yaacoub Rifaat Makhoul; si las sumas de dinero producto de esos depósitos fueron hechas a favor de la Sociedad Mercantil demandante Inmobiliaria Giangel C.A y si los prenombrados depósitos fueron efectuados en las aludidas cuentas bancarias. Al respecto, esta Juzgadora considera que aun cuando este Tribunal procedió a admitir y librar los oficios contentivos de la prueba de informes solicitada por la parte demandada a los diferentes entes bancarios ya señalados, se infiere de manera clara y lacónica de la lectura de las planillas de pago aportadas por la parte demandada al juicio, que no es necesario esperar las resultas de la prueba de informes, toda vez que la información requerida por la apoderada judicial de la parte demandada esta recopilada en dichos vauches de pago, de manera que este Tribunal pasara a dirimir el fondo de la controversia planteada por las partes integrantes de este juicio, con los elementos probatorios existentes en autos, ya que resulta inoficioso esperar las resultas de la prueba de informes, por cuanto en el presente caso la parte actora no impugnó dichas depósitos, sólo señalo que los depósitos alusivos al Banco Provincial, fueron efectuados a nombre de un tercero ciudadano G.M.G. B, más no desconoció que hayan sido realizados por el demandado.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIADAD

Antes de efectuar algún pronunciamiento sobre el conflicto de fondo existente en la presente causa, esta Juzgadora conforme con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decir la procedencia o no en derecho de la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, delación ésta que fue hecha al momento de dar contestación a la demanda y fundamentada de la siguiente manera:

…Alegamos como defensa de fondo para ser resulta en la sentencia definitiva, la Falta de Cualidad de la demandante para sostener el presente proceso, puesto que nuestro representado suscribió contrato de arrendamiento con M.T.G.D.G., quien en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, aportado por el mismo demandante, dice que da en arrendamiento un inmueble de su propiedad. Ahora bien, es bien sabido que el alquiler de la cosa ajena es válido según dispone el código civil. Sobre todo cuando el propietario esta en conocimiento de dicho alquiler, entonces puede este propietario de forma arbitraria asumir una condición de arrendador que nunca tuvo, puede el presunto propietario exigir el pago del arrendamiento, incluso en contra de lo dispuesto en el contrato y en contra de lo que indica la arrendadora (…) Nos preguntamos Sr. Juez no hubiera sido correcto que la arrendadora cediera el contrato a la presunta empresa propietaria, sobre todo, cuando la arrendadora y el aparente representante legal de la propietaria eran cónyuges. (…) Es justo y legal que a nuestro representado no se le haya informado nunca de a cesión del contrato de arrendamiento y sin embargo ha tenido que soportar la carga de pagar tres veces la suma acordada como canon ya que necesita el inmueble para morada de él y su familia …

Ahora bien, se desprende de las copias fotostáticas del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio (folios 07 al 11) emanadas de la Oficina de Registro Subalterno del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal, que en fecha 30/04/1981 los ciudadanos V.d.R.D. y Hannelone Penate Klausas de del Rio, dieron en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., representada por su Presidente ciudadano G.M.G.B., el inmueble objeto de litigio.

Por otra parte, se desprende de la notificación judicial signada con el No. AP31-S-2008-000860 practicada en fecha 29/04/2008 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, solicitada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A. (folios 24 al 46) que se le notificó a la ciudadana C.W., mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 22.564.077 quien manifestó ser la esposa del arrendatario YAACOUB RIFAAT MAKHOUL, sobre los particulares contenidos en el escrito de solicitud de notificación, relativos a la titularidad del inmueble y el pago del canon de arrendamiento, tal como la misma parte demandada lo alegó en su escrito de contestación, notificación ésta que goza de pleno valor probatorio en virtud que no fue atacada en modo alguno por la parte demandada, por lo que se denota claramente que el demandado sí tuvo conocimiento que la titularidad del inmueble la tiene la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, y del hecho que el pago del canon debía efectuarse a la referida empresa y las condiciones del mismo.

Asimismo, es importante señalar que del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no está obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que contrate el propietario y/o el no dueño de la cosa, para que el contrato tenga efectos de validez, por lo que el arriendo de la cosa ajena es válido sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien naturalmente está facultado por la ley para demandar la restitución de la cosa propia que ha sido arrendada, siempre respetando el contrato de arrendamiento, por lo tanto privado el arrendatario de la cosa arrendada en virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, esto nos quiere decir que puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Respecto al arriendo de la cosa ajena el Dr. J.L.A.G., en su libro “Contratos y Garantías Derecho Civil IV”, expresa:

“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

De manera tal, que esta Operadora de Justicia considera que siendo la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., la real y autentica propietaria del inmueble objeto de litigio y habiéndole notificado al arrendataria de su carácter mediante la notificación judicial de fecha 29/04/2008, aun cuando el contrato de arrendamiento lo hubiese suscrito el demandado con la ciudadana M.T.G.D.G., dicha Sociedad Mercantil está facultada por la ley para solicitar la restitución o como sucede en el presente caso la desocupación del inmueble arrendado, ya que tiene interés directo en el presente proceso, razón por la cual esta Juzgadora considera que la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., si posee la cualidad necesaria para incoar la presente demandada, aunado al hecho que la parte demandada siguió efectuado los depósitos a nombre de la referida Sociedad Mercantil, reconociendo tácitamente así su cualidad y aceptándola como arrendadora del inmueble dada la indeterminación del contrato y según lo estipulado entre ambas partes con motivo de la notificación judicial y la arrendadora le reconoció como tal, por cuanto han continuado la relación arrendaticia hasta la presente fecha. Así de decide.

DEL ANALISIS DE FONDO

En primer lugar, y con vista a la decisión asumida por esta Operadora de Justicia con respecto a la supuesta falta de cualidad alega por la parte demandada a su contraparte y motivado al hecho que la propia parte demandada durante el acto de contestación a la demanda reconoció con suficiente claridad el carácter de propietario de la demandante y la existencia de la relación arrendaticia, este Tribunal considera que estos hechos no serán materia análisis puesto que han quedado plenamente demostrada la cualidad de propietaria que posee la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., así como la existencia de la relación arrendaticia y que la misma se indetermino, y que a pesar de haberse originado en forma escrito con la ciudadana M.T.G.D.G. como arrendadora continuo en forma verbal con la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A., en virtud de la notificación judicial efectuada por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio.

Ahora bien, en el mismo orden de ideas, es necesario mencionar que la parte demandada alegó que el arrendador había incurrido en la violación del decreto de congelación de alquileres dictado por el ejecutivo nacional. En tal sentido, es preciso mencionar que esta prohibición de aumento del canon del arrendamiento opera sólo para aquellos inmuebles que han sido regulados mediante resolución administrativa dictada por la Dirección de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura del Poder Popular, de manera tal que al no constar en autos prueba alguna que demuestre alguna regulación del canon sobre el inmueble objeto del contrato en este caso, el inmueble objeto de este juicio está exento de la aplicación del referido decreto presidencial, por lo tanto las partes pueden de común acuerdo modificar el canon de arrendamiento de forma periódica, asimismo cabe acotar que la parte demandada continuo pagando el canon de arrendamiento a razón de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) aptitud ésta que se presume como una aceptación tácita en cuanto al aumento del nuevo canon de arrendamiento, aunado al hecho que la parte demandada al momento de contestar la no interpuso reconvención por reintegro.

En segundo lugar, la parte demandada alega en su escrito de contestación que tuvo que verse obligada a pagar un monto superior a lo pactado con respecto al canon de arrendamiento, llegando a cancelar el triple de la suma pactada en el contrato, en referencia a este punto considera quien aquí sentencia que la parte demandada debió en todo caso demandar a su arrendador y pedir el reintegro de las cantidades pagadas en exceso o sobre alquileres, cosa que no sucedió sólo se limitó a alegar tal situación, más sin embargo no aportó al juicio pruebas algunas al respecto, ni se evidencia que haya solicitado Regulación de Alquileres por ante el Organismo Competente.

Con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, establece la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que la pensión arrendaticia será pagada dentro de los cinco (5) primeros días de cada período mensual, en tal sentido para efectuar la correcta interpretación de la estipulación contractual bajo análisis, es necesario citar textualmente el segundo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…

De la lectura acompasada del dispositivo legal antes citado, así como de la cláusula segunda del contrato, se infiere que la voluntad inicial de las partes fue efectuar el pago los primeros cinco (05) días de cada mes, vale decir por mensualidades anticipadas.

Ahora bien, en el presente caso el hecho controvertido lo constituye la determinación de la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado YAACOUB RIFAAT MAKHOUL, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, así como los diversos pagos efectuados en el Banco Provincial a nombre del ciudadano G.M.G.B., con respecto a estos pagos, se evidencia que la parte demandada realizó una serie de depósitos en la cuenta corriente No. 0108-0123-16-0100074582 a nombre del ciudadano G.M.G.B., (folios 168 al 171) mediante las planillas de depósitos Nos. 371, 372, 370, 369 en fecha 19/02/10; al respecto este Tribunal considera que a pesar que la parte actora alega que esta cuenta pertenece a un tercero que no es parte en el juicio y por ende dichos pagos no deben ser tomados en consideración para acreditar el cumplimiento de la obligación que le reclama a su contraparte, es evidencia que se desprende de los folios 08 al 10 de la presente causa, que el ciudadano G.M.G.B., actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, les otorgo poder a los abogados demandantes ante la Notaría Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11/04/2008, bajo el No. 17, Tomo 44, por la parte se evidencia que dicho ciudadano es el representante legal de dicha Sociedad Anónima por lo que tiene facultades para recibir cantidades de dinero en nombre y representación de la misma, de manera que dichos pagos no fueron efectuados a nombre de un tercero, como alega la parte actora, si no a nombre de la propia parte actora. No obstante, se infiere de la fecha de depósito de dichos pagos, que los mismos se realizaron de manera acumulada el mismo día, vale decir, 19/02/2010 hecho que trasgrede lo convencionalmente pactado entre las partes conforme lo establecido en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, siendo estos a todas luces extemporáneos por atrasados, para probar el cumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2009; Enero, Febrero y Marzo de 2010, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En cuanto a las pensiones arrendaticias consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial según el procedimiento contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de vital importancia traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció de manera imperante para todos los Tribunales que:

“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado” …” (Negrita y subrayado del Tribunal de la causa)

Ahora bien, aplicando el criterio antes expuesto al caso de autos de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y de la lectura efectuada a la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que es ley entre las partes, se colige que el ciudadano Yaacoub Rifaat Makhoul debía efectuar el pago los primeros cinco (05) días de cada mes, más quince días de gracia que le otorga le ley en el procedimiento de consignaciones, sería un total de veinte (20) días continuos siguientes al inicio de cada mes, para efectuar válidamente cada consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ejemplo el mes de Junio de 2010 tenia hasta el 20 de Junio de 2010, para efectuar la consignación.

En el sub iudice, la parte actora alegó como insolutas o no pagadas las pensiones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2009; Enero, Febrero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010, a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) cada una, de acuerdo con el último aumento del canon pactado entre las partes y pagado por la parte actora según se desprende de los recibos por ella suministrados al proceso.

Con respecto a los cánones de arrendamiento demandados los cuales el arrendatario alega haber pagado correctamente, el Tribunal observa en aplicación del artículo 51 antes citado concatenado con el criterio jurisprudencial de carácter vinculante señalado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que las consignaciones de los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo de 2010 fueron realizadas ambos inclusive, el día 22/03/2010 de forma extemporánea por tardía; Abril de 2010 dentro del lapso; Mayo de 2010 dentro del lapso; Junio de 2010 la efectuó el 21/06/2010 de forma extemporánea por tardía; Julio de 2010 la efectuó el 26/07/2010 de forma extemporánea por tardía; Agosto, Septiembre y Octubre de 2010 las efectuó el 26/10/2010 folios 177 al 179, de forma extemporánea por tardía, configurándose de esta forma la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas necesarios para que proceda la presente acción de desalojo, por cuanto las consignaciones alusivas a los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010 fueron realizados totalmente fuera del lapso pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento y del lapso de gracia que le concede el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a todas luces constituye una contravención a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en virtud que las obligaciones de tracto sucesivo, como el pago del canon de arrendamiento, debe ser cancelado el día o la oportunidad establecida entre las partes de forma periódica y en este caso tratándose de consignaciones arrendaticias tenía hasta el 20 de cada mes para efectuar la consignación del canon de arrendamiento de acuerdo a lo establecido por el M.T. de la Republica.

En consecuencia, es evidente el incumplimiento al pago en el cual incurrió el arrendatario YAACOUB RIFAAT MAKHOUL; aptitud que es contraria a la Cláusula Segunda del contrato de marras, y se subsume al supuesto de hecho establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

…Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

De manera, que esta Juzgadora considera que no habiendo cumplido la demandada de forma cabal con el pago puntual de las mensualidades del canon de arrendamiento según lo pactado en el contrato y el lapso de gracia que establece el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción resulta procedente en derecho de conformidad el artículo 1.592 del Código Civil y 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así decide.-

III

DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la Falta de Cualidad de la parte actora, alegada por los representantes legales de la parte demandada;

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA GIANGEL C.A, representada por su Presidente ciudadano G.M.G.B., contra el ciudadano YAACOUB RIFAAT MAKHOUL, de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 1.592 del Código Civil;

TERCERO

Se condena a la parte demandada a hacer entrega Material, Real y efectiva a la parte actora del bien inmueble que a continuación se identifica: “Un apartamento distinguido con No. 103 el cual forma parte del Edificio denominado “EDA”, situado en el piso 10, ubicado en el Sector II de la Urbanización Colinas de Bello Monte y con dos frentes que dan a la Avenida Anauco y a la prolongación de la Avenida Anauco de la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital”;

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute del inmueble la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00) correspondientes a las pensiones arrendaticias pagadas de forma extemporánea de los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010;

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vendida en al presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese y se déjese copias de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veinticuatro (24) días del mes de Marzo del año dos mil once (2011). Años 200º y 152º.

LA JUEZ,

D.O.R.

LA SECRETARIA ACC.

F.L.G.

En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.

F.L.G.

DOR/FLG/jar.

EXP. No. AP31-V-2010-000998.