Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 18 de Diciembre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000104

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA DURI C.A., debidamente constituida y domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de mayo de 1975, bajo el Nro. 35., Tomo 37-Asgdo.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos R.A.S., J.L.A.F., C.R.M., KATHIUSKA S.B.A. y B.C.A.P., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.967, 1608, 26538 y 117141.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES CROMACOLOR 2000, C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano I.A. TANACHIAN S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 52638

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento por presunta falta de pago, presentado en fecha 25 de junio de octubre de 2009.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, por auto de fecha 09 de julio de 2008, admitió la demanda, previa la consignación de los documentos fundamentales de la pretensión, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de junio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora consignó los recaudos respectivos a los fines de la admisión de la demanda.

En fecha 23 de julio de 2008, se libró la compulsa de citación

En fecha 30 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada.

En fecha 10 de octubre de 2008, compareció ante este Juzgado el abogado I.T., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 52638 y se dio por citado en nombre de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, poder que acredita su representación y recaudos.

En fecha 15 de octubre de 2008, se dejó constancia que la parte demandada no comparecido a oponer cuestiones previas, por lo que se declaró desierto.

En fecha 22 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de pruebas, el cual se admitió en fecha 27 de octubre de 2008.

En fecha 03 de noviembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 12 de noviembre de 2008 y por cuanto promovió la prueba de informes, este Tribunal ordenó requerir la información solicitada, mediante los oficios 14703, y 14704 de esa misma fecha.

En fecha 12 de noviembre de 2008 previo el cómputo practicado por secretaria, este Tribunal acordó prorrogar el lapso probatorio de la prueba de informes por cinco (5) días de despacho, siguientes a la presente fecha.

En fecha 26 de noviembre de 2008, previo el cómputo practicado por secretaria, este Tribunal dijo vistos, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de abril de 2009, se recibió oficio Nro. AUD146122.044704 de fecha 23 de diciembre de 2008, recibido el 17 de marzo de 2009, del Banco Venezolano de Crédito.

En fecha 06 de mayo de 2009, este Tribunal recibió comunicación de fecha 19 de noviembre de 2008, proveniente de Banesco Banco Universal.

En fecha 11 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó el apoderado judicial de la parte actora que en fecha 12 de septiembre de 2.006, su representado celebró contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 72, tomo 167 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con la sociedad mercantil INVERSIONES CROMACOLOR 2000, C.A., por el inmueble Local comercial distinguido con la letra B, situado en la Planta Baja del Edificio Residencias Foscolo, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Bolívar, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda; por un canon de arrendamiento de UN MILLON QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.589.145,75) cuyo equivalente al cambio es de UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON CATORCE CENTIMOS (Bsf. 1.589,14), que la arrendataria se obligó a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas; y siendo que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2008, ambos inclusive, a razón de un mil quinientos ochenta y nueve bolívares fuertes con catorce céntimos (Bsf. 1.589,14) mensuales cada uno, lo que hace un total de SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 6.356, 56).

Razón por la cual cumpliendo instrucciones de su mandante, procede a demandar, como en efecto formalmente demando en este acto, a la sociedad mercantil INVERSIONES CROMACOLOR 2000, C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble de marras, a objeto de que sea condenada por el Tribunal, en los siguientes petitorios: Primero: La resolución del contrato de arrendamiento celebrado con su mandante en fecha 12 de septiembre de 2006, sobre el inmueble identificado en el particular primero del presente escrito, y en consecuencia, entregue a sin plazo y totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble ya mencionado. Segundo: Pagar a su representado por concepto de daños y perjuicios la cantidad de dinero equivalente al canon de alquiler mensual del inmueble arrendado, es decir la suma de UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bsf. 1.589,14) que dejó de percibir a partir del mes de marzo hasta el mes de junio de 2008, para un total de SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 6.356,56); así como también los daños y perjuicios derivados de la ocupación que mantenga sobre dicho inmueble a partir de los meses subsiguientes por una cantidad equivalente al referido canon mensual, hasta la entrega del inmueble. Tercero: Pagar las cantidades de dinero que resulten de aplicar la correspondiente corrección monetaria a los montos a que se refiere los numerales 2 y 3 del presente particular, conforme los índices de precios al consumidor determinados por el Banco Central de Venezuela para la ciudad de Caracas.

Solicitó se le decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y medida de embargo preventivo sobre bienes propiedad de la compañía demandada

Fundamentó la presente acción en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167,1579 y 1.592 del Código Civil.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte, el abogado de la parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda incoada en contra de su representado negó, rechazó y contradijo tanto en los hecho como en el derecho en todas y cada una de sus partes, la demanda que mantiene en contra de su poderdante, manifestó que es cierto que la demandante en fecha 01 de julio de 2006 ocupó en arrendamiento el inmueble de marras; que es cierto que en fecha 12 de septiembre de 2006 fue autenticado el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes; que es falso que su representada deba a la demandante suma de dinero alguna por cánones de arrendamiento; que es falso que deba especialmente los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2008: que no son hechos controvertidos en la presente causa el pago y la permanencia de su representada en el local durante los meses de enero y febrero de 2008.

Invocó que, consta de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que el tiempo del mismo sería por un (1) año fijo contado a partir del 01 de julio de 2006, es decir el 30 de junio de 2007; que dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a” que la prórroga legal en los contrato de arrendamiento que se haya establecido como plazo fijo, hasta un año, le corresponde una prórroga legal de seis (6) meses, siendo que, en el presente caso los seis (6) meses se cumplieron en fecha 30 de diciembre de 2007, fecha en que debió hacer el desahucio la arrendadora y no lo hizo, sino que por el contrario se continuó con la relación arrendaticia, y al haber mantenido la relación de arrendamiento vencida la prórroga legal, sin la firma de un nuevo contrato y además del propio hecho que el actor considere exigible los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes es suficiente prueba que el contrato se indeterminó y así solicita sea declarado por este Tribunal; que el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil la norma adjetiva que le prohíbe a la demandante la resolución de contrato y tan solo le queda en el supuesto negado que su representada le debiese suma de dinero alguna por cánones insolutos, intentar su acción de desalojo de acuerdo al artículo 34 literal “a”, de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Alegó que los derechos del arrendatario son materia de orden público de acuerdo al artículo 7 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en consecuencia consignó marcados con las letras C, D y E, tres hojas de papel donde se encuentran los cánones de arrendamiento cancelados en las cuentas bancarias de INMOBILIARIA DURI C.A., de Banesco, en donde se evidencia el correcto pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008, así como el mes de agosto de 2008, cancelado en el Banco Venezolano de Crédito.

Se opuso a las medidas de embargo y secuestro solicitadas por el demandante en su escrito libelar y concluyó que el actor pretende transgredir el articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y mal puede intentar resolución de contrato, que podría este Despacho obligar pagar a su representada lo que se encuentra pagado, lo que significaría obligarlo a pagar lo que no debe; que es nula de toda nulidad toda acción que entrañe o menoscabe los derechos del arrendatario.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a a.l.d.p. de fondo opuesta por la representación demandada, y al respecto observa:

DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

Evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecerse previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, ya que la representación de él indicó en autos que el vínculo contractual opuesto se indeterminó por cuanto al vencimiento de la prórroga legal el arrendatario siguió ocupando el inmueble, depositando el canon de alquiler y el arrendador siguió cobrando el precio; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

La representación de la parte demandada alegó que consta de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que el tiempo del mismo sería por un (1) año fijo contado a partir del 01 de julio de 2006, es decir el 30 de junio de 2007; que conforme a las disposiciones contractuales quedó establecido que de haber algún tipo de renovación la misma debía hacerse con sesenta días de anticipación al vencimiento del lapso contractual, esto es sesenta días antes del 30 de junio de 2.007, lo cual conforme a la revisión de las actas procesales, no ocurrió.

Dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a” que la prórroga legal en los contrato de arrendamiento que se haya establecido como plazo fijo, hasta un año, le corresponde una prorroga legal de seis (6) meses, siendo que, en el presente caso los seis (6) meses se cumplieron en fecha 30 de diciembre de 2007, fecha en que efectivamente se extinguió la relación arrendaticia, y al haber mantenido la relación de arrendamiento vencida, sin la firma de un nuevo contrato y además del propio hecho que el actor considere exigible los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes es suficiente prueba que el contrato se indeterminó, en tal sentido el Tribunal observa:

Los abogados actores consignaron cursante a los folios 6 al 10 del expediente, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 72, Tomo 167 de los libros respectivos, relativo al bien inmueble de autos identificado Ut Supra, suscrito el día 01 de julio de 2006, entre INMOBILIARIA DURI C.A., en su carácter de arrendadora e INVERSIONES CROMACOLOR 2000 C.A.,en su carácter de arrendatario, con un canon de alquiler por la cantidad hoy equivalente de Mil Quinientos Bolívares Ochenta y Nueve Bolívares con catorce céntimos (Bs.F 1.589,14) pagadero por mensualidades adelantadas; por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del día 01 de julio de 2006 hasta el día 30 de junio de 2007; el cual fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar.

Rielan a los folios 38 al 40 y 51 del expediente recibos de depósitos bancarios efectuados por INVERSIONES CROMACOLOR 2000, C.A., en la cuenta corriente N° 01340331773311059849 de Banesco Banco Universal, y en la cuenta 0104011351011300856 del Banco Venezolano de Crédito ambas a favor de INMOBILIARIA DURI C.A., por la cantidad de Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 1.600,00) cada uno, durante los meses de marzo, abril, mayo, junio de 2008; agosto y octubre de 2008, y a su vez se concatenan con las resultas de la prueba de informes emanada de los bancos anteriormente mencionados, cursante a los folios 66 al 70 y 73 al 83 del expediente, donde se evidencian, específicamente, los movimientos relativos a los depósitos efectuados por el demandado, durante los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y octubre de 2008 distinguidos con los Números 274300153, 274304767, 274304769, 274304770 y 348184301 del Banesco Banco Universal y 0181124652 y 042176173 del Banco Venezolano de Crédito, respectivamente.

Revisadas cuidadosamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en los Artículos 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse a partir del día 01 de julio de 2006 y que culminó el día 30 de junio de 2007, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado que la citada relación inquilinaria, en principio, se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (6) meses, que inició el día 01 de julio de 2007 y venció el día 31 de diciembre de 2007, por cuanto la misma tuvo una duración hasta de un (1) año o menos, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.

Igualmente infiere éste Juzgador, que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que el arrendador consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado, siendo que la presente demanda fue presentada en fecha 25 de junio de 2008 y al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, aunado a que los depósitos bancarios efectuados en la cuenta particular N° 01340331773311059849 de Banesco Banco Universal, y en la cuenta 0104011351011300856 del Venezolano de Crédito, perteneciente a la parte actora, adquirieron certeza para demostrar los pagos, por cuanto quedaron convalidados por aceptación, ya que ingresaron igualmente en su patrimonio sin ningún tipo de oposición ni objeción al respecto puesto que no probó que los rechazó, y así se decide.

Por lo anterior es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que a partir del día 01 de julio de 2007, inclusive, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador cobrando el precio del alquiler, tomando en consideración que la acción fue intentada , en fecha 25 de junio de 2008, conforme se desprende del folio 04 de las actas procesales, es decir, cinco (5) meses después de haber finalizado la prórroga legal en comento, por lo cual es inevitable calificar el contrato de arrendamiento de marras como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

La anterior determinación se hace en atención el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 20 de Diciembre de 2005, en el Expediente Nº 2005-000418 T05, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., cuyo extracto se transcribe parcialmente a continuación:

“…Ahora bien, el juzgador declara la existencia del pago con fundamento en las veintiocho (28) planillas de depósitos bancarios, por ello, el hecho de que en su fallo posteriormente haya considerado que el informe bancario permitía complementar la información, sólo con respecto a ocho (8) de esas planillas, no permite concluir por descarte, que las 20 planillas restantes carecen de pronunciamiento en cuanto a su valor por parte del juez. Por cuanto el juzgador fue claro al expresar que ese informe le sirvió para complementar la información con respecto a ocho (8) de las planillas, y no la totalidad de ellas. En efecto, la sentencia recurrida, en su parte motiva y dispositiva, expresa lo siguiente: “…Las planillas de depósito mediante las cuales pretende demostrar la parte demandada el pago, si bien no se corresponden literalmente a los instrumentos privados, pues técnicamente no son emanadas de la parte a quién se oponen ni están firmadas por ella, se asimilan a aquellos medios que ingresan al proceso por la vía de la prueba libre, a los cuales debe aplicárseles por analogía las normas relativas a la impugnación, pues de no ser impugnados en forma expresa, no se entienden atacados los medios. Ahora bien, por cuanto dichas planillas están dirigidas a probar el alegado hecho del pago como defensa, el actor podría en ejercicio del principio de contradicción atacar su validez, la causa, o no haber sido efectuado el pago en nombre de la persona jurídica demandada; (sic) sin embargo, nada esto ocurrió, por lo que el medio probatorio adquirió certeza para demostrar los pagos parciales que la demandada afirma haber realizado en cumplimiento del pago total del capital adeudado y de sus intereses de mora… Así las cosas, de la sumatoria de los montos depositados en la cuenta bancaria del demandante, se observa abonada a su favor la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00)… …Omissis…- Además de las planillas de depósito, la parte demandada promovió otros medios para complementar la autenticidad y fidelidad de las mismas… …Omissis… De las resultas de la prueba de informes queda complementada la de ocho (8) de los veintiocho (28) depósitos que afirma haber efectuado la parte demandada (…) en la cuenta bancaria del demandante y así se deja establecido…”.

También es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante Sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, los abogados accionantes demandaron en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hicieron, a INVERSIONES CROMACOLOR 2000 C.A., en su carácter de arrendatario del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenado a resolver el contrato de arrendamiento de marras por falta de pago, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.

Sin embargo, conforme al último criterio jurisprudencial transcrito Ut Supra, solo podrá ser demandado el cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza indeterminada que adquiere todo vínculo locativo si el arrendatario continúa en el inmueble y el arrendador cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, los apoderados judiciales de la parte accionante equivocaron la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales de la resolución de contrato pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que los apoderados actores debieron demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de resolución, bajo la creencia que el mismo se había extinguido a su vencimiento, sin haber tomado en consideración que había hecho uso de los alquileres que depositó el inquilino con posterioridad a tal vencimiento, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y sin lugar la demanda, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por INMOBILIARIA DURI C.A., contra INVERSIONES CROMACOLOR 2000 C.A., por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender la resolución de un contrato que por el consentimiento tácito del arrendador se indeterminó con el transcurso del tiempo, ya que el arrendatario continuó en el inmueble y el arrendador cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado; siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

SEGUNDO

Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en las costas a la parte actora

TERCERO

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año Dos Mil Nueve (2009). Años 198° y 150°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA,

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

C.Y. BETHENCOURT CH.

En la misma fecha anterior, siendo las 11:23 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

C.Y. BETHENCOURT CH.

JCVR/CYBCH/Nairobis

ASUNTO: AH13-V-2008-000104

Materia Civil-Arrendamiento Inmobiliario

Resolución de Contrato